handdator

Visa fullständig version : Ingen andel i brf - Hur få rätt avgift?


PeaceOfCake
2011-06-14, 23:53
På årsmötet har det visat sig att våra lägenheter inte är andelsfördelade. Det är 4 st lgh på ca 106 kvm och min på 56 kvm.

Jag tog på årsstämman upp att varje gång vi höjt avgifterna så har vi höjt med 200 kr för både de stora och min, och att det slår fel eftersom jag får en procentuellt mycket större höjning mot min andel. Svaret jag fick var: nej, vi har inga andelar.

Så här tror jag att fördelningen ser ut:
- Stor lgh 106 kvm, avgift 3800 kr
- Liten lgh 56 kvm, avgift 2357 kr.

I min värld så borde jag betala för 0,116 andelar och de med stor lgh för 0,221 andelar?

Om avgifterna idag är 3800 kr * 4 + 2357 kr = 17557 kr, så borde väl jag betala 2036 kr och de 3880 kr?
Om vi vill ha in lika mycket pengar.

Till saken hör att vi ska höja ca 800 kr nu, vilket med deras modell betyder att jag skulle få betala: 3157 kr och de 4600 kr. Inte så stor skillnad längre då, trots att deras lgh är nästan dubbelt så stora som min?

Om man istället skulle räkna efter de förmodade andelarna skulle jag betala 0,116 av hela nya avgiftsklumpen: 17557+800*5=21557 kr, alltså 2500 kr? Och de: 4764 kr. Eller har jag fel?

På årsmötet framförs åsikter som att avgiften inte ska delas rakt efter kvm, utan att även små lägenheter nyttjar t ex sophämtning m.m.

Vad är det som gäller? Det verkar otroligt mycket krångligare att börja räkna på det än bara dra efter andel (som vi dessutom inte har).

Råd?

tette
2011-06-15, 00:52
Idag har du 11,6% av bostadsytan och betalar cirka 13% av avgifterna.
Om man höjer med 200 kr om året så har du om 50 år fortfarande 11,6% av boytan men betalar då 18% av avgifterna.

Detta liknar omvänd lönefördelar med % istället för kronor och ören som facket diskuterar. Där ökar lönerna mer för dem som redan har högre lön om man höjer med %.

I din förening kommer det visa sig vilka som är starkast och sitter mest i styrelsen, de med större yta eller du/de som övertar din lgh.

Viktigt att det blir en rättvis uppgörelse, vilket ni 5 borde kunna komma överens om?

Gusten
2011-06-15, 08:36
Att höja årsavgiften med samma belopp för både stora och små lägenheter är inte tillåtet.
Avgiftsfördelningen kommer då med tiden att avvika alltmer från den avgiftsfördelning som anges i stadgarna.

Hur står det i stadgarna att årsavgiften beräknas ? Det ska stå under rubriken "Avgifter till föreningen".
Det kan t ex stå att årsavgiften fördelas i förhållande till insatser (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14786), eller fördelas i förhållande till andelstal.

Lännqvist
2011-06-15, 13:26
Borde inte likabehandlingsprincipen stödja en årsavgift baserad på antalet kvadratmeter boyta?

Admin
2011-06-15, 15:32
En bostadsrätts andel baseras inte enbart på bostadsyta, utan på en mängd olika parametrar.
Men givetvis ska likabehandlingsprincipen gälla ändå, vilket medför att höjning inte ska ske med lika mycket för olika stora lägenheter.

Dock är generalklausulen mer applicerbar i detta läge.

I övrigt förstår jag inte hur en brf kan bildas utan att det sker en andelsfördelning.

Se även;
Andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010)

Andelstal, Andel, Betalningsgrundande Andel, Laglig grund (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11537)

Samma andelstal men olika avgifter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13009)

Beräkna andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13649)

PeaceOfCake
2011-06-15, 16:16
Inser att det här är helt knäppt, för om man t ex läser om fördelning av andelar efter insats, så förutsätter det att man gör fördelningen från början? Inte 25 år senare, som i det här fallet. Vi kan ju inte sätta andel efter insats eftersom bostadsrätterna är köpta från 90-talet och framåt med de bostadsrättshavare som finns nu.

Så att fördela på kvm är det enda som återstår?

Till saken hör att lägenheterna är i markplan med olika stora uteplatser. Ska man ta hänsyn till det också?
Dessutom har alla bostadsrätter utom min tillgång till garage, som de inte betalar för. Jag har bara en asfaltsplätt utan tak.

tette
2011-06-15, 17:10
Ibland är det lätt att förstå varför man vill sitta i styrelsen, eftersom höjningen av avgifterna är en styrelsefrågaoch inte ett stämmobeslut.

Däremot kan du skriva en motion om ändrade avgifter. Då ska avgifterna behandlas på en stämma.
Nästa steg i en liten förening är att man ensam kan begära granskning av föreningens ekonomi/styrelse att det har gått rätt till. Kostar, vilket gör att alla blir "loosers"?

Fem bostadsrättshavare borde kunna sätta sig ner och komma överens om en rättvis lösning med alla parametrar inräknade?

clabbe
2011-06-15, 17:32
Så att fördela på kvm är det enda som återstår?
Till saken hör att lägenheterna är i markplan med olika stora uteplatser. Ska man ta hänsyn till det också?

Att fördela efter insats betyder att man fördelar efter den insats som betalades vid bostadsrätternas bildande, inte den köpeskilling senare ägare betalat.

Någon gång måste avgifterna fördelats efter storlek eftersom du har lägre avgift än de andra. Det är den avgiftsfördelningen som ni ska hålla er till.

Man kan alltid väga in en massa parametrar för att få fram en "rättvis" avgiftsfördelning. Har man väl bestämt fördelningen ska det dock mycket till för att ändra fördelningen.

Gusten
2011-06-15, 18:31
Den avgiftsfördelning som ska gälla är den enligt stadgarna och inget annat.

Det kanske är så att årsavgiften enligt stadgarna fördelas i förhållande till andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010)?
Om det inte finns några särskilda andelstal för årsavgiften så är den enskilda lägenhetens andelstal = den egna bostadsrättens insats dividerad med de totala insatserna i föreningen.

Robarb
2011-06-16, 13:23
Det finns, som många noterat, olika modeller för att fördela årsavgifterna på de i föreningen ingående bostadsrätterna. Grunden för fördelningen är dels vad som framgår av den ekonomiska planen och dels av föreningsstadgan.

Min modell är att fördelningen ska ske enligt den modell som parterna på bostadsmarknaden gemensamt utarbetat, dvs. relativa hyrestal.

Det innebär att större lägeneheter får en något lägre avgift per m² än de mindre. Detta för att de nyttigheter som finns i lägenheterna, som kök och våtrum, fördelas på en mindre m²-yta på små lägenheter än för de större lägenheterna.
När man producerar en bostadsfastighet så är kostnaden för kök och våtrum likvärdigt för de olika lägenhetstyperna. Men kostnaden för dessa utrymmen fördelas olika på olika ytor.

En 4-rumslägenhet har ofta en extra toalett varför en +-poäng bör åsättas på sådana bostadsrätter för detta.

En fördelning av årsavgifterna enbart efter bostadsrätternas andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) skapar en viss orättvisa då stora lägenheter får bära en för hög andel av kostnadena för fastigheten, såtillvida det inte införts någon form av kvalitetskoefficienter som reglerar detta.

Dock får man kanske ta hänsyn till vilka som kan nyttja lägenheterna. Större lägenheter kan vara mer anpassade för barn- och ungdomsfamiljer vilket kan medföra högre driftkostnader för dessa. Då bör naturligtvis dessa lägenheter bestridra kostnaderna för detta. Då är alternativet att fördela driftskostnaderna efter faktisk förbrukning av värme, vatten och sophämtning. Elkonsumtionen är förmodligen redan fördelad på respektive lägenhets abonnemang.

En kollektiv upphandling av el är att föredra men bör fördelas efter respektive bostadsrätts förbrukning.

Grundläggande för bostadsrättsföreningen är att tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen enligt den lagstiftning som gäller för föreningen. Att införa sociala fördelningstal torde ligga utanför bostadsrättens syfte.

Admin
2011-06-16, 13:45
Instämmer helt med Robarb. När en brf bildas kan man inte bara utgå från bostadsrättens storlek. En bostadsrätt på 100 kvm kostar inte dubbelt så mycket i underhåll för föreningen som en bostadsrätt på 50 kvm.

Och har en lägenhet t.ex. två toaletter måste det också påverka andelsfördelningen jämfört med den lägenhet som har en toalett.

