handdator

Visa fullständig version : Nybyggda BoKlok - Ny förening


Chrissofsweden
2011-09-12, 11:06
Totalt 20 lgh i fyra huskroppar. (6+6+4+4)


Medelåldern är ca 25-30
Det är helt nybyggda hus med stort stöd från Skanska
En suppleant och en ledamot utses av BoKlok Housing AB och dessa två behöver ej vara medlem i föreningen
Del ur §9 "BoKlok skall kunna utöva insyn i föreningens verksamhet genom av BoKlok utsedd rapportör. Rapportören skall taga del av styrelsens förvaltnings och äger rätt att närvara vid föreningsstämmor, styrelsesammanträden och besiktningar. forts. BoKloks insyn skall utövas under sju år från dagen för entreprenadens godkännande vid slutbesiktning av respektive lägenhet i föreningens fastighet."
Färdiga grundstadgar vad avser ex. avgifter, styrelsen, avflyttning m.m. för Bostadsrättsföreningen BoKlok ***** med totalt 44 paragrafer
Det finns tonvis med information, riktlinjer, regler som man kan ta del av från andra BoKlokföreningar som är näst intill identisk med vår
Det finns en ekonomisk plan

Men nu är det en ny förening, unga människor (inkl. mig själv) och nya hus. Med förväntansfulla ögon ser jag ett ypperligt tillfälle att skapa en förening som från början lägger upp en lysande grund för de boende, huskropparna inkl. tomt och grannsämjan.

Jag kommer kämpa hårt för att få oss medlemmar att känna trygghet inför reglerna, och inte en begränsning.

Vad jag är ute efter nu handlar om ett varningens finger. Jag är ute efter vad vi bör se upp med som en ung och ny förening. Vi saknar tyvärr mycket kunskap och erfarenhet. Däremot hungrar vi efter kunskap och att bygga föreningen så att den är hållbar över tid.


Finns det några klassiska nitar en ny och ung förening ofta stöter på?


Hälsningar
Christian

Admin
2011-09-12, 11:19
Ja, det alla brf:ar missar, pga att det är så mycket att tänka på vid en "nystart", är att man inte skaffar sig hållbara stadgar som täcker upp i alla fall en del av de oerhört många svarta hål som finns i lagen.

Trots att stadgarna är grunden för en fungerande bostadsrättsförening så missar i princip 100 % av de nystartade bostadsrättsföreningarna att ta fram bra stadgar från start.

Att inte ha "heltäckande" stadgar (i kombination med trivselföreskrifter) är sedan grunden för i princip 100% av alla de problem som sedan löpande uppstår i föreningen.

Jag vet inte hur era stadgar ser ut men de stadgar med 44 paragrafer som er förening har är säkert bara den standardavskrift (i huvudsak) av några punkter i lagen som alla brf:ar börjar med. Alla problem som ni kommer att uppleva i er brf framöver kommer att ha sitt ursprung i era otillräckliga stadgar.

Ju bättre stadgar desto lättare blir det för styrelsen att sköta sitt uppdrag. Ju sämre stadgar desto fler och mer missnöjda bostadsrättshavare.

Mall för stadgar till en bostadsrättsförening (http://hotpot.se/lag-stadgar/index-6.htm)


Sedan kommer den brf som har en styrelse som engagerar medlemmmarna och alltid arbetar för största möjliga engagemang och närvaro på stämmor att fungera avsevärt bättre.

Chrissofsweden
2011-09-12, 11:31
Mycket riktigt är våra 44 paragrafer grundstadgar till viss del.

Dom behandlar:


Medlemskap
Avgifter
Avsättning och användning av årsvinst
Styrelse
Knstituering och beslutsförhet
Firmateckning
Förvaltning
Avyttring
Styrelsens åligganden
Revisor
Föreningsstämma
Kallelse till stämma
Motionsrätt
Dagordning
Protokoll
Röstning, ombud och biträde
Formkrav vid upplåtelse och överlåtelse
Rätt att utöva bostadsrätten
Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter
Föreningens rätt att avhjälpa brist
Tillträde till lägenheten
Avsägelse av bostadsrätt
Förverkande av bostadsrätt
Avflyttning
Upssägning
Tvångsförsäljning
Övriga bestämmelserSen finns det ytterligare sju tilläggsparagrafer (Föreningen avser att träffa avtal om Bostadsrättsgaranti med BoKlok Housing AB vilket föranleder tillägg till stadgar).

BoKlok husen har satts upp lite var stans i Sverige och det finns ett (gissningsvis) tjugotal eller fler liknande föreningar med likadana hus. Från dem kommer vi söka tips och råd. Vi kommer även se över deras lokala stadgar.


/Christian

Admin
2011-09-12, 11:55
Tänk på att ni inte lär ha någon glädje av att gå igenom de övriga BoKlok-föreningarnas stadgar. Utan att veta så törs jag nästan garantera att ingen av dem lagt någon större energi (om ens något överhuvudtaget) på stadgarna. Ni har alla anammat ett standardförslag på stadgar enligt den lista du gav här.

Man upplever det helt enkelt för besvärligt att sätta sig in i stadgarna, och man saknar kompetens för arbetet att ta fram stadgar (som ju kräver även jurdiska kunskaper).

Men om man utgår från den mall med stadgar som jag gav en länk till här ovan, så är 90% av arbetet klart. Och i detta forum finns mycket erfarenheter där du och din brf säkert kan få hjälp i specifika stadgefrågor.

Det är av ett antal olika anledningar inte så lätt att ändra stadgarna så det är viktigt att göra så rätt man kan från början. Ska ni nu ändå ändra stadgarna så kan jag inte tillräckligt understryka hur viktigt det är att ni lägger alla resurser ni överhuvudtaget kan uppnå på att ta fram de bästa möjliga stadgarna i samband med detta!

Chrissofsweden
2011-09-12, 12:08
Tack för ett jättebra svar! Inspirerande!

