handdator

Visa fullständig version : Insatser och andelstal


Gusten
2012-05-11, 08:21
Före 1971 fanns i BRL bestämmelser om att andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) skulle skrivas in i den ekonomiska planen. På den tiden torde lagstiftaren med "andelstal" ha avsett insatsandelarna, och även årsavgifterna brukade fördelas i förhållande till insatserna.

Sedan begreppet andelstal försvann i BRL 1971 verkar man alltmer ha övergått till att använda begreppet andelstal enbart för årsavgiftsfördelning med lite annan fördelning än för insatserna.

Eftersom begreppet andelstal inte längre finns i BRL finns inte heller några bestämmelser om var andelstal ska dokumenteras. Det vanliga verkar vara att andelstalen fortfarande skrivs in i den ekonomiska planen.

Dock förekommer att föreningar tar stämmobeslut om att omfördela andelstalen som används för årsavgiftsfördelningen.
Kanske någon annan har erfarenhet av var man i så fall dokumenterar de nya ändrade andelstalen.

Blir det så att det står gamla inaktuella andelstal i den ekonomiska planen samtidigt som man har nya andelstal dokumenterade i ett stämmoprotokoll?

Robarb
2012-05-11, 10:07
Det finns ju annan lagstiftning som reglerar förhållanden inom en bostadsrättsförening än bostadsrättslagen. Det bör fastslås att en bostadsrättsförening är en samfällighet och därigenom regleras vissa saker enligt anläggningslagen.

Se http://www.google.se/#hl=sv&sclient=psy-ab&q=andelstalsber%C3%A4kning&oq=andelstal&aq=2&aqi=g4&aql=&gs_l=hp.1.2.0l4.13083.13702.2.17135.4.4.0.0.0.0.87 .324.4.4.0...0.0.SkkF-cWsIbc&pbx=1&bav=on.2,or.r_gc.r_pw.r_qf.,cf.osb&fp=3236fe6068687856&biw=1676&bih=785

Detta visar hur andelstal kan beräknas. Exempel är från samfälld väg, men kan användas även på fördelningen av andelstal till bostadsrätter.

Fördelningen av årsavgifterna kan ske på många sätt. Jag förordar det relativa systemet som Hyresmarknadskommittén utarbetat. Det innebär att större lägenheter får en mindra avgift per m² jämfört med små lägenheter.

När det gäller fördelningen av andelstal som underlag för grundinsatser kan man inte enbart gå efter m² lägenhetsyta utan i vissa fall får man lägga till en kvalitetskoefficient som styr fördelningen. En del lägenheter har en högre respektive lägre kvalitet än andra lägenheter.

Admin
2012-05-11, 10:45
Länken fungerar inte, men jag hittade sidan (Powerpoint) ändå. Tror inte det finns något där som kan vara till nytta för en brf. En brf lyder inte under anläggningslagen (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19731149.htm) och en brf ses inte som en samfällighet i juridisk mening.

Men att större lägenheter får en mindre avgift per kvm jämfört med de mindre lägenheterna i föreningen ser jag som ett absolut måste, eftersom det inte är så att föreningens kostnader ökar exakt i relation med hur stor lägenheten är.

Jag instämmer helt i att det måste vara fler parametrar som styr avgiften än storleken på lägenheten.

Frågan har diskuterats många gånger tidigare, t ex;

Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966) - Faktabanken

Andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) - Faktabanken

Andelstal, andel, betalningsgrundande andel, laglig grund (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11537)

För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14662)

Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15679)

Samma andelstal men olika avgifter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13009) - Koppling mellan andelstal och avgift i en brf

Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8610) - Faktabanken

Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15697)

Utökad boendeyta - högre månadskostnad (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11454)

Dubbla andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14857) - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges

Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1475)

Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14490)

Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10293)

Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15916)

Avgift för altan på vind i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9905) - Principer för att beräkna andelstal

Frågor kring råvindsupplåtelse (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15877) - Exempel på hur andelstal räknas ut

Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14271)

Avskrivningar av brf-fastighetens värde (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14031) - Vindsutrymme och höjning av andelstal för att täcka ökade kostnader

Andelstal vid ombyggnad av källare (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=204)
Bygga om källare till en del av lägenheten, hur ska andelstal beräknas? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13368)

Tillbyggnad och höjd avgift i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1213) - Vad styr andelstal? Höjning av andelstal måste kunna motiveras utifrån lag/stadgar

Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12255)

Sänka avgift / ändra andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16395)

Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4597) - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=69)

Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8788) - Frågor om andelstal i brf

Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8786) - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening

Beräkna andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13649)

Gusten
2012-05-11, 16:05
Vissa föreningar har lite högre avgift per kvm för små lägenheter medan andra föreningar har samma avgift per kvm för små och stora lägeenheter.
Bägge varianterna är fullt lagliga dvs strider inte mot likabehandlingsprincipen.

Det väsentliga, som jag ser det, är att man behåller de andelstal som en gång fastställts. Enligt SBC riskerar föreningen att bli skadeståndsskyldig om man sänker marknadsvärdet på en lägenhet genom att höja årsavgiftsandelen.

