handdator

Visa fullständig version : Stambyte och badrumsrenovering i brf


masu
2008-05-30, 10:03
Vår styrelse har beslutat att genomföra ett traditionellt stambyte. Problemet är att styrelsen tydligen inte tänker ta hänsyn till nyligen renoverade våtutrymmen. Vi totalrenoverade vårt badrum för ca 1½ år sedan. Vi helkaklade, all vvs byttes ut, nytt sanitetsporslin.

Nu har styrelsen fått för sig att ca 2 m avloppsrör från golvbrunn till stam måste bilas upp ur betongen och bytas. När vi bytte ut golvbrunnen så tycktes röret vara helt oanfrätt (plaströr av något slag). Erfarna vvs-montörer jag talat med menar att det gått lite"hysteri" i detta, livslängden på både brunnar och rör är längre än man tror.

På informationsmöte fick vi höra att det inte var någon ide att protestera, hyresnämnden ger alltid styrelsen rätt sades det.

Vilka rättigheter har vi i ett sådant här fall? Riksbyggens stadgar ger inte mycket vägledning.

Vi vill ju inte se vår investering hamna i en sopcontainer. Känns som att den enskilde bostadsrättsinnehavaren är ganska rättslös om det krisar till sig gentemot styrelsen.

schrapet
2008-06-02, 17:49
Jag har suttit i 9 år i en styrelse till en RISKbyggen förening och fick ganska tidigt den känslan av att man bara var en marionett för att gagna RISKbyggens syften. Tyvärr är syftena ofta krassa ! Man utsätts ständigt för en jantelagspredikan som t.ex "Enligt våra noteringar så måste ni bla. bla." "Om ni inte skriver på så åker ni på vite ..." "Enligt vårt avtal .... " "Då föreslår vi att ... " "Ni kan inte ..." "Ni har inte ... " "Enligt gällande regler ... " "Ni måste .. " e.t.c. Det hus som jag bor i var helt nybyggd så jag har tyvärr inge erfarenheter av stambyten men ett gott råd kan ändå vara att kolla med hyresnämnden om vilka rättigheter gentemot föreningen du har. Du kan även vända dig till kommunens konsumentrådgivning. Vissa erbjuder 15 minuters gratis advokathjälp till privatpersoner per månad. Det kanske finns en paragraf i skadeståndsbalken som ger dig visst skydd !:5: /SP

Admin
2008-06-02, 21:26
Hyresnämnden kommer tyvärr inte att kunna bistå med någon hjälp överhuvudtaget i denna fråga. I ytterst få fall kan man som medlem i bostadsrättsförening vända sig till hyresnämnden. Se; Hyresnämnden - Vad gör de för bostadsrättshavare? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8597)

Jag är inte helt säker på vad problemställningen är här.
1. Att föreningen lägger ut onödiga pengar på byte av rör mellan golvbrunn och stamrör?
2. Att föreningen inte återställer det som förstörs vid byte av rör?
Eller både och?

När det gäller punkt 2 ovan så får föreningen vackert återställa nyrenoverade badrum, utan särskild kostnad för de enskilda bostadsrättshavarna.

När det gäller punkt 1 så är det tyvärr precis som masu säger, dvs en enskild medlem har inte det minsta att säga till om.

Den enda möjligheten är att engagera fler medlemmar, samla ihop argument och kräva en extrastämma där nytt beslut tas i frågan.

Se även;
Ersättningspolicy för medlemmar vid stambyte i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7725)

masu
2008-06-03, 22:27
Kan en medlem neka föreningen att genomföra del av stambytet (det som avser nya tät- och ytskikt, brunns- och rörbyte i badrummet), med hänvisning till att det nyligen redan är gjort?

j.a
2008-06-03, 23:10
Tyvärr har man normalt inte möjlighet att få sitt badrum återställt till den standard som man själv satt det i. När föreningen får godkänt på förändringen, också genom hyresnämnden, går man normalt in och tar över den enskilde medlemmens underhållsansvar för badrummets ytskikt och/eller väsentligen förändrar bostadsrätten. Stämman beslutar således om hur medlemmarnas badrum skall se ut i dessa fall, om hyresnämnden godkänner beslutet.

Det skulle bli praktiskt taget omöjlig (dyrt) för en större förening att göra ett stambyte ifall varje badrum skulle behöva återställas till exakt den utformning det hade innan stambytet.

Oftast brukar dock stämman besluta om olika standardnivåer på badrumsutrustningen.

Självklart kan man komma överens om något annat, kanske är det lättare om det rör en liten förening.

sutnop
2008-09-21, 21:40
Jag har ungefär samma dilemma som Masu. För cirka 2 år sedan gjorde jag om mitt badrum . Jag bor i ett hus som byggdes i slutet av 50-talet.
Det hade snackats om stambyte men det kunde ligga 10 år framåt i tiden, sas det.

Föreningen hade haft tidigare problem med fuktspärrar i golvbrunnarna, så det var ett krav från styrelsens sida att man inte gjorde om badrummet själv, eller anlitade egna hantverkare för renonvering. Medlem måste anlita särskilda hantverkare för renovering från styrelsens lista, som var speciellt godkända för att byta fuktspärrar.

Föreningen godkände min badrumsrenovering som kostade skjortan (men jag fick ett jävligt snyggt badrum).
I min renovering så tog jag särskild hänsyn till samtliga stammar och murade in dessa i vägpelare som lätt kan plockas ner. Plus att golvbrunn och fuktspärr är helt återställd sedan tidigare.

12 månader senare gör styrelsen en helomvändning i stambytesfrågan och vill renovera stammarna så fort som möjligt!?
Ytterligare ett år senare klubbar man igenom beslutet att genomföra en helrenonvering. Inte bara stammar, utan badrum, golvbrunnar, "the whole works".

