handdator

Visa fullständig version : Yttre fond för underhåll - innebörd?


Xpat
2012-02-10, 21:35
Tittar i olika årsredovisningar och ser att avsättningar till yttrrefond för underhåll varierar starkt.

Har jag förstått rätt om;

- avsättningen är endast en bokföringsmässig åtgärd för att reservera medel av det bundna egna kapitalet.
- det är upp till föreningen att bestämma storlek på avsättningen.
- avsättningen har inget verklig påverkan av föreningens resultat.
- storleken på fonden visar således inte den ekonomiska styrkan i föreningen då det inte är likvida medel.

Nån "expert" som kan klargöra?

tette
2012-02-10, 22:28
Rätt uppfattat.
tillägg, yttre fonden är också ett sätt för organisationerna HSB och Riksbyggen (och andra) att tjäna pengar på i många fall okunniga styrelser.

Skrämselpropaganda lönar sig fortfarande. mycket på grund av att redan "som liten" får styrelseledamöter lära sig på dessas kurser att besiktningar, underhåll och yttre fonden hör ihop att "det är vi bäst på".

Harald
2012-02-11, 14:11
Yttre fond är ett mycket bra mått på hur föreningen sköts! Men för att kunna värdera denna post rätt så krävs att man förstår att olika typer av byggnader drar olika mängder pengar i underhåll.

Föreningen skall ju över tid gå hyggligt jämt upp. Men en fastighet drar ju kostnader mycket ojämt. Och för att jämna ut kostnaderna rättvist över tid, så använder man sig av yttre fond.

Tidigare låg denna inom resultatet, och fungerade då egentligen bättre. Nu görs omföringen EFTER redovisat resultat.

Det har medfört att många föreningar sätter av allt för lite pengar, eller inte alls har täckning för den avsättning som bokföringsmässigt görs.

En duktig styrelse gör en tillräckligt stor omföring, och ser till att det bokföringsmässigt över tid "går ihop". Alltså att man på te x en 10 årsperiod får ett positivt balanserat resultat, även efter att avsättningar och uttag ur fond gjorts.

Det är svårt, men det enda sätt man kan "veta" att man har en avgift som är rättvis över tid.

Har föreningen banklån (de flesta), så är det oftast lönsammast att använda överskott till amorteringar på dessa lån. Då "tjänar" även dagens medlemmar på att man sätter av till åtgärder långt fram i tid (upp till 30 år), eftersom amortering dels genererar kapitaltillskott till inbetalande medlemmar, dels så sjunker ju föreningens räntekostnader, vilket gör att avgiften kan hållas nere.


Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

realtor
2012-02-11, 16:46
Jag är relativt bevandrad i bokföringens principer men begreppet Yttre fond är jag inte vän med, kanske för att det numera ligger utanför redovisningen.
Jag har läst Kluringens inlägg (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13432&highlight=komponentavskrivning) om yttre fond och avskrivningar och tycker att detta låter logiskt men jag skulle också gärna se att någon, på ett enkelt sätt och gärna med exempel förklarar Yttre fonden i grunden och dess fördelar på ett sätt som lätt kan begripas.

Robarb
2012-02-11, 21:40
Återknyter till vad jag skrivit om detta i tidagare inlägg.

Avsättning till fond för yttre underhåll skall enligt ÅRL bilaga 2 och 3 ingå i resultaträkningen och ingå i bokslutsdispositionerna likväl som ianspråktagande av medel ur fonden. (se p 19 i bilaga 2 samt p 16 bilaga 3)

Det som är påtagligt när man studerar årsredovisningar för bostadsrättsförenignar är att bokslutsdispositionerna endast redovisas under en not "Eget kapital". Detta anser jag vara ett felaktigt sätt att hantera fonderna. För medlemmar som inte är alltför bevandrade med bokslutsanalyser mm, kan sådant förfarande dölja verkliga händelser inom föreningen.