Harald
2012-05-11, 20:44
Samtidigt visar lagens förarbeten att andel av årsavgift ska motsvara vad varje bostadsrätt drar av de gemensamma kostnaderna.

Detta gör att många av de ombildade (för det är här det är vanligast) föreningarna som ändrat den ursprungliga beräkningen till att enbart gälla per kvm troligen i många fall gör fel.

OM en förening har väldigt lika lägenheter så kan det fungera. Men jag vill nog hävda att en beräkning lika över antalet kvm oftast blir orättvis.

Det inte sagt att det "från början" var rättvist, det är sällan så, men att i efterhand ändra till att enbart beräknas per kvm har nog mer ursprung i att styrelsen vill underlätta för sig själv, än att man söker en rättvis fördelning av de gemensamma kostnaderna.

Återigen, går det inte att härleda syftet med åtgärden till stadga eller lag, så är troligtvis åtgärden otillbörlig, oavsett resultat eller nuläge.

Gusten
2012-08-12, 09:34
Detta gör att många av de ombildade (för det är här det är vanligast) föreningarna som ändrat den ursprungliga beräkningen till att enbart gälla per kvm troligen i många fall gör fel.

Borde man överhuvudtaget gå in och ändra i den årsavgiftsfördelning som en gång fastställts?

I SBC:s faktablad anges att det är mycket svårt att ändra de andelstal som en gång fastställts.

Dock brukar man numera ha en "ny" typ av andelstal som INTE är relaterade till insatserna utan enbart används till årsavgiftsfördelning.

Finns det någon med erfarenhet från förening som ändrat sådana andelstal?
Vilken majoritet har i så fall ansetts behövas för giltigt stämmobeslut om ändrade andelstal?
Var dokumenteras de nya andelstalen som stämman röstar igenom?

Jonte_1953
2012-08-12, 21:07
Nyproducerade brf:ar fördelar årsavgift efter insatsens storlek
Egentligen är andelstal bara av intresse när stadgarna säger att årsavgifterna ska fördelas efter andelstalet. När det gäller nyproducerade bostadsrättsföreningar fördelar JM, NCC, PEAB sina föreningars årsavgifter efter insatsens storlek.

Gusten
2012-08-13, 07:56
När det gäller nyproducerade bostadsrättsföreningar fördelar JM, NCC, PEAB sina föreningars årsavgifter efter insatsens storlek.

Men vad står det uttryckligen i stadgarna hos nyproducerade bostadsrättsföreningar från t ex NCC?
Står det att årsavgifterna fördelas efter insatser eller efter andelstal?

För nyproducerade lägenheter brukar insatsen för likvärdiga lägenheter vara högre ju högre upp i huset lägenheten ligger.
Årsavgiften brukar däremot inte skilja beroende på hur högt upp lägenheter ligger.

Jonte_1953
2012-08-13, 09:24
I NCC, JM och Peab Bostads stadgar står det att årsavgiften fördelas efter lägenhetens insats. I Skanskas stadgar står det att årsavgiften fördelas efter lägenhetens andelstal.
För att man ska kunna ta ut ett högre pris på lägenheterna högre upp i huset lägger man till en upplåtelseavgift. Då kan lika stora lägenheter ha samma årsavgift men olika pris.

clabbe
2012-08-13, 10:47
I NCC, JM och Peab Bostads stadgar står det att årsavgiften fördelas efter lägenhetens insats. I Skanskas stadgar står det att årsavgiften fördelas efter lägenhetens andelstal.
För att man ska kunna ta ut ett högre pris på lägenheterna högre upp i huset lägger man till en upplåtelseavgift. Då kan lika stora lägenheter ha samma årsavgift men olika pris.

Vi gjorde något liknande i min gamla förening när en hyresrätt uppläts som bostadsrätt. Insatsen blev väldigt låg, så den blev proportionerlig till övriga lägenheters insats. Resten av köpeskillingen bokfördes som upplåtelseavgift.

Gusten
2012-08-13, 12:45
I NCC, JM och Peab Bostads stadgar står det att årsavgiften fördelas efter lägenhetens insats. I Skanskas stadgar står det att årsavgiften fördelas efter lägenhetens andelstal.
För att man ska kunna ta ut ett högre pris på lägenheterna högre upp i huset lägger man till en upplåtelseavgift. Då kan lika stora lägenheter ha samma årsavgift men olika pris.

Systemet med upplåtelseavgift är nog det bästa systemet eftersom man då kan fördela årsavgiften efter insatserna, och det därmed blir mycket svårt att omfördela årsavgifterna i efterhand. Något som HSB, Riksbyggen och SBC borde ta efter för sin nyproduktion.

Det förekommer att föreningar omfördelar årsavgifterna i efterhand "för att rätta till orättvisor". Rättsläget verkar osäkert när det gäller vilken majoritet som krävs för giltigt stämmobeslut om omfördelning andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) som inte följer insatserna utan enbart används för årsavgiftsfördelning.