handdator

Visa fullständig version : Allvarlig miss budgetprognos/underhållsplan


Iceaak
2012-05-13, 00:48
Hej på er, som nybliven styrelsemedlem i en BRF har jag jag tagit del av följande info och känner mig ganska upprörd: Köpte en bostadsrätt för drygt ett år sedan. I femårsplanen/prognosen som presenteras (grundad på uppgifter från HSB som "sköter" budgeten) så såg allt ganska bra ut. När väl nästa femårsplan kom så indikerade den 2%-iga avgiftshöjningar fem år i rad - inte så trevligt att det blev en negativ kovändning.

Hursomhelst, detta beror till stor del på att HSB gjort en grov miss: Omfattande elarbete har utförts under år 2012 till en kostnad på ca. 2 miljoner... Här kommer det chockerande/det som gör mig upprörd: När HSB tog upp detta i underhållsplanen beräknade de kostnaden till ca. 800 000 kr. Senare visar det sig att "ja, men vi glömde visst bort att räkna med moms och kostnad för arbete, det var bara materialkostnaden som vi tog upp i underhållsplanen". Summa summarum, HSB:s miss har medfört en extrakostnad på 1,2 miljoner som inte "syntes" när jag köpte lägenheten i den budget/prognos som fanns tillgänglig då.

HSB:s missräkning är en bidragande orsak (dock inte den enda) till att föreningen nu behöver göra avgiftshöjningar. Ärligt talat, vad kan man göra åt detta? Känns som att vite vore på plats alternativt att de "bjuder" på kostnaderna för den tjänst de misskött och som föreningen betalar drygt 6000 kr per kvartal för (att göra budgetprognos/underhållsplan etc.). Tacksam för lite råd/tips/feedback angående detta. Som ni kanske märker är jag lite ny på området - men jag känner att det som skett inte är OK och vill på något sätt att någon ställs till svars och att föreningen blir kompenserad.

tette
2012-05-13, 10:38
Tyvärr låter det som normal HSB taktik att ligga för lågt när man presenterar kostnader.
Hittills i HSB:s 90åriga historia har man aldrig erkänt eller ersatt något av sina ofantligt många missar.

Snacka ihop dig med några i styrelsen och ta fram ett förslag på konkurrensupphandling att anlita annan förvaltare.
På lite längre sikt också gå ur hsborganisation 300 före er har gjort det och lever lyckligt i alla sina dagar.

Ford P
2012-05-13, 15:18
En tvåprocentig höjning är inget konstigt egentligen. Ni bör nästan förvänta det för att täcka ökade omvärldskostnader.

Angående kostnaden så är det styrelsen som är ansvarig för denna prognos, även om det är HSB som gjort uppskattningen. Avsaknad av moms och utebliven arbetskostnad bör styrelsen observera.

6000 per kvartal låter väldigt mycket. Ni borde kunna göra jobbet själva.

Harald
2012-05-13, 20:04
Jag håller med Ford P, 2 % är ingenting att uppröras över, utan är nog ungefär vad som behövs för att förvalta rättvist lika, OM ni inte vidtar åtgärder som sänker era driftskostnader.

Sen ska man nog förstå vad en underhållsplan är. Den har för det första inte med moms. Så den får man tänka till själv.

Sedan så är oftast HSB: s planer väldigt detaljerade. Detta gör vid te x en fasadrenovering, så finns deolika delarna av fasaden på olika ställen i planen. Te x fönsterbleck, fönster, avvattning, målning, ställning m m. Alla poster som är aktuella för er entreprenad måste räknas ihop.

En underhållsplan är ingen offert. Det är ett planeringsverktyg för styrelsen, när de planerar underhåll och beräknar årsavgift. Tanken med en bra plan är att man ska hamna i rätt "härad", inte att det ska stämma precis.

Om planen säger 1000 000 kr, och verkligheten blir 1 300 000 kr, så är det helt ok.

Planen bör ju dessutom indexregleras. Jag rekommenderar inte varje år (för det är alltid viss osäkerhet i siffrorna, och de som är dåliga från början, blir helt åt skogen efter 10 år med årlig index).

Bättre att te x vart 5: e år, eller i samband med att man utför några delar som är med i plan, jämföra / ta in pris på några poster. Motsvarande prisökning på dessa, slår man över hela planen, eller, viktigast: avsättningen.

Och kompensationen förstår jag inte, för vad....? Om jag tar in ett pris på te x badrumsrenovering, och får en uppgift om 100 000 kr. Sen säger jag det till dig. När du sedan ett år senare beställer en badrumsrenovering, och får betala 125 000 kr, är jag skyldig dig pengar då....?

Iceaak
2012-05-13, 21:11
Kul att få lite svar! Ingen som tycker det är märkligt att det diffar på över en miljon (150%)? Tilläggas bör att denna "prognos"/"uppskattning" gjordes drygt ett år innan det faktiska arbetet utfördes, så det är inget som har flera år på nacken.

Har som sagt inte alla detaljer men sättet detta har gått till på känns inte OK. Styrelsen innehåller inga personer som är ekonomer/jurister till vardags och betalar därför HSB för att de ska sköta sådana här saker - och även ge tydlig info och förklara. En beräknad utgift på 800 000 som landar på 2 000 000 känns inte OK.

Eventuell kompensationen/att jag ens nämner det handlar om att BRF:en betalar HSB för en tjänst. De sköter en stor del av förvaltningen, inte bara underhållsplaner. De ger oss en uppskattning på 800 000, kalaset kostar 2 000 000 - det är en jäkla diff. Over and out, uppskattar alla svar och att jag har fått se en annan sida av myntet också.

tette
2012-05-13, 21:57
Det är inte för inte 300 medlemsföreningar lämnat HSB.
I alla fall på väg mot 300:3:

schrapet
2012-05-14, 12:29
Intresseorganisationerna verksamhet bedrivs tyvärr inom ramen av skyddad verkstad.
De kan göra små som stora missar vilket BRF medlemmarna får betala.
Som exempel kan jag dra följande historia. Under den sena delen av 90 talet var det inte ovanligt att medlemmar avsa sig rätten till lägenheten i vår förening.
Vid ett tillfälle skulle Riksbyggen handläggaren skicka handlingar för påskrift men räknade fel på avsägningstiden. Medlemmen fick
2 månader i ställer för 3. När 2 månader hade gått kom papperen tillbaka påskrivna varvid missen uppdagades. Vid det laget var det ganska svårt att hitta någon hyresgäst till lägenheten med några dagars varsel. Lägenheten fick stå tom en hel månad. Per telefon bedyrade handläggaren att föreningen skulle ersättas med en månadsavgift men hittills har föreningen inte sätt några pengar.

Det är bara till att gilla läget eller svara med hårda nypor och lämna verksamheten! /SP

Camaro18
2013-12-12, 07:53
Det är rent ut sagt förjäkligt när man inte får vad man köpt. Tycker bara att det är så märkligt att just HSB skulle ha missat så stort. De verkar vara väldigt erfarna gällande byggtekniken. tror vår förening om 54 lägenheter hade tidigare en underhållsplan från dem som stämde väldigt väl. Men TETTE har väl rätt, de kanske börjar tumma på kvaliteten. Sen måste man inte köpa sin egna förvaltares plan. :3: