handdator

Visa fullständig version : Dags att skrota underhållsfonden?


Borättexperten
2012-09-16, 20:02
Enligt Bostadsrättslagen 9 kap.5§ skall det i föreningens stadgar anges " de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus".
I HSB:s normalstadgar (och i de flesta stadgar) finns det därför en paragraf (§34) där det heter: "Inom föreningen skall det bildas ... fond för yttre underhåll. Reservering av medel för yttre underhåll skall ske i enlighet med antagen underhållsplan..." I andra föreningars stadgar kan det stå att reservering skall vara "0,3% av taxeringsvärdet", eller "0,3% av byggnadsvärdet", eller någon annan lämplig %-sats.

På något sätt ska man alltså räkna fram ett belopp, som ska reserveras för framtida underhåll. Och enligt de flesta stadgar ska det avsättas till en "fond". Enligt Bokföringsnämnden ska själva reserveringen ske "genom omföring mellan fritt och bundet eget kapital, och påverkar inte resultaträkningen".

Denna reservering är alltså enbart är en omflyttning av siffror i bokslutet (balansräkningen), det handlar inte om att verkliga pengar sätts in i en bankfond. Fonden finns bara på pappret, i balansräkningen, och innehåller inga verkliga pengar. :13:

Denna reservering till yttre underhåll kan göras oberoende av om föreningen går plus eller minus. Även en förening som gör stor förlust kan alltså avsätta medel till underhållsfonden, vilket kan tyckas märkligt.

Jag ser två stora problem här. För det första att de flesta vanliga bostadsinnehavare tror att det finns en verklig fond, och att fonden innehåller verkliga pengar. Även många styrelser och ledamöter lever nog också i denna föreställningsvärld. Men den dag föreningen behöver göra en stor underhållsåtgärd, så finns det inga pengar att hämta, även om fonden "innehåller miljoner". Pengarna måste lånas upp på bank, med ökade räntekostnader som följd. :(

För det andra. Eftersom denna reservering inte har någon direkt resultatpåverkan, så har den heller ingen automatisk påverkan på medlemmarnas årsavgift. Även den mest underfinansierade förening kan "sätta av till underhållsfonden", och därmed få medlemmarna att tro att situationen är bättre än vad den egentligen är.

Jag tror att konstruktionen med en underhållsfond är till mer skada än nytta. Om man verkligen vill garantera att det reserveras medel för det framtida underhållet, måste denna reservering ske direkt i resultaträkningen, och påverka årsavgiftens storlek. Avsättningen måste bli synlig, bli på riktigt, och göras i budgeten.

Sen behöver man inte krångla till det med en uh-fond, det är bara till att förvilla. Det räcker att det finns ett överskott, som sen redovisas som ansamlad vinst. :10:


Om hanteringen av överskott (överlikvid):
Verkligt överskott ska användas till amortering, och inte samlas på hög. Så gör de flesta föreningar redan idag, och det är bra.
Men det finns en del föreningar, särskilt Hsb- och Rb-föreningar som förleds att samla överskottet på hög hos Hsb resp. Riksbyggen, samtidigt som de betalar dyra räntor på sina fastighetslån. Enbart Hsb och Riksbyggen tjänar på detta, föreningen förlorar. :16:



Två andra frågeställningar finns, men de tar jag upp en annan gång:
1. Hur stor måste avsättningen till uh vara? Räcker det med 0,3%. av byggnadsvärdet eller taxeringsvärdet? Alternativt, kan man lita på uh-planens värden?
2. Hur förhåller sig denna avsättning till de avskrivningar föreningen gör?

.

Harald
2012-09-16, 21:07
Oj oj oj, detta är inga små frågor!

Om man verkligen vill garantera att det reserveras medel för det framtida underhållet, måste denna reservering ske direkt i resultaträkningen, och påverka årsavgiftens storlek.Vad jag har förstått så var det så här från början, att UH-fonden låg FÖRE redovisat resultat. Nu ligger den ju som du säger i BR, men ofta redovisas den EFTER RR vilket är tydligt och bra.

Som bokföringsnämnden skriver i sina allmänna råd, så är ju hela tanken med UH-fonden, att föreningen hela tiden skall ackumulera tillräckligt kapital för underhåll. Underhåll som görs I FRAMTIDEN. Detta får då påhopp av alla de som säger att föreningen skall gå +/- 0 kr, alltså inte göra vinst. Dagens medlemmar vill inte betala för framtidens underhåll.

Dessutom är ju skattereglerna för kapitaltillskott ännu ett aber. Skattereglerna gör ju att föreningens medlemmar TJÄNAR på att underhåll istället görs för lånade pengar. (Alltså, att accat kapital istället amorteras).

I verkligheten skall, för att göra den bästa affären, föreningen gå med vinst, amortera OCH låna igen, varje gång ett nytt underhåll görs.

Men många föreningar har svårt att förstå att de ska gå med vinst.



Underhållsfonden ÄR krånglig till sin konstruktion. Ett alternativ är ju att återföra den till innan RR, precis som du föreslår. Men det skulle betyda höjda avgifter i väldigt många föreningar, klarar styrelserna den politiken???

0,3 % av taxeringsvärdet är ju nonsens. Det är vad som krävs för att få den ekonomiska planen godkänd, men långt ifrån vad som krävs inom föreningen. 5-10 % av omsättningen är närmare sanningen.

Underhållsplanen behöver ju inte vara super bra från början. Men lägger man till de åtgärder man gör + konsultens plan, så efter 10-15 år har man ju en hygglig plan.

Ex ommålning, kostade 1 500 000 kr. Görs ca vart 12: e år. 1 500 000 Kr/ 12 = 125 000 kr behöver avsättas till yttre fond årligen, enbart för att täcka ommålningskostnaderna.

Sen tillkommer ju inflationen.... Men den tycker jag nog man kan strunta i, den fördyringen får de som verkligen målar om ta.

Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

kluringen
2012-09-16, 22:05
Hej Borättsexperten!

Jag tycker att du är inne på rätt spår när du tar upp detta. Den här frågan har gäckat min förening i många år. Mellan 1920 – 1995 var vi en bostadsförening och hade aldrig hört talas om att man ska ha en underhållsfond. 1995 omregistrerades föreningen till bostadsrättsförening. I samband med omregistreringen antogs helt nya stadgar (till stor del framtagna med hjälp av en konsult), där 0,3% varianten var med. Därefter hade vi med i en ny post budget ”avsättning till yttre underhållet”. Det var en struntsumma från början, men i takt med kraftiga höjningar av taxeringsvärdet växte beloppet till en alltmer orimlig nivå och höjningar av våra avgifter. Parallellt med UF togs alla renoveringar upp som investeringar som då även genererar motsvarande avskrivningskostnader.

2001 lyckades jag sätta fingret på mekanismen bakom penningflödet. 2002 bildade en grupp medlemmar en arbetsgrupp som ägnade sig åt ingående analyser av föreningens ekonomi. Vi upprättade en omfattande underhållsplan över 100 år där alla renoveringar upprepades minst en gång. Slutsumman i UH pekade mot att föreningens ”sparande” d.v.s avskrivningar + avsättningar var det dubbla mot föreningens verkliga behov.

Kolla igenom ämnen startade av kluringen. Jag har skrivit massor i ämnet här på forumet.

Läs också hur vi har formulerat vår ekonomiska modell (http://www.lavetten11.se/pdf/appendix.pdf)

Harald
2012-09-16, 22:52
Kluringen:
Parallellt med UF togs alla renoveringar upp som investeringar som då även genererar motsvarande avskrivningskostnader.

Det här ser man också rätt ofta, vilket precis som Kluringen beskriver blir knasigt. Fenomenet uppstår när man slentrianmässigt överför till yttre fond (ofta 0,3 % enligt plan) fast man begriper inte hur det fungerar, och går inte motsvarande pengar i vinst. Därmed finns inga pengar till underhåll, underhållet måste bokas som investering = avskrivning = "dubbel avsättning".

Av dessa egentligen två olika metoder föredrar jag ändå yttre fond, eftersom den har bäring på en framräknad kostnad, och inte på vad något kostade kanske för 35 år sedan. Alltså, fondavsättningen kan man ju justera, även om jag inte förespråkar att man årligen "inflationsjusterar".

Yttre fond + motsvarande i RR, så kan man ju boka allt underhåll mot fond. Då uppstår inga avskrivningar.

Torde ge, !!rätt skött!!, mest rättvis förvaltning och helt klart bäst ekonomi för föreningen (mindre ränteutgifter).

Vill man sedan åt kapitaltillskottet, så gäller det att ha en bra bankman. Som accepterar att man ena dagen lånar 1 miljon, och andra dagen amorterar 1 miljon. Då har man ju direkt skapat ett tillskott till medlemmarna på 220 000 kr. Och inga ränteutgifter!

Krångligt för en lekman, är bara förnamnet....

tette
2012-09-16, 23:18
Förvaltarna gottar sig i okunnigheten från styrelserna vad underhållsfond är.
värst som vanligt brf Väduren, lånat 100 miljoner under förvaltaren Adex,s nu 9 åriga verksamhet samtidigt som man ökat underhållsfonden med 100% till "glada" 25 miljoner.

Till detta med underhållsfonden är ju också underhållsplan/fastighetsbesiktning kopplat, vilket "killar dödkönt i kassakistan för förvaltarna" och skapar ändå mer huvudbry för lekmännen styrelserna.
Men då kan man gå kurs som förvaltarna håller i?

kluringen
2012-09-17, 01:36
Jag tror att konstruktionen med en underhållsfond är till mer skada än nytta. Om man verkligen vill garantera att det reserveras medel för det framtida underhållet, måste denna reservering ske direkt i resultaträkningen, och påverka årsavgiftens storlek. Avsättningen måste bli synlig, bli på riktigt, och göras i budgeten.

Sen behöver man inte krångla till det med en uh-fond, det är bara till att förvilla. Det räcker att det finns ett överskott, som sen redovisas som ansamlad vinst.

Det är så vi gör. Det finns kostnadsposter som avser ren löpande underhåll som utgör en kostnad med en viss periodicitet. Dessa poster finns med i underhållsplanen men är markerade som löpande underhåll. Sotning är ett bra exempel som utförs vart fjärde år. Vi budgeterar sotning varje år med en fjärdedel av kostnaden. År 1 – 3 uppstår ingen kostnad, det blir en vinst som ökar det fria egna kapitalet. År fyra jämnar det ut sig när budget – utfall diffar med 75%. Det negativa resultatet nollställer den tidigare bokförda vinsten. Fungerar precis som en korrekt hanterad underhållsfond men är mycket enklare och lättare som även lekmän förstår.

totiki
2012-09-17, 12:04
Våra stadgar säger att ifall avskrivningen går till amortering av lån behöver ingen avsättning göras till UH. Stadgarna kommer ifrån fastighetsägarföreningen 2005.

clabbe
2012-09-18, 11:55
Vill man sedan åt kapitaltillskottet, så gäller det att ha en bra bankman. Som accepterar att man ena dagen lånar 1 miljon, och andra dagen amorterar 1 miljon. Då har man ju direkt skapat ett tillskott till medlemmarna på 220 000 kr. Och inga ränteutgifter!

Krångligt för en lekman, är bara förnamnet....

Men Harald, i denna tråd: http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?p=37735 skriver du ju att "Det som inte är tillåtet är att amortera med ett nytt lån." och ger tidsordningen först amortering, sen nytt lån.

Nu verkar du säga att det är tillåtet att göra tvärtom.

