handdator

Visa fullständig version : Intressant årsredovisning för i studiesyfte


kluringen
2011-03-14, 11:33
I SBC tidningen ”Din bostadsrätt”, sidan 15, om hur man tolkar en årsredovisning står att man i balansräkning ser ….vilka tillgångar föreningen har och hur de är finansierade,….
Kan man det i den här årsredovisningen? Du kan läsa hela årsredovisningen som har upprättats av SBC på den här länken (http://www.brfparadisetipartille.se/?Årsstamman-23-maj-2010,162)

Föreningen etablerades 2007 och jag förstår nog inte hur man har kunnat upprätta en så stökig årsredovisning redan från början. Jag har tittat närmare på posterna nedan utan att bli klokare:

taxeringsvärde = 35 928 000
anskaffningsvärde (not 3) = 29 581 560
uppskrivning = 29 322 575
nyanskaffningar = 373 602
kassa och bank 3 573 775 kr
inbetalda insatser = 24 999 055
långfristiga skulder = 38 474 637
ansamlad förlust 2009 = -32 276 400

Vad har man använt lånet på 38 474 637 kr till? Pengarna finns ju inte kvar på banken, och det framgår ingenstans att man har gjort förbättringar för motsvarande belopp. Inbetalda insatser + långfristiga skulder = 63 473 692 kr. Är detta vad föreningen har betalat för att förvärva fastigheterna? I så fall borde anskaffningsvärdet också vara lika 63 473 692 kr? Eller fattas det drygt 30 mille som har myglats bort i samband med ombildningen?

Hur ser ni andra på den här årsredovisningen? :76:

Gusten
2011-03-14, 12:19
Ja den ser konstig ut onekligen. Banklånen och inbetalda insatser är sammanlagt dubbelt
så höga som anskaffningsvärdet för fastigheterna. Man kan undra vart pengarna tagit vägen.
Jag såg dock att man 2009 höjde avgiften med 18 procent.
Kanske man har haft för låga avgifter en längre tid och på så sätt urholkat ekonomin.

clabbe
2011-03-14, 12:47
Jag gissar att den ansamlade förlusten beror på en kostnadsföring av någon stor utgift. Dit har pengarna gått.
Det har ju genomförts en hel del åtgärder enligt underhållsplanen, se sidan 3.
Det skulle ha varit mer informativt om det stod hur mycket åtgärderna kostade.

kluringen
2011-03-14, 13:04
Jag såg dock att man 2009 höjde avgiften med 18 procent.
Kanske man har haft för låga avgifter en längre tid och på så sätt urholkat ekonomin.

Bostadsrätterna har bara funnits i tre år (2007), svårt då att urholka ekonomin under längre tid. 2008 års siffror ser inte bättre ut. Jag tycker att det sticker i ögonen att SBC som förvaltar deras förening inte reagerar. Även om de inte hade förvaltningen från början borde de reagera om de bryr sig om sina medlemmar. Vad uppskrivningen gör för nytta förstår jag inte heller. Både hemsidan och förvaltningsberättelsen ger sken av att det är en välmående förening. Förvaltningsberättelsen ser ut som en SBC produkt varför det inte är sannolikt att styrelsen har författat innehållet själva.

Trötter
2011-03-14, 13:22
Jag gissar att den ansamlade förlusten beror på en kostnadsföring av någon stor utgift. Dit har pengarna gått.
Det har ju genomförts en hel del åtgärder enligt underhållsplanen, se sidan 3.
Det skulle ha varit mer informativt om det stod hur mycket åtgärderna kostade.
Då borde denna kostnad anges i årsredovisningen någonstans.
Jag kan inte hitta 30 000 000 för underhåll i årsredovisningen.

kluringen
2011-03-14, 13:32
Jag gissar att den ansamlade förlusten beror på en kostnadsföring av någon stor utgift. Dit har pengarna gått.
Det har ju genomförts en hel del åtgärder enligt underhållsplanen, se sidan 3.
Det skulle ha varit mer informativt om det stod hur mycket åtgärderna kostade.

Uppräknade åtgärder på sidan 3 kan inte på långa vägar ha kostat så mycket. Årets resultat var 2008 -666 776 kr. Skulle man ha hunnit med att göra så stora renoveringar samma år (2007) som föreningen har förvärvat fastigheterna? För 63 mille kan du bygga lika många nya bostäder, se ytor på sidan 1.

clabbe
2011-03-14, 14:54
Uppräknade åtgärder på sidan 3 kan inte på långa vägar ha kostat så mycket. Årets resultat var 2008 -666 776 kr. Skulle man ha hunnit med att göra så stora renoveringar samma år (2007) som föreningen har förvärvat fastigheterna? För 63 mille kan du bygga lika många nya bostäder, se ytor på sidan 1.

Ja då är jag lika undrande som du.
Man kan förresten notera att avskrivningstiden är 400 år. Så lång tid har jag nog aldrig sett annorstädes. Hur ska föreningen klara av att amortera sina
lån? Det är budgeterat en förlust.

clabbe
2011-03-14, 18:35
Hade man¨årsredovisn för 06,07 och 08 skulle man kanske bli klokare. Nu går det bara att gissa.

Något måste ju ha skett från köpet 07 till 31/12 07 som förorsakar förlusten.

Balansräkningen får mig att tänka på vår diskussion i en annan tråd om uppskrivning ac fastighet. Här är väl ett exempel på hur konstigt det kan bli.

Robarb
2011-03-14, 18:49
Det finns mycket i övrigt att önska kring detta bokslut.

1. Eftersom balansomslutningen övrstiger 40 mkr så anger LEF kap 8 § 5 att det skall finnas en auktoriserad eller godkänd revisor. Som jag kan utläsa av årsberättelsen så finns det bara en internt vald revisor.

2. Hyresrätternas andel av omsättningen uppgår till 68 %. Det innebär att föreningen är en s.k. oäkta förening vilket dock inte framkommer av årsberättelsen. Det är en väsentlig uppgift som presumtiva förvärvare av en bostadsrätt inom förenigen bör få kännedom om.

3. Årsstämman har fått för sin disposition både balanserat resultat, årets resultat samt avsättningarna till underhållsfonden. Enligt BFN skall endast fritt eget kapital finnas till årsstämmans förfogande.

4. De har upptagits 1 893 kronro i statlig inkomstskatt. Förmodligen har inte Regeringsrättens dom 2010-12-29 mål 2870-09 iakttagits då det framkommer att hyres- och kapitalintäkter från fastigheten ej är beskattningsbara. Endast inkomst av sidoordnad verksamhet anses utgöra skatteunderlaget.

5. Soliditeten i föreningen verkar vara i lägsta laget för att klara framtida räntehöjningar eller en överhettad entreprenadmarknad. Tumregeln är ju att soliditeten bör uppgå till minst 50 %. Här redovisar de en soliditet om ca 37 %.

Sammantaget så finns det mycket att oroa sig över som medlem i denna förening. Eftersom de har SBC som ekonomisk förvaltare borde styrelsen få bättre vägledning hur de skall utveckla och förvalta föreningen.

clabbe
2011-03-16, 08:19
Hej Robarb,
några frågor på nedanstående.

Det finns mycket i övrigt att önska kring detta bokslut.

1. Eftersom balansomslutningen övrstiger 40 mkr så anger LEF kap 8 § 5 att det skall finnas en auktoriserad eller godkänd revisor. Som jag kan utläsa av årsberättelsen så finns det bara en internt vald revisor.
Om det vore så att den valda revisorn är auktoriserad eller godkänd, då är det väl OK (dvs det är inte av betydelse om det är en extern revisor eller intern)?
2. Hyresrätternas andel av omsättningen uppgår till 68 %. Det innebär att föreningen är en s.k. oäkta förening vilket dock inte framkommer av årsberättelsen. Det är en väsentlig uppgift som presumtiva förvärvare av en bostadsrätt inom förenigen bör få kännedom om.
Hur kommer du fram till denna andel? Omsättningen 2009 var 3265 tkr varav årsavgifter 1942. Årsavgifterna var som jag räknar 59,5% av omsättningen.
Vidare: om man läser Skatteverkets broschyr SKV378 så ska man vid beräkningen först beräkna hyresvärdena på bostäderna upplåtna med bostadsrätt till bruksvärdehyra. Då borde andelen för bostäderna öka till mer än 60% gissar jag

3. Årsstämman har fått för sin disposition både balanserat resultat, årets resultat samt avsättningarna till underhållsfonden. Enligt BFN skall endast fritt eget kapital finnas till årsstämmans förfogande.
Enligt balansräkningen uppgår fritt eget kapital till 32 276 400. Det är samma summa som finns som fritt eget kapital enligt dispositionsförlsaget. Kan du förklara lite närmare vad som är fel här?

4. De har upptagits 1 893 kronro i statlig inkomstskatt. Förmodligen har inte Regeringsrättens dom 2010-12-29 mål 2870-09 iakttagits då det framkommer att hyres- och kapitalintäkter från fastigheten ej är beskattningsbara. Endast inkomst av sidoordnad verksamhet anses utgöra skatteunderlaget.
Hur skulle föreningen i ett dokument framlagt 3 maj 2010 ha kunnat iaktta en dom avkunnad 29 december samma år?

5. Soliditeten i föreningen verkar vara i lägsta laget för att klara framtida räntehöjningar eller en överhettad entreprenadmarknad. Tumregeln är ju att soliditeten bör uppgå till minst 50 %. Här redovisar de en soliditet om ca 37 %.
Instämmer. Hade föreningen inte skrivit upp fastigheten skulle man dessutom ha förbrukat hela det egna kapitalet och haft ett negativt eget kapital på 6 mkr.

Sammantaget så finns det mycket att oroa sig över som medlem i denna förening. Eftersom de har SBC som ekonomisk förvaltare borde styrelsen få bättre vägledning hur de skall utveckla och förvalta föreningen.

Din slutsats håller jag fullständigt med om.

kluringen
2011-03-16, 12:13
Hade man¨årsredovisn för 06,07 och 08 skulle man kanske bli klokare. Nu går det bara att gissa.

Något måste ju ha skett från köpet 07 till 31/12 07 som förorsakar förlusten.

Årsredovisningen för 06 är kanske ointressant eftersom föreningen inte ägde några fastigheter ännu. Siffrorna för 2008 framgår av jämförelsespalten. Den ekonomiska planen som registrerades
2007-07-06 vore synnerligen intressant att studera. Att genoföra ett renoveringsprojekt för 30 mille på ett halvår inte möjligt. ”Hemligheten” finns nog i den ekonomiska planen. Jag utesluter inte att ett brott kan liga bakom så ofattbart underliga siffror.

Balansräkningen får mig att tänka på vår diskussion i en annan tråd om uppskrivning ac fastighet. Här är väl ett exempel på hur konstigt det kan bli.

Eller visar att det fria egna kapitalet inte påverkas av uppskrivningen.

5. Soliditeten i föreningen verkar vara i lägsta laget för att klara framtida räntehöjningar eller en överhettad entreprenadmarknad. Tumregeln är ju att soliditeten bör uppgå till minst 50 %. Här redovisar de en soliditet om ca 37 %.

Min uppfattning är att soliditeten är negativ. Taxeringsvärdet är 35 928 000 kr och de långfristiga skulderna 38 477 637 kr. Uppskrivningen ger en gynnsammare beräkningsgrund, men förändrar inte realiteten. Anskaffningskostnaden som beräkningsgrund för soliditeten är oftast missvisande om det avser fastigheter, framför allt i så gott som avskrivna gamla fastigheter. Taxeringsvärdet ger en rättvisare bild.

clabbe
2011-03-16, 12:44
Visst ger taxvärde en viss ledning men eftersom det uppdateras bara vart 6 år vanligtvis så kan det vara inaktuellt. Vidare ska taxvärdet motsvara 75% av marknadsvärdet, inte 100%

Rättelse: vart 3år.

kluringen
2011-03-16, 13:04
Min bedömning är att det är banken, inte Brf Paradiset som äger fastigheterna. Soliditeten är negativ eller så nära noll som man kan komma Hur man än räknar. Men det är ju bara en bedömning av givna uppgifter.

clabbe
2011-03-19, 09:50
Jag tror jag hittat förklaringen till det negativa egna kapitalet.
Jag klistrar in början av artikeln, hela kan läsas i länken.
http://www.borevision.se/nyhetsbrev/artiklar/5_3_2.html

Under de senaste åren har det blivit vanligt att framför allt ombildning av hyresrätter till bostadsrätter sker genom en bostadsrättsförenings förvärv av fastighet via förvärv av ett aktiebolag som äger fastigheten, s k paketering. Vid redovisning av de transaktioner som sker i samband med förvärvet har vanligtvis årsredovisningslagens regler om ned- och uppskrivning tillämpats, som innebär att nedskrivning sker av aktiernas värde och uppskrivning sker av fastighetens värde. Följden blir att föreningen redovisar ett ökat bundet eget kapital i form av uppskrivningsfond och ett kraftigt negativt fritt eget kapital. Till skillnad från ett aktiebolag kan en ekonomisk förening inte använda uppskrivningsfond för att täcka förluster.