handdator

Visa fullständig version : Underhållsfond och Underhållsplan för brf - Var finns de???


Nybörjare
2011-04-14, 11:25
Enligt stadgarna för vår förening ska det finnas en underhållsplan, plus att man årligen ska se över fastigheten för framtida underhållsbehov.

Jag har frågat efter underhållsplanen men inte fått något vettigt svar.

Har jag rätt att få se Underhållsplanen?

I den ekonomiska planen framgick tydligt att det skulle behövas och avsättas xxx.xxx:- för att åtgärda redan uppkomna behov. Det finns också en paragraf i stadgarna om att en Underhållsfond ska finnas för kommande behov.

I årsredovisningarna finns inget nämnt om någon Underhållsfond och jag har bara fått undanglidande svar när jag frågat. "Det finns pengar" - och det finns det - men de ligger och skvimpar i "kassa/bank", och används såvitt jag förstår till löpande kostnader.

Kan jag kräva att det upprättas en fond för underhåll enligt stadgarna?

totiki
2011-04-14, 11:31
Finns det inget som heter "Yttre fonden" i årsredovisningens balansrapport?

Nybörjare
2011-04-14, 11:56
Nej, det finns varken någon yttre eller annan underhållsfond i Balansräkningen.
Under Bundet eget kapital står:
Reservfond Blankt för 2009 Blankt för 2008

clabbe
2011-04-14, 12:18
Underhållsfond är egentligen inte nödvändigt ur ekonomiskt perspektiv men säger stadgarna att det ska finnas så får ni väl se till att sätta av från det fria egna kapitalet så ni inte bryter mot era stadgar.

Det viktigaste är att ni får in tillräckligt med pengar för att klara ert underhållsbehov. En bra underhållsplan är 100% viktigare än en underhållsfond! Sen måste det finnas en plan för hur pengarna ska tas in för att underhållsplanen ska kunna uppfyllas.

När du säger att pengar används till löpande kostnader, menar du då att föreningen går med förlust?

Nybörjare
2011-04-14, 12:43
[
Ja Clabbe, jag förstår att underhållsplanen är viktig! Vid förra årsmötet frågade jag styrelsen om det fanns någon kort- och långsiktig underhållsplan. Som på många andra frågor, fick jag inget riktigt svar...

Och ja, föreningen har gått med förlust i resultaträkningen både 2008 och 2009. Inga hisnande siffror men ett par hundratusen varje år. När jag tittar på siffrorna, finns det kostnader, som kan minskas om man bara gör riktiga upphandlingar och inte lämnar över hela ansvaret till ett förvaltningsbolag. -Som f ö inte heller är upphandlat i konkurrens med andra.

clabbe
2011-04-14, 13:07
Det var inte meningen att låta beskäftig. Du låter mkt insatt. Att det går med förlust låter inte så bra naturligtvis. Att ni inte får se en budget är väldigt dåligt! Har du kollat med revisorn om han eller hon har några synpunkter?

totiki
2011-04-14, 13:09
Om jag minns rätt är det lag på att man skall ha en underhållsplan. Så det är en fråga styrelsen inte kan var diffus om. Den skall finnas.

tette
2011-04-14, 14:53
Underhållsplan skall finnas. Ja så står det i lagen o i föreningars stadga, men...
Allt avseende u-plan är oprövat.
Hur den skall se ut.
Vilket straff ska de ledamöter ha som inte följer lagen o stadgarna?
Medlemmarna, dessa ont för många styrelser, hur skall de få veta om styrelsen fullgjort sin plikt avseende u-plan enligt lag o stadgar.
Sist men inte minst VILKEN REVISOR HAR NÄMNT FÖR MEDLEMMARNA ATT U-PLAN INTE FÖLJER REGLERNA?

oCH ORGANISATIONERNA: DE SKITER I HUR DETTA FUNGERAR UTOM NÄR DE TJÄNAR PENGAR PÅ DETTA.

Nybörjare
2011-04-14, 15:35
Det var frustrerade jag som for iväg.... sorry!
Jag blev kallad till ett möte med styrelsen och revisorn efter förra årsmötet. Där framförde jag delvis samma frågor, som jag haft på årsmötet. Revisorn satt med sin dator och pratade så mycket, att jag blev alldeles konfys i skallen. Det var väl det som var meningen... Han och styrelsen var rörande överens om allt han påstod, fast jag är säker på att styrelsen inte fattade mer än vad jag gjorde.

