handdator

Visa fullständig version : Gruppstämning pga att bara vissa får badrum renoverade - Fuktskador i ombildad brf


Robertino
2011-03-07, 12:40
Vi har ett relativt stort problem i vår förening. Allt började när det blev en röstning om en eventuell ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.
Det gick igenom. Vi visste att det fanns mycket fuktskador i flerfamiljshusen (trähusen) och blev då lovade att alla som hade fuktskador skulle få dessa renoverade (trähusen).
Renoveringen startade och nu är ca 110 badrum renoverade. Dock återstår ca 50 badrum som man nu på senaste mötet skulle rösta om ifall dessa skulle renoveras. Såklart så röstade de som redan fått sina badrum renoverade emot oss som inte fått badrummen renoverade pgr av fuktskada! Vi förlorade med en röst :(

Jag är med och betalar de badrum som har blivit renoverade så jag har en del frågor;
1. Finns det en chans att vi vinner en stämmning mot föreningen då vi tydligen tillhör B-laget. Jag betalar lika mycket som alla andra men har tydligen förlorat drygt 100.000 kr eftersom jag ska stå för mitt badrum själv + att jag betalar för de andras badrum som blivit renoverade.

2.Vi vill göra en gruppstämmning. Vet inte hur många vi är men låt säga 20-50 stycken. Hur löser man det med hemförsäkring osv så att alla är med och betalar?

Får man göra på det här viset överhuvud taget? Jag menar hur kan man sitta och rösta när man redan renoverat över 100 badrum på vår bekostnad. Jag hade aldrig köpt min lägenhet om vi inte fått detta löfte som tydligen inte gäller längre. Står till och med i ett av våra månadsbrev att trälägenheterna med fuktskador ska åtgärdas med styrelsemedlemmarnas underteckningar i slutet av brevet

Så jäv..a förbannad!

Trötter
2011-03-07, 14:09
Jag antar att ni är runt 160 medlemmar i er föreningen, eftersom föreningen renoverat 110 våtrum och lämnat 50 ej renoverade.

Om föreningen eller styrelsen beslutar att inte åtgärda de 50 återstående våtutrymmena, då tolkar jag det som att man i föreningen bryter mot likhetsprincipen som innebär att alla medlemmar i föreningen ska behandlas ekonomiskt lika med utgångspunkt på andelstalet i föreningen.

En stämning av föreningen och de som fattar och genomför beslut pga att medlemmar inte behandlas ekonomiskt lika kan göras genom ett minoritetsinflytande. Som du säkert vet, så om 10% av medlemmarna biträder frågan att väcka talan mot föreningen/styrelsen vid stämma, då görs detta på föreningen bekostnad. Ni i minoritet som biträder detta kan då vända er till juridisk expertis med er talan.

Om mitt antagande stämmer vad gäller medlemsbeståndet i er förening på ca 160 medlemmar, krävas det att 16 medlemmar biträder frågan för att föreningen ska bekosta skadeståndstalan. Ni kan, om ni är 20-50 medlemmar, begära att styrelsen kallar till extrastämma där frågan om renoveringen av våtrummen i era bostäder behandlas och även frågan om att väcka talan mot styrelsen/föreningen. Ni kan även begära att frågan ska granskas.

När det gäller utgången av en juridisk process, där är historien och fakta ganska entydig. Entydigheten visas i att de flesta processer leder till förlikning. Detta grundas i att bostadsorganisationerna är inblandade i majoriteten av föreningarna i Sverige och de är livrädda för prejudicerande domar i frågor som rör bostadsrätt.

När det gäller ert fall så behöver ni skaffa dokumentation som stöder eran talan. Alltså, ni behöver ett styrelseprotokoll eller ett protokoll från stämma där beslutet om att inte behandla er likadant som de andra i föreningen. Om styrelsen hävdar att alla protokoll från styrelsens sammanträden är konfidentiella, då bör ni som minoritet begära särskild granskning angående frågan om renovering av era våtrum och dokumentation som stöder er skadeståndstalan. När ni har all dokumentation verifierad och granskad kan ni gå vidare i er talan.

När det gäller att väcka frågan på stämma om talan eller granskning, så vill jag rekommendera er att använda någon typ av ljudinspelning (dold eller synlig spelar ingen roll) när dessa frågor väcks. Förmodligen kommer någon hävda att frågorna inte finns på dagordningen och inte kan behandlas. Om detta sker så finns det skäl för att klandra stämman vid tingsrätt. Frågan om talan mot föreningen, styrelsen eller enskild ledamot kan väckas på samtliga stämmor. Detta gäller även frågan om granskning utan att det finns angivet på dagordningen.

Ni som minoritet kan med fördel begära att styrelsen kallar till stämma där era frågor behandlas, eftersom ni förmodligen är 50 medlemmar som berörs av negativ särbehandling i föreningen.

Guide för extrastämma (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7865).

Förslag till dagordning på er extrastämma och skrivelse till föreningens administrativa ledning.

Vi i BRF XXXXXXX begär att styrelsen kallar till extrastämma. Denna begäran biträdes av en minoritet av medlemmarna i föreningen BRF XXXXXX

Dagordning för denna stämma ska innehålla.

Beslut om att renovera återstående 50 våtutrymmen i föreningens fastighet. Det ska vid denna stämma även anges när denna renovering senast ska påbörjas. Beslutet ska fattas genom votering.
Om stämman beslutar att inte renovera återstående våtutrymmen, ska stämman votera om att genomföra en särskild granskning, angående beslutet att inte behandla medlemmarna ekonomiskt lika.Namn underskrifter av de som biträder uppmaningen angående extrastämma

Kalle Karlsson____________________
Greta Gustavsson_________________
o.s.v.___________________________Om ni har dessa frågor på dagordningen har ni enligt min uppfattning stora möjligheter att få er fråga behandlad på ett respektfullt sätt vid stämman. Men om nu inte detta skulle ske och en minoritet av medlemmarna biträder frågan om granskning då har styrelsen en vecka på sig att göra en hemställan vid Länsstyrelsen i ert län om att föreningen ska granskas i frågan från stämman. Om styrelsen försitter denna möjlighet har vem som helst i föreningen rätten att genomföra hemställan och utforma granskningen.

Jag tror inte frågan om skadeståndstalan bör väckas vid extrastämman, utan att föreningen/stämman har fått möjlighet att värdera er fråga angående våtrumsrenoveringen.

Robertino
2011-03-07, 14:24
Problemet är att vi är ca 390 medlemmar. Alltså en ganska stor och tungrodd förening med en del problem. Dessutom är det ingen som har erfarenhet av bostadsrätt när det kommer till styrelsen.

Jag kan förstå att de medlemmar som haft tur och står med ett eller två badrum utan fuktskada inte vill betala fuktskadade badrum. Men det är så det var sagt från början!
Och att dessutom medlemmar som fått badrummen renoverade på resten av medlemmarnas bekostnad sitter och röstar emot gör mig en aning sur!

Problemet är kanske att vi är 390 medlemmar? Då kanske likhetsprincipen inte går att åberopa?
Jag vet som sagt inte hur jag ska gå vidare med det här, eller om det är någon idé?

Det som är solklart är att vi blivit lurade. För att vi skulle köpa loss lägenheterna utlovades renovering av fuktskadade badrum. Annars skulle med all säkerhet inte en kotte köpt sin lägenhet. Nu står vi där...

Trötter
2011-03-07, 15:15
För att att använda minoritetsinflytande i er förening krävs det alltså 39 medlemmar som biträder detta. När det gäller renoveringsbehovet av era våtutrymmen, så bör detta ha angivits i underhållsplanen och att ni har beslutat och godkänt om tillträde till bostad för ombyggnationer av våtutrymmen vid stämma. Om detta finns sedan tidigare så är frågan enkel. Ni ska ha era våtutrymmen åtgärdade. Det kan vara så att samtliga medlemmar ska få denna möjlighet.

Hur är det med de övriga 230 medlemmarna i föreningen, har dessa fått våtutrymmen fixade tidigare?

När det gäller likhetsprincipen, så ska samtliga medlemmar i föreningen behandlas lika vad gäller ekonomi och tillgång till föreningens faciliteter. Ingen i föreningen har rätt att skaffa sig egen vinning eller fatta beslut på bekostnad av annan medlem i föreningen. Så om bara vissa i föreningen får, som i detta fall, våtutrymmet renoverat på föreningens bekostnad, då är det att betrakta som en lagöverträdelse. Jag stöder mitt argument på lagen om ekonomisk förening kap 6 § 13 om styrelsen fattar beslutet. Om stämman fattar beslutet då bryter det mot lagen enligt kap 7 § 16.

Finns det inget beslut fattat vid stämma bär styrelsen hela ansvaret och ska då ställas till svars för detta.

Admin
2011-03-07, 18:50
Som Trötter redan förklarat låter det sig inte göras att bara vissa gynnas på föreningens bekostnad. Hur många medlemmar som finns i föreningen saknar relevans i detta sammanhang.
Det är i detta läge inget som går att rösta om på en stämma, utan i detta läge måste alla som så önskar få sina badrum renoverade.

Dock skulle jag vilja veta exakt vad det står i det stämmobeslut där stämman beslutade att "vissa" skulle få sina badrum renoverade.

Både likhetsprincpen och, den ännu mer effektiva, generalklausulen kan användas som argument för att du ska få din vilja igenom.

Myggan
2011-03-10, 00:47
Om det finns ett beslut att renovera samtliga badrum, så är det bara att gå till Hyresnämnden. De kommer att besluta till er (minoritetens) favör.

Robertino
2011-03-11, 18:32
Ni ska ha tusen tack allihop!
Nu har man lite mer kött på benen!

Dock dyker det upp mer och mer problem utöver just badrummen som jag gärna vill ha svar på hur jag ska ställa mig till. Detta är rent ut sagt en djungel för en vanlig dödlig.

1.
2007 ombildades våra hyreslägenheter till bostadsrätter. De som ville fortsätta hyra fick göra det tills de flyttar. Då tillfaller lägenheten föreningen. I vår radhuslänga finns ett radhus som stått tomt i drygt ett år efter att hyregästen blev vräkt eftersom han inte betalade hyran och befann sig på annan ort.
Nu är det helt plötsligt en Bostadsrätt utan att den varit ute till försäljning. Den topprenoveras just nu och de ( ca 8 killar) har arbetat med den i drygt en månad.

Jag ställde frågan till Styrelsen hur köpet gått till, samt vem som står för renoveringskostnaderna!
Svaret jag fick är att detta är sekretessbelagt och jag får inte ta del av dessa uppgifter. Alla frågor jag hade slingrar man sig ur och skyllde detta på att personen i fråga var ny i kläderna. Jag ville då prata med vår nya ordförande som suttit i styrelsen ett längre tag och borde veta detta. Jag fick till svar att han var väldigt upptagen så hon skulle istället besvara frågorna bäst hon kunde. Dock svarade hon inte på frågorna jag ville ha svar på!

Som jag ser det så är jag tveksam till att köpet gått rätt till om den inte varit ute till försäljning? Då föreningen är mån om att få så mycket man kan för varje lägenhet! Varför får jag inte ta del av detta? Kan man belägga sådana frågor med sekretess?J ag vill veta vad som händer och hur köpet gått till då jag är tveksam till att man sålt den till högstbjudande!
Detta är fler än jag intresserade av att få svar på.

2.
Vår förra ordförande i föreningen fick sitt badrum renoverat. Dock sålde hon sin lägenhet och strax efter så renoverade man även balkongen till denna lägenhet. Hon bodde kvar i området och var fortfarande ordförande. Det som är lite konstigt är att ingen annan balkong är renoverad utan det är bara just den lägenhet där ordföranden flyttat från.

Jag ifrågasätter detta och får till svar av nuvarande styrelse;
Frågade du förra styrelsen om balkongerna? Kanske ***** själv? Du har väl ingen balkong själv, eller?

Den förra ordföranden sålde sin andra lägenhet och har flyttat sedan ca 4 månader tillbaka. Dock fortsatte hon sitta som ordförande i föreningen. På den senaste extrastämman satt hon bland resten av oss bostadsrättshavare trots att hon flyttat från området. Hennes pappa som inte ens bott i området blev vald till ordförande under extrastämman. Detta handlade om badrumsfrågan som vi skulle rösta om.
Som jag tidigare skrev så satt folk med nyrenoverade badrum och röstade emot oss.

Frågan då.
Får den före detta ordförandens pappa sitta som ordförande på extrastämman och besluta om badrumsfrågorna när han överhuvudtaget inte har med föreningen att göra?

kackla
2011-03-11, 21:08
Eftersom jag också bor i denna minst sagt bedrövliga förening, samt även är berörd med ett mögelskadat badrum, så ställer jag upp i en eventuell gruppstämning

anca
2011-03-11, 21:31
Vill bara informera om att Radhuset varit ute till försäljning på Kronofogdens hemsida, tror att det var i nov/dec. Så det gick helt korrekt till.

Tror att vi ska ta och prata med allla berörda grannar, eftersom vi förmodligen alla är missnöjda med nuvarande beslut

Robertino
2011-03-11, 22:12
Men varför ska detta vara belagt med tystnadsplikt då?

Sedan undrar jag hur bostaden kan säljas via kronofogden när det varit en hyreslägenhet innan? Den tillfaller väl föreningen? Så har det varit innan i alla fall och det har gått genom mäklare. Nu blir jag bara mer undrande! Det kanske gått rätt till, men eftersom jag inte hört att lägenheter här sålts genom kronofogden förut så blir man fundersam. Finns säkert en förklaring till detta, men vilken? Jag förstår inte riktigt varför man inte kan säga det rakt ut till medlemmar som undrar?

Just nu tror jag det mesta är mygel i den här föreningen men det var bra att jag på omvägar får reda på detta då inte ens vår styrelse vill svara på frågorna man ställer.

Du kommer inte ihåg vad den såldes för? Med tanke på att den just nu totalrenoveras så förmodar jag att killen/tjejen som köpte den står för renoveringen? Eller är det föreningen som står för detta kalas? Med tanke på att det är folk där från morgon till kväll i en månads tid så handlar det inte om en mindre renovering! Plus att de fortfarande är där, så renoveringen pågår. Jag blir bara allt mer frågande när man håller på att knussla om saker som faktiskt rör medlemmarna i föreningen. Har det gått till på ett okej sätt så säger jag inget om det!

Därför ställer jag mina frågor här vad man har rätt till att veta och inte!

Man kan t ex undra var de börjar måla fasaden först? När tar färgen slut? Vem får och vem får inte nymålat?
Som sagt minst två lag, A-laget och B-laget, och det är tydligen så man vill styra den här föreningen!

Ja, det kommer inte att sippra mellan fingrarna det här med badrummen!

kackla
2011-03-12, 08:55
Har ringt mitt försäkringsbolag om fuktskadat badrum men de säger att eftersom styrelsen visste om skadorna vid köpet så gäller ingen försäkring.
Tipset från försäkringsbolaget är att kontakta Bostadsrättsnämnden, 0858610020 vilket jag gjorde men de tar inget på telefon utan endast en skrivelse.

En idé kan vara att brevledes informera de ca 50 bostadsrättsägarna som inte fått sina badrum renoverade om det här forumet. Sedan kan vi här tillsammans diskutera hur vi ska agera. Kanske börja med ett eget möte i en lämplig lokal?

kackla
2011-03-12, 08:59
1.
2007 ombildades våra hyreslägenheter till bostadsrätter. De som ville fortsätta hyra fick göra det tills de flyttar. Då tillfaller lägenheten föreningen. I vår radhuslänga finns ett radhus som stått tomt i drygt ett år efter att hyregästen blev vräkt eftersom han inte betalade hyran och befann sig på annan ort.
Nu är det helt plötsligt en Bostadsrätt utan att den varit ute till försäljning. Den topprenoveras just nu och de ( ca 8 killar) har arbetat med den i drygt en månad.

Jag ställde frågan till Styrelsen hur köpet gått till, samt vem som står för renoveringskostnaderna!
Svaret jag fick är att detta är sekretessbelagt och jag får inte ta del av dessa uppgifter. Alla frågor jag hade slingrar man sig ur och skyllde detta på att personen i fråga var ny i kläderna. Jag ville då prata med vår nya ordförande som suttit i styrelsen ett längre tag och borde veta detta. Jag fick till svar att han var väldigt upptagen så hon skulle istället besvara frågorna bäst hon kunde. Dock svarade hon inte på frågorna jag ville ha svar på!

Som jag ser det så är jag tveksam till att köpet gått rätt till om den inte varit ute till försäljning? Då föreningen är mån om att få så mycket man kan för varje lägenhet! Varför får jag inte ta del av detta? Kan man belägga sådana frågor med sekretess?J ag vill veta vad som händer och hur köpet gått till då jag är tveksam till att man sålt den till högstbjudande!
Detta är fler än jag intresserade av att få svar på.

2.
Vår förra ordförande i föreningen fick sitt badrum renoverat. Dock sålde hon sin lägenhet och strax efter så renoverade man även balkongen till denna lägenhet. Hon bodde kvar i området och var fortfarande ordförande. Det som är lite konstigt är att ingen annan balkong är renoverad utan det är bara just den lägenhet där ordföranden flyttat från.

Jag ifrågasätter detta och får till svar av nuvarande styrelse;
Frågade du förra styrelsen om balkongerna? Kanske ***** själv? Du har väl ingen balkong själv, eller?

Den förra ordföranden sålde sin andra lägenhet och har flyttat sedan ca 4 månader tillbaka. Dock fortsatte hon sitta som ordförande i föreningen. På den senaste extrastämman satt hon bland resten av oss bostadsrättshavare trots att hon flyttat från området. Hennes pappa som inte ens bott i området blev vald till ordförande under extrastämman. Detta handlade om badrumsfrågan som vi skulle rösta om.
Som jag tidigare skrev så satt folk med nyrenoverade badrum och röstade emot oss.



Tvångsförvaltning är väl en effektiv lösning på denna egenmäktiga styrelse.

Robertino
2011-03-12, 09:20
Det vi msåte göra är att få föreningen att fortsätta renovera lägenheterna, som det är sagt från början. Man kan inte sluta när man väl har börjat renoverat badrummen!

En möjlighet är att de som fått sina badrum renoverade blir återbetalningsskyldiga, vilket naturligtvis inte går. Då finns det bara en lösning på problemet och det är att man fortsätter fixa de badrum som återstår enligt den ursprungliga planen!

Skicka gärna ett PM hur jag kontaktar dig. Annars hör vi av oss inom kort. Vi får helt enkelt samla ihop medlemmar som är drabbade. Känns som det är dax att ta tag i detta nu!

anca
2011-03-12, 13:39
Har inte en aning om vad radhuset gick för, men en tumregel är ca 1/3 av marknadsvärdet. Det beror på hur många som budar och hur intresset är förstås.

För två år sen gick nr 78 på exekutiv auktion. Tror att priset blev 275 000 kr.
Det köptes av en norsk kvinna som troligtvis är i "köp billigt, sälj dyrt"-branschen. Sedermera kom ett gäng öststatare och renoverade (bodde i lgh under tiden) radhuset.

Trötter
2011-03-12, 14:01
Tvångsförvaltning är väl en effektiv lösning på denna egenmäktiga styrelse.
Det går inte att tvångsförvalta en brf som med en hyresfastighet. Alternativet i en förening där det inte finns en förvaltande styrelse, är likvidation. Detta medför att föreningen upphör och fastigheten säljs. Överskottet som blir efter att alla krediter och kostnader är reglerade tillfaller medlemmarna med utgångspunkt från den insats som erlades vid bildandet av föreningen.

kackla
2011-03-12, 14:20
Alternativet i en förening där det inte finns en förvaltande styrelse, är likvidation. Detta medför att föreningen upphör och fastigheten säljs. Överskottet som blir efter att alla krediter och kostnader är reglerade tillfaller medlemmarna med utgångspunkt från den insats som erlades vid bildandet av föreningen.
Men styrelsen består endast av sju ledamöter, ingen ordförande.
Och sedan en inhyrd förvaltare som sköter sophämtning och städning.

Gusten
2011-03-12, 14:32
Det finns säkert någon som är registrerad som ordförande hos Bolagsverket.

Trötter
2011-03-12, 17:48
Jag tolkar inläggen här som att ni har en del hyresrätter inom föreningen. Om detta är fallet så har de som bor i föreningen med hyresrätt ingen talan i föreningen vid stämma.

Om er styrelsen fattat beslut om renovering av medlemmars våtutrymmen på felaktiga grunder, som det verkar vara i ert fall, där vissa av medlemmarna har fått denna förmån och andra inte, då kan det medföra ett ekonomiskt ansvar. Hur detta ansvar fördelas beror på hur en granskning av frågan ser på ärendet. Så mitt förslag till åtgärd är att ni försöker få mandat inom föreningen för att få till stånd en särskild granskning.

För övrigt. när det gäller åtgärder i enskild bostad på föreningens bekostnad, ska det föregås av en stämma där samtliga medlemmar med förlagsandel/rösträtt blir tillfrågade och samtidigt ger sitt medgivande. Detta gäller även de som inte närvarar vid stämma. När det gäller hyresbostäder i fastigheten, då är det inte självklart att dessa ska renoveras i samma utsträckning som medlemmarnas våtutrymmen.

Jag föreslår att ni samlar er, och försöker få en majoritet eller en minoritet av medlemmarna med bostadsrätt i föreningen att följa er i ert arbete för att bringa klarhet i föreningens administration och affärer.

Stegen som jag skulle utgå från är enligt nedan om ni kan får en minoritet eller fler att bifalla er strävan att bringa klarhet i föreningen.

Börja med att besöka medlemmar i föreningen och förmedla de tankar och den information som ni/du besitter. Det är bra om man gör detta både muntligen och skriftligen.
Försök samla 10 % av medlemmarna eller fler som innehar förlagsandel/bostadsrätt i er ekonomiska förening. Be dessa skriva under en begäran/lista om extrastämma. Delge styrelsen denna begäran tillsammans med en färdig dagordning. Ni kan även sända begäran rekommenderat. När styrelsen delgivits denna begäran har de 2 veckor på sig för att kalla till stämma. Om styrelsen inte kallar till stämma inom 2 veckor vänder ni er till Länsstyrelsens rättsenhet i ert län med begäran om att sammankalla till stämma i er förening. Ni sänder det underlag som ni delgett styrelsen till Länsstyrelsen. Ni behöver inte informera styrelsen om hur regelverket ser ut runt detta
När ni väl fått till stånd denna extrastämma, och när ni sitter på stämman, då gäller det behålla lugnet och vara saklig. För jag antar att det komma att finnas element som är en smula frustrerande. På denna stämma bör ni ha med utrustning för ljudupptagning; en diktafon eller en mobiltelefon med inspelningsmöjlighet. Denna inspelning kommer att säkerställa stämmans legitimitet på ett bra sätt. Ljudupptagningen kan med fördel vara dold, så att alla pratar öppet om sina tankar och åsikter.
När ni kommer till punkten i dagordningen för särskild granskning och genomför omröstningen, då ska det framgå klart och tydligt i protokollet och på er ljudupptagning hur utfallet blir. Om 10 % av medlemmarna eller fler bifaller detta, då har styrelsen en vecka på sig att göra hemställan hos Länsstyrelsen. Det underlag som ni bifogar kallelsen, Bilaga särskild granskning, ska delges Länsstyrelsen i och med hemställan. Ni behöver inte ange hur styrelsen ska agera i denna fråga. När det har förflutit en vecka, tar ni kontakt med Länsstyrelsens rättsenhet med frågan om styrelsen i er föreningen har genomfört hemställan enligt utfallet vid er extrastämma. Om nu Länsstyrelsen (vilket jag tror) inte fått någon hemställan om särskild granskning, då begär ni att Länsstyrelsen utser särskild granskare. Det Länsstyrelsen gör, är att tillsätta en advokat för uppdraget. Ni sänder Bilaga särskild granskning till Länsstyrelsen och bollen är i rullning.
När det gäller förtroendeomröstning, då rekommenderar jag att detta görs på ett tydligt sätt, där stämman voterar genom sluten omröstning och att man tar ledamot efter ledamot.
Val av nya ledamöter till denna stämma bör göras på liknande sätt som förtroendeomröstningen. Om ni får en annan styrelsesammansättning, då har ni en stor möjlighet att påverka granskningsprocessen på ett kostnadseffektivt och positivt sätt.
För att gå vidare med en eventuell skadeståndstalan mot föreningens administration (styrelsen) kan det vara bra att ha ett juridiskt uttalande som en granskning genererar. Så jag skulle vänta tills det finns fakta som styrker era misstankar/farhågor.
När eller om ni får till en granskning, och denna blir klar, då kommer advokaten med ett skriftligt uttalande som ska redovisas inför medlemmarna vid en extrastämma. Om granskningen påvisar brister i förvaltningen av föreningen. Då har ni möjlighet att vid denna extrastämma väcka frågan om skadeståndstalan mot styrelsen eller enskilda ledamöter. För att denna talan ska kunna göras utan att det belastar enskilda medlemmars privatekonomi, ska en minoritet av 10 % av medlemmarna bifalla detta genom en omröstning.
Om utfallet vid omröstning ger er mandat att på föreningens vägnar väcka talan mot styrelsen, då är det bara att ta alla handlingar och trippa i väg och fixa en som biträder föreningen i skadeståndsprocessen. Det bör vara någon med juridisk sakkunskap på området. Vinner ni målet kan följderna för dem som orsakat föreningen skada bli att dessa blir ekonomiskt ansvariga för de beslut och de rättshandlingar som dessa har ingått i sitt förvaltningsuppdrag som ledamot i föreningen. Det kan även få till följd att de som döms till skadestånd vid en juridisk prövning kan få lämna föreningen genom uteslutning.Förslag på dagordning till extrastämma

Stämman öppnas av styrelsens ordförande
Val av ordförande för extrastämma
Anmälan av ordförandens val av protokollförare
Godkännande av röstlängd enligt lägenhetsförteckning
Fastställande av dagordning
Val av två personer att jämte ordföranden att justera protokollet samt att agera som rösträknare
Fråga om kallelse behörigen skett
Stämman ska genom votering fatta beslut om att föreningens administration ska genomgå särskild granskning enligt Bilaga särskild granskning av föreningen "stupstocken"
Förtroendeomröstning av sittande styrelseledamot (ange namn på ledamot här)
Förtroendeomröstning av sittande styrelseledamot (ange namn på ledamot här)
Förtroendeomröstning av sittande styrelseledamot (ange namn på ledamot här)
Förtroendeomröstning av sittande styrelseledamot (ange namn på ledamot här)
Förtroendeomröstning av sittande styrelseledamot (ange namn på ledamot här)
Förtroendeomröstning av sittande styrelseledamot (ange namn på ledamot här)
o.s.v.
Val av nya ledamöter till styrelsen enligt bilaga, nominering
Mötet avslutasBilaga särskild granskning
Vi föreslår med denna bilaga till extrastämman den XX-XX-XX att följande händelser ska genomgå särskild granskning

Föreningens bokföring för viss tid (ange tidsrymd)
Styrelsens dokumentation för viss tid (ange tidsrymd)
Revisorernas arbete för viss tid (ange tidsrymd)
Ni kan även precisera och utforma andra punkter här för granskningenEn granskning är en kostnadskrävande process. I vår lilla förening med endast 12 medlemmar uppgår granskningsarvodet till nästan 150 000 kr (somregel täcks detta av föreningens fastighetsförsäkring). Om det vid granskning upptäcks missförhållanden kan de som bär ansvaret för dessa bli ersättningsskyldiga för dessa missförhållanden, samt att granskningsarvode som genereras för att bringa klarhet i föreningens förvaltning fördelas på dem som döms som ansvariga för missförhållandena.

Var saklig och lugn i alla diskussioner med styrelsen och andra medlemmar i föreningen. Bevara lugnet och sakligheten vid stämma eller andra möten. Bemöt inte personliga påhopp och uttryck inga personliga påhopp gentemot enskilda i föreningen. Jag är övertygad om man kommer man att vinna en del av medlemmarnas respekt och förtroende om man agerar på detta sätt.

Det kan vara bra att läsa på stadgar, föreningslagen, bostadsrättslagen och studera detta forum. Man kan även med fördel sprida information om detta forum inom föreningen.

Det är inte nödvändigt att delge nyvunnen kunskap till dem som företräder föreningen, eftersom dessa redan ska besitta kunskapen om lag och förordning inom området bostadsrätt och dess juridik.

Robertino
2011-03-12, 19:42
Trötter, jag vet inte riktigt hur jag ska tacka för ditt enorma inlägg !! :)
Jag kopierar det du skrivit för att förmedla detta vidare till berörda medlemmar!

Det stämmer att vi har en del hyresrätter i vår förening!

Gusten
2011-03-12, 20:08
När en lägenhet med hyresrätt blir ledig så brukar ju föreningen upplåta den med bostadsrätt till marknadspris.
Detta brukar dock skötas av en vanlig mäklare så det låter konstigt att kronofogden varit inblandad i detta fall.

Robertino
2011-03-12, 20:25
När en lägenhet med hyresrätt blir ledig så brukar ju föreningen upplåta den med bostadsrätt till marknadspris.
Detta brukar dock skötas av en vanlig mäklare så det låter konstigt att kronofogden varit inblandad i detta fall.
Ja precis! Jag är lika undrandes som du över detta! Jag menar att lägnehten inte är hyresgästens tillgång. Jag kan förstå om de jagar tillgångar men lägenheten är ju inte en tillgång om den är hyresrätt vid det tillfället.

Men detta är som sagt belagt med sekretess, som styrelsen säger. Så jag får inget veta. Jag fick reda på detta genom en annan här på forumet, som du kanske läst. Det stämmer dessutom att den varit ute hos kronofogden. Jag hittade annonsen. Dock stod det inte hur mycket den gick för eftersom auktionen är avslutad.


Jag har funderat på hur vi som är drabbade av just våtrumsfrågan kan kommunicera på ett vettigt och bra sätt. Det jag gjort är att jag skapat ett privat forum för endast oss som är drabbade (eftersom det endast är till för oss som ej fått våra våtrum renoverade). Idén är ju att kunna ha en knutpunkt där man kan diskutera problemet vi har gemensamt och hur vi på bästa sätt tar detta ärende vidare utan att någon hamnar utanför, information och dylikt.

Jag tycker det är ett smidigt sätt att sprida information på där alla kan vara med och tycka när det passar tidsmässigt. Ett forum är ju där 24 timmar om dygnet om det är något man undrar över eller kommer på. Ja, risken är ju större att fler kan delta då vissa annars inte kan komma till ett möte av olika anledningar. Man kan kanske till och med planera ett möte, men ha forumet som just en knutpunkt för information, osv.
Jag har låst forumet så det ska gå att prata på ett mer öppet sätt utan att det skadar föreningen och för att man inte ska kunna vara anonym. Helt enkelt veta vem man pratar med. Och i ett öppet forum är man helst av allt anonym, tror jag. Jag själv tycker det är en bra idé men frågan är vad andra kan tänkas tycka?

anca
2011-03-13, 08:39
Kronofogden sätter aldrig ut försäljningspris på fastighetsauktioner,
man måste ha ett F-nr och ringa till dom för att få veta slutpriset.
F-numret står på varje annons.

Din idé om ett låst forum låter jättebra, vi är nog inte ensamma om att vara besvikna.

kackla
2011-03-13, 13:46
Intressant information;

Problem med föreningen (http://www.omboende.se/sv/Aga1/Bostadsratt/Problem-med-foreningen/)

Så löser du problem som bostadsrättshavare

Beroende på vilket problem du stöter på som bostadsrättshavare så finns det lite olika vägar att gå för att försöka hitta en lösning.

Om du själv eller flera medlemmar i en bostadsrättsförening hamnar i en tvist med föreningen kan hyresnämnden medla. Nämnden kan bara hjälpa till med medling om båda parter är intresserade av medling. Hyresnämnden finns på flera orter i landet.
Om du har en bostadsrätt i HSB kan du även vända dig till deras juridiska medlemsrådgivning. Om du som bostadsrättshavare har problem med en företagare kan du vända dig till Allmänna reklamationsnämnden, ARN för att få ditt ärende prövat där. Det gäller tvister med:

besiktningsmän
fastighetsmäklare
försäkringsbolag.
byggentreprenörer om så kallat tillval med mera i bostadsrättslägenheter
hantverkareInnan du vänder dig till ARN måste du börja med att klaga (reklamera) hos den som är din motpart. Därefter bör du alltid rådgöra med konsumentvägledaren i din kommun innan du gör en anmälan till ARN.

Om två bostadsrättshavare (medlemmar) råkar i tvist med varandra kan saken bara prövas juridiskt i tingsrätten.

Ibland kan det löna sig att ta hjälp att juridisk expertis även om det kostar en del. Hemförsäkringen kan täcka en del av kostnaden.

Trötter
2011-03-13, 16:35
Man bör ta denna artikel/information med en mycket stor nypa salt. Hyresnämnden har ofta en relativt begränsad erfarenhet när det gäller brf. När det gäller styrelser som missköter förvaltningen och bryter mot stadgar och lag, då är det enligt min mening och erfarenhet ingen större idé att vända sig till hyresnämnden när det gäller stadgebrott eller andra överträdelser.

Om man som enskild medlem påtalar brister vid en förhandling med hyresnämnden, som jag gjorde i ett ärende i min förening 2010, och hyresnämnden dömer till styrelsens/föreningens favör på rena lögner och falska utfästelser, ja vad ska man då tro?
Så för att få ett bra underlag och svart på vitt, då föredrar och förordar jag granskning eller tredjepartsrevision. Detta ger åtminstone ett juridiskt utlåtande på den dokumentation som styrelsen är skyldig att upplåta i sitt uppdrag.

När man ser att artikelförfattaren anger att man kan få juridisk hjälp genom medlemskap i HSB vid problem med styrelsen då kan vill man bara skratta:D. HSB står alltid på styrelsens sida i alla lägen. De försvarar styrelsen i föreningen till sista blodsdroppen, de är ju själva representerade i medlemsföreningars styrelse.

kackla
2011-03-13, 18:06
Hur får man till stånd en granskning eller tredjepartsrevision?

Hsb har begärt att få närvara vid en stämma men nekades.

Det här handlar om en hal styrelse som kommer och går men som givetvis vid en snabb koll har nyrenoverade badrum och målningar utförda innan renoveringsstoppet, något som övriga medlemmar saknar

Trötter
2011-03-13, 22:40
Hur får man till stånd en granskning eller tredjepartsrevision?
Jag har redogjort för hur man kan gå till väga för att få tillstånd en granskning i denna tråd (http://hotpot.se/php/vb/showpost.php?p=27454&postcount=18) tidigare. Tillvägagångssättet kan vara likadant för att tillsätta en tredjepartsrevisor/medrevisor.

Lagstöd är följande.

8 kap. Revision och särskild granskning

2 § Varje röstberättigad har rätt att föreslå att det hos länsstyrelsen på- kallas att en revisor (medrevisor) utses att delta i revisionen tillsammans med de övriga revisorerna. Förslaget skall framställas på en föreningsstämma där revisorsval skall ske eller där förslaget enligt kallelsen till stämman skall behandlas. Om förslaget har biträtts av minst en tiondel av samtliga röstberättigade eller en tredjedel av de på stämman närvarande röstberättigade, skall styrelsen inom en vecka göra framställning hos länsstyrelsen om att en medrevisor utses. Försummas detta får varje röstberättigad göra sådan framställning. Medrevisorn skall tjänstgöra för tiden till och med ordinarie föreningsstämma under nästa räkenskapsår.
Innehavare av förlagsandelar kan begära hos styrelsen att en medrevisor utses. Begärs detta av innehavare som företräder förlagsinsatser till ett sammanlagt belopp motsvarande minst en tiondel av det totalt inbetalda insatskapitalet, skall styrelsen senast inom två månader göra framställning hos länsstyrelsen om att en medrevisor utses. Försummas detta får varje innehavare av en förlagsandel göra sådan framställning.

17 § Varje röstberättigad kan väcka förslag om att länsstyrelsen skall utse granskare för särskild granskning av föreningens förvaltning och räkenskaper under viss förfluten tid eller av vissa åtgärder eller förhållanden i föreningen.
Förslaget skall framställas på en ordinarie föreningsstämma eller på en stämma där ärendet enligt kallelsen skall behandlas. Om förslaget har biträtts av minst en tiondel av samtliga röstberättigade eller en tredjedel av de närvarande röstberättigade, skall styrelsen inom en vecka göra framställning hos länsstyrelsen om att granskare skall utses. Försummas detta får varje röstberättigad göra sådan framställning. Länsstyrelsen får förordna en eller flera granskare.
Innehavare av förlagsandelar kan begära hos styrelsen att granskare utses. Begärs detta av innehavare som företräder förlagsinsatser till ett sammanlagt belopp motsvarande minst en tiondel av det totalt inbetalda insatskapitalet, skall styrelsen senast inom två månader göra framställning härom hos länsstyrelsen. Försummas detta får varje innehavare av en förlagsandel göra sådan framställning. Länsstyrelsen får förordna en eller flera granskare.
Vad som sägs i 3 § första (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K8P3S1) och tredje styckena (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K8P3S3), 4 (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K8P4), 7 (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K8P7), 11 (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K8P11), 15 (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K8P15) och 16 §§ (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K8P16) samt 13 kap. 2 (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K13P2) och 4 (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K13P4)--6 §§ (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K13P6) om revisor tillämpas även i fråga om granskare.
Yttrande över granskningen skall avges till föreningsstämman. Yttrandet skall hållas tillgängligt för och sändas till medlemmar och andra röstberättigade enligt 7 kap. 8 § fjärde stycket (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K7P8S4) samt läggas fram på stämman. På samma sätt skall yttrandet dessutom hållas tillgängligt för och sändas till innehavare av förlagsandelar, om granskaren har utsetts på begäran av en sådan innehavare.Är HSB involverad i föreningen på något sätt eller finns det funderingar på att göra denna bostadsorganisation involverad?

Om ni misstänker att ledamöter inom styrelsen har förmåner som inte övriga medlemmar i föreningen har så finns det stöd i lagen för en polisanmälan eller en skadeståndstalan.
6 kap. Föreningens ledning

6 § Styrelsen svarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Verkställande direktören skall ha hand om den löpande förvaltningen enligt de riktlinjer och anvisningar som styrelsen meddelar. Verkställande direktören får dessutom utan styrelsens bemyndigande vidta sådana åtgärder som med hänsyn till omfattningen och arten av föreningens verksamhet är av osedvanlig beskaffenhet eller stor betydelse, om styrelsens beslut inte kan avvaktas utan väsentlig olägenhet för föreningens verksamhet. I sådana fall skall styrelsen så snart som möjligt underrättas om åtgärderna.
Styrelsen skall se till att organisationen beträffande bokföringen och medelsförvaltningen även innefattar en tillfredsställande kontroll. Verkställande direktören skall sörja för att föreningens bokföring fullgörs i överensstämmelse med lag och att medelsförvaltningen sköts på ett betryggande sätt.

13 § Styrelsen eller annan ställföreträdare för föreningen får inte företa en rättshandling eller annan åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
En ställföreträdare får inte följa sådana föreskrifter av föreningsstämman eller annat föreningsorgan som inte är gällande därför att de står i strid med denna lag eller stadgarna.


14 § Har en ställföreträdare överskridit sin befogenhet när han företog en rättshandling för föreningen, gäller inte rättshandlingen mot föreningen, om den mot vilken rättshandlingen företogs insåg eller borde ha insett att befogenheten överskreds. Detsamma gäller, om verkställande direktören då han företog en rättshandling överskred den behörighet att vidta åtgärder på föreningens vägnar som tillkommer honom enligt 6 § (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K6P6).
13 kap. Skadestånd m.m.

1 § Om en styrelseledamot eller verkställande direktören uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna. Lag (1999:11094).


5 § Talan om skadestånd till föreningen enligt 1 (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K13P1)--3 §§ (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K13P3) kan väckas, om vid en föreningsstämma majoriteten eller en minoritet bestående av minst en tiondel av samtliga röstberättigade har biträtt ett förslag om att väcka skadestånds- talan eller, såvitt gäller en styrelseledamot eller verkställande direktören, har röstat mot ett förslag om att bevilja ansvarsfrihet. En uppgörelse om skadeståndsskyldigheten kan träffas endast av föreningsstämman och bara under förutsättning att inte en tiondel av samtliga röstberättigade röstar mot förslaget till uppgörelse. Om en föreningsmedlem för skadeståndstalan för föreningens räkning, kan någon uppgörelse inte träffas utan hans samtycke.
Talan om skadestånd till föreningen får föras av röstberättigade som utgör minst en tiondel av samtliga röstberättigade. Om en röstberättigad sedan talan har väckts avstår från talan, kan likväl de övriga fullfölja denna. Den som har väckt talan svarar för rättegångskostnaderna men har rätt till ersättning av föreningen för den kostnad som täcks av vad som har kommit föreningen till godo genom rättegången.
Talan för föreningens räkning mot en styrelseledamot eller verkställande direktören om skadestånd på grund av ett beslut eller en åtgärd under ett räkenskapsår skall väckas senast ett år från det att årsredovisningen och revisionsberättelsen för räkenskapsåret lades fram på föreningsstämma.
Har ett beslut fattats om att bevilja ansvarsfrihet eller att inte föra skadeståndstalan utan att det minsta antalet röstberättigade som avses i första stycket (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K13P5S1) röstat mot beslutet eller har tiden för talan försuttits enligt tredje stycket (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K13P5S3), kan trots detta talan enligt första (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K13P5S1) eller andra stycket (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870667.htm#K13P5S2) väckas, om det i årsredovisningen eller i revisionsberättelsen eller på något annat sätt till föreningsstämman inte har lämnats i väsentliga hänseenden riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för talan.
Skadeståndstalan som grundas på brott kan alltid föras av styrelsen.