handdator

Visa fullständig version : Avskrivning - Resultatpåverkan


Starmac
2011-11-15, 20:37
Hej,

Har precis tagit över ordförandeskapet i en 3 år gammal och liten BRF med endast 5 lägenheter. Ingen har tidigare haft någon ordentlig koll på ekonomin.

För tillfället så går föreningen plus före avskrivning av fastigheten (men efter avsättning till yttre fond etc.) men minus efter avskrivning.

Detta innebär att vi i föreningen stadigt bygger upp en fri kassa (över 350tkr redan), samtidigt som vi varje år gör ett negativt resultat pga avskrivningen av fastigheten (0,5% per år).

Vad ska vi göra? Höja avgiften så att vi gör nollresultat, och därmed bygga upp en ännu större kassa? Eller sänka avgiften så att inbetalningarna motsvarar utbetalningarna (plus avsättning till yttre fond).

PS: Vi har ett lån som vi betalar av på löpande, men det är själva principen jag är ute efter DS:

Harald
2011-11-15, 21:18
Amortera mera, är det enkla svaret.

Om du har accat 350 000 kr på tre år, så innebär det 116 000 kr/år.

Ni har givetvis lån för KÖPET av huset. Bestäm er för när huset ska vara betalt. Säg att ni kommer fram till 50 år.

Då delar ni helt sonika skulden med 50, och vips har ni er årliga amortering. Antingen ligger ni rätt redan, eller så får ni ta av dessa 116 000 kr för att hamna rätt.

Sen skissar du på underhålls- och reparationskostnaderna på 10 år, 15 år och på 30 års sikt.

Exempel:

10 år: Målning fasader, fönster, p-rutor, lite trädgård?, reserv för sånt som går sönder.

15 år: Omläggning/målning tak, målning trapphus, nya tvättmaskiner et c

glöm inte 10 års grejjerna igen år 20...

30 år: 10 års grejjerna IGEN, och dessutom komplett takomläggning, trapphusmålning, nya tvättmaskiner et c.

Alla kostnader klumpas ihop, och summan delas med 30. Delsumman dras även denna från dina 116 000 kr.

Lägg nu med en årlig "reparationsbudget", drag denna summa från dina 116 000 kr.

Och till sist, eventuella investeringar under föreningens första 30 år. Behöver inte vara något, men kan vara nybyggnad av ett garage, fiberinstallation, lekplats om det saknas et c. Ta fram kalkylerad investering, dela med 30, och drag resultatet från dina 116 000 kr.

Har du fortfarande pengar kvar?

Då har du för hög avgift!

Men jag sätter en slant på att du får ett fett minus efter ovanstående beräkningar.

Personligen hade jag höjt avgiften så att jag får ett vettigt plusresultat, och så hade jag amorterat accade pengar. Detta ger på sikt en låg avgift i din förening!

Gusten
2011-11-15, 23:34
Man kanske kan göra en större amortering redan nu eller då ev bindningstid gått ut, om det finns så mycket som 350.000 disponibelt.
Banken kommer inte att gilla det förstås. Dom tjänar ju på att föreningen sparar och lånar samtidigt (på föreningens bekostnad).

totiki
2011-11-16, 07:48
Det ligger mycket i det Harald säger. Och eftersom det var principen du var ute efter så kan man säga att den plan Harald lägger fram är korrekt.

Verkligheten kan dock se annorlunda ut. En liten förening med 5 lgh kan vara väldigt utsatt ifall ni råkar ut för oförutsedda utgifter. Vattenskada, en BRI som inte kan betala eller liknande. Försäkringsbolagen vill att föreningen lägger ut likvida medel under reparationstiden o s v. Det medför att en kassa på 100 till 200 kan vara en säkerhet mot oförutsedda onödiga ränteutgifter.

Ni bör dock amortera av era lån i snabbast möjliga takt. Ni kommer nämligen med tiden bli tvungna att ta nya lån.

Jag ställer mig dock frågande till inställningen att, de som bor där idag ska ta en högre kostnad nu för att de som bor där om 50 år ska slippa lindrigare undan.
Enligt en annan uppfattning ska man försöka tillse att kostnaden är densamma för alla som bor i fastigheten över tid. Det verkar rimligare.

Starmac
2011-11-27, 11:32
Ett förtydligande. Så här ser vår ekonomi ut (fiktivt, men ungefärligen)

Avgifter per år = +100 tkr
Kostnader per år (inkl räntor) = -60 tkr
Till yttre fond = -20 tkr (sparande för renoveringar etc.)
RESULTAT FÖRE AVSKRIVNING = +20 tkr
Avskrivning = -40 tkr
RESULTAT EFTER AVSKRIVNING = -20 tkr

Detta innebär att vi ökar vår kassa med 40 tkr per år, där endast 20 tkr är hänförligt till yttre fond. Resten är ett rent överskott. Däremot är avskrivningen så pass stor så att vi ändå får ett minusresultat.

