handdator

Visa fullständig version : Eventuell fuktskada i badrum


lowfat
2012-07-08, 15:33
Hej, köpte min bostadsrätt i November 2010. När jag flyttade in var alla elkontakter till taklampor avklippta i taket även på WC kostade en slant att fixa detta med elektriker. Dessutom hade jag en bekant på besök som upplyste om att tröskeln till duschrummet inte var godkänd mkt riktigt - ny tröskel monterades kostade en slant. Sen fick jag reda på att OVK inte alls var godkänd med dispans som sagts vid köpet (togs upp efter jag skrivit på alla papper och betalat) tvingade jag förre detta ägaren att betala en del av ny fläktinstallation vilket gick på en rejäl slant. Nu upptäckte jag till min fasa att när jag skurade dusch kabinen på torrt golv att en av kakelplattorna sviktade och vatten sipprade ut runt fogarna - det luktade apa...Kontaktade förra ägaren för att få info om underlag på renoveringen (gjord innan de hade lägenheten) det finns ingen. Föreningen har en bygglogg för godkända renoveringar men det står inget årtal i loggen heller...Ringde på hos grannen under - inga tecken på skador där. Kommer besiktningskille och tar bort kakel måndag för att se om det endast är en platta som släppt men han har förvarnat mig på att det kan vara slarvigt gjort eller icke godkänt underlag osv som orsakat detta. Vad gör jag. Har inte gått 2 år ännu sen jag köpte lägenheten - har jag någon rätt alls eller kommer detta bekostas helt av mig ? Mitt badrum är helkaklat - inget wc - det är separat...

Hälsningar från olyckliga Lena :(

Korsdraget
2012-07-08, 16:55
Du måste veta vem som gjort ändringarna i badrummet.
1. Är det föreningen, eller den du köpt av?
Oavsett vilket så skall arbetet vara fackmässigt utfört och gk av certifierad besiktningsman.
2. Vem har besiktningsunderlaget? Har föreningen gjort det har de underlagen.

Rent konkret gäller för köparen att ta reda på alla gjorda förändringar och vem som har ansvarat för dem. (Föreningens liggare bör innehålla en anmälan från den som gjort detta). Lägenheten är sålt till dig i befintligt skick. Det är därför undersökningsplikten är så väldigt viktig.

Finns det inga handlingar är ändringen att betrakta som svartbygge.

lowfat
2012-07-08, 17:40
Badrummet renoverades av den som ägde lägenheten före de som sålde till mig. Köpte av dem - inte föreningen.
Föreningen har bara en s.k bygglogg där man fört in vilka som fått OK på renovering och ombyggnad. Dock på min lägenhetsflik saknas vilket år det fick OK och gjordes och inget underlag på om det var någon med våtrumsbehörighet osv eller vilken firma.

Harald
2012-07-08, 21:58
Ni går bort er i irrgångar när ni pratar svartbygge eller godkänd renovering.

Egentligen är detta glasklart: Den som äegr bostadsrätten, äger reparations- och underhållsansvar enligt stadgar. Punkt.

Vem som gjort vad spelar ingen roll, ej heller hur det gjorts. Eftersom köparen av bostadsrätten alltid övertar de "fel" som tidigare innehavare gjort.

I ditt fall har ägare två led tillbaka renoverat. Lek med tanken, att det finns papper på den renoveringen, vad hjälper det dig? Felet finns där idag ändå.

Enda gången det spelar roll, är om säljaren skriftligen har utfäst något om vad för skick badrummet är i. Har han inte gjort det, så läs i stadgan och förbered dig på felavhjälpande enligt den.

Ev. garanti på jobbet ska vara skriftlig, och den lär du haft i din hand om det funnits någon kvar.

Korsdraget
2012-07-08, 23:35
Den som tror sig veta allt är som regel fel underrättad!

Vad vi vet är att det finns föreningar som gör badrumsrenoveringar och av den anledning tar del-ansvar för skador senare. Jag råkar bo i en.

Att köparen övertar ansvaret för lägenheten vet vi också, men endast för vad tidigare ägare gjort. Inte för det föreningen gjort.

Det heter svartbygge när en person bygger om i våtrum och utan kvitto!

Visst finns det Normal-stadgar, men det finns också komplement. Modell Nord-Korea är inte helt infört här än. Lite får ägaren tänka själv.

Harald
2012-07-09, 00:47
Hej Korsdraget!

Det heter svartbygge när en person bygger om i våtrum och utan kvitto!

Jag har byggt mina badrum själv, och saknar därmed kvitto på byggnationen. Svartbygge...?

Vad vi vet är att det finns föreningar som gör badrumsrenoveringar och av den anledning tar del-ansvar för skador senare. Jag råkar bo i en.

Inte riktigt, men jag förstår vad du menar. Så här är det:

OM föreningen, te x i samband med en stamrenovering, renoverar tät- och ytskikt i medlems badrum (d v s gör arbeten på medlems ansvarsområde), så övergår TILLFÄLLIGT och FRAM TILL SLUTBESIKTNING (eller entreprenadens AVLÄMNANDE) underhålls- och reparationsansvar dessa delar till FÖRENINGEN. Därefter återgår ansvar till enligt stadgar.

Däremot är det så, att eftersom föreningen normalt har ett garantiavtal med entreprenören som gäller i 5 år, så skall medlemmen under denna tid efterhöra med föreningen vid varje skada så att föreningen kan utreda om det rör sig om en garantiskada. I så fall kan det hända att entreprenören går in och åtgärdar skadan ÅT FÖRENINGEN ( i enlighet med deras avtal) FAST det enligt stadga inte längre är föreningens skada.

Läser mellan raderna och tror dock inte det var fallet här.

Alltså, som vanligt, det gäller att ha koll på vem som är PART (i juridisk mening). Och då är det kristallklart. Medlem "äger" alla fel på sina ansvarsområden, oavsett vem som orsakat dessa (tidigare ägare, grannen, orsakat själv, eller Gud i brallan).

Sen är det en annan sak att man kan försöka STÄMMA någon, om man anser att någon varit VÅLLANDE. Då krävs ju att tidigare ägare medvetet fuskat när han byggt (kvitto eller ej spelar ingen roll), och sen att han ERKÄNNER detta. Vilket inte kommer att hända.

Inte för det föreningen gjort.

Jo faktiskt. Föreningen har inga andra skyldigheter än de som står i stadgan. Har föreningens garanti gått ut, så att föreningen inte har någon att rikta kravet mot, ja då är det stadgan som gäller. Allt annat vore orimligt.

Som om föreningen lät bygga ett badrum för 20 år sedan, och skulle vara tvungna att åtgärda det om det läcker vatten 20 år senare. Nixi-pixi.

lowfat
2012-07-09, 01:11
OK men vad innebär "dolda fel" och var är det som man som köpare har rätt till inom två år efter köpet?

Harald
2012-07-09, 12:29
Du får läsa i Köplagen.

Om en vara är i väsentligt sämre skick än vad du skäligen borde ha förväntat dig, så föreligger ett fel i köpsrättslig mening, och du kan ha rätt till kompensation från säljaren.

En bostadsrätt säljs i princip alltid "i befintligt skick" (kolla i ditt köpeavtal). Men om te x säljaren sagt att "badrummet är alldeles nygjort", och det ser fräscht ut, så borde du inte förvänta dig fel i detta, och din undersökningsplikt påverkas så till vida att du inte behöver göra en lika nogrann undersökning.

Om säljaren säger att det är den tidigare ägaren som renoverat, och du inte får info om vilket år eller papper på detta, så lär du inte ha något att hämta.

lowfat
2012-07-09, 12:36
Hej - nu konstaterat att golvbrunn är fel monterad och sprickor finns i fogar på många ställen, rätt fall saknas också för att vatten skall rinna ner i brunnen. Letade upp besiktningsprotokollen OK där jag upptäckte att "Tätar list från duschrum ordentligt mot golvet och är icke fuktskadad" är ifylld OK - det var den ju inte och jag fick bekosta ny tröskel efter tips från vän. Dessutom har OVK ett OK men sen har man i efterhand lagt till en kommentar "Efter besiktning upptäcktes att godkänd ventilation saknas i WC vilket tas upp som anmärkning som kräver åtgärd" - detta fick jag också fixa men tvingade förre ägaren att bekosta. Vad är detta protokollet värt i försäkringssynpunkt - dass papper?

lowfat
2012-07-09, 12:43
Förlåt mina massinlägg men fick just ett svar från styrelseordföranden som låter:

Medlemmar har rätt att renovera i sina lägenheter utan att informera styrelsen och gör det också.

