handdator

Visa fullständig version : avgften mått på hur föreningen mår?


tette
2011-08-17, 14:15
Jag har ännu inte sett någon bra statistik på föreningars olika avgifter.
Jag vet att det är ganska svårt att göra en rättvis bedömning, men....

Vad har ni själva per kvm och månad?

Jag gjorde denna miniundersökning av senaste numret av "mitt i Solna".
103 brf är till salu i denna tidning (rekord?)
Jag orkade bara med 10% av dessa, och fick följande siffror.

kostnad/mån-kvm kostnad/kvm/mån

3836 86 45
5887 89 66
5887 89 66
3856 82 47
4473 73 61
3297 58 57
2800 40 70
1954 34 57
2428 60 40
3760 62 61
3918 65 60
4972 81 61
2431 43 57
3069 75 41
1154 27 43
4000 80 50

billigast 41 dyrast 70.

Sandlådan
2011-08-17, 17:27
Min lägenhet i Stockholms innerstad har 46 kr /månad i avgift per kvm.
Lägenheten saknar balkong och eldstad.

Föreningen är från mitten av 1980-talet och fastigheten är ca 70 år gammal.
Alla stora renoveringar som stambyte, fönsterrenoveringar, byte av hissmotor, fasadmålning etc är gjorda varför fastigheten är i gott skick.

Harald
2011-08-18, 09:12
Avgiften är ett mycket dåligt mått på hur föreningen mår.

Har du förvaltat fastigheten bra under många år, kan du hålla en LÅG avgift.

För att förvalta föreningen bra, krävs att du under ett antal år, har en HÖG avgift.

Förvaltar du dåligt, kan du under ett antal år hålla en LÅG avgift (svälter föreningen).

Därefter tvingas föreningen att ta ut en HÖG avgift för att täcka underhåll och räntor.


Så, avgiften räcker inte att titta på!

totiki
2011-08-18, 10:35
Håller med Harald. En låg avgift är snarare en varningsflagga, likväl som en hög.
Alla har fasta kostnader som skall täckas av årsavgiften. Och de är rätt likvärdiga. Det som avviker är väl i första hand räntekostnader som kan vara mycket olika p g a. variablerna kostnad i % samt lånets storlek. Det gäller väl även avskrivningen som kan variera både i % och antal år. Någon som kommer på något mer?

Men den största faran i en förening är en oengagerad styrelse & medlemmar, som lägger ut all förvaltning på externa intressenter. Förvaltningskostnad i förhållande till årsomsättning kan vara ett bra mått för när, att ställa frågor om föreningens skötsel. När jag höftar lite kommer jag fram till att vi har 5%. Då gör vi väldigt mycket själv och i de 5% ingår även material och reparationskostnader för förra året (teknisk förvaltning).

kluringen
2011-08-18, 12:05
Håller med Harald. En låg avgift är snarare en varningsflagga, likväl som en hög.

Instämmer. Ett bra mått på hur föreningen mår är om man själv kan avgöra hur avgifterna kan utvecklas på lite längre sikt. Öppenhet och bra dokumentation som inte försöker mörka verkligheten är bra bedömningsgrund.

tette
2011-08-18, 14:28
http://epaper.mitti.se/edoris?tem=epaper_miio#

Mitt i Östermalm 25 lägenheter eller skall man kalla det residens? är till salu.
lägenheter på 25 till 40kvm för 2 miljoner, de större 4-6 miljoner.
mama mia?.

Avgifterna för 15 av dessa lägenheter, spannet blev 31kr/kvm/mån för den billigaste till 70 för den dyraste månadsavgiften.

4162 102 41
2819 84 34
4003 88 45
2646 48 55
1399 45 31
1983 41 48
1176 38 31
3018 43 70
2140 34 63
2114 35 60
1413 25 57
2456 40 61
2433 52 47
3872 80 48
3397 72 47


Tack för kommentarer i ämnet. Skulle nog till en mindre doktorsavhandling för att få fram hur man med avgifterna ser om föreningen mår bra?

Men logiskt sätt kommer det visa sig att de styrelser som skött sina föreningar och (inte suttit i knät på HSB o Riksbyggen) har lägre avgifter och kommer att behålla värdet på försäljningspriserna nu när "raset" kommer.

Harald
2011-08-18, 21:08
:72:Här ska ni få en bra modell!

Föreningen (bolaget) måste ta in X pengar, för att klara två olika slags kostnader. Vi kan kalla dessa kategori A och B.

A) Är kostnader som man MÅSTE betala, och som är väldigt svåra att göra någonting åt. Ex värme, el, vatten, sophämtning, gräsklippning o s v. Även räntekostnader hör hit, eftersom det tar ca 20 år för att få tillbaka en "investerad" krona i amortering. Självklart kan man lägga ner tid på att få till bättre avtal, eller energioptimera sin fastighet, men det blir för de flesta ändå bara småpengar.

Regeln för dessa kostnader är att de ökar med ca 2 % årligen. Dessa kostnader måste absolut täckas av intäkterna, annars, VARNING!

B) Fyra olika "kostnader" representerar resten. Dessa är Reparationer, Investeringar, Underhåll samt Amorteringar. Tillräckligt med pengar måste alltså tas in för att täcka detta behov. Och behovet beror dels på fastighetens skick, och dels på styrelsens ambitioner.

Alltså, har föreningen stora lån och en eftersatt fastighet, samtidigt som det inte finns speciellt mycket utrymme till kategori B, ja då är det åt H-ete. Finns det gott om pengar till kat. B, och styrelsen använder detta till att amortera och underhålla, ja då är det kanon.

Avgiftens storlek som värdemätare är i sammanhanget helt egal.

totiki
2011-08-18, 21:22
Avgiftens storlek som värdemätare är i sammanhanget helt egal.

Hur kan den vara det? Den består ju av A & B.

Harald
2011-08-18, 21:35
Tråden gällde ju huruvida hög eller låg avgift var ett bra mått på hur föreningen mår.

OM en förening med LÅG avgift, gott och väl klarar både nödvändiga A samt enligt behov och ambition på B, så är det ju bra!

Men om en förening med LÅG avgift klarar A, men har lite kvar till B, ja då är avgiften FÖR LÅG.

Att inte ha erforderliga medel till B, innebär ju

- Att föreningen blir räntekänslig
- Att föreningen inte kan minska framtida kostnader genom att amortera, alltså slår A-kostnaderna igenom fullt ut, d v s avgifthöjning krävs VARJE år.
- Att föreningen är låst till vad man har. Resurser för förändringar, ex MC-förråd, uppfrächning gård, förbättringar mm saknas. Allt måste Lånefinansieras = kostnads- och avgiftshöjande spiral.
- Att föreningen ej kan underhålla tillräckligt = till slut ökar reparationskostnaderna = avgifterna måste höjas, utan att man egentligen får "mer för pengarna".

En förening som har HÖG avgift, och väl klarar både A och B, kommer inte att behöva höja ytterligare, d v s en riktigt bra affär att köpa in sig i, eftersom mäklarna (som inte kan ett skit om Brf-ekonomi) sätter ett LÄGRE pris på dessa lgh p g a avgiften.

En förening som har HÖG avgift, och endast klarar A, kommer att bli ÄNNU DYRARE att bo i.

O s v....

tette
2011-08-18, 21:42
föreningens lånestock,( byggår), renoveringsgrad om är väl vad det handlar om hur föreningens ekonomi kommer att se ut i framtid?

kolossernas lurendrejeri med underhållsplaner och yttre fonder har lurat många styrelser.
Man kan bara hoppas på att nästa generation klarar sig själva utan utsugarna HSB o Riksbyggens falska tips.

