handdator

Visa fullständig version : Vem står för utrivning?


mushinmusa
2012-06-29, 20:42
Hej,

Har råkat ut för en vattenskada i mitt badrum. Betongen under mitt badrum har blivit genomfuktad och grannen i lägenheten under har fått en rejäl fuktfläck i sitt badrumstak.

Enligt besiktningsprotokoll från skadeteknikern så misstänks skadan bero på läckage vid avloppsanslutning vid golvbrunn. Badrumsgolvet består av en plastmatta, och det noterades även i besiktningsprotokollet att mattan inte går hela vägen in under badkaret. Denna bit saknar tätskickt. Ingen fukt har dock mäts upp på denna ytan.

Badrummet måste nu rivas ut och stammen skall torkas ut.
Föreningen påstår att jag ska faktureras för utrivningsarbetet, med motivering att jag är ansvarig för tätskickt enligt stadgar.

Föreningen är en HSB föreniing och deras stadgar är i princip identiska med HSBs normalstadgar 2003: http://www.hsb.se/polopoly_fs/1.5634.1236710572!/hsb-normalstadgar-2003.pdf

Mitt försäkringsbolag betalar inte ut någon ersättning på grund av att golvet i badrummet inte är fackmannamässigt utfört. De har dock varit hjälpsamma och svarat på frågor. Men ingen jag pratat med kan säga med säkerhet vem som skall stå för utrivningen.

Förövrigt är badrumsmattan ditlagd för ca 10 år sedan av HSB, enligt mäklarens information då lägenheten köptes 2008.

Har hittat följande: http://www.hsb.se/bokunskap/vem-renoverar
Enligt denna informationen verkar det som att föreningen skall stå för utrivningsarbetet?

Tacksam för svar och tips om hur jag skall gå tillväga.

Gusten
2012-06-29, 21:25
Enligt HSB:s normalstadgar svarar bostadsrättshavaren endast för golvbrunnens tätning uppe vid golvet samt för rensning av golvbrunnen.
I övrigt har föreningen underhållsansvaret för golvbrunnen och dess grenledning.

Om läckan som orsakat fuktskadan finns nere i anslutningen mellan golvbrunnen och dess grenledning så borde det bli föreningen som får stå för utrivningskostnaderna.

mushinmusa
2012-06-30, 13:03
Ok tack för den infon.

Borättexperten
2012-08-11, 02:53
Det här är ju ett standardfall och lösningen är att föreningen har huvudansvaret för att riva ut och torka upp, oavsett hur och var och när läckaget uppstått. Du själv som lägenhetsinnehavare måste däremot bekosta återställandet av badrummet med ytskikt etc.
Det är så det delas upp, alltid, eftersom sådana vattenskador alltid betraktas som en "olyckshändelse" och ingen aldrig anses som vållande.

Sen har föreningen sin fastighetsförsäkring, som tar en del av föreningens kostnader, och lägenhetsinnehavaren har förhoppningsvis lägenheten försäkrad med ett bostadsrättstillägg, och får en del av sina kostnader ersatta, dock sällan allt, pga självrisk och åldersavdrag. Bäst och enklast är om föreningen har bostadstillägget i sin försäkring, ganska vanligt numera, för då blir bara ett försäkringsbolag inblandat. :5:

Om allt detta har det skrivit mycket om på detta forum, på andra trådar...

Gusten
2012-08-11, 10:10
Det är så det delas upp, alltid, eftersom sådana vattenskador alltid betraktas som en "olyckshändelse" och ingen aldrig anses som vållande.


Kan man vänta hur länge som helst med underhåll utan att bli vållande ? Kan man aldrig bli vållande pga eftersatt underhåll ?

Harald
2012-08-11, 12:00
Kan man vänta hur länge som helst med underhåll utan att bli vållande ? Kan man aldrig bli vållande pga eftersatt underhåll ?

Här skulle jag säga att httills finns inga domar som pekar på vållande på grund av eftersatt underhåll. Därmed inte sagt att det kommer, till slut når vi en gräns där en vanlig lekman förväntas förstå att ett badrum från 50-talet inte tål att duschas i varje dag.

Däremot åker innehavaren redan idag på kraftigt reducerad ersättning eller ingen ersättning alls. Men föreningen får ta sina bitar (rivning* och bjälklag) på grund av medlemmarnas eftersatta underhåll.

Än så länge får alltså styrelsen använda sig av möjligheten att påtala brist. Detta görs allt för sällan. Helt enkelt att styrelsen besiktar alla badrum, och är de äldre än 30 år, så lägger man en frist om 1 år för innehavaren att renovera, annars så beläggs badrummet med användarförbud.

Detta förfarande har stöd i lagen. Man kan också, om innehavaren absolut inte vill renovera, ställa krav om att te x duschkabin skall användas.

*Rivning: Föreningen är skyldig att frilägga skadan (alltså att riva ur badrummet). Men om det visar sig som i TS fall att golvmatta saknas på hela golvet, så hade jag också om jag satt i den styrelsen fakturerat medlemmen dessa kostnader. Även detta har lagstöd, då grundprincipen är att den som orsakat skada skall ersätta skadan. Självklart skall man som bostadsrättsinnehavare kika in under badkaret och kontrollera, om till och med golvmatta saknas, så är man ju rätt puckad som fortsätter duscha och bada och sedan gråter när vattenskadan är ett faktum....

Borättexperten
2012-08-11, 14:03
Kan man aldrig bli vållande pga eftersatt underhåll ?

Så länge det ser ut som ett badrum och det finns kakel eller plast på de utsatta områdena där man duschar så räcker det (enligt lag och praxis). Dvs det anses inte att man kan ställa något som helst krav på innehavarens kunskap på området, att han/hon förstår det här med tätskikt och läckage eller vad som döljer sig bakom kaklet. Ett badrum kan vara 100 år gammalt, bara det ser ok ut, det räcker!

Jag har varit med om åtskilliga vattenskador, flera fall där man som fackman direkt kunnat se brister i tätskikten. Men det räcker inte för att bli vållande. Jag har bara varit med om ett enda sådant här fall, där vi kunde lägga skulden på innehavaren, i det fallet hade stora delar av kaklet lossat från väggen just under duschen, kaklet var alltså borta och vattnet kunde rinna rätt ner under golvmattan. Och ändå så fortsatte man att duscha! Där kunde man bevisa oaktsamhet och vållande, och vi (föreningen) kunde kräva ersättning för vår självrisk från innehavaren. :6:

Gusten
2012-08-11, 14:34
Än så länge får alltså styrelsen använda sig av möjligheten att påtala brist. Detta görs allt för sällan. Helt enkelt att styrelsen besiktar alla badrum, och är de äldre än 30 år, så lägger man en frist om 1 år för innehavaren att renovera, annars så beläggs badrummet med användarförbud.


Det är inte juridiskt möjligt för föreningen att belägga ett badrum med användarförbud för att det är äldre än 30 år.

Det handlar om att vara mer försiktig när man använder ett äldre badrum.

Harald
2012-08-11, 16:32
Det är inte juridiskt möjligt för föreningen att belägga ett badrum med användarförbud för att det är äldre än 30 år.

Det handlar om att vara mer försiktig när man använder ett äldre badrum.

Hmm. Kanske inte.

Men det är fullt möjligt att ge innehavaren en frist på säg 1 år, och har ingenting skett vid nästa besiktning, så ställer man dit och kopplar in en duschkabin och skickar räkningen till medlemmen. (BrL Kap 7 § 12 a)

Gusten
2012-08-11, 18:30
Borättsexperten nämner ett exempel där kakelplattor hade lossnat under duschen. Detta får väl föreningen anses ha rätt att åtgärda på bostadsrättshavarens bekostnad med stöd av BRL 7:12a.

Men ingen tvångsåtgärd möjlig för föreningen bara för att badrummet är gammalt.

Föreningen har förstås möjlighet att renovera alla badrum i samband med ett stambyte.
Bostadsrättshavaren betalar ju då endast för tillval utöver billigaste utförande,

Korsdraget
2012-08-11, 19:16
Jag måste verkligen strecka under det Gusten skriver här ovan! :8:
Folk använder sina badrum helt olika, en del duschar, andra badar badkar, några har tvättmaskin. I en del lägenheter är det trångboddhet och badrummen överanvändas.
Vi är levande och lever olika.

Jag minns badrumsskadorna på exploderade på 80-talet. Hoppas andra här också minns historien:
Det rådde då krav på att spara energi och det var "effektivt" att övergå till att duscha. Det var så att de flesta badrum var kaklade med endast 2 rader ovanför badkaren, men laglydiga rev ut badkar och installerade dusch trots otätade väggar. De enda som tjänade på det var de som fick jobbet att bygga om och det fick de för att förvaltarna predikade energibesparingar till lekmannastyrelser som i sin tur drog i gång badrumsrenoveringar i nationell skala.

Det är fullständigt helsnurrigt att sätta tidsgräns för när ett badrum är kass. Skall HSB, RB, SBC, FB, SH och hyresgästföreningen kolla? Jo, jag tackar!

Underhållsplaner är nog bra, men de skall inte styra över verkligheten.
Människor är faktisk den viktigaste faktorn i våra bostäder. Om inte människor fanns, ja då kan man t o m fatta riksdagsbeslut om dag för utbyte av allt.

Det är helt ok som det är nu! Styrelsen skall inte besikta, lägenhetsinnehavaren skall ha ansvaret och själv ta initiativ. Däremot skall det kosta när detta inte sker.
Det skall inte grannarna (dvs föreningen) betala för.

Hoppas alla här inser det principiellt viktiga i frågan.:7:

Borättexperten
2012-08-12, 00:53
Borättsexperten nämner ett exempel där kakelplattor hade lossnat under duschen. Detta får väl föreningen anses ha rätt att åtgärda på bostadsrättshavarens bekostnad med stöd av BRL 7:12a.

Ja, men i detta fall var vattenskadan redan ett faktum, så det var aldrig aktuellt. Men om lägenheten typ stått tom och ingen vattenskada förelegat, då hade man kunnat tvinga innehavaren att åtgärda, eller göra det du nämner.

Men ursprungliga frågan var ju vem som får stå för kostnaderna vid konstaterad vattenskada. Och det blir alltid föreningen och dess försäkringsbolag (utrivning och uttorkning). Sen får innehavaren återställa, ev med hjälp av eget eller föreningens försäkringsbolag, beroende på.

Sen kan föreningens självrisk, som ofta är hög (½ basbelopp) i sällsynta fall (som fallet ovan) övervältras på innehavaren och dennes ev. ansvarsförsäkring. Men det är som sagt undantag.

Pensionär
2012-08-12, 17:35
Det är fullständigt helsnurrigt att sätta tidsgräns för när ett badrum är kass. Skall HSB, RB, SBC, FB, SH och hyresgästföreningen kolla?

Nja,....... styrelsen tillsammans med kanske någon av dem?

Badrum används olika, och åldras därför med olika hastighet. Individuella åtgärder är ofrånkomligt nödvändiga under en svårbedömd mellanperiod, då inte tillräckligt många skador kan ses för att det ska vara ekonomiskt berättigat att ännu göra totalrenovering.
Men eftersom medlemmar med rätta kan antas "ingenting förstå" och därför måste förhindras från att åsamka andra onödiga kostnader, borde Styrelsen i stället ha kravet på sig att regelbundet göra inspektion och kunna ställa krav på åtgärder bekostade av medlemmen (om fackman bedömt att så bör ske).
Det är helt ok som det är nu! Styrelsen skall inte besikta, lägenhetsinnehavaren skall ha ansvaret och själv ta initiativ. Däremot skall det kosta när detta inte sker.
Det skall inte grannarna (dvs föreningen) betala för.

Jag tycker inte att detta synsätt på problemet riktigt håller.
Det går inte ihop vare sig logiskt eller ur risksynpunkt efter vad som tidigare sagts, eller med ledning av andra trådars erfarenheter. Eftersom föreningen då riskerar att få stora extrakostnader, oavsett vem som felat i hanteringen.

Borättexperten #12

Men ursprungliga frågan var ju vem som får stå för kostnaderna vid konstaterad vattenskada. Och det blir alltid föreningen och dess försäkringsbolag (utrivning och uttorkning).

Styrelsen bör tydligt påläggas ansvaret att övervaka att det hela (våtrumsarbete) sköts korrekt, men även att förslitningen inte får fortgå till katastrofens brant. Styrelsen måste ju förr eller senare hantera problemet, när är det dags för en totalrenovering? Man måste helt enkelt veta hur det ser ut i lägenheterna.
Studera t ex denna förening (http://tellusborg.com/portfolio/checklista-vid-renoveringar/). Om alla hade dessa rutiner och regler inskrivna i sina stadgar, skulle många föreningar och medlemmar slippa mycket elände. Den som då svikit sina uppenbara skyldigheter, kan i varje fall bespara sig mödan att anlita jurister (på egen eller föreningens bekostnad) för att försöka komma undan.