Kan du förklara?

Harald
2012-09-18, 12:22
Men Harald, i denna tråd: http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?p=37735 skriver du ju att "Det som inte är tillåtet är att amortera med ett nytt lån." och ger tidsordningen först amortering, sen nytt lån.

Nu verkar du säga att det är tillåtet att göra tvärtom.

Kan du förklara?

Japp. Jag har dels lärt mig lite mer, dels så gäller det att ha tungan rätt i mun för att det ska fungera.

Ex:

Föreningen har 1 000 000 i lån sedan innan.


1) Föreningen lånar 1 000 000 kr. Föreningen amorterar gamla lånet med 1 000 000 kr. Här uppstår inget kapitaltillskott.

2) Föreningen samlar på egen hand in 1 miljon kronor (via avgifterna). Föreningen lånar 1 miljon. Föreningen amorterar 1 miljon. Här uppstår kapitaltillskott.

Det gäller att hålla i sär vilka pengar som hamnar var. Medlemmarnas ihopsamlade slantar amorteras, därmed har de gjort ett kapitaltillskott.

Frågan är aktuell när man ska renovera. Tror jag har gett liknande exempel tidigare.

Säg att föreningen står inför ett underhåll (fönsterbyte te x) på 1 000 000 kr om 3 år. Föreningen vill inte låna pengar, utan samla ihop egna (för att inte öka ränteutgifterna). Avgiften anpassas, och 3 år senare har föreningen 1 miljon på kontot.

Fönsterbytet sker.

Därefter amorterar föreningen gamla lån med 1 miljon.

Räkningen kommer på fönsterbytet. Föreningen lånar en NY miljon, och betalar räkningen.

Därmed har man i ett slag skapat ett tillskott på 220 000 kr att fördela mellan medlemmarna. Istället för att ha kvar den GAMLA miljonskulden och betala fönsterbytet ur kassan, som INTE hade gett ett tillskott.

Reglerna är superknäppa. Men tumreglen, för den förening som vill skapa låga totala boendekoster för sina medlemmar, blir att allt underhåll ska KUNNA finasieras med egna pengar, men i praktiken skall det betalas med NYA lån, och pengarna skall amortera GAMLA lån. Fantastiskt mycket pengar att tjäna, på egentligen ingenting, endast smart hantering.

OBS! Detta gäller enbart föreningar som redan HAR SKULDER. Är man skuldfri, som borde vara målet för alla föreningar på sikt, så är ju den bästa affären att betala kontant ur kassan. En sådan förening har ju inga ränteutgifter alls, vilket över tid är den mest lönsamma politiken för medlemmarna.

clabbe
2012-09-18, 13:28
Så vad du säger nu är alltså att tidpunkten för det nya lånet är inte av betydelse så länge det finns gamla pengar att ta av till en amortering?

Alltså att så länge medlemmarna själva bidragit med 1 mkr så blir det ett avdragsgillt kapitaltillskott oavsett om föreningen nyupplånar 1 mkr först och sen amorterar eller om föreningen först amorterar 1 mkr och sen nyupplånar 1 mkr.

Ursäkta om jag tjatar :-)

Harald
2012-09-18, 15:02
Ja, det avgörande är att amorteringen sker med "gamla" pengar. Resultatet blir ju oförändrad belåningsgrad för föreningen, i och med kapitaltillskottet är det kortsiktigt positivt.

Långsiktigt skall alla lån bort.

totiki
2012-09-18, 15:34
Det är egentligen inget konstigt alls. Det är bara fråga om den tid som förlöper emellan. I Haralds exempel kan man tänka sig att det endast är en dag och då framstår det som konstigt. Men om man har en tidsrymd på 9 - 12 månader framstår det inte längre som så orimligt. Ifall man amorterar på normalt vis och 9 månader senare får man en omfattande vattenskada och i samband med det beslutar sig för att låna till omputsning. Exempelvis.

Och de 220.000 är skattelättnad på försäljningen. Det är inga pengar man får. Det är pengar man redan ägde men slipper skatta för. Blir det nu sämre tider och priserna går ned kan detta lindra eventuella förluster men inte trolla bort dem.

clabbe
2012-09-18, 16:05
Det är egentligen inget konstigt alls. Det är bara fråga om den tid som förlöper emellan. I Haralds exempel kan man tänka sig att det endast är en dag och då framstår det som konstigt. Men om man har en tidsrymd på 9 - 12 månader framstår det inte längre som så orimligt. Ifall man amorterar på normalt vis och 9 månader senare får man en omfattande vattenskada och i samband med det beslutar sig för att låna till omputsning. Exempelvis.

Och de 220.000 är skattelättnad på försäljningen. Det är inga pengar man får. Det är pengar man redan ägde men slipper skatta för. Blir det nu sämre tider och priserna går ned kan detta lindra eventuella förluster men inte trolla bort dem.

Jag håller med om resonemanget och det är även viktigt att komma ihåg att medlemmarna som kollektiv inte får 220 000 i handen utan det är en möjlig avdragsrätt på 1 mkr som kapitaltillskottet är. Skulle skatten höjas till 30% finns det istället 300 000 i möjlig skatteminskning.
Vad jag kan tycka är lite tråkigt är hur den medlem som säljer dagen innan amorteringen får det. Hen har betalat in tillskottet men får inte del av skatteminskningen. Det får den som köper bostadsrätten istället, fast inte en krona har betalats in i tillskott av den personen.

Harald
2012-09-18, 16:41
Viktigt att komma ihåg 1:

Det är inga pengar man får. Det är pengar man redan ägde men slipper skatta för.

Viktigt att komma ihåg 2:

Vad jag kan tycka är lite tråkigt är hur den medlem som säljer dagen innan amorteringen får det. Hen har betalat in tillskottet men får inte del av skatteminskningen. Det får den som köper bostadsrätten istället, fast inte en krona har betalats in i tillskott av den personen.

Mycket bra input från forumet!

Som vanligt så finns det inga gratis pengar där ute. Skuldfriheten är mycket lönsammare för föreningen som helhet och för enskilda medlemmar.

trevligsnubbe
2012-10-15, 22:34
Jag tycker att denna diskussion är mycket intressant, men jag vill lägga in ännu en parameter...

I min bostadsrättsföreningen omsätter vi ca 20-25% av alla bostadsrätter varje år, vi kan räkna på 20% för enkelhetens skull...

Då kommer man snabbt fram till att folk äger sin bostadsrätt i 5 år.

Föreningen är ca 20 år gammal och avsättning har hittills gjorts enligt HSB:s modell (en procentsats av taxeringsvärdet) vilket har genererat ett överskott i underhållsfonden.

Nu när föreningens underhållskostnader börjar öka så kommer underhållsfonden att minska eftersom den gamla procentsatsen inte längre täcker underhållskostnaderna.

Hur ska vi göra ?

Ska vi köra på så länge det går och sen ta fram en modell där man varje år gör en avsättning motsvarande ett genomsnitt för kostnaderna de kommande 5 åren ? Denna modell fungerar bara då underhållskostnaderna ökar de kommande 5 åren (inte då underhållskostnaderna sjunker hastigt de kommande 5 åren).

Eller ska vi köra så länge det går och sen göra den avsättning som stadgarna stipulerar PLUS det som behövs för innevarande år (=egentligen ingen fond utan budgeterat underhåll) ?

Visst är det väl orättvist om mina medlemmar måste betala för underhåll som kommer att utföras efter att dom har sålt sin bostadsrätt ???

Harald
2012-10-15, 22:54
Visst är det väl orättvist om mina medlemmar måste betala för underhåll som kommer att utföras efter att dom har sålt sin bostadsrätt ???

Nej, detta är ett feltänk!

Principen för bostadsrätt:

Upplåta bostäder utan tidsbegränsning till självkostnad. OK?

Man kan dela upp självkostnaden i TVÅ delar, där del 1 är lätt att räkna ut, och del två mycket svårare.

Del 1:

Lägenhetens andel av kostnader som föreningen faktureras för varje år, ex sophämtning, värme, el, vatten, mindre reparationer m fl.

Säg att detta ger en månadsavgift på 3 000 kr.

Del 2: Förslitningen. Medlemmarna som bor förbrukar ju även den fasta tillgången, ex fönster, dörrar, gräsmatta, tvättmaskiner, yttertaket m m. Men denna kostnad kommer ju inte som faktura varje år, varför den är mycket svårare att ta på. Men, för att få till en rättvis avgift, måste den i vart fall beräknas på något vis. En del gör underhållsplaner, andra använder schablonen du nämner.

Schablonen är egentligen bara till för att man ska få en siffra FRÅN BÖRJAN. Det var aldrig meningen att den skulle användas löpande år för år, för det blir helt fel. Samma schablon gäller ju radhuset med träfasad och tegeltak, som en av lgh i Turning Torso. Självklart drar dessa olika lgh helt olika underhållskostnader, radhuset har ju betydligt mera tak och fasad/m2 lgh exempelvis. Därför skall alltid en föreningsunik beräkning göras.

Säg att ni kommer fram till att förslitningen är 1 500 kr/mån.

Nu är detta mycket förenklat, man kan lägga till ytterligare parametrar och andra strategier, men rimligt blir detta ändå.

Rättvis avgift denna förening: 3 000 kr + 1 500 kr = 4 500 kr.

Om sedan en medlem precis "missar" fönsterbytet, so what?? Han har ju haft fönster under tiden han bodde med, eller hur?

Föreningen är ca 20 år gammal och avsättning har hittills gjorts enligt HSB:s modell (en procentsats av taxeringsvärdet) vilket har genererat ett överskott i underhållsfonden.

Det är ju inget ovanligt, att en förening sätter av allt för lite till underhåll de första 20 åren. Och det behöver inte vara fel. Jag brukar råda nya föreningar att koncentrera sig på att amortera på lånen istället. Det är också rättvis politik, och mycket lönsamt för föreningen på sikt. Så har ni amorterat duktigt, så har ni skött er ändå.

Har ni inte amorterat, så närmar ni er nu att ha betalt huset 1 ggr, och ha lånen kvar. Grattis! Ring er bank och kräv att de åtminstone köper ut fika till nästa årsstämma, ni är en guldkund!

totiki
2012-10-15, 23:15
Ja, Harald har rätt, enligt min mening. Man måste lära sig skilja på föreningen och sig själv. Det är därför detta behövs som enda rättesnöre "Portalparagrafen § 1. i varje förening i vårt land har ett generalfel. Det står "medlemmarnas ekonomiska intresse". Det borde stå "Föreningens ekonomiska intresse". Ifall Lagstiftaren verkligen avser att boendeformen bör ha en långsiktig varaktighet."

Sitter du i styrelsen måste du ha föreningens bästa framför ögonen. Glöm alla andra.

Borättexperten
2012-10-16, 00:06
Två andra frågeställningar finns, men de tar jag upp en annan gång:
1. Hur stor måste avsättningen till uh vara? Räcker det med 0,3%. av byggnadsvärdet eller taxeringsvärdet? Alternativt, kan man lita på uh-planens värden?
2. Hur förhåller sig denna avsättning till de avskrivningar föreningen gör?


Det är läge att ta upp dessa frågeställningar nu.

Många föreningar anger 0,3% av taxeringsvärdet. Eller 0,3% av byggnadsvärdet, om det är en nybyggd fastighet. En del har ökat till 1% av taxeringsvärdet, som i inlägget ovan, och 1% är bättre än 0,3%, ett steg i rätt riktning. Men problemet med taxeringsvärdet är ju att det är ett marknadsvärde, som skiljer sig mycket mellan storstad och "landsort". Medan underhållet av en fastighet i princip kostar lika mycket i Tomelilla som i Stockholm city. Byggnadsvärdet är inte heller något bra referensvärde, eftersom det urholkats ju äldre fastigheten är, medan underhållsbehovet ökar.

