handdator

Visa fullständig version : Ekonomi i brf - Varför så stora likvida medel?


Astridgbg
2011-10-14, 09:38
I vår Brf så har vi likvida medel på 1.9 miljoner. Underhållsfond 1/2 miljon. Vi består av 45 lägenheter. 1 jan 2011 så höjdes avgiften med 2 %.
Jag kan inte se varför vi har så stora likvida medel. Varför behov av höjning av avgiften? Vi fick inte en krona till en gårdsfest då styrelsen helt enkelt sa nej utan kommentar till att bidra med en enda krona. En fest ordnades av några medlemma som själva bidrog med en del till festen - i övrigt knytkalas. Stortrivs för övrigt förutom en del frågetecken.
Astridgbg

totiki
2011-10-14, 10:09
Skulle inte tro att ni behöver så mycket kontanter. Men det är omöjligt att ge något svar utan en årsredovisning. För lite info om föreningen.

Harald
2011-10-14, 11:37
Föreningens ekonomiska ställning har ingenting att göra med hur mycket kontanta medel det finns. Det enda det visar är att styrelsen förvaltar kapitalet dåligt (istället för att amortera eller fondera).

Att höja 2 % är troligen ungefär den minsta höjning man kan göra för att förvalta rättvist över tid. Eftersom driftskostnaderna (el, sophämtning, värme, VA mm) höjs 1-8 % om året, så bör 2 % höjning av avgiften betyda liknande resultat som året innan. Alltså rättvist mot medlemmarna dessa två år.

I övrigt, alldeles för lite information.

Robarb
2011-10-14, 12:33
Denna fråga uppkommer med jämna mellanrum.

En bostadsrättsförening är att betrakta som ett företag och då gäller grundläggande regler för hur förvaltningen av de ekonomiska förhållandena i mindre och medelstora företag.

För att inte "kassan" skall innehålla för mycket pengar, så bör en likviditetsbudget (cash flow) upprättas för att kontinuerligt se till att pengarna räcker för att lösa kortfristiga leverantörsskulder. Ligger det för mycket pengar i kassan är de bara till belastning då de inte "arbetar" i form av investeringar eller amorteringar. Pengar skall arbeta.

När det gäller soliditet så bör det egna kapitalet uppgå till mer än 50 % av det totala kapitalet för att undvika att tvingas låna pengar till större underhåll eller investeringar. För låg soliditet innebär en ökad risk vid varierande konjungturer då entreprenader kan bli dyra eller att räntebanan höjs påtagligt.

Har tidigare nämnt att föreningar inom HSB och Riksbyggen generellt har en påtagligt låg soliditet för att de därigenom kan knytas hårdare till riksförbunden.

Gusten
2011-10-14, 12:48
1.9 Mkr låter som onödigt mycket likvida medel om det inte är några större
planerade utgifter den närmaste tiden. Sedan schablonintäkten togs
bort 2007 har ju intresset för att amortera av föreningens lån ökat.
Föreningen har ju ingen avdragsrätt för låneräntor.

totiki
2011-10-14, 14:47
Å andra sida... En brasklapp.

Det vi ger uttryck för när vi säger att "pengarna skall arbeta" är ur ett nationalekonomiskt, global ekonomiskt och ett ur fri handel tänkt perspektiv, i goda tider. Det kanske inte ser riktigt likadant ut i dåliga tider för en liten lokal förening.

Ifall tiderna blir sämre kanske inte bankerna är så villiga att låna ut överhuvudtaget eller så vill de ha en högre ränta. Då kan det vara bra att ligga inne med ordentligt med pengar i kassan för att kunna göra en upphandling till lägsta pris hos de hantverkare som alla slåss om jobben under depressionen. Så det kan ju vara en smart styrelse med framförhållning för ev. dåliga tider i ankommande också.