Harald
2012-02-11, 22:34
Hittade följande faktiskt ganska bra info från BoRevision ang. yttre fonden:

http://www.borevision.se/nyhetsbrev/artiklar/6b1_19.html (http://www.borevision.se/nyhetsbrev/artiklar/6b1_19.html)

Här redovisas att BFN har kommit med följande råd till Brf (saxat ur länken)

ALLMÄNT RÅD (BFNAR 2003:4)

Bokföringsnämnden meddelar följande allmänna råd om hur medel reserverade i enlighet med 9 kap. 5§ första stycket 7 bostadsrättslagen(1991:614) för framtida fastighetsunderhåll skall redovisas.
Reserverade medel för framtida fastighetsunderhåll skall redovisas som egen post under rubriken Bundet eget kapital i balansräkningen.
Reserveringen skall ske genom omföring mellan fritt och bundet eget kapital och påverkar inte resultaträkningen. Motsvarande gäller för ianspråktagande av medlen.
Bokföring skall ske när behörigt organ fattat beslut och beslutet verkställts.
Detta allmänna råd träder i kraft den 1 januari 2004 och skall tillämpas för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2003. Det får tillämpas även för räkenskapsår som inletts tidigare.

Och följden av detta blir enligt BoRevision:

Det framstår ganska klart att de brf som hittills inte arbetat seriöst med sina underhållsplaner nu måste överväga en annan inställning. I annat fall kan det vara svårt att för medlemmarna motivera de avgiftshöjningar som fordras även för det framtida underhållet.

Läs gärna mer ur länken.

Jag håller med. Yttre fond, rätt använd, ger en rättvisare fövaltning till över tid ett lägre pris. Jobbar man seriöst med denna undviker Brf att ryckvis behöva ta upp nya lån vid underhållsåtgärder, samt att dåliga avskrivningar kan undvikas. Med dåliga menar jag att vissa avskrivningar tenderar att innebära "dubbel kostnad" för en viss generation medlemmar.

Egentligen är jag positiv till avskrivning, när det gäller byggnaden, ska den skrivas av rejält. Men upprepade flera avskrivningar för lätt inplanerat underhåll, te x fönstermålning, visar bara på att styrelsen har förvaltat dåligt, och faktiskt, skapat ett högre kostnadsläge för sina medlemmar än vad som hade varit nödvändigt.

tette
2012-02-11, 23:59
Yttre fonden är bra, kopplat till underhållsplan, budget, planering för framtiden.
men.... i fel händer sker det att förvaltare "lurar" styrelser som inte är så insatta hur ekonomin/redovisning i bostadsrättsföreningar fungerar.

exempel har jag visat på under "när en förvaltare får fria tyglar".

OSERIÖSA FÖRVALTARE KAN FÅ STYRELSEN ATT TRO ATT FÖRENINGEN HAR MASSOR AV PENGAR ATT GÖRA AV MED PÅ RENOVERINGAR.

HSB kör också med taktiken avsättning till yttre fonden enligt en "fejkad" underhållsplan.

En stor förening med "stora siffror" är det inte så lätt för en "liten ledamot" att hänga med?

sedan 1993 har föreningen haft en konstant "avsättning till yttre fonden enligt stadgarna" på 2 900 000kr.

Från år 2004 (under adex förvaltningstid) har föreningen ökat på sina lån med 100 miljoner.
Yttre fonden har pendlat mellan 20-30 miljoner.

http://vaduren.se/bo/gemensamt/medlemsinformation/arsredovisning

kolla någon redovisning och bedöm hur lätt det är för en medlem att "förstå" yttre fonden.

Görgyl
2012-02-12, 11:42
Är det inte rentav dumt att ha en yttre fond om föreningen har lån? Det borde ju vara en bättre affär att amortera ner lånen med de summor som hade legat i den yttre fonden annars, och vid behov låna upp mer pengar.

Utlåningsräntan är ju som regel högre än inlåningsräntan, och räknat på några miljoner blir det ju inte direkt försumbara pengar.

Gusten
2012-02-12, 12:08
Är det inte rentav dumt att ha en yttre fond om föreningen har lån? Det borde ju vara en bättre affär att amortera ner lånen med de summor som hade legat i den yttre fonden annars, och vid behov låna upp mer pengar.


