handdator

Visa fullständig version : Sociala,ekonomiska och tekniska skäl - Förändring av lägenhet


pjärlumjär
2011-11-03, 10:21
Hej :4:Forum!

Är det någon som har en uppfattning om vilka förändringar man får göra i sin lägenhet? Jag har för avsikt att sätta takfönster i min vindsvåning.
Räknas taket som fasad? Jag skulle kunna sätta ett fönster i gaveln också. Men vilka begränsningar gäller?

Admin
2011-11-03, 12:16
Vi vet ju inte vad stadgarna i din brf säger (eller hur din brf ser ut), men föreningen ansvarar för fasaden så något fönster kan du inte sätta in i gaveln utan föreningens (skriftliga) tillstånd.

En bra fråga om taket räknas som fasad. Jag vet inte, men oavsett vilket så ansvarar föreningen för taket (om inte era stadgar säger annat, vilket kanske inte är så troligt). Dvs du kan endast sätta in takfönster efter föreningens medgivande.

Frågan är hur föreningen vill lösa problemet med kostnaderna för framtida underhåll.

Dina önskemål skulle jag vilja hänföra till ett stämmobeslut i din brf.

Gusten
2011-11-03, 12:45
Riksbyggens Örebrohus18 hade tidigare i sina stadgar att för sina BRF-småhus svarade bostdsrättshavaren även för yttre tak och väggar.
Den auktoriserade revisorn upptäckte så småningom detta och menade att det stred mot BRL.
Efter kontakt med en jurist på Riksbyggen såg man sig tvungen att ändra stadgarna så att föreningen svarade för yttre underhållet även på småhusen.

Admin
2011-11-03, 12:54
Ja, detta är i och för sig inte prövat rättsligt, mig veterligen, men det är nog väldigt svårt att lägga över ansvaret för yttre underhåll på bostadsrättshavarna.

Man tycker kanske att detta borde vara möjligt för småhus, men inte ens där ges denna möjlighet.

Jag har aldrig hört talas om att ansvaret för yttre underhåll flyttats över från föreningen till de enskilda boende (detta exempel från Riksbyggen är nytt för mig), men vi har ju sett i detta forum att försök till detta ändå har gjorts (inte bara genom s.k. "självförvaltning" i flerbostadshus för mindre saker).

pjärlumjär
2011-11-03, 17:27
Hej!
Har för mig! att jag läst någonstans? att man får ändra i sin lägenhet så länge det inte medför sociala, ekonomiska och tekniska konsekvenser för föreningen.

Jag menar, om styrelsen skulle motsätta sig takfönster av någon obegriplig, oöverstiglig anledning, finns det ju åtskilliga exempel på att det är socialt, ekonomiskt och tekniskt genomförbart, framför allt genomförbart sett ur stadskontorets perspektiv. (som skulle kunna vara prejudicerande, för en styrelse), typ, undrar? tycker jag.

Samma sak gäller även ett gavelfönster, typ ateljefönster, de är ju vanliga.
.
Vilka skäl skulle vara giltiga för styrelsen att motsätta sig detta?

Där är alltid underhåll på en gavel, vilket gäller för ett ateljefönster också. Dock är det är inte mer kostnader kring ett ateljefönster än gavelunderhåll, höftar jag. Isoleringsvärdena anses också vara väl tilltagna för klimatet.

Takfönster är så gott som underhållsfria tills det är dax att byta, (30 år) Underhållsåtagandet skulle vara inskrivet i köpekontraktet, samt ev bygggarantikostnader kring installationen.

Jag undrar! de kan väl inte motsätta sig godtyckligt?

Admin
2011-11-04, 13:57
Jag undrar! de kan väl inte motsätta sig godtyckligt?
Jo, styrelsen kan motsätta sig fler fönster. Om det sedan kan ses som godyckligt eller inte att motsätta sig installation av fler fönster enbart pga att föreningen ansvarar för underhåll av fasad och tak (om det blir styrelsens motivering) kan diskuteras.

Ett förslag är att lämna in dina önskemål till styrelsen i din brf och se vad du får för svar, så kan vi sedan diskutera utifrån styrelsens svar.

Underhållsåtagandet skulle vara inskrivet i köpekontraktet, samt ev bygggarantikostnader kring installationen.
Men om man inte kan lägga över ansvaret för yttre underhåll på enskilda medlemmar så kan man inte detta och en sådan skrivning i ett kontrakt skulle därmed inte vara förenligt med lagen.

om styrelsen skulle motsätta sig takfönster av någon obegriplig, oöverstiglig anledning, finns det ju åtskilliga exempel på att det är socialt, ekonomiskt och tekniskt genomförbart, framför allt genomförbart sett ur stadskontorets perspektiv. (som skulle kunna vara prejudicerande, för en styrelse)
Visst kan man tycka detta (även om prejudicerande fall bara uppstår genom beslut av HD), men frågan är vilka konkreta rättsliga rättigheter en medlem har gentemot föreningen. De är generellt sett inte många, och här är de inga om styrelsen säger nej.

Där är alltid underhåll på en gavel, vilket gäller för ett ateljefönster också. Dock är det är inte mer kostnader kring ett ateljefönster än gavelunderhåll
Det skulle i detta fall bli fler fönster att underhålla och jag kan inte se annat än att det då blir högre kostnader för underhåll (och mer att hålla koll på för föreningen).

Isoleringsvärdena anses också vara väl tilltagna för klimatet.
Jag kan inte uttala mig om ifall föreningens uppvärmningskostnader ökar genom att antalet fönster utökas, eller med hur mycket i så fall. Det överlämnar jag åt experterna inom detta område.

Har för mig! att jag läst någonstans? att man får ändra i sin lägenhet så länge det inte medför sociala, ekonomiska och tekniska konsekvenser för föreningen.
Vet inte var du läst detta, men så är det inte formulerat i lag (och förmodligen inte heller i era stadgar). Låter som någon enskild persons tolkning av vad som gäller.

Vi vet fortfarande inte hur du bor så det är omöjligt att ge några synpunkter på vad som vore rimligt.

pjärlumjär
2011-11-07, 14:33
Hallo admin!
Jag har kollat lite på annat håll, och styrelsen kan inte neka medlem
en förändring om det ger inte föreningen någon skada, som jag fattar det. Det står i bostadsrättslagen kapitel 7, andra stycket om vilka rättigheter o skyldigheter jag har.
Finns det underhållskostnader kring detta skall jag ju självklart betala det via höjd hyra. Det finns ju åtskilliga föreningar som satt inglasade balkonger, med påtagligt ökat underhåll, men som kompenseras via höjda hyror.

Det låter inte som det finns ett rationellt skäl för styrelsen att säg nej, bara emotionellt. (okunskap i kombination med makt).
Men vad händer om de nekar mig detta? kan jag gå förbi styrelsen? Samma gäller ju isåfall ateljefönster (om vi låter energifrågan till proffsen) Det bör tilläggas att det sitter en äldra styrelse som spjärnar emot vid minsta förändring.
mvh

perarner
2011-11-07, 22:30
Borde inte detta upp till en stämma (extra eller ordinarie)?
Jag har för mig att det ofta finns en skrivning i stadgarna med ungefär denna andemening ”Styrelsen eller firmatecknare får inte utan föreningsstämmans bemyndigande besluta om väsentliga förändringar av föreningens hus”
Kan inte installation av nya fönster kvalificera sig som väsentlig förändring?

pjärlumjär
2011-11-08, 18:29
Intressant synpunkt! Jag vet inte om takfönster är av väsentlig grad, det ändrar inga grundkonstruktioner, ivarjefall, som för mig är väsentliga.
Någon som vet var kan jag få reda på det? Vem sätter definitionen på väsentlig förändring, inte rimligen en styrelse, eller stämma utan teknisk kompetens. De risker snarare att bli egenmäktiga "i god tro".
Om min tidigare tes stämmer, att man får genomföra förändringar, som inte får medföra; sociala, tekniska och ekonomiska konsekvenser för föreningen, skall väl okunnande inte få stå ivägen. Vad är sista instans för mig om de nekar? jag förmodar att styrelsen inte är sista instans.
mvh

Maris
2011-11-08, 19:47
Behövs det inte bygglov för en sådan sak?

Admin
2011-11-08, 21:50
Om min tidigare tes stämmer, att man får genomföra förändringar, som inte får medföra; sociala, tekniska och ekonomiska konsekvenser för föreningen, skall väl okunnande inte få stå ivägen. Vad är sista instans för mig om de nekar? jag förmodar att styrelsen inte är sista instans.
Men det är detta jag försökt att, i inte så direkta ordalag, säga hela tiden. I en brf styr ofta okunnigheten.

Sista instans är i verkligheten styrelsen. Sedan kan man säga att det finns fler instanser som t.ex. stämman, hyresnämnden eller domstol. Men det är i nästan alla lägen bara teoretiska instanser, inget annat.

