handdator

Visa fullständig version : Kapitaltillskott i brf


Wasan
2008-02-24, 16:33
Styrelsen vill att vi medlemmar (84 st) ska betala av hela föreningens skuld på 50 MKr (+3,3MKr straffavgift för förtidsbetalnning av bundna lån) i form av kapitaltillskott. Det innebär för oss att skjuta till 750,000 kr. Ett gigantiskt belopp som vi inte får tillbaka om vi tänker sälja lägenheten de närmaste åren. Ränta på en sådan stor summa äter upp den avgiftssänkning som styrelsen lovar oss.

Styrelsen försöker övertyga oss att gå med på detta genom skrämselpropoganda om att föreningen kan gå i konkurs annars. Det tror vi inte ett dugg på. Det är nya hus byggda 1996 i ett attraktivt område (centrala Sundbyberg) och storleken på lånet är inte så stort jämfört med andra föreningar.

Styrelsen har kallat till en omröstning där vi har bara 3 valalternativ, 100%, 50% och 0%. Om man väljer 50% eller 0% så måste man skriva på en revers (skuldebrev) till föreningen. Inget "nej" alternativ är med. Hur gör man i så fall?

Det är många gamla som inte förstår vad detta innebär och tror på styrelsen. Vi har samlat några nej-sägare och förberett ett förslag om ett mindre kapitalltillskott (ca 200,000 kr) som lyfter ekonomin avsevärt och är mer realistiskt. Men styrelsen har hyrt in en massa konsulter och lagt så mycket pengar på det hela. De vill få igenom deras förslag till varje pris.

Hur gör vi gällande kapitaltillskottet? Och hur blir vi av med denna styrelse?

Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

Admin
2008-02-25, 14:00
Det är svårt att kämpa mot en styrelse som kan utnyttja alla medlemmarnas pengar för att få sin vilja igenom, emedan man som enskild medlem inte har något utöver sina egna begränsade resurser att tillgå för att göra sin röst hörd.

En styrelse kan styra röstningar genom att välja vilka alternativ som ska finnas att rösta på, men kom ihåg att det är stämman som slutgiltigt bestämmer vilka alternativ som ska röstas på.

Så det gäller för dig, och de du samlat runt dig, att få med ett "Nej"-alternativ här.

Men då måste man känna till att det finns lite olika trick för en styrelse och mötesordförande för att få alternativ som de inte vill ha med till att bli nedröstade.
Och dessa trick kommer i så fall som ett brev på posten om någon medlem lyckas få in ett ytterliggare alternativ.

Ju fler alternativ, desto svårare blir det att rösta... men i det här fallet kan det vara till din fördel.

Hur man blir av med en styrelse?
Ja, det är bara stämman som kan avsätta en styrelse.
Men då gäller det att hitta några nya som vill ställa upp.

j.a
2008-02-25, 18:22
Jag kan tillägga lite angående de fall man höjer insatserna utan att de ändras inbördes emellan.

Detta är som bekant ett sätt att slippa låna upp mer kapital för föreningen. Det kan vara en mycket inskränkande åtgärd mot den enskilde och därför krävs att samtliga medlemmar (dvs även de som inte är på stämman) i föreningen är ense om beslutet. I annat fall måste 2/3 av de röstande (dvs bara de på stämman) vara för höjningen och utöver detta krävs att hyresnämnden slutligen godkänner höjningen. Hyresnämnden prövar frågan om höjningen är otillbörlig mot någon bostadsrättshavare.

Frågan som innfinner sig i detta läge är naturligtvis vad som är otillbörligt. Klart är i vart fall att även om någon enstaka medlem inte har råd med höjningen och tvingas sälja - så är detta inte otillbörligt!
Ett utslag av den kooperativa tanken i föreningar, dvs att man inte kan låta bostadsrättsföreningen gå i konkurs enbart pga att en medlem inte klarar de nya åtaganden som majoriteten röstar igenom.

Men om flera bostadsrättshavare hamnar i ekonomiskt trångmål, då ska hyresnämnden överväga om höjningen är otillbörlig.

schrapet
2008-02-26, 16:35
Detta har jag aldrig tidigare hört talas om. Vad vinner man på detta egentligen ?
Antagligen vill styrelsen utnyttja rätten för en bostadsrättshavare (privatperson) att göra avdrag på skatten för ränteutgifter man har på lån.
Denna inställning var det ingen ide med för några år sedan för då hade bostadsrättsföreningen blivit upptaxerad dvs föreningen hade fått betala en betydligt högre fastighetsskatt. Men det har nu de borgerliga ändrat på. Vad händer om de borgerliga inte sitter kvar till nästa val? Då kanske det blir nya skatteregler!

Man bör nog kolla styrelsen i föreningen noga här. Vilka är dessa styrelseledamöter egentligen? Det kanske ligger personliga skäl bakom, t ex "spekulation".
Ledamöterna kanske planerar att sälja sin bostadsrätt efter denna "ekonomiska reform"? Eller man vill för "egen del" göra "svarta" pengar till "vita"?
Vad vet jag? :15:

Myggan
2008-02-26, 17:29
Hyresnämden har hand om "väsentliga Ändringar".
Råder dig och din minoritet att vända sig dit.
Kostar ingenting.
Då blir det en förhandling och hyresnämden beslutar i frågan.

Admin
2008-02-26, 18:00
Ärligt talat så förstår jag inte hur styrelsen i denna brf resonerar.
Vad är det för vits med att betala av hela föreningens skuld (eller ens en större del av den)?
Varför skulle bostadsrättsföreningen gå i konkurs om man inte gör det?

Ni är inte precis den enda föreningen i Sverige som är skuldbelagd, och bara för att man har en skuld så innebär inte det att man går i konkurs.

Vad är det som hänt som skapat en så stor skuld, och är det samma styrelse som skapat denna skuld som nu vill bli av med den?

Varför är det bättre om medlemmarna måste ta enskilda lån för att betala av bostadsrättsföreningens skuld?

Det finns en hel del frågor här.

Wasan
2008-02-26, 18:07
Det kapitaltillskott som vi "nej-sägare" förordar är ca 200,000 kr per lägenhet dvs i slutänden runt 16 Mkr vilket även det är en rejält stor summa, men av två onda ting så....

Vi har förstått att det kanske inte alltid är så bra med en förening helt utan skuld.
En sak är säker; man får inte tillbaka 750,000 kr om man säljer sin lägenhet efter denna "ekonomiska reform". Priset kan inte stiga så mycket på kort tid, speciellt inte nu med tanke på den instabila bostadsmarknaden.

Det är just det vi kan inte förstå; vad är det som egentligen ligger bakom styrelsens envishet i denna fråga!!

Husen är byggda 1996. Insatserna då var låga. En lägehet som nu kostar drygt 2 MKr såldes för 200,000 kr. Därmed det stora lånet. Inget nytt alltså.

Admin
2008-02-26, 18:28
I ditt läge så hade jag samlat ihop ytterliggare 8 medlemmar och begärt en extrastämma direkt (innan stämman hålls där beslut ska tas) där styrelsen skulle få svara på de frågor som finns.

Betydligt bättre om frågorna ställs på första stämman.
Så kan frågor vid behov kompletteras på nästa stämma.

mäklare
2008-03-08, 03:29
En bostadsrättsförening är bra för en, dålig för en annan.

I detta fall är förslaget bra för de bostadsrättshavare som planerar att bo kvar under en längre tid och som kan ordna fördelaktiga lån. Månadskostnaden minskar pga ränteavdraget (allt annat lika) vilket torde kunna uppgå till en betydande summa med den stora belåning ni verkar ha.

Räkna ut själv hur mycket det handlar om:

Multiplicera ditt andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) med föreningens lån (tilltänkta kapitaltillskottet)

Kapitaltillskott x (föreningens genomsnittsränta - (bankränta/0,7))
_____________________________________________ = vad du sparar
12 (månader)

(kan ha ställt upp formeln fel, men du får säkert till det när du räknar med siffrorna)

Men du har helt rätt i att pengarna inte kommer tillbaka till 100% i form av höjt marknadspris, så förlorarna är de bostadsrättshavare som ska sälja inom kort.

Wasan
2008-03-30, 09:45
Jo "mäklaren", du har helt rätt i att det blir lägre kostnad eftersom staten står för 30% av räntan. Den sänkning av avgiften som presenterats av styrelsen överstiger den nya räntekostnaden för medlemmen med några hundralappar så där gör man (för stunden?) ett litet plus.

Den egentliga tvisten handlar nog mer om att tvinga på bostadsrättshavarna ytterligare personliga lån vilket vilket i vårt personliga fall skulle innebära att den bostadsrätt vi köpt för 2,45 mkr i ett nafs skulle värderas upp till 3,2 mkr för att göra undvika en förslust vid försäljning. Vi är många i bostadsrättsföreningen som anser att värdena på just våra lägenheter ligger i övre delen av vad som anses vara normalt kvadratmeterpris varför vi håller det för osannolikt att ett tillskott på 750 tkr genast skulle medföra motsvarande ökning på marknadsvärdet. Rent matematiskt skulle den egentligen stiga mer än tillfört belopp men vi är ju alla i händerna på "marknaden" och den är inte lika lätt att beräkna.

Frågan börjar nu gå så långt så att vi funderar på om man kan ställa mäklaren till ansvar för detta?
Borde de veta vad som var på gång? Har de skyldighet att ta reda på sådana här saker eftersom det är en betydande faktor i sammanhanget? Jag vet att vi har skyldighet att ta reda på allt möjligt om föreningen men vi, liksom många andra, är bara glada amatörer i sammanhanget medan mäklarna hanterar försäljningar på daglig basis.

Vi skrev kontrakt i början av Maj-07 och flyttade in i mitten på aug-07. I ett utskick daterat i aug-07 finns en rubrik som säger: "Styrelsens beslut avseende ekonomisk information, Upprättad 07-06-25". Där står att läsa att man för närvarande håller på med en utredning för att erhålla en sund och stabil ekonomi samt att preliminär analys indikerar att ett behov av kapitaltillskott finns.

Det är förvisso daterat efter vi skrivit kontrakt men man måste ha vetat redan innan att detta var på gång. Vad tror/vet ni?

Tacksam för alla svar jag kan få..

Francois
2008-03-30, 20:28
Detta med kapitalltillskott är bra. Det tycker jag att alla föreningar med stora skulder borde tänka på. Har försökt i min förening, men de övriga i styrelsen var skeptiska.

Jag tycker att det bästa sättet är att planera för ett tillskott på t.ex. 50 000 per år i flera år framåt. På så sätt drabbas inte (bara lite lite kanske) de som säljer kort efteråt. Självklart ska pengarna användas av styrelsen för att amortera, och avgiften borde sänkas samtidigt motsvarande besparingarna på räntorna som föreningen gör.

På stämman måste styrelsen förstå att deras roll är att förvalta föreningen enligt medlemmarnas önskemål. Det känns som om en liten påminnelse om detta till Wasans styrelsen inte skulle skada. Dessutom ska medlemmar först rösta om de vill ha ett kapitalltillskott, och sen bestämma på vilken nivå det ska vara.

Bosse
2008-04-28, 09:59
Det man bör komma ihåg är att priset INTE stiger med motsvarande den summa man lånar upp. Googla på "kapitaliseringsgrad". För t.ex. Stockholms innerstad gäller att om man sänker avgiften med 1000:- så är en ny köpare beredd att lägga på 400-600:- i lånekostnader, dvs 600*12/0.05=144000 vid 5% ränta. Så man ska bo kvar ett bra tag för att det ska betala sig.

Francois
2008-04-28, 12:47
Men detta är ett problem bara för de som säljer, och då är de inte medlemmar längre, efter att de har sålt. Man ska nog tänka på alla, både de som bo kvar och de som flyttar snart.
Små och återkommande kapitalltillskott är det bästa, tycker jag. Men svårt att genomföra (tar tid, många skeptiska, mm).