handdator

Visa fullständig version : Bokföring av balkonger och ev. avskrivningskostnader för BRF


alex.g72
2011-10-26, 17:17
Vi byggde balkonger 2003-2004 i vår förening. Dessa balkonger bokfördes inte som byggnation och därför har man inte gjort några avskrivingar på dessa. Nu har 2 medlemmar byggt nya balkonger och då vill vår revisionsbyrå att vi ska bokföra de nya balkongerna på sättet nedan, och bokföra om de andra balkongerna från 2003-2004 och börja skriva av dem. Detta kommer att innebära en ökad avskrivningskostand på ca 50 000 kr årligen som kommer att påverka alla medlemmar negativt. Även de som inte har balkonger och det kan väl inte vara rätt?

Hur har ni bokfört balkongsbyggnationerna? Måste balkonger verkligen avskrivas? Vad är det det rätta sättet?

Förfarandet vid balkongbyggen bör gå till så här
Beslut ska tas på stämma eftersom det är ett stort ingrepp i fastigheten som påverkar alla medlemmar, genom att andelstalen förändras om inte alla bygger balkonger.

För att kunna boka medlemmarnas inbetalningar på kontot för inbetalda insatser så måste andelstalen räknas om (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) och nya avtal skrivas. Tillsammans med detta underlag kan sedan en bokning mot insatser göras.

Om styrelsen väljer att inte räkna om andelstalen, vilken är fel gentemot de medlemmar som inte byggt balkonger, så ska insättningen bokas mot kontot för kapitaltillskott.

För att medlemmen ska kunna tillgodoräkna sig denna betalning vid en eventuell försäljning av lägenheten så är det viktigt att ni skriver ett ”kvitto”. På detta måste de framgå vad betalningen avser (dvs balkonger), vem som har betalat (medlemmen), till vem (föreningen), och hur mycket medlemmen har betalat.

Anledningen till att man inte bara kan kvitta kostnaden för balkongerna mot medlemmarnas inbetalningar (dvs, bokföra detta som ni önskar) är för att balkonger tillför föreningen ett värde. Detta värde ska synas i balansräkningen. Detta måste sedan skrivas av eftersom inga tillgångar kan stå och finnas kvar i all evig tid.

Bokningarna har tyvärr gjorts på fel sätt tidigare, men detta är enkelt att rätta till eftersom det bara är bokat på era balanskonton. Detta kan vi ordna när som helst, bara vi är överens.

Om ni i styrelsen fortfarande vill att vi göra denna typ av kontering där vi kvittar kostnaden för balkongerna mot medlemmarnas inbetalningar så kommer vi att skicka ut en blankett till er. På denna framgår att ni vill göra en bokning som strider mot SBC:s rekommendationer och mot God Redovisningssed i Sverige. När detta är underskrivet och återsänt till oss så kommer vi att göra bokningen efter era önskemål.

Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

Harald
2011-10-26, 20:39
Detta kommer att innebära en ökad avskrivningskostand på ca 50 000 kr årligen som kommer att påverka alla medlemmar negativt. Även de som inte har balkonger och det kan väl inte vara rätt?
Avskrivning är inte negativt för föreningen, tvärtom, det är positivt. Eftersom det håller avgiftsnivåerna uppe, och ackumulerar kontant kapital årligen. Pengar som ni t ex kan använda till amorteringar = lägre räntekostnader = på sikt lägre avgifter.

För att kunna boka medlemmarnas inbetalningar på kontot för inbetalda insatser så måste andelstalen räknas om
Detta stämmer inte. Ni KAN göra om andelstalen om ni vill, och om ni får igenom beslutet i stämma, men det behövs inte för att hantera föreningens ökade underhållskostnad. Enklare och rättvisare är att lägga till en "balkongavgift" till de som byggt balkong.

En balkongavgift kan räknas ut t ex så här:

Kostnad för att underhålla balkongen: 6 000 kr på 60 år (Målningsbehandlingar).

Kostnad för att totalrenovera balkongen (eg bygga en ny när den gamla tjänat ut): 40 000 kr om 60 år.

Kostnad för att underhålla altandörr: 12 000 kr på 60 år.

Kostnad för att byta ut altandörren efter 60 år: 15 000 kr.

Totalt på 60 år: 73 000 kr, eller 1 216 kr/år eller ca 100 kr/månad.

Resultat: Balkongavgift: 100 kr.

Givetvis höjer ni procentuellt balkongavgifterna lika mycket som ni gör övriga avgiftshöjningar i föreningen, för att kompensera inflationen.

Ovanstående är en gångbar modell, andra sätt är möjliga.

I övrigt så stämmer de uppgifter du fått i princip.

Föregicks inte byggnationen av ett stämmobeslut år 2003, där dessa frågor togs upp?

Gusten
2011-10-26, 21:25
Även en extra balkongavgift för de som fått ny balkong kräver givetvis stämmobeslut.
Två stämmor med 75 % majoritet på 2:a stämman, eftersom balkongavgiften måste in i stadgarna för att bli giltig.

En vanlig metod när endast vissa medlemmar får balkong verkar annars vara att de som får ny balkong betalar hela balkongen själv från början.

kluringen
2011-10-27, 08:55
Måste balkonger verkligen avskrivas? Vad är det det rätta sättet?

Ja, om utgiften har bokförts som en investering. Ni har alltid frihet att själva bestämma om utgiften för en renovering/tillbyggnad ska kostnadsföras direkt eller om den ska bokas som investering.


För att kunna boka medlemmarnas inbetalningar på kontot för inbetalda insatser så måste andelstalen räknas om och nya avtal skrivas. Tillsammans med detta underlag kan sedan en bokning mot insatser göras.

Om avsikten är att kostnadsföra balkongutgiften ska medlemmarnas inbetalningar bokas mot fritt eget kapital för att täcka förlusten som uppstår när balkongutgiften kostnadsförs.



Om ni i styrelsen fortfarande vill att vi göra denna typ av kontering där vi kvittar kostnaden för balkongerna mot medlemmarnas inbetalningar så kommer vi att skicka ut en blankett till er. På denna framgår att ni vill göra en bokning som strider mot SBC:s rekommendationer och mot God Redovisningssed i Sverige. När detta är underskrivet och återsänt till oss så kommer vi att göra bokningen efter era önskemål.

Vad har ni för redovisningsbyrå som verkar ha fått reglerna om bakfoten? Ni behöver absolut inte följa SBC:s rekommendationer, det är inte SBC som avgör vad som är god redovisningssed. Det är årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens anvisningar som måste följas. Stå fast vid vad ni har bestämt och bemöt redovisningsbyråns blankett med fakta. Eller byt byrå till en som vet vad de håller på med.

Så här har vi löst balkongfrågan (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13304) i vår förening.

Avtalet har upprättats med hjälp av en jurist och bokföringsupplägget har godkänts av en auktoriserad revisor. Efter genomförda stadgeändringar och slutbesiktning av balkongerna har avtalet inte längre någon betydelse, så man slipper bekymmer med att föra över avtalet på ny medlem vid överlåtelse. Även redovisningsbyråns egna experter har bifallit vårt upplägg. Vi tar ut "balkongavgift" med 200 kr/månad.

En poäng till med vår modell, balkongbyggarna drabbas inte av extrakostnad för avgiftshöjningar (t ex politiska beslut) som inte har med balkongerna att göra, som de skulle ha gjort genom ändrade andelstal.

Medlemmar som inte byggt balkong ska absolut inte drabbas av kostnader i någon form på grund av andras balkongbygge.