Du kan ha hur rätt du vill, men vad spelar det för roll om styrelsen inte tycker som du?

OBS! I det högst odemokratiska system som kallas bostadsrättsförening så saknas möjlighet att överklaga beslut. Styrelsebeslut kan inte överklagas varken till styrelse eller någon annanstans. Och det är styrelsen som sitter på alla resurser för att få sin vilja igenom, medan varje medlem själv får stå för sina (och ibland även motpartens) kostnader. Bara detta i sig gör det i det närmaste omöjligt att ha en annan åsikt än styrelsen där ledamöterna aldrig riskerar något.

Som jag sedan påpekat kan styrelsen väga in sakliga skäl som ökat underhåll, ökade kostnader för underhåll och ökade värmekostnader.

Och faktum kvarstår att medlem inte styr över föreningens gemensamma egendom.

Som perarner skriver så är denna fråga som du tar upp inte ens en styrelsefråga. Om den överhuvudtaget kan avgöras så är det, enligt min mening, stämman som får ta beslutet eftersom det rör en förändring av föreningens gemensamma egendom där det inte finns några tydliga riktlinjer för att förändringen inte skulle vara av väsentlig art.

Och ännu en gång.
Det du säger att bostadsrättshavaren skulle ha rätt att göra förändringar som inte får sociala, tekniska eller ekonomiska konsekvenser för föreningen är något du fått från okänt ställe utan koppling till regelverken. Personliga åsikter väger tyvärr inte särskilt tungt här och därmed är det de gällande reglverksformuleringarna som styr.

Admin
2011-11-09, 11:18
Jag har kollat lite på annat håll, och styrelsen kan inte neka medlem en förändring om det ger inte föreningen någon skada, som jag fattar det.
Jag vill understryka att inte ens om det hade stått i klartext i lagtexten att styrelsen i en brf inte kan neka en bostadsrättshavare att göra förändringar i lägenheten om förändringen inte medför någon skada eller om förändringen inte medför sociala, ekonomiska och tekniska konsekvenser för föreningen så hade det inte gjort någon skillnad i ditt fall. Om styrelsen vill kan styrelsen komma fram till att ditt önskemål om fler fönster leder just till ekonomiska (& tekniska, vad nu det innebär) konsekvenser. Styrelsen behöver inte ens ge något argument för detta. Och vem ska du sedan överklaga detta styrelsebeslut till?

Det står i bostadsrättslagen kapitel 7, andra stycket om vilka rättigheter o skyldigheter jag har.
Jag vet inte vad du menar med "andra stycket", men i 7 kap., bostadsrättslagen, står det tyvärr inget som hjälper dig i denna situation.

Finns det underhållskostnader kring detta skall jag ju självklart betala det via höjd hyra.
Det fungerar inte så i en brf, vilket också Gusten förklarat.
Och hur skulle du kunna betala via höjd avgift? Årsavgiften baseras på din andel.

Det finns ju åtskilliga föreningar som satt inglasade balkonger, med påtagligt ökat underhåll, men som kompenseras via höjda hyror.
I de fall där föreningen (ej de enskilda medlemmarna) låtit glasa in balkongerna så kan detta finansieras av en generell höjning av avgiften för alla bostadsrättshavare. Det går inte att jämföra med ditt fall.

Det bör tilläggas att det sitter en äldre styrelse som spjärnar emot vid minsta förändring.
Redan där känns det som att du förlorat slaget. Hade jag kunnat hitta något sätt att argumentera för din sak så hade jag hjälpt dig med detta, men tyvärr kan jag inte finna några hållbara argument.

Gusten
2011-11-09, 12:15
Som Maris säger så krävs det nog även bygglov för takkupor.
Årsavgiften går ju i och för sig att ändra genom en stadgeändring
där lägenheten med takkupor betalar t ex enligt andelstalet + 200 kr/mån.
Men är styrelsen emot blir det nog svårt. Kanske kan man få en stämma att besluta emot styrelsen ?

pjärlumjär
2011-11-09, 12:33
Tack för tydligheten admin!
Jag förstår dina synpunkter, men tänker inte,ännu, sluta gräva. Styrelsen får inte neka enligt : kapitel, 7, paragraf 7, andra stycket, (ursäkta felaktig paragrafangivelse) , (har inte läst den själv). Men enligt dig kan de göra det ändå, paradoxalt va:).
Förändringen får ingen negativ effekt på föreningen. Har konsulterat folk om detta, ingenjörer, stadskontoret och energikonsulter.
Detta är frågor som svävar för mig, underhållsfrågan, ekonomin, byggteknik detta borde inte sätta hinder.
Mitt "halmstrå" är ovanbeskrivna paragraf. Jag försöker utröna huruvida makten faktiskt är så fixerad som du beskriver, självklart hoppas jag att lagen inte stödjer egenmäktighet.
Vissa föreningar som jag skrev får inglasade balkonger, men medlemmar som är utan balkonger och inglasningskostnad, får de ändå betala för andra medlemmars balkonginglasningar?
Och andelstalet, vet knappt vad det är, förstår att hyran är kopplad till denna. Är det en uppgift huggen i sten? Kan vara bra att veta om jag skall leverera argument till styrelsen.


