handdator

Visa fullständig version : Höjning av avskrivningsunderlaget


Lasse Nyquist
2012-05-12, 23:33
"Ackumulerade anskaffningsvärden" har i under verksamhetsåret stigit med ett mångmiljonbelopp i årsredovisningen. Vilken typ av poster kan läggas här
1.*Markarbeten? I så fall - vilken typ av markarbeten?
2.*Renovering? I så fall - vilken typ av renovering? Renovering av hyresrätter? Renovering av lägenheter där hyresgäst avflyttat, för att göra lägenheten mer attraktiv vid försäljning?

Harald
2012-05-13, 23:04
Anskaffningsvärdet höjs om ytterligare har anskaffats.

På en befintlig fastighet, så kan man även ta med "värdehöjande renoveringar", vilket är lite luddigt.

Byte av 2-glas fönster till 3-glas tex. Men detta var aldrig lagstiftarens syfte, men praxis har blivit att det är ok.

Markarbeten, te x anläggnadet av nya lekplatser, uteplatser eller dränering om det saknades från början.

Men, de föreningar som inte sköter "yttre fond", så att denna saknar bokförda tillgångar, tenderar till att boka upp även vanliga renoveringar som värdehöjande. (Med värdehöjande menas att resultatet är "mer värt" med den nya lösningen jämfört med den gamla, i "nyskick". Annars är ju te x även en vanlig ommålning reellt värdehöjande, men alltså inte ok att boka så.

Det finns dock ingen skattemässig vinst att göra, så den enda som kollar är ju revisorn (och stämman). Går det igenom där så.

Hela resultatet av att lägga renoveringar som anskaffning till byggnaden, är att skjuta den bokföringsmässiga betalningen på framtiden, genom höjda avskrivningar. Alltså tvärt emot hela idén med Brf.

Istället för att kontinuerligt accumelera tillräckliga överskott, så skjuter man underhållskostnaderna till nästa generation.

Korsdraget
2012-05-13, 23:32
Det här är inte svårt, men tillång till underlaget är en förutsättning. Är du i styrelsen och lekman är det ändå bra att kunna förstå det ekonomiska underlaget.

Alltså: Utgifter fördelas över lång tid genom årliga värdeminskningar, sk avskrivningar. Avskrivningar byggnader skall göras enligt en fastställd plan och brukar ligga på 0.5-2%/år och ekonomisk livslängd 200-50 år. Men datorer t ex skrivs av med 25-30%/år. Det handlar hela tiden om livslängd.
Detta finns det regler för.
Alltså, det skall finnas en avskrivningsplan som underlag.
Varje anläggningstillgång skall värderas var för sig. Dessa skall hållas reda på i ett anläggningsregister. Anläggningstillgångarna. Även det som är helt avskrivet skall finnas i registret så länge dessa finns kvar i föreningen.

Som jag ser det måste du ha tillgång till registret.
Där skall finnas
. inventarier med beskrivning, nummer, fabrikat, modell.
. tidpunkt för anskaffningen
. anskaffningsvärdet
. av- och nedskrivningar
. ackumulerade av- och nedskriningar
. planenligt restvärde.

Lägenhet är f ö inventarier, mark är fastighet osv. Registret äger svaret!

Korsdraget
2012-05-14, 00:34
Harald, tack för ditt inlägg. Nu förstår jag varför jag inte förstod.
Jag har nämligen inte lärt mig att trixa och fixa och detta med att skjuta kostnader omkring är riktigt ruggigt må jag säja.

Slår inte revisor larm?

Harald
2012-05-14, 09:48
Nej, revisorn tittar inte på detta, det ingår inte i hans uppgifter.

Han bedömmer om redovisningen ger en rättvisande bild av bolaget. Och i den bilden, framkommer oftast att bolagen (föreningarna) sköts helt åt helvete, men bara man redovisar detta så är det ok.

Ansvaret för hur bolaget sköts är alltid styrelsens.

För att förenkla resonemanget kan man säga att de flesta fastigheter (Både Brf och hyresrätter) drivs framtungt. Alltså, på kredit, någon annan får betala, och det tar någon annan sen....

Inom hyresrätten finns det en affärsmässig bakgrund, där finns inte utrymme (tid) att vända ekonomin under det antal år som krävs, vinstkravet (oftast minst 10 %) är ju konstant. Istället så har man skapat ett system med "bruksvärdeshyra" som inte alls har tillräcklig bäring på vilka kostnader värden har på sin fastighet (te x är bruksvärdeshyran högre på en centralt belägen fastighet, än en i förort, även om husen skulle vara exakt lika i standard och skick).

För att kunna rodda detta över tid, så har man med hyresgästföreningen förhandlade värdehöjande delar i ALLA renoveringar, vilket gör att hyran kan höjas I EFTERHAND istället för att värden löpande lägger undan erforderliga medel. Ramaskri blir det på hyresrätterna, ibland i media, men sedan fortsätter allt som vanligt igen.


Inom Brf jobbar man till 90 % lika, vilket får till följd att avgifterna till slut inte skiljer sig nämnvärt från hyrorna. Detta beror på att varje generation Brf innehavare enbart tänker på sig själva (och sin djävligt dyra, unika och speciella lägenhet) och förmår att max tänka 6 mån framåt. Resultatet blir ryckvisa höjningar, och att man permanenterar eller sakta ökar bankens andel i föreningarna. Till slut kommer en kris (ā la 90-tal), eller ett ägartillskott (skulden flyttas från föreningen till de privata ägarnas ekonomier), och hela resan börjar om.


Jämfört med din egen privatekonomi så är det som att alltid leva på kredit. Detta är ju också okej, så länge du kan hålla näsan över vattenytan och klarar de löpande kostnaderna (driften). Till slut så dör du, och så är din ekonomi "nollad".


Problemet är att Brf-föreningen är inte tänkt att dö. Den ska löpande kapitaliseras och ge ägarna bärkraft "utan begränsning i tid" (§1 stadga).

Skulle revisorn bry sig? Inte hans jobb. Skulle medlemmarna bry sig? Kanske, om de begrep, det gör de i allmännhet inte. Skulle förvaltarorganisationerna bry sig? Nä, de har inte det uppdraget, de har oftast ett uppdrag lika hyresrättsägaren, d v s löpande avkastning om 10 % eller mer varje år till SITT bolag. Om sedan föreningen surnar till och byter förvaltare efter ett antal år, who cares? Konkurrensen är dålig, och kunderna står desperata i kö för att få hjälp, då de tror att förvaltaren har i uppdrag att "ordna ekonomin". Det har de inte.

De endast REDOVISAR resultatet av styrelsens (dåliga) beslut.

totiki
2012-05-14, 10:39
Väldigt bra förklarat Harald. Alldeles min åsikt också, att detta sker i de flesta föreningar. Tyvärr innebär det också att banken förr eller senare kommer att äga hela fastigheten inklusive lgh. När luften går ur den bubblan kommer det nog inte att handla om pyspunka.

Man skulle rätta mun efter matsäcken när jag växte upp. Det är få under 40 som förstår innebörden i det ordspråket nu för tiden. Särskilt, när samhället förespråkar shopping som räddningen för världsekonomin.

Harald
2012-05-14, 14:19
Jobbar man ordentligt med yttre fond, så uppstår ingen avskrivning. Därmed påverkas inte avgiften framåt i tiden.

Eget sitat:
Men innebär det inte högre avgift ändå, eftersom man bör ackumulera tillräckliga medel för att kunna sätta av i fond?

Nej. För det första, avsättningen kan till en viss gräns göras även om man inte har några pengar, då det rör sig om bokföring. Alltså, alla kan börja sköta sin yttre fond.

Sen måste givetvis avgifterna anpassas efter detta.

Men det långsiktiga resultatet blir ju att BÅDE avskrivningskostnaderna OCH räntekostnaderna minskar, alltså "dubbel vinst".

Eftersom det inte utgår någon ränta på avgift. En underhållsåtgärd som kostar 1 000 000 kr kostar i en förening på 20 år i verkligheten:

Som sköter yttre fond: 1 000 000 kr

Som inte sköter yttre fond: 2 000 000 kr

Skillnaden är 50 000 kr/år.

Detta är endast ETT underhållsprojekt. Ta nödvändigt TOTALT underhåll under 20 år, och ni förstår varför 90 % av föreningarna har en alldeles för hög avgift, beroende på dåliga och kortsiktiga styrelsebeslut.

Ford P
2012-05-14, 15:45
Detta är en mycket intressant diskussion.

Vill dock förtydliga att det inte är ett val mellan att belasta årets resultat för underhållsarbetet vs. att ta det via avskrivning. Underhållsarbete är inte avskrivningsbart, förutom till den del som kan anses vara funktionsförbättrande.

Betyder att föreningar som inte har lagt undan tillräckligt för underhåll i sin yttre fond kommer att få ett kraftigt negativt resultat det året arbetet utförs.

Harald
2012-05-14, 16:38
Betyder att föreningar som inte har lagt undan tillräckligt för underhåll i sin yttre fond kommer att få ett kraftigt negativt resultat det året arbetet utförs

Man får alltid ett kraftigt negativt resultat det året UTGIFTEN betalas, oavsett yttre fond eller inte. Men det är ju inget problem, eftersom man i förvaltningsberättelsen kan skriva att man just Te x målat om husen.

Men utan yttre fonden så påverkas resultatet ALLA ANDRA ÅR också, fast då har man ju ingen förklaring.

Ford P
2012-05-14, 16:44
Man får alltid ett kraftigt negativt resultat det året UTGIFTEN betalas, oavsett yttre fond eller inte. Men det är ju inget problem, eftersom man i förvaltningsberättelsen kan skriva att man just Te x målat om husen.