Kan det göras så mycket bättre?

Korsdraget
2012-08-12, 18:56
Skall vi kapitulera för att några har flippat ur? Menar Pensionär verkligen det?
Det anser inte jag, tvärtom, det skall styras upp. Metoden är att det skall kosta skjortan att bygga om utan gk av fackman!

Ansvar är ett krav och det har var och en godkänt när de skrev under avtalet att ingå i en ekonomisk förening. För den som är osäker, styrelseledamot eller annat är att det går bättre genom att fråga både grannar och styrelse, vilket också är en del av avtalet, att "ingå i föreningen".

Enligt stadgar + BRL + LEF har var och en vårdplikt. Styrelsen skall förvissa sig om att var och en förstår sitt ansvar. Fackman skall besiktiga, men okulär besiktning bör någon göra vid överlåtelse. Det står också redan nu nedskrivet i lagen.

Pensionär
2012-08-12, 19:49
Skall vi kapitulera för att några har flippat ur? Menar Pensionär verkligen det?
Nej jag tycker inte att mina tankar om saken uttrycker någon kapitulation.
Jag talar ju tvärtom om en ännu tydligare uppstyrning.
Man behöver inte vara utflippad för att tveka om hur man ska göra idag.

Det anser inte jag, tvärtom, det skall styras upp. Metoden är att det skall kosta skjortan att bygga om utan gk av fackman!

Vilken metod som är bäst för att förebygga genom upplysning, eller genom att öka straffsatser kan förvisso diskuteras.
Jag satsar på den första metoden, och ville visa på hur det kan gå till genom att hänvisa till en föregångare på området. Inviterade till reaktioner genom att ställa frågan "kan det göras bättre?"

För den som är osäker, styrelseledamot eller annat är att det går bättre genom att fråga både grannar och styrelse,
Men kanske bäst går det om regelverket är omsorgsfullt och tydligt skrivet.
Man brukar ofta använda checklistor när ingenting får gå fel.

Styrelsen skall förvissa sig om att var och en förstår sitt ansvar.
Jo jo jo Ett vackert mål att sträva mot. Men ännu kan vi ju här konstatera att styrelser frekvent visar att de inte förstått ens sitt eget ansvar.
Återigen, och som jag redan påpekat:
Eftersom även styrelsen är rekryterad i den skara som kan tänkas vara okunnig om det mesta, måste även regelverket för styrelser styras upp så att de förstår vad de ska göra.

Fackman skall besiktiga, men okulär besiktning bör någon göra vid överlåtelse.
Ja, men som vi sett går det inte alltid se att säljaren utfört ett icke fackmannamässigt utförande, genom "okulär besiktning" vid överlåtelsen. Och har då inte heller styrelsen krävt in denna garanti (om fackmässigt utförande)från den som utförde ombyggnationen, står köparen där. Oskyldig, men snart dömd att ändå betala. Inget bra uttryck för ett rättssamhälle. Sådana former av obehagliga överraskningar bör förebyggas genom striktare utformade regelverk.

Korsdraget
2012-08-12, 20:54
Jag ber dig verkligen om ursäkt om jag uttryckt mig så att du menar jag inte respekterat dig och de som försöker hjälpa till, tvärtom alla här som försöker är fantastiska som delar med sig hela tiden, om och om igen! :7:

Jag trodde dock att vi var överens om problemet och att det på många ställen i föreningarna är helt urflippat.
Har aldrig tänkt att någon av de som hjälper till med råd här på forumet har en annan åsikt. Det har ofta kommit upp problem här som visar att det är allvarligt med alla dessa lekmän som tror de fått medlemmarnas plånbok samt att de olika förvaltarna inte griper in. Det är ju det de får betalt för, - av föreningens medlemmar.

Vad bra att vi är överens om att styra upp det hela. Det är viktigt att vi är överens om att inte kapitulera.
BRL är bra om bara de som köper läser på stadgar och att styrelser också läser kap 7 i LEF.
Kort sagt: knappt någon gör det de ska, som det ska, det är problemet.

:40:Såklart styrelsen inte kan se om ett jobb är felaktigt utfört, MEN de borde kunna begära att se besiktningsintyg av gk kontrollant.