Detta passar den större delen av medlemmarna som är arbetare som flyttat in i dessa nybyggen och numera pensionerade. De kan räkna med ett bostadsbidrag som täcker upp hela den förhöjda hyran. :10:

Så nu står jag där med ett badrum som min bostadsrättsförening godkände för två år sedan och nu vill riva och sänka kvaliteten på.

Finns det något jag kan göra?



2. Att föreningen inte återställer det som förstörs vid byte av rör?
När det gäller punkt 2 ovan så får föreningen vackert återställa nyrenoverade badrum, utan särskild kostnad för de enskilda bostadsrättshavarna.

Var kan jag hitta detta?
Jag pratade med en mäklarkollega som nämnde att han hade för sig att det fanns någon regel som påminner om det du sa;
"Såvida bytet inte innebär en kvalitetshöjning så får föreningen inte ändra badrummet under 10 år sedan de gett sitt godkännande till sitt eget privata badrum".

Admin
2008-09-22, 01:57
Så nu står jag där med ett badrum som min bostadsrättsförening godkände för två år sedan och nu vill riva och sänka kvaliteten på.
Finns det något jag kan göra?


För det första. Föreningen kan aldrig under några som helst omständigheter tvinga en medlem att renovera sitt badrum som är fullt funktionsdugligt. Varken styrelsen eller det högsta beslutande organet i föreningen, dvs föreningstämman, kan ta ett beslut om detta.

Den som inte vill ha en renovering av sitt badrum - oavsett bostadsrättshavarens skäl (inget skäl behöver ens anges för detta) - kan ej heller påtvingas detta. Föreningen kan låta renovera badrum, men då på frivilligbasis och likhetsprincipen måste följas.

Vill du inte renovera ditt badrum igen efter bara två år - och det vill du naturligtvis inte - så kan alltså ingen heller tvinga dig till detta. Skulle styrelsen i din brf vara av en annan åsikt så bör denna styrelse bytas ut snarast innan de hinner ställa till med mer skada än vad styrelsen redan tydligen gjort.

Sedan är ordet "renovering" lite vagt i sammanhanget. Pratar vi bara om nytt våtskikt/fuktspärr med kakling så är vi mer inne på vad föreningen ev. kan besluta om, men då endast i samband med åtgärd av stammar som påverkar ytskiktet/fuktspärren. Naturligtvis har föreningen/styrelsen aldrig något att säga till om avseende t.ex. vitvaror, skåp, hyllor och badrumsdörr.

Jag vet inte omständigheterna i din brf, jag vet inte vad stadgarna i din brf säger och jag vet inte vad stämman egentligen tagit beslut om (dvs vad det står i stämmoprotokollet från den stämma där du säger att beslut om detta tagits), men jag gissar att styrelsen i din brf som skäl för renoveringen påstått att föreningen ansvarar för våtskiktet (vilket normalt hör till bostadsrättshavaren)... och därför kan ta vilka beslut de vill om detta, oavsett konsekvenserna för de olika bostadsrättshavarna och deras ytskikt. Ja, lagar och stadgar är skrivna på ett sådant sätt att de ska kunna tolkas så fritt som möjligt, men detta resonemang från styrelsen kommer i så fall definitivt inte att hålla rent rättsligt.

Jag vill därför inte alls hålla med om vad j.a. skrivit här tidigare;
Tyvärr har man normalt inte möjlighet att få sitt badrum återställt till den standard som man själv satt det i.
Självklart har en medlem rätt till detta! Är det ett försäkringsfall så får du ersatt reparationen till den kvalitet som du hade det tidigare (ev. med viss avskrivning, beroende på försäkringsbolag/försäkring). Är det inte en försäkringsfråga (utan en föreningsbestämd åtgärd) så blir det föreningen som får ta denna kostnad i stället (enligt lag; likhetsprincipen).

Stämman beslutar således om hur medlemmarnas badrum skall se ut i dessa fall, om hyresnämnden godkänner beslutet.
Enskilda medlemmar i en brf har i och för sig ganska begränsade rättigheter, men det skulle självfallet vara helt vansinnigt om föreningen kan bestämma hur enskilda medlemmars badrum ska se ut. Vi kunde i och för sig se hur en Riksbyggen-styrelse (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=62) bestämde vilken färg medlemmarna fick ha på sina gardiner. Men det är en sak att styrelsen bestämmer något, och en annan vad styrelsen har rätt att bestämma.

Och Hyresnämnden (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=54) befattar sig, som jag tidigare nämnt, alltså inte med dylika ärenden!

Det finns tyvärr ingenstans där det står som din mäklarkollega säger, dvs att föreningen inte får låta kakla om badrummet under 10 år efter att våtskikt/ytskikt bytts ut. Om det finns några tidigare rättsfall som kan ses som vägledande i liknande ärenden har jag inte hunnit kolla.

Som exempel kan nämnas vad HSB skriver i normalstadgarna (från 2003) hör till bostadsrättshavarens ansvar (utdrag);

Till lägenheten hör bland annat:
ytskikt på rummens väggar, golv och tak jämte den underliggande
behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på
ett fackmässigt sätt. Bostadsrättshavaren ansvarar också för
fuktisolerande skikt i badrum och våtrum,

icke bärande innerväggar, stuckatur,

inredning i lägenheten och övriga utrymmen tillhörande
lägenheten, exempelvis: sanitetsporslin, köksinredning, vitvaror
såsom kyl/frys och tvättmaskin; bostadsrättshavaren
svarar också för el- och vattenledningar, avstängningsventiler
och i förekommande fall anslutningskopplingar på
vattenledning till denna inredning,

lägenhetens ytter- och innerdörrar med tillhörande lister,
foder, karm, tätningslister, lås inklusive nycklar m.m;

gruppcentral/säkringsskåp och därifrån utgående synliga
elledningar i lägenheten, brytare, eluttag och fasta armaturer,

För reparation på grund av brandskada eller vattenledningsskada
(skada på grund av utströmmande tappvatten) svarar
bostadsrättshavaren endast i begränsad omfattning i enlighet med
bostadsrättslagen.



Bostadsrättsföreningen
svarar för reparationer av ledningar för avlopp,
värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett
lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet.

Föreningen har därutöver underhållsansvaret för ledningar för
avlopp, gas, elektricitet, vatten och anordningar för informationsöverföring
som föreningen försett lägenheten med och som inte är synliga i lägenheten.

Bostadsrättsföreningen ansvarar vidare för underhåll av radiatorer och värmeledningar i lägenheten som föreningen försett lägenheten med.

Vad står det om vem som ansvarar för vad i din brf:s stadgar?

Notera här att HSB "glömt bort" det rör som går från stamröret till badrummets golvbrunn.
Det är naturligtvis helt orimligt att detta rör hör till bostadsrättshavarens underhållsansvar!
Ej heller ansvaret för badrummets golvbrunn specificeras konkret. HSB skriver bara i stadgarna att bostadsrättshavaren ansvarar för klämring runt golvbrunn (?) samt rensning av golvbrunn och vattenlås.

HSB har också i normalstadgarna sedan 2003 lagt till en del annat som försämrar de enskilda medlemmarnas rättigheter gentemot maktfullkomliga styrelser;

§ 37
Bostadsrättsföreningen får åta sig att utföra sådan reparation
samt byte av inredning och utrustning vilken bostadsrättshavaren
enligt § 36 skall svara för. Beslut härom skall fattas på föreningsstämma
och får endast avse åtgärd som företas i samband
med omfattande underhåll eller ombyggnad av föreningens hus
och som berör bostadsrättshavarens lägenhet.
Föreningens åtgärder enligt denna bestämmelse skall ske till sedvanlig standard.

§ 38
Bostadsrättshavaren ansvarar gentemot föreningen för sådana
åtgärder i lägenheten som har vidtagits av tidigare innehavare av
bostadsrätten, såsom reparationer, underhåll och installationer
som denne utfört.

§ 39
Om föreningen vid inträffad skada blir ersättningsskyldig gentemot
bostadsrättshavare för lägenhetsutrustning eller personligt lösöre
skall ersättningen beräknas utifrån gällande försäkringsvillkor.

§ 40
Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens
skick enligt § 36 i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras
eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom
och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så
snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens
bekostnad.

I det mesta som HSB-organisationen gör så ingår det att medlemmarna ska vara så rättslösa som möjligt, och brf-styrelsen (som HSB påverkar och ofta har full kontroll över) ska ha så mycket makt som möjligt innanför lagens luddiga och rejält tänjbara gränser.

Här ser man vikten av att i stadgarna ha ett tydligt regelverk för vad som gäller avseende badrum och badrumsrenovering. Jag skulle gissa att inte en enda brf i Sverige har klargjort i stadgarna vad som gäller.

Det viktigaste av allt !
Du är bara en enskild medlem, och bevisbördan ligger inte hos dig.
Be din styrelse att visa var i lagen de har stöd för de åtgärder föreningen vill göra.

Det absolut vanligaste felet medlemmar gör är att inte ifrågasätta grunden för beslut när de blir överkörda.
Jag är övertygad om att de flesta konflikter mellan styrelse och enskild medlem skulle lösas genom att medlemmen bara kräver svar på frågan;
"Var i lag/stadgar står det att styrelsen/föreningen har rätt till detta?".

Många styrelser kör över medlemmar bara genom att låtsas att det finns lagar/stadgar som ger styrelsen rätt att ta de beslut styrelsen tar. Men sedan är det ingen medlem som kräver en hänvisning till aktuella paragrafer.

HSB Riksförbund gör exakt samma sak när de svarar på medlemmarnas frågor.
Svaren som HSB ger på juridiska frågor saknar nästan undantagslöst referenser till något regelverk överhuvudtaget. HSB Riksförbund ger oftast bara sitt eget personliga tyckande utan fäste i gällande regelverk.

HSB:s juridiska kompetens anser jag inte vara vatten värt, men för den som är intresserad så svarar HSB enligt följande på en medlemsfråga;

Vad gör vi när föreningen vägrar betala?
Vi upptäckte fukt i vårt badrum. Det konstaterades att det var fel på golvbrunnen och att fall mot brunnen saknades. Felet fanns från början då husen byggdes för 17 år sedan. Vår bostadsrättsförening vill inte betala för att se till att det blir fall mot brunnen eller för ny golvbrunn. Vi vet att föreningen tidigare har bekostat renoveringar av andra badrum i föreningen. Vår familj har nu varit utan tvättstuga och badrum i flera månader. Vad ska vi göra?

Svar: Enligt HSBs normalstadgar för bostadsrättsföreningar är reparations- och underhållsansvaret uppdelat mellan föreningen och bostadsrättshavaren [Min kommentar: Ja, för vissa bitar är detta uppdelat, långt ifrån för allt, dock på ett luddigt sätt, och ingenstans nämns t.ex. vem som har kontrollansvar.]. Den som har ansvaret för de olika delarna bär också kostnaderna för åtgärderna. [Min kommentar: Fel, men i normalfallet är det förvisso så.] Enligt HSBs normalstadgar är det föreningen som bär reparations- och underhållsansvaret för golvbrunnen om den brister i sin funktion. [Min kommentar: Jaha... står det med osynligt bläck då?] Att det är fall mot golvbrunnen är normalt sett bostadsrättshavarens ansvar. Att det var så länge sedan husen byggdes medför att reparations- och kostnadsansvaret fördelas mellan er och föreningen enligt stadgarna. Förenklat innebär det att föreningen står för utrivning, uttorkning och återställande fram till tätskiktet. Ni som bostadsrättshavare står för ytskikten samt inredningen i badrummet. [Min kommentar: Tänk vad bra när man kan göra helt fria tolkningar utan bäring i något regelverk, och utan att behöva förklara sig... det är lätt att vara förbundsjurist på HSB.]

Om det var rätt eller fel av föreningen att tidigare renovera badrum i föreningen kan jag inte uttala mig om. [Min kommentar: Kan eller vill inte? Har HSB Riksförbund någonsin hört talas om likabehandlingsprincipen?] Generellt kan dock sägas att enda tillfället när föreningen ska gå in och betala åtgärder som faller inom bostadsrättshavarens underhålls- och reparationsansvar är när föreningen varit vårdslös och därigenom har orsakat skadan. [Min kommentar: Vilken underlig slutledningsförmåga de har på HSB Riksförbund.]

Ni bör snarast se till att föreningen frilägger det skadade området och att uttorkning sker om det är nödvändigt. Det är föreningen som ska installera en ny golvbrunn om den nuvarande brister i sin funktion. [Min kommentar: Enligt vilket regelverk då?] Därefter kan ni låta bygga upp badrummet igen. Om inte föreningen trots tillsägelse från er vidtar åtgärder som faller inom föreningens underhålls och reparationsansvar kan ni själva avhjälpa bristen på föreningens bekostnad. I många fall innebär det att ni själva får betala kostnaden till den som utför arbetet och att ni därefter får kräva föreningen på ersättning för era utlägg.

Sofie Kjellin, förbundsjurist



Se även;
HSB Riksförbunds juridiska INKOMPETENS! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3224)

Vattenskada - vems är ansvaret? (http://hotpot.se/hsb-vattenskada.htm)

Vattenskada/badrum (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1380)

Badrumsrenovering (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3779)

masu
2008-11-15, 16:19
Vi har nu fått ny information från vår styrelse där beskedet är att det inte är någon idé att klaga eftersom alla instanser alltid går på styrelsens linje! Sann demokrati i Riksbyggen eller?

Nu kom nya häpnadsväckande besked: man måste enligt byggnormer ta bort en mellanvägg mellan toa och badrumsdelen för att öka tillgängligheten för rörelsehindrade. Det är ju lovvärt i och för sig, men i hus utan hiss känns argumentet lite märkligt.
Det stora problemet blir att man inte kan gå på toa om någon duschar, eller vice versa. Med fyra personer i familjen blir det problem, tonårsdöttrar vill nog vara ifred både på toa och i dusch.

Måste jag gå med på detta? Kan jag vägra föreningen att utföra denna förändring av vår bostad?

Som en påminelse till första frågan så är badrummet totalrenoverat med helkakling, utförd av auktoriserad fackman. Det är ca 4 m avloppsrör från golvbrunn till stam det handlar om. Skulle man kunna göra en relining av detta rör kanske?

mäklare
2008-11-15, 22:54
Verkar konstigt att man "måste" riva en mellanvägg pga av byggnormer, då ett stambyte knappast är bygglovspliktigt. Med det lilla jag vet, så låter det som om nån vill ha ett gigantiskt badrum på föreningens bekostnad.

masu
2008-11-16, 14:04
Tydligen anses det vara ett så stort ingrepp att kommunen ska ha ett finger med i spelet för att minska framtida kostnader för bostadsanpassning vid eventuellt handikapp. Men det är ju flera våningar utan hiss. Att bo kvar, om jag skulle bli rörelsehindrad, skulle i längden inte vara möjligt. Med tanke på bristande resurser hos färdtjänst så blir det svårt att kunna leva ett hyfsat normalt liv. I vårt område finns endast en sk. trappklättrare som måste bokas långt i förväg.

För oss i familjen blir det ju som vi ser det en kraftig försämring av lägenhetens nyttovärde/bruksvärde, att bli utan en separat toa. Frågan är väl om det inte kan sänka lägenhetens marknadsvärde, oavsett om badrumet blir jätteflott?

Admin
2008-11-16, 14:43
... man måste enligt byggnormer ta bort en mellanvägg mellan toa och badrumsdelen för att öka tillgängligheten för rörelsehindrade.
Måste jag gå med på detta? Kan jag vägra föreningen att utföra denna förändring av vår bostad?
Som en påminelse till första frågan så är badrummet totalrenoverat med helkakling, utförd av auktoriserad fackman. Det är ca 4 m avloppsrör från golvbrunn till stam det handlar om. Skulle man kunna göra en relining av detta rör kanske?

Har inte hört talas om denna byggnorm och jag betvivlar starkt att den finns.
Vem har hävdat att denna "byggnorm" finns? Styrelsen?
Be den som hävdat detta att referera byggnormen.

Det låter som det kända Riksbyggen-fallet med de "blåa gardinerna".

Oavsett vilket så är det inte en byggnorm du behöver följa.

Hoppas jag är tillräckligt tydlig när jag säger så här;
Du kan definitivt vägra att ta bort mellanvägg mellan toa och badrumsdel !
Du inte bara kan, du ska vägra !!!

Jag kan inte Riksbyggens stadgar (http://hotpot.se/riksbyggen-stadgar-nya-gamla.pdf) så väl som HSB:s, men från vad jag minns så skiljer det inte så mycket mellan HSB och Riksbyggen, förutom att Riksbyggens stadgar är avsevärt mindre och otydligare än HSB:s ofullständiga och luddiga normalstadgar. Och ni lär inte ha några unika specialparagrafer i era lokala föreningsstadgar avseende detta.

Problemet med avloppsröret mellan golvbrunn och stam kanske kan lösas med relining. Jag är ingen expert på detta så jag kan inte säga om en partiell relining är möjlig.

masu
2008-11-16, 16:15
Kan man vägra? Stadgarna säger att beslutet ändå blir giltigt om det är 2/3 majoritet och hyresnämnden bifallit?

