handdator

Visa fullständig version : Ska föreningen betala för skador i badrum orsakade av medlem i brf?


tjejen
2011-04-12, 08:53
Vår förening är byggd 1994. En bostadsrättsinnehavare har enligt föreningens stadgar ansvaret för underhållet i sin bostad. Bostadsrättsinnehavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Detta gäller även marken om sådan ingår i upplåtelsen.
Till lägenheten räknas.
• Lägenhetens väggar, golv, tak samt underliggande fuktisolerande skikt
• Lägenhetens inredning, utrustning, ledningar och övriga installationer. o.s.v.
Bostadsrättshavaren svarar dock inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet.
För reparationer på grund av brand. Eller vattenledningsskada svarar bostadsrätthavaren endast om skadan uppkommit genom.
1. Hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse .
Om en bostadsrättshavare försummar sitt ansvar för lägenhetens skick i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad.

Föreningen har en medlem som nu inte fullföljt detta utan fortsatt att duscha trots både lös golvmatta och lösa kakelplattor i duschhörnan.
Det har fått konsekvensen att allt nu måste rivas. Man torkar först upp allt i 6 veckor. Sedan ska man regla upp ny vägg.

Enligt föreningens försäkringsbolag ska den boende betala 21.000 kr och föreningen 29.900 kr (som är föreningens självrisk) och en ersättning utbetalas från försäkringsbolaget på 5 600 kr. Totalt kostade badrummet 56 500 kr. Föreningen ska även betala elkostnaderna för torktiden.

Detta kan bli mycket stora kostnader för en förening och ett billigt sätt att få badrum renoverat av en bostadsrättshavare.

Det kan väl inte vara rimligt att föreningen ska betala 29.900 kr för en medlems badrum. Jag tycker att hela kostnaden ska ligga på bostadsrättshavaren själv eftersom den är han som orsakat skadan även på föreningens egendom.

Gusten
2011-04-12, 09:08
Det låter som försäkringsbolaget har uppfattat det så att bostadsrättshavaren
inte varit vårdslös och därmed bara ska bekosta återställandet av sitt eget badrum.

Om dock bostadsrättshavaren varit vårdslös och borde insett att
duschutrymmet behövde tätas så borde denne vara skadeståndsskyldig
gentemot föreningen och stå även för föreningens kostnader.

häxan surtant
2011-04-12, 09:10
Ni kan kräva medlemmen på skadestånd motsvarande föreningens självrisk, men för att få skadeståndet måste föreningen kunna bevisa att det är medlemmen som genom vårdslöshet och försummelse orsakat skadan.

Hör med ert försäkringsbolag om de kanske kan styrka att det är medlemmens försummelse som orsakat det hela.
I så fall är det bara att kräva medlemmen som i sin tur får kontakta sitt försäkringsbolag och anmäla att föreningen kräver skadestånd pga försumlighet.

Har ni tur så kan det bli så att medlemmen får betala föreningens självrisk, men min erfarenhet säger att det är mycket svårt att bevisa att en boende varit försummlig och vårdslös. Men det är helt klart värt att försöka.

tjejen
2011-04-12, 10:02
Det är föreningens försäkringsbolag som säger att vi har ansvaret och ska betala 29.900 kr vilket jag anser att vi inte ska eftersom den boende tydligt har sett att mattan och kaklet varit lösa från sina underlag. Kakelplattorna var som ett "brevinkast" de satt kvar på väggen tack vara att det går rör längs kanten.

Har pratat med en jurist och hon säger att jag har tolkat både stadgar och bostadsrättslagen rätt. Men föreningens försäkringsbolag hävdar att det är föreningens ansvar och sa så sent som i går att vi inte kan kräva att medlemme ska betala hela badrummet.

totiki
2011-04-12, 10:32
Ibland får man bita i det sura äpplet. Att driva denna fråga gentemot försäkringsbolaget kommer att kosta bra mycket mer än 29.900.

Men vad har man egentligen gjort? En badrumsrenovering för 56.500:- verkar inte vara utförd enligt de normer som gäller idag enligt GVK?

tjejen
2011-04-12, 14:23
Nu förstår jag inte "bita i det sura äpplet" :13:
Vi har 60 LGH i föreningen. Ingen har renoverat sitt badrum vad vi vet! Om vi nu har två badrum med problem under första kvartalet 2011 så är risken att det faktiskt kommer fler. Det sägs att många är behov av att renovera sina badrum. Men ingen gör det pga av höga kostnader. Det får ju inte bli så att ingen tar sitt ansvar, som de faktiskt har som ägare av bostaden, och väntar till dess att det faktiskt uppstår en skada som ev. föreningen ska betala. I detta fall en självrisk på 29 900 kr.