Ja att spara och låna samtidigt är nog mest att gynna banken på föreningens bekostnad.

Dock är väl yttre fonden i de flesta fall bara en bokföringspost utan att föreningen har motsvarande summa på något konto.

totiki
2012-02-12, 13:36
Som jag tidigare nämnt har vi en paragraf i våra stadgar som säger att ifall man sätter av pengar till avskrivningen (genom amorteringar) finns inget krav på att underhålla den "yttre fonden".
För de som inte har en liknande paragraf kan det ju vara lämpligt att göra den stadgeändringen på ett par stämmor och på så sätt uppnå full amortering.

Xpat
2012-02-16, 09:31
Återknyter till vad jag skrivit om detta i tidagare inlägg.

Avsättning till fond för yttre underhåll skall enligt ÅRL bilaga 2 och 3 ingå i resultaträkningen och ingå i bokslutsdispositionerna likväl som ianspråktagande av medel ur fonden. (se p 19 i bilaga 2 samt p 16 bilaga 3)

Det som är påtagligt när man studerar årsredovisningar för bostadsrättsförenignar är att bokslutsdispositionerna endast redovisas under en not "Eget kapital". Detta anser jag vara ett felaktigt sätt att hantera fonderna. För medlemmar som inte är alltför bevandrade med bokslutsanalyser mm, kan sådant förfarande dölja verkliga händelser inom föreningen.


Hej
Hur menar du med att det skall ingå i resultaräkningen, hur kommer det in som en synbar resutlat påverkande kostnad?

Det låter logiskt vilket skulle innebära att om föreningen anser sig ha reserverat en bra summa för yttre underhåll så skulle man kunna minska avsättningen under en period då föreningen belastats med t.ex extra kosnader i form av skade renoveringar som inte täcks av försäkring.

OM man då minskar på avsättningen under en period så så skulle även resultatet förbättras, men hur syns det i resultaträkningen??

Men hur kommer det in i resultaträkningen? Ser ingen kostnads post där om avsättning till yttre underhåll.

Tack alla andra för intressanta inlägg.

Robarb
2012-02-17, 13:02
Jag anser att för att göra ett årsbokslut så transparent som möjligt så bör bokslutsdispositioner redovisas öppet via resultaträkningen i stället för att som BFN anger, att avsättning till och ianspråktagande av medel ur underhållsfonden endast sker som en omföring inom "Eget kapital" på samma sätt som Årsredovisningslagen anger att ekonomiska föreningar i allmänhet skall redovisa.

På det sätt som rekommendeas av BFN så redovisas endast ett nettobelopp i noten "Eget kapital" då både avsättningar och ianspråktagande av fondmedel hamnar på "samma ruta".

Jag har i en skrivelse till BFN påtalat problemet och föreslagit att det skall ske en ändring i deras rekommendationer. Ser man på deras hemsida så förekommer det av och till ändringar i deras rekommendationer om det påtalas brister i dem.

Genom att ta upp bokslutsdispositionerna i resultaträkningen så syns det tydligare vilka belopp som avsätts respektive ianspråktas. Det finns andra poster i resultaträkningen som egentligen inte påverkar "tredje man" såsom exvis avskrivningar. Avskrivningarna är på samma sätt som fonderna en redovisningsmässig omföring.

Som skäl för mina synpunkter är att det inom den förening jag bor, så försöker styrelsen på alla sätt att mörka det enorma slöseri med medlemmarnas pengar som sker. De använder mer pengar till fester och terapiverksamheter än till det som årsavgifterna har som syfte, att genom god förvaltning av fastigheten, tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen.

Med hänsyn till de nya skattereglerna som infördes fr o m 2007 så är det ointressant för skatteverket vilka poster som kan påverka skatteunderlaget. De är bara intressead av sådana intäkt- och kostnadsposter som avser sidoordnad verksamhet såsom restaurang/caféverksamhet eller liknande som bedrivs av bostadsrättsföreningar.