handdator

Visa fullständig version : att köpa en bostadsrätt


tette
2011-04-30, 18:57
http://www.husmanhagberg.se/Objekt/?objectid=OBJ15143_1107975381

Tänkte gå och titta på denna lägenhet imorgon. jag har tagit reda på så mycket jag kunnat om föreningen och lägenheten.
Det är ju en stor investering att betala 2 200 000kr i förstad till stockholm?
88kvm är ju heller inte så stort.

Frågor som skall ställas till mäklare med förhoppning om utförliga svar.
Hur kan föreningen ha 37 hyresrättslägenheter.
Det verkar som att cirka 10 lägenheter är byggda år 2007 men som inte sålts och står tomma och har gjort det sedan år 2007.
Föreningen har i årsredovisningen en tvist med konsulten som föreslog tillbyggnaden av de 80 lägenheter som byggdes till 2007, vad handlar detta om?

Tips om fler frågor mottages gärna.

Mr Magoo
2011-04-30, 19:29
http://www.husmanhagberg.se/Objekt/?objectid=OBJ15143_1107975381

Tänkte gå och titta på denna lägenhet imorgon. jag har tagit reda på så mycket jag kunnat om föreningen och lägenheten.
Det är ju en stor investering att betala 2 200 000kr i förstad till stockholm?
88kvm är ju heller inte så stort.

Frågor som skall ställas till mäklare med förhoppning om utförliga svar.
Hur kan föreningen ha 37 hyresrättslägenheter.
Det verkar som att cirka 10 lägenheter är byggda år 2007 men som inte sålts och står tomma och har gjort det sedan år 2007.
Föreningen har i årsredovisningen en tvist med konsulten som föreslog tillbyggnaden av de 80 lägenheter som byggdes till 2007, vad handlar detta om?

Tips om fler frågor mottages gärna.

Tycker det är en bra början!

liqwid78
2011-04-30, 21:48
Att ha 42 HR har sina för- och nackdelar.
- Vid låg ränteperioder så får föreningen högre intäkter. Tuffare vid högre räntor som idag eftersom föreningen kan inte höja deras hyror pga högre räntekostnader.
- Vid uppsägning får BRF bra intäkter för att amortera sina lån eller investera till renoveringar. Tänk på att en del av BRFs amorteringar går tillbaka till sina medlemmar när de säljer sina BR pga kapitaltillskott.
- Förhandlingar mot HRF kostar pengar och tid. Även eventuella mål hos hyresnämnden.
- BRF måste ha mer organiserad fastighetsskötare eftersom HR inte har något renoveringsansvar

Analys:
Just nu är räntorna på väg upp och bostadsmarknaden är oförändrad/negativ => sämre tider för de som har HR i sina BRF.
- Radom problem i BRF => ökade renoveringskostnad i framtiden!
- Resultat på ca 500kkr är för lite för en så stor BRF. Det räcker med något oförutsättbart händer så är dessa pengar borta.
- Det nämns några problem med stammarna. Det bör undersökas vidare.
- Uppvärmning och el blev mindre 2009 än 2008. Mycket märkligt eftersom dessa kostnader brukar öka under året om inte BRF har investerat på något bättre och smartare system. Kolla upp detta!
- Det står att avgifterna la kvar detta året ca 530kr/kvm. Det blir 3886kr för ditt objekt. 2% högre blir 3964 kr. Det saknas ca 61kr. Har de höjt mer? Kolla upp detta!
- VARNING! Kolla deras lån! De har ett lån helt rörligt på 1,08%. Om vi räknar med 3% snitt under 2010 innebär detta ca 2,2Mkr ökade räntekostnader! Med deras låga resultat som de inte bör förbruka innebär detta en höjning på ca 12,6% för att täcka räntekostnaderna.
Det finns också ett lån bunden till 2012 till 3,19%. Räkna med högre räntor när detta lån löper ut.

Jag tycker att du ska undersöka denna förening väldigt noggrannt. Jag ser för många risker, särskilt när du satsar 2,2Mkr. Själv hade jag inte köpt där om inte BR är mycket prisvärd.

Lycka till!

OBS! Jag kan ha räknat fel. Ni andra är välkomna att kritisera min analys :)

Borättexperten
2011-05-04, 21:46
Jag blev lite nyfiken på diskussionen kring denna bostadsrätt och denna förening, och gjorde därför en analys på vårt sätt. Och min slutsats är att det nog inte är något dumt köp, och föreningen klarar sig bra även om det finns tveksamheter. Håll till godo tette! :5:

Bygatan_Solna.pdf (http://www.borattupplysning.se/exempel/Bygatan_Solna.pdf)

Nybörjare
2011-05-05, 00:23
Hmmm.... Jag tycker att det verkar finnas en del att undra över. Som påpekats tidigare - stammarna - tomma lägenheter i Solna - tvist med konsult osv. Det låter inte så särskilt betryggande :13:

Sedan är det ju inte bara den ekonomiska delen som betyder något. Att det var 55 medlemmar på årsmötet tycker jag tyder på en oengagerad förening. Det vore jättebra om du kunde höra med några medlemmar hur det fungerar - och då menar jag inte styrelseledamöter. Öppenhet och demokrati, information och lyhördhet betyder ju oerhört mycket. - Det står ingenting om några motioner i årsredovisningen :12: Är allt bara honkydonky, eller känns det meningslöst att lämna in några?

Ja, att fråga mäklaren, är som att sätta upp ett fuktigt finger i vinden. Själv borde jag ha kollat att: * alla kontakter var hela och satt fast i väggarna * det inte var stopp i avloppet i handfatet * trösklarna satt fast * tätningslisterna var OK * lampinfästningen var hel i köksfläkten * inga objudna påstrukna gäster har samling vid lekplatsen under soliga sommardagar.

Detta är naturligtvis inget som varken mäklaren eller säljaren vill framhålla. Man har ju undersökningsplikt! Nej, in i vartenda skrymsle och vrå, vrid på kranar och ta gärna en dusch under visningarna. :4:

Jag tycker att priset är högt i förhållande till storleken på lägenheten, att den har en lite tjofsig planlösning med stort avstånd mellan kök och vardagsrum och lite för mycket insyn. (men det är ju en helt subjektiv bedömning)

Lycka till i jakten på nytt boende :7:

totiki
2011-05-05, 06:45
Verkar som Borättsexperten inte känner till ADEX.

Rolig utveckling på tråden, där Borättsexperten visar att dessa tydligen inte har information om tvivelaktiga förvaltningsbolag. Och alltså brister uppenbart i sin expertis. Och lika lätt förs bakom ljuset som vilken annan som helst som enbart ser till den information som den säljande parten för fram.
Bostadsrättsexpertens råd tar ingen hänsyn till de, i tre år, tio osålda lgh. De väcker inte ens upphissade ögonbryn. Ifall inte ens experten ser och påtalar riskerna, vad skall man då med experter till?

Borättexperten
2011-05-05, 11:07
... om tvivelaktiga förvaltningsbolag.
Vi gör en bedömning av föreningens grundläggande ekonomi, inget annat. Föreningens skuldsättning, årsavgifter, och möjligheten att hantera underhåll och räntekostnader. Men även de bästa föreningar kan råka ut för dåliga förvaltare, eller hamna i ekonomiska tvister. Är föreningens ekonomi sund, klarar man av sådant utan större påverkan på ekonomin. ... Bostadsrättsexpertens råd tar ingen hänsyn till de, i tre år, tio osålda lgh.
Osålda bostadsrätter är väl inget stort problem, för de har väl inte stått tomma utan varit uthyrda? I vilket fall som helst lär de bli sålda, det är väl ingen avfolkningsbygd vi befinner oss i. :6:

totiki
2011-05-05, 12:23
Osålda bostadsrätter är väl inget stort problem, för de har väl inte stått tomma utan varit uthyrda? I vilket fall som helst lär de bli sålda, det är väl ingen avfolkningsbygd vi befinner oss i. :6:
Du sätter fingret på spiken här.
Med den efterfrågan på bostäder det är i Storstockholm, och Solna som ligger så nära, hur kommer det sig att dessa "attraktiva" bostäder förblivit osålda i tre år?
I tre år har övriga BRH blivit tvungna att betala överavgifter för att finansiera dessa lgh.

Er analys kan lika gärna göras av vilken annan lekman som helst. Var kommer "expertisen" in, får man fråga? Eller är uttrycket bara marknadsföring?
Det finns en lag som reglerar otillbörlig marknadsföring. Du har inte läst igenom den?

Harald
2011-05-05, 13:36
Sanningen är att varje förening är unik, och för att kunna ta in ALLA aspekter krävs i de flesta fall att man bott i föreningen ett par år eller att man jobbat med föreningen en längre tid.

Men, av den uppsjö olika ekonomiska analyser som finns på marknaden eller de som du som köpare (spekulant) kan stöta på, så får nog Borättsexpertens variant ses som en av de bättre.

Några punkter kan vi ju enas om:

1) Mäklare kan i allmänhet för lite om ekonomi för att över huvud taget kunna göra en korrekt bedömning.

2) Ledtiderna från visning till kontrakt är idag så korta att det kan vara värdefullt att få en opartisk analys innan beslut/köp.

3) Borättsexpertens analysmetod avser ju att bedöma den ekonomiska RISKEN för en köpare. I det sammanhanget kan ju nämnas att en förening kan ha ANDRA, tuffa problem, med taskig förvaltning, stökiga medlemmar, mm, men detta är ju parametrar som den köpande enklare kan undersöka på egen hand (och i vissa fall vet man ju inte, livet är fullt av gåtor!).

Jag håller med om slutsatsen att om lgh inte gått att sälja, så lär det åtminstonde inte bli några problem att hyra ut desamma.

tette
2011-05-05, 15:17
"Jag håller med om slutsatsen att om lgh inte gått att sälja, så lär det åtminstonde inte bli några problem att hyra ut desamma."

Att hyra ut lägenheter som an byggt för 30 000-40 000kr per kvm är ok edan man väntar på köpare?????

Här ställer jag mig mycket tveksam. hyr du som föreningen kan man inte skriva avtal som säger att om någon vill köpa måste du flytta bums? Lagar är rätt snäva här?
Är det inte så också att dessa lyxrenoveringar förlorar som en nyköpt bil som åker ur garaget?

Att denna förening som beskrivs här har stora problem, eller kommer att få grundar sig på "fifflare" som övertygade en styrelse att bygga 2 nya våningar på redan befintlig byggnation.

Och som jag beskrivet på andra ställen i forumet så är det så att man måste läsa mellan raderna. I detta fall är jag övertygad om att om allt vore frid o fröjd och nybyggnationsprojektet fungerat skulle styrelsen slå sig för bröstet och hemsidan skulle vara uppdaterad med information.

Nu när HSB har tagit över FÖRVALTNINGEN efter fifflarna ADEX och Aria (byggkonsult) gäller det att köra hsb metoden den dom snott av cirkusfolket Bronett, STÖRSTA MÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖJLIGA TYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYSTNAD.

MikHo
2011-05-05, 15:28
"Jag håller med om slutsatsen att om lgh inte gått att sälja, så lär det åtminstonde inte bli några problem att hyra ut desamma."

Att hyra ut lägenheter som an byggt för 30 000-40 000kr per kvm är ok edan man väntar på köpare?????

Här ställer jag mig mycket tveksam. hyr du som föreningen kan man inte skriva avtal som säger att om någon vill köpa måste du flytta bums? Lagar är rätt snäva här?
Är det inte så också att dessa lyxrenoveringar förlorar som en nyköpt bil som åker ur garaget?

Att denna förening som beskrivs här har stora problem, eller kommer att få grundar sig på "fifflare" som övertygade en styrelse att bygga 2 nya våningar på redan befintlig byggnation.

Och som jag beskrivet på andra ställen i forumet så är det så att man måste läsa mellan raderna. I detta fall är jag övertygad om att om allt vore frid o fröjd och nybyggnationsprojektet fungerat skulle styrelsen slå sig för bröstet och hemsidan skulle vara uppdaterad med information.

Nu när HSB har tagit över FÖRVALTNINGEN efter fifflarna ADEX och Aria (byggkonsult) gäller det att köra hsb metoden den dom snott av cirkusfolket Bronett, STÖRSTA MÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖÖJLIGA TYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYSTNAD.

På dig verkar det som om du redan fragit dina slutsatser om hur styrelsen arbetar och fungerar, även föreningen överlag och det är inga positiva toner som du förmedlar.

Om du redan har denna åsikt finns det troligtvis ingen anledning att ens gå på visning då du troligtvis kommer att irritera dig på varenda liten detalj som föreningen/styrelsen gör som du inte håller med om.

Att med 55 närvarande medlemmar på en stämma är ett problem håller säkert de flesta med om på detta forum men att gå in med negativa/nedsättande tankar redan på förhand hjälper oftast inte situationen på något sätt.

Nu har jag inte haft tid att gå igenom årsredovisningen speciellt noga men det ser ut som om hyresgästerna betalar en högre avgift per kvm än vad bostadsrättshavarna gör, vilket förhoppningsvis motsvarar det pris det har kostat att bygga lägenheterna samt det underhåll som krävs. Förhoppnignsvis blir det även en slant över till föreningen.

tette
2011-05-05, 16:19
att jag går och tittar på lägenhet i denna förening har många aspekter.
Det jag vill visa är att denna förening stod under förvaltning Adex under en rad av år. En förvaltare man kan läsa allt om under "när en förvaltare får fria tyglar" i detta forum.
Jag var och hade möte med styrelsen i denna förening när Adex var på väg ur.
Jag ville ha hjälp att "avslöja" denna fifflare till förvaltare så att det skulle uppdagas i "min" förening att vi blev totallurade.
Styrelsen erkände att de hade stora problem med Adex och vi diskuterade hur han skulle "avslöjas".

Härefter lade de ner kontakten med mig. Svarade inte på brev m.m.
inte drev de att Adex varit föreningen till stora besvär och att de hade kopanjonskap med mygelentreprenör som gick i konkurs, och som hade gjort en rad fuskarbeten och fakturerat föreningen för arbeten som aldrig utfördes.
Stora delar av dåvarande styrelse "försvann" och resten ligger lågt. Kanske på inrådan av nya förvaltaren HSB?

Det är ju så att många föreningar har marginaler så att styrelser kan missköta sig utan att medlemmarna får veta att deras pengar går till spillo.

DEt grymma i detta är att HSB inte kan hjälpa till att "sätta dit" gamla förvaltarfifflare för att deras ledamöter i föreningen tidigare inte varit vaken.

Men sitter man i 10 föreningar som många hsb ledamöter gör i storstäderna är naturligt att man inte har någon mer koll än att fixa arbeten och fördelar till sin organisation.

Nybörjare
2011-05-06, 01:22
[quote=tette;28820
Att hyra ut lägenheter som an byggt för 30 000-40 000kr per kvm är ok edan man väntar på köpare?????

Här ställer jag mig mycket tveksam. hyr du som föreningen kan man inte skriva avtal som säger att om någon vill köpa måste du flytta bums? Lagar är rätt snäva här?quote]

Nej, det är inte OK att hyra ut medan man väntar på köpare. En hyresgäst har besittningsskydd från första dagen. I undantagsfall kan man hyra ut med korttidskontrakt, men då ska man ha skäl till det, exempelvis kommande stambyte, ombyggnad, fönsterbyte eller annat stort jobb. Korttidskontrakt ska godkännas av hyresnämnden.

Jag såg att mäklaren skrivit att hyresrätterna var ett "dolt kapital". Men det kan ta väldigt lång tid innan föreningen kan tillgodogöra sig det. Det krävs att hyresgästen helt sonika lämnar lägenheten, missköter sig å det grövsta eller avlider. Innan dess har han/hon alla möjligheter att byta sin lägenhet, som i vilken fastighet som helst. Dessutom, som redan påpekats, kan man inte höja hyran i samma grad som till medlemmarna. Då gäller i stort sett bruksvärdesprincipen.

När jag snabbtittade i årsredovisningen hittade jag ingenting om tomma lägenheter. Det enda jag såg var hyresbortfall på under 100.000:-

Det ska bli spännande att se hur du gör :13: