handdator

Visa fullständig version : Substansvärde


totiki
2011-12-13, 00:33
Läser Allt om bostadsrätt som kom i brevlådan. På sidan 26 berättar Lennart Ljungren fd ordf. i en HSB BRF i Lund och Borättupplysning Skånes grundare, om substansvärde.

Det är ju ett rätt intressant nyckeltal, faktiskt. Smaka på ordet "substansvärde". Och jag räknade som det beskrevs i texten, substansvärdet baseras på taxeringsvärde och fastighetsskulderna i kronor per kvm. Och fick ungefär det resultatet han beskrev: att substansvärdet i jämförelse med lägenhetspriset var ungefär hälften.

Taxeringsvärdet är tänkt att vara 75% av marknadsvärdet, och det är det kanske i vissa fall. Och i andra inte. Men ok.
Låneskulderna är ju positiva i balansräkningen så jag kan förstå att att de anses som en tillgång i hans synsätt på substansvärde.
Fast samtidigt minskar substansen, märker man, ifall lånen amorteras.

Så man kan undra vad det är för "substans" han är ute efter?

Och taxeringsvärdet bygger ju på lite andra parametrar än marknadsvärdet gör. Några känslomässiga värden finns ju inte med.
I StorStockholm med så många olika stadsdelar av skiftande karaktär pendlar ju också marknadsvärdet mellan 15.000/kvm till över 100.000 i vissa fall. Men parametrarna för taxeringsvärdet skiljer sig inte i samma grad.

Så vad nytta har "substansvärdet" när det räknas ut på detta sätt, mer än möjligen ge en vink om hur över- eller undervärderat området är? Vilken nytta har det för köpare och säljare.
Borättupplysning Skåne tar betalt för detta. Skulle jag väl hellre vilja få ett mått på stabilitet, soliditet & likviditet. Föreningens arbetsmetoder, genomlysning, öppenhet & kultur.


Tillägg av Admin:
Se tråden;
Världens djupaste kris sedan 30-talet är nu - Den kommande bostadsbubblan (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=17645)

Robarb
2011-12-17, 14:07
Rubr begrepp kan vara intressanta nyckeltal i en verksamhetsberättelse. Detta för att styrelseledamöterna och medlemarna skall få en uppfattning om vilka värden som föreningen förvaltar och har ansvaret för. Som regel handlar det om stora värden för medlemmarna och som bör förvaltas med stor omsorg och även att värdena bevaras och även utvecklas. Således har en styresle ett stort ansvar vilket få tyvärr är medvetna om.

Man talar om i princip 5 oika substansvärden som bör finnas med i verksamhetsberättelsen och finna i en femårsintervall för att se utvecklingen på dessa värden. I övrigt enligt Årsredovisningslagen ÅRL.

De substansvärden som bör anges är:
Bokförda värden
Taxeringsvärde
Marknadsvärde
Kommersiellt värde
Återanskaffningsvärde

Bokförda värdet på föreningens fastighet är som regel inga problem med. Det är anskaffningsvärdet minus de avskrivningar som skett. I årsredovisningen skall det finnas en not som anger med vilken %-sats som avskrivningarna sker.

Taxeringsvärdet är ett intressant begrepp då det anger Lantmäteriets uppfattning om vilket marknadsvärde som fastigheten har. Taxeringsvärdet beräknas som 75 % av marknadsvärdet. En uppdelning på byggnadsvärde och markvärde bör anges i verksamhetsplanen.

För att få fram marknadsvärdet utifrån taxeringsvärdet så får man multiplicera taxeringsvärdet med 1,33.

Ett kommersiellt värde på fastigheten är också ett intressant begrepp. Detta värde ligger som regel som underlag för bankernas bedömning om vilket låneunderlag som föreningen kan tillgodoräkna sig. Skillnaden mellan det kommersiella värdet och föreningens externa kapital anger vilket överhypotek som kan finnas tillgängligt.

Det kommersiella värdet kan beräknas på olika sätt, dels genom en matematisk formel och/eller genom en enkel avkastnngskalkyl. Den sistnämnda beräkningsmodellen är den enklaste som kan visas nedan.

