handdator

Visa fullständig version : Ansvar för vattenskada i brf pga trasig ballofix i lgh


sasu
2011-04-24, 14:05
I helgen fick vi en vattenläcka i vår lägenhet på grund av en trasig ballofix. Vi håller på med en köksreparation och stängde av vattnet på ballofixerna i köket och tog sedan loss köksblandaren. Efter ca 5 minuter small det till när ena ballofixen gick sönder och sedan sprutade vatten ut i lägenheten under ca 20-30min som var den tid det tog innan en granne lyckades stänga av vattnet i huset.

Efter läckan kom vår brfs fastighetsskötare och en jourröris och skulle sätta på en ny ballofix så att vattnet kunde slås på igen. Deras diskussioner kring ballofixen var ganska oroväckande. Våra rör i huset är mycket gamla och det verkade inte finnas någon passande dimension för ballofixen. Nu misstänker vi att den ballofix som satt där innan kanske inte heller var riktigt rätt.

Fastighetsskötaren tog sedan med sig den trasiga ballofixen från lägenheten utan att berätta detta för oss (varför kan man fråga sig?).

Vi bröt själva upp allt golv direkt efter att vattnet torkats upp hjälpligt och fick en avfuktare på plats i lägenheten efter någon timme. I veckan kommer vi få en fuktmätning. Vatten har läckt ner till köket i lägenheten under och i vår lägenhet (73 kvm) har det varit vatten i princip överallt, på några ställen flera cm djupt.

När fastighetsansvarige kom till lägenheten (samtidigt som vattnet sprutade) ställde han sig och tittade på oss och påstod att "Nu har ni ställt till det för er!". Det jag undrar är vems ansvar detta egentligen är?

Vi har ju själva gett oss på att stänga av ballofixen och koppla loss blandaren, men det är ju inte vi som installerat den trasiga ballofixen från början. Som jag förstått så har man rätt att arbeta med rör som det finns ballofixer på, att tex byta blandare borde inte vara något problem? Borde vi på något sätt ha räknat med att ballofixen kunde smälla?

Vi är försäkrade hos Länsförsäkringar men de vill inte ta i ärendet innan tisdag, eftersom alla handläggare är lediga. Hur borde ansvaret för de olika skadorna fördelas mellan vårt och vår brfs försäkring? Behöver vi räkna med att det här blir en dyr historia?

Sover inget vidare gott just nu..

Harald
2011-04-24, 22:09
Har ni hemförsäkring med bostadstillägg, så ersätts era ytskikt mm av denna, givetvis efter sedvanliga försäkringsmässiga åldersavdrag och självrisk (ca 1 000 kr).

Föreningens försäkring kommer att ersätta uttorkningskostnader av stomme, OM föreningen väljer att koppla in denna. Självrisken är ganska hög så om skadorna på STOMMEN inte är så stora, så kanske man väljer att betala själva. Ersättningskrav kommer troligen att riktas mot er sedan.

Föreningens ev kostnader (för byggåtgärder i stomme etc) kommer att debiteras er. Detta kan ni sedan försöka få tillbaka från er egen hemförsäkring, lite beroende på hur era villkor där ser ut.

Grannarnas ev skador på sina ytskikt, tak och golv, får de betala själva. Sedan kan de rikta ersättningskarv för sina kostnader till er. Då får ni betala, även här kan er hemförsäkring ev. ersätta er.


Det finns inget som säger att "man får" byta en kran eftersom det är en ballofix. Vem som helst får hur det än ser ut byta en kran. Men man får givetvis inte blöta ner hela huset samtidigt.

Det hela är förstås en olyckshändelse, men ni är ju orsaken. Ert försäkringsbolag hjälper er säkert.

Att rören är gamla, eller att försöka hitta en syndabock som satt dit en dålig ballofix, duger inte.

sasu
2011-04-24, 23:05
Självklart är vi inte ute efter att hitta syndabockar, olyckor händer och det är ju det försäkringarna är till för. För oss handlar det mer om att vi vill kunna visa vårt försäkringsbolag att vi uppfyllt aktsamhetskraven. Sen är det ju alltid trist att få ekonomiska och andra konsekvenser (inte kunna bo i sin lägenhet t ex) av något som man känner att man inte kunnat påverka själv.

Vet någon under vilka villkor en eventuell ersättning från vårt försäkringsbolag för föreningens och vår grannes kostnad bestäms? Räknas det som att vi blir krävda på skadestånd och vår ansvarsförsäkring ska täcka detta?

MikHo
2011-04-25, 17:26
Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

12 § Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen.
Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.
För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom
1. hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller
2. vårdslöshet eller försummelse av
a) någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst,
b) någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller
c) någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.

För reparation på grund av brandskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon annan än bostadsrättshavaren själv är dock denne ansvarig endast om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn.
Tredje stycket gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten. Lag (2003:31).


Så skriver Bostadsrättslagen vad gäller ansvarsfördelningen för brand och vattenskador.

Harald skall inte vara så tvärsäker på att föreningens eventuella kostnader kan utkrävas från dem som bor i lägenheten.

Vet ni vem som monterat ballofixen? Om det är genom föreningens försorg och det är en felaktig storlek på ballofixen så kan faktiskt föreningen bli skyldig till ersättning.

Gusten
2011-04-25, 18:24
Självklart är vi inte ute efter att hitta syndabockar,

Föreningen kan däremot ha anledning att försöka hitta en "syndabock".
Hittar man ingen sådan så är nog föreningen rätt illa ute.
Om det är fråga om en sk vattenledningsskada och ingen varit oaktsam
så får föreningen betala hela kalaset, även era golv i lägenheten,
låt vara att det kan bli åldersavdrag för golven.

Harald
2011-04-25, 19:54
Vattenledningsskada kan ni glömma när TS har varit där och skruvat. Klockren olyckshändelse där TS är vållande. Att vara vållande är inte detsamma som att ha varit vårdslös. TS har med fog kunnat räkna med att Ballofxen skulle sluta tätt under kranbytet. Men, har man lämnat med endast ballon dragen, och utan skyddsmutter för att te x åka och handla en ny kran, ja då är det nog vårdslöshet.

Huruvida föreningen kommer med återkrav är inte skrivet i sten, jag angav bara för hur principerna fungerar. Många föreningar går in och betalar alldeles för mycket vid sådana här tillfällen, vilket drabbar alla andra i föreningen.

Har TS en ansvarsförsäkring kopplat till hemförsäkringen så är det ju klockrent, gör man som jag skrev då så blir självrisken 1 000 kr för TS, och det blir den enda pengen som går ut.

Men frågar ni försäkringsbolaget om råd, ja, då kan ni ge er på att det kommer att blir dyrare.

Här gäller att lusläsa villkoren i försäkringen, hålla huvudet kallt, och ÅTGÄRDA med kvitton på utlägg et c. och lämna in efterkrav baserat på försäkringsvilkoren. Då blir det billigt och rätt.

totiki
2011-04-27, 13:29
Intressant ämne. Ansvarsfrågan är inte helt klar här anser jag.

När ballofixen är den sista delen på stamledningen i en lgh är den också en del av stammen. Och alltså föreningens ansvar. Det innebär också att BRH inte har ansvar/tillåtelse att stänga den ventilen utan föreningens vetskap och tillåtelse.

Det är givetvis vad man ofta gör ifall man skall byta en kran eller täta en läcka i en senare del i lägenhetens system (det gäller även en professionell rörmokare). Men formellt efter stadgarna kan jag inte se att man har tillåtelse till detta. Ifall man däremot monterar en ballofix direkt efter föreningens, eller i ett senare led (vilket är vanligt med handdukstorkar exempelvis) så har man dubbel säkerhet.

Vilket är kravet för att en lekman ska få leka rörmokare? Det krävs behörighet för att få handskas med föreningens ansvarsområde av de olika systemen?

En av anledningarna till detta är att en rörmokare aldrig skulle ge sig på detta utan att i förväg ta reda på var huvudkranen befinner sig och kanske också stänga av den del av fastigheten som detta gällde. Han kanske skulle känna igen ballofixen på plats som en av de osäkra redan innan han försökte stänga den. Han skulle definitivt ha minskat vattenskadan genom att genast ha gjort en provisorisk lagning. Det hade varit gjort inom loppet av 2 minuter.

Därför får man säga att föreningen kan utkräva ansvar av den som orsakat skadan. Kan man sedan som Harald säger få ett försäkringsbolag att ta skadan så är det mycket bra beroende på kostnadens omfattning. Men självrisken, oavsett ifall det är föreningens eller hemförsäkringen/arna hos BRH är otvivelaktigt att betala för den som orsakat skadan.

Det går inte att komma undan med bristande underhåll eller liknande heller, ifall inte BRH hade styrelsens uttryckliga tillåtelse att stänga ventilen.

Gusten
2011-04-27, 13:47
Eftersom ballofixen sitter på en synlig grenledning som endast tjänar den aktuella
lägenheten så faller underhållsansvaret enligt min mening på bostadsrättshavaren.

Dock är det ju fördelaktigt för bostadsrättshavaren att det handlar om en vattenledningsskada,
i detta fall en anordning som sitter på en trycksatt tappvattenledning.

Det borde därmed vara föreningen som får stå för alla kostnader ev med undantag för åldersavdrag för bostadsrättshavarens golv.
Detta alltså under förutsättning att bostadsrättshavaren inte varit vårdslös.

totiki
2011-04-27, 19:13
Eftersom ballofixen sitter på en synlig grenledning som endast tjänar den aktuella
lägenheten så faller underhållsansvaret enligt min mening på bostadsrättshavaren.



Det kan mycket väl vara möjligt. Men är inte BRH behörig rörmokare så kan denne ändå inte handskas med en trycksatt ledning. Han kan givetvis kalla in en behörig rörmokare på eget bevåg, vilken då tar ansvaret, ifall ovanstående gäller enligt Gustens modell.

Men har man inte behörighet så har man trampat i klaveret. I en lgh är det endast el och rörmokeri där behörighet är ett krav. Även om diverse hantverkare missbrukar ordet exempelvis när det gäller våtrumssäkring, plattsättning m m. för sitt marknadsföringsperspektiv.

Harald
2011-04-27, 21:26
Ni blandar ihop begreppen vad gäller en vattenledningsskada.

Självklart kommer inte detta undantag att kunna tillämpas, eftersom medlemmen har varit där och skruvat!

Hade det varit så enkelt så hade ju medlemmarna kunnat pajja vattenrör ideligen i samband med vilka skador som helst, och därigenom komma undan.

Det krävs förövrigt ingen behörighet för att byta en kran...

totiki
2011-04-27, 21:27
Det krävs förövrigt ingen behörighet för att byta en kran...

Du har inte läst eller inte förstått innehållet i inlägget.

Gusten
2011-04-27, 21:44
Som jag förstått Haralds inlägg så måste bostadsrättshavaren anses ha varit vårdslös och det kan ju vara så i detta fall.
Har bostadsrättshavaren varit vårdslös så får ju denne ta kostnaderna.

Harald
2011-04-28, 08:38
Men har man inte behörighet så har man trampat i klaveret. I en lgh är det endast el och rörmokeri där behörighet är ett krav.
Utveckla gärna detta. I min värld är det endast el som kräver behörighet.

Vilken behörighet syftar du på vad gäller rör? Vem utfärdar denna behörighet?

totiki
2011-04-29, 15:04
Jag läste det i en bok för "gör det självare". Men nu kollade jag upp det och fann ingen myndighet som kunde bekräfta detta. Däremot säger Stockholm Vatten att den nya PBL som gäller från 2a maj styr upp diverse regler och bl a. detta "trodde" dom.

Å andra sidan så kan föreningen/styrelsen kräva att arbete utförs av auktoriserad personal på de delar som är föreningens. Det skulle då också gälla denna ballofixventil som är en del av stammen.

Harald
2011-04-29, 15:17
Å andra sidan så kan föreningen/styrelsen kräva att arbete utförs av auktoriserad personal på de delar som är föreningens.
Vilket är helpuckat eftersom det inte för fem öre kvalitetssäkrar utfört arbete samt tveksamt om det finns stöd i bostadsrättslagen för en sådan inskränkning i medlemmarnas val hur de väljer att renovera. Låt vara om den berörda byggdelen är HELT avgränsad ansvarsmässigt, men oftast så är det ju inte så.

Bättre att kräva att föreningen får slutbesiktiga berörda delar, med rätt att kräva att felaktiga/ej godkända montage görs om. Allt (besiktning och ev felavhjälpning) på brf-ägarens bekostnad.

Enklare, säkrare och smartare.

sasu
2011-04-30, 01:03
Oj, här har diskussionen dragit iväg åt ett annat håll ser jag! Spännande =) Tack för all feedback.

Än så länge har processen gått till så som Harald förutspådde. Föreningens fastighetsförsäkring tar hand om våra och vår grannes reparationer just nu medan vår egen försäkring ersätter vår evakuering av lägenheten.

Det har kommit fram att vi troligtvis kan hållas ansvariga för läckan (vi har gjort ett misstag när vi skruvade loss vår blandare) och kommer därför bli skadeståndsskyldiga och krävas på föreningens självrisk (ett halvt basbelopp).

Vi tycker självklart själva att vi är vållande, men inte vårdslösa. Vi ser det fortfarande som en olycka som uppstod på grund av att vi inte kände till just vår ballofixs konstruktion (vilket såklart en rörmokare hade gjort och därmed förhindrat skadan precis som någon nämnde). Vi hoppas nu att vår egen ansvarsförsäkring kommer kunna hjälpa oss med självrisken.

Någon som har erfarenhet av Länsförsäkringars ansvarsförsäkring?
Det finns ett väldigt konstigt stycke under bostadsrättstillägget som oroar mig och som jag inte förstår:

K.9.5.4. Ansvarsförsäkring
Försäkringen gäller för dig som ägare av den bostadsrätt eller
tomtmark som anges i försäkringsbrevet med de regler som är
tillämpliga i avsnittet G. Ansvarsförsäkring.
Försäkringen gäller inte för skada på din bostadsrätt.

Någon som vet vad sista meningen innebär?

Hela villkoren finns i Länsförsäkringars dokument om hemförsäkring (http://www.lansforsakringar.se/privat/om_oss/stockholm/Documents/Privat/januari_2010/F1372_01644_11%20VillkorHemforsakring_bol28.pdf).

Bostadsrättsförsäkring, Länsförsäkringar:

K.9. BOSTADSRÄTTSFÖRSÄKRING

K.9.1. Var försäkringen gäller
Försäkringen gäller för din bostadsrätt på den adress som anges
som försäkringsställe för bostadsrätten i försäkringsbrevet.

K.9.2. Vem försäkringen gäller för
Försäkringen gäller för dig som bostadsrättshavare.

K.9.3. Försäkrad egendom
Försäkringen omfattar:
• egen bekostad fast inredning i bostadsrätten inklusive inglasad balkong eller altan,
• tomtmark med växtlighet och staket som ingår i upplåtelsen av bostadsrätten,
• uthus och garage – som du äger – på tomtmark som ingår i upplåtelsen av bostadsrätten,
• egendom som tillhör bostadsrättsföreningen och som du är underhållsskyldig för enligt bostadsrättslagen eller din förenings stadgar.


K.9.4. Försäkringen gäller inte
Försäkringen gäller inte den del av skadan:
• som kan ersättas genom fastighetens försäkring,
• som fastighetsägaren ansvarar för enligt bostadsrättslagen eller din bostadsrättsförenings stadgar.

K.9.5. Vad försäkringen gäller för

K.9.5.1. Egendomsskador

Försäkringen gäller i tillämpliga delar för skada på försäkrad
egendom enligt avsnittet K.9.3. som kan ersättas enligt avsnitten
• F.1. Stöld och skadegörelse
• F.2.1.Brand och liknande
• F.2.2. Läckage
• F.2.3. Översvämning
• F.2.4. Dammbrott
• F.2.5. Markrörelser
• F.2.6. Storm, hagel och snötryck
• F.2.7. Skada på hushållsmaskiner
• Skada på installationer enligt avsnittet F.2.7. i villkoren för villahemförsäkring
• F.2.9. Skada orsakad av fordon
• F.2.10. Skada på glasrutor
• F.2.11. Skada orsakad av vilda djur


K.9.5.2. Plötslig och oförutsedd händelse
Försäkringen gäller för skada på försäkrad egendom genom
plötslig och oförutsedd händelse av annat slag än de händelser
som omfattas eller undantas enligt avsnitten ovan.

Notera:
Den händelse som utlöst skadan ska ha haft ett snabbt
förlopp (plötsligt). Händelsen ska även ha inträffat oväntat och
normalt inte gått att förutse och därigenom förhindra (oförutsett).

Försäkringen gäller inte för
• byggnadsdel som skadas av mögel, fukt, röta, svamp, rost eller annan långtidspåverkan,
• skada orsakad av slitage, förbrukning, bristande underhåll eller självförstörelse exempelvis självsprickor eller vittring,

• skada på brygga, båthus, sjöbod, badhytt eller liknande orsakad av vind, vågor eller andra naturkrafter,
• skada orsakad av läckage från tak,
• skada på egendom som förvärrats vid felaktig bearbetning, reparation eller rengöring,
• skada som inte inverkar på egendomens funktion utan enbart består i skönhetsfel.




K.9.5.3. Merutgifter och hyresbortfall
Försäkringen gäller för merutgifter och hyresbortfall under
längst ett år från skadedagen, när den bostadsrätt som anges i
försäkringsbrevet blir helt eller delvis obrukbar till följd av sådan
egendomsskada som omfattas av avsnitten K.9.5.1. och K.9.5.2.
Ersättning betalas för nödvändiga och skäliga merutgifter. Avdrag
görs för inbesparade utgifter, till exempel uppvärmning och belysning.

Begränsning
När det gäller hyresbortfall får du ersättning med högst det
belopp som du enligt lag är skyldig att minska hyran med.

K.9.5.4. Ansvarsförsäkring
Försäkringen gäller för dig som ägare av den bostadsrätt eller
tomtmark som anges i försäkringsbrevet med de regler som är
tillämpliga i avsnittet G. Ansvarsförsäkring.
Försäkringen gäller inte för skada på din bostadsrätt.

K.9.5.5. Rättskyddsförsäkring
Försäkringen gäller för dig som ägare av den bostadsrätt eller
tomtmark som anges i försäkringsbrevet med de regler som är
tillämpliga i avsnittet H. Rättskyddsförsäkring.

K.9.6. Högsta ersättningsbelopp
Högsta ersättningsbelopp för försäkrad egendom
Försäkrad egendom Belopp, kr
Bostadsrätten och egen bekostad fast inredning 300 000
Uthus och garage 150 000
Tomtmark 50 000
Högsta ersättningsbelopp vid skada genom plötslig och oförutsedd händelse
Bostadsrätten och egen bekostad fast inredning 150 000
Uthus, garage och tomtmark 50 000

K.9.7. Värdering av skada på bostadsrätt och egen bekostad fast inredning

Definitioner

Återställande
Med återställande av bostadsrätt menar vi reparation av den skadade
bostadsrätten eller den fasta inredningen som du bekostat.
Med återställande av byggnadsdel menar vi reparation när så kan
ske till en kostnad som är mindre än kostnaden för utbyte, eller i
annat fall utbyte av byggnadsdelen.
Vid återställande av delskada ersätts de skadade rummens
byggnadsdelar och ytskikt. Angränsande oskadade rum med
samma ytskikt som i de skadade ersätts inte. I kostnaden för
återställandet ingår även kostnad för lokalisering och friläggning
av skadat föremål när skadan omfattas av försäkringen. Detsamma
gäller återläggning efter reparation.

Begränsning
Kostnader för att återställa konstnärlig utsmyckning ersätts inte.

Byggnadsdel
Med byggnadsdel menar vi var och en av de installationer, ytbeklädnader,
tillbehör etc som är uppräknade i Tabell för åldersavdrag.
Vid skada på målning, tapetsering samt annan väggbeklädnad
eller golvmattor räknas målningen etc i varje rum som en byggnadsdel.
Marknadsvärdet är det pris som mest sannolikt kan erhållas
vid försäljning på den allmänna marknaden.

Värderingsregler
Skadan värderas till vad det kostar att utan dröjsmål återställa
den skadade byggnadsdelen med rationella metoder och material.

Åldersavdrag
Åldersavdrag görs på återställandekostnaden (material och
arbetskostnad) för varje byggnadsdel enligt tabellen nedan.
För alla skador utom för sådana som ersätts enligt avsnittet
F.2.7. Skada på installationer begränsas avdraget till högst
80 procent på byggnadsdel som före skadan var funktionsduglig.
Vid ett och samma skadetillfälle är åldersavdraget högst 10 000 kronor.
En byggnadsdelsålder beräknas från tidpunkten då den första gången togs i bruk
och åldersavdrag görs enligt tabellen nedan:

totiki
2011-04-30, 11:42
Enklare, säkrare och smartare.
Att det inte är "säkrare eller smartare" har ju denna tråden redan visat.
Enklare? Javisst, så länge inget oförutsett inträffar. Och det kan ju, som denna tråden visar, resultera i att ett flertal andra BRH blir lidande och även drar på sig onödiga kostnader inte bara för dessa BRH utan även för föreningen. För föreningen, eftersom alla ingrepp innebär ytterliggare åtgärder, som annars inte varit nödvändiga vid just denna tidpunkt. Åtgärder som inte omfattas av försäkringen och som inte kan belasta den som orsakat "olyckan", utan måste ses som en del av vanligt underhåll.

Jag har själv erfarenhet av detta och tänker inte ge några exempel men oroa dig inte, de finns där.

totiki
2011-04-30, 12:33
Försäkringen gäller inte för skada på din bostadsrätt.

Någon som vet vad sista meningen innebär?
Torde innebära att ansvaret gäller annans egendom och inte din egen.