handdator

Visa fullständig version : Underhåll och renovering i brf


Mr Magoo
2011-03-09, 22:24
Fick idag bostadsrättstidningen Bo bättre i brevlådan. Där fanns en artikel "dags för underhåll och renovering" med massor av goda tips. Bla "se över de befintliga underhållsplanerna", såg att frågan var uppe på forumet i slutet på förra året men hittade inte svar på min undran. Vi har ju inte haft något sådant som ni vet, hur börjar vi? Går man igenom alla byggnader och lägenheter för att kunna bilda sig en uppfattning, och därefter avsätter man pengar i en fond för framtida underhåll?

Trötter
2011-03-10, 14:47
Detta är en stor del av styrelsen arbete, att besiktiga, planera och åtgärda brister i föreningens fastighet. För att kunna göra detta då bör man strukturera arbetet och ha en god planering för att underhålla och förbättra fastigheten. Det är inte nödvändigt att styrelsen gör allt arbete inom styrelsen väggar. Att söka kompetens inom föreningen angående detta kan spara mycket pengar och ge ett stort mervärde.

Fick idag bostadsrättstidningen Bo bättre i brevlådan. Där fanns en artikel "dags för underhåll och renovering" med massor av goda tips. Bla "se över de befintliga underhållsplanerna", såg att frågan var uppe på forumet i slutet på förra året men hittade inte svar på min undran. Vi har ju inte haft något sådant som ni vet,

hur börjar vi? Går man igenom alla byggnader och lägenheter för att kunna bilda sig en uppfattning, och därefter avsätter man pengar i en fond för framtida underhåll?


Förberedelser:

Det kommer förmodligen att krävas en del arbete inom er styrelse för att genomföra och upprätta en bra underhållsplan med tillhörande ekonomisk budgetering. Forumet kan säkert vara behjälpligt och ge viss vägledning.

Det jag skulle rekommendera er att göra, är att tillsätta en projektgrupp om tre till fyra medlemmar med rätt kompetens, "kolla om det finns kompetens inom föreningen", sätt upp en tidplan för upprättandet av underhållsplanen. Kompetens som kan vara bra att ha är. Dator kunnig, byggnadsingenjör eller liknande, en med kunnande i projektledning, ekonom eller liknade. Försök göra så mycket som möjligt i egen regi. Detta för att lära känna fastigheten och dess delar. Det projekt gruppen bör starta med är att upprätta ett dokument som är lätt att följa och uppdatera. I detta dokument bör alla delar av fastigheten anges/inventeras, som fasad, sockel/grund, balkonger, fönster, tak, dörrar, el & vvs installationer, mark installationer, trapphus, maskiner (tvätt & tork utrustning), inventarier mm. Sen när man har upprättat ett dokument och ska starta med att fylla detta med information, kan det vara bra att inventera fastigheten och dessa delar. Efter att detta är utfört bör man genomföra besiktning av alla komponenter och fastställa skick och förväntad livslängd och underhållsbehov. Till detta ska man koppla förväntade kostnader inför framtiden, det kan vara bra att precisera kostnader för vissa delar genom att införskaffa offerter för att få en rättvis kostnadsbild.

Inventering:

Ju mer precist man gör denna inventering desto mer överskådligt och kontrollerbart blir planeringen. När ni har skapat ett dokument med alla delar, bör ni besiktiga dessa och bestämma ålder, skick, underhållsbehov och fastställa period för underhåll.

Besiktning fastställa skicket:

För att genomför detta kan det behövs extern kompetens för att bestämma behovet av underhåll. På vissa delar kan vara svårt, genom att bara titta på delen/komponenten. Det kan krävas expertis och andra analyser för att utröna hur skicket är. Som t.ex. betongbalkonger, där man kan behöva gör kemiska analyser på betongens kemiska kvalité, samt om eller hur mycket armeringen är angripen av korrosion. Jag tänker inte gå in på alla delar av byggnaden för det krävs väldigt mycket tid och utrymme, det finns vägledning och mallar för detta att införskaffa samt besiktnings organ som är certifierad för att fastställa kvalitén på fastigheten och dess delar. Jag vill varna för bostadsrättsorganisationernas besiktningar som ofta utför på ett mer eller mindre inkompetent sätt. Det som avgör kvalitén på besiktningen är frågeformulär/besiktningsunderlaget, som upprättas av styrelsen/föreningen samt den som ut för och som är rådgivande.

Detta kan vara lite subjektivt när man ska bestämma skicket, så man bör ta detta med en nypa salt eftersom det ofta gör med hänsyn på en okulär kontroll med vissa undantag. För att gradera skicket på en komponent kan man använda någon typ av betygsskala, t.ex. mycket god, god, mindre god, behöver åtgärdas. Vilken betygsskala man använder är av mindre betydelse, bar alla kan förstå och har möjlighet att följa upp den.

Bestämma ålder:

Här kan det krävas att man söker i äldre dokumentation och gör lite detektivarbete för att fastställa ålder på äldre delar av fastigheten. Som t.ex. efterfråga information av tidigare fastighetsägare, årsredovisningar och kvalificerade uppskattningar. Min mening är att det är viktigt att fastställa åldern på samtliga komponenter i fastigheten, för att fastställa avskrivningstakt och avsättningar till fond.


Underhållsbehov:

Underhållsbehovet bör kopplas till planen och bör slaviskt följas. Det kan finnas undantag som de delar som inte utgör någon säkerhets risk och kan bedömas som en liten ekonomisk risk om man väntar med underhåll.


Fastställa period för underhåll:

För att kunna bestämma underhåls tillfälle är en delikat uppgift och kräver mycket planering. För att underhålet inte ska drabba medlemmar och deras boende kvalité bör vist underhåll planeras så att det infaller så att det utgör så liten störning som det bara är möjligt. t.ex. fönsterbyte, arbeten på värme och vatten bör förläggas till den varma perioden av året. När det gäller stamledningar, då bör detta vara mycket väl planerat och avtalat med entreprenörer hur, när och var de kan få tillgång till bostad. Detta p.g.a. att man gör ett intrång i medlems bostad och privata svär. Det krävs även att man har ett bra kostnads underlag och budget för att starta en entreprenad, detta för att man ska kunna kontrollera kostnaderna så att man inte ställs inför överraskningar. Att man inte kan budgetera och ange alla kostnader exakt, då kan man i avtal med entreprenörer införa klausuler där vinster och förluster fördelas lika.

Ekonomi och avsättningar:

När det gäller avsättning i yttre underhållsfond, bör detta vara angivet för vis tid i ekonomisk plan, som anger för en tioårsperiod. Om nu planen är gammal då är det inte nödvändigt att uppdatera denna. Men min inställning är att det krävs att man budgeterar underhållet för längre tid för vissa delar, som fasad, sockel/grund, stamledningar, el, balkonger, tak, fönster, dörrar mm. till perioder av 10, 20, 30, 50, 60, år o.s.v. När det gäller avsättning i underhålls fond förövrigt, är min personliga åsikt att man bör koppla avskrivningen av fastighetens olika delar till den avsättning man planerar att göra. T.ex. om man renoverar/byter tak och kostnaden uppgår till 2 000 000 kr uppskattad/förväntad livsläng är 25 år. Då bör matematiken för avskrivningen ge 2 000 000 kr / 25 år = 80 000 kr/år. D.v.s. att man varje år tar dessa 80 000 kr och placerar ekonomisk på ett säkert sätt. på detta sätt kan man göra med alla delar av fastigheten. För att inte få en orealistisk budget, där avgifterna skulle öka onormalt, då kan det krävas att man förlänger avskrivningstiden eller minskar avskrivningsbeloppet för vissa delar. Man bör utforma detta på ett smart och förtroende ingivande sätt, ett sätt kan vara att man delar upp fonden i delar, där man kopplar vissa delar till en vis fond del. som exempel de delar som har en lång avskrivningstid placeras i en fond och de som har kort avskrivnings tid placeras i en fond. Man kan använda två till tre fonder för de olika delarna. När man har upprättat fonder för fastighetens underhåll, är det bra om man inom föreningen kommer överens hur fonderna ska placeras och hur man ska använda dessa vid underhåll.


Kvalité:

Allt underhåll kostar föreningen och dess medlemmar pengar. Det som avgör kostnaden är den kvalité som man beslutar att använda i komponenterna och metoder vid renovering och ombyggnation.
Högre kvalité=längre livslängd=högre kostnad=längre avskrivning=mindre arbete, som regel brukar god kvalité betala sig på lång sikt. Detta gäller i första hand fönster och tak, här får man den kvalité man betalar för. Att inom styrelsen alltid gör bra kalkyler vid renoveringar, där man väger in kvalité, kostnad, livslängd och miljö. Ger ett förtroende inför revision och medlemmar inom föreningen. För att uppnå kvalité är det helt avgörande att man dokumenterar och kontrollerar alla ingrepp som utförs vid reparationer och ombyggnationer. Det senare är ett kapitel för sig, så jag skriver inte mer om det.

Enskild bostad:

När det gäller kontroll av enskilda bostäder, då kan det krävas medlems medgivande, detta p.g.a att stora delar av underhållsansvaret för enskild bostad ligger på den enskilda medlemmen.

Mr Magoo
2011-03-11, 21:50
Tack Trötter! Klockrent som vanligt. Nu vet vi hur man skall gå vidare.