handdator

Visa fullständig version : Fuktskada innertak - Vem är betalningsskyldig?


Mago
2011-11-19, 18:58
Våren 2010 renoverade grannen ovanför sitt kök. Vi upptäckte då att rören som ligger utanpå väggen började läcka. Vi kontaktade styrelsen och vår vaktmästare (som vi brukar anlita i BRF) var och kontrollerade rören. Han påstod att det var vanligt att gamla rör läcker ibland och att det inte var någon fara.

I somras såg vi hur vi hade fått en spricka i taket och två mörka ringar på väggen. Vi kontaktade styrelsen och tog in offerter från byggfirmor som samtidigt konstaterade fuktskada.

Arbetet sattes igång och taket togs ner. Då visade det sig att vi hade en stor vattenskada med ruttna bjälklag och mögel i isoleringen i taket och en bit ner på väggen.

När byggfirman tagit ner taket kom Anticimex in och gjorde en utredning. De kunde inte härleda skadan till någon källa, men trodde inte att läckan berodde på rören.

Byggfirman satte in en fläkt och torkade rent.

I dagsläget har ingen källa till fukten konstaterats och enligt styrelsen kan då varken BRF som äger rören eller lägenheten ovan ta ansvar för läckaget. De vill då att vi ska betala för hela arbetet. Vi har kontaktat vårt försäkringsbolag som står för kostnaden för vårt innertak, men inte mer. Just nu står vi utan kök och har gjort så i 3 månader.

Styrelsen har kontaktat en advokat som hävdar att om ingen källa till fukten kan konstaterats, så får vi stå för hela kostnaden.

Stämmer detta verkligen? Vi kan ju inte skapa en vattenläcka i vårat tak. Ska vi då stå för kostnaden?

Harald
2011-11-20, 10:36
Ansvaret regleras i era stadgar och i bostadsrättslagen kap 7 § 12. Detta gäller om ingen vållande kan konstateras.

Oftast innebär det att föreningen (dvs alla andra medlemmar) tar kostnaderna för rivning, uttorkning och reparationer i stommen (bjälklaget).

Därefter får ni själva ta kostnaderna för gips, ytskikt och ev. återställande inredning (köket?).

När man bor i bostadsrätt så äger man en andel av risken, och tyvärr så innebär det att man kan drabbas av kostnader för skador som man själv inte orsakat.

Att Ni däremot ska stå för ALLA kostnader är inte korrekt. Föreningen (alla medlemmar) har nämnligen också KOLLEKTIVT en "riskandel".

Mago
2011-11-20, 11:09
OK, tack för hjälpen Harald!

Admin
2011-11-20, 17:32
I dagsläget har ingen källa till fukten konstaterats och enligt styrelsen kan då varken BRF som äger rören eller lägenheten ovan ta ansvar för läckaget. De vill då att vi ska betala för hela arbetet. Vi har kontaktat vårt försäkringsbolag som står för kostnaden för vårt innertak, men inte mer.
Jag har aldrig hört talas om att källan till en fuktskada inte kunnat identifieras. Ställer mig ytterst tveksam till styrelsens (partiska) påstående här.

När byggfirman tagit ner taket kom Anticimex in och gjorde en utredning. De kunde inte härleda skadan till någon källa, men trodde inte att läckan berodde på rören.
Och vilken kompetens och behörighet hade den/de från Anticimex? Kanske man då skulle tagit in någon annan som var bättre på att undersöka fuktskador?

Styrelsen har kontaktat en advokat som hävdar att om ingen källa till fukten kan konstaterats, så får vi stå för hela kostnaden.
Styrelsens advokat hävdar naturligtvis alltid enbart det som styrelsen vill att advokaten ska hävda.

Din fråga här är faktiskt ny i detta forum, så det är intressant. Aldrig tidigare har problemet varit att fuktskada inte kunnat identifieras.

Problemet är att det finns inget reglerat i regelverk (eller praxis) vad som ska hända om orsaken till fuktskadan inte hittas. Det finns alltså inget som säger att styrelsen och dess advokat har rätt. Och du har naturligtvis inte heller fått någon hänvisning till något regelverk, utan du har bara erhållit personligt tyckande från styrelse/advokat, eller hur?

Att styrelsen anlitat advokat indikerar att styrelsen är fullt medveten om att de inte har "torrt om fötterna", så att säga.

Vad rent konkret menar du med att försäkringsbolaget står för avseende kostnaden för innertaket? Allt, även återställande av ytskikt?
Hur motiverar försäkringsbolaget (vilket bolag?) att de inte vill stå för kostnaden för fuktskadan på väggen?

Om du vill att någon här ska kunna göra en bättre bedömning av fallet så måste du redovisa gjord skriftväxling, ord för ord. Speciellt vad advokaten skrivit.

I ditt läge hade jag jobbat vidare. Både mot ditt försäkringsbolag (jag gissar att du inte har bostadsrättstillägg?) och mot styrelsen och dess advokat.

Mago
2011-11-20, 20:29
Vårt försäkringsbolag, Moderna Försäkringar, kommer endast att stå för ytskiktet. Dvs målarfärg och arbetet för det. Jag antar att det innefattar återställandet av skadan på väggen också.

Försäkringsbolaget vill att BRF ska fortsätta utreda källan till läckaget, men det är ju inte så lätt nu när vi har haft fläkt som torkat ut skadan och taket är borttaget.

Vi har bostadsrättstillägg.

Angående Anticimex; vi har försökt få ta del av rapporten som de gjort, men får inte läsa den eftersom det är styrelsen som beställt utredningen. Enligt min amatörmässiga bedömning verkar det dock som att läckan uppkommit från rören, men jag kan ju inte utesluta att den kommit från t ex en läckande diskmaskin.

Här är mailkorrespondensen som vi fått ta del av;
Från Styrelsen:
Vi har fått en vattenskada på taket hos en medlem. Vi i styrelsen anmälde skadan till vårt försäkringsbolag.
En byggfirma utskickad från försäkringsbolaget har jobbat med ärendet och försökt att hitta läckan för vattenskadan. Tyvärr eller tur så finns det inget läcka från rör.
Det enda som vi har är att det rann ned till lägenheten som har skadan från lägenheten ovan ifrån då de höll på att renovera sitt kök. Medlemmen som renoverade sitt kök har sedermera sålt sin lägenhet och flyttat.

Nedan skrev vår medlem om händelseförloppet.
Jag satt i köket och såg vatten rinna nedför röret i taket. Grannen ovanför hade hållit på att renovera sitt kök ett tag, så sprang upp och undrade vad som händer. De sa att de fått en läcka, men att rörmokaren precis fixat det. Rörmokaren kom ner och kollade, han sa att det brukar komma vatten ner till vån under när man lagar rör. (Jag har ingen aning om hur länge det runnit i deras lägenhet innan de ringde rörmokaren.)
Det har sedan dess mycket sakta droppat vatten, från ca 2 dm ner på röret, har haft en liten papperstuss vid röret, kondens enligt rörmokaren. Såg i våras eller tidigt i somras att det blivit 2 fuktringar uppe i taket, samt att det bildats en spricka i taket och det såg ut som det runnit vatten i taket ner mot väggen.

Nu vem betalar åtgärderna för att torka tak, målning m.m.
Hur kan vi som förening gå vidare ?


Svar från advokaten:
Utgångspunkten när en medlem A har fått en skada i sin lägenhet är att A får (med sitt försäkringsbolag) reparera själv. Kan A visa att skadan beror på att föreningen eller en granne B vållat/orsakat skadan får A kräva ersättning av någon av dem.

I ert fall är det tydligen oklart vad som ligger bakom skadan. Ingen kan utpekas som vållande. Då gäller vad ovan har sagts - den som fått skador i taket får själv bekosta reparation.

Admin
2011-11-20, 20:46
Ja, jag visste det... slår aldrig fel.
Svar från advokaten:
Utgångspunkten när en medlem A har fått en skada i sin lägenhet är att A får (med sitt försäkringsbolag) reparera själv. Kan A visa att skadan beror på att föreningen eller en granne B vållat/orsakat skadan får A kräva ersättning av någon av dem.

I ert fall är det tydligen oklart vad som ligger bakom skadan. Ingen kan utpekas som vållande. Då gäller vad ovan har sagts - den som fått skador i taket får själv bekosta reparation.
Det är bara trams från advokaten. Advokaten är med så gott som 100 procents säkerhet helt okunnig om såväl bostadsrättslagen som alla andra regelverk, samt praxis vid fuktskador i brf:ar.

Istället för att uttala sig sakligt så tar advokaten sig friheten att uttrycka sin personliga (dvs styrelsens) åsikt, dvs;
Om det är oklart vad som ligger bakom fuktskadan, och därför ingen kan utpekas som vållande till fuktskadan, så gäller att den "som fått skador i taket" själv får bekosta reparationen.

Advokaten kan inte hänvisa ens till den minsta lilla lagparagraf. Och det är exakt hur det fungerar. Ge inte motparten något konkret där denne kan upptäcka att det som sägs är fel.

Advokaten har t.o.m. specificerat läget som att det han säger gäller specifikt den "som fått skador i taket". Precis som att det skulle finnas något regelverk eller praxis som skulle specificera detta i detalj på detta sätt. Det är ett standardtrick som endast är till för att förvilla och flytta fokus från vad som gäller i sak.

Styrelsen i bostadsrättsföreningen betalar - med dina pengar !!! - en advokat för att försöka föra dig bakom ljuset.

Så här är det. Varken styrelsen eller advokaten har några argument för sin sak. Vad styrelsen då gör är att anlita en skrupellös advokat som får föra styrelsens talan i hopp om att medlemmen ska tro att advokaten vet vad han talar om.

Bostadsrättshavare är nog den mest lättlurade kategorin i detta land, så därför lyckas styrelser säkert ofta med denna metod. Och någon brist på skrupellösa advokater tycks det inte finnas.

Den skrupellösa advokaten inleder med att säga;
Utgångspunkten när en medlem A har fått en skada i sin lägenhet är att A får (med sitt försäkringsbolag) reparera själv.
Det är bara dumheter, även detta. Någon sådan "utgångspunkt" existerar inte alls. Om något så är det raka motsatsen som gäller (utan att gå in på detta i detalj, för det är inte relevant för dig här).

Angående Anticimex; vi har försökt få ta del av rapporten som de gjort, men får inte läsa den eftersom det är styrelsen som beställt utredningen.
Du ska inte be Anticimex om detta. De har ingen skyldighet att lämna ut sin rapport till annan än beställaren. Kräv av styrelsen att få ta del av denna. Vill styrelsen inte låta dig se rapporten från Anticimex så får du bekräftat att styrelsen har något de vill dölja för att göra det så komplicerat som möjligt för dig att hävda din rätt.

Vi har bostadsrättstillägg.
Men täcker då inte din försäkrings bostadsrättstillägg allt då? Inte för att jag menar att du ska utnyttja din försäkring, men bara nyfiken (regelverken för bostadsrättstilläggen varierar).

Harald
2011-11-20, 23:16
Det är dags att reda ut ett par saker här.

Som alltid i Brf så gäller det att ha koll på vem som är part och hur man går till väga när man får en skada.

Regel 1: Låt ALDRIG försäkringsbolagets hantverkare/besiktningsman vara den som först inspekterar!!! Inpektion skall utföras av oberoende part, i detta fall ditkallad av STYRELSEN, efter att medlem omedelbart anmält skadan till dem.

En byggfirma utskickad från försäkringsbolaget har jobbat med ärendet och försökt att hitta läckan för vattenskadan. Tyvärr eller tur så finns det inget läcka från rör.

Alltså, har jag förstått rätt så har ju medlemmen med läckan redan haft sin röris på plats och tätat läckan. Alltså "finns ingen läcka" när försäkringsbolaget kommer.

Vatten kommer ALLTID någonstans ifrån. Antingen har medlemmen HÄLLT DIT vatten, eller så har röret (som hade massa "kondens") i själva verket läckt hela tiden. Döm själva!

Så till Brf världen: Eftersom det är så, att man kan vara vållande till skador som uppstår i andras lägenheter eller på huset i sig, så finns till hemförsäkringen "Brf-tillägg". Det är till för de fall då man som vållande orsakat skada. Ingenting annat. Detta borde Admin ha koll på.

Utgångspunkten när en medlem A har fått en skada i sin lägenhet är att A får (med sitt försäkringsbolag) reparera själv.

Ja, men detta är ju egentligen rätt. UTGÅNGSPUNKTEN är alltid denna i Brf.

Till saken:

Medlem B har haft en rörläggare som kopplat hans rör i samband med ombyggnad kök. Röret har därefter läckt lite men under lång tid.

Vattenskadan upptäcks. B får panik och ringer sin röris, som också får panik, och åker dit på studs och tätar röret.

Sen kommer, tam, tam taaa! Anticimex, byggbranchens Kling och Klang och "undersöker". Ingen läcka hittas (vad konstigt!) och medlem A lämnas åt sitt öde att reparera sina skador.