Nästa steg är att kontakta miljökontoret för att få lägenheten ljusuppmätt, har endast två små norrfönster plus ett större i österläge, dvs att jag hävdar psykosociala skäl.

Fiktivt scenario!
Men om styrelsen säger nej och likadant en ev. stämma, och jag genomför mitt projekt ändå med motiveringen att styrelsen inte får neka medlem förändringar i sin lägenhet som är av "oväsentlig karaktär".
Vad händer då? Blir jag stämd?

Tack för planket!!

Admin
2011-11-09, 13:05
Styrelsen får inte neka enligt : kapitel, 7, paragraf 7, andra stycket
OBS! Lagtexten du refererar till syftar på förändringar i din lägenhet, men i ditt fall är det också förändringar av föreningens gemensamma egendom, samt fasad/tak, vilket gör att din refererade lagtext inte är relevant här;

7 § Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
3. annan väsentlig förändring av lägenheten.
Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Lag (2003:31).


Förändringen får ingen negativ effekt på föreningen. Har konsulterat folk om detta, ingenjörer, stadskontoret och energikonsulter.
Nu är det inte bara frågan om negativ effekt, men styrelsen kan ändå hävda en negativ effekt och då spelar det ingen roll vad de säger som du rådfrågat.

Detta är frågor som svävar för mig, underhållsfrågan, ekonomin, byggteknik detta borde inte sätta hinder.
Kanske inte i en flexibel miljö, men en bostadsrättsförening är ofta så långt från detta som det är möjligt.

Mitt "halmstrå" är ovanbeskrivna paragraf.
Och detta halmstrå är tyvärr inte ens ett halmstrå, enligt vad jag förklarat. Om du överhuvudtaget har något halmstrå så är det föreningsstämman, men det är extremt sällsynt (om det ens någonsin hänt i svensk historia) att man får något stöd från stämman i personliga önskemål som ditt här.

Jag försöker utröna huruvida makten faktiskt är så fixerad som du beskriver
Jag kan garantera dig att makten i en brf är centraliserad till styrelsen, men givetvis finns det brf:ar med duktiga, kompetenta, engagerade och flexibla styrelser/styrelseledamöter som lyssnar på medlemmarna och som inte bara utnyttjar bristerna i regelverken mot medlemmarna.

självklart hoppas jag att lagen inte stödjer egenmäktighet.
Det kan jag också garantera dig att lagen gör. Medlemmen har till sitt stöd likhetsprincipen och generalklausulen, men det tycks inte finnas någon domstol i detta land som förstår dessa, och därför fyller de tyvärr ingen funktion.

Vissa föreningar som jag skrev får inglasade balkonger, men medlemmar som är utan balkonger och inglasningskostnad, får de ändå betala för andra medlemmars balkonginglasningar?
Det är en lång, lång historia, men denna fråga går att lösa och ibland löser föreningen detta problem i strid med lagen. Så länge ingen opponerar sig kan man hej vilt bryta mot alla lagar i en brf.

Är det en uppgift huggen i sten? Kan vara bra att veta om jag skall leverera argument till styrelsen.
Jag har svårt att se något som skulle vara svårare än detta att få igenom i en brf. Jag hoppas att du lyckas eftersom du då skulle skapa historia i Sverige, men hur det skulle gå till vet jag inte.

Nästa steg är att kontakta miljökontoret för att få lägenheten ljusuppmätt, har endast två små norrfönster plus ett större i österläge, dvs att jag hävdar psykosociala skäl.
Men här kanske du ändå har ett litet, litet halmstrå att greppa efter!

Men om styrelsen säger nej och likadant en ev. stämma, och jag genomför mitt projekt ändå med motiveringen att styrelsen inte får neka medlem förändringar i sin lägenhet som är av "oväsentlig karaktär".
Vad händer då? Blir jag stämd?
Ingen kan svara på hur styrelsen i din brf (och övriga medlemmar) kommer att agera, men jag skulle sätta en rätt stor peng på att styrelsen skulle dra dig inför rätta och konsekvensen skulle bli att det kostar dig en stor summa pengar tillsammans med att du mot vite blir skyldig att återställa förändringarna på egen bekostnad.

Maris
2011-11-09, 14:37
Som Maris säger så krävs det nog även bygglov för takkupor.


Om det krävs bygglov krävs även styrelsens godkännande för att få ett bygglov. Kontakta stadsbyggnadskontoret och fråga.

pjärlumjär
2011-11-09, 20:13
Jo, som jag fattar det, bygglov gäller vid fasadförändring, om ni menar stadskontorets bygglov. Frågans fokus ligger inte där ännu, och jag utgår ifrån att stadskontoret inte sätter ngra käppar....

Men jag har så här långt svårt att acceptera (kanske endast en tidsfråga dock:)att godtycke kan avgöra vem som får investera i sitt boende och att rationalitet inte går före emotionalitet/smaksak. Admin har deklarerat denna ickedemokratiska återvändsgränd övetygande. Men det känns som om styrelsen inte borde inte ha det mandatet o knappast stämman i frågor som denna, utan ekonomer och tekniker. Möjligtvis en demokratifilosofisk fråga.

Självklart blir det en prestigefylld tid när jag vet att styrelsen inte har fullföljt andra lagstadgade åtagande, om de nekar underskrift. :16:

mvh

perarner
2011-11-09, 23:20
Om det krävs bygglov krävs även styrelsens godkännande för att få ett bygglov. Kontakta stadsbyggnadskontoret och fråga.

Det verkar inte finnas någon automatisk koppling mellan bygglov och krav på godkännande från styrelsen, i alla fall inte i Malmö. Man kan få bygglov på något även om det strider mot föreningens normer eller stadgar så man får se upp lite där också skulle jag tro. Kanske någon har andra erfarenheter ?

Gusten
2011-11-09, 23:53
Hos oss var det en medlem som själv ansökte och erhöll bygglov för att bygga ut sin balkong ca en halvmeter.
Styrelsen majoritet var dock emot utbyggnaden och den blev sedan aldrig av.
Men bygglovet kunde tydligen medlemmen söka på egen hand.

pjärlumjär
2011-11-11, 11:01
Socialrealism! absolut!
men det intressanta tycker jag är om "demokratins enkelriktade återvändsgränd" blockerar medlemmens balkongutbyggnad.
Stadskontoret har synpunkter på estetiska förändringar och historiska arkitektoniska värden, vilket kan leda till ett nekat tillstånd.
Tex, är det svårt att få igenom takfönster kring St.knut i Malmö, enligt en bygglovshandläggare. Dessa kulturella/historiska värden är att ta hänsyn till, som beaktas av olika myndighetnivåer; kommun och riksantikvarienivå (länstyrelse?)
I detta fallet, om där finns flera balkonger och en kommer sticka ut, förvånar det mig om det godkänns kommunalt. Vet inte hur det ser ut i frågan.
Bygglov i Malmö!
I Malmö behöver stadskontoret styrelsens underskrift för att godkänna bygglov, enligt handläggare.

Känns obehagligt att medge.
Om rationella skäl får vika för emotionella tex "vi gillar inte medlemmen, och därav inte förslaget". Än värre är om styrelsen ser det som en oönskad arbetsbörda, typ "vi har inte tid", "vi vill inte". Då är det lågintensivt maktmissbruk, sanktionerad av lagen, enligt Admin.

Och de som står vid sidan och betraktar en styrelses beslut utan kritiskt tänkande är en stor del av maktmissbruket, flegmatism och moralisk inkontinens.:23::23:

pjärlumjär
2011-11-17, 13:42
Hej :5:!
Informationsvis! Tolkningsdjungel!
Enligt miljöbalken skall fastighetsägaren enligt försiktighetsprincipen motverka skada/olägenhet och dålig miljö. Det innebär att om viss risk föreligger skall fastighetsägaren åtgårda och föregå patogena miljöer, som har inverkan på människors hälsa.
Detta inkluderar lägenhetsljussättning. Miljökontoret har drivit frågan flera gångar mot bostäder i källarlokaler. Men där finns inga givna parametrar referenser att utgå ifrån. Varje situation bedöms i sig.

Frågan är ställd till M:K, om man beaktar personliga skäl? Sjukdom och handikapp förstår jag är sådana skäl, som kan motivera teknisk förändring.

Skall bli intressant att höra M.K fortsatta svar om ljuset.