handdator

Visa fullständig version : Vilka föreningsåtgärder ökar värdet mest på bostadsrätterna?


Görgyl
2012-09-08, 19:31
Sitter i styrelsen för en BRF med bra ekonomi. Vi har några outnyttjade lokaler som vi skulle vilja göra något kul med.

Tankar som finns är att göra gym, bastu, hembio, hobbyrum, festlokal, gästlägenheter osv. Vad har ni för erfarenheter av sånt här? Vad är mest lönsamt att göra med avseende på värdeökning för lägenheterna i föreningen?

Används föreningars gym alls? De jag sett ser inte så kul ut, så man får vara bra lat eller snål för att inte lösa ett SATS-kort istället.

totiki
2012-09-08, 19:41
Ge medlemmarna chansen att komma med förslag. Skicka tillbaka förslagen till medlemmarna och säg att de tre - fem mest populära skall ställas mot varandra på ordinarie stämma eller extra stämma, vad som är lämpligast ur ert tidshänseende, och delegera ansvaret. Det kommer säkert att bli en välbesökt stämma.
Annars är väl ett förslag som innebär att lokalen kan förändras efter tid och BRs olika nyvaknande intressen heller inte en oäven idé.

Harald
2012-09-08, 23:39
Egentligen gillar jag denna typ av frågor, men frågan är lite fel ställd.

Primärt bör frågeställningen vara: Vad vill medlemmarna ha mest? Självklart med ett öga på vad som är "lönsam" investering, men lönsamheten får inte bli styrande. För i såfall bygger ni ju inte för föreningen, utan för de medlemmar som ska sälja.

Med det sagt, så har vi byggt både gym, bastu och gästlgh. Gästlgh används i snitt 12 dygn/månad vilket får ses som bra, och gym/bastu (samma bokning) bokas i snitt 2,5 ggr/dag. Över hälften av föreningens medlemmar har tecknat "gymkort" och använder således gymmet regelbundet (28 st av 48).

Gästlgh: Titta på föreningens struktur. Är det många ganska små lgh, så är detta guld värt. I en förening med större lgh eller radhus inte lika nödvändigt.

Gym: Se till att medlemmarna vill ha det först. Ut med en enkät! Och satsa, även om det inte blir stort, gör det fräscht och inbjudande!

Bastu: Hos oss används den mycket. Var med och byggde en bastu i en annan förening, med över 500 lgh. De rev bastun tre år senare, eftersom ingen använde den.... Återigen, kolla underlaget i din förening!

Festlokal: Mycket beroende på vilka förutsättningar ni har. Här krävs storlek, helst avskildhet, egna ingångar (minst två), toaletter, gärna kök, och en del myndighetskrav. Tänk också på att en festlokal används väldigt få dagar/år = pay off tiden blir på pappret mycket lång.

Hobbyrum: Kanske det vanligaste rummet i föreningarna, mycket beroende på att det är så enkelt att kalla något för ett "hobbyrum". En snickarbänk i pannrummet, så är det klart... Definitivt helt överskattat. Behövs inte. Används inte.

Hembio: Lite trixigt med tillstånd att visa film och så där, kabelbolagen kan ha en del synpunkter om ni vill beställa "fullt TV-utbud" till en lokal. Kostar en del licenspengar. Men ingenting hindrar ju att ni inreder ett nice rum för gemensam TV och film, och sen snackar med närmsta grannen ovanför?, låter denne beställa fullt utbud, och dra sen ner kabel genom golvet...

Gemensamt för alla dessa extragrejer, är att för att få upp användningen, måste bokningen vara enkel. Inga depositioner, inga styrelsemedlemmar som man måste ringa till för att få ut en nyckel. Allt sådant innebär för hög tröskel = endast de riktigt inbitna använder utrymmena.

Kan redovisa exempel på smarta bokningssystem vid ett annat tillfälle.