Antag nu att avsättning till yttre fond, amorteringar etc. är helt enligt plan. Ska vi ändå då höja avgiften för att inte göra negativt resultat pga. avskrivning? I slutändan kommer vi då ha en jättekassa om 100 år när fastigheten är avskriven. Är detta meningen???

Harald
2011-11-27, 22:21
I slutändan kommer vi då ha en jättekassa om 100 år när fastigheten är avskriven. Är detta meningen???

Visa mig EN bostadsrättsförening som hamnat här. EN.

I 99,9 % är avskrivningen för låg, men säg att din är korrekt då , då ska du ju ändå se till att ha ett resultat som täcker denna, eftersom avskrivning är redovisningslagens sätt att ersätta uttjänta inventarier (här:byggnad).

Avskrivning av en nybyggd villa, Ca 40 år är rimligt. Ett nybyggt flerfamiljshus, Ca 75 år är rimligt. När man gjort en omfattande större renovering, gör man om avskrivningsplanen igen, så den stämmer bättre med verkligheten.

Avskrivningsplaner på 100 år eller mer, eller progressiva planer, är bluff och endast ett sätt att flytta kostnader till framtida boende.

Vågar du göra uträkningen i mitt förra inlägg, så ska du nog se att du inte behöver oroa dig. Pengarna kommer att gå åt.

Starmac
2011-11-28, 07:49
Men om man tar in avgifter för motsvarande avskrivningsbelopp, utöver vad man avsätter till yttre fond, så kommer väl föreningens kassa att motsvara hela det avskrivna beloppet efter avskrivningstiden?

År 0: Kassa = 0 MSEK, Byggnadsvärde = 100 MSEK
År 100: Kassa = 100 MSEK, Byggnadsvärde = 0 MSEK

Alltså, jag kan inget om det, därför jag frågar.

Harald
2011-11-28, 10:23
Men om man tar in avgifter för motsvarande avskrivningsbelopp, utöver vad man avsätter till yttre fond, så kommer väl föreningens kassa att motsvara hela det avskrivna beloppet efter avskrivningstiden?

År 0: Kassa = 0 MSEK, Byggnadsvärde = 100 MSEK
År 100: Kassa = 100 MSEK, Byggnadsvärde = 0 MSEK

Nej, det är ingen risk att ni har 100 miljoner i kassan efter 100 år. Eftersom allt underhåll som ni löpande gör genom åren bokas mot yttre fonden, så minskas dens belopp hela tiden.

Och det ni skriver av, är ju bokfört värde på byggnaden IDAG. Detta belopp räcker inte på långa vägar till 100 års underhåll, eftersom vi har inflation att ta hänsyn till.

Titta på en 100 år gammal förening så förstår du.

För 100 år sedan kostade det 2 135 000 kr att bygga samma förening som idag kostar 100 miljoner att bygga. HELA den avskrivningen räcker knappast till ett enda fönsterbyte idag....

Gusten
2011-11-28, 11:22
Just den situation som uppstått i Starmac's förening tas upp i SBC-direkt nr 11/2010 som finns på SBC:s hemsida.
Det är främst två anledningar till missvisande årsbokslut som nämns varav den ena för snabba och/eller stora avskrivningar.

Olle Olsson
2011-11-29, 11:03
När stora reparationer uppstår efter någre år och yttrefonden klarar stor del av kostnaden, hur gör ni då?
Fördela hela kostnaden på flera år med avskrivning eller tar yttrefonden i anspråk?
Principen?

totiki
2011-11-29, 11:45
Vi tar yttre fonden i anspråk hela tiden. Det finns ingen anledning att samla på sig pengar som minskar med inflationen. Sedan anser vi att de som bor där skall betala, men också få del av vad de satt in.
Kostnaden måste ändå fördelas medelst avskrivning. Och de pengarna går till att amortera eventuella lån.

Harald
2011-11-29, 12:15
Kostnaden måste ändå fördelas medelst avskrivning

När yttre fonden tas i anspråk, så skrivs åtgärden INTE av. Den direktbokas mot yttre fond.

Annars får man ju betala dubbelt (eller trippelt skulle vissa hävda).

totiki
2011-11-29, 12:20
Bara den delen av kostnaden som fonden täcker, givetvis. Du glömmer de eventuella lånen. Den översvämmade kassan osv. Man får fördela fakturorna efter vad de avser och man skall akta sig för totalentreprenad.