handdator

Visa fullständig version : Nya lägenheter i BRF, hur stor majoritet behövs?


skanke
2012-10-11, 22:34
I vår förening har det kallats till extrastämma för att ta beslut om att sälja ut ett antal ytor som cykelrum och förrådsutrymmen för produktion av lägenheter.

Vilken majoritet krävs vid röstning för att ett förslag om att sälja av föreningens ytor ska gå igenom?

Jag vet att detta har varit uppe ett antal gånger tidigare, men jag blir inte klok på om det räcker med enkel majoritet eller om det krävs 2/3 majoritet.

Räknas nya lägenheter i befintligt hus som ombyggnation, eller kan det räknas som utvidgning av föreningens verksamhet?

I boken Bostadsrätt (Björn Lundén) står det under Utvidgning av föreningens verksamhet "...Utvidgningen kan antingen vara att föreningen köper ett nytt hus, att en tillbyggnad görs som leder till nya upplåtelser, att föreningen fusioneras med en annan förening, eller att föreningen drar igång sidoverksamhet."

Vad menas med tillbyggnad i det här fallet?

Harald
2012-10-11, 23:57
Det här borde jag ha stenkoll på, men juridik är ju tyvärr sällan glasklar.

A) Jag sticker ändå ut hakan, och säger 2/3 av de röstande (närvarande på aktuell stämma). Se BrL Kap 9, § 16, s 3;
16 § (https://lagen.nu/1991:614#K9P16S1) För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.
1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
1 a. Om beslutet innebär en ökning av samtliga insatser utan att förhållandet mellan de inbördes insatserna rubbas, skall alla bostadsrättshavarna ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Hyresnämnden skall godkänna beslutet om detta inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare.
2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.
4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § (https://lagen.nu/1987:667#K11P1) lagen (1987:667 (https://lagen.nu/1987:667)) om ekonomiska föreningar. Minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet.
5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1-4 skall vara giltigt, gäller även det.Eftersom det blir fler delägare i föreningen, eller egentligen i förlängningen utspädning av andelarna (även om man inte alltid behöver ändra andelstalen), så är det "utvidgning av verksamheten" (fler huvuden).

B) Beslutar man sedan ATT ändra andelstalen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010), och dessa är baserade på INSATSERNA, så gäller samma §, och då ska 2/3 av samtliga Bostadsrättshavare gett OK + godkännande i hyresnämnd.

Svaret beror lite på hur ni lägger upp beslutet. Vad ska stämman ta ställning till? Är det endast att upplåta utrymmen med bostadsrätt, så gäller A, men ska stämman okeja hela resan inkl. ändring av andelstal, så gäller B.

Har själv bara kört A. Andelstalen brukar jag ta senare (om det behövs), och där brukar faktiskt alla vara eniga, d v s därmed behövs ingen hyresnämnd.

skanke
2012-10-12, 18:13
Ska bli intressant att se vad man anser på stämman, om man hävdar att det endast krävs enkel majoritet eller 2/3 majoritet. :13:

Det stämman ska ta ställning till är;
"Att stämman ger styrelsen i uppdrag att sälja outnyttjade ytor och lokaler i befintligt skick för produktion av lägenheter".

I den s k Propositionen till extrastämman står inget om hur många lägenheter det handlar om eller till vilket pris lokalerna och ytorna ska säljas. Inte heller om det finns någon spekulant på ytorna. Så därmed vet vi just nu inte hur andelstalen kommer att påverkas.

Har jag förstått det hela rätt att vi kommer behöva ytterligare en stämma för att rösta om själva andelstalen (förutsatt att byggnation blir av)?

totiki
2012-10-12, 18:37
Jag skulle inte sälja av till någon "byggare" utan att ställa krav på garantier att allt blir av.
Källarlokaler är oftast en dålig affär. Ingen vill bo i källaren. Föreningen blir av med gemensamma ytor.
Ställ krav annars blir det trassel.

Gusten
2012-10-12, 19:14
Eftersom gemensamma utrymmen som t ex cyckelrum tas i anspråk så torde det krävas att samtliga medlemmar samtycker alternativt 2/3-majoritet och godkännande i hyresnämnden.

Det pågår en diskussion i en annan tråd om huruvida även bygglov ska finnas innan stämmobeslut.

Om man inte rubbar det inbördes förhållandet mellan andelstalen för befintliga lägenheter så borde det räcka med att andelstalen för de nya lägenheterna fastställs av styrelsen.

Harald
2012-10-12, 19:35
Det pågår en diskussion i en annan tråd om huruvida även bygglov ska finnas innan stämmobeslut.Här är det en annan situation. Här är det styrelsen som ber om stämmans mandat att förädla ytor i bostadsrättsföreningen.

