handdator

Visa fullständig version : Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt - lån förening vs. medlem


peter_mikael
2011-03-09, 08:29
Vi håller på med en ombildningsprocess till bostadsrätter. Vad är mest förmånligt ur ett ekonomiskt perspektiv (med hänsyn till skatteregler, räntenivåer för lån till förening/medlem etc)?:
- Föreningen lånar mer, medlemmarna lånar mindre
- Föreningen lånar mindre, medlemmarna lånar mer

Gusten
2011-03-09, 11:15
Eftersom föreningen inte har avdragsrätt för låneräntor så borde det
vara bättre att medlemmarna lånar mer och föreningen lånar mindre.
(förutsatt att medlemmarna inte får alltför mycket högre låneränta än föreningen).

totiki
2011-03-09, 12:00
En annan aspekt är att risktagningen för den enskilde medlemmen ökar med högre insats (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010).
Vid ett stagnerande prisläge på marknaden kan det bli svårare att få tillbaka sin insats. Å andra sidan kanske medlemmarna blir mer medvetna om föreningens ekonomi och deltager och visar större intresse för skötseln. Men det är tveksamt om det gör någon skillnad.

Jag har i dagarna tittat på några nybildade föreningar och tittade på insatsens storlek i förhållande till köpesumman. Detta var ingen stor omfattande undersökning utan endast i närområdet. Vanligt var 65 - 75%.
Det kan nog inte vara av ondo att föreningen står för 30% av totalen.

I goda tider kommer detta aldrig att vara något problem. Men en längre tid av stagnerande priser och stigande arbetslöshet kan ge dominoeffekter som blir svårare att hantera när föreningens andel av ägandet är minimalt.
Även en BRF är ett bostadsbolag. Styrkan i en BRF, gentemot en privat hyresvärd med samma storlek av bestånd, är det kollektiva ägandet. Att man kan sprida risken.

totiki
2011-03-09, 12:34
Jag har i dagarna tittat på några nybildade föreningar och tittade på insatsens storlek i förhållande till köpesumman. Detta var ingen stor omfattande undersökning utan endast i närområdet. Vanligt var 65 - 75%.

I en av dessa förening ombildad 2007 var insatsen 76%. Driftskostnaden som betalades över årsavgiften bokfördes i ÅRL på ett diffust sätt av förvaltningsbolaget. Exempelvis gjorde man inga avsättningar för räntekostnader m m. vilket medförde att man efter två år redan låg en hel årsavgift back på det balanserade resultatet. Revisorn noterade detta men gjorde ingen övrig kommentar till det. Man beslutade om en 5% höjning av årsavgiften för 2011 när det i själva verket saknas 43% för att klara ett års verklig kostnad.

Medlemmen med den största lägenheten har tydligen insett vad som händer och är nu den första som säljer till acceptpris. Vilket i och för sig innebär en vinst med 45%. Dessutom säljer denne en årlig skuld på 15% av vad föreningen gått/går back med, tills någon som vill bo kvar upptäcker vad som sker. Man tar av sina lån för att betala driftskostnaderna och låter framtida medlemmar stå för fiolerna.

En fråga som inställer sig: Ifall denne som nu säljer är medveten om det jag skrivit ovan, är det då bedrägligt att undanhålla köparen denna information?
Informationen innebär ju att man köper en eskalerande skuld!
Spelet heter Svarte-Petter.

totiki
2011-03-09, 13:07
Detta är något som enbart går att göra i en BRF. En villaägare har ju ingen möjlighet att mörka på detta viset. Hur det blir med ägarlägenheter har jag inte satt mig in i.

Och kan detta hänföras till upplysningsplikten eller skall det hänföras till undersökningsplikten?


Om undersökningsplikt (och dolt fel) för köpare av bostadsrätt;
Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4801&page=2)

Köp av bostadsrätt - viktiga frågor att ställa när du ska köpa bostadsrätt! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=64)
Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8600)
Felaktiga uppgifter vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12986)
Försäljarens ansvar vid försäljning av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16133)
Överlåtelse/försäljning av bostadsrätt - vad gäller för brf? - HSB - Vad gäller vid försäljning/överlåtelse?
Mäklare felaktigt utlovat stambyte i brf - undersökningsplikt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=562)
Ansvar efter försäljning av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11758)
Ersättning från granne pga vattenskada i brf, vad gäller? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11395)
Vem betala rörmokare i ombyggd lokal? Undersökningsplikt för ombyggnad? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12215)
Hur fullgöra undersökningsplikt av bostadsrätt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11098)
Fuskbygge, omfattande renoveringar och inkompetent styrelse i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3359)
Vem ska ta kostnad för vattenskada i badrum i bostadsrätt? Dom i HD (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1380)
Det luktar mögel i badrummet. Vem har ansvaret att kontrollera det i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13853)
Renoverat badrum i brf har grova fel - Golvbrunn ej enligt normer (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15130)
Modifierat (felaktigt) badrum i nybyggd brf - Vems ansvar? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9645)
Vattenskada i badrum, sättning i huset, vad gäller i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12854)
Avgiftshöjning 25% för stambyte i brf utan att stambyte genomförts (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3225)
Fuktskada i bostadsrätt - Bostadsrättslagen och särskilt avtal med brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10851)
Fuktskada i vindsförrådstak - vems ansvar där förråd ej är kopplat till lgh i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13092)
Uteplats i brf utnyttjanderätt vs köpt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10755)
Egen uteplats" enligt mäklare, "gemensam yta" enligt förening (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11730)
Målning av fönster i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12902)
Utlovad havsutsikt finns ej (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=5460)
Lokal eller lägenhet! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15696)
Installation av nytt TV-uttag i lgh (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12569)
Hur länge ansvarar jag för renoveringen av badrum? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11868)
Störande granne i brf dolt fel? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13372)
Vad ingår i mäklarens upplysningsplikt? - Svenska Dagbladet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11928)
Massor med fel efter köp av bostadsrätt- Vad har jag för rättigheter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10154)
Samma andelstal i brf men olika avgifter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13009)
Tips från den nakna mäklaren (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15906)
Sälja bostadrätt utan mäklare (http://hotpot.se/hsb-saelja-bostadsraett.htm)