Men utan yttre fonden så påverkas resultatet ALLA ANDRA ÅR också, fast då har man ju ingen förklaring.

Det var så jag menade det. Tack.

Lasse Nyquist
2012-05-14, 22:21
Vi ombildningen för ett par år sedan tog man höjd för ett antal åtgärder när man beräknade kapitalbehovet, vilket innebar att den totala lånebilden gav utrymmer för en "dispositionsfond" på ett antal miljoner. Dessa pengar finns kvar i kassan.

För verksamhetsåret 2011 finns ett negativt resultat på ett 2,7 miljoner, och utöver det är avskrivningsunderlaget ökat genom "nyanskaffningar" på 4,2 miljoner. Alltså har ca 6,9 miljoner "gått åt" under året.

Några funktionsförbättringar är inte gjorda. Det handlar uteslutande om reparationer, renoveringar och markarbeten av kosmetisk karaktär (trädfällning, stubbfräsning, planteringar, e*t*c.)

Det negativa resultatet och "nyanskaffningarna" är finansierade med medel som tillkommit genom försäljning av hyresrätter efter att hyresgäster flyttat ut.

Av de arbeten som är utförda har i princip inga stöd i den ekonomiska planen.

En styrelse har väl som primär uppgift att hålla avgifterna stabilt låga och säkerställa att utrymme finns för långsiktigt underhåll? Om man missar det målet med ett halvt ljusår, skall inte revisorn reagera då?

Bör inte revisor ha synpunkter på vad som läggs i avskrivningsunderlaget?

Finns det ingen bortre gräns för hur mycket pengar en styrelse godtyckligt, helt utan medlemsbeslut, kan lägga på icke funktionshöjande entreprenadarbeten, utan att revisor reagerar?

Harald
2012-05-15, 00:26
Med reservation för att det kan bli fel svar, när jag inte ser hela årsredovisningen.

För verksamhetsåret 2011 finns ett negativt resultat på ett 2,7 miljoner, och utöver det är avskrivningsunderlaget ökat genom "nyanskaffningar" på 4,2 miljoner. Alltså har ca 6,9 miljoner "gått åt" under året.

Detta är inte säkert att det är pengar som flutit ur bolaget DETTA år. Det kan vara ett pågående projekt (kolla tidigare årsredovisningar) som slutbokats detta året. Så gör man eftersom man inte vill ha förluster flera år i följd, och om man bygger länge på något.

Avskrivningsbeloppet har inte gått åt i riktiga pengar, men det har du nog koll på vid det här laget.

Hur man har finansierat det hela, är egentligen ganska ointressant ett enskilt år, påverkar ändå inte resultatet.

Revisorn kan absolut ha synpunkter på vad som "aktiveras" (läggs som avskrivning). Såga ner träd te x är nog svårt att få igenom.

Finns det ingen bortre gräns för hur mycket pengar en styrelse godtyckligt, helt utan medlemsbeslut, kan lägga på icke funktionshöjande entreprenadarbeten, utan att revisor reagerar?

Här är vi inte helt ense på forumet, frågeställningen har dykt upp tidigare.

Jag anser att efterom styrelsen har vårdplikt över fastigheten, så kan styrelsen bränna av hur mycket pengar som helst på renovering och underhåll av BEFINTLIGA anläggningar.

Men är det nyanskaffningar av sådant som inte fanns innan, så spelar beloppet egentligen ingen roll, det är stämmobeslut som gäller. Detta inom rimliga gränser givetvis.

Om en 300-lgh förenings styrelse beslutar att utöka med en extra tvättmaskin i tvättstugan, eftersom man fått mycket klagomål från medlemmar som tycker det är för få maskiner, så är det ok utan stämmobeslut.

Men om en liten förening på 8 lgh står inför samma problem, så bör nog stämman tillfrågas, då beloppet jämfört med omsättningen är stort.

Redovisningslagen fungerar på lika sätt. En liten förening kan slå inventarier upp till 5 000 kr som "korttidsinventarie" och därmed undvika avskrivning.

En stor förening kan kostnadsföra investeringar på 10 000 kr utan avskrivning.

PM:a gärna årsredovisningen.

Lasse Nyquist
2012-05-16, 00:37
Fler frågetecken

Hur går man tillväga för att, innan årsstämman, få ta del av upphandlingsunderlag och verifikat/fakturaunderlag för poster som finns i årsredovisningen, när man har en styrelse som inte vill att medlemmarna skall få någon som helst insyn? Vad kan man luta sig emot och referera till?

Styrelsen har skyldighet att upprätta en underhållsplan inklusive budget för denna. Skall dessa vara tillgänglig för medlemmar?

Föreningen är nybildad i vårt fall. Finns inga ”långa jobb” som börjat långt tidigare. Förutom förlusten på 2,7 så har alltså avskrivningunderlaget som ökat med 4,2 miljoner. Det är ingen ny värdering gjord. 2,7 plus 4,2 stämmer väldigt väl med de pengar man fått in genom att sälja lägenheter.