handdator

Visa fullständig version : Ingen avsättning till yttre reparationsfond i brf


Bali
2011-05-27, 17:02
Har med stigande oro läst om stora höjningar av avgiften pga styrelsens okunnighet. Föreningen jag bor i avsätter tydligen inga medel till den yttre reparationsfonden. På den senaste årsstämman (det samma hände året innan) sa ordförande att han inte förstått att man måste göra det enligt lag. Han hade trott att man kan spara pengar på ett konto och använda dem vart efter reparationer behöver göras.

Vi skulle få en mindre avgiftshöjning på grund av det här men ordförande kämpar emot den (precis som han gjorde i fjol). Ingen avgiftshöjning har aviserats ännu trots att stämman hölls i februari.

Jag förstår inte vad konsekvensen av styrelsens agerande kan bli av det här. Kanske jag oroar mej i onödan? Vore väldigt tacksam om någon som vet hur det här fungerar kunde förklara.

tette
2011-05-27, 20:10
Bästa bali.
Detta med att avsätta pengar till yttre reparationsfonden finns gott om att läsa i detta förträffliga och avseende de flesta bostadsrättsfrågor bästa forumet med de bästa och riktigaste svaren.
Problemet brukar vara att föreningarna blåser upp att det finns miljoner i yttre reparationsfonden men att föreningen inte har några pengar som motsvarar dessa siffror i årsredovisningar.
Det bästa sättet för en styrelse är att vara uppriktig beskriva vilka åtgärder som behövs göra och planera reparationer i tid o kostnader.

Höja avgiften för att spara till reparationer som behövs göra senare är inte lönande, då är det väl bättre att fföreningen lånar då.
En viss buffert är bra och att höja med inflationstakten om "föreningen går runt" är väl det bästa.

Bali
2011-05-27, 21:06
Det är vår förvaltare som påpekat att vi enligt lag måste ha en reparationsfond. Vår avgift har inte höjts på ca 5 år och nu skulle den tydligen behöva höjas pga det här. Jag kan ingenting om sånt här så jag vet inte vem som har rätt. Men, tetta, jag hoppas att du har rätt.

kluringen
2011-05-27, 22:32
Har med stigande oro läst om stora höjningar av avgiften pga styrelsens okunnighet. Föreningen jag bor i avsätter tydligen inga medel till den yttre reparationsfonden. På den senaste årsstämman (det samma hände året innan) sa ordförande att han inte förstått att man måste göra det enligt lag. Han hade trott att man kan spara pengar på ett konto och använda dem vart efter reparationer behöver göras.

Det finns ingen lag som säger att föreningarna måste spara eller ha en yttre reparationsfond, det styrs i stadgarna. Kolla vad era stadgar säger.

Vi skulle få en mindre avgiftshöjning på grund av det här men ordförande kämpar emot den (precis som han gjorde i fjol). Ingen avgiftshöjning har aviserats ännu trots att stämman hölls i februari.

Kan vara så att er ordförande är ekonomikunnig och har koll på siffrorna. I min förening har vi betalat överavgifter i många år därför att man har trott att man måste göra på ett visst sätt enligt lag. Självklart måste man följa lagen, men man måste anpassa ekonomihanteringen till den unika föreningens verklighet.

Jag förstår inte vad konsekvensen av styrelsens agerande kan bli av det här. Kanske jag oroar mej i onödan? Vore väldigt tacksam om någon som vet hur det här fungerar kunde förklara.

Jag kan bara svara för vad vi har kommit fram till i min förening, Vi har i åratal ältat om hur man ska fördela underhållskostnaderna rättvist över tid inom lagens ramar. På tråden Avrundning av och återkoppling till mina samtliga ekonomitrådar (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14336) har jag sammanfattat vad vi i min förening slutligen har kommit fram till.

På tråden Sambandet mellan den yttre reparationsfonden och underhållsplanen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13432) kan du läsa mer detaljerat om min och andra forummedlemmars inställning.

En förvaltare som påstår att det är lag bevisar sin egen okunskap eller så ljuger han för egen vinning.

Harald
2011-05-28, 17:30
Jo, det är faktiskt sant, det är lag i sverige på att underhålla sina fastigheter, och det står i bostadsrättslagen att styrelsen skall tillse att tillräckliga medel avsätts till underhåll. Vidare kan detta detaljregleras ytterligare i er stadgar.

Trixet med att (bokföringsmässigt) avsätta till yttre fond, istället för att enbart balansera å ny räkning, är att medel hamnar i "bundet eget kapital" istället för fritt eget kapital. Det innbär att pengarna skyddas från ev. giriga stämmor från utdelning till medlemmarna.

Att räkna fram erfordliga avsättningar, är ett bra sätt att förhindra underfinansiering, vilket annars kan pågå under flera år utan att någon märker något. Nivån kan ni ta fram genom att titta på nuvarande underhållsbehov, liknande föreningar, eller genom att upprätta en bra underhållsplan.

kluringen
2011-05-28, 19:36
Det är vår förvaltare som påpekat att vi enligt lag måste ha en reparationsfond.

NEJ, det finns ingen lag som kräver att man måste ha en underhållsfond!

Jo, det är faktiskt sant, det är lag i sverige på att underhålla sina fastigheter, …

Harald, att man ska underhålla fastigheterna hör hemma i en annan diskussion.

….och det står i bostadsrättslagen att styrelsen skall tillse att tillräckliga medel avsätts till underhåll.

Var någonstans i BRL har du läst det?? Enda kravet som BRL ställer är att man i stadgarna måste redogöra för hur man har tänkt säkerställa det framtida underhållet. Man behöver inte fondera en endaste krona om man inte vill/behöver!

Bali
2011-06-03, 11:25
Det verkar råda delade meningar om avsättningen. Vi har hyreslägenheter som vi ibland får möjlighet att sälja och de pengarna används till att amortera på lån och att spara för renoveringar. Renoveringsdelen är inte ok enligt vår förvaltare. Medel till det MÅSTE tas från månadsavgifterna säjer dom. Det har nåt att göra med långsiktigt underhåll av fastigheterna att göra. Som sagt jag vet inte vad som gäller :12:

MikHo
2011-06-03, 13:34
Jo, det är faktiskt sant, det är lag i sverige på att underhålla sina fastigheter, och det står i bostadsrättslagen att styrelsen skall tillse att tillräckliga medel avsätts till underhåll. Vidare kan detta detaljregleras ytterligare i er stadgar.


i BRL 9 kap. §5 Innehållet i föreningens stadgar

7. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus,


något mer står inte i BRL gällande underhållet ... kolla i stadgarna vad där står och sedan får ni gå efter detta.

clabbe
2011-06-03, 14:03
Det verkar råda delade meningar om avsättningen. Vi har hyreslägenheter som vi ibland får möjlighet att sälja och de pengarna används till att amortera på lån och att spara för renoveringar. Renoveringsdelen är inte ok enligt vår förvaltare. Medel till det MÅSTE tas från månadsavgifterna säjer dom. Det har nåt att göra med långsiktigt underhåll av fastigheterna att göra. Som sagt jag vet inte vad som gäller :12:

Har man som mål att föreningens resultat ska vara plus minus noll måste man finansiera renoveringar med månadsavgifterna.

kluringen
2011-06-04, 16:26
Har man som mål att föreningens resultat ska vara plus minus noll måste man finansiera renoveringar med månadsavgifterna.

Föreningar som äger hyresrätter som kan omvandlas till bostadsrätter är tillgångar för föreningen och bör tas med i de långsiktiga kalkylerna.

clabbe
2011-06-04, 19:09
Föreningar som äger hyresrätter som kan omvandlas till bostadsrätter är tillgångar för föreningen och bör tas med i de långsiktiga kalkylerna.

Sant. Men du vet likaväl som jag att upplåtelseavgifterna bokas som bundet eget kapital medan renoveringen tär på det fria kapitalet.

kluringen
2011-06-04, 23:54
Sant. Men du vet likaväl som jag att upplåtelseavgifterna bokas som bundet eget kapital medan renoveringen tär på det fria kapitalet.

Det är också sant. Men jag kan inte finna någonstans att föreningen är tvungen att ta ut upplåtelseavgifter. Föreningen har rätt att sälja en tom hyresrätt till marknadspris där vinsten för värdestegringen är en skattepliktig inkomst till föreningen.

clabbe
2011-06-05, 00:20
Hyresrätter till bostäder kan inte säljas lagligt vad jag vet. Ett hyreskontrakt på en lokal kanske kan säljas?
Är det en bostad kan nog föreningen inte göra annat än att antingen hyra ut den eller upplåta den som bostadsrätt.

kluringen
2011-06-05, 03:51
Hyresrätter till bostäder kan inte säljas lagligt vad jag vet. Ett hyreskontrakt på en lokal kanske kan säljas?
Är det en bostad kan nog föreningen inte göra annat än att antingen hyra ut den eller upplåta den som bostadsrätt.

Föreningen äger fastigheten inklusive bostäder och lokaler upplåtna som hyresrätter/bostadsrätter. Det är inte olagligt att sälja ett hyreskontrakt för en lokal som du säger. Där har föreningen ingen insyn av uppgörelsen mellan säljare och köpare. Som hyresvärd kan man bara godkänna/underkänna den nya hyresgästen och dennes verksamhet om det inte finns förbehåll om något annat i hyreskontraktet.

Att sälja hyreskontraktet för en bostadslägenhet är olagligt. När en bostadslägenhet eller en lokal i föreningens hus blir ledig återgår bostaden/lokalen till föreningen att fritt förfoga över. Kan hyras ut eller säljas med bostadsrätt.

Alltså = en tillgång av stort ekonomisk intresse.

Gusten
2011-06-05, 08:30
Det är också sant. Föreningen har rätt att sälja en tom hyresrätt till marknadspris där vinsten för värdestegringen är en skattepliktig inkomst till föreningen.

Det lustiga är att värdestegringen är helt skattefri för föreningen.
Värdestegringen påminner ju mycket om en reavinst så man kunde ju tycka att vinsten borde vara skattepliktig.
Kanske har skattefriheten att göra med att upplåtelseavgiften bokförs som bundet kapital.

I lägenhetsannonser förekommer ju att man uppger att föreningen har ett
dolt kapital i form av uthyrda lägenheter som kan säljas när dom blir lediga.
Kanske inte så trevligt att läsa för hyresgästerna som bor i lägenheterna.

kluringen
2011-06-05, 17:18
Det lustiga är att värdestegringen är helt skattefri för föreningen.
Värdestegringen påminner ju mycket om en reavinst så man kunde ju tycka att vinsten borde vara skattepliktig.
Kanske har skattefriheten att göra med att upplåtelseavgiften bokförs som bundet kapital.

Det kan vara som du säger Gusten, jag har inte kollat upp skattereglerna varför jag är osäker, men finner det ologiskt om skattereglerna skulle kunna påverkas av vad man gör i bokföringen.

Det röda i denna tråd är om förvaltaren snackar i nattmössan när han påstår att föreningen enligt lag måste bygga upp sin underhållsfond. Ju fler fakta som har kommit upp hittills om Balis förening, lutar det mer och mer åt att det är ordföranden som stretar emot förvaltarens påtryckningar som gör det rätta.

Dit finns faktiskt ”välbärgade” föreningar som inte behöver reservera en endaste krona för framtiden. Jag har själv tittat på lägenheter i sådana föreningar innan jag köpte den som jag bor i nu.

Bland annat en förening med bara 10 medlemmar, huset i bra skick, inga lån, noll kronor i avgift och en stor summa pengar på banken. Tyvärr tyckte jag inte om lägenheten som var till salu.

Bali
2011-06-06, 19:19
Ser att det blev en intressant av min frågeställning :5: Vår avgift kommer att höjas från och med juli med 2% enligt avin så det verkar som att ordförande fått ge med sej till viss del i alla fall. Jag tror att vi har en rätt bra ekonomi. Visst har vi lån, vi var tvungna att göra det vid ombildningen, men de amorteras rejält så gott som varje år när vi säljer hyresrätter. Jag håller tummarna för att styrelsen har pejl på läget.