Verkar ju helt kört för mig som enskild. Men å andra sidan så står ju likhetsprincipen inskriven i stadgarna. Skulle man möjligen kunna använda sig av denna paragraf? Dessa av styrelsen beslutade åtgärder är ju till synnerlig nackdel för mig som medlem!

Vet inte om det är en byggnorm man hävdar, kommunen vill hålla nere ev. kostnader för bostadsanpassningar i framtiden. Det är skälet till att kommunen är inblandad. Jag får väl kolla med byggnadsnämnden kanske. För det får väl inte finnas lokala byggföreskrifter?

Admin
2008-11-16, 16:28
Ja det är korrekt, men då ska det utlysas stämma och då bli 2/3 majoritet för detta.
Är det troligt?

Sedan ska hyresnämnden ge sitt godkänannde.
Är det troligt?

Sedan kan man dra detta vidare, och kanske om 5-10 år vet vi hur det blev.

Är det troligt att styrelsen håller fast vid att mellanväggen måste tas bort?

Varje medlem har rätt att vägra!
Som medlem ska du kräva skriftliga utdrag från alla regelverk som styrelsen refererar till. Du ska inte behöva forska i detta, i alla fall inte förrän du fått utdrag från de regelverk som refereras till.

Likhetsprincipen är bra, men den gäller tyvärr inte alltid.
Det måste analyseras från fall till fall.

Varför kommunen är inblandad i det som händer i din brf och på vilket sätt är en gåta för mig.

Vägra, och sannolikheten för att du kommer att få rätt är extremt hög i detta fall!

masu
2008-11-16, 19:40
Jag skulle vilja vara riktigt påläst inför kommande informationsmöten och extrastämma. Var kan jag finna kunskap om hur man överklagar och hur långt jag kan gå. Kan jag bli sittandes med motpartens rättegångskostnader i något läge? Tacksam för tips!

Admin
2008-11-16, 20:08
Well, inget kostar något fram tills efter hyresnämnden.
Du kan bara luta dig tillbaka och tala om att du inte finner dig i ett styrelsebeslut (eller ens ett giltigt stämmobeslut) som innebär att mellanväggen tas bort.

Ännu så länge finns det inget för dig att överklaga. Det kommer först i sista hand.

Det är så att styrelsen måste presentera fakta, och det förstår jag från vad du sagt att styrelsen inte gjort.

Jag upphör aldrig att förvånas över att medlemmar bara litar på vad en styrelse säger utan att styrelsen behöver motivera något. I min egen brf sitter det ledamöter som är helt nollställda. När jag pratar med dem som styrelsen anlitat för arbeten i föreningen så suckar de bara och säger att styrelsen kan ingenting så det är meingslöst att fråga dem något. Trots att styrelsens totala inkompetens lyser igenom så att man blir bländad så hör jag ändå medlemmar som ställer frågor och tror på de absolut otroliga och rent ut sagt korkade svar som styrelsen ger.

Alla kan vi blev lurade, jag blev själv nyligen blåst av en i detta forum, men man måste ifrågasätta och vara kritisk om man ska kunna hävda sig i detta ofta odemokratiska samhälle.

Detta ärende lär aldrig gå så långt som till Tingsrätten, men långt innan dess så kommer alla parter att veta vad som egentligen gäller, så länge du vägrar.
Men kom ihåg att du måste underbygga din vägran med frågor. Dvs du ska ställa frågor till styrelsen. Så länge du inte fått tillfredsställande svar på dina frågor, så länge kan du också helt riskfritt vägra.

Berätta gärna här hur processen går vidare, så kan du kanske få fler tips efterhand.

masu
2008-11-16, 21:36
Tackar! Visst är det så som du säger, inkompetensen i en styrelse kan vara något helt otrolig! På den senaste stämman informerades vi om att det kommer att informeras!!??

Samtidigt svarar personen som nu blivit ordförande på en fråga om relining: Förut kunde jag inget!!?? Nu kan jag massor, våra rör är så gamla att dom inte håller!

Samtidigt sitter det ett par byggare boendes i föreningen som jobbar i ett projekt där relining av rör ingår. På detta bygge är rören så dåliga att dom tejpar och relinar mot tejp med helt godkänt resultat. Killarna var stumma av häpnad kan jag säga.

Jag "rapporterar" vidare i detta allt mer häpnadsväckande projekt. Det finns mer häpnadsväckande ärenden i vår förening. Ett fiber LAN avtal med Telia är en riktig "rysare"....

totiki
2008-11-16, 22:14
Ja, det går att relina mot tejp, fast det är inte att föredra. Bättre att fästa en gummipackning mot röret med slangklämmor.
Utöver det finns det för särskilt besvärliga ställen där detta ändå inte fungerar (ja dom finns, i bjälklag t ex.), möjlighet att armera med en "strumpa" på insidan. Liknande metod som hjärtkirurgerna använder (ballongkirurgi). Lustigt att samma landvinningar kan användas på så skilda områden.

masu
2009-03-04, 12:52
Vår styrelse ångar på i ärendet. Fick just en enkät med ett litet infobrev.

Av detta framgår att styrelsen inte bara tar över underhållsansvaret, man avser tydligen också att inredningen bestäms bäst av styrelsen!

Styrelsen gjorde en stor affär av sin genorisitet att de tänker ersätta kakel men inget annat, fast vi kan behålla det vi själva monterat!

Duschkabiner/väggar, badrumskåp, mm, får vi tydligen inte själva ha någon synpunkt på! Jag vet inte om detta är på allvar eller ett skämt, men dessvärre menar man tydligen allvar.

Nu har man dessutom kommit på att man ska sätta igen en dörr ut mot köket. Man täcker med gips och målar. Det leder till att de flesta vill/måste göra om i köket, men det får vi själva stå för.