Ekonomi är inte främmande för mig, men det är mycket nytt, som jag måste lära mig. Att göra en budget inför ett nytt verksamhetsår är för mig helt naturligt. Vad ska man annars ha för styrinstrument? Fast det är klart - jag vet inte ens om de gör uppföljningar under året. Kanske får det bli vad det blir...

Det är svårt att sitta och försvara sina synpunkter när det sitter fem personer och tycker att man är den besvärligaste människan de träffat på länge. Jag funderar på att försöka hitta en revisor, som kan gå genom de senate årens siffror. Det är flera saker, som inte stämmer. När jag påpekade det fick jag svar att det var korrekturfel, både i årsredovisningen och info-bladet till medlemmarna och den muntliga infon jag fick från ordförande inför köpet.

Så det är inte troligt att revisorn kommer att vara till någon hjälp. Men skam den som ger sig - jag ska ta upp det på årsmötet. Det är ju så viktigt med andra paragrafer i stadgarna :o) Hjälp vad jag bluddrar.....

Nybörjare
2011-04-14, 15:51
[quote=tette;28344]Underhållsplan skall finnas. Ja så står det i lagen o i föreningars stadga, men...
Allt avseende u-plan är oprövat.
Hur den skall se ut.
Vilket straff ska de ledamöter ha som inte följer lagen o stadgarna?
Medlemmarna, dessa ont för många styrelser, hur skall de få veta om styrelsen fullgjort sin plikt avseende u-plan enligt lag o stadgar.
Sist men inte minst VILKEN REVISOR HAR NÄMNT FÖR MEDLEMMARNA ATT U-PLAN INTE FÖLJER REGLERNA?


Ja Tette, men hur ska jag få reda på om det alls finns någon underhållsplan? Och hur stora är möjligheterna att jag ska få ta del av den? När jag läser många av svaren här i Forumet, får jag en stark känsla av att medlemmarna står sig ganska slätt. Och att styrelsen kan vara hur hemlig den vill, fatta vilka beslut som helst och ge sjutton i att informera medlemmarna vad som är på gång. Det är inte underligt att det blir en massa motsättningar.

clabbe
2011-04-14, 15:58
Om du scannar årsredovisningarna kanske du kan fåhjälp av forum-medlemmar att tolka dem(om du kan göra dem tillgängliga förstås) fast du är ju redan påläst där kanske.

PS I föreningen där jag bor skriver vi i årsredovisningen att vi har en u-plan. Vet ej om det är lagstadgat att det ska ske.
DS

Harald
2011-04-14, 16:00
Lagen anger endast att styrelsen är skyldig att ha en plan för sitt underhåll. Den planen eller planeringen kan se ut hur som helst. Alltså inget lagkrav på produkten "underhållsplan".

I de stora organisationernas normalstadgar skiljer det sig lite åt.

HSB och Riksbyggen anger att det ska finnas (upprättas) en underhållsplan.

SBC anger inte detta.

Om det finns en "underhållsplan", borde du kunna få se denna. Om det endast finns en "planering för underhållet" så är det styrelseinternt.

kluringen
2011-04-14, 16:06
Totiki och Tette, vilken lag syftar ni på?

Om jag minns rätt är det lag på att man skall ha en underhållsplan. Så det är en fråga styrelsen inte kan var diffus om. Den skall finnas.

Underhållsplan skall finnas. Ja så står det i lagen o i föreningars stadga, men...

Så vitt jag vet är det enda som finns i lagen är BRL 9 kap 5 § 7 punkten:

§ 5. Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange...
7. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus
Däremot måste man följa stadgarna (enligt lag), så det är stadgarna, inte lagen som styr om man måste ha en underhållsplan och eller en underhållsfond.

Läs detta, där är jag både utförlig och tydlig om min syn på saken (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14336). Jag påstår inte att vår metod är den enda rätta, det finns många andra sätt att möta BRL-kravet på. Vad jag påstår är att det är upp till föreningarna hur de vill hantera ekonomin för underhållet.