Det som slår mig är att jag aldrig hört talas om ett andra stambyte. finns det?
Logiskt borde det finnas en hel del då man säger 50 år och en hel del fastigheter har ju betydligt mer än 100 år "på nacken".
De äldsta bostadsrätterna är nu 80 år?
hoppla ämnesurspårning igen..........

kluringen
2011-08-19, 01:54
De äldsta bostadsrätterna är nu 80 år?
Vår förening fyller 92 år i februari. 1020 blir det kalas :3:

Vi har haft ett stambyte 1991. Det var inte bara fråga om ett byte, utan ombyggnad och modernisering. Dyrt, men väsäntligt högre komfort och standard. Nu står vi inför byte av plåten på taket på grund av dumheten att ha byggt vindsvåningar utan att först ha kollat upp om takets kvalitet håller för ett så stort ingrepp på en gammal konstruktion. :(

Det blir en kraftig avgiftshöjning, men inte värre än att vi uthärdar. Surt ändå, eftersom det var oförutsätt.

A) Är kostnader som man MÅSTE betala, och som är väldigt svåra att göra någonting åt. Ex värme, el, vatten, sophämtning, gräsklippning o s v.

Låt gräset vara så får ni en vacker blomsteräng alldeles gratis :D Förlåt Harald, jag kunde inte låta bli.

Pensionär
2012-07-24, 20:37
Jag har ännu inte sett någon bra statistik på föreningars olika avgifter.
Jag vet att det är ganska svårt att göra en rättvis bedömning, men....
Jag orkade bara med 10% av dessa, och fick följande siffror.
billigast 41 dyrast 70.

En mycket bra och central fråga, som blir högaktuell varje gång när årsredovisningen ska dras på stämman. För att inte tala om när det ska köpas lägenhet.
Jag har också gjort som du knackat in ett antal säljobjekt på ett excel-ark för jämförelser och stilla begrundan.
Men orken tog snart slut även för mig.
(DNs annons-bilaga är ibland uppe i 100-tals sidor. Konstigt att denna tidning som tjänar så mycket på bostadsrättskarusellen, är så svalt intresserad av vår verklighet i övrigt :-{

Jag har hittills kunnat notera skillnader mellan
<10 kr/ kvm/mån och <80 kr/ kvm/mån.
Klart man skulle vilja veta lite mer om varför dessa väldiga skillnader? (http://www.borattupplysning.se/wp_brskola/skillnader-i-manadsavgift/)
I sökandet efter andra uppgifter fann jag en i sammanhanget mycket intressant och (tror jag) pedagogisk genomgång.
Det finns säkert mycket mer att lära och förstå, men en bit på vägen är detta. Observera länken längst ned på sidan Visa exemplet >

totiki
2012-08-13, 15:38
Till viss del kan jag absolut hålla med Harald. En hög avgift i en eftersatt förening med stora lån låter inte bra. Men hur är det med en hög avgift i en nybyggd? Det kan man ta, eller? Allt är ju nytt, man kan skjuta på underhåll, reparationer och investeringar.

Har följt en nybyggd BRF på vår gata där 4:or på 110 kvm såldes för 4 milj. (Sthlm närförort). Det var ju ett fast pris från byggherren. Huset är nu 1 år gammalt. Har man lånat hela insatsen till 4% blir lånekostnaden 13333:- per månad. Avgiften är närmare 11.000:-/månad. En sådan månadskostnad är hög för vem som helst även om man endast lånat halva insatsen.

Detta hus är uppenbart i alldeles utmärkt skick och kommer inte behöva några reparationer eller underhåll inom de närmaste 10-15 åren eller mer, säg 20 år.
Haralds A på denna gata är ca. 4200:-/månad.
Detta hus B är mer än 6000:-/månad. Som jag förstår det är detta enbart amorteringar enligt Haralds modell. 7 lgh betalar amorteringar på en dryg halvmiljon om året, den egna räntekostnaden är i bästa fall 160.000 om året (4%). Det blir då ca. 230.000:- om året av deras lön som går till föreningens amorteringar samt deras egna räntekostnader. Ska de även amortera på sitt eget lån tillkommer ju detta ovanpå. Efter 20 år har de endast amorterat 10 av de 40 miljoner föreningen har i lån idag och efter 20 år börjar de resterande tre benen i Haralds B (Reparationer, Investeringar, Underhåll) att behöva täckas. D v s. det blir mindre över till amorteringar.

Jag har följt utvecklingen i denna BRF sedan de fick bygglov och kan inte se att det förekommit några egentliga felaktigheter eller bedrägerier.
Det är helt enkelt kostnaden för ett nybygge av förhållandevis ordinär kvalitet.
Deras snittmått är alltså 100 enligt tettes modell.

Allt är sålt. Hade mäklaren använt sig av tettes index och köparna kunnat se tettes jämförelseobjekt. Vad tror ni? Skulle Haralds resonemang från en mäklare övertygat köparna att 100 är ett bra tal? Det kanske är ett bra tal sett till avskrivningstiden 100 år. Men hur många räknar med att bo i samma fastighet i 100 år.

Jag är säker på att man kan finna fel i ovanstående men för mig vore det avskräckande.

totiki
2012-08-15, 20:31
En annan fråga som uppstår är ju ifall alla nybyggda föreningar "mår" dåligt? Eftersom de flesta lär ha ett index över 70.

Ska försöka få fatt på den ekonomiska planen. Återkommer.

tette
2012-08-15, 21:00
dagens brf:er speciellt i Stockholm är klart övervärderade.
"en rätt att bo" för 4 miljoner, samma peng som du får ett slott för i norrland, om det nu finns några slott där.
Du talar om att nybyggd förening inte har några underhållskostnader på 15-20 år.
Låt mig tvivla, girigheten med maxvinster för byggarna tror jag fortfarande kommer att visa byggfusk i stor utsträckning.
Kan vara allt från att betongelementen inte fått torka innan de kommit på plats till de gamla vanliga takläckage, som har funnits i alla generationer hittills.

Nya energisnåla oprövade lösningar är nog inte helt hundra heller?
Sist men inte minst kontrollen efter byggarantin skall bevakas av lekmannastyrelser, som inte gärna gör sig opopulära med att föreslå kostsamma renoveringar.
Sist men inte minst har de nya föreningar också bakat in värme, vattenkostnader som mäklarna i alla fall inte jämför i sina uttalanden.

Bättre förr?

Harald
2012-08-15, 21:55
Det är bra att du uppmärksammar ekonomin i nybyggda föreningar.

Om jag tolkar exemplet rätt, som dessutom verkar vara ur verkligheten, så ser det ut som att man under mycket lång tid kommer att betala stora belopp i räntor och att du tycker amorteringarna utgör för liten del, trots stora totalbelopp.

Detta är nog oftast fallet, men genom att göra så här så verkar det för gemene man som "dyrt" men inte "för dyrt" och det är ju nytt...

Sanningen är att bankerna drar in otroliga pengar på detta. Motmedlet för en ny förening är att amortera ännu mera fortare. Men då blir det otroliga månadskostnader.

Amorteringen är ju annars hygglig, kan jag tycka. Om 80 år är huset betalt. Så allt håller, om det inte hade varit för underhållskostnaderna då. Som det inte blirnågra pengar över till.

Så efter 20 år, när inflationen borde gjort att det skulle börja bli billigt att bo i föreningen, behöver föreningen låna MERA pengar.

Så här ser det ut, och detta är förklaringen till varför majoriteten av bostadsrättslägenheterna har liknande avgifter som hyresrätterna, alternativt att husen är eftersatta.

Lösning? Ta ett amorteringsbeslut, kör stålbadet några år, sedan har den föreningen bättre ekonomi än andra för all framtid...