Jag kommer nu att skriva till hyresnämnden i ärendet för att åtminstonde förhala det hela!

Admin
2009-03-04, 13:07
Det är definitivt inte tillåtet att göra så !!!

Du får gärna dra nytta av min skrivelse till hyresnämnden när du sätter ihop din skrivelse.

Skrivelse till hyresnämden (http://hotpot.se/hsb-brf-hyresnamnden.htm)

Bara synd att hyresnämnden är maktlös om styrelsen inte bryr sig om hyresnämnden.

Men då kan man utnyttja hyresnämndens yttrande i en fortsatt rättstvist om det måste gå så långt.

masu
2009-03-04, 18:30
Nu har jag postat vårt ärende till hyresnämnden.

Jag kan berätta mycket om vår Risk... förlåt Riksbyggen-styrelse. Just nu går ett antal medlemmar runt och samlar namn till en protestlista mot ett fiber LAN-avtal med Telia. Detta avtal ger Telia ensamrätt till distribution av tv samt bredband och telefoni via fiber. All tv ska gå via Telia. Det innebär en hel del besvär med en massa boxar och tv-apparater utan scart kontakter. Vi har ett analogt nät som fungerar perfekt och är billigt. Med Telia blir det dyrt för samma utbud! Som vanligt har beslut om detta fattats av styrelsen som höll inne med informationen in i det längsta. Nu är dessutom avtalen med Telia och mötesprotokoll om detta "borta"!

Ett annat byggärende är överklagat upp till länsrätten! Styrelsen kom på den briljanta iden att placera ett sophus ca 5 m från de närmaste grannarna. Här informerade styrelsen mitt under semestertid förra året så de drabbade fick begära anstånd eftersom överklagantiden gått ut när styrelsen informerade!

Är det inte fantstiskt! Undrar ofta varför vi bor kvar. Varför beter man sig så här? Det är ju mina grannar som beter sig som de värsta skumma hyresvärdar man ibland läser om. Min närmsta granne är vice ordförande, det är helt otroligt!

Francois
2009-03-04, 22:09
Håller med dig allt du säger masu.

En kuriosa bara: i min förening är i stort sätt alla soprum mindre än 5 meter från närmaste boende (vi bor i par- och kedjehus).

Bubba
2009-11-25, 16:57
För det första. Föreningen kan aldrig under några som helst omständigheter tvinga en medlem att renovera sitt badrum som är fullt funktionsdugligt. Varken styrelsen eller det högsta beslutande organet i föreningen, dvs föreningstämman, kan ta ett beslut om detta.

Den som inte vill ha en renovering av sitt badrum - oavsett bostadsrättshavarens skäl (inget skäl behöver ens anges för detta) - kan ej heller påtvingas detta. Föreningen kan låta renovera badrum, men då på frivilligbasis och likhetsprincipen måste följas.

Vill du inte renovera ditt badrum igen efter bara två år - och det vill du naturligtvis inte - så kan alltså ingen heller tvinga dig till detta. Skulle styrelsen i din brf vara av en annan åsikt så bör denna styrelse bytas ut snarast innan de hinner ställa till med mer skada än vad styrelsen redan tydligen gjort.

Sedan är ordet "renovering" lite vagt i sammanhanget. Pratar vi bara om nytt våtskikt/fuktspärr med kakling så är vi mer inne på vad föreningen ev. kan besluta om, men då endast i samband med åtgärd av stammar som påverkar ytskiktet/fuktspärren. Naturligtvis har föreningen/styrelsen aldrig något att säga till om avseende t.ex. vitvaror, skåp, hyllor och badrumsdörr.

Jag vet inte omständigheterna i din brf, jag vet inte vad stadgarna i din brf säger och jag vet inte vad stämman egentligen tagit beslut om (dvs vad det står i stämmoprotokollet från den stämma där du säger att beslut om detta tagits), men jag gissar att styrelsen i din brf som skäl för renoveringen påstått att föreningen ansvarar för våtskiktet (vilket normalt hör till bostadsrättshavaren)... och därför kan ta vilka beslut de vill om detta, oavsett konsekvenserna för de olika bostadsrättshavarna och deras ytskikt. Ja, lagar och stadgar är skrivna på ett sådant sätt att de ska kunna tolkas så fritt som möjligt, men detta resonemang från styrelsen kommer i så fall definitivt inte att hålla rent rättsligt.

Jag vill därför inte alls hålla med om vad j.a. skrivit här tidigare;

Självklart har en medlem rätt till detta! Är det ett försäkringsfall så får du ersatt reparationen till den kvalitet som du hade det tidigare (ev. med viss avskrivning, beroende på försäkringsbolag/försäkring). Är det inte en försäkringsfråga (utan en föreningsbestämd åtgärd) så blir det föreningen som får ta denna kostnad i stället (enligt lag; likhetsprincipen).

J.a. skriver också;

Enskilda medlemmar i en brf har i och för sig ganska begränsade rättigheter, men det skulle självfallet vara helt vansinnigt om föreningen kan bestämma hur enskilda medlemmars badrum ska se ut. Vi kunde i och för sig se hur en Riksbyggen-styrelse (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=62) bestämde vilken färg medlemmarna fick ha på sina gardiner. Men det är en sak att styrelsen bestämmer något, och en annan vad styrelsen har rätt att bestämma.

Och Hyresnämnden (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=54) befattar sig, som jag tidigare nämnt, alltså inte med dylika ärenden!

Det finns tyvärr ingenstans där det står som din mäklarkollega säger, dvs att föreningen inte får låta kakla om badrummet under 10 år efter att våtskikt och ytskikt bytts ut. Om det finns några tidigare rättsfall som kan ses som vägledande i liknande ärenden har jag inte hunnit kolla.