Då tycker jag att stämmans "Ja" behövs, innan styrelsen lägger föreningens pengar på vidare projektering och bygglov.

skanke
2012-10-12, 21:32
Jag skulle inte sälja av till någon "byggare" utan att ställa krav på garantier att allt blir av.
Källarlokaler är oftast en dålig affär. Ingen vill bo i källaren. Föreningen blir av med gemensamma ytor.
Ställ krav annars blir det trassel.
Jag håller med dig, och har också svårt att se hur detta ska kunna bli en bra affär för någon. Detta handlar ju om hus som ligger en bra bit utanför stan och prisnivån är därefter. Så jag förstår inte hur försäljningspris på de färdiga lägenheterna ska kunna täcka produktionskostnaden.

Om man bygger om cykelrummen till lägenheter får dessa ett väldigt trist läge som granne med garagen och köparna av dessa lägenheter kommer att kliva rakt ut på samma asfaltplan som parkeringen. Frågan är om någon tycker det är så attraktivt.

Styrelsen hävdar att det blir bättre för föreningen att sälja till någon byggfirma som får stå för bygget vilket enligt styrelsen ger en låg risk. Och vi kommer att få in 200 000 kr per år i intäkter på dessa nya lägenheter.

Men jag är orolig för att det kan bli problem ändå. Exempelvis ventilation ner till källarlägenheterna kan ju bli ett problem, som jag ser det, om det drar med sig att modifieringar måste göras i systemet för att få till en fungerande ventilation till dessa lägenheter.
Är det då byggfirman som bygger dessa lägenheter som står för det, eller kommer föreningen drabbas av oväntade kostnader om ventilationen inte lätt går att ordna.

Sedan undrar jag också vad man gör med alla gamla rör som går i taken på dessa utrymmen?

Ställer nog rätt höga krav på att man är väldigt noga när man tecknar avtal med ev byggfirma.

Sedan behöver nya parkeringsplatser och nya källarförråd byggas när det blir fler boende.

Sedan kanske det finns ytterligare saker som vi inte vet om ännu.

tette
2012-10-12, 22:54
Det finns en expert på detta område, förvaltningsföretaget ADEX (se tråden när en förvaltare får fria tyglar i forumet).
Brf Bygatan, tillbyggnad av massa lägenheter. Konsultfirman Aria (där ägaren har företag tillsammans med Adex ägare) planerade. Föreningen stämde under byggandet av nya lägenheter Aria för felaktiga kalkyler.
Adex åkte ut, HSB in, Största möjliga tystnad.

Brf Loke Adexförvaltning, reklam föreningen ska bygga nya lägenheter för 50 miljoner, inget projekt till skott, ADEX åkte ut.

Brf Väduren 2 meningar i en styrelsemotion som underlag, gav mandat med enkel majoritet att bygga nya lägenheter. Ska gå ihop var mottot. 901 medlemmar uppe på läktaren? Adex kvar som förvaltare.


http://www.allabolag.se/5567415293/befattningar

Det kanske är värt att fråga experten på stämman hur han ser att dessa jobbar ihop i ett så stort projekt.
Man kan också ställa sig frågan vem som tjänar på att bygga till lägenheter i en förening. Inte de som bor där nu i alla fall?

skanke
2012-10-12, 23:14
Vi har också ADEX som förvaltare, så vi får väl se vad som sägs på den kommande stämman.
Kan nog bli en lång sittning då även kollektivanslutning till bredband ska beslutas på stämman.

Har helgen på mig att försöka slipa argumenten och frågeställningarna, men vi får väl se hur det går. Kan bli intressant. Har snackat med några andra som är emot, men vi får väl se om vi blir tillräckligt många.

totiki
2012-10-13, 01:10
Styrelsen hävdar att det blir bättre för föreningen att sälja till någon byggfirma som får stå för bygget vilket enligt styrelsen ger en låg risk. Och vi kommer få in 200 000 kr per år i intäkter på dessa nya lägenheter.
Ni får inte in 200.000 kr per år. Det tillkommer en del kostnader för uppvärmning, modifieringar o s v.
Årsavgiften höjs. Sedan ska den fördelas enligt andelstal. Kanhända att avgiften går ner en liten smula för varje bostadsrättshavare.

Men i princip är de enda pengarna ni får in de som byggaren betalar för kvm. Men får föreningens ansvar trubbel i framtiden så ska dessa pengar stå för dessa framtida kostnader. En garanterat dålig affär för föreningen. Ett kortsiktigt tänkande, bra för den som ska sälja nu. Ingen annan.

Det här förekommer också; Så jobbar en bostadsklippare (http://www.di.se/artiklar/2012/10/11/sa-jobbar-en-bostadsklippare/)
"Det var en kille som köpte en lägenhet för 1.250.000 kronor. Han sålde den senare för 2.025.000 efter att ha lagt 200.000 på den", säger Rickard Engström som även har arbetat som fastighetsmäklare i många år.