Harald
2011-10-19, 22:06
Ifall tiderna blir sämre kanske inte bankerna är så villiga att låna ut överhuvudtaget eller så vill de ha en högre ränta. Då kan det vara bra att ligga inne med ordentligt med pengar i kassan för att kunna göra en upphandling till lägsta pris hos de hantverkare som alla slåss om jobben under depressionen. Så det kan ju vara en smart styrelse med framförhållning för ev. dåliga tider i ankommande också.Snick snack.

Pantbreven finns ju kvar. Dessutom, om man går över ett årsskifte innan man behöver låna tillbaka pengarna, så kan medlemmarna tillgodoräkna sig kapitaltillskottet för amorteringen.

Kontot ska ha MAX 3 månader löpande utgifter täckta. Detta om man har extern förvaltning, eftersom ledtiderna för att flytta kapital/ta upp lån et c kan vara långa då.

I egen förvaltning räcker det om man klarar 1 månad.


Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

Robarb
2011-10-19, 23:12
Är helt överens med Harald, det gäller att upprätta en likviditesanalys eller som det heter, en Cash flow för att anpassa likividiteten till det behov för att klara de korta skulderna. Det innebär att om man har en upphandling eller att de löpande driftkostnaderna förfaller inom en månad så skall kassan klara av att täcka dessa kostnader.

Detta är ett axiom inom samtliga företagsformer vare sig det gäller bostadsrättsföreningar eller säljande företag. Dock finns det ett annat nyckeltal inom en säljande organsiation och det kallas balanslikviditet. Detta begrepp innehåller även kundfordringar. Nyckeltalet för balanslikviditeten är ca 200 % av korta skulder. Kundfordringar förfaller som regel inom ca 20-30 dagar.

Att hålla mer likvider i kassan eller på ett räntefritt bankkonto är rent slöseri med de begränsade resurser som en bostadsrättsförening ofta har acces till. Ett räntebärande konto, som medför att det täcker inflationen, kräver som regel en viss uppsägningstid för att få tillgång till, vilket gör att det inte kan ianspråktas för att lösa korta skulder.

Men det krävs att föreningens styrelse har erforderlig kunskap att förstå de mest grundläggande ekonomiska förhållandena. För vår del saknas denna förståelse hos vår styrelse. De slösar bort våra pengar i en allt stridare ström. ( Vet att det finns styrelseledamöter som läser i detta forum)

totiki
2011-10-20, 10:50
Pantbreven finns ju kvar.
Aha! Pantbreven är en försäkring om obegränsad kredit till låg ränta. Det hade jag inte en aning om.

Jobbar du som låneförsäljare på Nordea Harald? Pengarna ska arbeta. Det är bättre att betala hög ränta på arbetande pengar än att spara ett år och slippa räntan?

Kan inte se att det ska vara BRFernas uppgift att spendera bankerna ur krisen.

Säkert välvilliga råd. Men för vem?

DI idag: "En annan stötesten är i vilken omfattning privata långivare ska tvingas gå med på nedskrivningar av sina lån till Grekland. ECB är fortsatt emot, men det enligt EU-källor till Reuters finns en ökad acceptans bland euroländer att nedskrivningar på upp till 50 procent blir tvingande.

Det skulle sätta hård press på bankerna, som kommer att behöva tillföras extra kapital. Ett intensivt lobbyarbete bedrivs därför från bankerna, som i princip hotar med att stärka sina kapitalrelationer genom att dra ned på utlåningen i stället för att be ägarna om nytt kapital i dagens pressade läge."

Det i fet stil är det vi har att se fram emot, förmodligen. Risken är att det inte går över på ett större antal år. Så när det är brist på pengar får man antingen inte låna alls eller till en mycket hög kostnad. Pantbreven spelar då ingen roll, de är bara säkerhet för dina tidigare lån.

Harald
2011-10-20, 19:46
Aha! Pantbreven är en försäkring om obegränsad kredit till låg ränta. Det hade jag inte en aning om.

Jobbar du som låneförsäljare på Nordea Harald? Pengarna ska arbeta. Det är bättre att betala hög ränta på arbetande pengar än att spara ett år och slippa räntan?

Kan inte se att det ska vara BRFernas uppgift att spendera bankerna ur krisen.