Vi antar att fastigheten består av 30 lägenheter med en genomsnittlig BOA om 75 m². Tomten uppgår till ca 2000 m². Vidare så antar vi att brukshyresvärdet på orten uppgår till 1 050 per m² kallhyra. Utan att ange det så torde fastigheten ligga i en småstad på Skånes västkust i närheten av brofästet. :1:

Sätter vi siffror på dessa antagande så blir det:
30 lgh x á 75 m² = 2 250 m² BOA (BOA = bostadsarea /lägenhetsyta)
1 050:- per BOA= 2 362 500:- brukshyresintäkt
350:- per m² BRA = 2 588 m² x 350:- = 905 800:- i driftkostnader (BRA = bruksarea,dvs BOA + ÖVA.)
Driftnetto = 1 456 700:- ( Intäkter minus driftkostnader)
Markvärdet kan anges till 1 500 :- per m² vilket ger ett värde på 3,0 mkr
En kalkylränta kan sättas till ca 3 %.
Det kommersiella värdet blir i detta fall 48 556 700 kronor + 3 000 000.- = 51 556 700:-. Detta blir det värde som bankerna baserar sitt låneutrymme på. Visserligen bara ca 80 % beroende på ratingen i övrigt, dvs. hur ser balans- och resultaträkningen ut i övrigt.

Återanskaffningsvärdet är den kostnad som det medför att återanskaffa en likvärdig byggnad efter en totalförlust. Att uppföra ett bostadshus med dagens rationella metoder och material brukar i dag anges till ca 20 500:- per m² BTA ( BTA= Bruttoarea, dvs, inklusive ytterväggar och vindsplan. Ovan exempelhus beräknas ha ca 2 847 m² BTA. 2847 x 20 500:- = 58 363 500:-.

Sammantaget ganska stora belopp för en liten bostadsrättsförening i en småstad:-)

Det finns andra viktiga nyckeltal som bör anges i verksamhetsberättelsen och det är de värden som Totiki angivit, dvs. soliditet och kassalikividitet. Dessutom bör det finnas en femårsstatistik på driftkostnaderna såsom värme- el- och vattenkonsumtion samt renhållning.

totiki
2011-12-17, 15:17
Ja, det var ju lite klarare besked. Tack.
Då framstår ju Lennart Ljunggrens substansvärdeberäkning som än mer värdelös. I alla fall som han förklarade det i tidningen. Han kanske inte själv visste vad han talade om? Någon annan i firman sköter den saken. Men då förlorar han istället i förtroendekapital, i alla fall hos mig.
I övrigt anser jag att han sa bra saker i artikeln. Korkat att göra uttalanden som sänker sin egen verksamhet.

Borättexperten
2012-08-21, 01:30
Hittade denna tråd från i vintras och bara måste bemöta totikis missuppfattningar:

För det första, artikeln i Allt om Bostadsrätt är skriven av en journalist och det är hans formuleringar, inte mina, jag hade ingen del i artikelns text och utformning.

Det substansvärde vi använder på Borättupplysning beräknas INTE så som totiki beskriver det. Substansvärdet är ett mått på en bostadsrätts fundamentala värde, om man nu kan säga att det finns något sådant. Vi använder fastighetens senaste taxeringsvärde, och räknar upp det till ett troligt marknadsvärde idag, t ex med x 1,33, eller med annan lämplig faktor. Därefter drar vi ifrån (minskar) med föreningens fastighetslån. Då får man föreningens substansvärde. Dela med totala br-ytan, och vi får ett värde/kvm.

Det här är ett bra jämförelsemått när man jämför olika bostadsrätter. En högre taxerad fastighet får ett bättre substansvärde (är nyare, ligger mer centralt, eller är i bättre skick), medan substansvärdet sjunker ju mer belånad en bostadsrättsförening är. Nu kan en bostadsrätts marknadsvärde avvika ganska mycket från detta substansvärde beroende på många subjektiva och objektiva faktorer. Men skiljer det alltför mycket bör man som köpare vara försiktig. Ett marknadsvärde måste ju bygga på någon slags fundamenta, annars är risken stor att det är mest luft man köper. (Och luft kan som alla vet pysa ut, om det är en bostadsbubbla...)

Skulle föreningen av någon anledning t ex gå i likvidation, då är det ganska troligt att det är just substansvärdet medlemmarna får tillbaka, inte marknadsvärdet.

