handdator

Visa fullständig version : Sprickor i taket - vad gör man och vem bör man kontakta?


wallpaper
2012-01-22, 14:13
Hej!

Vi flyttade in i en nyrenoverad bostadsrättslägenhet för cirka sex månader sedan, där såväl golv, väggar och tak renoverades relativt kort tid innan vi tillträdde. För någon månad sedan upptäckte vi att det uppkommit sprickor i taket i vardagsrummet, precis ovanför balkongdörren. Till en början var det en liten spricka, men denna har nu spridit sig och den ursprungliga sprickan "hänger" nu ner som en lucka. I samband med att vi upptäckte detta fick vi reda på att föreningen för cirka ett år sedan genomförde en omfattande fasadrenovering, där hantverkarna glömt att täta taket och därmed orsakat en vattenskada i en av lägenheterna på översta våningen (dvs våningen ovanför oss). Vi funderar nu på om sprickorna i taket kan bero på detta, alternativt på temperaturförändringar?

Vår förening är liten (12 lgh) och ombildades för bara några år sedan, så kunskapen i fastighetsrättsliga frågor är med andra ord begränsad. Föreningen sköter allt själva och vi har således ingen vicevärd eller liknande som skulle vi skulle kunna vända oss till. Föreningen är inte heller medlem i SBC. Vi undrar därför vem vi bör vända oss till för rådgivning? Skulle det nu vara en fuktskada är det ju något vi vill få åtgärdat så fort som möjligt, och det vore även intressant att se om den i sådana fall skulle kunna vara kopplad till hantverkarnas slarvarbete? Å andra sidan kan det ju vara dåligt utfört arbete från de hantverkare som den tidigare bostadsrättshavaren anlitade för ommålning av taket. Hur som helst känner vi att vi vill få klarhet i detta så snart som möjligt!

Tacksam för svar!

Admin
2012-01-22, 19:18
Det spelar ingen roll vem ni kontaktar. Alla som kan något om detta kommer att svara likadant.
Om felet beror på något som föreningen ansvarar för så får (på det ena eller andra sättet) föreningen ta kostnaden för hela återställandet (även ytskikt).
Om felet inte härrör från det som föreningen ansvarar för får bostadsrättshavaren själv stå för återställningskostnaderna. Dvs bostadsrättshavaren återställer ytskikt, och föreningen återställer vid behov det under ytskiktet.

Omedelbart när detta upptäcktes skulle fuktmätning gjorts för att kunna avgöra om det är en fuktskada, men på föreningens bekostnad bör definitivt en fuktmätning göras nu.
Är där fukt svarar föreningen för Uttorkning.

Sedan är det bara en byggexpert inom området som kan avgöra vad skadorna härstammar från.

Vilken typ av hemförsäkring/bostadsrättstillägg har ni hos vilket försäkringsbolag och vad täcker försäkringen?

Vad säger styrelsen i din brf om detta?

skanke
2012-01-24, 11:00
Svår fråga. Behöver nog lite mer bakgrundsinfo.

Hur gammalt är huset som du bor i?

Vad är det för material i taket, betong eller innertak av annat material?

Renoveringen som gjordes av lägenheten, var det pga någon tidigare skada eller var det bara en allmän uppsnyggning av ytskikten?

Vem utförde renoveringen förre lägenhetsinnehavaren eller anlitades någon firma för detta?

wallpaper
2012-01-26, 22:28
Vi har en hemförsäkring hos Moderna försäkringar, men såvitt jag kan utläsa av avtalsvillkoren täcker den inte "egendom som endast fått estetiska skador och som inte innebär en bestående funktionsnedsättning". Jag tolkar detta som att man, för att ha rätt till en eventuell ersättning, måste konstatera att det föreligger en fuktskada.

Huset vi bor i är från slutet av 1930-talet, och sprickorna verkar ha bildats i det tjocka lager färg som målats direkt på betongen. Det verkar med andra ord inte vara något annat material mellan betongen och färgen.

Vi vet egentligen inte vad som föranledde renoveringen, men trodde att det berodde på att den tidigare bostadsrättshavaren ville rusta upp lägenheten rent allmänt. Eventuellt skulle det ju kunna vara så att det berott på någon tidigare skada. Det ser ut att vara fackmannamässigt utfört, men detta är inte heller något vi med säkerhet vet.

Vi har inte pratat med föreningen om detta, då vi inte reagerat på sprickan förrän hyfsat nyligen. Rör det sig om en fuktskada borde ju detta vara något föreningen står för, men finns det annars någon möjlighet att vända sig till den tidigare ägaren och få denne att stå för kostnaderna för ommålning/reparation av taket?

wallpaper
2012-01-27, 11:50
Vi kan tillägga att sprickorna uppstått ovanför balkongdörren, i anslutning till ovanstående lägenhets balkong. Av ren nyfikenhet tog vi hit en släkting som är arkitekt, och hon trodde att sprickorna eventuellt kunde bero på en köldbrygga i bjälklaget. Det säger inte oss särskilt mycket, men när vi googlade på köldbrygga och balkong dök en bild upp som bekräftar ett annat problem vi uppmärksammat på en vägg i vårt sovrum (som ligger i anslutning till vår balkong), nämligen följande

http://www.lfs-web.se/koldbrygga-mogel.htm

Vår vägg ser för närvarande bara "bubblig" ut på motsvarande ställe, vilket vi tror skulle kunna bero på att tidigare ägare bara "målat över" problemet??

skanke
2012-01-27, 21:21
Nu kanske den här tråden drar iväg för mycket åt bygghållet och det finns ju egentligen andra forum för det. Men Admin får väl ingripa om det inte anses passande på detta forum.

Har väl mest erfarenhet av 50-60talshus som är uppmurade av lättbetongblöck men det kan nog till viss del även gälla för lite äldre hus. Min erfarenhet är att husen rör sig en del och det finns ofta sprickor sedan gammalt men även nya kan uppkomma. Speciellt i ytterväggar i anslutning till fönster och dörröppningar i fasaden.

Här spelar markförhållandena in, dvs vilket underlag husen står på. Lera brukar vara ett sämre underlag. .

Att det bildas sprickor i väggar blir speciellt tydligt om dessa är bredspacklade och målade vilket ju är rätt populärt numera.
I vår lägenhet som ligger i ett hus byggt 1962 har det uppkommit små sprickor i väggarna, och några av dessa blir mer synliga när det är kallt (minusgrader), men som knappt syns när det är varmt ute. I gamla hus får man nog räkna med att det blir lite sprickor här och där. Mindre är nog ingen fara men blir dom större och större bör man kanske få det undersökt.

Taken/golven brukar ju oftast vara gjutna av betong och där bildas sprickor inte lika lätt. Frågan är om sprickan som finns i ert tak bara är i själva ytskiktet eller om det faktiskt går djupare?

Bubblor i väggen behöver ju inte bero på fukt, det kan finnas andra anledningar. Är det många lager tapet så kan de yttre skikten börjat släppa från de underliggande lagren. Då kan det se bubbligt ut och låta lite ihåligt och pappigt när man knackar på väggen.

Hus med uppmurade väggar är ju ofta putsade för att bli jämna och putsen kan släppa utan att det behöver bero på en fuktskada. Då kan det "hänga ut" lite. Knackar man så låter det ihåligt men dovare än ovanstående exempel med tapeten. Då får man knacka ner det lösa och lägga på nytt. Väggfix funkar bra laga med.

Sådana här saker får man nog räkna med att fixa själv, så länge som det inte beror på fuktskador orsakade av läckande rör och tak etc.

Pensionär
2012-01-28, 17:48
Nu kanske den här tråden drar iväg för mycket åt bygghållet och det finns ju egentligen andra forum för det. Men Admin får väl ingripa om det inte anses passande på detta forum.
Har väl mest erfarenhet av 50-60talshus som är uppmurade av lättbetongblöck men det kan nog till viss del även gälla för lite äldre hus. Min erfarenhet är att husen rör sig en del och det finns ofta sprickor sedan gammalt men även nya kan uppkomma. Speciellt i ytterväggar i anslutning till fönster och dörröppningar i fasaden.

Här spelar markförhållandena in, dvs vilket underlag husen står på. Lera brukar vara ett sämre underlag.
En synnerligen välgrundad och passande fråga. Den behandlar nämligen det fallet att varken föreningen eller medlemmen kan hävdas vara skyldig till felet. Regelboken om vem som ska bekosta ev reparationer har, som jag ser det, därmed inget självklart svar. Problemet måste ändå lösas. Var finns svaret?
Låt oss lägga till även några andra tänkbara orsaker.
Markrörelser pga närliggande tung trafik.
Effekter av sprängningar vid nybyggnation i närheten.
Betrakta även, det för oss ovanliga, jordskalvet som en utlösare.

Problemet brukar innebära att den eller snarare de lägenheter som drabbas av sprickbildningen får frekvent kosta på nytapetsering eftersom sprickor har en tendens att slå igenom och återkomma eftersom huset rör på sig.
Kommer sprickorna i våtutrymmen, duschrum etc. är situationen prekär.
Ska det betraktas som den oskyldigt drabbades ensak, och en återkommande match mot försäkringsbolaget, eller föreningsangelägenhet, enl t ex likabehandlingsprincipen (om den alls kan användas i sammanhanget)?
Har vi något domstolsutslag att falla tillbaks på?

Pensionär
2012-01-30, 12:23
Det bör nog kunna tas hänsyn till det faktum att den som bebor lägenheten icke äger huset. Det gör föreningen.

Pensionär
2012-02-08, 15:44
Det spelar ingen roll vem ni kontaktar. Alla som kan något om detta kommer att svara likadant.
Om felet beror på något som föreningen ansvarar för så får (på det ena eller andra sättet) föreningen ta kostnaden för hela återställandet (även ytskikt).
Om felet inte härrör från det som föreningen ansvarar för får bostadsrättshavaren själv stå för återställningskostnaderna. Dvs bostadsrättshavaren återställer ytskikt, och föreningen återställer vid behov det under ytskiktet.


Efter mitt inhopp i tråden, avstannade all vidare diskussion.
Varför? Jag tyckte jag pekade mot en avgrund av ovisshet.
Alla som kan något om detta kommer att svara likadant.
Hur har denna samstämmighet i uppfattning kunnat uppstå? Jag finner bara följande ledtrådar:
http://www.hsb.se/bokunskap/1-888

Fastigheten ska behålla sitt värde

Det är styrelsen som har ansvaret för att fastigheten underhålls och är i förstklassiskt skick. Bostadsrättsföreningens syfte är att främja medlemmarnas ekonomiska intresse. Då är det viktigt att fastigheten behåller sitt värde.

Vilka medlemmars intressen ska tillgodoses?
De skadedrabbade riskerar att åsamkas regelbundna och stora kostnader för frekventa nytapetseringar för vilka de är oskyldiga. Föreningen äger huset.

Byggnader och mark är bostadsrättsföreningens viktigaste tillgångar. Dessa måste underhållas och utvecklas både för trivselns och ekonomins skull. Genom att planera och styra underhåll och reparationer, finansiering och lån kan styrelsen se till att fastigheten behåller sitt värde.
När det t ex gäller brand i lägenhet nämns i något sammanhang att medlemmen ej är ersättningsskyldig för uppkomna skador, om han inte förorsakat branden.
Varför ska jag just här ställas ensam ansvarig för kostnaden?
Jag, ensam, betalar solidariskt och utan knot min andel av trebarnsfamiljernas kostnader för lekplatsen på innergården, liksom min andel av allas kostnader i tvättstugorna.
Men här ska plötsligt alla tankar om solidaritet och lag om likabehandling överges.
Medlemmen hävdar jag, är oskyldigt skadedrabbad.
Ska vi godta svaret:
Det skiter väl vi i, fortsätt att tapetsera.
Säg gärna till nästa köpare att bakom dina fräscha tapeter döljer sig sprickor breda som sjaunjadalen.
Det kommer att justera prisbilden på lägenheten.
Jag tycker den uppkomna tystnaden talar för att, det inte är riktigt klarlagt vad vi bör säga i denna fråga...eller varför alla säger så,...........ännu?

BOSTADSRÄTTSLAGEN
7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter
:
2 § Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 §, får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske.

Jag tycker att lagens formulering indikerar hur man bör se på fallet, även om den inte är relevant just här.
.
.
För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning av årsavgiften.

Denna formulering är inte heller helt ointressant i sammanhanget.
För att inte tala om följande:

4 § Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla OBS! lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren.
Någon sådan överföring av ansvaret i den 12§ kan jag omöjligen finna.


För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom
1. hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse,


Alltså, i alla andra fall borde föreningen ta ansvar för huset och dess skötsel.
Lag och stadga borde tydligt ange att så gäller även i dessa fall.

skanke
2012-02-08, 21:23
Efter mitt inhopp i tråden, avstannade all vidare diskussion.
Varför? Jag tyckte jag pekade mot en avgrund av ovisshet

Beror nog inte på ditt inhopp. Frågan är intressant. Men själv känner jag att jag kanske inte kunde tillföra tråden så mycket mer. Iallafall inte när det gäller det här med att reda ut vem som ansvara för ev reparation.

Har bara lagt märke till att det här med sprickor i väggarna är ganska vanligt förekommande i äldre hus. Tidigare när jag bodde i Hyresrätt brydde jag mig inte så mycket om det då det i första hand var Hyresvärdens ansvar. Som bostadsrättsinnehavare så har jag mest bitit ihop och fixat sprickorna själv. Rätt eller fel kan man ju kanske diskutera.