Som exempel kan nämnas vad HSB skriver i normalstadgarna (från 2003) hör till bostadsrättshavarens ansvar (utdrag);


Vad står det om vem som ansvarar för vad i din brf:s stadgar?

Notera här att HSB "glömt bort" det rör som går från stamröret till badrummets golvbrunn.
Det är naturligtvis helt orimligt att detta rör hör till bostadsrättshavarens underhållsansvar!
Ej heller ansvaret för badrummets golvbrunn specificeras konkret. HSB skriver bara i stadgarna att bostadsrättshavaren ansvarar för klämring runt golvbrunn (?) samt rensning av golvbrunn och vattenlås.

HSB har också i normalstadgarna sedan 2003 lagt till en del annat som försämrar de enskilda medlemmarnas rättigheter gentemot maktfullkomliga styrelser;


I det mesta som HSB-organisationen gör så ingår det att medlemmarna ska vara så rättslösa som möjligt, och brf-styrelsen (som HSB påverkar och ofta har full kontroll över) ska ha så mycket makt som möjligt innanför lagens luddiga och rejält tänjbara gränser.

Här ser man vikten av att i stadgarna ha ett tydligt regelverk för vad som gäller avseende badrum och badrumsrenovering. Jag skulle gissa att inte en enda brf i Sverige har klargjort i stadgarna vad som gäller.

Det viktigaste av allt !
Du är bara en enskild medlem, och bevisbördan ligger inte hos dig.
Be din styrelse att visa var i lagen de har stöd för de åtgärder föreningen vill göra.

Det absolut vanligaste felet medlemmar gör är att inte ifrågasätta grunden för beslut när de blir överkörda.
Jag är övertygad om att de flesta konflikter mellan styrelse och enskild medlem skulle lösas genom att medlemmen bara kräver svar på frågan;
"Var i lag/stadgar står det att styrelsen/föreningen har rätt till detta?".

Många styrelser kör över medlemmar bara genom att låtsas att det finns lagar/stadgar som ger styrelsen rätt att ta de beslut styrelsen tar. Men sedan är det ingen medlem som kräver en hänvisning till aktuella paragrafer.

HSB Riksförbund gör exakt samma sak när de svarar på medlemmarnas frågor.
Svaren som HSB ger på juridiska frågor saknar nästan undantagslöst referenser till något regelverk överhuvudtaget. HSB Riksförbund ger oftast bara sitt eget personliga tyckande utan fäste i gällande regelverk.

HSB:s juridiska kompetens anser jag inte vara vatten värt, men för den som är intresserad så svarar HSB enligt följande på en medlemsfråga;

Se även;
HSB Riksförbunds juridiska INKOMPETENS! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3224)

Vattenskada - vems är ansvaret? (http://hotpot.se/hsb-vattenskada.htm)

Vattenskada/badrum (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1380)

Badrumsrenovering (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3779)

Likhetsprincipen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4062)

Vill veta var jag kan hitta information om likhetsprincipen eftersom vår brf och dess styrelse håller på att planera ett stambyte.

Alla i styrelsen har badrum från 70-talet och vill självklart ha dessa renoverade och menar att alla i brf ska komma att få standardutföranden. Så om man sedan tidigare har golvvärme får man bekosta detta själv vid ett stambyte.

totiki
2009-12-09, 10:42
Om du söker bland trådarna genom sökfunktionen tror jag du hittar ett inlägg från Admin där han förklarar att man har rätt att få återställt till samma standard som man hade före renoveringen.
Dock med en viktig passus, man blir utsatt för ett åldersavdrag. Så är det äldre än 10 år (osäker på tidslängden) får man ändå stå för kostnaden av hela den högre standarden på egen hand.

masu
2010-03-02, 12:00
Detta stambytesprojekt rullar på. Det finns fortfarande inget godkännande från hyresnämnden. Hela förfarandet från styrelsens sida har fullständigt tagit bort rättssäkerheten och det lilla minoritetsskydd som finns. Nej-sägare utsätts för rena hatkampanjer från grannar som inte har en aning om hur en sådan här process ska gå till. Likhetsprincipen är satt ur spel, det finns ingen dialog med styrelsen. Styrelsen hänvisar allt till en jurist. Finns absolut ingen som helst information från vår styrelse. Jag kunde inte ens i min vildaste fantasi tro att det får gå till så här när det handlar om enskilda människors investeringar som skett i enlighet med föreningens stadgar.

Trötter
2010-03-02, 13:05
Det är tragiskt att inkompetensen i er styrelse får flöda.

Ett förslag är att ni i minoritet kallar till en extrastämma och på dagordningen söker ett mandat från medlemmarna att driva en process mot styrelsen. Det räcker med en minoritet av medlemmarna för att driva en process mot styrelsen på föreningens bekostnad.

Ni vänder er omgående till en legitimerad och kompetent advokat inom området. Det ni bör kräva är att styrelsen står för de merkostnader som besluten medfört för föreningen och er som har drabbats av styrelsens bristande kompetens. Om ni skulle vinna i en process mot styrelsen så visar det att styrelsen fattat felaktiga beslut.

Att styrelsen förbigår hyresnämndens beslut är beklämmande och med största sannolikhet föremål för utredning.

Det som gäller vid skadestånd;

13 kap. Skadestånd m.m.

5 § Talan om skadestånd till föreningen enligt 1--3 §§ kan väckas, om vid en föreningsstämma majoriteten eller en minoritet bestående av minst en tiondel av samtliga röstberättigade har biträtt ett förslag om att väcka skadestånds- talan eller, såvitt gäller en styrelseledamot eller verkställande direktören, har röstat mot ett förslag om att bevilja ansvarsfrihet. En uppgörelse om skadeståndsskyldigheten kan träffas endast av föreningsstämman och bara under förutsättning att inte en tiondel av samtliga röstberättigade röstar mot förslaget till uppgörelse. Om en föreningsmedlem för skadeståndstalan för föreningens räkning, kan någon uppgörelse inte träffas utan hans samtycke.