Vi har räknat ut substansvärdet för en stor mängd föreningar, och det är gratis att ta del av, och kostar inget. Dessutom är det lätt att själv räkna ut substansvärdet, enligt ovannämnda beskrivning. Det är ett bra jämförelsetal, när man jämför priset på bostadsrätter.

Om någon har ett bättre förslag på hur man enkelt kan värdera och jämföra bostadsrätter, där man tar hänsyn till fastighetens ekonomiska värde och föreningens belåning, så är jag nyfiken.

totiki
2012-08-21, 10:25
Hittade denna tråd från i vintras och bara måste bemöta totikis missuppfattningar:

För det första, artikeln i Allt om Bostadsrätt är skriven av en journalist och det är hans formuleringar, inte mina, jag hade ingen del i artikelns text och utformning.
Det hindrar inte att innehållet i artikeln är just det som står i den. Och jag antar att han intervjuade dig och skrev artikeln med de upplysningar du lämnade som grund.

Det substansvärde vi använder på Borättupplysning beräknas INTE så som totiki beskriver det.
Kanske snarare som artikeln beskrev det.

Substansvärdet är ett mått på en bostadsrätts fundamentala värde, om man nu kan säga att det finns något sådant.
Om du nu tvekar på ifall det finns ett sådant värde varför använder du dig av det?


Det här är ett bra jämförelsemått när man jämför olika bostadsrätter. En högre taxerad fastighet får ett bättre substansvärde (är nyare, ligger mer centralt, eller är i bättre skick), medan substansvärdet sjunker ju mer belånad en bostadsrättsförening är. Nu kan en bostadsrätts marknadsvärde avvika ganska mycket från detta substansvärde beroende på många subjektiva och objektiva faktorer.

Vi vet att nybyggda föreningar är både högt belånade och högt taxerade.
Subjektiva faktorer är väl en sak, men objektiva faktorer måste väl ändå räknas med ifall man talar om substansvärde?

Skulle föreningen av någon anledning t ex gå i likvidation, då är det ganska troligt att det är just substansvärdet medlemmarna får tillbaka, inte marknadsvärdet.
Den som söker efter eventuell likvidationsrisk när han eller hon letar efter bostad och gör jämförelser mellan två eventuella objekt utifrån det, är ännu inte född.
Det är ett bra jämförelsetal, när man jämför priset på bostadsrätter.
Det är din åsikt och den har du din fulla rätt att ha. Men den står inte oemotsagd, som du märker.


Om någon har ett bättre förslag på hur man enkelt kan värdera och jämföra bostadsrätter, där man tar hänsyn till fastighetens ekonomiska värde och föreningens belåning, så är jag nyfiken.

Tja, som Robarb nämner "...soliditet och kassalikividitet. Dessutom bör det finnas en femårsstatistik på driftkostnaderna såsom värme- el- och vattenkonsumtion samt renhållning."

Utöver det så finns det väl få, om något, "enkelt" sätt att jämföra priset på BR. Man lär, om man vill vara grundlig och inte enbart gå på sina känslomässiga värderingar, läsa förvaltningsberättelser och bokslut, intervjua styrelse och helst en eller annan medlem kanske även tidigare avflyttad medlem. Ta reda på ifall andrahandsuthyrning beror på att BRH inte lyckats sälja till det pris den önskat utan hyr ut för att vänta på bättre tider o s v. Överskrider t ex. andrahandsuthyrningarna 20 - 25% av lägenhetsbeståndet är det en synnerligen adekvat fråga att ställa och utreda.

Borättexperten
2012-08-21, 11:22
Jag förstår inte varför du så ihärdigt försvarar dina tidigare missuppfattningar.

Om du nu tvekar på ifall det finns ett sådant värde [substansvärde] varför använder du dig av det?.

Därför att det är det bästa som står till buds. Svagheten är taxeringsvärdet, men det är väl det mest objektiva man kan grunda en värdering på. Taxeringsvärdet är lättillgängligt och lättförståeligt.

Subjektiva faktorer är väl en sak, men objektiva faktorer måste väl ändå räknas med ifall man talar om substansvärde?.

Här har du fått allt om bakfoten (igen). Jag använder enbart objektiva faktorer till substansvärdet (taxeringsvärde och belåning). Marknadsvärdet däremot (alltså mäklarnas värdering) består enbart av subjektivt tyckande och statistik.