Låt oss leka med tanken att vi får in ytterliggare 2 skador. Då är föreningen uppe i en kostnad av 119600 kr. Då måste det vara bättre och reda ut vem som ska betala vad och vem som ansvarar för vad.

Sedan kan jag tycka att föreningen bör beställa en besiktning av samtliga badrum. Detta ska givetvis föreningen betala men den kostnaden kommer att vara mindre än självrisken på 29 000 kr, tro mig.

Sedan kan man undra hur hög försäkringspremien blir för föreningen efter dessa skador som trots allt ligger på bostadsrättshavaren eget ansvar?

totiki
2011-04-12, 14:49
Låter snarare som ni behöver ta ett stämmobeslut på att renovera badrum/stambyte.

Har ni årsstämma snart så lägg in en motion om detta och begär att styrelsen skall utreda frågan snarast.

Bita i det sura äpplet, menar jag vara att låta bli att driva detta ärende mot ett försäkringsbolag. Det kommer att ta åratal och under tiden har ni hunnit få ett stort antal vattenskador, som jag uppfattar ditt svar.

Ta denna kostnad direkt och gå vidare med stambytet/renoveringen. Den som nu fått renoverat är ju redan klar och kostnaden dras från kalkylen.

Harald
2011-04-12, 20:40
Egentligen är inte ärendet speciellt svårt.

Tjejen du har rätt och Häxan ger bra svar.

Föreningen har ansvaret för HUSET. Därmed MÅSTE föreningen direkt vid skada agera och föreningens försäkring träder i kraft.

Självklart gäller stadgeskrivningen (står också i lagen) att BRF-innehavaren är skyldig att hålla utrymmena i "gott skick".

Gör så här nästa gång:

När medlem anmäler skada (eller när ni får vetskap om skada), be omedelbart om tillträde och hänvisa till att medlem är skyldig att släppa in er för att säkra föreningens intressen i huset.

Dokumentera med kamera och gör en bedömning om skadeorsaken, d v s vart har skadan börjat. Är det inte solklart, ta dit en oberoende besiktningsman att syna och skriva ett utlåtande.

Kolla med medlemmen om den är intresserad av att åtgärda själv. Antingen i egen regi eller med hjälp av någon firma. DETTA SKA I SÅ FALL PÅBÖRJAS OMEDELBART. Är det ett badrum så sätter ni användarförbud tills skadan är åtgärdad och berörda byggdelar är säkrade. Är föreningens system inblandade (t.ex. trasiga vattenrör) så är detta ett undantag, och då måste föreningen både hålla i åtgärdena samt stå för alla kostnader. Är det ett trasigt radiatorrör så är det INGET undantag, utan då faller ansvaret på respektive byggdel enligt stadgar.

Funkar inte ovanstående stycke, så anmäler ni till föreningens försäkringsbolag, och drar igång åtgärder direkt, både föreningens och bostadsrättsinnehavarens grejer.

När det är klart, skickar ni in krav till ert försäkringsbolag (om kostnaderna överstiger självrisken) på er del, och kostnaderna för bostadsrättsinnehavaren till denne. Anser ni att bostadsrättsinnehavaren varit vållande genom försumlighet (typ i TS fall), så skickar ni HELA kravet till bostadsrättsinnehavaren.

Klart.

Om det är så att man bor i en förening, där merparten struntar i sitt underhållsansvar och väntar sig att föreningen ska betala nya badrum, så kallar man medlemmarna till ett medlemsmöte. Där informerar man om att det finns INGA PENGAR förutom de alla betalar in varje månad, och sen förklarar man att vi måste genomföra kompletta badrumsrenoveringar i föreningens regi, och så HÖJER MAN AVGIFTEN UTAV HELVETE i typ tre år för att tanka in pengarna, och sen kör man.

Alternativt hotar man med ovanstående, och tillämpar praxis med att ALLTID besiktiga varje skada, så löser det sig självt.

Förklara för medlemmarna att om man väntar tills skadan inträffar, så blir det ALLTID DYRARE att renovera, samt mycket svårare att få sitt badrum så som man verkligen skulle vilja ha det.

Hyresgäster hör hemma i hyresrätter, de bor oftast i skabbigare hus och är hänvisade till den standard som deras hyresvärd är beredd att betala för.

Bostadsrättsinnehavare har större ansvar, betalar mer pengar, sitter på en risk, och bor istället mycket bättre.

tjejen
2011-04-13, 09:06
Tack för ditt svar!:5:

Till saken hör att vi har gjort som du beskriver. Vi har varit på plats, fotograferat och allt. Men vårt problem har just varit att föreningens försäkringsbolag påtalat att det är föreningens ansvar och det är föreningen som ska betala. Föreningens försäkringsbolag har hänvisat till lagen och sagt att det står där att vi har ansvaret vilket jag inte kan acceptera. Det står nämligen i lagen precis som i våra stadgar att det är bostadsrättshavarens ansvar.