Säkert välvilliga råd. Men för vem?

Hm, alltså, mina råd är absolut inte bankens råd. Bankerna har ingenting emot att lånen ligger orörda år efter år, så länge ränteinbetalningarna sköts.

Pantbrev = uttaget bevis på "låneutrymme", panträtt, i egendomen. Det innebär att om man har pantbrev på tre miljoner, men bara två miljoner i lån, så är det en mycket enkel procedur att åter låna upp den sista miljonen.

Det är sällsynt med pantbrev som ligger nära eller över värdet på tillgången. Normalt är det svårt att ta ut pantbrev över ca 70 % av värdet på fastigheten (Nu pratar vi stora hus, Brf: er). Därmed finns dären inbyggd försäkring till långivaren, att säkerheten är god, även om fastighetsmarknaden har lågkonjunktur.

Om nu dessa trådens 1,9 miljoner varit i min förening, och jag behövde de igen om 2 år, så skulle jag inte tveka att amortera bort hela summan nu. Sen skulle jag jobba för att överskottet i verksamheten skulle ge lite överskott fram tills den dagen jag behövde pengarna, och så efter två år skulle jag låna upp det som fattades. Som exempel gör vi följande uppställning:

Tillgängligt kapital: 1,9 miljoner

Lån: Ovesäntligt, men mer än 1,9 miljoner.

Dag 1: Amorterar 1,7 miljoner, låter 200 000 var kvar till löpande drift.
Höjer dessutom avgifterna 3 %.

Efter två år har detta gett:

136 000 kr i minskade ränteintäkter
150 000 kr i ökade intäkter (baserat på en oms av 2,5 milj).

Och medlemmarna får tillbaka 374 000 kr från staten i kapitaltillskott.

Totalt alltså 660 000 kr i värde för föreningens medlemmar.

Din metod:

Sätter in 1,7 miljoner på bra räntekonto = 2,5 %, låter 200 000 kr vara kvar på transaktionskontot. Höjer avgiften lika (rättvist ska det ju va!)

Efter två år:

85 000 kr i ränta tillgodohavandet.
-136 000 kr i ränta på lånet
150 000 kr i ökade intäkter

Inga kapitaltillskott till medlemmarna.

Totalt värde för medlemmarna: 99 000 kr

I verkligheten kommer dessvärre föreningen i exempel 2 antagligen inte heller höja avgiften på 3 %, eftersom de tänker : "Vi har ju råd, vi har 1,7 milj på kontot".

Så, vem gynnas?

totiki
2011-10-20, 20:47
Du har missuppfattat det där med kapitaltillskott. Det är inget man får tillbaka från Staten. Det är en summa man slipper reavinstskatta för vid en försäljning.

Harald
2011-10-20, 22:23
Försök inte slå mig på fingrarna med kapitaltillskottet. Jag vet att det är skatt man slipper betala. I vars och ens plånbok lika värdefullt som ROT-avdraget med andra ord.

totiki
2011-10-21, 07:40
Kapitaltillskottet är ju pengar man redan betalat in, sparat. Jag amorterar hellre på mina personliga lån. Årsavgiftshöjningen som amorteringen innebär är fortfarande mina egna pengar men under annans kontroll.

totiki
2011-10-21, 10:17
Försök inte slå mig på fingrarna med kapitaltillskottet. Jag vet att det är skatt man slipper betala. I vars och ens plånbok lika värdefullt som ROT-avdraget med andra ord.
Inte vars och ens, bara för den som äger sin bostad. Hyresnissarnas skattemedel subventionerar den som nyttjar ROT.

Och BRF styrelse som utbildning för egenföretagare och bolagsstyrelseuppdrag låter som valpropaganda. Dom flesta av oss behöver ett ställe att bo på. Anledningen till att man ingår i styrelsen är för att kunna påverka så att det gynnar den egna ekonomin utan att fastigheten förfaller.