Tja, som Robarb nämner "...soliditet och kassalikividitet.".

Det börjar väl bli en allmän insikt att dessa är helt värdelösa begrepp när det gäller bostadsrättsföreningar. :16:

Kom gärna med bättre förslag... :5:

totiki
2012-08-21, 13:32
Du hittar på ett eget nyckeltal och utnämner det till "bäst". Varför är det ingen annan som använder det?
Din åsikt är att det är missuppfattningar. Det tycker inte jag. Vi har bara olika åsikt. Men jag kallar inte dina åsikter för missuppfattningar. Det är den enda skillnaden jag kan se.
Det finns ett otal olika nyckeltal på marknaden. Varför inte använda någon av dom? Somliga är bra. Somliga i kombination med andra är riktigt bra

kluringen
2012-08-21, 14:07
Skulle föreningen av någon anledning t ex gå i likvidation, då är det ganska troligt att det är just substansvärdet medlemmarna får tillbaka, inte marknadsvärdet.
Fastigheten måste ju säljas om föreningen ska upplösas. Så här tror jag att beräkningen går till innan eventuell öveskott kan fördelas till medlemmarna.

Köpesumma minus (föreningens skulder + omkostnader för försäljningenen + skatt på föreningens reavinst) = överskott som kan komma att diffa stort jämfört med substansvärden som ni spekulerar om.

Om någon har ett bättre förslag på hur man enkelt kan värdera och jämföra bostadsrätter, där man tar hänsyn till fastighetens läge och skick, och föreningens belåning, så är jag nyfiken. :5:

Jag tvivlar på att det är möjligt att ta fram en enkel generell modell. T ex nämner du att nya hus värderas högre än gamla vilket blir helt fel. Fina gamla tegelkåkar kommer att stå kvar när nya områden typ Hammarby Sjöstad har jämnats med marken. För rättvisande jämförelse måste alla parametrar beaktas och parametrarna är många.

Det finns ett otal olika nyckeltal på marknaden. Varför inte använda någon av dom? Somliga är bra. Somliga i kombination med andra är riktigt bra

De dåliga nyckeltalen kan vi hoppa över rakt av. Beskriv några som är bra, och motivera varför de är bra eller överhuvudtaget användbara.

Tillägg:
Nyckeltal kan användas inom ramen för egen verksamhet för att se åt vilket håll utvecklingen går men inte för att jämföra två verksamheter. BRF är ett bra exempel för att stödja påståendet.

Gusten
2012-08-21, 15:52
Det bokförda fastighetsvärdet, som används vid beräkning av föreningens soliditet, blir ofta missvisande för gamla föreningar som köpte fastigheten billigt.
Taxeringsvärdet borde däremot fungera hyfsat för både gamla och nya föreningar.

kluringen
2012-08-21, 16:39
Det bokförda fastighetsvärdet, som används vid beräkning av föreningens soliditet, blir ofta missvisande för gamla föreningar som köpte fastigheten billigt.
Taxeringsvärdet borde däremot fungera hyfsat för både gamla och nya föreningar.
Det bokförda värdet kan vara mycket högre än det ursprungliga anskaffningsvärdet om alla renoveringar har bokförts som investeringar.

Taxeringsvärdet kan också vara mycket missvisande. Två fastigheter ca lika stora kan mycket väl likvärdiga taxeringsvärden men av olika orsaker. Ett ruckel på svindyr mark har ett mycket högre marknadsvärde än ett ganska fräscht standardhus på arrenderad mark. De är absolut inte jämförbara med varandra. Marknadsvärdet påverkas även av hur köparen tänker använda fastigheten.

totiki
2012-08-21, 17:19
Det är omöjligt att säga något om framtiden genom nyckeltal. Även om nutiden är det svårt att framhålla nyckeltal som en indikation. Däremot kan man genom att titta i backspegeln över låt oss säga 10 år, få en bild av hur föreningen skötts. Ifall det, som Harald förespråkar, finns en strategi. En strategi borgar för att de närmaste åren kommer att likna de föregående.
Kassalikviditet blir då ett mått att titta på.
Belåning jämfört med taxeringsvärde ett annat.
Belåning jämfört med totala antalet kvm ett tredje.
Genomsnittlig skuldränta i % ett ytterliggare.
Fastighetens belåningsgrad i % (belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till föreningens balansomslutning) ytterliggare ett.
Driftskostnad per kvm ytterliggare ett.
Detta är något som jag skulle titta på ifall jag skulle leta bostad.
Graden av andrahandsuthyrningar i % av antalet lgh är intressant.

Sedan har jag lagt märke till att närheten till kommunikationer har stor betydelse när det gäller lgh i vårt område. 200 m till T-bana är värt 5000/kvm här jämfört med den som har 700 m. Krävs det omstigning till buss och en 7-10 busshållplatser bort sjunker priset med upp till 12-15000 kr per kvm. Detta är utan tvekan substans.

Har inte läst artikeln sedan tidningen kom ut men ifall jag minns rätt framhölls vitsen med nyckeltalet "Substansvärde" som ett osvikligt sätt att jämföra Åsele med Stockholms innerstad. Alltså det fundamentala värdet av fastigheten, vad man skulle få ut vid en likvidation. Det var väl det som fick mig att reagera. Det är ett värde som för de flesta bostadsköpare är värdelöst, som jag uppfattar det. Det är ju inte direkt likvidation som är intressant för mig som boköpare.

Men jag tycker annars att "Borättsexperten" här på forat kommit med bra och initierade postningar i ett antal ämnen.
Att Borättsexperten är självutnämnd kan jag leva med så länge jag inte glömmer detta faktum.

Harald
2012-08-21, 17:28
Sicken härlig debatt det blev här då!

Jakten på ett jämförelsetal föreningar emellan bör föregås av frågan: Varför behövs det?

När vi pratar lägenheter, så köps dessa, jag vill påstå, ALDRIG utifrån föreningens ekonomi. Däremot kan föreningens ekonomi påverka priset på lägenheterna (andelarna).

Borättsexperten: Jag håller med om att ditt substansvärde skulle vara något som speglar "utbetalningen" vid lividation. Men därmed blir det ju ointressant, ingen flyttar till en Brf med utsikten att föreningen skall gå i konkurs. Du förespråkar ju absolut att man inte ska köpa i dåliga föreningar, så varför substansvärde? Jag tror det är en tankevurpa att söka detta X! Ingen har efterfrågat det, och det gör ingen nytta.

Lägenheter säljs genom att efterfrågan finns, och därefter kommer läget, sedan läget, sedan läget igen, sedan storlek, sedan allt annat i olika ordning beroende på vem som köper.

Däremot är det av vikt att kunna bedömma om en förening har BRA ekonomi, men där är det ju mycket viktigare att se hur den löpande driften finansieras och vad den ger för överskott. Sedan fastighetens skick, lånestock i föreningen m m.

Vad gäller bokfört värde och soliditet så håller jag med, helt värdelösa nyckeltal i brf.

Brf: ens intäkter är ju närmast unika jhämfört med alla andra affärsupplägg: Kunderna är konstanta till antalet, kunderna KÖPER alltid varje månad, och kunderna har en mycket hög betalningsmoral. Så dämed faller många nyckeltal som skjuter in sig på hur mycket vi kan sälja/månad et c.

Bättre titta på hur styrelsen ANVÄNDER dessa pengar. Underhåller de husen? Tar de in för lite pengar? Amorterar de gemensamma lån?

Jag struntar blankt i taxeringsvärdet (som ju dessutom troligen försvinner fr o m år 2015) för det går inte "att äta". Likaväl som värdet av min lgh inte heller går att äta, förrän den dagen jag SÄLJER lgh. Men föreningen skall ju inte SÄLJAS, den ska fortleva evinnerligen, så utsikterna för att taxedringsvärdet någonsin skulle kapitaliseras är mycket små.

totiki
2012-08-21, 20:07
Jakten på ett jämförelsetal föreningar emellan bör föregås av frågan: Varför behövs det?
När vi pratar lägenheter, så köps dessa, jag vill påstå, ALDRIG utifrån föreningens ekonomi.

Jag tror nog att många söker ett sådant nyckeltal. Därför behövs det.
Ang. föreningars ekonomi är det sorgligt att det kommer så långt ner i proriteringen. Motsatsen skulle hindra ett antal personliga tragedier.

Amorterar de gemensamma lån?

Glömde det. Viktigt att se att avskrivningen verkligen tas in genom årsavgiften och används till att amortera lånen. Och inte enbart är siffergymnastik i bokslutet för att hålla nere årsavgiften och därigenom fiktivt öka försäljningspriset. Under en 10 års period kan man se ifall detta sköts på ett korrekt sätt och inte enbart är siffergymnastik.

Taxeringsvärdet anser jag trots dina invändningar Harald har ett värde, eftersom det inte är marknaden som sätter det utan en statlig myndighet som har bestämda kriterier för hur det beräknas. Samt att en kontinuerlig uppräkning sker med ojämna mellanrum. I sig själv är det rätt värdelöst men som faktor att räkna med i olika jämförelsetal har det betydelse, tror jag.

kluringen
2012-08-21, 22:32
Jakten på ett jämförelsetal föreningar emellan bör föregås av frågan: Varför behövs det?
Bra fråga. Intetsägande för presumtiva lägenhetsköpare. Lika värdelöst för föreningar som vill utbyta erfarenheter. Där jag bor är det ca 15 föreningar vars representanter träffas 3 – 4 ggr/år för att utbyta erfarenheter. De är mycket ambitiösa, delar ut enkäter och gör sammanställningar som delges alla styrelser .

Vad man får ut? Inte mycket. Inte ens avgiftsnivåerna är jämförbara. En förening som har bra lokaler att hyra ut kan hålla mycket lägre avgifter än en förening som inte har lokaler. Båda föreningarna är bra föreningar men styrelserna kan inte trolla med tillgångar som inte finns.
Sedan har jag lagt märke till att närheten till kommunikationer har stor betydelse när det gäller lgh i vårt område. 200 m till T-bana är värt 5000/kvm här jämfört med den som har 700 m. Krävs det omstigning till buss och en 7-10 busshållplatser bort sjunker priset med upp till 12-15000 kr per kvm. Detta är utan tvekan substans.

Ett talande exempel av totiki på att dom flesta köper lägenhet med hjärtat. Man tittar inte bara på lägenheten utan även om det är ett trevligt hus och att omgivningen är trevlig i närområdet. Sen gör man en avvägning om hur mycket man vill betala för sitt boende.
Viktigt att se att avskrivningen verkligen tas in genom årsavgiften och används till att amortera lånen. Och inte enbart är siffergymnastik i bokslutet för att hålla nere årsavgiften och därigenom fiktivt öka försäljningspriset. Under en 10 års period kan man se ifall detta sköts på ett korrekt sätt och inte enbart är siffergymnastik.
Det finns inte så mycket utrymme för siffergymnastik med avskrivningarna. Det man kan göra för att minska på avskrivningskostnaden för att hålla årsavgiften nere är att förlänga avskrivningstiden. Men då kommer investeringen att skräpa kvar när det blir dags för förnyelse. Tas avskrivningen inte ut via årsavgiften gör man förlust. Gör man förlust år efter år raderar man ut det egna kapitalet.

Lån och amorteringar bör leva sitt eget liv. Det är en dålig affär att buffra en massa pengar i kassan. Överlikviditet ska man lösa lån för och sänka ränteutgiften.

Jag vet Harald att du går i taket av det här tänket. Det jämnar ut sig eftersom jag går i taket då du lär ut dina udda metoder och förklarar att balansräkningen inte behövs.

Silva
2012-08-21, 22:46
Sicken härlig debatt det blev här då!

När vi pratar lägenheter, så köps dessa, jag vill påstå, ALDRIG utifrån föreningens ekonomi. Däremot kan föreningens ekonomi påverka priset på lägenheterna (andelarna).

Harald, jag har svårt att hänga med i din terminologi. :13: Så här skrev du för en vecka sedan sedan:

”Lägenhet = Del av hus

Bostadsrätt = Består av TVÅ delar. Ena delen är rätten att bo i en VISS utpekad lägenhet, ANDRA delen är andelen i den ekonomiska föreningen. TILLSAMMANS kallas detta "Bostadsrätt". Därmed är det helt korrekt att säga "Jag skall sälja min BR" eller "Jag har sålt min BR". Man säjer ju BÅDE rätten att bo i just DEN lgh, OCH andelen i den ekonomiska föreningen, alltså bostadsrätten.