Något stambyte på fastigheter som är byggda 1994 är inte aktuellt. Vi har inga fel på varken golvbrunnar eller stammar. Vad styrelsen däremot kommer att göra är att beställa besiktning av samtliga våtutrymmen, och självklart betala dessa besiktningar till samtliga hushåll. Besiktning kommer att utföras av godkänt leverantör för just detta ändamål.

totiki
2011-04-13, 09:51
Är det byggt 94 förstår jag att det inte behövs stambyte. Men vad är det som läcker då?
Är det ytskiktet? Ja då är det BRH som du säger. Men varför intar försäkringsbolaget den hållningen? Det lär de väl kunna motivera p g a skadans art.

Men tänker du ta advokatkostnaderna för att driva ett mål mot försäkringsbolag på 29.500? Jag skulle nog tänka efter lite före det beslutet. Viktigare är väl att ta ett beslut om hur ni ska hantera framtiden? Som du säger kommer det att innebära 59 lgh till. Ta ett stämmobeslut på ifall det ska vara föreningens eller de enskildas kostnad. Då vet ni vad som gäller. Det som redan inträffat kommer inte att gälla under likaprincipen eftersom det räknats som skada.

Ifall det är BRH som ska åtgärda går det över ROT-bidrag. Föreningen kan i sin tur ta ett lån och ge BRH badrumsbidrag motsvarande grundkostnaden. Givetvis samma för alla.

Men ett sådant lån bör amorteras på den tid man anser att ett badrum håller sig fräscht. I ert fall 17 år, eftersom det är så lång tid sedan de byggdes.

Oavsett vilket så lär ni skaffa er verktyg för att hantera den situation du målar upp, med BRH som väntar in en vattenskada för att få sitt badrum renoverat på annans bekostnad.

Gusten
2011-04-13, 12:18
Risken är väl stor att försäkringsbolaget även vid framtida skador i fler lägenheter kommer att säga att föreningen ska betala skadan.
Det hade nog varit bra att försäkringsbolaget får motivera sitt ställningstagande i det nu aktuella fallet, t ex om de anser att föreningen
ska betala skadan även om medlemmen med det läckande badrummet varit vårdslös.

Harald
2011-04-13, 14:41
Men vårt problem har just varit att föreningens försäkringsbolag påtalat att det är föreningens ansvar och det är föreningen som ska betala. Föreningens försäkringsbolag har hänvisat till lagen och sagt att det står där att vi har ansvaret vilket jag inte kan acceptera. Det står nämligen i lagen precis som i våra stadgar att det är bostadsrättshavarens ansvar.

Faktiskt så har försäkringsbolaget rätt! Det som komplicerar allt är att ni vill att försäkringsbolaget ska betala direkt, vilket de i och för sig oftast gör, men detta förfarande blir i en del fall (som i ert) krångligt.

Enligt lagen så är föreningen ANSVARIG ATT VIDTAGA ÅTGÄRDEN. Därav menar försäkringsbolaget att ni ska betala, även för medlemmens del.

För att slippa dessa krångel i fortsättningen, gör så att ni anmäler skadan tilll försäkringsbolaget, men vidta alla åtgärder själva. Alternativt så tillhandahåller ert försäkringsbolag denna service, låt gå för det, och betalar de fakturor som kommer. När allt är klart utreder ni internt vad som faller på vilken part, och fakturerar ut dessa belopp.

Därefter så fakturerar ni i er tur försäkringsbolaget (beroende på belopp, lägre än självrisk så struntar ni i detta givetvis) de delar där er försäkring träder in, samt innehavaren de delar där denne är ansvarig.

Bifogar ni era fakturaunderlag samt besiktningsrapport så är detta förfaringssätt aldrig några problem.

Detta medför att det måste finnas en viss ekonomisk beredskap i föreningen då man "ligger ute" med pengar en tid. Men det kan ni ta betalt för! Lägg på 15 % på alla belopp för egen administration, så täcker ni upp era kostnader med god marginal.

Gusten
2011-04-13, 17:50
Enligt tjejens första inlägg ska medlemmen (enligt försäkringsbolaget) betala 21.000 kr, och föreningen resten varav 29.500 kr som självrisk.
Troligen kommer medlemmen hävda att försäkringsbolaget kommit fram till att det är den kostnadsfördelningen som gäller internt.
Försäkringsbolaget har ju inte sagt något om att föreningen i sin tur kan rikta krav mot medlemmen.