Så det är inte troligt att revisorn kommer att vara till någon hjälp. Men skam den som ger sig - jag ska ta upp det på årsmötet. Det är ju så viktigt med andra paragrafer i stadgarna :o) Hjälp vad jag bluddrar.....

Nej, du bluddrar inte, du har rätt inställning. Kämpa vidare! :10:

Det tog nästan tio år i min förening att komma fram till 2011 års ekonomibeslut (http://www.lavetten11.se/pdf/modell.pdf). Från början bemöttes jag som något som katten har släpat in, men nu är alla, tom mina forna motståndare nöjda.

Nybörjare
2011-04-14, 19:27
Clabbe
Min årsredovisning är så fullklottrad med noteringar att den knappt är läsbar. Jag skulle nog behöva sitta ner med någon och titta på den. Det är i balansräkningen det finns poster, som jag inte alls förstår. Bl a under Kortfristiga skulder: Skuld till närstående bolag ca. 500.000:-
Revisorns något luddiga förklaring var att förra ägaren hade bildat aktiebolag strax före försäljningen. Det var egentligen inte en skuld... bla bla. Det enda jag kan göra är att vänta på den nya årsredovisningen och se om skulden är borta.

Harald
Det står tydligt i stadgarna att:
§ xx Styrelsen skall upprätta en underhållsplan....
§ xx Inom föreningen skall bildas en fond för yttre underhåll....

Så frågorna återstår: har jag rätt att få se underhållsplanen? och till stämman: varför finns det inte med någon fond för yttre underhåll?

Kluringen
Vilket jobb du lägger ner! Kan inte du också flytta från Kungsholmen till Farsta? :4: Jag har läst dina trådar och laddat ner dem. Det krävs några omläsningar :o) Vi har en "ekonomisk ansvarig" i styrelsen, vilket är mycket märkligt. All ekonomi sköts av förvaltningsbolaget, vi har inte ens en handkassa till en spade. Jag har påtalat det i en av mina motioner med förslag att benämningen tas bort.
Får era medlemmar ta del av er underhållsplan?

kluringen
2011-04-15, 00:18
Kluringen
Vilket jobb du lägger ner! Kan inte du också flytta från Kungsholmen till Farsta? :4:
Jag tycker att det är du som ska flytta till oss. Vi har användning för ett dussin arbetsvilliga ambitiösa och analytiska personer. Förmodligen skulle du kvickt bli invald i styrelsen, på den fronten har vi ständiga rekryteringssvårigheter.
Vi har en "ekonomisk ansvarig" i styrelsen, vilket är mycket märkligt. All ekonomi sköts av förvaltningsbolaget, vi har inte ens en handkassa till en spade. Jag har påtalat det i en av mina motioner med förslag att benämningen tas bort.
Vi har också ett förvaltningsbolag som sköter den löpande bokföringen, betalar våra fakturor, deklarerar åt oss och skickar ut hyres- och avgiftsavier mm. Men besluten fattas av föreningen. Styrelsen har ansvar för att hålla koll. Låter man t ex förvaltningsbolaget kontera fakturorna eller göra bokslutet efter eget tycke kan det bli hur tokigt som helst.

Handkassa har vi heller ingen. I möjligaste mån ska man shoppa mot fakturor. Personliga utlägg betalas mot kvitto, betalningsordern skickas till förvaltningsbolaget. Jag vill helt enkelt inte hantera kontanter (utom mina egna och knappt det). Spelar roll om man utser en person till ”kassör” eller ”ekonomisk ansvarig”? Hela styrelsen blir ansvarig om och när något går snett.
Får era medlemmar ta del av er underhållsplan?
Självklart! Den senaste, s.k. underhållsplanen delade vi ut som bokslutsbilaga (finns utlagd på nätet också), men vill någon ha hela för att själv labba med siffrorna kan de få det i originalformat. Utan öppenhet kan ingen förening fungera, det är min absolut bestämda åsikt. Det enda som är rimligt att hemlighålla är uppgifter som kan vara integritetskränkande för någon medlem.

Flera trådar handlar om hemliga/offentliga styrelseprotokoll. Intressant läsning, det finns en del olika synpunkter, men det är många som sjunger öppenhetens lovsång.