Andra använder sig istället av en underhållsplan på 10, 20 eller 30 år framåt, och gör beräkningar på hur mycket underhållet kommer kosta i framtiden. Här stöter man på nya problem. För det första: kan man lita på dessa kostnadsberäkningar? Får man verkligen med alla åtgärder och kostnader som kan tänkas uppstå? Och tar man hänsyn till att visst underhåll kanske kommer bokföras som investering? Och sist men inte minst: tar man hänsyn till de investeringar och avskrivningar som redan finns i bokföringen? Beräkningarna kan bli helt uppåt väggarna, om man inte förstår problematiken. Vilket också avspeglar sig i många bostadsrättsföreningars budget och årsavgift.

Vi på Borättupplysning förespråkar istället ett schablonbelopp, som för äldre fastigheter uppgår till ca 150kr/kvm totalyta. Det inbegriper då all form av underhåll, reparationer och uh=investeringar. Vi har gjort många beräkningar på olika bostadsrättsföreningars underhållskostnader, och kommit fram till att det rör sig kring detta belopp. Många äldre etablerade föreningar har också kommit fram till ungefär den nivån. Det finns dock en viss variation, +/- 20%. Men problemet är att det inte går att på ett säkert sätt avgöra vilka fastigheter som kostar mer och vilka som kommer kosta mindre att underhålla, det beror mycket på tillfälligheter och på många oförutsägbara omständigheter.

Underhållsplan bör man ändå ha, av enklare slag, men mest för att ha koll på vad som kommer behöva göras och när.

Nästa steg är att ta hänsyn till investeringar och avskrivningar. Avskrivningar är ju byggkostnader eller gammalt underhåll som "betas av", och syftet är ju att dessa pengar ska återinvesteras i byggnaden och i nytt underhåll. Avskrivningarna är alltså en del av de underhållsmedel man har till sitt förfogande.

Man tar alltså den summa man räknat ut för underhållet (yta x 150 kr), och minskar sen med budgetens aktuella avskrivningsbelopp.

Därefter ska man göra ytterligare en minskning. Om man redan budgeterat för ett visst löpande underhåll, så ska detta belopp dras i från. För i detta sammanhang räknas även reparationer som en del av underhållet.

Det belopp man får fram är det belopp som i budgeten ska avsättas till underhåll (eller till uh-fonden). Verkligt planerat uh ska däremot inte budgeteras (för dessa kostnader ska ju tas från och regleras mot uh-fonden). Man ska alltså budgetera den framräknade uh-avsättningen, och inte verkligt planerat underhåll. Och denna budget ska styra årsavgiftens storlek.

Hur man sen i framtiden bokför sitt underhåll, som planerat underhåll eller som investering, spelar ingen roll. Bokförs något som investering, så ökar avskrivningarna, och då minskar man avsättningen till underhållet i motsvarande grad. Underhåll och investeringar/avskrivningar fungerar alltså (eller ska fungera) som kommunicerande kärl.

:13:

tette
2012-10-16, 00:33
underhållssiffror i % av ditten o datten. så tror jag alltför många styrelser tycket och lämnar därför över till förvaltarna att ta fram det mesta när det gäller underhåll.
Förvaltarna fixar ax till limpa, vilket gör att alla underhåll blir 20% dyrare, och inga styrelser eller revisorer bryr sig.
En förvaltare har ingen provision om renoveringar blir billigare.
Däremot finns det vissa förvaltare som tjänar på om det blir dyrare, hur konstigt det än kan låta.
Riksbyggen har man låtit ta ut förvaltnings% av kostnaderna för underhållsarbete.
HSB uppmanar till att någon i styrelsen skall vara vice värd (som sedan manipuleras att HSB förvaltaren gör hans extra betalda styrelsearbete).

trevligsnubbe
2012-11-03, 02:58
Nej, detta är ett feltänk! Jag brukar råda nya föreningar att koncentrera sig på att amortera på lånen istället. Har ni inte amorterat, så närmar ni er nu att ha betalt huset 1 ggr, och ha lånen kvar. Grattis! Ring er bank och kräv att de åtminstone köper ut fika till nästa årsstämma, ni är en guldkund!

Harald,

Ok, jag förstår din synpunkt men ville hårddra saker för att få vettiga svar.

Jag undrar om du vill berätta lite om var ditt ekonomiska sinne kommer ifrån ? Arbetar du med ekonomi, har erfarenhet av ekonomi i bostadsrätter, eller är du bara allmänt intresserad ? Detta bara för att jag ska förstå hur du bygger ditt resonemang.

När det gäller amorteringar så amorterar vi INTE just nu (men har gjort det tidigare). I samband med byte av bank för ett tag sedan så gjorde vi en allmän översyn av föreningens ekonomi. Vi har ett stort överskott, motsvarande ca 15% av föreningens lån. Eftersom vi förhandlade till oss en extremt låg ränta på våra lån så valde vi att inte amortera, utan istället placera pengarna. Placeringarna har gett mycket god avkastning och är självklart kapitalsäkrade (enligt den investerings- och placeringspolicy vi tog fram i samma veva). På detta förfarande har vi tjänat väldigt mycket pengar och, ja... vi är en MYCKET bra kund hos vår bank.

Vår målsättning är att 2014, troligen, i samband med att några lån sätts om, minska belåningen med våra investerade pengar. Men om vi fortfarande får en väldigt låg ränta och ser goda möjligheter till avkastning i våra investeringar så vore ju det fortfarande ett bättre alternativ ?