Harald
2012-07-09, 13:21
Förlåt mina massinlägg

Helt okej. Jag tänker ockkså upprepa mig lite (de som läser mina inlägg känner redan till vad jag brukar skriva).

Egentligen är det inget fel i att fösöka påtala brister till säljaren, det srår var och en fritt att försöka. Bäst dock att reglera detta INNAN, när avtalet skrivs. D v s fösöka få säljarens utfästelser skriftligt, så många som möjligt.

Men det jag återigen vill förtydliga, jaga inte livet ur "föreningen" så fort det uppstår skador. Föreningen är ingen allsmäktig extern part med en jättepåse pengar, föreningen ÄR dig själv OCH dina grannar.

Varje gång en medlem får föreningen att betala för något, så är det grannarna som solidariskt salar ihop till denna ersättningen.

Omvänt, jag skulle ha mycket svårt för att kräva mina grannar på pengar, för att jag har gjort en bristfällig undersökning av min lgh eller gjort ett dåligt köp. Och jag vill heller själv betala extra för att något blindstyre till idiot i lgh XX inte sett att badrumsrenoveringen var ett smäckjobb innan han betalade miljoner för den lägenheten.

Brf bygger på att var och en står för sina kostnader, och var och en försäkrar sig i den omfattning man vill för detta. Därmed ikläder man sig ett ansvar. Är man inte beredd på detta, så ska man inte ÄGA, då ska man HYRA.

kluringen
2012-07-09, 13:39
Det heter svartbygge när en person bygger om i våtrum och utan kvitto!
Ett bygglovspliktig arbete som har utförts utan bygglov är ett svartbygge. Kan anmälas till SBK som kan förelägga rivning/återställning. Ibland kan man ansöka om bygglov i efterhand.

Korsdraget
2012-07-09, 14:44
Vet du om styrelsen kan ställa samma krav som SBK?
Jag tror nämligen att den som inte kan uppvisa de handlingar som krävs kan av styrelsen tvingas återställa.

Vet du mera?

kluringen
2012-07-09, 15:59
Mycket hänger på hur ansvarsfördelningen ser ut enligt stadgarna. Styrelsen har inga befogenheter alls att förorda åtgärder som ligger på medlemmarnas ansvar så länge det inte berör andra lägenheter. Man har inga skyldigheter att spara kvitton för åtgärder som man själv står för.

lowfat
2012-07-09, 16:14
Tack för all input. Jag är inte ute för att hänga styrelsen det jag tycker är konstigt är att i två besiktningsprotokoll har man godkänt en icke godkänd tröskel till badrum 2 ggr. Varför finns den punkten i ett protokoll om en expert inte utför besiktning? Jag gillar law and order det är inte det men tycker att styrelsen i det här fallet är oklara på
1. Bygglogg - alla ombyggnationer föreningen sagt ja till finns med men inte alltid med årtal dock eller någon mer info för att "vi hade inte infört besiktning då och man fick nu som då bygga iafall utan tillstånd"
2. Besiktning - det står OK på allt - fast flera punkter felaktiga - vad har besiktningen för någon betydelse - vem skyddar den?
3. Har bekostat så mkt själv nu pgr av att jag är novis när det gäller trösklar och OVK osv men om inte föreningen ens har koll på sitt OVK protokoll ? Är det medlemmens ansvar?

Korsdraget
2012-07-09, 17:09
Som jag förstått saken så har styrelsen inte skött det mest grundläggande: Fastigheterna och därmed ekonomin. De har tom godkänt svartbyggen.

Tja, varför inte sätta dit dem?
Enkelt och om föreningen bryr sig så tillsätter ni en ny styrelse.

Alt; är att styrelsen sätter dit den tekniska förvaltaren och om ni har en förälder i styrelsen se till att den lämnar alla sina uppdrag.

Den som menar att Law & Order skall gälla måste nog leva upp till det och därmed sluta med allt annat trams.

lowfat
2012-07-09, 23:03
Har ju inte läst lagen så grundligt så jag vet som ni proffs hur det skall vara men har det alltid funnits en paragraf att alla ombyggnationer i bostadsrätter skall godkännas/avslås och dokumenteras? Tack igen för all feedback plockar med mig mycket av detta i min argumentation nu framöver.

Korsdraget
2012-07-10, 00:11
Vad trevlig att höra att du tar till dig informationen.:7:

Det är alltid trist när någon råkar ut för sånt här. Nej, ingen skall behöva kunna bygglagen och allt som ändras behöver inte bygglov.

Men, den som köper en del i ett hus där andra också bor, skall inte göra vissa saker. Du bör kontakta besiktningsman om du vill ändra rumsindelning, våtrum, ventilation och el. Alla fasta installationer har stränga krav för att uppfylla kravet på säkerhet. Kommunen avgör om du skall få Startbesked. Behörig besiktningsman skriver ett Slutbesked. Inte svårt att förstå?

Du har ansvaret för insidan av lägenheten och styrelsen för det andra. Det står säkert i stadgarna: "styrelsens ansvar" och "lägenhetsinnehavarens ansvar". Kolla upp det. Kommunen är bra att tala med. De hjälper dig.
Styrelsen skall ha koll på det här. Det är deras uppdrag. Kan de inte det skall de inte ta på sig uppdrag som kan leda till att skadar andras säkerhet. Ingen skall behöva oroas för sånt.
Det här fixar du. Lycka till!:7:

lowfat
2012-07-13, 16:29
Hej igen - haft inspektion & det är ingen fuktskada/vattenskada som åsamkat bjälklagret eller grannen skada - men - golvbrunnen är inte rätt monterad och vattnet rinner inte ner ordentligt utan en del samlas under mitt kakelgolv i själva duschen. Vattenrören var inte heller OK dragna i duschen (kommer upp från golvet upp in mot duschväggen). För att förhindra en kommande skada måste en del av badrummet åtgärdas bland annat hela golvet. Whooopiiiee - NOT

Pensionär
2012-07-18, 19:59
[QUOTE=Korsdraget;37164]Du måste veta vem som gjort ändringarna i badrummet.
1. Är det föreningen, eller den du köpt av?
Oavsett vilket så skall arbetet vara fackmässigt utfört och gk av certifierad besiktningsman.

Vilket regelverk §? åberopar du här?

2. Vem har besiktningsunderlaget? Har föreningen gjort det har de underlagen.


När jag googlar på besiktningsunderlag får jag följande träff:
besiktningsunderlag =

Handlingar som erfordras för att genomföra en besiktning.

Om jag planerar att göra jobbet själv:
Om allt gått rätt till, då måste väl i efterhand finnas ett styrelseprotokoll som visar att frågan inkommit från medlemmen om att få utföra jobbet i egen regi?
Ett beslut av styrelsen om saken, och därmed (såvittjagförstår) ett krav på den att följa ärendet/ ombygget? Besiktningsunderlag och besiktning och gk av certifierad besiktningsman, måste väl då finnas i styrelsepärmen.
Annars ska styrelsen klandras, även i efterhand anser jag.

Finns spår efter utfört arbete, men inga handlingar går väl styrelsen fri. Men den medlem som kan visas ha gjort "svartjobbet" borde kunna straffas, eller krävas på ersättning....eller?

lowfat
2012-07-18, 22:16
Hej det finns ingen uppföljning före eller efter renovering i vår förening. Vissa har faktiskt haft ritningar på vad de ska göra men oftast skrivs det bara upp i en sk bygglogg när man sagt OK. Det görs däremot en sk okulär besiktning vid försäljning och när jag påpekat bristerna i denna får jag till svar att regler och lagar ändras hela tiden och styrelsen är inga experter och regler och lagar för tex badrum ändras hela tiden.

lowfat
2012-07-18, 22:47
Hej igen - råkade göra ett nytt ämne - jag borde skriva här för att följa upp detta som jag själv tycker kan bli mer givande. Så här är det efter mitt Sherlock Holmes arbete...Detta badrummet är renoverat före 2001 exakt när vet man ej för då förde man inga byggloggar i föreningen. 2001 gjordes en besiktning av tekniker från det byggbolag som skulle byta stammarna min lägenhet var en av de där man efter inspektion bestämde att man inte behövde göra något åt ytskiktet, golvbrunn eller rören för att allt var i gott skick. Det är det som föreningens försäkringsbolag påpekat nu, golvbrunn fel monterad, rören uppdragna genom kaklet i duschutrymmet var god renovera - betala själv. Helt förvirrad om hur jag skall agera men i min värld borde föreningen stå för själva omdragningen av rör och golvbrunn som alla andra fick omgjort vid stambytet - resten kan jag betala....