Större lägenhet ger högre uppvärmingskostnader för denna lägenhet.

Fler radiatorer, ger högre underhållskostnader för denna lägenhet.

Etc.

Mycket att väga in och inte så enkelt att göra en rättvis fördelning, men man bör göra detta så noga som möjligt eftersom det är så komplicerat att i efterhand rätta upp orättvisor i andelstal.

Gusten
2011-06-16, 17:48
Visst kan man diskutera hur avgifterna bör fördelas på ett rättvist sätt, men det frågeställaren undrade var om
avgiftsfördelningen idag är korrekt. Dvs följer man den avgiftsfördelning som anges i stadgarna?
Det gör man förmodligen inte eftersom man vid några avgiftshöjningar höjt med samma belopp för stora och små bostadsrätter.

Det avgörande för hur avgifterna ska fördelas idag är vad som anges i stadgarna om hur avgiften ska fördelas.

Förmodligen är bostadsrättsföreningen återbetalningsskyldig pga för högt uttagen årsavgift fr o m den tidpunkt då man började bryta mot stadgarna genom att höja årsavgifterna med samma belopp för stora och små lägenheter (max 10 år bakåt i tiden).

clabbe
2011-06-17, 11:51
Man kan också spekulera i att värdet på de stora lägenheterna ökat mer än normalt tack vare den lägre höjningstakten, och den lilla lägenhetens värde har gått ner eftersom avgiften ökat mer än den skulle. En sorts stöld av värdet på den lilla bostadsrätten, utfört av de stora lägenheternas bostadsrättshavare.

PeaceOfCake
2011-06-18, 20:36
Det är vanliga standardstadgar: "Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Beslut om ändring på grund av andelstalsberäkning skall fattas av föreningstämma".

Jag är med i styrelsen. Det ingick i köpet, eftersom bostadsrättsföreningen är så liten.

Gusten
2011-06-18, 22:15
Okej. Det är alltså årsavgiftsfördelning efter andelstal.
Numera är det vanligt med särskilda andelstal för årsavgifterna med lite annan fördelning än insatserna. Sådana andelstal kan finnas angivna i den ekonomiska planen eller i lägenhetsförteckningen.

Om det inte finns några andelstal angivna någonstans så har ni inga särskilda andelstal för årsavgifterna utan då är det "insatsandelstalen" som styr årsavgiftsfördelningen.
Ditt andelstal framräknas då genom att dividera insatsen för din bostadsrätt med de totala insatserna i föreningen.

Det skulle därmed behövas ytterligare ett dokument: Den ekonomiska planen. Där finns alla lägenheters insatser angivna.
Om ni inte hittar den ekonomiska planen i bostadsrättsföreningen så kan den beställas hos Bolagsverket. Jag tror det kostar ca en hundring att få den med posten eller mailad.

Antagligen har avgiftsfördelningen varit rätt från början, men genom att flera gånger höja med samma belopp per lägenhet så har man alltmer glidit ifrån den avgiftsfördelning som föreskrivs i stadgarna, och det är inte tillåtet.

Jag ser nu att även i lägenhetsförteckningen finns insatserna angivna, om ni inte hittar den ekonomiska planen.

Om alla fyra stora lägenheter har samma insats så behövs bara insatsen för din lägenhet och för en stor lägenhet för att fastställa hur avgiften ska fördelas mellan stor och liten bostadsrätt.

PeaceOfCake
2011-06-30, 19:13
Detta har hänt sedan sist. Vi har haft årsmöte/stämma och bestämt att vi ska höja avgifterna med totalt ca 3500 kr för hela bostadsrättsföreningen. Vi pratade om hur denna avgiftshöjning skulle fördelas och kom överens om att kolla runt om olika sätt att beräkna hyra.

Sen har jag pratat med ordföranden om hur man fördelar andelar. Jag sa att man kan göra det på kvm eller insats från första början. Insatsen från första början verkar ingen veta.

Därefter ringer ordförande mig och säger: Vi andra ska höja 800 kr, du ingenting alls just nu. Så jag betalar min avgift som vanligt.

Idag ringer en annan medlem i bostadsrättsföreningen. Han har blivit ombedd av ordföranden i styrelsen att förmedla till mig att under tiden jag varit borta har de haft ett extra möte. Utan att meddela mig. Fantastiskt med tanke på att jag sitter i styrelsen. Jag hade dessutom både mobiltelefon, mail och facebook som han kunde kontakta mig på. Men nej, lättare att ta ett beslut när inte jag är där antar jag.

Då har man beslutat om en 22% höjning, för min del ca 500 kr och för deras del ca 800 kr (jag har inte siffrorna exakt i huvudet). Så nu ska jag betala 2857 kr och de 4900 kr. Alltså ännu mera skevt. Jag sa att det är inte okej.
Dessutom kan de ju inte bara ta ett möte utan att informera styrelsen om det?

Jag sa att nu får vi ta ett möte till - jag kan imorgon. Jag sa att då får du kalla till möte, men nej det har han ingen befogenhet för. Dessutom kan vi inte ha möte nu för ordföranden är borta och alla måste vara med. Men det gick ju bra utan mig för några dagar sen. Jag sa; Du kan hälsa ordföranden (eftersom han uppenbarligen inte pratar med mig längre och väljer att gå via ombud) att han ska kalla till ett nytt möte nästa vecka och då ska vi bestämma andelar.

Det här är helt sjukt. Jag har 2 ggr fått 100% högre höjning än vad de fått i förhållande till mitt kvm-tal och nu får jag en 22% höjning på den felaktiga summan. Jag kommer snart vara ikapp dom!!

Sen började han prata om att jag minsann har tillgång till en del saker som de stora bostadsrätterna har (sophämtning m.m.) och att det motiverar ett något högre andelstal. Varpå jag kontrade med; Visst, men ni har garage som ni inte betalar ett skit för och uteplatser m.m. Han svarade; Ja men jag kan inte köra in i mitt garage, det kan de andra. Jag svarade; Men du ser, man kan inte räkna på det sättet!

Jag blir tokig på den här hakuna-mantata-föreningen. Det är klart att de alltid kommer att fatta beslut som gynnar dem, inte mig. 4 mot 1, i alla lägen.

Gusten
2011-06-30, 23:22
Det är inte snyggt att passa på när någon är bortrest att fatta beslut som gynnar de närvarande på bekostnad av den frånvarande.

Det bästa vore förstås om det gick att komma överens om att man gör som ordföranden föreslog från början, dvs höjer med 800 kr enbart för de stora lägenheterna.
Tanken med detta var väl att kompensera för de två tidigare höjningarna när man höjde med samma krontal för alla lägenheter.

Onekligen en knepig situation att vara ensam mot fyra med stora bostadsrätter, så bäst vore kanske om det gick att komma fram till en överenskommelse.

kluringen
2011-07-01, 13:35
Din förenings beteende är lagvidrig. Begär medling i hyresnämnden. Om det inte hjälper, gå vidare till tingsrätten. Man kan inte fördela årsavgiften på så godtyckliga grunder som det görs i din förening. Slagsmål mot väderkvarnar är lönlöst.

Du har även rätt att få rättelse retroaktivt (max 10 år). Infekterad stämning har ni redan, det kan inte bli värre av att dina grannar blir medvetna om att det finns en lag som de måste följa. Stå på dig!

PeaceOfCake
2011-07-01, 19:45
Han som ringde mig igår säger att han har pratat med en jurist på SBC och fått svaret att låta avgifterna vara.

Nytt möte på gång. Hur begär man medling?

Jag tänkte säga att jag förespråkar den avgiftsfördelning som de allra flesta föreningar har. Ni förespråkar "Vi vill att du betalar en del av vår avgift.".

Gusten
2011-07-01, 22:29
Om jag förstått det som står på Hyresnämndens hemsida om andelsta (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010)l rätt, så kan hyresnämnden inte avkunna någon dom om avgiftsfördelningen utan endast medla i frågan.
Man kan skriva till hyresnämnden och ange sig själv som sökande och bostadsrättsföreningen med sitt namn som motpart.

Vid en ansökan kan det vara bra att bifoga den ekonomiska planen där insatserna för alla lägenheter finns antecknade, och hävda att avgifterna ska fördelas i förhållande till insatserna (ägarandelarna) eftersom föreningen inte har några särskilda andelstal för avgifterna.
Ta också upp att man vid de senaste höjningarna höjt med samma krontal för stora och små lägenheter.

I rena medlingsärenden finns antagligen inga tvångsmedel att ta till om föreningen skulle utebli i Hyresnämnden. Det finns helt andra möjligheter i en vanlig domstol men är också mer ekonomiskt riskabelt.

kluringen
2011-07-02, 14:56
Börja med att skaffa fram den ekonomiska planen och kolla upp vad det står i den angående insatser och andelstal. Den ska finnas registrerad hos Bolagsverket eller PRV. Är det en gammal förening, så är den hos PRV.

Om jag har uppfattat situationen rätt, finns det inte dokumenterat om vad som gäller, då är det den ekonomiska planen som gäller. Insatserna finns garanterat registrerade i den ekonomiska planen. Andelstalen kan vara antecknade, men om uppgifter om andelstal saknas är det lätt att räkna ut de korrekta andelstalet. Andelstal är lika med lägenhetens insats dividerat med det totala insatskapitalet multiplicerat med 100, som är ägarandelen uttryckt i %.

Räkna ut de korrekta avgifterna för samtliga lägenheter, samt det belopp som du är berättigad till retroaktivt för hela den tid som du har bott i föreningen (dock max 10 år).

Dina siffror, lagtexterna nedan tillsammans med era stadgar och den ekonomiska planen är starka argument till din fördel. Ni kan strunta i hur andra föreningar gör, det finns många fler föreningar än din förening som gör fel.

Ur 9 kap. i BRL:
Innehållet i föreningens stadgar
5 § Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange
5. de grunder enligt vilka årsavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift skall beräknas,

Ändring av stadgar23 § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt, om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga röstande på den senare stämman gått med på beslutet.

Det har ingen betydelse att det står andelstal istället för insats i stadgarna om andelstalen inte är definierade i den ekonomiska planen. Detta kan inte rubbas om man inte definierar annan beräkningsgrund för andelstal i stadgarna. Finns det andelstal i den ekonomiska planen är det de som gäller.

Delge dina styrelsekamrater att du har avsikt att gå vidare rättsligt om ni inte kan enas.

PeaceOfCake
2011-07-07, 13:07
Ni kommer inte tro det här, men det finns ingen ekonomisk plan. Så läget är just nu:
- stadgarna säger att årsavgift fördelas efter andelstal.
- det finns inget andelstal
- jag har ingen aning om ursprungliga insatserna eftersom jag inte har någon ekonomisk plan.
- mina "kamrater" är inte jätteintresserade av att göra en fördelning efter kvm

Vad gör jag nu? Kanske jag kan kolla med banken om de har några papper på ursprungliga insatser?
Måste man inte ha en ekonomisk plan?

kluringen
2011-07-07, 13:51
Du måste nog kolla hos alla tillgängliga källor. Börja med bolagsverket och ta reda på om ni är registrerade som en bostadsrättsförening eller bostadsförening eller aktiebolag. Banken borde ha koll, men kan ha slarvat och ha fel uppgifter. Om bolagsverket saknar uppgifter om er, borde det finnas uppgifter hos PRV (Patent och Registreringsverket.)

Det går inte att registrera en bostadsrättsförening om det inte finns någon ekonomisk plan. Bostadsföreningar och aktiebolag behöver inte ha någon ekonomisk plan.

Hittar du inga uppgifter alls, ta reda på vem som är lagfaren ägare till fastigheten.
:59::76:

PeaceOfCake
2011-07-07, 16:10
Det är en bostadsrättsförening, banken har inga papper, PRV hade inget med det att göra, bolagsverket säger att det ska finnas en ekonomisk plan men de har ingen registrerad.

Jag har även kollat med fastighetsregistret om det verkligen är "vår" brf som äger fastigheten, tänkte att det kanske fanns en annan bostadsrättsförening bakom, men nej det gör det inte.

Gusten
2011-07-08, 17:02
Om det är en bostadsrättsförening så har Bolagsverket den ekonomiska planen där insatserna som styr årsavgiftsfördelningen finns antecknade. Man kan få den med post eller mailad från Bolagsverket mot en avgift.

kluringen
2011-07-08, 17:40
Om det är en bostadsrättsförening så har Bolagsverket den ekonomiska planen där insatserna som styr årsavgiftsfördelningen finns antecknade. Man kan få den med post eller mailad från Bolagsverket mot en avgift.

Kommer inte ihåg vilket år som Bolagsverket tog över vissa funktioner från PRV. Vår Ekonomiska plan finns inte registrerad hos Bolagsverket, den finns kvar hos PRV.

Tillägg:
Har den ekonomiska planen blivit registrerad hos PRV kan den finnas kvar i PRV:s arkiv. (http://www.lavetten11.se/dokument.php) Vårt registrerades så sent som 1999.

PeaceOfCake
2011-07-08, 21:22
Vad konstigt, när jag ringer till PRV säger de att PRV absolut inte har något med detta att göra. Vad ska jag säga om jag ringer igen?

Bolagsverket hade den som sagt inte.

Gusten
2011-07-08, 23:31
Kolla i lägenhetsförteckningen. Även där finns insatserna angivna.

Lägenhetsförteckningen, som är obligatorisk, innehåller olika uppgifter om varje bostadsrätt. Den finns bara hos styrelsen, alltså inte hos någon myndighet.

Kanske är det dock säkrare att försöka få tag i den ekonomiska planen som Kluringen föreslår. Om man uppger föreningens organisationsnummer till Bolagsverket så måste de helt enkelt hitta den ekonomiska planen, förutsatt förstås att det verkligen är en BRF.

kluringen
2011-07-11, 14:22
Det var under en övergångsperiod som de ekonomiska planerna var kvar hos PRV. Numera finns även vår ekonomiska plan hos Bolagsverket.

Jag tycker att du ska kräva en förklaring av Bolagsverket hur det kan komma sig att de inte har er ekonomiska plan. Jag har inget förslag på lösning hur du kan gå vidare. Bolagsverket borde kunna hinta om det, de har en rådgivande juristavdelning. Ditt dilemma är att du är ensam i en minoritet som har mindre än 1/3 av rösterna. Så även om ni börjar om från början med att definiera om era insatser lär du bli överkörd.

Hyresnämnden kan vara din chans. För att rubba det inbördes förhållandet mellan insatserna räcker det inte med 75 % majoritet av samtliga röstberättigade, alltså inte enbart röstande på en stämma, utan det krävs även godkännande i hyresnämnden. Att insatsfördelningen inte kan styrkas kan enligt lag inte vara godtagbart. Du borde kunna kräva att få fram en lagenlig redogörelse av hur stor andel du har i föreningen.

Din situation är helt enkelt inte acceptabel. Det finns ett flertal lagparagrafer att att gå på. :12:

PeaceOfCake
2011-07-17, 22:20
Jag har försökt med org.nr, men det finns ingen ekonomisk plan. Jag har luskat om det finns en annan brf el dylikt bakom, som äger vår fastighet, men det finns bara detta organisationsnr.
Någon lägenhetsförteckning har jag inte hört talas om, trots att jag sitter i styrelsen.

Möte avklarat. Det gick (naturligtvis) åt helvete.

Vi kan inte dela avgifter efter ursprunglig insats eftersom min tydligen är byggd (och köpt) senare än de andra. Vi kan inte dela efter kvm boyta, eftersom det bara är jag som vill det.

Istället ska vi räkna en större del för min lilla bostadsrätt eftersom jag oxå använder t ex sophämtning, snöröjning, målning m.m.

Alla de andra har 3 våtrum och jag har 1. De har garage och det har inte jag. Jag har elradiatorer och de har elpannor (jag måste alltså stå för mitt värmeunderhåll själv, deras går på föreningens konto) o s v. Det spelar ingen roll.

Dessutom hävdar ordföranden att vi inte alls bestämt på årsmötet att även mitt badrum skulle renoveras, vilket vi bestämde. Vi ska åtgärda badrummen för att undvika fuktskador. mitt är godkänt av anticimex, det är inte de andras. Alltså ska inte mitt renoveras. Sen att det har brister som gör att vatten rinner ut från golvbrunnen och mot fel fall mot dörren och ut under golvet om man inte upptäcker det i tid, det är helt ointressant.

Gusten
2011-07-18, 09:47
I så fall får föreningen se till att stadgarna ändras så att de får den avgiftsfördelning de vill ha.

Det krävs två stämmor med 3/4-majoritet på 2:a stämman för sådan stadgeändring, och det kan de få igenom om övriga fyra röstar för stadgeändring.

Så länge stadgarna inte är ändrade gäller den nuvarande avgiftsfördelning efter andelstal, (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) dvs insatserna i detta fall.

Att badrumsgolvet lutar åt fel håll får väl betraktas som ett byggfel men det är kanske för sent att få detta åtgärdat på någon garanti?

PeaceOfCake
2011-07-18, 20:35
Det spelar ingen roll. De är 4/5 delar, alltså 80%, och de kan ju hålla 2 stämmor dagen efter varandra i så fall.
Jag kan inte vinna det här.

Vilka regler gäller om man inte kan sälja en bostadsrätt? Kan man lämna tillbaka den? Hur funkar det? Uppsägningstid?

tette
2011-07-18, 22:14
Bostadsrättslagen i klarspråk vad som gäller vid utträde ur föreningen?

Utträde ur föreningen m.m.
11 § En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen kan utträda ur föreningen och får av orsak som anges i stadgarna uteslutas ur denna.
En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen medgett att han får stå kvar som medlem. Detta gäller inte om bostadsrätten upphört på grund av att det hus i vilket lägenheten finns har övergått till en ny ägare.


12 § Om föreningen vägrar att upplåta bostadsrätt till någon som avses i 8 eller 9 § och som antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan medlem ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med bostadsrätt, skall han anses ha utträtt ur föreningen. Detta gäller dock inte om
1. han inom sex månader från beslutet eller erbjudandet har hänskjutit frågan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 4 kap. 6 § andra stycket, eller
2. styrelsen medgett att han får stå kvar i föreningen.

Medlemmen skall också anses ha utträtt ur föreningen när ett beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag på hans begäran om upplåtelse av bostadsrätt.


13 § Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 8 § som medlem i föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon bostadsrätt upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om föreningens styrelse medgett att medlemmen får stå kvar i föreningen.


14 § I stadgarna får föreskrivas att en anmälan om utträde ur föreningen skall göras skriftligen och att handlingen skall vara försedd med medlemmens bevittnade namnunderskrift.
Fråga om uteslutning prövas av föreningsstämman, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

Gusten
2011-07-18, 22:54
Även om de kan ändra stadgarna så ger likabehandlingsprincipen ändå ett skydd mot en alltför orättvis avgiftsfördelning.
Kostnader för sophämtning, snöröjning och målning är inte normalt att fördela lika mellan stora och små lägenheter.
Likabehandlingsprincipen tillåter en högre avgift per kvm för små bostadsrätter. Svårt dock att säga hur mycket högre.

Kanske kan du få någon av de andra fyra med dig på en mer begränsad höjning för din lägenhet och på så sätt hindra att det blir 3/4-majoritet för en stadgeändring med alltför stor omfördelning.

kluringen
2011-07-18, 23:06
Det spelar ju ingen roll. De är 4/5 delar, alltså 80%, och de kan ju hålla 2 stämmor dagen efter varandra i så fall.
Jag kan inte vinna det här.

Din situation är så hopplös att det inte kan vara hälsosamt för dig att bo kvar.

Dina grannar bryter mot lag och stadgar på så många punkter att det finns anledning att sätta föreningens hela verksamhet under lupp. Ansök om särskild granskning hos länsstyrelsen så att alla oegentligheter kommer fram.

Vilka regler gäller om man inte kan sälja en bostadsrätt? Kan man lämna tillbaka den? hur funkar det? Uppsägningstid?

Om det är dina grannars beteende som är orsak till att du inte kan sälja lägenheten tycker jag att du ska stämma föreningen. Det är rena stölden att skinna dig på stålar bara för att du är i minoritet.

PeaceOfCake
2011-07-19, 23:10
Jag tänkte att eftersom vi har så dålig ekonomi, nästan ingen handkassa och måste låna 500.000 kr för att renovera badrummen (det är mycket när den totala belåningen är 2 miljoner kr) och om jag då helt sonika säger: ni kan ta lägenheten, jag vill inte ha den. Då får de inte in någon avgift och då får de höja sina avgifter ännu mer. Det vore lite kul, även om jag förlorar min insats. Jag har sålt en annan lägenhet, som gav mig en vinst som är 5 ggr så stor som jag max kan förlora på den här, så jag kan ju helt klart vara kaxig.

De hävdar att chefsjuristen på SBC säger att vi inte ska röra i det här med andelar utan bara köra på. Det känns lite konstigt att han skulle säga så.

Jag förstod inte riktigt utdraget ur lagen? Kan jag lämna tillbaka lägenheten och slippa betala för den?

Det är intressant att jag ska betala mer än hälften. De tog upp många exempel. T ex: Ja när vi bytte lås, menar du då att du bara ska betala hälften så mycket som oss? Är det rättvist? Jag fick ett lås och ni två, så det var ju ett jävligt dåligt exempel. Hmm okej, men när vi ska måla om panelen, ska du bara betala hälften så mycket? Ja, jag har 1-plans lgh, ni har två och ett halvt plan, det blir några mer kvm panel att måla. Också ett jävligt dåligt exempel. Ja, men du har ju panel under din lägenhet (den ligger på förråden i en egen huskropp). Ja, men de tillhör ju dessutom alla, inte min bostadsrätt.

När jag sa att de inte betalar för garagen (jag har bara p-plats) de har p-plats + varmgarage, så säger de bara: Ja, men det visste du ju när du flyttade in så det kan du inte komma dragande med nu. När jag säger: Ni har vattenutkast, det har inte jag. Ja, men det visste du innan, det kan du inte kräva.

Dessutom har de mage att säga att det var otroligt vänligt av dem att upplåta en liten allmänning (brf mark) nedanför min trapp som min. 10 minuter efter mötet knallar en av styrelsemedlemmarna rakt över den, som vanligt. Så mycket är den "min".

Vad är särskild granskning? Kan jag göra det efter att jag har flyttat?

Gusten
2011-07-20, 00:06
De hävdar att chefsjuristen på SBC säger att vi inte ska röra i det här med andelar utan bara köra på. Det känns lite konstigt att han skulle säga så.

Kan jag lämna tillbaka lägenheten och slippa betala för den?

Det SBC:s chefsjurist menar med "bara köra på" är antagligen att man ska behålla den avgiftsfördelning som man en gång började med.
Just SBC är mycket negativa till att man går in och rubbar den avgiftsfördelning som en gång fastställts.
Enligt SBC kan föreningen också bli skadeståndskyldig om de genom att omfördela avgifterna sänker värdet på lägenheten.

Förutsatt att man inte har några lån med bostadsrätten pantsatt kan man avsäga sig bostadsrätten med tre månaders uppsägningstid.
Men det bör man nog vänta med om man själv betalat för lägenheten. Marknadsvärdena har ju gått upp under senare år.

PeaceOfCake
2011-07-20, 00:44
Fast man har aldrig fastställt någon avgiftsfördelning. Men, jag har inte exakt siffrorna i huvudet nu, när jag flyttade in så betalade jag 1957 kr och de 3400 kr. Nu ska jag betala 2800 kr och de 4400 kr. Det är som om man bara bestämmer från möte till möte hur vi ska göra.

Jag kan lätt lösa lånet med vinsten från den andra lägenheten, som jag får om ca 1 månad.

Hur gör jag om jag vill stämma föreningen? Jag vet ju inte hur mycket den är värd och om den har gått ner i värde innan jag säljer den? Eller ska jag be en mäklare värdera den och göra en jämförelsevärdering mot om jag haft normal avgift?

Om jag lämnar tillbaka/säljer lägenheten, kan jag kräva ersättning i efterhand eller måste jag bo kvar under processen?

Hur gör jag det i så fall? Behöver jag ett juridiskt ombud?

kluringen
2011-07-20, 03:16
Har du förklarat för chefjuristen på SBC att man inte följer några som helst regler i fråga om avgiftsfördelning? Din avgift har höjts med 43 % och de andra har fått höjt med 29 %. Ingen seriös jurist kan rekommendera att att man inte ska grotta i det här.

Börja med begära särskild granskning, sen kan du stämma föreningen för alla olagligheter som granskningen har kommit fram till. Eller stäm föreningen direkt. En stämningsansökan till tingsrätten kostar några hundralappar.

Din motpart tycks vara så okunnig om hur det ska gå till i en bostadsrätt att du borde kunna föra din egen talan. Som föreningens sekreterare har du tillgång till alla uppgifter.

PeaceOfCake
2011-07-23, 13:43
Jag får ringa honom och fråga. Det var inte jag som pratade med honom det var en av de andra i styrelsen.

Jag har inte tillgång till några uppgifter alls så vitt jag vet. Jag får väl gå och fråga efter dem. Jag har stadgarna, men det var för att jag grävde fram dem själv ur ett förråd.