Däremot har den här tråden fått mig att fundera på om vi iborde ta upp frågan i vår BRF.

Googlar man runt så dyker frågan eller ämnet upp på en del BRF hemsidor. Av de jag tittat på så har ingen BRF verkat vilja stå för reparationer inne i lägenheter. I några fall har man som längst sträckt sig till att vidare undersökningar skall göras.

Ofta hävdas att man får räkna med sprickor och att dessa mest är ett kosmetiskt problem. På en BRF hemsida skrev man att om det drog kallt från sprickorna så kunde man kontakta förvaltaren:12:

Pensionär
2012-02-08, 22:17
Ofta hävdas att man får räkna med sprickor och att dessa mest är ett kosmetiskt problem.

Kan nog vara så. Men ibland kan det vara många rum. Mycket tapetserande. Principfrågan är ju för mig alltjämt den viktiga, ska den som enskilt och oförskyllt drabbas, stå ensam? Om det brunnit i lägenheten, och du är oskyldig, föreningen träder in. Var finns logiken?
Du är lika oskyldig till händelsen, men om sprickor uppstår i kökskakel eller kakel i duschrum, kan adekvata åtgärder bli dyrt för dig som drabbats. Varför inte hålla sig till en uttalad princip, som följer samma tankar som reglerna för brand, lika för alla och enkel att förstå, som dessutom uppfyller likabehandlingsprincipens krav. Tills vidare kan jag bara se det som ytterligare en grumlighet i lastiftningen. Om den observeras, klargörs och betraktas så som jag ser det, kan saken ju regleras genom att man inför ändring i stadgarna. Borde finnas prejudikat, eller flera praktikfall att studera.

Pensionär
2012-02-10, 22:33
Varför inte hålla sig till en uttalad princip, som följer samma tankar som reglerna för brand, lika för alla och enkel att förstå, som dessutom uppfyller likabehandlingsprincipens krav. Borde finnas prejudikat, eller flera praktikfall att studera.

I väntan på vidare diskussion eller klara besked, vill jag anföra ytterligare skäl till att övervältra konsekvenserna av sprickbildningar på föreningen.

En anledning till att hus spricker är ibland att byggaren slarvat med grunden. Det slarvet bör drabba honom. Om detta är felet och inte adekvata åtgärder vidtas, kan det bli mera sprickor och väldigt mycket tapetserande och kaklande för enskilt drabbade.
Föreningen har en försäkring på huset. Den bör utnyttjas. Inte den enskildes.
Det måste finnas någon substans i detta faktum att föreningen äger huset och ska se till att det befinner sig i gott skick.
Om den enskilt drabbade ska stå för kalaset är det väl rätt troligt att det blir en omtapetsering strax innan flytt, kanske slarvigt, dåligt utförd som leder till att den nye ägaren redan efter några år finner att det uppstått stora sprickor i lägenheten. What a surprise!
Teoretiskt kan det väl tänkas att enstaka lägenheter ibland drabbas så illa av sprickbildningen att de blir näst intill värdelösa om inte professionella åtgärder vidtas. Ska de drabbade bara lämnas därhän? Styrelsen tittar in, kollar läget, gråter en stund tillsammans med den olycklige, och går hem och tackar Gud att "det i varje fall inte drabbat mig".....ännu?
Kommer styrelsen att dyka upp på visningar vid försäljning av en nytapetserad lägenhet, och fråga spekulanterna om de upplysts om dolda fel? Hela förfarandet kommer obönhörligen att leda till massor av onödig skit i hanteringen. Låt föreningen ta smällen direkt och utan diskussion, samt därefter se till att hantera eländet professionellt hela vägen. Huset måste granskas noga, finns det fler sprickor? Tror ni att den olycklige-som nyss tapetsera om- för att slippa hälsa på grannen varje gång han passerar sprickan, kommer att avslöja under styrelsens inspektion att det finns en del saker under hans tapet, om det innebär risk att det sänker kommande prissättning på lyan ?
Små sprickor kan man leva med, utan att reagera. Regelverket måste utformas så att sprickor omedelbart anmäls till styrelsen, när de observeras. Inte många år efter första observationen. Inte 10 år efter de sprängningar som gjordes vid byggandet av grannfastigheten på andra sidan gatan. Fastställande av orsak till sprickbildningen underlättas oerhört om regelverket är utformat så att medlemmen tryggt kan anmäla saken till föreningen, redan när första observation om minsta spricka kommer.

Jag litar inte på HSB:s jurister. Tills dess att vi fått fullständig klarhet och/ eller prejudicerande dom, ser jag det hela som ytterligare en luddighet i lagstiftningen.