Det här är inte så omöjligt att vi behöver skriva handbok om det, det räcker med de enkla regler som HSB har och som jag lagt in här på forumet. Om de stod på hemsidan hos föreningarna så skulle många problem vara historia.

Men ofta slår det mig att många problem kunde löses om nyinflyttade talade med de som bott länge. De flesta lär sig över tiden. Jag får ofta den tanken att få litar på grannarnas kunskap. Det är vanligt här där jag bor t ex. De nya väntar sig att få veta allt av styrelsen, dvs ledamöter som var granne i går, blir allvetande när de i dag är ledamot. Tyvärr oftast på eget förslag.
Vem föreslår?

Lännqvist
2012-08-16, 20:25
Det känns som om vi kommer lite ifrån ämnet.



Enligt besiktningsprotokoll från skadeteknikern så misstänks skadan bero på läckage vid avloppsanslutning vid golvbrunn.

Skadan har alltså ingen koppling till ytskiktet, utan ligger helt under föreningens underhållsansvar.

Vad händer då med återställande av ytskikt?

Borättexperten
2012-08-17, 01:30
Det känns som om vi kommer lite ifrån ämnet.

Skadan har alltså ingen koppling till ytskiktet, utan ligger helt under föreningens underhållsansvar.

Vad händer då med återställande av ytskikt?


Det är fortfarande innehavaren som får återställa, eftersom det är dennes badrum och ytskikten är dennes ansvar. Det är därför det är bra att ha bostadsrättstillägg i försäkringen, som då bekostar det mesta. Om däremot föreningen har detta tillägg i sin fastighetsförsäkring (blir alltmer vanligt) blir det föreningens försäkringsbolag som tar den smällen också. Oklart dock hur självrisken hanteras i dessa fall. Någon som vet? :14:

Harald
2012-08-18, 00:30
Enligt besiktningsprotokoll från skadeteknikern så misstänks skadan bero på läckage vid avloppsanslutning vid golvbrunn.

Detta är en slamkrypare. Kan vara dålig svenska från besiktningsmannen, att han egenligen menar LÄCKT VID KOPPLING (men att det inte är själva kopplingen som är otät). Men kan också VARA så att kopplingen mellan rör och brunn har läckt.

Det är extremt ovanligt att en inbyggd koppling börjar läcka. Krävs antingen att den är felaktigt monterad, och i så fall bör den börja läcka tämligen omgående efter montering, eller att huset rört sig så pass att rören glidit isär (avlopp är endast "ihoptryckta", skruvas ej eller liknande).

Skulle det nu vara så otroligt, att kopplingen verkligen läckt och det går att bevisa i och med besiktningsprotokollet, ja då är det faktiskt föreningen som tar klabbet! Men återställningen begränsas oftast av dels ett standardbadrum (står i så fall i stadgar), eller åtminstonde så får innehavaren betala förslitningen (vilket innbär att för ett 25 år gammalt badrum får innehavaren betala i princip rubbet, SÅ bra är våra försäkringar).

Om däremot föreningen har detta tillägg i sin fastighetsförsäkring (blir alltmer vanligt) blir det föreningens försäkringsbolag som tar den smällen också.

Detta vill jag passa på att varna för. Detta är ingenting annat än försäkringsbolagens drömscenario, och Brf är lättlurade och går på detta. För att det känns smidigt.

Sanningen är att resultatet vid skador, där medlem och förening är parter, är att försäkringsbolaget gör upp med "sig självt". Egentligen är det TVÅ parter, vars intressen avgörs av EN.

Har sett flera fall och ALLA slutar på samma sätt. Försäkringsbolagen reglerar efter högsta självrisk. Ofta får BÅDA parterna betala.

Snyggt!

Och argummenten FÖR denna lösning är helt kassa. Vill vi ha medlemmar som tar mer ansvar gällande sitt ÄGANDE, stämmor, städdagar, styrelse eller vad som, så kan vi inte börja med att TA IFRÅN DEM en sådan enkel sak som kravet att de själva fixar sin försäkring!

Nä, bort med denna modell, som ingen förening har kommit på, utan är en produkt skapad av försäkringsbolagen, för att mjölka oss på ytterligare pengar!!

Hellre har jag TVÅ kolosser, typ Folksam och Trygg Hansa, som slåss mot varandra om kulorna. Då kan jag vara säker på att dessa giriga giganter gör allt de kan för att skydda (mig som kund) sina pengar!