handdator

Visa fullständig version : Fuktskada, Försäkring/åldersavdrag/ersättning- särskilja arbets- och materialkostnad?


RagnaMarie
2011-03-19, 16:58
Vi har en bostadsrätt där fuktskada konstaterats i badrummet. Orsaken är att ett avloppsrör glidit isär i lägenheten ovanför och nu är sammanlagt 4 lägenheter i huset fuktskadade. Hela badrummet är utrivet och byggfläktar står och torkar ut det ett antal veckor.

Eftersom det är ett avloppsrör som orsakat skadan landar kostnaden för ytskikten på oss (föreningens försäkring står för reparationen i själva huset, fram till fuktspärr). Vi har fått besked om att det kommer göras ett 80%-igt åldersavdrag, så vi får alltså bara 20% av kostnaden från försäkringsbolaget.

Det känns väldigt irriterande eftersom vi inte orsakat skadan och inte planerat att göra denna omfattande renovering av badrummet.

Jag har nu hört att det eventuellt kan vara möjligt att kräva att föreningens försäkring även tar kostnaden för hantverkarnas arbete i samband med återställandet av badrummet. Och att vi alltså endast står för ytskiktets materialkostnad.

Vet någon om detta varit möjligt i något liknande fall samt vad man i så fall åberopat rent villkorsmässigt?

Ytterst tacksam för alla tänkbara råd om hur vi kan minska vår kostnad för denna renovering.

totiki
2011-03-19, 20:28
Föreningens försäkring står endast för att konstatera skadan. Reparationen får föreningen stå för. Sedan återställer försäkringsbolaget för torkning och det som uppstod p g a. att det arbete som konstaterandet av skadan innebar. Föreningens ansvar, d v s. puts eller vad det kan vara, gäller fram till tätskiktet.
Hemförsäkringen (med bostadsrättstillägg) ska stå för respektive lgh (med eller utan åldersavdrag).Jag har nu hört att det eventuellt kan vara möjligt att kräva att föreningens försäkring även tar kostnaden för hantverkarnas arbete i samband med återställandet av badrummet. Och att vi alltså endast står för ytskiktets materialkostnad.

Det har jag aldrig hört talas om, vilket inte betyder att så inte skulle kunna ske. Men med tanke på hur försäkringsbolag beter sig håller jag det för otroligt.
Möjligt skulle kunna vara att föreningen tar på sig det. Men det är i så fall upp till varje förening att så besluta.

Föreningen brukar åka på förhöjd självrisk samt diverse reparationer i samband med detta som försäkringsbolag inte tar kostnaden för, i alla fall.

Trist svar, men gängse regler.

Admin
2011-03-19, 23:40
Som Totiki tar upp är en viktig fråga i sammanhanget;
1) Har du bostadsrättsförsäkring och täcker denna på något sätt skadan, och i så fall hur?

Sedan är följande fråga viktig;
2) Vad har ditt försäkringsbolag svarat på din begäran att de ska ta "hela" kostnaden?
För det har du väl begärt?

Och inte minst är frågan viktig;
3) Vad orsakade att avloppsrör gått isär (felkonstruktion, bristande underhåll eller fel av din granne)?
För det har du väl begärt att få svar på?

Sedan är regelverket åt h-e i bostadsrätter där man tvingas betala för andras skador.
Så är det att bo i bostadsrätt där man inte har någon som står på ens sida och kan hjälpa medlemmen i juridiska tvister, för det finns i praktiken inte... mer än här. I de fall föreningen inte tagit fram ett eget regelverk för att dylika problem inte ska inträffa där en bostadsrättshavare kan åka på en rejäll smäll, t.ex. i samband med att någon granne gör något fel, så sitter man ofta i hissen.

Men jag kan säga en sak. Jag hade inte betalat något.

Frågan om åldersavdrag har diskuterats väldigt mycket här i forumet från olika synvinklar, bl.a. här;
SBC överklagar nekat åldersavdrag (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10426)
Vattenskada HSB-Brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13476)
Kostnadsfördelning vid vattenskada i badrum (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=5255)

RagnaMarie, du har inte fyllt i din profil.

kluringen
2011-03-20, 12:55
Frågeställningen har ventilerats på många trådar. I min egen tankevärld och den slutna världen som är vår förening är det självkart att man inte ska drabbas av kostnad som man inte har orsakat själv. Häller jag rödvin av misstag/vårdslöshet på din ljusa Armani kostym är det ingen som ifrågasätter att jag måste betala för rengöringen eller rentutav en ny kostym.

Resonemang om att föreningen är endast ansvarig för ytskiktet om föreningen har försummat underhållet (ett bestämt SBC uttalande) köper jag inte. Vem äger bevisbördan? Ett läckande tak/rör är försummad underhåll PUNK, även om det inte går att ställa styrelsen till svars. Om utgiften täcks av försäkringar är ovidkommande, självfallet måste den biten undersökas.

Ragna Marie ska inte behöva betala en spänn. Det måste bli den som har försummat underhållet som ska betala mellanskillnaden som försäkringen inte täcker.

Gusten
2011-03-20, 14:14
Jag jag uppattat rättsläget i dessa fall så är det helt avgörande om
skadan beror på att någon varit oaktsam så att den skadedrabbade
kan få ersättning på skadeståndsrättslig grund.
Om läckan kan anses vara en ren olyckshändelse som ingen kan lastas
för så får vardera parten stå för kostnaden för de delar som faller under
respektives parts underhållsansvar.

kluringen
2011-03-20, 16:01
Jag jag uppattat rättsläget i dessa fall så är det helt avgörande om
skadan beror på att någon varit oaktsam så att den skadedrabbade
kan få ersättning på skadeståndsrättslig grund.

Det är säkert som du säger Gusten, men föreningen, i egenskap av juridisk person kan som sådan ställas till svars. Föreningen i sin tur kan ställa styrelsen eller enstaka ledamöter till svars om det finns anledning. Om ett tak inte har utsatts för yttre våld, t ex nedfallande flygplan eller naturkatastrof i form av den sorters isregn som förekommer i vissa delar av världen, så beror det på försumlighet att ett tak läcker. Det går inte att resonera bort genom att påstå att just sittande styrelse inte kan ställas till svars. Föreningen är ansvarig ändå. SBC har fel när de hävdar att en utpekad styrelse måste ha varit oaktsam för att föreningen ska kunna göras ansvarig.

Om läckan kan anses vara en ren olyckshändelse som ingen kan lastas
för så får vardera parten stå för kostnaden för de delar som faller under
respektives parts underhållsansvar.

Felkonstruktion eller bristande underhåll, är ingen olyckshändelse. Uppstår läckan på grund av yttre våld är den som har vållat skadan ansvarig.

Det finns åtskilliga domar då företag har fått betala gigantiska skadestånd utan att cheferna har hamnat bakom galler. Cheferna har fått sitta kvar i många fall, eller så har dom fått sparken med feta avgångsvederlag.

Harald
2011-03-20, 16:49
1) Bor man i bostadsrätt så äger man en andel av "risken". Därför är det helt korrekt att man kan drabbas av skador på sitt egna ansvarsområde från någon annans ansvarsområde (förening eller granne).

2) Har ni fått besked om 80 % åldersavdrag så måste badrummet vara rejält gamalt. De första 10 åren görs normalt inga åldersavdrag alls. Och teknisk livslängd på ett badrum av idag är 25 år, därefter ska det göras om igen om man vill ha försäkringsbolaget på sin sida. Eftersom ni ska hålla utrymmet i gott skick, och det uppenbarligen ändå var dags för renovering, så undrar jag vad du gnäller om.

3) Du kan ju i efterhand yrka ditt krav mot den vållande parten om du vill. Anser du att det är grannen som är vållande, så riktar du kravet mot denne. Processen kan ta lång tid och bli kostsam, så överväg om det är värt det.

Det är snarare en regel än ett undantag att bostadrättsägare inte har satt sig in i vilket underhållsansvar man iträtt sig. Förhållandena framgår i föreningens stadgar samt i bostadsrättslagen. Jag vågar chansa på att du har en del att läsa på där.

Admin
2011-03-20, 17:49
Om jag köper mig en andel i en bostadsrätt så vill jag köpa mig en säkerhet, inte en risk i något som jag varken kan påverka eller har insyn i.

Som Kluringen säger så kämpar SBC för att medlemmarna ska leva i osäkerhet i denna fråga, men vi kan nu konstatera att även domstolarna (t.o.m. HD) dömer bort åldersavdrag om skadan orsakats av annan part. Så SBC kan fortsätta sin kamp mot att åldersavdrag ska drabba oskyldiga, men jag tror inte de någonsin kommer att lyckas.

Vad gäller avseende åldersavdrag?
De flesta åldersavdrag börjar innan 10 år passerat, och efter 18 år så finns det inget som är värt mer än max 20% av återställningskostnaden (material + arbete !!!).
Jag har gjort en förteckning över bl.a. detta på sidan;
Trygg-Hansas försäkringsregler vid vattenskada och läckageskada (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?p=11900)

Sedan måste alla känna till att allt som försäkringsbolagen säger och föreslår är förhandlingsbart och det är inte ovanligt att man kan pruta ner kostnaderna med ca 20 %, om man vill.

Livslängden på badrum diskuteras vitt och brett. Till att börja med så beror detta naturligtvis bl.a. på materialet och underhållet. Men sedan är det så att precis som att radiatorer sägs ha en livslängd på 40-50 år så stämmer det heller inte att badrum bara har en livslängd på 25 år. Mitt ganska illa vårdade badrum var drygt 50 år gammalt när jag gjorde vid det. Och badrummet var ändå i ypperligt skick. Skulle säkert lätt kunna hålla i 100 år (med reservation specifikt för golvbrunnen pga den tidens relativt dåliga kvalitet på dessa) om det skötts rätt. Till råga på allt var det praktikanter som byggde mitt badrum en gång i tiden. Det låter i mina öron inte rimligt att modernare material och mer kompetenta hantverkare skulle leda till en avsevärt sämre kvalitet än vad det är i miljonprogrammets byggen för 50 år sedan.

Sedan - som jag påpekat så många gånger innan - har ett antal av landets största försäkringsbolag kommit fram till att om extern part orsakat skadan så slipper man åldersavdraget. Det har jag svart på vitt på, och en vacker dag när tiden medger det så kommer jag att lägga ut dokumentationen om detta här. Men som sagt, det tycks som om domstolarna ändå redan följer det beslut som togs i mitt fall.

Underhållsansvaret i denna fråga framgår inte av varken stadgar eller lagar, vilket skapar en omöjlig situation för bostadsrättshavare, och dessutom leder till dessa evinnerliga diskussioner där t.o.m. bostadsorganisatioerna som arbetat med detta i så många år är helt förvirrade när de försöker klargöra vad som gäller.

Nu vet vi inte alla parameterar i detta fall eftersom informationen från RagnaMarie är bristfällig, men mitt råd är att ta strid för att slippa eller kraftigt reducera åldersavdraget.

Gusten
2011-03-20, 21:01
När det gäller "SBC:s kamp mot åldersavdrag" så dömde ju Hovrätten till föreningens och SBC:s nackdel,
men jag har för mig att SBC har lyckats få prövningstillstånd i Högsta domstolen och att målet inte är avgjort där ännu.

Admin
2011-03-20, 23:43
Vi lever i en värld där vissa har speciella privilegier tydligen. Det är nästintill omöjligt att få prövningstillstånd till HD. Men om SBC lyckats med detta så är avsikten att frågan ska avgöras en gång för alla, dock bara i begränsad form. Det ena fallet är inte det andra likt, och när förutsättningarna skiljer sig åt i kombination med en regelmässigt vag dom så blir prejudikat närmast meningslösa, t.ex. som i tidigare HD-dom om vattenledningsskada (http://hotpot.se/hsb-vattenskada.htm), där denna HD-dom missbrukats av bl.a. bostadsorganisationerna som gjort egna personliga tolkningar av HD-domen.
Jag ser med spänning fram till resultatet och om HD skulle ändra domsluten till föreningens och SBCs fördel. Jag finner det högst osannolikt, men i så fall borde jag egentligen skicka in mitt material till HD så att HD får lära sig att försäkringsbolagen själva beslutat att åldersavdrag inte ska ske för den som är oskyldigt drabbad.

Oavsett hur HD kommer att döma så finns ändå möjligheten att stämma den som vållat skadan och få ut pengarna direkt av denna bostadsrättshavare, enligt Haralds förslag. Förhoppningsvis ska det dock inte behöva bli så krångligt i framtiden. Det måste finnas ett tydligt regelverk där bostadsrättshavare inte ska behöva riskera att gå i personlig konkurs pga att en granne eller förening misskött underhållet.

Harald
2011-03-21, 01:32
Nej Admin, det där duger inte!

Du om någon måste ju ha fullt klart för dig att bostadsrätten är ett kollektivt ägande av fastigheten, vilket innebär att du visst kan påverkas ekonomiskt av vad som händer i övriga lgh i föreningen.

"...köpa mig säkerhet...." är, mot bakgrund av vad du vet och kan om lagar, stadgar och regler, klantigt uttryckt.

Uttycket "teknisk livslängd" har inte med att göra hur länge en byggdel kommer att hålla, utan är endast ett sätt att hantera det faktum att vi i många lägen måste ha ett "bäst före"- datum. När behöver taket läggas om...? Ingen fan vet, men har man en teknisk livslängd, då kan man planera och budgetera utifrån den. Sen kan taket börja läcka dagen efter det nylades, eller efter 75 år....

Jag tycker vi har en uppgift att fylla med att lära ut till alla bostadsrättsägare där ute vilket ansvar de har, och att de faktiskt förväntas att underhålla (reparera och renovera) sin bostad, löpande och hela tiden. Precis som en husägare, med skillnaden att brf-ägaren inte behöver bekymra sig om utsidan och vissa installationer.

Här inne låter ni allt för ofta som gnälliga hyresgäster som minsann ska ha ersättning hit och dit och aldrig tvingas betala för något. Men då har ni missat hela grejen.

Tycker inte synd om någon som blivit tvungen att renovera sitt badrum i sin bostadsrätt. 9 gånger av 10 är det ju gamla sunkbadrum som är både 30 och 40 år gamla, och snyft ..."jag hade inte tänkt renovera detta nu..." eller ... "det var grannens fel att mitt sunkiga WC från -68 måste renoveras...."

Tjäna några hundra tusen på att byta upp sig i boendetrappan när man säljer sin bostadsrätt, det tar man med ro, men pynta 70 000 kr för en vattenskada, nä det går man inte med på.

Admin
2011-03-21, 02:05
Du om någon måste ju ha fullt klart för dig att bostadsrätten är ett kollektivt ägande av fastigheten, vilket innebär att du visst kan påverkas ekonomiskt av vad som händer i övriga lgh i föreningen.
Man måste skilja på att en medlem får ta hela kostnaden för föreningens eller annan medlems slarv/misstag och att medlemmarna solidariskt delar på kostnaderna för underhållet. Du missförstod nog vad jag skrev, och du bortsåg från det viktigaste, dvs bristen på insyn och kontroll samt den enskilda medlemmens utsatta situation där denne oftast helt saknar möjlighet att påverka eller hävda sin rätt mot en styrelse med närmast obegränsade resurser mot medlemmen.

Uttycket "teknisk livslängd" har inte med att göra hur länge en byggdel kommer att hålla, utan är endast ett sätt att hantera det faktum att vi i många lägen måste ha ett "bäst före"- datum. När behöver taket läggas om...? Ingen fan vet, men har man en teknisk livslängd, då kan man planera och budgetera utifrån den. Sen kan taket börja läcka dagen efter det nylades, eller efter 75 år....
Visst är det så. Men jag anser inte det rimligt att försäkringsbolagen försöker komma undan ersättningar.
Hur många - om ens någon - i detta land har planerat sina försäkringar för att efter 18 år så är försäkringen bara en utgift i de flesta fall. Dvs utan möjlighet att kunna få igen något vid skada. Varför betala en försäkring där man redan från början vet att den inte kommer att leda till ersättning vid skada? Ofattbart att inte varenda försäkringstagare går man ur huse och börjar ställa krav på försäkringsbolagen!
De av försäkringsbolagen satta åldersavdragen är inte anpassade efter verkligheten, utan bara efter en generell minimum livslängd som passar försäkringsbolagen.
Fast det är en fråga lite skiljd från själva frågeställningen här.

Jag tycker vi har en uppgift att fylla med att lära ut till alla bostadsrättsägare där ute vilket ansvar de har, och att de faktiskt förväntas att underhålla (reparera och renovera) sin bostad, löpande och hela tiden. Precis som en husägare, med skillnaden att brf-ägaren inte behöver bekymra sig om utsidan och vissa installationer.
Håller med om att det är viktigt att bostadsrättshavaren förstår sitt underhållsansvar. Men det är dock begränsat till den egna lägenheten. En bostadsrättshavare ska inte ensam behöva drabbas av kostnader som orsakats av någon annan. Och vill man inte renovera sitt fullt fungerande och täta badrum så ska man inte behöva tvingas till detta på annan tidpunkt än den som passar bostadsrättshavaren.

Jag tycker att det är minst lika viktigt att lära föreningsstyrelser det som de borde kunna för att sköta sitt updrag.

Här inne låter ni allt för ofta som gnälliga hyresgäster som minsann ska ha ersättning hit och dit och aldrig tvingas betala för något. Men då har ni missat hela grejen.
Mjae, jag vet inte det. Är att hävda sin rätt och ställa krav att gnälla? Jag tycker snarare att det är enorma brister i lagar, stadgar och trivselregler - och i vissa fall styrelsens agerande - som skapar problem. Naturligtvis till viss del i samband med okunskap och ointresse för sitt kanske livs största investering.
Ett värdelöst/luddigt regelsystem i kombination med okunskap, ointresse och oengagemang i såväl styrelser som bland övriga medlemmar är en så farlig kombination som den kan bli.

Tycker inte synd om någon som blivit tvungen att renovera sitt badrum i sin bostadsrätt. 9 gånger av 10 är det ju gamla sunkbadrum som är både 30 och 40 år gamla, och snyft ..."jag hade inte tänkt renovera detta nu..." eller ... "det var grannens fel att mitt sunkiga WC från -68 måste renoveras...."
Ibland måste man generalisera, men då måste man räkna med att det inte gäller alla.
En viss kostnad för värdehöjning är rimlig, men den skulle kunna lösas på annat sätt än att någon en vacker dag drabbas av en fullständigt oplanerad utgift på 100.000 - 200.000 kr. Det kan slå hårt mot de boende och måste självfallet gå att försäkra sig mot (vilket jag vill minnas är möjligt, men inte så lätt att hitta information om).

Kontentan av det jag sagt är att det måste till ett regelverk (övertydligt) där det framgår att den som orsakar en skada får betala för denna. Antingen själv eller via sin försäkring. Den som är oskyldig ska hållas "skadefri". Något annat system är inte acceptabelt i ett rättssamhälle, men kan man sedan kombinera detta med ett rimligt system där man inte tjänar alltför mycket på en skada orsakad av annan part så är detta ypperligt.