Det är jättebra att du tar upp detta med vaga stadgar bland BoKloks föreningar. Många konflikter och problem jag har läst om här på forumet skulle aldrig ha löst sig med deras stadgar.

Just nu har jag enbart skummat igenom stadga-länken, men jag kommer i dagarna sätta mig och gå igenom den, punkt för punkt. Kanske har jag lite mer kött på benen efter det och kan motivera varför vi skall anamma detta.


Återigen tack! :5:


/Christian

Harald
2011-09-12, 15:53
Det viktigaste för en ny förening är:

1) Ta ut tillräcklig avgift som täcker drift, framtida underhåll och amorteringar.

2) Betala av på era lån.

Löser du ovanstående, så kan man sedan lösa nästan alla andra problem. Bolaget blir starkt och har ekonomiska muskler att underhålla/reparera/förbättra för medlemmarna.

Därefter, betänk att ni har fem år på er att lösa besiktningsanmärkngar och garantifel. Här måste styrelsen lägga mycket kraft, och bevaka att ni får så mycket som möjligt av säljaren (byggföretaget).

Det Admin pratar om är en metod att hålla sämjan och föregripa konflikter. Nog viktigt, men knappast ert första problem.

Chrissofsweden
2011-09-12, 16:21
Viktiga punkter, absolut. Jag ska kolla igenom vår ekomiska plan som BoKlok och Skanska tagit fram. Jag måste granska vad den innefattar.

/Christiab

tette
2011-09-12, 17:07
http://www.boklok.com/Sverige/

Ja Ikea o Skanska tillsamans kan väl bli bra?

När miljonprogrammet byggdes satt många kommunalpolitiker i styrelserna första tiden för att bevaka sina intressen.

Det jag tror är viktigt för nya föreningar är att det sitter en styrelse under en längre tid.
Denna styrelse skall också informera om att det "lönar sig att utbilda styrelsen".
Det traditionella låter väl som att styrelserna "svirar" för medlemspengar?
Utbildning är dyrt, men lönar sig.
Det jag tror skulle vara bäst är att i samand med styrelsemötena köra en utbildning. Förr i tiden kallade man det studiecirkel, men idag kan man nog komponera något modernare?

En timme stadgeförståelse inför varje möte, med lite olika experters injudan skulle löna sig?

Chrissofsweden
2011-09-12, 19:24
Mycket värdefulla tips.

Vad tycker ni är viktigt i det första skedet?

1. Att styra upp regler och stadgar
2. Skaffa sig en ekomisk plan
3. Båda
4. Annat..

/C

Chrissofsweden
2011-09-12, 22:22
Jag har tänkt mer och mer på detta.

Vad bör man upprätta/tänka på den första månaden?

Vad är viktigast att ta tag i och hur prioriterar man? Självklart är det jätteviktigt med både en ekomisk plan och väl genomarbetade stadgar. Men är det prio #1 första månaden? Eller är de lokala reglerna/stadgarna viktigast som begränsar brh från att ex bygga ut sin uteplats?

Det kanske är ännu viktigare att reda ut en så enkel sak som hur snöröjningen ska gå till? Det står ju inte på förens vintern är här.

Förstår ni mina funderingar? Det finns redan ett antal stadgar som behandlar en del kritiska frågor som kanske får duga i en månad. Likaså kanske vi inte ska grotta ner oss i ekonomiplanen första veckan? Eller är det så att allt måste ske samtidigt? Hur och vad hade ni priorriterat, gärna i kronologisk ordning.

/Christian

Ursäkta alla dessa, för er, dumma frågor. Men eftersom det är en ung skara brh så känner jag ett visst ansvar för min egen del att detta ska bli bra. Hittills är det inte mer än en som visat intresse för styrelsen, vilket oroar mig en del. Så just nu hårdpluggar jag brf så att jag kan bilda mig en uppfattning om vad som förväntas av styrelsen och hur de får/skall agera. Jag brinner verkligen för att lära och tror detta kommer bli super i slutändan! :5:

Robarb
2011-09-12, 23:24
Ursäkta alla dessa, för er, dumma frågor. Men eftersom det är en ung skara brh så känner jag ett visst ansvar för min egen del att detta ska bli bra. Hittills är det inte mer än en som visat intresse för styrelsen, vilket oroar mig en del. Så just nu hårdpluggar jag brf så att jag kan bilda mig en uppfattning om vad som förväntas av styrelsen och hur de får/skall agera. Jag brinner verkligen för att lära och tror detta kommer bli super i slutändan!

Chrissofsweden; Du vet väl att det inte finns några dumma frågor utan enbart dumma svar.

När det gäller stadgar så är jag överens med admin om vikten av att det finns fullödiga stadgar. Dock finns det som nämns personer som saknar läsförståelse och tolkar stadgarna lite som man själv vill. Det jag vänder mig mot i den mall som rekommenderas är att HSB skall få ett inflytande i föreningen genom att utse revision och förvaltningsuppdrag. En upphandling på den allmänna marknaden är nog bättre i dessa fall.

Du nämner frågan om en ekonomiska plan. Jag antar att sådan är upprättad innan någon lägenhet upplåtits med bostadsrätt. Det som bör ske är upprättande av en budget som både innehåller en verbal verksamhetsplan, driftbudget samt en flerårig underhålls- och investeringsplan. Det är också nödvändigt med en s.k cash flow analys eller som det också kallas en likviditetsbudget som visar på varje månads in- och utbetalningar för att på så sätt vara förberedd på om det erfordras några extraordinära insatser.

Du nämner vidare att det är ett dåligt intresse för att ingå i en styrelse. Övertyga Dig själv och de övriga att ett styrelseuppdrag är ett underbart sätt att skaffa sig nya kunskaper både inom ekonomi och juridik. Varje dag som ger en en ny kunskap är ju en lycklig dag. :4:

En sak som jag noterar är att det är Skanska som varit byggentreprenör. Var noga med att se igenom slutbesiktningsprotokollen så att det tydligt framgår att alla kavlitetsåtgärder vidtagits och dokumenterats. I mitt tidigare liv som fastighetschef för både kommunägda som privatägda fastigheter, så har jag drabbats av byggfusk när Skanska varit byggentreprenör. I en del fall har jag varit tvungen att evakuera bostadshus på grund av omfattande fuktskador på grund av dålig grundläggning mm.