För att återgå till frågan om underhållsfonden: Den avsättning som vi gör till underhållsfonden är inte tillräcklig i det långa loppet och 2025 kommer ett underskott att uppstå i densamma om vi inte gör en förändring. Ska vi ta hela vårt överskott och lägga det till underhållsfonden ? Ska vi i så fall använda underhållsfonden till att amortera (låter bättre ?) eller placera (ekonomiskt fördelaktigare) ?

Vad anser ni ?

trevligsnubbe
2012-11-03, 03:19
Andra använder sig istället av en underhållsplan på 10, 20 eller 30 år framåt, och gör beräkningar på hur mycket underhållet kommer kosta i framtiden. Här stöter man på nya problem. För det första: kan man lita på dessa kostnadsberäkningar? Får man verkligen med alla åtgärder och kostnader som kan tänkas uppstå? Och tar man hänsyn till att visst underhåll kanske kommer bokföras som investering? Och sist men inte minst: tar man hänsyn till de investeringar och avskrivningar som redan finns i bokföringen? Beräkningarna kan bli helt uppåt väggarna


Vi använder oss (sedan bara ett år tillbaka) av en underhållsplan över 30 år som vi reviderar för fullt. Då den är så färsk så ser vi några problemställningar:

Vi har tagit in budgetofferter på några delar som ligger inom de kommande åren för att se om den kostnad planen använder överensstämmer med verkligheten. Resultatet är skrämmande, planen kalkylerar alltid med en kostnad som är högre än de offererade kostnaderna, trots att vi har begärt pris på bättre grejor, högre kvalitet etc. Planens kostnader är generellt 25-150% högre än de offererade priserna. Japp, ni läste rätt... etthundrafemtio procent högre ! Detta innebär förstås att det blir helt galet att använda underhållsplanens siffror som underlag för hur stor avsättning som behöver göras...

Övriga frågeställningar: Vad ska tas upp som investeringar och vad är underhåll ? Vad händer om vi vill tidigarelägga en underhållsåtgärd ? Eller senarelägga något (baserat på expertis förstås). Vad händer om vi tex vill göra om utomhusmiljön totalt (nya asfaltytor, bort med gamla, in med buskar, bort med träd, anläggning av gräsytor eller plattor, byggande av carportar, inglasning av balkonger etc etc)...

Avskrivning av fastigheten är ju ett helt eget kapitel, ska vi skriva ner värdet på en fastighet som vi underhåller, förbättrar och som dessutom stigit ofantligt i värde ? Egentligen kanske man borde öka det bokförda värdet till ett marknadsvärde och inte göra avskrivning så länge fastigheten underhålls och värdet ökas ? Genom att göra så minskas ju belåningen drastiskt (lånens storlek i förhållande till bokfört värde) medan belåningen i förhållande till taxeringsvärdet bibehålls förstås (det är så de flesta räknar).

Vad tycker ni om detta ?

Harald
2012-11-03, 13:57
Jag undrar om du vill berätta lite om var ditt ekonomiska sinne kommer ifrån ? Arbetar du med ekonomi, har erfarenhet av ekonomi i bostadsrätter, eller är du bara allmänt intresserad ? Detta bara för att jag ska förstå hur du bygger ditt resonemang.

Jag driver idag ett företag som säljer aktiv ekonomisk förvaltning till bostadsrättsföreningar. Målet är att skapa föreningar som är ekonomiskt starka, något som de traditionella förvaltarna både har misslyckats med, samt struntat blankt i. De har istället lagt energi på att suga ut värdet ur föreningarna, och satsar dessa pengar på nybyggnation av andra föreningar (HSB och Riksbyggen) eller ge avkastning till aktieägarna (SBC samt diverse mindre förvaltningsbolag främst i sthlm). Alltså tvärs emot generalparagrafen i varje förenings stadga, egentligen.

Ska vi ta hela vårt överskott och lägga det till underhållsfonden ?

Underhållsfonden är inte lätt att förstå, men läs gärna på i detta forums olika trådar, så bör din bild klarna.

Eftersom ni idag ser ett kommande underskott i underhållsfonden, så skall ni givetvis öka avsättningarna till denna. Det görs enkel genom "extra avsättning" i varje bokslut om ni inte vill ändra "grundavsättningen". Men denna avsättning kan ske oavsett hur ni hanterar de fysiska pengarna. Självklart skall styrelsen här välja det ekonomiskt mest lönsamma alternativet, amortering kontra investering.

Men glöm inte, att en amortering, förutom föreningens rena räntebesparing, dessutom ger medlemmarna ett avdragsgilt kapitaltillskott! Lägger man med detta i jämförelsen, så brukar amortering alltid slå investering. Framförallt nu, när räntorna är så låga på investerat (bundet) kapital.

Planens kostnader är generellt 25-150% högre än de offererade priserna.

En underhållsplan av den typen ni använder är skapad under mycket kort tid, en konsult har kanske tillbringat max 3-4 timmar hos er. Sedan hämtas de flesta priserna från REPAB: s databas eller årligen utgivna siffror. Dessa är i sin tur genomsnittsligt framräknade, både över mängd underhåll/arbete per gång samt geografiskt i landet. Siffrorna är i princip alltid minst 1 år gamla.

Som ni vet så påverkar konjunktur och politiska beslut priserna mycket, och snabbt. Dessutom kan man ju lätt hämta offerter från firmor som använder utlänsk arbetskraft, eller som har låga overheadkostnader (små) om det efterfrågade arbetet inte är så stort.

Dessutom måste planen läsas korrekt. Att momsen inte är med har du säkert tagit i beräkningen, men man måste också kontrollera om byggnadsställning är med, bodhyra och etablering, antalet behandlingar (målning) etc etc..

Alltså, att siffrorna avviker som du nämner är ingenting konstigt. Det är bl a därför som Borättsexperten inte tycker dessa planer är något vidare. Jag tycker nog att man skall ha en plan. Men se konsultens plan som ett första utkast till något som skall vara ett levande dokument för all tid i föreningen. Ert arbete nu och i framtiden justerar ständigt värdena i planen, och efter några år kommer ni att momentant i vissa lägen ha ett mycket bra hjälpmedel när ni budgeterar i föreningen.

Vad ska tas upp som investeringar och vad är underhåll ?

Jag vill beskriva det som att man betalar antingen framlänges eller baklänges.

En underhållsåtgärd kan i princip bokföras hur som helst.

Som investering så skapas en avskrivning, vilken påverkar årsavgifterna (ökar) framåt i tiden.

Som underhåll bokad mot fond, så uppstår ingen avskrivning, men för att kunna ha avsatt medel till fond tidigare, så bör ju föreningen ha gått motsvarande med vinst.

Bortsett från rättvisefrågan, vilken medlem skall betala? så kan jag ju med min erfarenhet konstatera att föreningen som investerar sitt underhåll, både har högre avgifter och räntekostnader på sikt.

Medans föreningen som aktivt använder sig av underhållsfond, på sikt får lägre avgifter och räntekostnader.

Harald
2012-11-03, 14:12
Vad händer om vi vill tidigarelägga en underhållsåtgärd ? Eller senarelägga något (baserat på expertis förstås).

Ingenting händer egentligen. Tvärt om, det är styrelsens uppgift att planera, planera om och omfördela underhållsåtgärderna. Med aktivt arbete att sköta avsättningarna, samtidigt som motsvarande belopp tas in via avgifterna (blir vinst), så spelar det ingen roll att själva utgiften hamnar ett annat år.

Vad händer om vi tex vill göra om utomhusmiljön totalt (nya asfaltytor, bort med gamla, in med buskar, bort med träd, anläggning av gräsytor eller plattor, byggande av carportar, inglasning av balkonger etc etc)...

Det här är en fråga för stämman att ta ställning till. En omfattande omdaning av det slag du beskriver, är ju alltid en investering, som bokförs på byggnadsvärdet. Alltså ökar föreningen tillgång i balansräkningen, och därmed ökar avskrivningen något. Ofta ganska lite, då föreningarna skriver av sina byggnader på 75-400 år.

Avskrivning av fastigheten är ju ett helt eget kapitel, ska vi skriva ner värdet på en fastighet som vi underhåller, förbättrar och som dessutom stigit ofantligt i värde ?

Ja det ska ni. Avskrivningen här är från skattelagstiftningen, där en tillgång i princip alltid skall skrivas av (undantag är te x mark). Men visst, frågan diskuteras ständigt, även i bokföringsnämnd, på skatteverket och i den akademiska världen. Vissa andra modeller finns, Kluringen på detta forum tillämpar en lite annan modell just för att lösa "problemet" med att en tillgång som i verkligheten ökar i värde, på pappret sjunker.

För mig är det en ickefråga. Man får helt enkelt lära sig att det bokförda värdet på tillgången i en bostadsrättsförening är tämligen ointressant.

Genom att göra så minskas ju belåningen drastiskt (lånens storlek i förhållande till bokfört värde) medan belåningen i förhållande till taxeringsvärdet bibehålls förstås (det är så de flesta räknar).

Det här hänger ihop med ovanstående. Är helt ovesäntligt. Även om en bostadsrättsförening på fina gatan i Sthlm kan ha en fastighet som värderas till hundratals miljoner, så kan dessa medlemmar inte tillgodogöra sig det värdet, lika lite som en förening i Burträsk lider av att deras fatighet värderas till motsvarande en kolonilott på söder.

De föreningar som ändå försöker "lyfta ur" detta värde, genom att låna pengar (då kalkylen belåning kontra värde ser så bra ut) målar snabbt in sig i ett hörn och får höga boendekostnader (ränteutgifterna).

Christian
2012-11-29, 19:37
Hej!

Jag har läst lite i denna tråd och skulle vilja ställa ett par frågor då jag tycker det här med underhållsfond är högst snårigt.

Bor idag i en förening som har cirka 1 mkr i kassa och en underhållsfond på ca 150 000. Vi har nyligen upprättat underhållsplan och vid besiktningen rekommenderades det att vi i ställlet för att göra mindre underhåll av fasaden byter panel helt samt fönster. Därefter har detta delats upp i två delar där det första ska göras 2014 och resterande del 2016. Kostnader beräknas uppgå till ca 1,2 respektive år.

Vi kommer ju därför kunna betala en relativt stor del ur kassa 2014 men till 2016 behöver vi ta upp nytt lån. Så långt allt väl och rent likviditetsmässigt ser det prognosmässigt bra ut med ett par procents höjningar årligen. Nu till problemet som är underhållsfonden. I dagsläget har fönster tagits upp som tillgång medan övriga åtgärder går som underhåll. Detta leder till kraftiga minusresultat och ansamlade förluster som ser helt bedrövliga ut, t ex minus 500 000 år 2014.

Det pågår diskussioner med HSB om det inte är möjligt att även ta upp panel som investering, detta då vi ju byter ut alles och sätter dit ny där bräderna sitter hela och delas av per våning. I stället för som nu med skarvade bräder.kan man då inte ordna så att detta ses som en investering? Ska verkligen resultatet behöva bli så dåligt när det faktiskt finns lite pengar att ta av?

Stort tack för input eller tips på var man kan få hjälp med en sådan här fråga!

Tom1980
2012-12-08, 08:50
Lite tankar om yttre underhållsfond.

Som det låter så är det en fond för yttre underhållning. På årsstämman bestäms vad som skall göras med vinsten. Vanligtvis tar man och sätter av det schablonmässiga 0.5% av värdet på fastigheten, om man har en vinst. Genom att göra detta hamnar kapitalet i bundet eget kapital och kan därav inte i framtiden delas ut till medlemmarna.

Detta är endast fiktivt. Det finns egentligen inget konto på banken för dessa pengar. Istället ligger den yttre underhållsfonden i kassan, eller i amorteringar av föreningens banklån.

Jag tycker själv att detta är ett rätt förlegat system där det inte visar upp en korrekt bild över föreningens tillgångar och skulder. Hur ser det ut egentligen om föreningen har tagit den yttre underhållsfondens kapital och amorterat av på sina banklån. Om nu det händer att föreningen måste göra en stor renovering och därav låna pengar och banken inte är villig att ge dem lån. Då blir det i praktiken att kapitalet i den yttre underhållsfonden inte existerar.

Själv hade jag velat gå bort från en yttre underhållsfond och den allmänna avskrivnings-metoden för fastigheter till komponentavskrivning istället.

Med komponentavskrivning delar man upp fastigheten i olika komponenter där var del som tak, fasad, el, värmepanna, fönster med mera är en komponent med egen livslängd. Detta kan göras i samband med en underhållsplan.

Resultatet av detta blir istället att man får rätt livslängd på de olika delarna och skriver av varje år rätt kostnad man egentligen har för varje komponent. Detta resulterar i att man eftersträvar istället en plus/minus noll vinst i årsresultatet där varje kostnad för större underhåll är inräknad genom avskrivning. Då behövs inte längre en yttre underhållsplan och genom att inte visa någon vinst så finns det heller inget som kan gå till fritt eget kapital och därav kan delas ut till medlemmar. En annan fördel är att det ger en mer rättvisande bild över föreningens ekonomi. Detta genom att uppvisa vilka kostnader föreningen har varje år och även att inga stora minus poster från större renoveringar belastar resultatet. Vi kan nämligen inte ta och aktivera renoveringar som anses vara underhåll istället för förbättrande åtgärder.

Detta hade gjort att för intressenter som kollar ytligt på föreningens ekonomi ser ett plus/minus noll-resultat istället för exempelvis stora miljonförluster några år i rad p.g.a. stora underhållskostnader vid exempelvis ombildning till bostadsrättsförening med undansatt underhåll från den förre ägaren.

Tom1980
2012-12-08, 09:18
Hej!

Jag har läst lite i denna tråd och skulle vilja ställa ett par frågor då jag tycker det här med underhållsfond är högst snårigt.

Bor idag i en förening som har cirka 1 mkr i kassa och en underhållsfond på ca 150 000. Vi har nyligen upprättat underhållsplan och vid besiktningen rekommenderades det att vi i ställlet för att göra mindre underhåll av fasaden byter panel helt samt fönster. Därefter har detta delats upp i två delar där det första ska göras 2014 och resterande del 2016. Kostnader beräknas uppgå till ca 1,2 respektive år.

Vi kommer ju därför kunna betala en relativt stor del ur kassa 2014 men till 2016 behöver vi ta upp nytt lån. Så långt allt väl och rent likviditetsmässigt ser det prognosmässigt bra ut med ett par procents höjningar årligen. Nu till problemet som är underhållsfonden. I dagsläget har fönster tagits upp som tillgång medan övriga åtgärder går som underhåll. Detta leder till kraftiga minusresultat och ansamlade förluster som ser helt bedrövliga ut, t ex minus 500 000 år 2014.

Det pågår diskussioner med HSB om det inte är möjligt att även ta upp panel som investering, detta då vi ju byter ut alles och sätter dit ny där bräderna sitter hela och delas av per våning. I stället för som nu med skarvade bräder.kan man då inte ordna så att detta ses som en investering? Ska verkligen resultatet behöva bli så dåligt när det faktiskt finns lite pengar att ta av?

Stort tack för input eller tips på var man kan få hjälp med en sådan här fråga!

Rent spontant så renoveringen av den yttre fasaden med panelerna kan jag inte se att detta kan tas upp som en förbättrande åtgärd. Jag ser det istället som en underhållskostnad. Om ni hade satt exempelvis plåt över panelerna (vet inte om detta ens går, tar det bara som exempel) då hade det kunnat anses som en förbättrande åtgärd där ni hade kunnat aktiverat kostnaden och på så sätt delat upp kostnaden över den förbättrade åtgärdens förväntade livslängd.

Exempelvis Priset för att sätta plåt över panel 1 000 000kr, förväntad livslängd 50 år. Revisorn går med på att denna utgiften är en förbättrande åtgärd och därav kan ni aktivera kostnaden. Detta innebär att ni kan belasta ert årsresultat med 1 000 000kr/50år=20 000kr/år istället för att belasta årsresultatet för det år ni gör renoveringen med 1 000 000kr.

Sen har det ingen skillnad om ni har pengar eller inte till det i samband med resultatet. Det handlar istället om att balansräkningen förändras först och främst, istället för resultaträkningen.

Balansräkningen kan belastas dock om ni går minus 1 200 000 i Årsresultatet om revisorn säger att det är ett underhåll och som därefter tas årsresultatet (-1 200 000) och belastar BAS-kontot 2999 (Årets resultat). Med minus posten i Årets resultat i Balansräkningen så minskar även ert Eget kapital.

Tips är att kontakta er revisor och prata med denne om renoveringen kan aktiveras eller inte.

Aktivering: Att man aktiverar en kostnad för avskrivning.
Utbetalning: Pengar betalas ut från ett konto. Berör endast Balansräkningens Tillgångar och Skulder.
Kostnad: Är en utgift som belastar årets resultat då kostnaden hänförs till just perioden som årets resultat hänvisas till. Med avskrivningar så belastas avskrivningens storlek årets resultat genom att man har "förbrukat" en resurs under perioden i fråga.
Utgift: En utgift uppkommer i samma ögonblick som personen ingår ett avtal med en motpart om köp av en vara eller tjänst. Denna del belastar endast balansräkningens del.