Spekulanterna siktar in sig på lägenheter med stort renoveringsbehov och kan genom upparbetade kontakter med hantverkare snabbt renovera en nedgången lägenhet till oigenkännlighet.

"Vårt intryck är att det är vanligt bland spekulanter att betala hantverkarna under bordet, vilket betyder att de vare sig betalar inkomstskatter eller arbetsgivaravgifter", skriver författarna.

De flesta arbetar med en lägenhet i taget, men några opererar i större skala och en av de intervjuade arbetade med hela 10 lägenheter parallellt.

Gruppen har en positiv roll att spela på bostadsmarknaden, konstaterar författarna.

"Bra spekulanter flyttar ett objekt från en marknad med låg efterfrågan till en marknad med högre efterfrågan och de gör detta på ett sätt som är mer effektivt än om säljaren eller köparen gjort det själv", skriver de i studien.

Samtidigt är avarterna flera och i kölvattnet på en bostadsaffär där yrkesklippare har varit inblandade hittar man inte sällan svarta pengar och lurade kunder.

Gusten
2012-10-13, 09:49
Här är det en annan situation. Här är det styrelsen som ber om stämmans mandat att förädla ytor.
Då tycker jag att stämmans "Ja" behövs, innan styrelsen lägger föreningens pengar på vidare projektering och bygglov.

Men antag att man säljer råyta till en byggfirma som sedan tar risken med att göra i ordning lägenheterna och sälja dem.

Bör stämman även då ta beslutet att sälja innan det finns bygglov?

Harald
2012-10-13, 14:04
Bör stämman även då ta beslutet att sälja innan det finns bygglov?
Varje enskilt fall behöver ju tänkas igenom. Ingen metod får vara allenarådande utan genomgång.

Är byggfirman beredd att betala X pengar för risken att själva söka bygglov?

Kanke är byggfirman mer villiga att betala X+ pengar MED bygglov?

Troligen vill byggfirman avgöra utformningen själv. Då ska de köpa utan bygglov med friskrivningsklausul att kontraktet faller om bygglov ej kan ges. Då har föreningen återigen lagt risken på rätt ställe, dvs hos byggfirman.

skanke
2012-10-13, 14:09
Ni får inte in 200.000 kr per år. Det tillkommer en del kostnader för uppvärmning, modifieringar o s v.
Årsavgiften höjs. Sedan ska den fördelas enligt andelstal. Kanhända att avgiften går ner en liten smula för varje BRH. Men i princip är de enda pengarna ni får in de som byggaren betalar för kvm. Du har rätt, precis som du säger så ökar ju kostnaderna med fler lägenheter. Men det är ett av de argumenten styrelsen använder sig av i propositionen.

Om någon byggfirma ska få några marginaler på ett sådant här projekt måste lokalerna säljas till en närmast symbolisk summa. Så föreningen drar inte in särskilt mycket på detta.

Dock har man ännu inte angett något försäljningspris utan man skriver bara i propositionen "mindre köpeskilling".

Vidare anger man som skäl att föreningen idag har kostnader för uppvärmning för dessa lokaler:16:
Och sedan det vanliga, dvs att värdet på fastigheterna kommer att öka.

Vem som tjänar på sådana här affärer är alltid en bra fråga.

totiki
2012-10-13, 14:29
Om någon byggfirma ska få några marginaler på ett sådant här projekt måste lokalerna säljas till en närmast symbolisk summa. Så föreningen drar inte in särskilt mycket på detta.
Då kan det vara bra att fråga styrelsen vad de vill med försäljningen. Vilken nytta föreningen drar av detta?

Vet inte hur stor er förening är eller hur andelstalen är fördelade men är det 50 lägenheter blir förändringen av andelstal för nuvarande bostadsrättshavare minimal.

Såg nu att det var ca 220 bostadsrätter & 80 hyresrätter. Man pratar promille i ändring av andelstal.
Bostadsrättsföreningen tjänar mer på att hyra ut dessa lokaler, till hantverkare t ex. Eller göra något trevligt för bostadsrättshavarna.

Detta är även en väsentlig förändring och stämman ska absolut tillfrågas först. Och ja, före bygglov. Hur ska annars föreningen kunna ta ställning om man inte vet vad man ska ta ställning till. Det är fortfarande föreningens fastighet och ansvar och för all framtid.

Gusten
2012-10-13, 15:29
Troligen vill byggfirman avgöra utformningen själv. Då ska de köpa utan bygglov med friskrivningsklausul att kontraktet faller om bygglov ej kan ges. Då har föreningen återigen lagt risken på rätt ställe, dvs hos byggfirman.

Detta är väl i så fall en lika bra lösning för en medlem som vill köpa råyta av föreningen:
Medlemmen får köpa med friskrivningsklausul att kontraktet faller om bygglov ej beviljas.