En kontakt med kommunens bygglovshandläggare för en genomgång av dokumentationen är nog en framgångsväg för att motverka framtida problem.

tette
2011-09-12, 23:37
något som måste vara av största vikt i byggandet av en ny förening är goda samarbetspartner.
Vilka tjänster behövs.? Du nämner själv snöröjning, vilket är klokt, då ett avtal om hur detta skall skötas blir billigare o bättre än Löpande räkning.

Vem sköter den ekonomiska förvaltningen?
Finns det några skötselavtal.

Om inte är det i den ändan ni måste börja, det vill säga bra samaretspartners.

Och som du kanske läst i forumet, lita inte på "beprövade".

Admin
2011-09-13, 12:38
Det Admin pratar om är en metod att hålla sämjan och föregripa konflikter. Nog viktigt, men knappast ert första problem.
Jag håller inte med Harald i att det finns viktigare saker att ägna sig åt än stadgarna. Fungerande stadgar handlar om så väldigt mycket mer än att upprätthålla sämja i föreningen och föregripa konflikter (vilket mer är vad trivselreglerna handlar om). Mycket, mycket mer! Stadgarna är grunden för föreningen och även grunden för 99% av de problem som förekommer i föreningarna. Det finns inget som har högre prioritet än att arbeta fram stadgar, men sedan kan det naturligtvis finnas andra frågor som kan ligga på samma nivå i prioritet, som t.ex. de Harald nämner, beroende på brf:ens speciella omständigheter.

Det finns givetvis dagliga problem, t.ex. snöröjningen (även om det ligger en bit in i framtiden) som löpande måste lösas, men stadgarna är och förblir prioritet ett. Har brf:en inte bra stadgar så kommer styrelsen att tvingas lägga ner en massa tid på sådant som kunde vara reglerat och klart i stadgarna från början. Därmed tappas tid för andra viktiga problem, och så snurrar man runt i ekorrhjulet utan att kunna ta sig ut.

Det finns redan ett antal stadgar som behandlar en del kritiska frågor som kanske får duga i en månad. Likaså kanske vi inte ska grotta ner oss i ekonomiplanen första veckan? Eller är det så att allt måste ske samtidigt? Hur och vad hade ni prioriterat, gärna i kronologisk ordning.
Stadgarna är och förblir högsta prioritet. Detta i kombination med att jobba för att öka engagemanget bland medlemmarna (samma problem i alla brf:ar).
I samband med att stadgar tas fram kan det vara lämpligt att utforma trivselregler, men det är helt beroende på vilka resurser som står till buds. Hur viktiga trivselföreskrifterna än är så får kraft får inte tas från stadgearbetet för att fastställa trivselföreskrifter.

Det jag vänder mig mot i den mall som rekommenderas är att HSB skall få ett inflytande i föreningen genom att utse revision och förvaltningsuppdrag. En upphandling på den allmänna marknaden är nog bättre i dessa fall.
Robarb har naturligtvis helt rätt i detta. Mallen är en just en mall och en hel del har jag tagit med där mest bara för att respektive fråga inte ska glömmas bort. Nu är din brf inte medlem i HSB, men HSB lurar sina brf:ar att ta med klausuler i brf:arnas stadgar som missgynnar brf:en och gynnar HSB-organisationen. Dylika klausuler ska varje brf se till att justera/ta bort.

För dem som vill utarbeta fungerande stadgar utifrån min mall kan vi ha en särskild tråd för att diskutera de olika paragraferna.

Nybörjare
2011-09-13, 16:19
Vad jag är ute efter nu handlar om ett varningens finger. Jag är ute efter vad vi bör se upp med som en ung och ny förening. Vi saknar tyvärr mycket kunskap och erfarenhet. Däremot hungrar vi efter kunskap och att bygga föreningen så att den är hållbar över tid.
Christian

Jag förstår att det snurrar av tankar om den nya föreningen :11:. Du har fått en massa bra tips redan, både när det gäller hårdvara och mjukvara.

Självklart är stadgarna oerhört viktiga! Om de formuleras på ett bra sätt påverkar de inte bara stämningen i föreningen, utan också ekonomin.

Ni i styrelsen bör läsa ett antal lagar och regler, t ex bostadsrättslagen, likabehandlingsprincipen och lagen om ekonomiska föreningar. Inte det lättaste att ta till sig, men ack så nödvändigt. Sedan är det tyvärr så, att lagbrott kan förekomma ändå, och oftast beror de på okunniga styrelser. Tyvärr finns det inte så många rättsfall att se tillbaka på.

Ett varningens finger höjer jag för några av de största centralorganisationerna. De kan visserligen uppfattas som väldigt bra för styrelsen, men kan ställa till problem i relationerna mellan styrelsen och medlemmarna. Du har säkert läst här på forumet hur det kan gå till (exempelvis på stämmorna)

Jag tycker att några punkter i stadgarna ska innefatta:

* Upphandlingsregler för avtal/köp av både entreprenörer och dyrare varor

Hur ett offertunderlag ska utformas (fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel, ekonomisk förvaltning, revisorer, teknisk förvaltning, ev vice värd mm mm
Minsta antal tillfrågade leverantörer
Intervall för upphandlingar
Ta rekommendationer från andra kunder
Detta medför att styrelsen har agerar professionellt och att medlemmarna känner att de kan lita på att styrelsen inte hamnar "i knät" på någon entreprenör.
Ange vilka som har rösträtt i styrelsen. Detta med tanke på denna formulering i stadgarna: Del ur §9 "BoKlok skall kunna utöva insyn i föreningens verksamhet genom av BoKlok utsedd rapportör. Jag vet inte hur man utövar insyn. Förmodar att de menar ha insyn för att kunna signalera till styrelsen om något är på väg att bli tokigt.* Informationspolicy till medlemmarna, t ex

Offentliga styrelseprotokoll till medlemmarna (undantaget pågående upphandlingar och personliga frågor)
Hemsida och annan löpande information
Information i samband med stämman, t ex anslag i god tid före utgången av motionstiden. Info till medlemmarna hur en extra stämma sammankallas, protokoll, röstlängd och medlemsförteckning lämnas till medlemmarna
Offentlig budget och underhållsplan till medlemmarna
Introduktion till medlemmarna. - Vad innebär det att bo i bostadsrätt? (kanske i form av studiecirkel)
Lägenhetspärm
Ju mer öppenhet och insyn i en föreningen, desto bättre fungerar det! En bra dialog kan tillföra en massa kunskaper och idéer.* Utbildning och arbetsfördelning, styrelseledamöter

Samtliga styrelseledamöter ska genomgå styrelseutbildning. (Det behöver inte kosta något. En del revisionsbyråer har gratis utbildning till sina kunder. Då får man grunderna. Sedan kan varje styrelseledamot specialisera sig på eget område, t ex ekonomi, förvaltning, information mm)
Informera medlemmarna om styrelseledamöternas olika ansvarsområden och hur/när de kontaktas
Det är viktigt med kunskaper inom styrelsen. Först då kan man vara med om att ta beslut, som man står för.
* Miljö- och energipolicy

Vad ska föreningen göra för att bidra till en bättre miljö? (sophantering, tvättstugor, belysning mm)Användande av gemensamma lokaler, Gränserna för föreningens ansvar i fastigheten (dörrar, balkonger, ventiler mm) , Parkeringsplatser, Störningar, Trivsel och utemiljö är också något man kan tänka på.


Det blev ju lite hit och dit och det finns en mängd andra viktiga saker att ta med i stadgarna. Men om ni mixar delar av standardstadgarna med Admins idealstadgar, så blir det säkert bra! Som Admin föreslog skulle det vara intressant att lägga upp det på en egen tråd. Om du orkar och hinner kan du skriva ner ert förslag till stadgar. Jag är säker på att du kommer att få många bra råd från erfarna brf-innehavare med olika kompetenser :10:

Chrissofsweden
2011-09-13, 16:43
Jag hör vad ni säger och försöker nu bilda mig en uppfattning.

Nu har jag granskat vår ekonomiplan och är nöjd med resultatet. Den ser ut precis som den ska. Någon inre fond förespråkar jag ej.

Jag har räknat på förbrukning, skötsel och underhåll och finner siffrorna väldigt rimliga.

Arvoden
Ekonomisk förvaltning 30000:-
Revision 5000:-

Vad anser ni om dessa siffror?



Admin: Som du säger är stadgarna du gav mig bara en mall. Men så att ingen undrar och ifrågasätter så kommer vi arbeta utifrån dessa mallar när vi tar fram våra egna stadgar. Iom att vi är en privat brf så skriver vi självklart dessa till vår fördel.


Nu måste jag till jobbet. Jag får se till att svara på er andra imorgon! Tack återigen för all hjälp!

/Christian

Chrissofsweden
2011-09-13, 16:49
Jag förstår att det snurrar av tankar om den nya föreningen :11:. Du har fått en massa bra tips redan, både när det gäller hårdvara och mjukvara.
:10: Tack för ett mycket bra inlägg!

/C

Chrissofsweden
2011-09-13, 17:17
-

Jag ställer mig även frågande till 60000:- för vatten. Det låter mycket i mina öron.

Åtminstone om jag jämför med andra föreningar vars hus och antal liknar vår.


/Christian

tette
2011-09-13, 17:41
Speciellt gillar jag detta med regler för upphandling av avtal o tjänster.
Inte hittat någon förening där man kan läsa ut att det finns ra regler för detta. Tillexempel minst 3 anud vid större upphandlingar.

Vill komplettera nyörjarens goda tips med medlemsmöten.

De allra föreningar har sitt årsmöte. Vilket då blir något "hemskt" för många "oroliga" styrelser. Ofta med all rätt då många missköter sitt uppdrag.

En förening orde ha minst ett extra möte om året. Lämpligen ett halvår efter sedvanlig stämma. Ämne skall vara information och budgetredovisning.

Jag tror på att det bästa för föreningsmedlemmarna är att de får tillfälle att träffa styrelsen 4 gånger om året.
De 2 nämnda plus 2 mindre möten. Kan vara vid de s.k. städdagarna.
Det var ju iden med bostadsrätt från början att det skulle vara ett samarbetande kollektiv där alla hjälps åt.

Det räcker med en halvtimmes frågestund på dessa dagar för att skapa föreningssämja?

Chrissofsweden
2011-09-13, 18:24
Speciellt gillar jag detta med regler för upphandling av avtal o tjänster.
Inte hittat någon förening där man kan läsa ut att det finns ra regler för detta. Tillexempel minst 3 anud vid större upphandlingar.

Vill komplettera nyörjarens goda tips med medlemsmöten.

De allra föreningar har sitt årsmöte. Vilket då blir något "hemskt" för många "oroliga" styrelser. Ofta med all rätt då många missköter sitt uppdrag.

En förening orde ha minst ett extra möte om året. Lämpligen ett halvår efter sedvanlig stämma. Ämne skall vara information och budgetredovisning.

Jag tror på att det bästa för föreningsmedlemmarna är att de får tillfälle att träffa styrelsen 4 gånger om året.
De 2 nämnda plus 2 mindre möten. Kan vara vid de s.k. städdagarna.
Det var ju iden med bostadsrätt från början att det skulle vara ett samarbetande kollektiv där alla hjälps åt.

Det räcker med en halvtimmes frågestund på dessa dagar för att skapa föreningssämja?Det är ett jättebra tips om att införa en regel för ex minst tre offerter. På det viset har man koll på att ex en ledamot inte tagit första bästa.

Ett möte var tredje månad bör vara tillräckligt om följande upprätthålles:

Öppna protokoll
Löpande info till medlemmarna (Medlemsbrev, hemsida, anslagstavla, mail m.m.)
Jag vill påstå att 98% av alla konflikter i världen skulle lösas om grundprincipen ovan följdes. Prata med varandra och berätta vad som händer och varför.

/C

Nybörjare
2011-09-13, 19:20
-

Jag ställer mig även frågande till 60000:- för vatten. Det låter mycket i mina öron.
/Christian

30.000 för den ekonomiska förvaltningen tycker jag ligger lite i ovankant. Det beror ju också på vad arbetet innehåller. (kontering, löpande bokföring, upprättande av årsredovisning, avgiftsavier)

6.000 för revision låter som om de inte tänker lägga ner särskilt mycket krut på granskningen.

60.000 för vatten låter alldeles åt skogen. Vi betalar ca 86.000 och då har vi 70 lägenheter. Ingår det något annat också - eller är ni extra badsugna i föreningen :12:

Chrissofsweden
2011-09-13, 20:10
Se där, det kan löna sig att engagera sig :4:



Älskar detta forum redan.. :8:
/Christian

Chrissofsweden
2011-09-13, 20:21
Jag har konfronterat en utav de två som skrivit ekonomiplanen med dessa frågor/funderingar. Förhoppningsvis får jag svar imorgon.


Hälsningar
Christian

PS Nej, vi har ingen gemensam badstuga :) Alla har en egen tvättmaskin, vilket förstås kan dra upp kostnaden. Men inte så mycket..

Admin
2011-09-13, 20:34
6.000 för revision låter som om de inte tänker lägga ner särskilt mycket krut på granskningen.
Ja, på "den gamla goda tiden" när BoRevision mest nyttjades av HSB - innan jag avslöjade BoRevision (http://hotpot.se/bo-revision.htm) - hade detta företag inga auktoriserade revisorer. Jag tror det fungerar annorlunda idag, men se till att ni får auktoriserade revisorer.

Har ni upphandlat revisortjänsten?

Exakt vad står det i avtalet att BoRevision gör för dessa 6.000 kr?

Chrissofsweden
2011-09-13, 20:42
Ja, på "den gamla goda tiden" när BoRevision mest nyttjades av HSB - innan jag avslöjade BoRevision (http://hotpot.se/bo-revision.htm) - hade detta företag inga auktoriserade revisorer. Jag tror det fungerar annorlunda idag, men se till att ni får auktoriserade revisorer.

Har ni upphandlat revisortjänsten?

Exakt vad står det i avtalet att BoRevision gör för dessa 6.000 kr?
Vi har inte upphandlat revisortjänsten. Det var jag som skrev av mig lite för hastigt. Redigerade bort Bovisions-meningen tidigare idag.

Hur mycket tror ni är rimligt att budgetera revisionen, och vad bör detta avtal innehålla. Föreningen är som sagt 20 lgh.


Enligt rykten från en projektledare till BoKlok Tallbacken så kommer den ekonomiska förvaltningen ske av någon från BoKlok Housing AB eller Skanska.. minns bara inte vilket av dem. Men det måste vi väl ändå kunna avtala om själva?

/Christian

Admin
2011-09-13, 20:50
Ja, priset är ju avhängigt i vad som ska presteras. 6.000 kr är ungefär vad vår brf betalar med 240 lägenheter, men då är revisionen också i princip lika med noll. Jag hittar fel i årsredovisningen varje år utan ens något underlag och bara genom att ägna någon minut åt att snabbt ögna igenom redovisningen. Det skapar osäkerhet inte bara för styrelsen utan givetvis för hela föreningen. Det är helt orimligt att vem som helst, utan några speciella kunskaper, kan hitta fel i årsredovisningen som HSB skriver. Och dessutom precis varje år. Ernst & Young tycks vara lika uschla som BoRevision.

Svårt att säga vad som ska ingå för just er brf, men det bör vara enligt vad revisorerna själva säger, dvs att de inte bara kontrollerar årsredovisningen. Det kan vara lämpligt att kontakta minst tre olika revisionsfirmor och fråga vad de kan erbjuda till vilken kostnad.

Chrissofsweden
2011-09-13, 21:18
Ja, priset är ju avhängigt i vad som ska presteras. 6.000 kr är ungefär vad vår brf betalar med 240 lägenheter, men då är revisionen också i princip lika med noll. Jag hittar fel i årsredovisningen varje år utan ens något underlag och bara genom att ägna någon minut åt att snabbt ögna igenom redovisningen. Det skapar osäkerhet inte bara för styrelsen utan givetvis för hela föreningen. Det är helt orimligt att vem som helst, utan några speciella kunskaper, kan hitta fel i årsredovisningen som HSB skriver. Och dessutom precis varje år. Ernst & Young tycks vara lika uschla som BoRevision.

Svårt att säga vad som ska ingå för just er brf, men det bör vara enligt vad revisorerna själva säger, dvs att de inte bara kontrollerar årsredovisningen. Det kan vara lämpligt att kontakta minst tre olika revisionsfirmor och fråga vad de kan erbjuda till vilken kostnad.Tack! Det är jättebra när ni lyfter revisionsbyråer som man bör ställa sig frågande till.

/Christian

Chrissofsweden
2011-09-14, 14:22
Här är svaret på min fråga angående de 60'000:- för vatten. SE BILD!!
Dom beräknar siffran på 100kbm per lgh.

Det får jag till 100x20=2000kbm/1404kvm = 1,42kbm/kvm

Dvs. 3rok = 98kbm/år
4rok = 115kbm/år

Dom siffrorna låter ändå relativt rimliga..



Mina frågor som jag också ställde via mail:
Ekonomisk förvaltning - 30'000:-. Vad räknar ni med att den ekonomiska förvaltningen ska innehålla och vart är siffran hämtad ifrån?

Svar: Då vi gjorde ekonomiska planen var det ett erfarenhets -belopp. Nu har vi anlitat ABJ Boförvaltning AB, för detta måste fungera dag 1 hyresavier mm, och vet att för 2012 kommer kostnaden att bestå av en grundkostnad om 22.000:- + en portokostnad om 1.500:-. Utöver det får föreningen särskilt ersätta övrigt material som bankkostnader, kopiering, utskrifter samt utlägg för inkasso, avhysning och ev. uppsägningsavdrag. Avtalet med ABJ Boförvaltning är skrivet till 2012-12-31, ska sägas upp senast 6 mån före avtalstidens slut annars gäller det ytterligare 1 år osv. Innehåll se bif två scannade filer.


Fråga 2
Sen har jag en fundering gällande följande mening i stadgarna 9§: "BoKlok skall kunna utöva insyn i föreningens verksamhet genom av BoKlok utsedd rapportör." - Jag vet inte hur man utövar insyn, men jag förmodar att ni menar ha insyn för att kunna signalera till styrelsen om något är på väg att bli tokigt. Stämmer det? Det ser jag i sådana fall som ett stort PLUS!
Svar: Ja, vi har ju en 7 årig Boklok garanti och vill då förvissa oss om att föreningen sköter det ekonomiska mm på ett korrekt sätt.
Tex vill vi gärna se budget och hyresnivåer för nästkommande år innan de beslutas.



Har dom rätt att anlita ett förvaltningsbolag sådär lång tid?! :44:


Det här blir ju bara en större soppa för varje dag..

/Christian

tette
2011-09-16, 16:34
Christofsweden skrev:
Mina frågor som jag också ställde via mail:
Ekonomisk förvaltning - 30'000:-. Vad räknar ni med att den ekonomiska förvaltningen ska innehålla och vart är siffran hämtad ifrån?

Svar: Då vi gjorde ekonomiska planen var det ett erfarenhets -belopp. Nu har vi anlitat ABJ Boförvaltning AB, för detta måste fungera dag 1 hyresavier mm, och vet att för 2012 kommer kostnaden att bestå av en grundkostnad om 22.000:- + en portokostnad om 1.500:-. Utöver det får föreningen särskilt ersätta övrigt material som bankkostnader, kopiering, utskrifter samt utlägg för inkasso, avhysning och ev. uppsägningsavdrag. Avtalet med ABJ Boförvaltning är skrivet till 2012-12-31, ska sägas upp senast 6 mån före avtalstidens slut annars gäller det ytterligare 1 år osv. Innehåll se bif två scannade filer.

Förvaltarägaren sitter i styrelsen. Lämpligt?
Inga stora pengar, men det är aldrig bra med att några sitter på flera stolar.
Det är en av anledningarna för att jag har så svårt för HSB, där är nepotismen hög och det har historien visat är fördärv.

Chrissofsweden
2011-09-16, 21:23
Christofsweden skrev:
Mina frågor som jag också ställde via mail:
Ekonomisk förvaltning - 30'000:-. Vad räknar ni med att den ekonomiska förvaltningen ska innehålla och vart är siffran hämtad ifrån?

Svar: Då vi gjorde ekonomiska planen var det ett erfarenhets -belopp. Nu har vi anlitat ABJ Boförvaltning AB, för detta måste fungera dag 1 hyresavier mm, och vet att för 2012 kommer kostnaden att bestå av en grundkostnad om 22.000:- + en portokostnad om 1.500:-. Utöver det får föreningen särskilt ersätta övrigt material som bankkostnader, kopiering, utskrifter samt utlägg för inkasso, avhysning och ev. uppsägningsavdrag. Avtalet med ABJ Boförvaltning är skrivet till 2012-12-31, ska sägas upp senast 6 mån före avtalstidens slut annars gäller det ytterligare 1 år osv. Innehåll se bif två scannade filer.

Förvaltarägaren sitter i styrelsen. Lämpligt?
Inga stora pengar, men det är aldrig bra med att några sitter på flera stolar.
Det är en av anledningarna för att jag har så svårt för HSB, där är nepotismen hög och det har historien visat är fördärv.
Du menar att ägaren av ABJ Boförvaltning AB sitter i företagets styrelse? Eller menar du att vår rapportör som kommer sitta i vår styrelse? Vem namn tänker du på?

Tack för ditt engagemang! :5:

/Christian

tette
2011-09-16, 21:39
http://www.allabolag.se/7696224083/befattningar
http://www.allabolag.se/5568217359/befattningar

Chrissofsweden
2011-09-16, 22:15
http://www.allabolag.se/7696224083/befattningar
http://www.allabolag.se/5568217359/befattningar
Nej, men va fan...

Chrissofsweden
2011-09-16, 22:23
Bör jag oroa mig? Jag tror säkert att de sköter sitt jobb. Men jag känner mig inte riktigt bekväm när de har skrivit papper tills 2013..

ABJ Boförvaltning AB har inte ens varit verksamma ett år..

Noll anställda..

Styrelsen som är idag för BoKlok Tallbacken är inte den slutgiltiga. Den väljs när vi har flyttat in sista okt.

Bör jag ifrågasätta detta? Hur tycker ni att jag skall reagera? :13:


/Christian

Chrissofsweden
2011-09-16, 22:26
Jan Henry Elmesiöö (http://www.allabolag.se/befattningshavare/Elmesi%25F6%25F6%252C_Jan_Henry_Personprofil/cce402aa4aadfa7bf2042da37e1ea6a3)

Han är en aktiv man inom BoKlok....... och mycket annat..

/Christian

tette
2011-09-16, 23:35
http://www.allabolag.se/5566733829/bokslut

Kan ganska lite om detta med bolagsbildningar, dotterbolag etc men....
Det är jag kanske inte så ensam om?
Boklok Housing ab låter väldans fint, Ikea o Skanska inblandade, ok.
Men..... 0, några röda siffror förra året och en massa externa firmatecknare.
För vad kan man ju fråga sig.

Media kunde väl varit lite mer framåt avseende bostadsrättsbranschen, så kanske man hade kunnat läst om hur ägarstrukturerna ser ut hos de som bygger rikets bostäder, men.....

Chrissofsweden
2011-09-17, 00:59
Ena halvan av mig säger: Flyt med vågen. Ordna upp stadgarna, ha koll på ekonomin, värna om medlemmarnas intressen och spela ut korten i trygg takt.

Andra halvan säger: Nu försöker vi lista ut exakt vad dom håller på med! Vad är det egentliga motivet?! :13:


Jag flyttar till den här staden där Tallbacken ligger för att jag ska slappna av lite och inte bara jobba. Men samtidigt har jag svårt för kostymnissar som ska utnyttja vanligt folk.. :18:


/Christian

tette
2011-09-18, 23:15
Nya föreningar bildas. Aktörerna på byggmarknaden har aldrig varit så många. Ta ett av Stockholms just nu största nybygge Annedal, 20 olika byggare ändå är inte hsb o riksbyggen med där.
Boklok som detta ämne handlar om har Skanska som byggare. Jag tänkte här jämföra med ett annat stort byggbolag JM som samarbetar med SBC.
Men efter att hittat en nybyggd förening, läst stadgar, och ekonomisk plan snurrar det bara runt när man försöker klargöra vad som är vad.

Vad händer framöver och vad har bostadsrättsköpare för garantier?
Varför heter de flesta nästan likadant?
Mycket Bo blir det?
stadgar
http://boratt.se/upload/Bostader/Stockholm/%C3%96rnsberg/Ladda%20ner/stadgar_brf_havsornen_reg%20100910.pdf
§ 9 antalet styrelseldamöter stammer inte med lagen?
http://boratt.se/upload/Bostader/Stockholm/%C3%96rnsberg/Ladda%20ner/ekonomisk_plan_brf_havsornen_reg%20101021.pdf
Borätt köper ej sålda lägenheter inte JM.
AB Borätt
http://www.allabolag.se/5562579275/bokslut
http://www.bostadsgaranti.se/
http://www.allabolag.se/5567605810/bokslut
http://www.allabolag.se/?what=bor%E4tt&where=&s.x=41&s.y=11

tette
2011-09-19, 00:33
http://www.allabolag.se/what/besqab/page/1
Har alla byggare egna konsultfirmor, förvaltningsfirmor, dotterbolag, mäklarfirmor etc?

Fördelen är väl att det är lätt att ha samrådsmöte mellan byggarna?

http://www.stockholm.se/Fristaende-webbplatser/Fackforvaltningssajter/Exploateringskontoret/Ovriga-byggprojekt-i-Vasterort/Annedal/Bra-lankar/

tette
2011-09-19, 19:00
Efter att kollat lite om byggandet/ägandet och storsatsningen på nybyggande av bostadsrätter hittar man än det ena än det andra.
Som det skrivits här om Boklok så vet vi ju att det är skanska och Ikea som samabetet. Klokbo?
idag lämnar kamprad Skanska? eller bygger han ut? lite mer än 8 miljoner Peabaktier o vips lite turbulens i byggbranschen?
Hittade en annan byggare matsson, där några måste vara duktiga att nöta stolar? 29 företag och ordförande i de flesta. HUH.

http://www.fastighetsvarlden.se/notiser/ingvar-kamprad-besviken-pa-skanska/
http://www.fastighetsvarlden.se/notiser/ingvar-kamprad-ny-agare-i-peab/

tette
2011-09-25, 22:32
De rätt många bostadsrätter som säljs just nu är dyra.
Ibland tycker jag det bara är förnamnet. Redan nu lockas köpare med avgiftsnedsättningar första året tillexempel.
Ändå värre exmpel som finns är bo gratis de första 2 åren.

Men.... avgifterna som kommer in skall ju täcka lånekostnader, underhåll o skötsel framöver. Och enkel matematik säger att kommer det inte in mer än lagom till kassan så måste det till avgiftshöjningar.

Det är väl inte så enkelt för de som står i köpintresse att räkna ut om avgiften är lagom?

Skräckexempel måste vara att köpa en dyr bostadsrätt, för att se värdet gå ner kraftigt på grund av en stor "oförutsedd" avgiftshöjning.

Felräkningar har man sett förr.

Jag är ganska säker på att om man frågar en mäklare och byggherren avseende framtida avgiftshöjningar skiljer det nog en del på deras svar.:13:

Gusten
2011-09-25, 23:18
Ändå värre exmpel som finns är bo gratis de första 2 åren.


Ja det är väl om försäljningen av de sista lägenheterna går trögt som det ibland kommer erbjudanden om gratisboende den första tiden.

Med tanke på likabehandlingsprincipen ser det lite lustigt ut att vissa bor gratis i början medan andra i samma förening betalar fullt redan från början, men det kanske håller att göra så ?

Harald
2011-09-26, 00:16
Med tanke på likabehandlingsprincipen ser det lite lustigt ut att vissa bor gratis i början medan andra i samma förening betalar fullt redan från början, men det kanske håller att göra så ?

Ja, eftersom det inte är föreningen som ger denna eftergift med avgiften. Det är byggherren. Praktiskt fungerar det så att vid inflyttning får du hela beloppet utbetalt till ditt konto (ex 24 x månadsavgiften), och kan då välja att antingen betala de första två årens avgift från detta belopp (alltså bor du avgiftsfritt), eller så kan du göra något helt annt för pengarna.

Skatteverket hanterar detta som ett avdrag på priset för andelen. Såledessjunker dina anskaffningskostnader, vilket betyder att du får skatta mer vid försäljning än dina grannar....

Gusten
2011-09-26, 00:34
Ok. Det är tydligen i praktiken en sänkt insats. Undrar om dom därvid måste göra om den ekonomiska planen ?
Där finns ju dom ursprungligt beslutade insatserna angivna.

Harald
2011-09-26, 00:46
Ok. Det är tydligen i praktiken en sänkt insats. Undrar om dom därvid måste göra om den ekonomiska planen ?
Där finns ju dom ursprungligt beslutade insatserna angivna.

Insatsen förändras inte alls.

Kostar lgh 2 000 000 kr, så betalar du 2 000 000 kr.

Sen får du 200 000 kr av byggherren.

Skattemässigt har du fått sänkt pris, men insatsen är som sagt orubbad.

Chrissofsweden
2011-09-26, 11:03
http://www.fastighetsvarlden.se/notiser/ingvar-kamprad-besviken-pa-skanska/
/ (http://www.fastighetsvarlden.se/notiser/ingvar-kamprad-ny-agare-i-peab/)Nu är ju den där länken från 2009? :13:

tette
2011-09-26, 17:32
länk från 2009?

Att Ikeas ägare sátsar i byggbranschen är uppenbart.
Har man mer pengar än man kan göra av med måste man ju satsa dem någonstans?
Tyvärr får vi vanliga människor inte någon insyn i det naturliga var/hur/vad kostar det att bo i sverige.

Om några år kan man kanske läsa om "varför gick det snett i bostadsrättsbranschen".

Men det rinner en del vatten under broarna i speciellt Storstäderna först.

Media tycker det är roligare att skriva om dessa siffror.
http://www.aftonbladet.se/ekonomi/article12336575.ab

tette
2011-09-28, 18:47
http://www.bostad.skanska.se/skanska-godaffar/Allmanna-villkor-och-ersattningsnivaer/

"Tyvärr kan vi (för tillfället) inte erbjuda Skanska GodAffär till dig som köper bostadsrätt från BoKlok."

Jämförelse ett av hsb:s trygghetspaket.
http://www.hsb.se/ostergotland/brf-banken

Chrissofsweden
2011-10-03, 14:05
Varför skall det dröja tills tidig vår innan vi kan bilda vår styrelse?

Jag pratade med en ledamot (som äger förvaltningsbolaget) och han menade på att tidig vår senast skulle man lämna över till vår styrelse??


/Christian

tette
2011-10-03, 16:37
ganska säker på att det handlar om garantier.
Det mesta i byggbranschen handlar om 2 årsgarantier. Det är för byggarna väldigt viktigt att de själva kan styra under denna tid.
!Familjen" kan på det sättet göra upp vad skall rättas till efter garantibesiktningarna.
Det finns inget byggprojekt i detta land som inte får besiktningsanmärkningar.

Chrissofsweden
2012-04-24, 00:52
Sådärja, då var jag ordförande och hungrar efter att göra rätt från början.

Vi har lite jobb framför oss nu. Jag återkommer med frågor, funderingar och idéer :15:

Admin
2012-04-24, 10:11
Grattis till posten som ordförande. :1:
Passa nu på att ta fram bra rutiner (stadgar, stämmorutiner, styrelsemöterutiner, protokollförning, inventarieförteckning, etc) direkt från start så kommer allt att fungera så mycket bättre, snabbare och enklare. Dessa rutiner kan sedan löpande förbättras.

Chrissofsweden
2012-04-24, 11:10
Tack!

Som ni förstår så snurrar det rejält i kolan just nu. Jag kan inte påstå att jag är den mest kunniga för uppdraget, men jag är den enda i föreningen som har sett till att gå in för den här uppgiften helhjärtat.

Mina nuvarande mål:

Hållbara stadgar som inte begränsar utan reglerar och ger en säkerhet för de boende att grannen inte ställer till med något dumt.
Organisera upp i utrymmet för värmecentralen. Där är det varmt året om. Där skall vi ha möjlighet att arkivera alla papper. Där skall allt styrelsematerial ha plats.
Rutiner och regler
Städdagar
Kurs för styrelsen
Information om fel och brister i lgh till boende (hur man rapporterar)
Presentation av styrelsen och dess tänkta arbete till de boende
Begränsa innergården mot trafik
Brandsäkerhetsrutiner

Synpunkter, idéer och förslag?



/Christian

tette
2012-04-24, 11:21
Fungerar städdagar?. kan tänka mig att på en gård på östermalm så har man inga städdagar, bankdirektörer harinte tid?, skämt åsido, fungerar städdagar i förorterna där man har fina gårdar?

Jag tror på en annan lösning för din förening. medlemsträffarute i det fria.
man träffas och diskuterar föreningsframtiden under trevliga former, som korvgrillning och kaffedickande.
någon ansvarar för att alla ideer kommer ner på papper.

Visst kan man införa lite städning trädgårdsskötsel också men jag tror att det är bättre om det kommer förslag från de som kommer till träffen vad som skall göras på föreningens städdagar.
Bästa tipset är att om det är möjligt anordna ett litet trädgårdsland.

Vi gjorde så ett år. barnen fick så blommor, rädisor, sallad och lite landat.
Under den sommaren hörde jag ofta baran till barn säga tt de skall vara rädda om växterna för de har vi odlat.

Admin
2012-04-24, 11:31
Tillkommande punkter att jobba med i styrelsen:

- Löpande information till medlemmar (anslagstavlor, direktutskick, hemsida, etc).
- Löpande fundera på hur medlemmar ska engageras (t ex hur man ska få medlemmarna att gå på stämmor och vara aktiva).
- Göra medlemmarna delaktiga i föreningen (utöver städdagar, om det nu fungerar).
- Underlätta för valberedning.

Ja, det finns nog massor med punkter, och det kommer att ta tid. Men någonstans måste man börja. Vissa punkter är mer kritiska än andra, och information till medlemmar är nog av allra högsta prioritet.
Medlemsinformationen har en tendens att glömmas bort bland allt annat som måste göras och rätt vad det är så är man inne i en ond cirkel som är mer eller mindre omöjlig att ta sig ur.

Chrissofsweden
2012-04-24, 11:52
Städdagar som fungerar som städdagar skall nog fungera. Våra hus är nybyggda, så även tomten. Så städdagarna är inte så avancerade. Varje hus har liksom sitt område. Parkeringen och lekplatsen är det enda gemensamma.

Brf:en ligger i Dalarna :)