I vår kalkyl räknade vi med att byggnationerna skulle ge ett ökat försäljningspris/lgh med 25 000 kr. Alltså skulle "värdet" (utöver värdet för nyttjarna) vara 48 x 25 000 kr = 1,2 miljoner. Därmed fick vi ett "tak" på vad investeringen fick kosta för att gynna alla medlemmar, både de som använder utrymmena och de som inte använder dessa.

totiki
2012-09-09, 11:49
Ja, rätt så Harald. Det handlar i hög grad om hur man ställer frågan.

Det kan finnas olika varianter.
" Vilka föreningsåtgärder ökar värdet mest på bostadsrätterna?" Görgyl
" Vad vill medlemmarna ha mest?" Harald
Jag skulle också kunna tänka mig något i stil med...
" Vilken typ av bostadsköpare vill föreningen attrahera?" Här kan man tänka sig ett otal olika åsikter men jag tänkte närmast på långsiktiga eller kortsiktiga BRH.

Harald
2012-09-09, 12:50
Vilken typ av bostadsköpare vill föreningen attrahera?Det här är riktigt bra! Kräver en del annat arbete, mål, vision och strategi. Men frågan rymmer mycket av vad jag vill se för arbete ute i föreningarnas styrelser!!

Tänk vad föreningarna skulle kunna åstadkomma om de jobbade med detta istället för att jaga medlemmar som glömt luddet kvar i torktumlaren??!!:5::5:

Görgyl
2012-09-09, 14:49
Intressanta tankar, och särskilt tack till Harald, som faktiskt har erfarenhet av sånt här. Det uppskattas!

Förslag hade vi nog tänkt oss att få in, men tyvärr är det i vår förening som så många andra, att det inte finns så mycket engagemang och åsikter från medlemmarna. Ibland känns det som att om vi i styrelsen skulle kunna göra hur mycket dumheter som helst utan att någon opponerade sig.

Hursomhelst, nu skall vi inte gnälla och beklaga oss.

Naturligtvis är det som ni säger, att man inte bara skall tänka på de medlemmar som säljer inom kanske fem år, utan man skall även ta hänsyn till framtida medlemmars, och de mer långvariga medlemmarnas ekonomiska intressen. Jag ställde dock frågan som jag gjorde av ett specifikt skäl, nämligen att även de som annars bara säger nej till allt som kostar pengar, kan tänkas gå med på såna här projekt om de känner att de får ut något av dem, i form av ökat värde på lägenheterna. De som inte tränar vill annars inte vara med och finansiera ett gym, de som aldrig tittar på film vill inte finansiera en hembio, osv, osv.

Gästlgh: känns relevant för oss, med mestadels små tvårummare.

Gym: från att ha haft en ganska hög medelålder i kvarteret flyttar nu många yngre förmågor in, och intresset för träning verkar högt.

Bastu: faktiskt har redan flera medlemmar efterfrågat detta!

Festlokal: den låga utnyttjandegraden hade jag inte tänkt på, vi vill ju att lokalerna skall utnyttjas mycket och springer man på sina grannar relativt ofta stärker det sammanhållningen i föreningen. Festlokal får nog en relativt låg prioritet.

Hobbyrum: den låga investeringskostnaden med en snickarbänk i pannrummet låter ju intressant. :1: Men om ingen använder det så går det bort.

Hembio: vi hade väl tänkt oss att man tar med sig det material man vill titta på i form av skivor, ipaddar eller USB-minnen. Tanken på TV-fotbollskvällar med öldrickande, skrål och oskicklighet känns inte så lockande om vi skall göra det riktigt fräscht.

Återkom gärna med det där om bokningssystem, jag känner också att detta inte får bli för krångligt. Eller dyrt!

Borättexperten
2012-09-09, 17:14
Allt hänger väl på hur stor föreningen är. Vår förening är ganska stor, över 300 lägenheter, med blandad befolkning, med dragning åt lite äldre.

Vi har haft en gästlägenhet (ett rum med toa, 4 sängplatser) sen 12 år tillbaka, som varit mycket uppskattat och bokat, så att vi nu iordningställt ytterligare 1 större rum, med dusch och pentry. Priset har varit 100kr/natt, men är nu höjt till 200 för det nya rummet.

Sen har vi ett stort fint gym, ganska komplett med de vanligaste maskinerna, och skivstänger mm. Hälften av medlemmarna har löst abonnemang, 50 kr/månad. Mycket uppskattat, i alla åldrar! Men ett bra gym kostar, och tar plats. Ytan är ca 100 kvm, och utrustningen kostade ca 600-tusen, och ombyggnaden 300-tusen. Men föreningen drar ju in ca 100-tusen varje år på abonnemangen.

En annan sak som man ska satsa på (om det inte redan är gjort) är gemensamt kollektiv bredband. Eget nät med snabbt bredband blir mycket förmånligt för medlemarna, 100-125kr/månad/lägenhet, istället för att var och en ska ha egna dyra abonnemang.

En annan sak som snabbt blir lönsamt är s k kollektiv el, alltså ett gemensamt abonnemang för hela fastigheten (varje hus). Men var och en måste betala för sin egen förbrukning, annars blir det slöseri.
:10:

Gusten
2012-09-09, 19:42
En annan sak som man ska satsa på (om det inte redan är gjort) är gemensamt kollektiv bredband.
Eget nät med snabbt bredband blir mycket förmånligt för medlemarna, 100-125kr/månad/lägenhet, istället för att var och en ska ha egna dyra abonnemang.


Det gäller väl då också att få in i stadgarna att i årsavgiften ingående kostnad för informationsöverföring tas ut med
samma belopp per lägenhet om man vill undvika fördelning av bredbandskostnad efter andelstalen. Många verkar missa detta.

Borättexperten
2012-09-09, 20:18
Varför det? Vi har denna kostnad i det allmänna och har ingen särskild avgift för detta. Betalas alltså över den vanliga månadsavgiften, precis som tv-avgiften, vattenförbrukningen eller annat gemensamt. Varför skulle just bredbandskostnaden tas ut som särskild avgift? (Jag vet att många gör det, men jag tycker inte det blir mer rättvist, bara krångligare.) :13:

Gusten
2012-09-09, 21:21
Jag tycker också att det är okej som ni gör. Stora lägenheter där det ofta bor fler har ju generellt sett mer nytta av
bredbandet och det kan väl då vara rimligt att dom bidrar mer till bredbandskostnaderna än små lägenheter.

Men hos en bekant tar föreningen ut kostnaden för kollektiv TV-bredband-telefoni som en separat avgift (285 kr) vid sidan
av årsavgiften utan att ha något stöd för detta i stadgarna. Detta förfarande verkar vara ganska vanligt men är väl egentligen olagligt ?

Silva
2012-09-09, 21:22
Förslag hade vi nog tänkt oss att få in, men tyvärr är det i vår förening som så många andra, att det inte finns så mycket engagemang och åsikter från medlemmarna. Ibland känns det som att om vi i styrelsen skulle kunna göra hur mycket dumheter som helst utan att någon opponerade sig.

Intressant. Jag blev "persona non grata" när jag opponerade mig mot min styrelses dumheter. I min bostadsrättsförening uppskattar inte styrelsen föreningsmedlemmar som engagerar sig och har åsikter om styrelsens beslut.

Gusten
2012-09-11, 07:27
Varför det? Vi har denna kostnad i det allmänna och har ingen särskild avgift för detta. Betalas alltså över den vanliga månadsavgiften, precis som tv-avgiften, vattenförbrukningen eller annat gemensamt. Varför skulle just bredbandskostnaden tas ut som särskild avgift? (Jag vet att många gör det, men jag tycker inte det blir mer rättvist, bara krångligare.) :13:

Så här står det i SBC:s mönsterstadagar:

"Styrelsen kan besluta att i årsavgiften ingående ersättning för taxebundna
kostnader såsom värme, varmvatten, renhållning, konsumtionsvatten, elektrisk ström,
TV, bredband och telefoni ska erläggas efter förbrukning, area eller per lägenhet."

