handdator

Visa fullständig version : "Undersökning" angående förvaltning


Christianj
2012-01-19, 11:35
Hej mitt namn är Christian, jag arbetar idagsläget med förvaltning av fastigheter osv. Jag/vi håller på ser över vår organisation samt företag hur vi kan bli bättre med mera.

Vad jag önskar är att få in lite kreativt tänkande/förslag vad boende i BRF kanske saknar med sin nuvarande förvaltning, förslag till förbättring etc.

Då vi är ett mindre förvaltningsbolag saknar vi tyngden gentemot de större aktörerna på makrnaden och önskar därför kunna erbjuda en mer inriktad förvaltning och på den väg kunna ge våra kunder en större "förnöjsamhet" med att välja oss.

så kort önskar jag veta vad saknar er BRF från er tekniska förvaltare? vad skulle kunna göra er förvaltning bättre?

Jag har redan en dialog med de kunder vi har idag men eftersom vi inte är så stora önskar jag bredda mitt underlag. Jag hoppas jag inte bryter mot några av forumets regler.

Mvh Christian

Admin
2012-01-19, 16:02
Om jag förstår dig rätt så erbjuder ni inte ekonomisk förvaltning utan bara teknisk förvaltning. Det är ju väldigt varierande vad olika förvaltare erbjuder här, precis som vilka önskemål respektive brf har.

Jag kan tänka mig två särskilt viktiga parametrar för den tekniska förvaltningen av fastigheten; bra pris och förvaltaren ska ha ett väl utbyggt kontaktnät för all form av underhållsåtgärder på fastigheten.

Grunden för teknisk förvaltning är löpande fastighetsskötsel (daglig drift) och lokalvård, men sedan är även kompetens inom bl a följande viktigt;
• Teknisk service
• Energieffektivisering / uppvärmning / ventilation
• Underhållsplaner
Och kanske särskilt viktigt är att styrelsen oftast behöver stöd i;
• Upphandling och bygg-/projektledning.

Nybörjare
2012-01-19, 16:49
Som Admin skriver är det viktigt att ha bra kontakter med företag som har specialkompetens.

Sedan är det ju en fråga om hur stort ert företag är och vilka kompetenser ni har. Det spelar också roll hur stora föreningarna är, som ni har/vill ha som kunder. Det kan nog vara svårt att ha alla kompetenser själv. T ex en duktig drifttekniker, energi/ventilationskunnig och upphandlare för byggfrågor. Ibland får man vända sig till specialister på respektive område.

Vad vi tycker är viktigt är att man verkligen har rätt kompetenser för de tjänster, som avtalet innehåller. Har man trädgårdsskötsel, ska man kunna det och inte bara klippa en gräsmatta. Har man städning, ska det inte komma några och slabba runt skiten på golven.

Inom den tekniska förvaltningen tycker jag att man kan kräva:

Bestämda tider och en fastighetsskötare som har kontakter med brf
Kunskaper om de vanligaste renoveringarna/reparationerna
Regelbunden rondering med möjliga åtgärder. Annars information till styrelsen för vidare diskussioner.
Kunskaper om moderna städmetoder
Grundläggande kunskaper inom trädgårdsskötsel
Rutiner för felanmälan
Kunskaper för att göra en underhållsplan (besiktning, beräkning mm)
(det finns program för själva planen)
Kännedom om sophanteringen, både grovsopor och hushållssopor; leverantörer, fraktionering, kompostering mm. -Känna till vad som händer.
Kunna sköta det yttre underhållet och känna till vad som gäller för t ex snöjröjning, ansvarsfrågor vid snö- istappsras mm.
Kunskaper att hjälpa till med upphandlingar av tjänster, som går utanför avtalet.
Helst kunna erbjuda en "hustomte", som klarar både fastighetsskötsel, städ och trädgård.

Det finns säkert massor med mer saker, som jag inte kommer på just nu.

När det gäller den ekonomiska förvaltningen, beror det på vilka resurser ni har hos er. Det finns program som klarar både mycket av den tekniska förvaltningen och den ekonomiska. En del föreningar föredrar att själva sköta den ekonomiska förvaltningen.

Det beror, som sagt, på vad ni är för personer och vilka kompetenser ni har. Lite mer information skulle vara intressant.

Korsdraget
2012-01-19, 20:29
Jag har erfarenhet av flera olka tekniska förvaltare. Det jag haft störst nytta och glädje av är en erfaren förvaltare.
1) bred erfarenhet, en som vet lite om mycket.
2) som inte glappar utan är att lita på. Det är gott om dem som säjer sig kunna fixa både det ena och det andra, men i praktiken inte har en susning.
När en förvaltare säjer att det skall göras så här, då skall det vara bästa lösningen.
3) kan samtala med folk, ge sig tid att lyssna.
4) ha alla försäkringar som krävs och som inkluderar den risk som styrelsen tar. Det skall vara klart vad som gäller. Styrelsen, som lekmän, kan lätt hamna i en sits där andras liv och hälsa förutom ekonomin kan skadas. Jag har varit med om det, men förvaltaren hade de rätta försäkringarna, annars vet jag inte vad som hänt när en byggjobbare bar sig oförsiktigt åt och slog sig till invalid.
När det kommer till sådana punkter som dessa finns det ingen regelbok, det kvittar om det är SBC eller HSB eller annan. Den bredd och den erfarenhet förvaltaren tar med sig är och hur lyssnande hon är, det är avgörande. Så menar jag.

Christianj
2012-01-20, 23:54
Tack för respons tips och svar.

Lite mer info om oss som förvaltare så är vi ganska små (10 anställda), vi har funnits i snart ett år, vi som starta förvaltningsbolaget arbetade tillsammans i ett "större" förvaltningsbolag som gick i konkurs, då vi alla tre (som startade bolaget) hade ledande positioner i det gamla bolaget och hade under längre tid ifrågasatt dåvarande lednings sätt sköta bolaget samt förvaltningen så då vi hade bra kontakter med en del fastighetsägare så tog vi chansen.

Främst har vi haft förvaltning av kommersiella fastigheter, köpcentrum etc, men även hyresbostäder bostadsområden.

BRF är nytt för oss och vi sitter just nu räknar på en del uppdrag.

Min egen erfarenhet från dessa anbudsunderlag och samtal jag haft är att man ofta som BRF vill pressa priset mkt, antar jättarna som HSB med flera kan lättare göra detta än vi mindre förvaltare. Tror vår inriktning är just att ha en "hustomte" eller två beroende på storlek på förvaltningsobjektet.

Vi som starta företaget består av mig som arbetat som fastighetschef/ansvarig förvaltare, en fd uthyrningschef samt en tekniker som är duktig just på energi/ventilation värme etc, så jag känner vi har en bra grund att börja med.

Men känner vi har inte råd ta en "mindre" bostadrättsförening utan att "fuska" eller försöka få igen det man vill ha ner priset på i fasta arvode. Såvida vi inte skulle ha flera små BRF nära varandra som kunde dela på samma hustomte utan att kvaliten blir lidande.

Har dock erfarenhet av att många förvaltare sänker fasta arvodet för ta igen det på löpande fakturering istället.

Själv önskar jag en ganska öppen dialog med kunden som består i av att ge och ta lite, i dagsläget kan man ibland bjuda på något man normalt fakturerar för för nästa gång fråga om det är ok fakturera en extra kostand för detta...

Som mål har vi väl satt upp att vara en "nära och personlig" förvaltare,skapa en tillit, har allt för ofta suttit i "förvaltar relationer" där det blir nån slags skyttegravs krig där avtals innehåll avfyras från båda fronter och definitioner och tolkningar etc. Försöker undvika sådant nu när man kör i egen regi :)

Kontakter med bra och duktiga hantverkare har vi sedan tidigare, har dock flertalet erfarenheter från kunder uppdragsgivare som föredrar "billigt" före en förvaltares rekommendation, men har förståelse att en BRF kan vara till sin förvaltares "nåd" om de inte har så stor kunskap om marknads priser etc. Ett tips för BRF som brukar de stora herrarna (HSB, RB etc) där de gör exempelvis ombyggnationer, entreprenader tror jag det bättre be dem som förvaltare ta in anbud offerter och presentera, min erfarenhet är att många ofta åtar sig ett arbete/uppdrag tar in sin entreprenör och slår på % och på fakturan med mera framstår det som de själva gjort arbetet men i själva verket har de endast "saltat"fakturan med 15-20%

Själv försöker vi arbeta med upphandlingar gentemot ett administrativt arvode per timme,där exempelvis BRF styrelse kan säga ni får 24 arbetstimmar handla upp denne entreprenad och presentera för oss samt rekommendera vem och varför.

Antar det finns hur många arbets sätt som helst och i slutändan vad en själv och kunden känner sig trygga med.

Försäkringar har vi, och kunnig personal. Vi försöker växa men fortfarande bibehålla det "lilla" företagets närhet till kunden samt tänkande.

totiki
2012-01-21, 02:08
Jag tycker allt ni säger låter mycket bra. Det är bara en sak som får mig att backa. Och faktiskt undra över vad ni håller på med.
Vad i helvete sitter ni, är du VD?, och snackar om era företagshemligheter och/eller strategier på ett klotterplank för BRFr för?
Hur förtroendeingivande är det???

Vi skall nog fortsätta sköta våra angelägenheter på egen hand.

Christianj
2012-01-21, 03:01
Jag tycker allt ni säger låter mycket bra. Det är bara en sak som får mig att backa. Och faktiskt undra över vad ni håller på med.
Vad i helvete sitter ni, är du VD?, och snackar om era företagshemligheter och/eller strategier på ett klotterplank för BRFr för?
Hur förtroendeingivande är det???

Vi skall nog fortsätta sköta våra angelägenheter på egen hand.

Ber om ursäkt om jag utryckt mig dåligt, skrev något på ett sätt jag inte borde. Vad jag skrev var inga företagshemligheter, jag är heller inte ute efter vinna forumet förtroende, jag är/var intreserad av höra från "andra sidan" på ett väldigt opersonligt sätt som ett forum är.

Men jag tackar för de sva jag fått och önskar er allt gott.

Mvh Christian

schrapet
2012-04-05, 14:50
.......
Då vi är ett mindre förvaltningsbolag saknar vi tyngden gentemot de större aktörerna på marknaden och önskar därför kunna erbjuda en mer inriktad förvaltning och på den väg kunna ge våra kunder en större "förnöjsamhet" med att välja oss.
....

Begriper inte vad du menar med ”..saknar vi tyngden gentemot de större aktörerna ..” ! Det borde ju vara tvärt om för er del att slippa vara ”Goliat” i fastighetsförvaltning.
Styrkal ligger väl i att man är liten, lokalt förankrad på orten och därmed flexibel och prismässigt konkurrenskraftig. Har själv erfarenhet sedan tidigare med Goliat Riksbyggen och att känna deras ”tyngd” vid styrelsebordet är inget ”lätt” sak. Idag anlitar min BRF just de små entreprenörerna just för att de är bra på det de kan utföra. Om vår hovförvaltare inte kan utföra ett arbete kan han ge ett bra tips på en som kan och blir styrelsen nöj med denna så sätts densamma upp på en lista till nästa gång liknande problem uppstår.:13:/SP