Nybörjare
2011-04-15, 09:51
* Jag kommer som ett skott!

* Det är förmodligen förvaltningsbolaget som sköter konteringen och revisorn som gör bokslut. Jag ska be att få se kontoplanen eftersom det är så märkliga hopblandningar i resultaträkningen. Och fråga vem som gör vad.

* Ja, jag såg underhållsplanen och tänker nog knycka relevanta delar och lämna som förslag, om jag inte får se vår. (vet fortfarande inte om jag har rätt att se den )

* Det borde vara självklart med öppenhet så långt det är vettigt. Jag tror att det är en förutsättning för engagemang i föreningen. Undrar hur styrelsen kommer att besvara min motion om öppna styrelseprotokoll, där "känsliga" delar är borttagna. (personliga och pågående upphandlingar t ex)

clabbe
2011-04-15, 10:22
* Jag kommer som ett skott!

* Det är förmodligen förvaltningsbolaget som sköter konteringen och revisorn som gör bokslut. Jag ska be att få se kontoplanen eftersom det är så märkliga hopblandningar i resultaträkningen. Och fråga vem som gör vad.

* Ja, jag såg underhållsplanen och tänker nog knycka relevanta delar och lämna som förslag, om jag inte får se vår. (vet fortfarande inte om jag har rätt att se den )

* Det borde vara självklart med öppenhet så långt det är vettigt. Jag tror att det är en förutsättning för engagemang i föreningen. Undrar hur styrelsen kommer att besvara min motion om öppna styrelseprotokoll, där "känsliga" delar är borttagna. (personliga och pågående upphandlingar t ex)

Jag hoppas verkligen att er revisor inte gör ert bokslut! Man tappar ju hakan...

Frågan om att göra protokollen tillgängliga för andra än styrelse och revisor har diskuterats mycket på detta forum.
Jag är själv inte för att protokollen i sig ska finnas tillgängliga på det sättet, varken i sin helhet eller stympade. Får man se originalprotokollet med vissa delar mörkade (eller tipexade) kan man olyckligtvis ibland lista ut vem det handlar om (om det är en känslig personfråga det berör).
Istället förordar jag att styrelsen skriver informationsblad efter varje möte där man refererar vad styrelsen beslutar i icke känsliga ärenden. Så gör vi i min förening och det känns väldigt bra och uppskattas av medlemmarna.

Nybörjare
2011-04-15, 10:36
Jag hoppas verkligen att er revisor inte gör ert bokslut! Man tappar ju hakan...

Frågan om att göra protokollen tillgängliga för andra än styrelse och revisor har diskuterats mycket på detta forum.
Jag är själv inte för att protokollen i sig ska finnas tillgängliga på det sättet, varken i sin helhet eller stympade. Får man se originalprotokollet med vissa delar mörkade (eller tipexade) kan man olyckligtvis ibland lista ut vem det handlar om (om det är en känslig personfråga det berör).
Istället förordar jag att styrelsen skriver informationsblad efter varje möte där man refererar vad styrelsen beslutar i icke känsliga ärenden. Så gör vi i min förening och det känns väldigt bra och uppskattas av medlemmarna.

Ja Clabbe, det är jag som tagit i lite för mycket. Vi får ingen löpande information om vad som händer/inte händer. I en av mina miljoner motioner föreslår jag, att styrelsen ska utse en ledamot som blir ansvarig för infon till medlemmarna. Vår hemsida är inte ens ett skämt, där finns ingenting sedan 2009. En gång om året får vi ett infoblad från styrelsen. Övrig information ges ofta av de företag, som ska in och åtgärda något, oftast med lappar i hissarna.

Senaste uppgiften om avgiftshöjningen kom från ett utomstående företag utan ens en signatur. Det innebär i princip att vem som helst kan skriva till oss och vi förmodas godta det.

Jag tycker att ert sätt är jättebra! Det behöver inte vara så krångligt eller märkligt. Men vad tusan gör man med en styrelse som är och tydligen vill vara så hemlig? :13:

totiki
2011-04-15, 10:46
...att styrelsen ska utse en ledamot som blir ansvarig för infon till medlemmarna.
Det är väl en jättebra idé. Det kan det väl inte finnas någon medlem på stämman som vill motverka.

Pensionär
2011-04-17, 18:09
Frågan om att göra protokollen tillgängliga för andra än styrelse och revisor har diskuterats mycket på detta forum.
Jag är själv inte för att protokollen i sig ska finnas tillgängliga på det sättet, varken i sin helhet eller stympade. Får man se originalprotokollet med vissa delar mörkade (eller tipexade) kan man olyckligtvis ibland lista ut vem det handlar om (om det är en känslig personfråga det berör).

Från mina år i styrelsen har jag granskat samtliga protokoll, ca 25. Inte ett enda protokoll som skulle behövt en enda rad av censur. Det finns inga skäl att tro att mina föreningar skulle vara avvikande i detta stycke.Tala om att göra en höna av en fjäder!

Erfarenheter från 46 år i bostadsrätt, 3 föreningar, av och till i olika funktioner, samt ivriga studier av de hemskheter som redovisas i olika inlägg på detta forum, har fått mig att tro att just frågan om protokollens öppna redovisning eller ej, är den viktigaste av alla frågorna.
Jag har i olika trådar försökt förklara varför, ska inte upprepa mig där.
Har åtskilliga gånger vädjat till dessa på forat som inte delar min åsikt att leverera argument för sin ståndpunkt.
Nu menar clabbe att om man redovisar öppet, "kan man olyckligtvis ibland lista ut vem det handlar om".
Det argumentet förefaller mig svagt. Vilka hemskheter skulle inträffa om någon skulle lyckas med att lista ut?
Det behövs ingen begåvning för detta. Den drabbade grannen/grannarna talar vanligtvis öppet och högljutt om saken ute på gården. De vill (ibland) inget hellre än att såväl personen, som den kanske oskickligt agerande styrelsen, ska hamna inför skranket.
I dessa ärenden kan man med goda argument hävda att styrelsens agerande borde kräva extra uppmärksamhet och möjligheter att följa och granska. I stället sker precis tvärtom. Styrelser kan i skydd av mörkret felbehandla, för att inte säga, misshandla människor under lång tid, och detta utan granskning, kontroll och insyn.
Denna obeskrivligt odemokratiska handling, att inte redovisa för sina medboende, likaledes medägande och i högsta grad medlidande, om något går snett, rättfärdigar på intet sätt smusslet. Har man skrivit i protokollet att ett ärende censurerats, är det fullt tillräckligt. Har man antytt vad saken gäller, godtar säkert de flesta censuren utan vidare. (Tyvärr menar jag).

Du vet att i några få föreningar sitter hela gänget i styrelsen. Går den föreningen åt pipan, om någon missköter sig? Alla tar del av all information och diskussionerna. Är det skadligt för föreningen, eller dess medlemmar?
Det finns mycket som talar för att små föreningar sköts bättre än stora. Kan detta (den fulla informationen till alla) vara en av orsakerna?

Istället förordar jag att styrelsen skriver informationsblad efter varje möte där man refererar vad styrelsen beslutar i icke känsliga ärenden. Så gör vi i min förening och det känns väldigt bra och uppskattas av medlemmarna.

Problemet är ju att protokollet är lagstadgat, och ska skrivas, medan den kompletterande informationen som ni förtjänstfullt levererar i er förening, är något som medlemmen i de flesta andra föreningar bara kan drömma om.

Protokollen måste skrivas, och bör lika självklart och obönhörligen levereras till var och en som så önskar, samt kompletteras med ytterligare info när så befinnes nödigt. Har man inte sett protokollet, har man tyvärr endast ev skvaller att gå på, oftast inte ens det. Alltså, absolut inget att reagera på, inget att fråga om. Precis så som flertalet styrelser ser ut att vilja ha det. Precis så som diktaturer alltid och överallt brukar ordna det.
I hate it!
Clabbe du medverkar och kommenterar förtjänstfullt, klokt och med stor insikt, ofta i ekonomiska frågor. Go on! jag gillar det stort.
Gör likadant här,
ställ argumenten för en öppen redovisning på debetsidan, och argumenten emot, på kredit-sidan.
Granska antal och styrka på båda sidorna.
Snacka om obalanserad budget!

clabbe
2011-04-18, 15:18
Den situation jag närmast tänkte på är då en medlem inte betalat avgiften och styrelsen vidtar åtgärder som protokollförs. Av hänsyn till den enskilde ska det inte komma ut till medlemmarna tycker jag.

kluringen
2011-04-18, 16:08
Den situation jag närmast tänkte på är då en medlem inte betalat avgiften och styrelsen vidtar åtgärder som protokollförs. Av hänsyn till den enskilde ska det inte komma ut till medlemmarna tycker jag.

Den situationen som du beskriver bör helst inte få mörkläggas annat än på medlemmens uttryckliga begäran. Tänker närmast på styrelsen som blev avsatt på en extrastämma efter att lokaltidningen hade skrivit om en dam som blev vräkt då hon blev efter med avgifterna på grund av långvarig sjukhusvistelse (DN för några år sen). Damen fick bo kvar.

Se våra stadgar (http://www.lavetten11.se/stadgar.html#tjugotvå), antingen kommer medlemmen och styrelsen överens i det tysta, då behöver styrelsen inte fatta beslut, eller så kan medlemmen försöka få upprättelse med hjälp av sina grannar. Blir det en rättstvist måste medlemmarna informeras i alla fall. Det går väl knappast att hemlighålla en tvångsförsäljning.

clabbe
2011-04-18, 16:44
Även en överenskommelse mellan styrelse och medlem är väl ett styrelsebeslut? (Som ska eller bör protokolleras)

Kommer det så långt som till en tvångsförsäljning som verkställs blir det allmänt känt, där håller jag med dig.

Jag ser det som schysst mot medlemmen som är i trångmål att det inte kommer ut till allmän beskådan. Du verkar tycka att det som huvudregel ska göras känt.

PS: din länk funkar inte för mig
DS

kluringen
2011-04-18, 17:54
Även en överenskommelse mellan styrelse och medlem är väl ett styrelsebeslut? (Som ska eller bör protokolleras)

Kommer det så långt som till en tvångsförsäljning som verkställs blir det allmänt känt, där håller jag med dig.

Jag ser det som schysst mot medlemmen som är i trångmål att det inte kommer ut till allmän beskådan. Du verkar tycka att det som huvudregel ska göras känt.

PS: din länk funkar inte för mig
DS

Nu funkar länken (http://www.lavetten11.se/stadgar.html#tjugotvå) både här och i tidigare inlägg. (Hade länkat till min lokala server :16:, det går ju inte.)

Känsliga frågor ska hanteras med känslighet. Att först tala med en medlem innan beslut fattas är ett "ickebeslut" som inte behöver protokollföras.

Det går inte att ställa upp någon slags huvudregel när det kan finnas för många parametrar att ta hänsyn till. Nej, jag vill absolut inte vara oschysst mot någon medlem. Mörkläggning kan gynna oschyssta beslut. Öppenhet tvingar styrelsen att gå försiktigt tillväga.

Det har förekommit två känsliga förfrågningar under mina tre år. Ett var om avgiftsnedsättning och ett om arvode för utfört arbete. Avgiftsfördelningen är reglerad i stadgarna, och att arbetsgrupper inte ska arvoderas är beslutad av en stämma för länge sedan. Ett förklarande brev till medlemmarna i fråga är inget beslut och behöver inte protokollföras.

Pensionär
2011-04-19, 12:42
Mörkläggning kan gynna oschyssta beslut. Öppenhet tvingar styrelsen att gå försiktigt tillväga.


Clabbe och kluringen ger i mitt tycke kloka synpunkter båda.
Citatet från kluringen är en direkt lysande sammanfattning.
Glöm för den skull inte raden av andra argument för att vi samtliga delägare i projektet-föreningen, ska få ta del av hela protokollet, eller censurerat (all right).
De är så många och så starka, att argumentet att undanhålla oss denna viktiga handling för några vanligtvis sällsynta, och dessutom egentligen rätt bagatellartade händelser, är direkt absurt.
Risken att ev betalningssvårigheter kommer ut bland grannarna förefaller låg, dessutom rätt överkomlig, för att inte säga hedersam, i betraktande av all annan skit som ständigt serveras utan skäl och grunder.
Hänsyn mot varandra, absolut.
Men allt har ett pris, som inte får sättas för högt. Så även i detta fall.