Pensionär
2012-07-18, 23:45
Egentligen är detta glasklart: Den som äegr bostadsrätten, äger reparations- och underhållsansvar enligt stadgar.
Vem som gjort vad spelar ingen roll, ej heller hur det gjorts.

Eftersom köparen av bostadsrätten alltid övertar de "fel" som tidigare innehavare gjort.
Harald har säkert rätt.

Men enligt min uppfattning borde det inte vara helt korrekt.
Förhistorien borde spela roll. Vi kan inte gärna vara tillfreds med ett regelverk som strider mot normal rättskänsla. Vi bör väl här likväl som i alla andra sammanhang kunna leta efter den skyldige.
Uppenbarligen kunde köparen inte upptäcka felen vid den normalbesiktning han som ev köpare ska göra.
Vi vill väl ha lagar och straff som uppmuntrar till rättskänsla och laglydnad även i bostadsrättsföreningar.
I synnerhet i bostadsrättsföreningar.
Det ser ut att vara värre än Vilda västern. Där kunde man i alla fall anlita scheriffen, när man fått nog. I särskilt svåra fall en revolverman. Men hur hanterar man vildingarna i styrelsen av en bostadsrättsförening som spårat ur?

Att vi sen kanske förlorar pengarna i matchen mot försäkringsbolagen är en annan hemsk sak.

I ditt fall har ägare två led tillbaka renoverat. Lek med tanken, att det finns papper på den renoveringen, vad hjälper det dig? Felet finns där idag ändå.
Det är nog inte bara en lek med tanken. Admin startade forat just med tanke på alla de tokigheter och brister han observerade i systemet.
Tråden kanske kan bidra till att lära oss något.

Korsdraget
2012-07-19, 00:03
Lägenhetens insida är innehavarens ansvar.
Utsidan och marken är föreningens och ansvaret styrelsens.

I bland kan det här vara oklart, t ex då det gäller badrum vid stambyten.
Det gäller oftast ansvarsfrågan för underlaget, s k mellanskiktet.
Detta kräver en utredning;
1) har entreprenörens ansvar skrivits in i avtalet?
2) har föreningen och medlemmarna avtal som tagits vid stämmobeslutet om stambytet.

Det kan också finnas en klausul i stadgarna som reglerar detta.

I övrigt gäller: Innehavarens ansvar innebär just det ansvar, vilket innebär att ändringar i lägenheten skall utföras fackmässigt. Finns det inga intyg eller protokoll är arbetet att betrakta som svart.

Styrelsen kan göra okulär besiktning och begära fram ritningar för ändringarna, få se intyg och annat som garanterar fackmässigheten.

Allmänt: Ingrepp i bärande konstruktion. Ändring i Avlopp. Ändring i Värme. Ändring i Gas. Ändring i Vatten. Förvaltare, fastighetsskötare kan endast okulärt besiktiga. Alla dessa kan ge allvarliga konsekvenser för andra delar av huset. Styrelsen kan kräva att handlingar skall lämnas in och fogar dem till liggaren. Det struntar många i.

Annan "Väsentlig Ändring": T ex icke-bärande väggar. Kräver bygganmälan. Detta kan allvarligt påverka luftflödet och därmed ventilationen i hela huset. Bygganmälan.

Lägenhetsinnehavarens ansvar innebär just det ANSVAR att förvalta.
Tapetsera, måla och ersätta gammalt lösöre det är det som får ändras. Det fasta är en del av huset och den som bor i bostadsrätt vill se att det står andel i föreningen i sitt kontrakt.

En del av ovan nämnda prövas under paraplylagen "Miljöbalken".
Att så många byggskador uppstår trots detta omfattande regelverket menar jag beror på okunniga köpare, att styrelser inte följer upp, samt att de som drabbas till varje pris inte tar skadorna till domstol.

Här köps det lägenheter för miljonbelopp, men kosta på ett par tusen för att tvinga fram rättskipning och minska skadorna, det är man för snål för.

PS.
Jag har väldigt liten text på datorn när jag är på detta forum. Vet någon vad jag bör göra. Jag kan hus, inte datorer. :7:

" Det vi gör nu formar framtiden!

Pensionär
2012-07-19, 01:08
Jag har väldigt liten text på datorn när jag är på detta forum. Vet någon vad jag bör göra. Jag kan hus, inte datorer. :7:

Om windows dator, försök med att hålla ned Ctrl-knappen och klicka på + eller minus -tangent, så bör det hända saker med textstorlek :-)
Återkommer om ditt svar senare

Gusten
2012-07-19, 08:53
Är problemet att ni är oense om huruvida det är BRF eller BRH som har underhållsansvaret för golvbrunnen ?

lowfat
2012-07-19, 11:26
Hej vi är inte på något sätt oense tror jag men tror vi försöker komma fram till något vettigt i denna fukt djungel. Jag köpte en lägenhet som ensamstående mamma för nästan 3 miljoner och detta är scenariot:
1. Många fel har hittats i lägenheten och jag har lyckats tvinga fd säljaren betala en del av dessa reparationer/åtgärder
2. Nu visar sig badrummet ha felmonterad golvbrunn vattnet rinner inte undan ordentligt, rören på insidan mot väggen i duschutrymmet vilket tydligen är totalförbjudet enligt föreningens försäkringsbolag.
3. Enligt föreningens besiktningsprotokoll har lägenheten OK på alla punkter på samtliga protokoll som gjorts även om det inte varit så
4. Rotat själv och hittat att vid stambytet drogs rör om och golvbrunnar byttes förutom i min samt flera andra lägenheter för enligt byggfirmans tekniker var de OK och behövde inte renoveras
5. Iochmed alla dessa fel och jag själv är medlem i styrelsen måste jag verka för att både styrelsen och medlemmarna ser till att alla ombyggen dokumenteras och följs upp inte som i mitt fall - slarvigt
6. Är inte ute efter att hänga någon och i min drömvärd står föreningen för att dra om rör och byta golvbrunn som gjorts i andra lägenheter vid stambytet och så står jag för att kakla om eller whatever
7. Byggfirman som gjorde stambytet har gått i KK - stambytet gjordes 2001

Pensionär
2012-07-19, 12:27
Förlåt mina massinlägg men fick just ett svar från styrelseordföranden som låter:

Medlemmar har rätt att renovera i sina lägenheter utan att informera styrelsen och gör det också.

När då stadgan sätter gränsen vid "ytskiktet", uppstår 2 frågor.
1 Exakt var går gränsen? Är det allt under tätningen av golvbrunnen som gäller i våtrummen.

2 Om man nu känner sig kompetent att göra ett "djupare ingrepp",

a Vill göra jobbet själv

Till er alla på forat en fråga:

Finns det då en exakt beskrivning någonstans hur man måste gå vidare? För att saken inte ska bli ett svartbygge.

Tills jag ser den beskrivningen måste jag gissa
att jag måste:
Meddela skriftligen styrelsen att jag vill göra si eller så i badrummet .
Det innebär
att styrelsen måste behandla frågan på ett styrelsemöte?

Vilket väl även måste innebära att jag ska tillfoga en någorlunda exakt beskrivning av vad jag tänker göra?
att ett beslut fattas?
som (då naturligtvis) förs in i protokollet?
Är vi överens så långt?

Korsdraget
2012-07-19, 13:25
Hej Pensionär.
TUSEN TACK FÖR DATATIPSET! Det funka, jiippii:4:

Till ditt inlägg om ansvarsfördelningen ovan så måste jag få tillfoga att ditt svar är suveränt. Det visar nämligen väldigt tydligt att båda sidor har ansvar att dokumentera vad de som respektive parter gör i en lägenhet. Allt för att 3;je part inte skall drabbas.

Vad vi också kan summera här är att motioner, protokoll, informationstext mm är viktiga när något går snett och att styrelser och medlemmar, båda tar alldeles för lätt på ansvaret då det gäller dokumentation för ändringar i fast egendom.

Stadgar i all ära, men hur användbara är de? Min teori är att de endast används som alibi för att försvara förvaltarnas affärsplan?

Den ekonomiska planen och underhållsplanen är långt viktigare. :6:

Gusten
2012-07-19, 13:35
Det som kan framgå i stadgarna är vem som har underhållsansvaret för golvbrunnen.
Vanligt är att bostadsrättshavaren endast ansvarar för golvbrunnens tätning mot golvet uppe vid golvytan.

Och i detta fall var det ju föreningen som beslutade att inte byta golvbrunnen i vissa lägenheter vid stambytet 2001,
och då torde det falla föreningens ansvar att byta den nu om det behövs.

Pensionär
2012-07-19, 13:38
då det gäller badrum vid stambyten.
Det gäller oftast ansvarsfrågan för underlaget, s k mellanskiktet.
En ny term för mig. Finns den definierad och är känd bland styrelseledamöter?

Detta kräver en utredning;
1) har entreprenörens ansvar skrivits in i avtalet?

Eftersom HSB sitter med i styrelsen med en representant, måste det väl anses vara ett allvarligt fel från HSB om detta inte påpekats och säkerställts
i samband med kontakterna med entreprenör?


2) har föreningen och medlemmarna avtal som tagits vid stämmobeslutet om stambytet.

Vid stämmobeslut tas väl normalt endast just beslut om att stambyte ska genomföras?

I övrigt gäller: Innehavarens ansvar innebär just det ansvar, vilket innebär att ändringar i lägenheten skall utföras fackmässigt. Finns det inga intyg eller protokoll är arbetet att betrakta som svart.

Men då beror det alltså på
a medlemmen har varit inne på olovligt utrymme, utan att anmäla saken till styrelsen,
eller
b styrelsen har inte skött sina åligganden.

eller...?

Styrelsen kan göra okulär besiktning och begära fram ritningar för ändringarna, få se intyg och annat som garanterar fackmässigheten.
Kan göra...skriver du.
Men om styrelsen givit sitt tillstånd... har den då inte en juridisk skyldighet att kontrollera arbetet och fackmässoigheten?
En husägare gör det av inre tvång (han vill inte bli lurad och förlora värde på kåken)
Men styrelsen (denna skapelse, med "teoretisk ansvarskänsla") hur garanterar vi att den tar sitt ansvar?

Allmänt: Ingrepp i bärande konstruktion. Ändring i Avlopp. Ändring i Värme. Ändring i Gas. Ändring i Vatten. Förvaltare, fastighetsskötare kan endast okulärt besiktiga. Alla dessa kan ge allvarliga konsekvenser för andra delar av huset.

Styrelsen kan kräva att handlingar skall lämnas in och fogar dem till liggaren. Det struntar många i.

Ja här ligger väl svagheten i konstruktionen, om inte styrelsen därmed ska ställas till ansvar för denna försumlighet

Annan "Väsentlig Ändring": T ex icke-bärande väggar. Kräver bygganmälan. Detta kan allvarligt påverka luftflödet och därmed ventilationen i hela huset. Bygganmälan.

Finns för föreningar (och medlemmar) att tillgå en tydlig lista över vilka
"ändringar som kräver bygganmälan?

Lägenhetsinnehavarens ansvar ..
Tapetsera, måla och ersätta gammalt lösöre det är det som får ändras.

Det fasta är en del av huset och den som bor i bostadsrätt vill se att det står andel i föreningen i sitt kontrakt.

Den sista meningen måste du förklara för mig -väldigt noga-:(

En del av ovan nämnda prövas under paraplylagen "Miljöbalken".
Att så många byggskador uppstår trots detta omfattande regelverket menar jag beror på okunniga köpare, att styrelser inte följer upp, samt att de som drabbas till varje pris inte tar skadorna till domstol.

Jo just den väldiga omfattningen kanske är en huvudorsak.
Jag ska läsa på, men hjälp mig gärna med att peka på det som där har speciell betydelse för oss i bostadsrätt.

Här köps det lägenheter för miljonbelopp, men kosta på ett par tusen för att tvinga fram rättskipning och minska skadorna, det är man för snål för.
Har du följt och dokumenterat olika rättsfall som kan användas här i diskussionerna?
:7:

Korsdraget
2012-07-19, 14:12
Mitt slutord får bli dessa önskemål:

Om styrelsen tog sitt ansvar seriöst skulle de ha koll på husen!
Om de boende tog sitt ansvar så skulle de inte få för sig att de har rätt att leka byggherre a la Timell.
Om HSB inte hade som enda intresse i att få bygga om och reparera så mycket som möjligt då skulle de inte placeras stollarna i föreningarnas styrelse.
Om HSB däremot såg som sitt uppdrag att uppföljning och kontroll gjordes tillgängligt för både styrelse och medlemmar, då skulle hela deras verksamhet spricka som trollet i soluppgången.

Ja, jag har följd detta här via lagstiftningens tillämpning fr år 1976 till 1996 och därtill flitigt används av både styrelseledamöter och andra, men aldrig i min egen HSB-föreningen. Visst är det intressant att fundera över.
Det är inte för inget HSB är en av Sveriges 3je största byggare. Låt mig gissa, de kommer snart att sätta i gång jätte ombyggnader av all ventilation i landet. Det är nämligen nästa logiska steg efter felinmonterade fjärranläggningar, renoverade fönster, spaltventiler och ombyggda balkonger.Så håll i hatten, snart blåser HSB in frisk luft i alla sjuka hus! :D

Pensionär
2012-07-19, 23:35
Jag har byggt mina badrum själv, och saknar därmed kvitto på byggnationen. Svartbygge...?


Jag vet inte vad som gäller för utförda jobb i en bostadsrättsförening, men om jag vänder mig till en firma för att få badrummet ombyggt privat, tror jag att de lämnar 10 års garanti. (Tror, för jag vet inte riktigt hur denna garanti ser ut).

Konsumenttjänstlagen (http://www.konsumentverket.se/lag-ratt/lagar/om-konsumenttjanstlagen/)

Finns dina "hembyggen" ordentligt noterade, med tillstånd och allt av styrelsen?
Finns godkänd besiktning?
Vilka garantier lämnar du till en ev köpare?

Det låter snorkigt frågat av mig, men är inte så menat. Snorkigheten kommer snarare av det faktum att jag är fullständigt renons på kunskaper inom området. Men tror mig ändå kunna se och förstå att någonting är allvarligt fel. Mängden av ständigt återkommande nya trådar på samma tema är i sig en god indikator.

Korsdraget
2012-07-20, 03:41
I Jordabalken regleras vad som är fast egendom och vad som är tillbehör till fastighet och byggnad och som därmed ingår i den fasta egendomen.
Allt som inte omfattas av dessa regler är betrakta som lös egendom.

Fastighetstillbehör är föremål som av fastighetsägaren har tillförts fastighetenför stadigvarande bruk. Avsikten med anbringande ska vara att föremålet ska förbli permanent på fastigheten,

Exempel:
Byggnad, även lekstuga, friggebod, växthus, uthus, grillar som är högre än... 120 cm tror jag, kolla själv).
Ledningar för gas, el, vatten och avlopp. Brevlåda.

Byggnadstillbehör är föremål som byggnaden blivit försedd med av fastighetsägaren och som är ägnade för stadigvarande bruk. Begreppet stadigvarande bruk anger att det skall finnas en ändamåls- eller funktionsgemenskap mellan föremålet och byggnaden. Föremålet ska normalt sett vara till nytta oavsett vem som äger eller utnyttjar fastigheten.

Exempel på byggnadstillbehör:
Kylskåp. Frys. Spisfläkt
Garderober (inkl inrednngsdetaljer)
Badkar. Duschkabin. Toalett och badrumsinredning
Persienner
Stege anpassad för sotning
Tjuvlarm. Porttelefon. Centraldamsugare.
Mangel. Torktumlare. Tvättmaskin. Torkskåp.
Brandlarm
Fönsterluckor. Innanfönster.
Hatthylla
Duschkabin. Badrumsskåp
Radiatorer
Braskamin. Gnistgaller
Parabolantenn
Samtliga nycklar,

För att bedöma vad som ingår i köpet av en bostadsrätt gäller i princip samma förutsättningar som för fast egendom, nämligen att det som tillförts av bostadsrättsföreningen eller bostadsrättshavaren för stadigvarande bruk ingår i en överlåtelse. Ledning för vad som ingår i köpet av en bostadsrätt kan således tas i den uppräkning som skett ovan.

Det är därför viktig att tydligt via avtal mellan föreningen och innehavaren klargöra ansvarsfrågan. Den styrelse som per telefon ger bygglov riskerar föreningens gemensamma egendom.

BRH nyttjar föreningens gemensamma fasta egendom och skall vid ändring meddela styrelsen vad som är gjort samt kunna visa upp att kontroll för åtgärden är genomförd på det sätt som ändringen kräver.

Så klart en BRH får ändra i allt på insidan som är en lös del av fastighetens lösa egendom. Men det är fastighetens lösa egendom.Det skall dock kunna verifieras att det som gjorts har skett har skett med de kontroller som krävs.

För i tiden satt kommunens byggsakkunnige med vid styrelsemötena. På den tiden var kommunen den som hade godkänt lånen och kommunens representant skulle utgöra en garant för lånets säkerhet.

När HSB övertog låneverksamheten gjorde de på samma sätt. I dag får inte HSB fungera som långivare och de har inte den kontrollfunktionen längre. Så varför HSB är representant i föreningen är en högst relevant fråga att ställa sig. Rent logiskt så borde det vara den bank där öreningen har sina lån i som har sin representant i styrelserna.

Å andra sidan skall styrelsen meddela Bolagsverket fastighetens olika förändringar. Innan en ombyggnad sker skall styrelsen fråga kommunen om bygganmälan och bygglov, därefter skall Bolagsverket tillfrågas, sen stämman. I den ordningen vill jag minnas.
När stämman fattar beslut då skall dessa kontroller vara klara och stämman kan vara trygg på att det som görs av lekmän har godkänts av byggsakkunnig och är ekonomiskt granskat.
Har detta ändrats så har det skett de senaste 2-3 åren.

Alltså den som köper en bostadsrätt bör vara trygg att styrelsen har de handlingar som visar att allt i föreningen har skötts på det sätt som lagstiftarna tänkt.

Varje styrelse bör regelbundet genomföra "Egenkontroll". Vad som ingår i den finns att hämta hos kommunerna. Miljöbalken 26 kap 19 §.


Köper någon en lägenhet med byggskador, fukt och mögel, då skall styrelsen (eller förvaltaren) kunna visa att det som skett har de fått in för att foga till liggaren. Det som de själva har gjort skall också ha samma säkerhet.

Till sist kan jag endast seja som en Bi sa, om ni i föreningen tar beslut som skadar er privata egendom, så kan vi inget göra åt det. Vi bor i ett fritt land och ni får t o m riva husen om ni vill.

Pensionär: så länge alla känner sig nöjda med att lämna sitt ansvar över till andra att sköta, så länge kommer fukt och mögel finnas.

Harald får bygga om i sin lägenhet. Det som är viktigt är att den dag någon vill se underlag då skall det finnas ett godkännande där. Den som själv har besiktningsbehörighet bör kunna visa sitt certifikat och därmed intyga själv.

Då det gäller K-märkt gäller: alla får ändra, men de skall bevara det de river ut samt dokumentera (fotografera), allt för att nästa som flyttar in kan ges möjlighet att återställa, eller att nästa som köper kan tvinga säljaren att återställa.

Avslutningsvis: Se HSB blankett no 2, 2008. "Regler för ändring i lägenhet". Det här är riktigt bra gjort. Dock har de tagit bort; att även om styrelsen gett godkänt så är lägenhetsinnehavaren ensam ansvarig.
Det är också i överensstämmelse med PRB, BVL, m fl. Det är t o m straffbart att skada en annans bostad/egendom.

En myndig person ska ta sitt ansvar. En lägenhet är en del i en byggnad och när folk river väggar, flyttar badrum och stänger ventilation då riskerar de andras hälsa och säkerhet, ja, hela sin egen ekonomi också.

Frågar någon mig, så rekommenderas: begär Tillsyn av kommunen. De utfärdar vite för byggskador. Det kan vara värt att veta.
God natt alla. :7::7::7:

Pensionär
2012-07-20, 23:34
Tack Korsdraget för ditt svar.
Men har jag begripit något av din utförliga genomgång?

Låt oss säga att vi har en äldre förening. Medlemmen Åke vill bygga om sitt badrum. Modernisera med hela baletten, -Duschkabin, toalett och badrumsinredning. Man ger sig på såväl fastighets-(-vatten&avloppsledningar) som byggnadstillbehör (Badkar. Duschkabin. Toalett och badrumsinredning).


Arbetet ovan innebär väl nödvändigtvis ingrepp under det s k ytskiktet.

Jag skulle aldrig ge mig på jobbet, utan anlita en fackman, som då garanterar att arbetet blir fackmässigt utfört. Fackmannen lämnar även garanti för hållbarhet (garantitid 10 år enl konsumenttjänstlagen ? ).
Vidare gäller då (enl vad du skrev) att det som då tillförts skall ingå vid en överlåtelse.
"nämligen att det som tillförts av bostadsrättsföreningen eller bostadsrättshavaren för stadigvarande bruk ingår i en överlåtelse".

Men om Åke vill göra jobbet själv. Då måste väl följande hända?:
1 Åke begär skriftligen (muntliga eller telefonbesked har visat sig kunna förnekas i efterhand?) tillstånd att få ge sig på badrummet, (med åtföljande beskrivning av vad som skall utföras).

2 Styrelsen behandlar frågan på sammanträde (beslut ska alltså kunna visas i ett protokoll+ingående handlingar)

3 Styrelsen måste väl även ha papper på att Åke är kvalificerad för uppgiften? eller papper på att "kvalificerad" besiktning utförts av arbetet under ytskiktet? När väl ytskiktet lagts på kan ju ingen se ev fel eller fusk) och vad jag begriper borde också Åke avkrävas någon garanti på hållbarheten i utförandet. För att en efterkommande köpare inte ska riskera att behöva göra om jobbet inom orimligt kort tid, utan att kunna kräva Åke på ersättning?

Detta är alltså ett djupare ingrepp än arbete av den kategori som du nämner nedan? (men som även de kräver kontroll?) om jag förstod saken

Så klart en BRH får ändra i allt på insidan som är en lös del av fastighetens lösa egendom. Men det är fastighetens lösa egendom.Det skall dock kunna verifieras att det som gjorts har skett med de kontroller som krävs.

Är det någon, som någonsin sett en begriplig och samlad manual för detta område?

Korsdraget
2012-07-21, 00:31
Hej Pensionär,
Texten är mäklarinformation. Sånt som de inte skyltar med.
Alla vill att köpare skall tro att det bara att åk.

Jag tror du har kommit till en väldigt klok slutsats, nämligen att anlita fackman som lämnar garantier. Dessutom är det ROT på det. Så varför ta så stora risker ? Det är det här jag aldrig förstått, att folk ger sig in på ett område som är så riskabelt och att styrelser så lätt ger ok.

Kanske värt att notera att styrelsen skall se till att den som vill göra ändringar, gör det på rätt och riktigt. De är ju lekmän!

Fukt och mögel är ett olöst problem. Det är så stort så EU-bidrag finnes att öka förståelse över hur fukt och mögelprocessen ser ut.
Jag har scannat in HSB-bladet och lagt upp det här. Det är också väl gömd så jag hittar det inte längre. Det gör nog ingen annan heller.

:9:

Pensionär
2012-11-26, 17:31
Styrelsen kan kräva att handlingar skall lämnas in och fogar dem till liggaren. Det struntar många i.

Ju mer jag läser på desto mer övertygad blir jag om att styrelserna aldrig fått klart för sig betydelsen av BRL kap 7 §7. Styrelsen bryter helt enkelt mot en oerhört viktig lagparagraf.

Annan "Väsentlig Ändring": T ex icke-bärande väggar. Kräver bygganmälan. Detta kan allvarligt påverka luftflödet och därmed ventilationen i hela huset. Bygganmälan.
Stämmer detta? Jag menar icke-bärande väggar. Normalt påverkar väl dessa ändringa inte ventilationen, men det skäl du anger (ev ventilationsstörning) är absolut skäl nog att hålla koll även på den biten.
Har du något tips om var man kan få en förteckning /samling om vilka åtgärder som kräver/ kan kräva bygglov?

totiki
2012-11-26, 18:26
Det där med icke bärande väggar är ett kapitel för sig. Det beror alldeles på husets konstruktion. Och eftersom detta oftast inte är något en lekman kan avgöra utan det krävs en byggnadsingenjör eller en konstruktör för att få en rätt visande bild av det aktuella läget. Så bör en bygganmälan göras.

Däremot att sätta dit en vägg bör inte kräva samma behandling.

kluringen
2012-11-26, 22:25
Endast stadsbyggnadskontoret kan avgöra om det krävs bygglov/bygganmälan för en viss åtgärd. Bestämmelserna ändras hela tiden, inte ens branschfolk kan med säkerhet avgöra vad som gäller. En lekmannastyrelse är lika lite lämpad att avgöra vad som krävs än vad BRH är. Eftersom det är BRH som önskar göra en förändrig är det smidigast och rimligt att lägga hela ansvaret på BRH.

Alternativet är att ge styrelserna makt att lägga sig i allt. Jobbigt för både BRH som vill anpassa sitt boende och för styrelserna som inbillar sig att de gör det rätta. Man blir inte per automatik byggexpert bara för att man har blivit invald till en styrelse. I viss mån kan man reglera ansvarsfördelningen i stadgarna. Exempel:

§ 17 Förändring i lägenhet

17.1 Bostadsrättshavaren får inte i lägenheten utan styrelsens tillstånd göra ingrepp i bärande konstruktion, riva väggar, ändra befintliga ledningar för avlopp, värme gas, vatten, renovera ytskikt i våtrum eller byta kontrolldon i våtrum eller göra annan väsentlig förändring i lägenheten.

17.2 Bostadsrättshavaren måste undersöka om åtgärden kräver bygglov, rivningslov eller bygganmälan.

17.3 Bostadsrättshavaren är skyldig att följa de förelägganden och anvisningar som Byggnadsnämnden meddelar.

17.4 Införande av vattenburen golvvärme är inte tillåtet i föreningens hus.

17.5 Ändring som medför ändrat utseende av byggnaden utvändigt ska alltid godkännas av en stämma.

17.6 Förändring av byggnadsdel eller installation som faller under föreningens ansvar enl § 16 bekostas av bostadsrättshavaren om åtgärden är en följd av förändringen som bostadsrättshavaren har vidtagit.

17.7 Skador utanför lägenheten som uppstår på grund av arbeten som bostadsrättshavaren har vidtagit återställs på bostadsrättshavarens bekostnad.

Större eget ansvarstagande ger större frihet att anpassa sitt boende enligt personliga önskemål. Eller så beter man sig som en hyresgäst och förväntar att grannarna ska betala för den tidigare lägenhetsinnehavarens misstag.

En av lägenhetsköparna främsta undersökningsplikter borde vara att kolla föreningens stadgar. Att man övertar en lägenhet eller hus i befintligt skick är en bra princip. Att en överlåtelse till 100 % är en uppgörelse mellan köpare och säljare är också en bra princip.

Föreningen bör i första hand värna om dem som redan bor, inte dem som eventuellt kommer att bo eller förvärvar en bostadsrätt i ren spekulation. :72:

Pensionär
2012-11-26, 23:01
[QUOTE=kluringen;39530]Endast stadsbyggnadskontoret kan avgöra om det krävs bygglov/bygganmälan för en viss åtgärd. Bestämmelserna ändras hela tiden, inte ens branschfolk kan med säkerhet avgöra vad som gäller. En lekmannastyrelse är lika lite lämpad att avgöra vad som krävs än vad BRH är. Eftersom det är BRH som önskar göra en förändrig är det smidigast och rimligt att lägga hela ansvaret på BRH.

Vi kan väl försöka! I den andra tråden (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?p=39531#post39531)
Vem som än ska avgöra om saken kräver bygglov, så måste utredningen till, innan man kan sätta igång. Men att döma av vissa uppgifter, är det föreningen/husägaren (styrelsen) som ska ansöka om bygglovet??

Alternativet är att ge styrelserna makt att lägga sig i allt.
Som jag ser på saken ska den inte ha mer makt än att kunna uppfylla kraven enl kap 7. dvs se till att huset inte okontrollerat raseras av vildar.
Samt ansvara för att dokumentera det som sker.
Det går inte att blunda för lagens formulering -styrelsens tillstånd- innan man sätter igång. Jag tolkar det som att lagstiftarna velat ge styrelsen en rätt att kontrollera vad som sker. Den rätten ska de inte släppa ifrån sig.

kluringen
2012-11-27, 11:37
Vi kan väl försöka! I den andra tråden (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?p=39531#post39531)
Vem som än ska avgöra om saken kräver bygglov, så måste utredningen till, innan man kan sätta igång. Men att döma av vissa uppgifter, är det föreningen/husägaren (styrelsen) som ska ansöka om bygglovet??
Vaddå utredning? Hur svårt kan det vara att slå en signal till SBK och prata med någon av byggnadsinspektörerna? De brukar vara både trevliga och tillmötesgående och det är gratis. Vem som helst kan ansöka om ett bygglov, men för att få verkställa bygglovet krävs fastighetsägarens tillstånd så klart.

Som jag ser på saken ska den inte ha mer makt än att kunna uppfylla kraven enl kap 7. dvs se till att huset inte okontrollerat raseras av vildar.
Du ger dem makt genom att de får oinskränkt makt att godtyckligt tolka dina manualer.
Samt ansvara för att dokumentera det som sker.
Det finns ingen lagbestämmelse om vad som måste dokumenteras utom några få punkter, t ex medlems- och lägenhetsförteckningen. Undermånlig dokumentering är nog i särklass det största problemet i de allra flesta föreningar.

Det går inte att blunda för lagens formulering -styrelsens tillstånd- innan man sätter igång. Jag tolkar det som att lagstiftarna velat ge styrelsen en rätt att kontrollera vad som sker. Den rätten ska de inte släppa ifrån sig.
När du tolkar en lagbestämmelse måste du läsa hela paragrafen. Kap. 7, §7, sista stycket:

” Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Lag (2003:31).”

Här står lagstiftarna på BRH:s sida. Du köper en våning för flera millioner med en vision om hur du vill anpassa den för dina personliga behov, men en bångstyrig och okunnig styrelse sätter krokben för dina planer.

Själv har jag flyttat köket, badrummet är dubbel så stor som den var innan och byggt om hall+ serveringsgång till hall + en rymlig klädkammare. Jag skulle inte vilja ha min lägenhet utan dessa förändringar, skulle hellre flytta.

Att ge styrelsen makt att kräva återställning till ursprungligt skick som många förespråkar här på forat är orimligt. Befintligt skick är en bra princip. Styrelsen ska heller inte lägga sig i vad säljare och köpare kommer överens om.

Pensionär
2012-11-27, 23:07
[QUOTE=kluringen;39550] Vem som helst kan ansöka om ett bygglov, men för att få verkställa bygglovet krävs fastighetsägarens tillstånd
Ja, om vi utgår från grunden, styrelsen repr ägaren, och är följaktligen den som ska begära bygglovet. Det kommer då att innebära bl a att han (ägaren) vet vad som ska göras innan bygglov begärs. Det är också skälet till att lagtexten ser ut som den gör. En medlem ska inte få sätta igång och härja fritt, utan att ägaren fått veta (och kunnat värdera) vad som ska ske. Bygglov ska sökas, och tillstånd ska ges, när ägaren är nöjd.
Du ger dem makt genom att de får oinskränkt makt att godtyckligt tolka dina manualer.

Men där sätter ju lagen en rätt skarp gräns. Styrelsen får inte godtyckligt tolka och begränsa.
Som jag uppfattar saken, finns det sällan skäl att motsätta sig medlemmens vilja, om han lovar att följa kraven (fackman eller fackmannamässigt) dvs samma krav som försäkringsbolagen ställer. Och om han lovar att ägaren ska få tillfälle att besikta. Inga orimliga krav alls.

Undermånlig dokumentering är nog i särklass det största problemet i de allra flesta föreningar.

Precis. När man läser skräckhistorierna under tråden om våtrumsarbeten, verkar det ju som att många styrelser aldrig förstått vad lagen kräver. Skiter i allt.
När du tolkar en lagbestämmelse måste du läsa hela paragrafen. Kap. 7, §7, sista stycket:
[I]” Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen
Nej just det. Det ska inte gå att godtyckligt stoppa allt.

I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Lag (2003:31).”
Ja den förening som väljer att lita på sina medlemmar kan naturligtvis göra så. Jag skulle dock rösta emot.

Här står lagstiftarna på BRH:s sida. Du köper en våning för flera millioner med en vision om hur du vill anpassa den för dina personliga behov, men en bångstyrig och okunnig styrelse sätter krokben för dina planer.

Mitt förslag i den andra tråden, har enbart det syftet att medlemmen ska kunna visa att allt går rätt till. Finns ingen avsikt att sätta krokben för någon.
Om du kan visa att du ska bygga enl kraven, och ger styrelsen möjlighet att besikta (om den vill). Då följer du regelverket, skadar inte huset. Du kan köra över styrelsen genom att ta det till domstol, eftersom det hela vilar direkt på lagens formulering. Det här är ett av de få fall jag själv inte skulle tveka att gå till domstolen , om jag fann att styrelsen försökte (utan saklig grund) stoppa mig.

Att ge styrelsen makt att kräva återställning till ursprungligt skick som många förespråkar här på forat är orimligt.
Att styrelsen ska ha den makten beror väl på att lagstiftarna har insett att det kan vara motiverat någon gång, och bestämt att den ska kunna sätta stopp o belägg. -Det här är av någon anledning oacceptabelt--.
Men kravet måste ju kunna motiveras och hålla inför en domstolsbehandling, eftersom det vilar på lagen.

kluringen
2012-11-28, 14:02
Bäste Pensionär!