Man slipper heller inte betala någon skatt. Skatten betalade man när man förtjänade pengarna, precis på samma sätt som på de pengar man ägde och kunde lägga in vid köpet av BR. Man slipper betala skatt två gånger. Så säg då inte att man får något tillbaka från Staten. Den eventuella vinst man kan göra på att amortera, skänker man föreningen istället för att dra nytta av den i sin privatekonomi, genom att amortera föreningens lån istället för sitt eget.

Harald
2011-10-21, 10:49
Din kortsiktighet avslöjar natingen att du är ung, eller att du inte förstår vad det innebär att förvalta en fastighet, och få högsta möjliga avkastning, sett över tid.

På kort sikt 1-4 år har du rätt. Men styrelsen, eller vilken annan fastighetsägare som helst, ska se längre än så.

Amorterade pengar kommer tillbaka i sin helhet på 20 år (om räntan är 5 % i genomsnitt. Ökar räntan kortas denna tid).

Då skulle min strategi göra medlemmarna år 21 - till vinnare. Men det stoppar inte där.

Minskade ränteutgifter gynnar medlemmarna från år 2- all framtid.

Och kapitaltillskottet ackumeleras till dagens medlemmar direkt, och faller ut vid försäljning.

Dessutom, ränta på ränta effekten "baklänges", gör att amorteringen till slut blir självförsörjande.

Är det du som jobbar på bank? För det är den enda part som gynnas med ditt tänk.

Hur du tänker kring ditt privata bolån och din privata ekonomi har ingenting med styrelseuppraget i föreningen att göra. Blanda inte ihop dessa saker. Uppdraget som styrelsen har framgår ofta i stadgar, § 1. "Gynna föreningens medlemmar genom att upplåta bostad..." För att gynna medlemmarna, så måste bolaget stärkas långsiktigt, vilket är väsensskillnad på att gynna de som råkar bo där just nu, idag. För hade det varit modellen, så hade ju alla företag, föreningar eller bolag, direkt kunnat tömma alla bankkonton och betala ut rubbet till alla delägare/anställda.

Men då hade dessa bolag kursat. Vilket Brf föreningarna till slut gör också med din kortsiktiga strategi. Då kan man bara hoppas på att man hunnit lämna det sjunkande skeppet i tid.

totiki
2011-10-21, 11:18
Skillnaden är väl att BRFn hela tiden måste ta nya lån med din strategi. Medans jag personligen kan välja om jag vill använda din strategi för mitt bruk istället och avstå från fler lån.
Det är också vanligt att byta bostad vart 5-7 år enligt statistiken. Så de som bor i BRFn ska betala för den tid de bor där. Moderat "socialism" kan man bruka inom partiet eller för personligt bruk, men jag betackar mig för att bli påtvingad den.

Jag ingår inte bara i styrelsen, jag bor även i BRFn. Och min ålder har väl inget med detta att göra, men så mycket kan jag säga att jag är tillräckligt gammal för att inte längre idka strategier som sträcker sig 21 år framåt, för då är jag avliden.

totiki
2011-10-23, 10:59
Harald.
Man kan också säga att räkneexemplen är vad man gör dom till. Man kan idka strikt betalningsansvar till BRFn på samma sätt som till banken. Se här.

Vi har 100.000 i kassan. Värmepumpen går sönder. Vi köper en ny. Amorterar 10.000 om året och 10.000 i avskrivning, lägger på 5.000 i fiktiv ränta. 25.000 om året. På 4 år är vårt balanserade resultat åter 0. Ytterliggare 4 år är avskrivningen gjord. Vi fortsätter 2 år till och har ytterliggare 50.000 i kassan.

Ni lånar 100.000 till pumpen, amorterar på 20 år. 5.000 om året samt avskrivning 10.000 + ränta ca. 50.000 på 20 år (alltså 2.500 om året) totalt 17.500.

I vår BRF har 1a & 2a generationen boende betalt sin del av amortering och avskrivning.

I er BRF betalar 3e generationen boende fortfarande på skulden som de aldrig fått något för.