Vad ska A göra? Jo, självklart skall A renovera sin lägenhet. Men sen ska han ta alla sina utlägg och göra en faktura som han lämnar till B! Med motiveringen att antingen så har du HÄLLT vatten på ditt golv och orsakta min vattenskada, eller så har ditt F-BNNDE "Kondensrör" i själva verket läckt hela tiden och orsakat skadan, eller också kan det vara 1 000 andra orsaker, men vattnet kommer från din lägenhet och därmed är du VÅLLANDE!

Fördjävligt, säger B. Tar fakturan och ringer sitt försäkringsbolag som ersätter fakturabeloppet, eftersom B har bostadsrättstillägg på sin hemförsäkring som täcker denna typ av skador!

Det kan ju också vara så att försäkringsbolaget hävdar att det är RÖRISENS ANSVARSFÖRSÄKRING som ska ta skadan, och hänvisar till honom. Och då är det givetvis så, att eftersom B har anlitat honom VITT med kvitto och hela surven, och rörisen är en seriös kille (som bara hade en dålig dag när han försökte koppla rätt första gången), att han gladeligen reglerar fordran med SITT försäkringsbolag.

Men det kan också ha varit ett jobb, hm, hur säger man utan kvitto vilket då raskt sätter medlem B med Svarte Petter, bara att betala och se glad ut!

Grundproblemet är att ni ALLA är så jävla rädda för att få betala någonting, så istället för att använda era försäkringar RÄTT (INGEN behöver nämnligen betala något annat än max självrisk i ett sånt här case), så låter ni försäkringsbolagen hålla i takpinnen, och de styr ju snart affären i hamn, på ett för dem lyckat vis.

Till er som ORSAKAR skador, ta på er VÅLLANDE, utnyttja BRF-tillägget, så kan vi ALLA sova gott om natten!!!

Admin
2011-12-02, 11:28
Först, bra tips från dig Harald, att inte låta försäkringsbolagets besiktningsman vara den styrande.

Men sedan måste det nog till några klargöranden.

1.
Så till Brf världen: Eftersom det är så, att man kan vara vållande till skador som uppstår i andras lägenheter eller på huset i sig, så finns till hemförsäkringen "Brf-tillägg". Det är till för de fall då man som vållande orsakat skada. Ingenting annat. Detta borde Admin ha koll på.
Visst har jag koll på bostadsrättstilläget, men du kanske missade vad Mago skrivit?
Min kommentar om bostadsrättstillägget skrev jag bl.a. med anledning av givna fakta.
Som du kan se betalar bostadsrättshavarens försäkringsbolag (Moderna Försäkringar) för återställande av innertaket, trots att bostadsrättshavaren bevisligen inte orsakat någon skada i sin bostadsrätt. Så ditt resonemang håller inte riktigt.

Det är under dessa omständigheter fel att försäkringsbolaget står för kostnaden för att återställa innertaket, vad jag förstår, men som du själv kan se så är det ändå så här verkligheten ser ut i detta specifika fall.
Så då är det givet att man kan fråga sig vad bostadsrättstillägget täcker, eller hur?

Dessutom var min fråga om bostadsrättstillägget baserat på den lite lustiga frågan från Mago;
Vi kan ju inte skapa en vattenläcka i vårat tak. Ska vi då stå för kostnaden?
Det är en frågeställning som man nog inte helt kan utesluta i sammanhanget.

Sedan kan jag tipsa om att man kan ha nytta av försäkringsbolag även om man inte får några pengar från dem. Detta genom att ställa bostadsrättshavarens försäkringsbolag mot styrelse + föreningens försäkringsbolag + okunnig advokat.
Så det kanske skulle vara idé för Mago att kontakta sitt försäkringsbolag, och ställa de rätta frågorna. Där kan det dyka upp svar som man sedan kan bolla vidare till styrelsen eller grannen ovanpå.

2.
Advokaten skriver;
Utgångspunkten när en medlem A har fått en skada i sin lägenhet är att A får (med sitt försäkringsbolag) reparera själv.
Jag motsäger detta, men sedan motsäger du mig när du skriver;
Ja, men detta är ju egentligen rätt. UTGÅNGSPUNKTEN är alltid denna i Brf.

Men det stämmer inte alls, Harald. Dessutom av flera anledningar. Som jag skrev tidigare så ville jag inte frångå det som är relevant här med att förklara detta så jag säger bara väldigt kort att om man fått en skada i sin lägenhet kan utgångspunkten precis lika väl vara att det är föreningen (med föreningens försäkringsbolag) som får stå för reparationen. Förstår inte riktigt hur du tänkte där?

Dessutom, om jag inte var tydlig med detta innan, så vill jag understryka att det här är retorik från advokatens sida. Alltså ett sätt att manipulera styrelsens motpart (vilket det tyvärr är i detta fall). Detta ordval lurar säkert många, men inte dem som är lite mer vana vid hur jurister vrider och vänder på orden.
De flesta som läser advokatens floskler tänker nog inte på att det är skit samma vad någon tycker är "utgångspunkt" för skador, utan det som är relevant är vad som gäller i det aktuella fallet. Och kanske ännu färre reagerar på att advokaten inte styrker sitt påstående... för det låter sig inte göras.


Nu tillbaka till det viktiga för just denna tråd.
Oavsett vad Anticimex sagt så är det ju klarlagt redan att skadan orsakats av grannen ovanför. Mago ska alltså inte betala en krona (mer än kanske åldersavdrag, om man inte motsätter sig detta). Sedan får övriga parter lösa det bäst de vill vilken part och tillhörande försäkringsbolag som ska stå för fiolerna.

Pga det värdelösa regelverket kan det uppstå lite andra hinder framöver, men det är ett senare problem. Det viktiga i detta skede är att det ska fastställas att det är grannen (som nu flyttat, men då är det nuvarande grannes problem) ovanför som orsakat vattenskadan.

En möjlighet i detta sammanhang är att göra som du själv föreslagit i annan tråd, Harald, dvs att Mago betalar självrisken PLUS övriga kostnader och sedan skickar ett skadeståndskrav till grannen ovanför.

Utanför ämnet

Sedan låter det som att styrelsen i den aktuella föreningen allvarligt missköter sitt uppdrag, och det kanske är läge att verka för att ledamöterna byts ut?

Grundproblemet är att ni ALLA är så jävla rädda för att få betala någonting, så istället för att använda era försäkringar RÄTT (INGEN behöver nämnligen betala något annat än max självrisk i ett sånt här case), så låter ni försäkringsbolagen hålla i takpinnen, och de styr ju snart affären i hamn, på ett för dem lyckat vis.
Mjae, det där var väl lite väl hårt uttryckt, tycker du inte det? Så kanske det kan vara någon gång, men personligen tycker jag inte att det är fel varken att hävda sin rätt eller att undersöka sina rättigheter. Speciellt när regelverken är så luddiga som de är... för det är just vad de är... luddigt, luddigt, luddigt.

Speciellt med tanke på att Mago här, enligt min mening och under givna omständigheter, inte ska punga ut med en peng så tycker jag din ovanstående kommentar var aningens felplacerad.

Sedan stämmer det ju heller inte vad du säger, Harald, att man aldrig behöver betala mer än max självrisken. Det är väl också vad jag förstår ett av problemen i just detta fall.

Det kan vara så att för dem som har en försäkring så täcker den skadan, men därmed inte sagt t.ex. att försäkringsbolaget betalar eller gör det de ska. Då är det väl inte fel att undersöka vad som gäller, eller? Om man t.ex. inte behöver betala självrisk så är det väl dumt att göra det?
Men jag tolkar dig som att vi är överens om att man ska sätta press på försäkringsbolagen.

Harald
2011-12-02, 12:10
Ursäkta om jag är tjatig, men ni tänker fel från början.

Vi har kontaktat vårt försäkringsbolag som står för kostnaden för vårt innertak, men inte mer.

Detta är ju egentligen inte rätt.

Föreningen ska riva, frilägga, torka ur och återställa enligt stadgar, d v s fram till "den underliggande behandling som krävs för att anbringa ytskiktet på ett fackmannamässigt vis". Kostnaden krävs sedan av "grannen", och regleras enligt nedan. Föreningens försäkring tas ej i anspråk.

Sen skall, helt enligt GRUNDPRINCIPEN (som advokaten refererar till), Mago själv återställa resten.

Kostnaderna för detta specar han på en faktura och riktar sedan kravet till grannen.

GRANNENS FÖRSÄKRINGSBOLAG tar kostnaden, om grannen har BRF-tillägg, annars får han pynta själv.

Magos försäkring har inget med saken att göra egentligen. Men eftersom, som jag skrev, alla är så hariga för vållandebiten, så blir ni nu istället förlorare hela bunten.