Därför hade det varit intressant att höra försäkringsbolagets syn på den interna kostnadsfördelningen för det fallet att medlemmen varit vårdslös.

tjejen
2011-04-14, 09:46
Föreningens försäkringsbolag tycker inte att vi kan skicka ett krav till medlemmen. Det svar som jag fick senast från försäkringsbolaget lyder på följande sätt:
I brl kap 7 paragraf 12 pratar man om LÄGENHETENS skick inte FASTIGHETEN.
Ni får titta på vad ni avser med lägenheten (ytskikt mm). Övrigt är att titta på vad bostadsrätthavaren svarar för vid REPARATION/SKADA. Man skriver att brh svarar endast för brand eller vattenledningsskada om denne varit vårdslös. Indirekt skriver man då att brh svarar för vattenskada oavsett vårdslöshet eller ej. "Vårt" skadeärende är en vattenskada=att brh skall svara för REPARATION av LÄGENHETEN.

Ni skall inte titta på underhållsansvar utan på vilket reparationsansvar den boende har vid skada.

Gusten
2011-04-14, 10:30
Det verkar som försäkringsbolaget har uppfattat det som en vattenledningsskada.
Det är det dock inte eftersom det inte är någon vattenledning som sprungit läck.

Eftersom det inte är en vattenledningsskada ska bostadsrättshavaren
bekosta återställandet av de delar denne har underhållsansvaret för
d v s tätskikt och ytskikt i badrummet.
Och som totiki var inne på borde det kosta mer än 21.000 kr.

Om bostadsrättshavaren dessutom varit vårdslös kan det även bli fråga
om att ersätta skadorna på de delar föreningen har underhållsansvar för.

totiki
2011-04-14, 11:18
Föreningen har en medlem som nu inte fullföljt detta utan fortsatt att duscha trots både lös golvmatta och lösa kakelplattor i duschhörnan.
Det har fått konsekvensen att allt nu måste rivas.
Ja, du har rätt. Lös golvmatta och fortsatt duschande är BRHs ansvar.

Man torkar först upp allt i 6 veckor. Sedan ska man regla upp ny vägg.
Har det gått ner fukt i bjälklaget är det ytterst tveksamt ifall man får det torrt på 6 veckor. Det kan genom bjälklaget ha spritt sig till andra delar av lgh. Finns det en lgh under?
Det är nog stor risk att ni behöver bila ur i alla fall, för att kunna torka ur så fastigheten inte skadas.



Enligt föreningens försäkringsbolag ska den boende betala 21.000 kr och föreningen 29.900 kr (som är föreningens självrisk) och en ersättning utbetalas från försäkringsbolaget på 5 600 kr. Totalt kostade badrummet 56 500 kr. Föreningen ska även betala elkostnaderna för torktiden.
Detta kan bli mycket stora kostnader för en förening och ett billigt sätt att få badrum renoverat av en bostadsrättshavare.
Det kan väl inte vara rimligt att föreningen ska betala 29.900 kr för en medlems badrum. Jag tycker att hela kostnaden ska ligga på bostadsrättshavaren själv eftersom den är han som orsakat skadan även på föreningens egendom.
Enligt min mening, när jag läst igenom ditt första inlägg igen, ska ni inte blanda in försäkringsbolag överhuvudtaget. Låt föreningen åtgärda allt fram till ytskiktet, skicka därefter räkningen för detta till BRH. Förklara att denne har viss tid på sig att inleda återställandet av ytskiktet annars kommer föreningen att göra detta på dennes bekostnad.

Ifall BRH motsätter sig detta tar ni Hyresnämnden till hjälp för att utföra åtgärderna. Sedan får ni ta kronofogden till hjälp för att driva in kostnaden om så behövs.

Jag tror mig förstå att allt redan skett, att försäkringsbolag uträttat allt och fakturor skickats till respektive ställe. Kontakta försäkringsbolag igen, ta tillbaka anmälan och koppla bort dem. Betala hela kostnaden över föreningen, skicka räkningen vidare till BRH och gå via kronofogden om det behövs.

På detta viset får ni förklarat för övriga vad som gäller framgent. Det är heller inget försäkringsärende när allt skett genom BRHs vårdslöshet.
Ni har ju allt dokumenterat på bild och genom vittnesmål så ifall det går till domstol behöver ni inte ens advokat.

tjejen
2011-04-14, 11:40
Försäkringsbolaget vet precis hur skadan såg ut eftersom det var en representant från försäkringsbolaget som kom till den aktuella adressen. Han fotograferade även hur det såg ut i badrummet. Torkningen av badrummet är precis klart. Inget annat har hänt fram tills i dag.

Jag anser att försäkringsbolaget hanterat ärendet fel.

Jag har lärt mig massor men framförallt ska föreningen se sig om efter ett annat försäkringsbolag!