I vår BRF är halva avskrivningen på nästa pump redan gjord eller så köpte vi premieobligationer för pengarna som ger en avkastning med 5% under de nästkommande 10 åren då er BRF fortfarande betalar av på skulden.

Med vårt kortsiktiga tänkande betalar de boende för sitt boende medans de bor där. Med ert långsiktiga tänkande skjuter ni skulderna framåt till personer som aldrig fått ta del av lånet, mer än baksidan av det, återbetalningen.

Harald
2011-10-24, 09:25
Detta blir ju en lång diskussion, med begränsat värde...

Alltså vi lånar INTE till utgifter längre. Det är 9 år sedan vi tog något lån som ökade vår skuldsättning. Vår strategi bygger på att vi inte ska behöva låna mer. Ever.

Men för att komma dit, så krävs det att man några år betalar "för mycket". Beroende på varje förenings unika förutsättningar, så kan detta falla ut väldigt olika.

Men gemensamt är, att man i och med sänkta räntekostnader, hela tiden får utrymme för ökade driftskostnader (som tenderar att öka ca 2 % varje år), utan att förändra avgiften.

Systemet är lönsamt väldigt snabbt, och till slut så föder det sig självt. Utan att ytterligare gå in på detaljer, så kommer här filosofin:

En bostadsrättsförening ska inte ha någon extern ägare som gynnas av verksamheten. Alla pengar ska gå in i bolaget, och på så vis gynna dess medlemmar.

Vissa externa LEVERANTÖRER är ju svårt att vara utan (Sophämtning, el, värme etc), eftersom dessa är en förutsättning för verksamheten. Även om man i viss mån kan säga att dessa "gynnas", får avkastning på medlemmarnas kapital.

Men banken är ingen sådan leverantör, som är nödvändig för verksamheten.

En förening som har funnits i 20, 30, 40, ja 50 år, och som har kapitalkostnader på 30-40-50 % av omsättningen, där kan vi snacka om en extern "ägare" som verkligen gynnas av verksamhetens dåliga förvaltning.

Minska denna aktörs ägande, och föreningen kommer att kunna uppfylla intentioner och krav i stadga och lag, nämnligen att enbart gynna sina ägare (medlemmar).

Dit är vi på väg, och visst kan de flesta föreningar göra det samma. Det gäller bara att bestämma sig.

Ex vår förening)

År 2004: Räntekostnader: 600 000 kr, Amortering: 300 000 kr = Utgift pga lån= 900 000 kr.

År 2010: Räntekostnader: 200 000 kr, amortering: 900 000 kr = Utgift pga lån: 1 100 000 kr.

År 2011: Räntekostnader: 200 000 kr, amortering: 500 000 kr. = Utgift pga lån = 700 000 kr.

O s v.

Enskilda år, pga ränteläge och konjunktur, så blir amorteringen lite olika. Men målet kvarstår, att blir skuldfria, vilket givetvis gynnar alla medlemmar, de som bor och de som kommer att bo i föreningen.

Det kräver en "hög" avgift några år. Visst. Därför är tidpunkten för att inleda strategin viktig. En bra tidpunkt är när räntorna går ner. Då blir den totala boendekostnaden inte speciellt förändrad för medlemmarna som redan bor.

Gusten
2011-10-24, 10:13
En metod som också används är ju s.k extra insats för att föreningen ska kunna amortera av sina lån eller betala en stor utgift t ex för stambyte.
Inom HSB förekommer system med s.k frivillig extra insats så att endast de som betalar extra insats får sänkt avgift.
Har för mig att SBC avråder från HSB:s metod med frivilliga extra insatser utan hellre att de som inte
har råd att betala en beslutad extrainsats får låna av föreningen till den extra insatsen.

totiki
2011-10-24, 10:58
Är det inte fantastiskt Harald. Vi har samma strategi. Ingen av oss vill gå till banken. Bara olika sätt att lösa det på. Det finns ofta olika lösningar på de flesta problem. De kan vara olika bra i olika tider. Och man kan bli tvungen att ändra sin strategi efter de olika tiderna. Om man är en klok strateg vill säga och inte hugger fast sin strategi i sten. Man måste vara lite flexibel och rätta mun efter matsäcken.

Före 2008 när pengarna var så billiga att bankerna trugade på folk dem var din strategi helt korrekt. Det var bra faktiskt både att låna och att amortera. Man kunde t o m. ta ett billigt lån för att avsluta ett äldre dyrare lån.
Men efter 2008 har pengarna undan för undan blivit mer av en bristvara, nu är det mest bankerna som märkt det och råden från samhället har varit att människorna skall fortsätta spendera så att vi klarar oss ur krisen. Fast just nu, idag och fram till i februari tidigast, lånar inte heller bankerna längre några pengar till sin verksamhet. Dom är för dyra. Utan bankerna börjar ställa amorteringskrav vid omsättning av utstående lån och höjer räntan oberoende av Riksbanken, för att få in pengar den vägen. Tills vidare.
När pengarna är dyra är det bra att spara och att ha en kassa.
Förändring är dock det enda bestående. Så det kommer att ändra sig igen. Men när?

Som Gusten nämner finns ett annat sätt att lösa samma problem, med extra insats eller kapitaltillskott. Medlemmarna tar på sig föreningens lån och kan nyttja räntebidraget.
Här finns dock en anledning till oro eftersom staten förändrar spelreglerna hela tiden kan man inte vara säker på att räntebidraget kommer att bestå. Och till slut kommer medlemmarna inte att vilja ta på sig hela föreningens skuld. Det är när skulden är större än BRs värde och då får föreningen börja låna igen, i alla fall. Det här är en modell som passar ägarlägenheter bättre än i BRF branschen skulle jag tro. Då blir varje delägare också fastighetsägare på riktigt. Det kommer att bli färre fasadrenoveringar enbart av estetiska skäl i de husen.
För BRFr finns en annan fara med detta förfarande, tror jag. Köpare kommer, åtminstone inledningsvis (10-20 år) ha svårt att anpassa sig till prisskillnaden på en BR där föreningen har lånen eller en där BRI har dem. Det kommer att bli svårt att bedöma värdet av detta eftersom den personliga risken också ökar. Man delar inte bördan längre. Eventuell arbetslöshet även under en kortare period kan totalt sänka en ägare. Och då blir det helt plötsligt banken som blir ägare ... o s v.

Harald, det är inte hugget i sten att er förening och er strategi är den bästa för alla andra i detta landet. Även fast du försöker övertyga alla oss andra om att så är fallet. Det finns fler än ett sätt att lösa problem. Jag är säker på att er förening fungerar alldeles utmärkt med er strategi men är också säker på att det finns fler föreningar som klarar sig bra med sin taktik.

Apropå det, jag är egenföretagare också. Inte suttit i några bolagsstyrelser men väl i Riksförbund, båtklubbar och bostadsrättsföreningar. Jorå, jag har hunnit lära mig några läxor.

Jo, just det. En sak som får mig att fundera över saker och tings natur är när Staten höjer taxeringsvärdena så tätt som skett på senare tid. Det ökar ju på låneutrymmet, så en förening med ett nyckeltal nära 70% får ju plötsligt råd att göra en fasadrenovering och byta till aluminiumfönster.
Är anledningen till höjningen att understödja byggbranschen ytterliggare utöver ROTbidraget eller har vi en kommande fastighetsskatt i faggorna?

Tillägg: Ursäkta, men jag tycker att du är oklok när du säger att diskussionen har begränsat värde. Det kanske den har för dig, men vi är ju fler i forat och för oss andra kan den ju ha värde. Du är välkommen att ha din åsikt, men jag personligen betackar mig för att hela tiden bli prackad på åsikter som om de vore sanningar.

totiki
2011-10-24, 11:26
Jag råkade gå in på Aftonbladet och fick genast svar på frågan om varför taxeringsvärdena höjs. http://www.aftonbladet.se/nyheter/article13828355.ab
Borg belånad över skorstenen.