Vill du han en massa okunniga tomtar som har åsikter om ditt bygge är det upp till dig. Vem ska betala om de anlitar en sakkunnig inför besiktningen? Dina grannar? Jag skulle absolut vägra att ta en kostnad som ligger inom ramen för mitt underhållsansvar som styrelsen har beställt eller köpt åt mig utan mitt medgivande.

Styrelsen ska dessutom inte uttala sig i bygglovsfrågor, det ligger helt och hållet utanför deras kompetensområde. Om jag genomför ett svartbygge i min lägenhet är det mitt ansvar att återställa, men det är inte styrelsen utan SBK som har juridisk grund för att kunna förelägga en sån åtgärd.

All snack om vem som äger vad är i högsta grad diskutabelt. Jag anser att det är jag som ”äger” vitvarorna i badrummet inlusive all övrig armatur, köksinredningen, spisen, kylen, färgen och tapeterna på väggarna på samma sätt som jag äger mina möbler och övrig utrustning som jag har införskaffat på egen bekostnad för mitt boende.

Det är helt ok att låta BRH härja fritt om det är stadgat att BRH har hela ansvaret för eventuella skador som kan uppstå utanför den egna lägenhet oavsett vem som har underhållsansvaret. Om mitt bygge förstör taket hos grannen i lägenheten under får jag ta skeden i vacker hand och betala för att laga vad jag har förstört enligt de skadeståndsrättsliga principerna. Mina grannar ska inte behöva betala för mina misstag under några som helst omständigheter. Det är rakt och rättvist.

Är medlemmarna medvetna om riskerna som de tar genom att härja fritt ligger det i deras eget intresse att utreda vad man kan och inte kan göra. Frihet under ansvar.

När jag köpte min lägenhet var föreningen fortfarande en BF. Så här stod det i då gällande stadgar:

”§1. Denna förenig, vars benämning är Bostadsföreningen N:r kvarteret lavetten utan personlig ansvarighet, har till föremål att för sina medlemmars räkning inköpa och för all framtid besitta och förvalta fasta egendomen N:r 11 i kvarteret Lavetten med adressnummer 9 vid Kronobergsgatan och 1 A och 1 B vid Drottningholmsvägen i Stockholm samt däri upplåta bostadslägenheter åt sina ledamöter, vilka lägenheter bliva innehavarens lagliga egendom.”

Illa nog att bli omregistrerad till BRF på grund av påtryckningar från bankerna och få BRL som en kvarnsen om halsen, än mer illa vore att acceptera organisationernas flummiga lagtolkningar och begränsa medlemmarnas rättigheter utöver vad lagen påbjuder. :13:

Pensionär
2012-11-28, 19:41
Vill du han en massa okunniga tomtar som har åsikter om ditt bygge Problemet är ju att vi nästan alla är okunniga tomtar. Du glömmer medvetet bort (tycks det) att du själv besitter extrem kompetens om hur man bygger. Medan vi andra merendels behöver all hjälp och vägledning vi kan få.

Vem ska betala om de anlitar en sakkunnig inför besiktningen?
Om jag förstått. Kan du visa att du anlitar branschfolk räcker det, för såväl föreningen (styrelsen) som försäkringsbolagen. Om du gör jobbet själv, måste du anlita en expert som intygar att du gjort rätt.
Om du inte levererar detta, måste styrelsen anlita expertgranskningen (som du givetvis ska betala). Annars tar inte styrelsen sitt ansvar!
Styrelsen ska dessutom inte uttala sig i bygglovsfrågor, det ligger helt och hållet utanför deras kompetensområde.
Absolut! Men de ska (för att behålla greppet om sakens vidare utveckling ett tag, och pga sitt ägarskap ansöka om bygglovet för medlemmens räkning. Bevakar därmed att ingrepp görs på rätt sätt.

En villaägare skulle knappast låta sin inneboende söka bygglov och få bygga och härja fritt "under eget ansvar".

Om jag genomför ett svartbygge i min lägenhet är det mitt ansvar att återställa, men det är inte styrelsen utan SBK som har juridisk grund för att kunna förelägga en sån åtgärd.

Jag tror det inte.
Stadsbyggnadskontoret förefaller mig ha en annan funktion än att tala om hur badrummet ska byggas, och vilka material som bör användas. Det är ju den delen som fallerar när det blir tal om att riva upp. Eller att garantier för fackmässigheten saknas.
Om du byggt svart lär väl sbk aldrig få reda på det.

Ett svartjobb som innebär att du och styrelsen och den ev köparen saknar intyg om att det är korrekt utfört. Inga garantier finns. Ingen kan inspektera utan att riva upp. Vad gör man?
Jag överlåter åt andra att diskutera problemet. Jag kan bara säga att jag vill inte ha den situationen i min förening.
Jag låter mig inte lugnas av försäkringar om att ingenting kommer att hända. Vi vet att det händer. Det finns övertygande statistik och vittnesbörd i vissa trådar på forat om den saken.

Det är helt ok att låta BRH härja fritt om det är stadgat att BRH har hela ansvaret för eventuella skador som kan uppstå

Även om du betalar så innebär skadan stora olägenheter för grannen, (och merarbete för styrelsen) innan allt är över och återställt. Jag vill inte att situationen ska uppstå. Ditt utförda arbete ska granskas och noteras.
Felhandlingar förebyggas genom t ex tydliga och överenskomna rutiner (regler) för hur ärendet ska handläggas för att tillfredsställa alla inblandade parter.

Mina grannar ska inte behöva betala för mina misstag under några som helst omständigheter. Det är rakt och rättvist.

Är medlemmarna medvetna om riskerna som de tar genom att härja fritt ligger det i deras eget intresse att utreda vad man kan och inte kan göra. Frihet under ansvar.

Jag tror att vi är överens om att inte heller en ev köpare ska behöva drabbas, -överta ansvaret-.


Problemet är ju att vi sällan är just detta -medvetna-. Medan några är tvärtom ytterst medvetna om de rådande förhållandenas brister, och utnyttjar det i bedrägligt syfte. Finns beskrivet och påtalat.

kluringen
2012-11-29, 00:15
Det blir säkert bra med dina regler när en blind ska leda en döv. Det finns hyllmetrar med regler och metodbeskrivningar om hur man bygger. Inget som kan kortas ner till några A-fyror. Reglerna i BRF ska tydliggöra ansvarsfrågan, inte beskriva i detalj vem jag har rätt att anlita eller vika tekniker som jag får välja när jag bygger om mitt badrum.


Styrelsen ska dessutom inte uttala sig i bygglovsfrågor, det ligger helt och hållet utanför deras kompetensområde. Om jag genomför ett svartbygge i min lägenhet är det mitt ansvar att återställa, men det är inte styrelsen utan SBK som har juridisk grund för att kunna förelägga en sån åtgärd.
Jag tror det inte.
Stadsbyggnadskontoret förefaller mig ha en annan funktion än att tala om hur badrummet ska byggas, och vilka material som bör användas. Det är ju den delen som fallerar när det blir tal om att riva upp. Eller att garantier för fackmässigheten saknas.
Om du byggt svart lär väl sbk aldrig få reda på det.
Om du genomför ett bygglovspliktigt arbete utan bygglov har stadsbyggnadskontoret rätt att utfärda ett rivningsföreläggande. Du är inte ett dugg hjälpt av en massa intyg och bevis på att ditt bygge faktiskt är ett förstklassigt kvalitetsbygge. Det är fakta.
Ett svartjobb som innebär att du och styrelsen och den ev köparen saknar intyg om att det är korrekt utfört. Inga garantier finns. Ingen kan inspektera utan att riva upp. Vad gör man?
Man gör ingenting. Styrelsen har inga befogenheter att kräva rivning av ett till synes fungerande badrum bara för att det saknas intyg enligt regler som de har hittat på själva. I stadgarna står sannolikt att badrumsunderhållet är medlemmens ansvar. Med andra ord, inget som styrelserna ska lägga sig i. En stämma kan besluta att lägga över ansvaret på föreningen, men endast i samband med större ombyggnader eller renoveringar,
Absolut! Men de ska (för att behålla greppet om sakens vidare utveckling ett tag, och pga sitt ägarskap ansöka om bygglovet för medlemmens räkning. Bevakar därmed att ingrepp görs på rätt sätt.
Vad talar du om för ägarskap? Det är du och jag och våra grannar som äger huset. Är det medlemmen som bygger i sin lägenhet, är det medlemmen som ska ansöka om bygglov på egen bekostnad. Är det stadgat att styrelsens tillstånd krävs måste styrelsen få en kopia av det beviljade bygglovet så klart, utan det kan ju tillstånd inte ges.
En villaägare skulle knappast låta sin inneboende söka bygglov och få bygga och härja fritt "under eget ansvar".
Inneboendet får ansöka om hur många bygglov han vill. Men börjar han bygga om mitt hus utan mitt medgivande ropar jag på polis eftersom han gör åverkan på min egendom. En BRH är delägare i föreningens hus. Till den del som denne har nyttjanderätt och underhållsansvar i ett utrymme kan väl få härja fritt under ansvar. Han gör ju inget intrång i någon annans egendom.

Pensionär
2012-11-29, 11:57
Det blir säkert bra med dina regler när en blind ska leda en döv.
Jestanes!
Inte är det mycket enklare att försöka beskriva hur man vill ha det, än att förklara hur saker och ting är.

Några saker är vi väl överens om?
De flesta av oss medlemmar är okunniga om vad som gäller när vi vill bygga om.
Enkla, klara regler är då bättre än inga alls, eller...?.
Om de dessutom kompletteras med text om varför de bör följas, blir det mindre motstånd mot att följa dem.
Branschreglerna utgörs av byggforskningens samlade vetande om hur man bör bygga hållbart, och vilka material som bör användas, samt en överenskommelse mellan försäkringsbolag och hantverkare:
Om de senare håller sig till branschreglerna när de bygger, så betalar försäkringbolagen utan att bråka.
"Hyllmetrarna" har alltså kokats ned till en nivå och omfattning som t o m en händig hembyggare kan förstå och följa idag.
Om du bygger själv, måste det dock kunna visas att du bygger rätt.
Vissa arbeten kräver dessutom bygglov.

Om vi är överens om detta?
Går vi till nästa problem
Min uppfattning, enligt förslag till regler:
Styrelsen behöver bara veta att du har bygglov (om det krävs), och avser att anlita branschanslutna företag, eller få kopia på ditt intyg om att du byggt rätt, om du avser att bygga själv.
Styrelsen ska inte lägga sig i mer än så i normalfallet. Men den ska dokumentera ärendet. Det borde aldrig få uppstå frågor om vem som gjorde vad, eller när.
Mitt utkast till regler går inte längre än så.
Men lagen säger att medlemmen får inte börja bygga förrän styrelsen lämnat godkännande. Det finns ett skäl till att lagen säger detta.

Styrelsen har i lag givits både rätten och skyldigheten att hålla koll på vad som sker.

Om du vägrar följa reglerna, vad gör styrelsen?
Man gör ingenting. Styrelsen har inga befogenheter att kräva rivning av ett till synes fungerande badrum bara för att det saknas intyg enligt regler.

Jag säger ju samma sak. Men om något händer är situationen inte så bedrövlig som den beskrivs i vissa trådar.

Jag säger också att reglerna framför allt hjälper såväl styrelser som medlemmar att hantera ombyggnadsärendena förnuftigt, eftersom man då kan skapa en klar och tydlig ärendehantering.

Om jag (mot förmodan)skulle vilja bygga själv, ser jag absolut inga skäl till att inte hålla mig till branschöverenskommelsens regler, och ser heller intet skäl att neka styrelsen ett intyg från expert på att jag gjort rätt.

Jag har dock ett antal frågor kvar olösta.

Du säger.
Om du genomför ett bygglovspliktigt arbete utan bygglov har stadsbyggnadskontoret rätt att utfärda ett rivningsföreläggande.
Det finns ett rättsfall beskrivet som visar att domstolen inte godkände styrelsens krav på rivning, eftersom detta (formella fel avsaknad av bygglov) var det enda som kunde visas.
Där delar vi nog både du och jag domstolens bedömning.
Styrelsen blev överdrivet nitisk. Bättre att avvakta och se vad som händer.
Uppstår inga problem, bra! Vi glömmer den gamla förbrytelsen.
Men, ...du svarade inte på frågan: Om du byggt svart lär väl sbk aldrig få reda på det?

Vad talar du om för ägarskap? Det är du och jag och våra grannar som äger huset. Är det medlemmen som bygger i sin lägenhet, är det medlemmen som ska ansöka om bygglov på egen bekostnad.

I art i DN står det att det är styrelsen (som repr för ägare/förening) som ska söka bygglovet.
Det kan givetvis vara fel? (trots att det står i DN), men det ser ut att vara rätt praktiskt, eftersom det tvingar medlemmen att noga förklara vad han vill göra för styrelsen.
Är det stadgat att styrelsens tillstånd krävs måste styrelsen få en kopia av det beviljade bygglovet så klart, utan det kan ju tillstånd inte ges.
Eftersom brott mot stadgarna inte tycks ge stor utdelning i form av straffbarhet, och vitesföreläggande inte tycks vara framkomlig väg, kan man lika gärna nöja sig med att:
Ställa kraven, eller beskriva hur man vill att denna typ av ärenden ska hanteras i föreningen i en "policy, eller regler".

En BRH är delägare i föreningens hus. Till den del som denne har nyttjanderätt och underhållsansvar i ett utrymme kan väl få härja fritt under ansvar.
Men om "ansvaret" inte innebär och kräver mer av dig, än att
du talar om vad du ska göra,
och lämnar intyg på att du gjort rätt,
kan väl inte bördan anses vara oskäligt tung?

kluringen
2012-11-30, 12:04
Några saker är vi väl överens om?
De flesta av oss medlemmar är okunniga om vad som gäller när vi vill bygga om.
Enkla, klara regler är då bättre än inga alls, eller...?.
Om de dessutom kompletteras med text om varför de bör följas, blir det mindre motstånd mot att följa dem.
Branschreglerna utgörs av byggforskningens samlade vetande om hur man bör bygga hållbart, och vilka material som bör användas, samt en överenskommelse mellan försäkringsbolag och hantverkare:
Vi är överens om mycket, men inte i den här frågan. Om branschreglerna hade utgjorts av byggforskningens samlade verk skulle reglerna se annorlunda ut. Branschreglerna används för att marknadsföra material och entreprenader. Inte klokt att man numera limmar istället för skruvar fast toaletterna. Sen, när det starka limmet dra loss plattorna tillsammans med toaletten, river man ut hela badrummet för att kunna lämna garanti som ytterst sällan går att åberopa om att tätskiktet är tät.
Det finns ett rättsfall beskrivet som visar att domstolen inte godkände styrelsens krav på rivning, eftersom detta (formella fel avsaknad av bygglov) var det enda som kunde visas.
Precis vad jag säger, en styrelse kan inte förelägga en rivning, men stadsbyggnadsnämnden kan. Du har kanske läst om Persbrands svarbygge på Värmdön.
Men, ...du svarade inte på frågan: Om du byggt svart lär väl sbk aldrig få reda på det?

Påtagligt ofta får de reda på om det har byggts utan bygglov, många gånger på grund av att någon anmäler. Men att det finns chanser att undkomma lagens långa arm är ingen ursäkt för att bryta mot lagen.
I art i DN står det att det är styrelsen (som repr för ägare/förening) som ska söka bygglovet.
DN har fel. Varför kollar du inte med SBK? Vem som helst har rätt ansöka om bygglov utan att bryta mot någon lag. Det ät fakta. Det naturliga och mest praktiska är att det är den som går i byggtankar som ansöker om bygglov. Vi kan sätta sträck i debatten oss emellan. Vi tycker olika och ingen av oss lär lyckas omvända den andra. Jag har inget mer att tillföra som jag inte har sagt förut.

Pensionär
2012-11-30, 16:12
DN har fel. Varför kollar du inte med SBK?
Vem som helst har rätt ansöka om bygglov utan att bryta mot någon lag.
Skälet till att jag inte kollar vare sig DNs uppgifter eller andras på forat är att min mening var och är att skriva ett utkast till regler. Det kan tas, jobbas vidare på eller glömmas. Upp till var och en.
Varför skulle just jag, som inte är hemma på området göra utkastet?
Svaret är följande;
Admins policy och tellusborgs regler är utmärkta, men kan kompletteras och göras ännu bättre. Inte av mig, men jag och flera med mig, kan ställa frågorna, som "experterna" inte förstår att de är problem. De tar alldeles för mycket för givet. Och inte sällan vill de inte ens erkänna att där finns problem. Manualer ska aldrig skrivas av experter ensamma. De blir oläsliga och olösliga för novisen.


Jag har nu gjort mitt, i annan tråd (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?p=39531#post39531)

Vill inte någon bidra, resonera vidare, så lämnar även jag utkastet utan ytterligare bearbetning. Kanske någon förening vill jobba vidare själv.

Vi tycker olika och ingen av oss lär lyckas omvända den andra.
I alla fall vet vi lite mer om varandras syn på problemet.
Tack för att du körde hårt ett tag.