Talan om skadestånd till föreningen får föras av röstberättigade som utgör minst en tiondel av samtliga röstberättigade. Om en röstberättigad sedan talan har väckts avstår från talan, kan likväl de övriga fullfölja denna. Den som har väckt talan svarar för rättegångskostnaderna men har rätt till ersättning av föreningen för den kostnad som täcks av vad som har kommit föreningen till godo genom rättegången.
Talan för föreningens räkning mot en styrelseledamot eller verkställande direktören om skadestånd på grund av ett beslut eller en åtgärd under ett räkenskapsår skall väckas senast ett år från det att årsredovisningen och revisionsberättelsen för räkenskapsåret lades fram på föreningsstämma.

Har ett beslut fattats om att bevilja ansvarsfrihet eller att inte föra skadeståndstalan utan att det minsta antalet röstberättigade som avses i första stycket röstat mot beslutet eller har tiden för talan försuttits enligt tredje stycket, kan trots detta talan enligt första eller andra stycket väckas, om det i årsredovisningen eller i revisionsberättelsen eller på något annat sätt till föreningsstämman inte har lämnats i väsentliga hänseenden riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för talan.

Skadeståndstalan som grundas på brott kan alltid föras av styrelsen.

judd4n
2010-11-17, 21:45
Jag kan börja med att tacka Admin för sin prestation. Det var en ansenlig mängd information du kom med.

Det är dock ett par saker jag vill att folk ska ha klart för sig, då det inte är riktigt så enkelt som du kanske får det att låta. (Med reservation för att jag tolkar in för mycket.)

Vad gäller det faktum att styrelsen inte kan tvinga fram ett stambyte mot medlems vilja är ju en modifierad sanning, de kan gå till HN och få ett avgörande av denna, ett sådant avgörande till föreningens sida skulle jag kalla en form av tvång... Tidskrävande och ineffektivt visserligen men nog så viktigt att förstå. Har du gjort om badrummet tidigare kan du således inte vara säker på att slippa vara med om ett stambyte. Om du vill renovera själv i en fastighet som kan komma att stambytas inom en snar framtid skulle jag rekommendera att du ber om garantier av styrelsen om återställande av den standard du själv kommer att ha innan stambytet.

Jag är själv med om ett stambyte för närvarande och kan säga att två av våra medlemmar har varit emot att tvingas stambyta, dock kan nämnas att båda skrev på avtalet och röstade för på stämman. (Är detta gjort kan man senare inte ångra sig, inte utan repressalier.) Dock har styrelsen fattat beslutet att samtliga ska göra detta eftersom det för föreningens försäkring är av yttersta vikt att man kan visa upp att samtliga lägenheter nu kan garantera en viss standard.

Vad som dock är viktigt att alltid hålla i minnet är att det är sällan folk är helt oresonliga och skulle ett stambyte leda till en, enligt egen utsaga, lägre standard kan man ofta genom dialog komma till en lämplig kompromiss.

Admin
2010-11-17, 22:14
Oj, det här var en så gammal tråd att jag inte minns något av den.

Absolut kan stambyte i föreningen tvingas fram med stämmobeslut med kvalificerad majoritet samt hyresnämndens godkännande. Vi är en hel del forumskribenter som redogjort för processen runt detta, inte bara jag. Och visst är det tvång. Vad som emellertid är intressant är att trots alla dessa trådar om stambyte så är inte den ena stambytessituationen den andra lik.

Ett stambyte kan inte göras selektivt för vissa medlemmar utan de görs för alla på samma stam. När det gäller stambytesrenovering så är det en forumskribent här som pratat om selektiv "stambytesrenovering", där medlem på samma stam som andra kan hoppas över. Jag har dock inte lyckats förstå hur det går till.

Har du gjort om badrummet tidigare kan du således inte vara säker på att slippa vara med om ett stambyte. Om du vill renovera själv i en fastighet som kan komma att stambytas inom en snar framtid skulle jag rekommendera att du ber om garantier av styrelsen om återställande av den standard du själv kommer att ha innan stambytet.
Jo, men som vi sett exempel på här i forumet så finns inga sådana garantier. Garantier ges och nästa år drar stambytet igång ändå. Vem ska man lita på? Ska man be styrelsen om ett skriftligt kontrakt? Förmodligen kommer ingen styrelse att ge detta.

Jag är själv med om ett stambyte för närvarande och kan säga att två av våra medlemmar har varit emot att tvingas stambyta, dock kan nämnas att båda skrev på avtalet och röstade för på stämman. (Är detta gjort kan man senare inte ångra sig, inte utan repressalier.)
Ja, egentligen spelar dylika underskrifter ingen roll för det blir ändå, precis som du säger, i enlighet med stämmans beslut och med hyresnämndens godkännande.
De som inte vill körs över. Det krångliga är bara konsekvenserna av badrummet och det som behöver göras där som en följd av stambytet/stamrenoveringen.

Dock har styrelsen fattat beslutet att samtliga ska göra detta eftersom det för föreningens försäkring är av yttersta vikt att man kan visa upp att samtliga lägenheter nu kan garantera en viss standard.
Naturligtvis!

Vad som dock är viktigt att alltid hålla i minnet är att det är sällan folk är helt oresonliga och skulle ett stambyte leda till en, enligt egen utsaga, lägre standard kan man ofta genom dialog komma till en lämplig kompromiss.
Ja, som regel finns det väl inga medlemmar som är särskilt mycket emot själva stambytet/stamrenoveringen, utan det handlar bara om effekterna i den egna lägenheten. Det är en fråga från medlem till medlem och en fråga beroende på grad av standardsänkning, och det är där kruxet ligger.