Det innebär alltså att SBC vill att STYRELSEN ska avgöra om i ÅRSAVGIFTEN INGÅENDE
kostnad för bredband ska fördelas efter andelstalen eller med samma belopp per lägenhet !

Är inte detta ett mindre lyckat stadgeförslag från SBC ?
Är det ens lagligt att låta styrelsen ensam påverka årsavgiftsfördelningen ?

totiki
2012-09-11, 10:41
Gusten: "Är det ens lagligt att låta styrelsen ensam påverka årsavgiftsfördelningen ?"

Svår fråga. Vad ska egentligen styrelsen förvalta? Är det fastigheten eller ska de också förvalta ideologier?

Som jag ser det blir det ofta bedömningar om konkurensfördelar och ev. värdehöjande åtgärder som blir liggande på styrelsens bord. Varför är det styrelsens uppgift att besluta om ifall någon som inte använder TV eller bredband ska betala för detta?

Förnärvarande drar Sthlms stad "kostnadsfritt" in fiber till fastigheterna i vårt område. Det finns dock inget fritt utbud längs denna fiber utan endast de operatörer som Sthlms stad sluter överenskommelse med. Sthlms stad tar sig dessutom friheten att ensamt bestämma över sin installation och allt som hör därtill. Spridningen från centralen till lgh får givetvis föreningen betala ur egen kassa. Och det behöver alls inte vara något fel med detta. Det kan säkert och förmodligen höja värdet på BR. Men det är en politisk fråga. Ska styrelsen bestämma fastighetens politik?

Det finns mobilt 4G också. Var och en kan bestämma för sin egen del hur de vill ha det.

Vad är boende? Bastu, boulebana, golfbana, swimming-pool, hobbyrum, gym, stall, murar, vaktbolag? Allt sådant vore väl bättre ifall föreningen profilerade sig med för den som i så fall önskar det och är villig att betala för. Då bör det stå i stadgarna och beslut tagna i någon ideologisk riktning tagna på stämman.

När styrelsen nu är förhindrad att spekulera med föreningens medel i exempelvis fonder. Varför ska styrelsen kunna spekulera i politiska ideologier, något som också kan bli kostsamt.

Jag kan ju ha fel men min bedömning är att § 1s "medlemmarnas ekonomiska intresse" är menat som att styrelsen ska försöka förvalta fastigheten på ett ansvarsfullt sätt, men ändock till lägsta kostnad. Spekulation, på vilket sätt det än vara må, hör inte hemma på styrelsens bord. Utan det är en fråga för stämman.

Gusten
2012-09-11, 11:48
Svår fråga. Vad ska egentligen styrelsen förvalta? Är det fastigheten eller ska de också förvalta ideologier?

Som jag ser det blir det ofta bedömningar om konkurensfördelar och ev. värdehöjande åtgärder som blir liggande på styrelsens bord. Varför är det styrelsens uppgift att besluta om ifall någon som inte använder TV eller bredband ska betala för detta?


Jag håller med om att frågan om hur bredbandskostnaden ska fördelas kan betraktas som en politisk fråga.
Det borde därmed vara en sak för stämman att avgöra (inte för styrelsen så som SBC vill ha det).

"Kollektivt bredband" innebär ju att alla är med och betalar för bredbandet oavsett om man nyttjar det eller inte.
När stämman väl har beslutat om kollektivt bredband (som alla är med och betalar via årsavgiften), så vill alltså SBC att styrelsen ensam
ska få bestämma om de i årsavgiften ingående bredbandskostnaderna ska fördelas efter andelstalen eller med samma belopp per lägenhet.

En del tycker det är rättvisast att bredbandskostnaden belastar alla lägenheter lika medan andra (t ex Borättsexperten) anser att det
bästa är att kostnaden fördelas efter andelstalen som andra föreningskostnader. Detta är nog precis som du framhåller en politisk fråga.