handdator

Visa fullständig version : Renoverade badrum och installerade en handukstork istället för radiator i brf


magnus80a
2011-06-09, 01:02
Förra sommaren renoverade jag och min sambo vårt badrum. Vi konsulterade både bostadsrättsföreningens ordförande och fastighetsförvaltaren om vad vi skulle tänka på. Det vi fick höra var att vi skulle se till att golvvärme gick på elen och att golvbrunnen skulle bytas och åtgärden dokumenteras och genomföras enligt gällande regler.

Vi genomförde renoveringen. Några dagar senare skulle några ur styrelsen besiktiga ett fönsterbyte som man gjort på hela området. Under besiktningen fick ordföranden syn på vårt badrum och noterade att vi bytt radiatorn mot en handukstork. Detta lät hon meddela inte var OK och att vi genast skulle montera tillbaka den gamla radiatorn.

Vi tyckte det var konstigt att hon inte sagt något om det tidigare, men hon replikerade bara att det är vårt eget fel. Vi rådfrågade fastighetsförvaltaren om det och hon sade att så länge handukstorken är effektneutral mot radiatorn så är det ingen fara. Vi kontrollerade det med vår rörmokare som genomfört den delen av renoveringen och han bekräftade att han strypt effekten på handukstorken så att det inte påverkade de andra lägenheterna på stamledningen.

Vi trodde allt var ur världen. Men en dag för två veckor (det har alltså gått nästan ett år!?) sedan haffar ordföranden min sambo när hon sitter i gräsmattan med vår son och frågar om vi bytt handukstorken ännu. Samtidigt presenterar hon ett (osignerat) brev från fastighetsförvaltaren där det står att vi måste byta tillbaka till radiatorn.

Har vi någon möjlighet att bestrida detta, eller är det bara att göra som ordförande säger? :(

Till saken kan vi nämna att vi sedan förra sommaren bytt från HSB till Riksbyggen och en annan fastighetsförvaltare sköter bostadsärendena.

Harald
2011-06-09, 14:58
Alltså i sak har de rätt, eftersom du inte äger radiatorn. Du har alltså slängt föreningens radiator och ersatt den med en handdukstork.

Detta brukar vara ok i de flesta föreningar. Det gäller att tillse att handdukstorken ger lika mycket värme (effekt = W) som radiatorn gjorde. Då har ju inget hänt egentligen, förutom att föreningen har fått en nyare "radiator".

En handdukstork (vattenburen) är ju per definition egentligen en radiator.

Jag tror att de gnäller på dig för att
1) de vet inte vad det innebär att du har bytt,
2) de är avundsjuka på dig för att du har ett renoverat badrum.

Lägg in en motion till nästa stämma, att det ska vara ok att ersätta radiatorn i badrummet med en handdukstork med erforderlig effekt. Gå på stämman, tala för din motion och motivera för dina grannar, så ska du se att det löser sig. Självklart väntar du med ett ev. återmontage tills den dag du säljer, om du skulle förlora.

Admin
2011-06-09, 15:10
Ja, som Harald säger så är ju en vattenburen handdukstork en radiator, och en rätt inställd handdukstork är ingen skillnad mot en rätt inställd radiator av traditionell typ.

Vi vet inte vad det står i det ej undertecknade brevet från förvaltaren, men styrelsen måste först och främst presentera tydliga argument för sin åsikt, och avhålla sig från personligt tyckande.

Sedan är det inte förvaltaren som bestämmer överhuvudtaget. Förvaltaren ska bara förvalta det som han är ålagd att förvalta och inte lägga sig i något annat. Den externa förvaltaren har inget att säga till om i en brf.


Bytt från HSB till Riksbyggen? Alltså ur askan och i elden!
Men det är ju positivt att förvaltaren i alla fall varken är HSB eller Riksbyggen.

Då kanske du har intressanta tips att dela med dig av för andra föreningar som vill gå ur HSB?

magnus80a
2011-06-09, 21:52
Jag har förgäves letat efter kanaler i hur man egentligen skickar in motioner eller begär skriftliga skäl till nekandet. Styrelsen har inte lagt ut några mailadresser jag kan använda. Jag vill helst inte posta ett brev i ordförandes brevlåda då jag inte litar på henne.

Så här i efterhand önskar jag att vi tittat på föreningens webbsida istället för att fråga förvaltare eller ordförande om vad man får och inte får göra i badrummet. Taget från webbsidan:

REPARATIONER

Lägenhetsinnehavaren är ansvarig för alla reparationer i lägenheten, som inte omfattas av paragraf 36 i stadgarna.

Det är absolut förbjudet att flytta golvbrunnen i badrummet! Anledningen till detta är att vi har gjort reling av stammarna och om man flyttar golvbrunnen gäller inte garantin på det arbetet längre.

Det har inkommit frågor om att få byta ut elementet i badrummet mot en handdukstork eller mot vattenburen golvvärme. Det är absolut förbjudet! Anledningen till detta är att det blir helt andra effekter och eftersom flera lägenheter är kopplade på samma slinga berörs alla av förändringen. Däremot är det tillåtet att ha golvärme och handdukstork som är kopplad till elen.

Betyder det att om vi kan bevisa att handdukstorken är effektneutral mot den gamla radiatorn så är det ok?

Harald
2011-06-09, 22:37
Nja, alltså här har styrelsen tagit ett principbeslut, baserat på (kanhända) dåliga erfarenheter. Ett värmesystem måste injusteras, så att alla oavsett avstånd från värmecentralen får lika värme. Det ska alltså vara lika "lätt" för vattnet att rinna till stammen längst bort, som till stammen närmast. Detta åstadkommer man med hjälp av strypningar av flödet. Nära värmekällan (fjärrvärmecentralen) är de olika lgh-stammarna rejält strypta (jobbigt för vattnet att gå i) och längst bort i huset är det oftast helt öppna.

Om många installerar olika handdukstorkar, så ballar denna inställning ur. Men allt hänger på vart du är någonstans i huset, samt hur många som kommer efter dig.

Exempel:
Fyra trappuppgångar bredvid varandra; A, B, C och D. Fjärrvärmecentralen är i A.
Strypning A: 80 %
Strypning B: 60 %
Strypning C: 40 %
Strypning D: 20 %.

Säg att det är tre våningar i varje uppgång, och du bor på första våningen i C. Då kan din handdukstork ställa till det för de två lgh OVANFÖR dig i C. Handdukstorken genererar ett högre motstånd för vattnet än radiatorn gjorde, vilket gör att vattnet helt sonika "vänder" hos dig. Du kommer inte att påverka övriga uppgångar.

Detta gäller tvårörssystem (det finns två rör fram till radiatorn, tillopp och retur).

Bor du ex högst upp, ja, då påverkar du egentligen endast dig själv. Får du ingen värme, så är handdukstorken "för trög".

I ett tvårörssystem är detta oftast inga problem. Trycket är högt i systemen, och man kan lokalt öka genomflödet för att kompensera utan att allas värme blir kass.

Men har ni ett ettrörssystem (ett rör till radiatorn, returen VIA radiatorn), så är det värre. Då är det mycket lätt att allt ballar ur om någon ändrar inom systemet.

Så, hur göra....?

Kolla vilken granne som ligger efter dig i systemet. Oftast är det grannen ovanför, samt samma rum som hos dig. Hör med denna granne om han/hon får fram värme, kolla detta i vinter när du känner att dina radiatorer börjar ge värme. Kommer värme fram, då är det ju ok. Kommer inte värme hos grannen, sätt tillbaka en radiator.

Lite mer komplicerad lösning är att mäta upp genomströmningen i den gamla radiatorn. Sedan köper du en handdukstork som har samma motstånd. Eller låter en smed tillverka en åt dig. Här krävs lite mattekunskaper modell högre för att räkna ut rördimension, antal böjar, radie på böjar med mera.

Börjar bli otroligt jobbigt detta.

Lättast är kanske att erkänna, du har inte läst på ordentligt innan. Radiatorn är ju inte din, så tillbaka med den gamla, kanske....?

totiki
2011-06-10, 00:45
Ligger mycket i vad Harald säger. Det är dessutom så att en badrumsradiator är så liten att en (1) enstaka inte gör större skillnad, men ifall fler kopplas mot samma stam kan det göra skillnad.
Vad det gäller vattenburen golvvärme som nämns på websidan, så är det helt korrekt. Det är idiotiskt att koppla golvvärme mot det vattenburna värmesystemet ifall den berörda golvytan är mindre än 60 kvm. Eftersom det inte finns shuntar som klarar av att reglera mindre golvytor än så. Det fanns iallafall inte år 2010.

magnus80a
2011-06-10, 00:54
Vi bor högst upp på tredje våningen. Det är tre lägenheter på varje våning och vår är den första till vänster när man kommer uppför trappan. Sedan finns en lägenhet rakt fram och en till höger.

Det ser ut att vara ett två-rör system. Det går två rör parallellt fram till handdukstorken.

Rörmokaren hävdar att effekten i handukstorken är likadan som i den gamla radiatorn.

Vi kommer försöka lövertyga styrelsen att vi inte behöver byta ut handdusktorken. Jag räknar med att det inte går igenom, varpå de får motivera skriftligt. Finns det något regelverk för NÄR vi måste byta? Kan vi vänta ett år eller två innan vi gör det? Ordföranden har själv väntat ett år med att ta upp saken igen.


Den externa förvaltaren har inget att säga till om i en brf.


Bytt från HSB till Riksbyggen? Alltså ur askan och i elden!
Men det är ju positivt att förvaltaren i alla fall varken är HSB eller Riksbyggen.

Då kanske du har intressanta tips att dela med dig av för andra föreningar som vill går ur HSB?

Det är ingen extern förvaltare utan Riksbyggens förvaltare.
Det enda jag vet om varför vi bytte förvaltare var att styrelsen ansåg att HSB inte gjorde sitt jobb. Jag kan inte bekräfta det påståendet.

Vi har beslutat att inte motionera om handdukstorken utan kommer att sätta tillbaka radiatorn. Ordföranden vill däremot att vi inte ska använda den rörmokare som satte dit handdukstorken utan har en egen hemlig hantverkare som vi "måste" använda.
Måste vi rätta oss efter det?


* Off topic *
Hela incidenten har gjort oss väldigt medvetna om att vi faktiskt inte äger vårt boende så vi funderar på allvar att köpa radhus eller villa istället.

totiki
2011-06-11, 12:14
Nej, styrelsen kan inte tvinga er att använda någon särskild rörmokare. Och om ordföranden bråkar låt denne driva ärendet till tingsrätten. Ordföranden kommer att få fel.

Admin
2011-06-11, 12:17
Jag får beklaga att ni har Riksbyggen som förvaltare. Det kommer att kosta medlemmarna mycket pengar, som ni slänger rakt ut i sjön.
Se bl.a.;
En oberoende granskning av Riksbyggen (http://hotpot.se/riksbyggen.htm)
som gjorts av en person som forskat lite i hur Riksbyggen arbetar och debiterar föreningarna dubbelt och trippelt, etc.

Först, en rätt inkopplad handdukstork (med strypning som Harald beskriver) ställer inte till med några problem, och om ingen påverkas av att handdukstork sätts in så kan det heller inte krävas att handdukstork inte får sättas in.

Om styrelsen kan presentera bevis för att värmesystemet inte fungerar som tidigare efter att handdukstork monterats så hade det varit en annan sak. Men vad jag förstår kan styrelsen inte detta, utan det är mest bara en principsak för ordföranden.

Om styrelsens hantverkare (vilket säkert är någon kopplad till Riksbyggen) gör arbetet utan kostnad så kan de få göra detta. Annars finns det ingen möjlighet för styrelsen att kräva att någon av styrelsen utvald person sätter tillbaka handdukstorken.
Styrelsen har däremot rätt att kontrollera att arbetet utförts rätt.

Vad svarar styrelsen på frågan om varför styrelsen vill att av dem utvald rörmokare ska utföra arbetet?

PS.
Trist för dem som behöver flytta golvbrunnen om garantin för relining inte gäller ifall detta görs. Känns som en liten miss i upphandlingen där.

magnus80a
2011-06-13, 19:59
Nu blir jag förvirrad. Av det Harald skrivit utläser jag att vi bör byta tillbaka, men ditt (Admin) hintar om motsatsen. Vi vill inte sätta dit en radiator igen om vi inte måste. Grannen intill har inte märkt av någon skillnad och vi bor på översta våningen (tre trappor) så vi har ingen ovan oss.

Styrelsen (ordföranden är den enda som vi haft med att göra) svarar inte på frågan om varför hon vill att "hennes" egen hantverkare ska utföra jobbet, hon snäser bara.

Det är så irriterande alltihop, att vi nöjde oss med att fråga förvaltaren och ordföranden vad som gällde innan vi började renovera. Vi skulle givetvis inte tagit dem på orden utan grävt djupare i frågan själva. Då hade vi aldrig bytt ut radiatorn. :(

liqwid78
2011-06-13, 22:29
Många som äger en bostadsrätt vill bara bo i sin bostad och förstår inte vad det innebär att vara boende i en förening. Att läsa stadgarna är A och O.

Jag hoppas att du får behålla din handdukstork. Styrelsen har all rätt att kräva att du sätter elementen tillbaka. I de flesta föreningar ansvarar föreningen för elementet och värme i huset. Jag tror inte att styrelsen vill att föreningen tar ansvaret för din handdukstork. En handdukstork som är vattenburen och som går på samma ledningar som elementen räknas som "element". Stadgarna berörs inte av dig, men om styrelsen godkänner din installation så måste de godkänna alla andras med. Det blir risk att värmesystemet rubbas om folk inte vet vad de gör.

Om styrelsen inte godkänner din installation bör du byta ut handdukstorken till elementet. Sedan kan du skriva en motion att du vill att föreningen ska godkänna vattenburen handdukstork. Om det godkänns så kommer styrelsen tvingas att fram riktlinjer för en sådan installation.

Lännqvist
2011-06-13, 23:46
Rörmokaren hävdar att effekten i handukstorken är likadan som i den gamla radiatorn.

För att klargöra det som Harald skrev ovan:
Det är inte effekten som är det viktigaste. Snarare är det en kombination där vattenflödet genom handukstorken som är det viktigaste, sedan effektiviteten i den, dvs hur mycket värme den radierar/suger ut ur vattnet som passerar.
Dessa två parametrar var och för sig bör helst vara samma som den gamla radiatorn. Är de inte det, då måste man börja titta på hur systemet är uppbyggt för att det inte ska bli obalans.

magnus80a
2011-06-14, 01:21
Får ta och kontakta ordföranden och boka besiktningstid. Kan de vara jävliga och inte godkänna åtgärden om vi inte använder deras hantverkare?

Vi vill helst använda killen som gjorde jobbet då vi vet att han är duktig och kan ta bort handdukstorken utan att "förstöra" badrummet. Det är ändå vi som står för kalaset oavsett hantverkare.

Lännqvist
2011-06-14, 12:14
Det viktigaste är att ta sig tid att tänka igenom alternativen och inte ta förhastade beslut. Ge experter här på forumet (jag är inte expert) tid att ge dig råd.

Admin
2011-06-14, 14:47
Jag är inte expert på värmesystem och radiatorer, utan det finns uppenbart andra här i forumet som kan avsevärt mer om detta.
Men när det gäller din fråga;
Får ta och kontakta ordföranden och boka besiktningstid. Kan de vara jävliga och inte godkänna åtgärden om vi inte använder deras hantverkare?
så tycker jag du ska göra så här;
1. Fråga styrelsen varför de (dvs styrelsen, inte ordföranden) vill att av föreningen anlitad hantverkare ska sätta tillbaka radiatorn samt exakt vilken hantverkare styrelsen avser.
2. Oavsett svar anlita den hantverkare du vill.

Lägenheten är ert ansvarsområde (med då vissa undantag för vissa delar; bärande väggar, rör och vad som nu står i era stadgar) och ni bestämmer själv i denna och vilka hantverkare som ska anlitas för att göra arbeten i er lägenhet.

Anlitas hantverkare av föreningen kan kostnaden för arbetet mångdubblas. Speciellt om Riksbyggen har ett finger med i spelet.

Föreningen/styrelsen har bara rätt att välja hantverkare i de fall bostadsrättshavaren vägrar utföra åtgärder som de är skyldiga till enligt lag/stadgar. Men, som jag sagt tidigare, föreningen har alltid besiktningsrätt.

Sedan är detta arbete inget som kräver speciell kompetens, utan det kan utföras av vilken rörmokare som helst.

Avslutningsvis tror jag det pillas en hel del på inställningarna på radiatorerna/termostaterna, vilket ändå gör att det precis lika gärna kan bli fel flöden utan att radiator byts ut.

Skulle styrelsen inte godkänna återställandet bara för att jäklas så måste det ju baseras på bevis, och det ska ju inte vara möjligt att presentera några bevis för detta om radiatorn satts tillbaka av en rörmokare (dessutom så är väl inställningen i den borrtagna radiatorn inte förändrad, så vad kan bli fel?).

Styrelsen har falerat i sin information, och ni har t.o.m. gjort mer än vad som kan krävas av er när ni tillfrågade styrelsen innan renoveringen. Det finns ingen anledning att ni ska betala för styrelsens misstag (som sedan tyvärr varje medlem får vara med och betala för, men så fungerar det om medlemmarna inte verkar för att föreningen ska ha en kompetent styrelse).

Not. Vad som står på föreningens hemsida är bra, men det är inget krav att någon medlem ska läsa denna. En medlem har utöver lagen bara 1-2 dokument att rätta sig efter och det är föreningens stadgar och trivselregler som fastställts av stämman (om dessa trivselregler är förenliga med stadgar och lag).

Personligen hade jag inte tagit bort handdukstorken utan krävt av styrelsen antingen att;
- bevisa att flödet försämrats så att värmen reducerats i andra lägenheter
eller att;
- föreningen sköter själva inställningarna.
Men det är vad jag hade gjort, och ingen behöver göra som jag.
Anledningen till att jag gjort enligt ovan är bl.a. pga att jag tycker det är galet om man inte ens skulle kunna få en handdukstork i sin lägenhet
Dessutom ser jag inte något tekniskt hinder för att medlemmarna ska kunna installera handdukstorkar utan som jag ser det handlar det bara om bristande vilja och ointresse av en maktfullkomlig styrelse att verka för medlemmarnas bästa (dvs det handlar bara om att rätt inställning görs)... men skulle jag ha fel i detta så rätta mig gärna. :1:

magnus80a
2011-06-22, 09:27
Jag blir glad av dina svar Admin, det tackar jag för. :-)

Vi är eventuellt på väg att sälja och köpa större (har precis fått tillökning i familjen och vår trea börjar kännas lite trång). Kan en eventuell ny ägare bli påprackad det här ärendet, Vad gäller i så fall då?

Om det här kan skapa huvudbry i framtiden är det lika bra att åtgärda det.

Finns det riktlinjer på vilken radiator som ska sitta där? Vi vill inte betala överpriser på något som föreningen tvingar oss att använda.


Funderar på att skicka det här till ordföranden. Är det rimliga krav?

Det här har dragit ut på tiden tillräckligt länge nu.

Vi vill ha en utförlig och skriftlig motivering till varför vi måste byta ut den befintliga radiatorn till en av styrelsen utsedd radiator.

Vi vill veta vad det är för radiator (modell, pris) som styrelsen vill ska sitta i badrummet?

Vi vill även använda oss av rörmokare <namn och länk till vår rörmokare> då han visat prov på kompetens och kan montera en radiator utan att skada omgivningen. Om styrelsen envisas med att använda sin egen rörmokare, vill vi ha en utförlig och skriftlig motivering till detta och möjligheten att först få prata med denne och höra hur han har tänkt genomföra jobbet samt hur mycket det kommer att kosta?



Tillägg:
Har pratat med ordföranden nu och hon har gått med på att vi använder vår egen rörmokare. Men hon vill ändå att föreningens rörmokare gör en injustering efteråt. Kan vi vägra det, med motivering att vår rörmokare redan vet vilken effekt radiatorn ska vara på?

Admin
2011-06-22, 12:05
Jag tycker att det förslag du hade på skrivelse till styrelsen är ok, men jag undrar om jag missat något. Det är alltså en helt ny radiator som ska monteras, och inte den gamla som sätts tillbaka?

Om föreningen gör något så måste du först veta om det är kostnadsfritt eller vad kostnaden blir.

Nästa innehavare av din bostadsrätt övertar problemen med styrelsen.

Vad gäller riktlinjer för vilken typ av radiator som ska sitta där så finns inte detta. Men vill föreningen sätta upp riktlinjer för vilken typ av radiator det ska vara måste de få detta. Det är ändå föreningen som ansvarar för värmesystemet. Andra kanske kan svara bättre på detta, men det kan ju vara så att en för stor radiator drar onödigt mycket uppvärmingskostnader (även om jag inte tror detta eftersom det regleras av termostat/flödet).

Om det nu handlar om en ny radiator så kan det vara bra att få detta godkänt av styrelsen först innan ni lägger ut pengar på något som styrelsen sedan kommer att ha invändningar mot.

Ni kan inte vägra att föreningens rörmokare gör en kontroll av injusteringen (föreningen har alltid besiktningsrätt), även om det kanske känns onödigt.
Men denna kontroll hoppas jag är utan kostnad för er, så det kan vara bra att kolla upp detta först.

magnus80a
2011-06-22, 14:49
Styrelsen kommer att ordna en ny radiator åt oss så vi kan montera den i badrummet. Vi kommer förmodligen att få en räkning tillsammans med radiatorn. Liten tröst är ROT-avdraget. Alltid något.

Bleh, en massa pengar i sjön...

Vi har fortfarande inte listat ut var vi hittar föreningens stadgar och ordföranden svarade aldrig på frågan.

Admin
2011-06-22, 14:58
Era brf-stadgar är förmodligen ganska lika Riksbyggens mönsterstadgar (http://hotpot.se/riksbyggen-stadgar-nya-gamla.pdf).
Har föreningen en webbplats ska aktuella brf-stadgar ligga där.
Det är viktigt att varje medlem har brf-stadgarna så att man vet vilka rättigheter och skyldigheter man har. Om du kräver att få en kopia av stadgarna måste styrelsen ge dig detta.

magnus80a
2011-06-22, 18:44
Föreningen har en webbsida, men jag hittar inga stadgar. Bara lite lösa regler, men det kanske är samma sak?

Admin
2011-06-23, 12:50
Föreningen har en webbsida, men jag hittar inga stadgar. Bara lite lösa regler, men det kanske är samma sak?
Nej "lite lösa regler" låter mer som ordningsföreskrifter och/eller ett av styrelsen selekterat urval av stadgar, ev omformulerat.

De ska tydligt framgå av dokumentet att det är stadgar för föreningen (och de ska ha en liknande utformning som Riksbyggens mönsterstadgar (http://hotpot.se/riksbyggen-stadgar-nya-gamla.pdf)).

Föreningens stadgar ska du på begäran erhålla av styrelsen.
Föreningsstadgarna finns förvisso att hämta även på Bolagsverket (http://www.bolagsverket.se/foreningar/ekonomisk/starta_ek_forening/stadgar/), men då tror jag det kostar en slant.

Se även;
Bolagsverket har föreningarnas stadgar (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11243)

magnus80a
2011-07-11, 00:12
Två dagar efter att jag skickade e-posten fick jag ett svar där ordföranden gick med på att låta oss använda egen rörmokare, hon skulle höra av sig gällande resten inom en vecka. Fortfarande inget svar och ingen kopia av stadgarna...

Vad kan hända om vi vägrar byta ut radiatorn?

*less*