Däremot är Bostadsrätt INTE = Lägenhet.”

Varifrån har du fått dessa uppgifter, att köpare ALDRIG utgår från föreningens ekonomi? Jag och alla mina bekanta som jag diskuterat bostadsköp med de senaste åren ser på föreningens ekonomin och vilka renoveringar som har gjorts i fastigheten. Om en BR har alla attribut som jag vill ha men föreningens ekonomi är dålig skulle jag aldrig köpa den. Harald, du har hel fel när du påstår att BR ALDRIG köps utifrån föreningens ekonomi. :24:

totiki
2012-08-21, 23:13
Kluringen: "Det finns inte så mycket utrymme för siffergymnastik med avskrivningarna. Det man kan göra för att minska på avskrivningskostnaden för att hålla årsavgiften nere är att förlänga avskrivningstiden. Men då kommer investeringen att skräpa kvar när det blir dags för förnyelse. Tas avskrivningen inte ut via årsavgiften gör man förlust. Gör man förlust år efter år raderar man ut det egna kapitalet."

Du anar inte vad som förekommer. Avskrivningar som görs på pappret men inte tas ut via avgiften. Absolut, man raderar ut det egna kapitalet.
Somliga anser att detta går bra att göra för att hålla avgiften nere under ett par år tills man sålt. Problemet är sedan någon annans. Tror inte det är vanligt längre, men det finns exempel. Man kan också hoppas att Banken sätter stopp för detta.

Har man otur kan man också köpa in sig i en förening där detta redan förekommit. Men nu är stoppat. Men ekonomin är raserad och nu skall de boende betala. I sådana föreningar är det inte ovanligt att andrahandsuthyrningen ligger på en hög nivå. En sådan hög avgift/hyra kan inte Hyresnämnden anse som oskälig eftersom den grundas på föreningens ekonomi. Då kan man belåna sin BR och köpa ett annat friskare boende och vänta på bättre tider när den går att sälja.

Det är ingen hejd på kreativiteten när det gäller ens egen ekonomi.

Harald
2012-08-21, 23:37
Lån och amorteringar bör leva sitt eget liv. Det är en dålig affär att buffra en massa pengar i kassan. Överlikviditet ska man lösa lån för och sänka ränteutgiften.

Jag vet Harald att du går i taket av det här tänket.

Jag går inte i taket! Jag håller med dig i detta!:4:

Varifrån har du fått dessa uppgifter, att köpare ALDRIG utgår från föreningens ekonomi?

Studera bostadsannonser i tidningar och på nätet så förstår du. Har aldrig sett en bostadrättsförenings namn ens i en lägenhetsannons! Hur söker man på Hemnet?

Man börjar med LÄGET, och fortsätter med STORLEKEN.

Jag vill bo i STHLM. Där vill jag bo på SÖDER. På söder gillar jag KATARINA BANGATA och området runt i kring. Jag behöver en TREA, eller stor TVÅA. Sen när man vaskat fram några kandidater, kommer alla andra faktorer, te x föreningsn ekonomi. Men du UTGÅR aldrig från den.

Hade ekonomin varit avgörande hade Sveriges befolkning bott i Burträsk och levt på A-kassa, mer pengar över än i de flesta fall i våra storstäder!

Silva
2012-08-22, 00:11
Studera bostadsannonser i tidningar och på nätet så förstår du. Har aldrig sett en bostadrättsförenings namn ens i en lägenhetsannons! Hur söker man på Hemnet?

Man börjar med LÄGET, och fortsätter med STORLEKEN.

Jag vill bo i STHLM. Där vill jag bo på SÖDER. På söder gillar jag KATARINA BANGATA och området runt i kring. Jag behöver en TREA, eller stor TVÅA. Sen när man vaskat fram några kandidater, kommer alla andra faktorer, te x föreningsn ekonomi. Men du UTGÅR aldrig från den.

Hade ekonomin varit avgörande hade Sveriges befolkning bott i Burträsk och levt på A-kassa, mer pengar över än i de flesta fall i våra storstäder!
Du är ute och cyklar. Jag tittar dagligen på Hemnet då jag letar efter en ny BR, så jag vet hur Hemnet fungerar. Föreningarnas årsredovisning finns på Hemmet och där kan du se föreningens namn. :72: