handdator

Visa fullständig version : Badrumsrenovering i brf - Styrelse vill besiktiga - vi ska betala 12 000 kr till SBC


Aske
2011-03-03, 10:03
Jag och min fästmö köpte en nyrenoverad bostadsrätt i Stockholm för ca 3 år sedan.
Vi är idag i stort behov av att (om)renovera vårt badrum då tidigare ägare gjort en inte helt fackmannamässig rördragning i badrummet. Efter ett antal stopp i det "nya" badrummet tog vi dit en rörinspektionsfirma som fick filma rören, och kom fram till att det fanns en hel del att anmärka på i den tidigare installationen (skarpa 90-graders svängar, bakfall mot kök och dusch, flytspackel i rören osv).

Rörinspektionsfirman avrådde oss från att använda toaletten (fullt ut), då detta endast skulle leda till stopp snart igen. "Åtgärda rören!" blev domen!

Nu står vi redo att renovera om badrummet, och passa på att åtgärda avloppen.
Vi vet att det finns en helt annan sakfråga i den här historien: själva ansvaret för de felaktiga rören, men den orkar vi inte bråka om längre, nu vill vi bara kunna använda vårt badrum igen.

Vi har tagit in olika offerter och bestämt oss för en entreprenör som kan sätta igång direkt! (F-skatt, referenser, garantier, behörighet m.m)

Renoveringen i stort:
Flytta en icke bärande vägg 80 cm för att göra badrummet lite större (få in ett badkar), åtgärna de felaktiga rören, flytta golvbrunnen 50 cm så att den hamnar under det tilltänkta badkaret). Inga väsentliga förändringar, eller?

Nu vill föreningen ta in en besiktningsman från SBC (teknisk förvaltning) för att göra en förbesiktning innan vi sätter igång. God idé, tänkte jag. Jag ringde upp besiktningsmannen som sa att han tar 12 000 kr (!!!) för att göra totalt 3 besiktningar och föra protokoll under resans gång. Han jobbar dock endast gentemot föreningen, kommer således att fakturera dom.

Däremot så vill föreningen att vi skriver på ett papper där det står att vi omgående ska ge SBC-mannen tillträde till vår lägenhet för förbesiktningen, samt att vi ska stå för samtliga besiktningskostnader (alltså 12 000 kr)!

Har föreningen rätt att kräva att vi ska betala den tekniska förvaltningen?
Och måste vi använda oss av just den tekniska förvaltningen (SBC)?
Vi hade som tanke att i alla fall ta dit en besiktningsman för att följa processen vid de kritiska momenten. Fått in flera pris som alla ligger runt 5 000 kr.

Hoppas på snabbt svar då jag redan ikväll ska sätta mig ned med styrelsen och diskutera just detta!

Trötter
2011-03-03, 12:28
Det ser ut som ni står inför en stor ombyggnad i er bostad. Jag vill bara tillägga om detta med entreprenörsavtal mellan er som privat person och entreprenör. Var oerhört noga med att inte betala för bristfälligt utförda jobb. När det gäller besiktning av de delar som ni är ansvariga för som innerväggar och ytskikt, så rekommenderar jag att ni anlitar en byggnadstekniskt kunnig besiktningsman som kontrollerar alla delar på ett korrekt sätt.

Har föreningen rätt att kräva att vi ska betala den tekniska förvaltningen?
Styrelsen/föreningen har inte rätt att ta ut andra avgifter är årsavgiften eller avtalade parkerings- och garage avgifter . Det ni kan göra är att bestrida kostnadskravet och ej skriva under något avtal om föreningens besiktningsman, med motiveringen ovan.
Och måste vi använda oss av just den tekniska förvaltningen (SBC)?
Om styrelsen/föreningen begär att de delar som föreningen bär ansvar för kontrolleras, då anser jag att de har rätt att anlita en oberoende kontrollant på föreningens bekostnad. Men då bör föreningen även bekosta den delen av entreprenaden.

När det gäller övriga delar som ytskikt, fuktspärrar och flyt av vägg så har inte föreningen något mandat att påverka mer än att det görs på ett fackmässigt sätt. Det kan förvisso krävas visst medgivande från styrelsen när det gäller flytt av icke bärande innervägg. Här kan ni upprätta en skiss som anger vart denna väggen ska flyttas och på vilket sätt den nya väggen ska utföras.

Om styrelsen skulle trilskas med detta medgivande är det bara att vända sig till Hyresnämnden, och nämnden kommer att ge er tillstånd att flytta väggen.

Vi hade som tanke att i alla fall ta dit en besiktningsman för att följa processen vid de kritiska momenten. Fått in flera pris som alla ligger runt 5 000 kr.Detta bör ni få inskrivet i det avtal som ni upprättar med entreprenören. Ni bör även precisera vilka delar och när dessa kontroller ska göras. Om det finns brister i utfört jobb ska det inte utgå betalning förrän bristen är åtgärdad och ny kontroll är utförd och denna extrakontroll bör betalas av entreprenören.

Aske
2011-03-03, 13:19
Det var som jag trodde inte tillåtet av styrelsen att "pracka" på oss denna kostnad, och vi kommer att bestrida den.
Dock är problemet då att föreningen kommer att få processen att dra ut på tiden. Något som inte heller känns så kul, i och med att vi vill kunna använda vårt badrum fullt ut så snart som möjligt!
Vi är mycket måna om att kunna sätta igång så snart som möjligt, men en övernitisk styrelse kan ju lätt sätta käppar i hjulen på oss.

Om de bråkar vidare:
I och med att vi har alla papper (konstruktionsritningar, avtal, garantier m.m.), kan vi då inte egentligen bara köra på? Behöver vi deras tillstånd (än en gång; väsentlig förändring). Har fått för mig att en förening endast kan neka en renovering om de kan bevisa att den kommer leda till "påtaglig oangelägenhet"/skada för föreningen/fastigheten. Vi kommer ju snarare bara korrigera ett gammalt fel och förbättra situationen, även från föreningens sida!

Hittar inget i våra stadgar angående sådana här avgifter.

Trötter
2011-03-03, 14:38
Min mening är att ni kan börja omgående med renovering av ert våtutrymme, det är ju ett utrymme som som kan anses som nödvändigt för att bostaden ska fungera tillfredsställande.

Om styrelsen försöker försvåra era planer kan ni med fördel meddela styrelsen att deras uppgift i föreningen är att värna om medlemmarnas ekonomiska intressen och boendekvalitét. Denna del av styrelsens uppdrag är den mest betydelsefulla och viktiga uppgift som styrelsen har.

Enligt normen för bostadsrätt, har medlemmar rätt att förbättra boendet i egen regi genom ombyggnationer och förbättringar som inryms i Boverkets författningssamling och branschregler. Detta gäller även bärande konstruktioner, el- och VVS-installationer/delar som försörjer bostaden.

Det som kan vara problem i sammanhanget är golvbrunn och tillhörande avloppsledning. Föreningen/styrelsen kan utöva ett visst inflytande över hur och vem som ska utföra detta ingrepp här. Om styrelsen ställer krav i anslutning till reparation/ombyggnad av avloppssystem som inte överensstämmer med er plan, då har ni möjlighet att kräva föreningen på hela kostnaden angående avloppet eller andra delar som de vill påverka.

För att göra hela processen juridiskt säker så föreslår jag att du skaffar/tar med en dold ljudupptagningsutrustning till de möten som behandlar er ombyggnad. Den erfarenhet jag har på området är att det är ett bra sätt för att fastställa äktheten i besluten som fattas. Det ska även påpekas att det vid mötet bör föras protokoll som styrker de beslut som fattas vid detta möte.

Om det finns en tidigare bostadsrättsinnehavare som utfört bristfälliga ombyggnationer, där styrelsen har varit tillståndsgivare, då bör det gå att väcka ett vist ansvarstagande av föreningen för de brister som finns i er bostad. För att utröna detta bör styrelsen gå tillbaka i dokumentation/protokoll som anger om det finns någon dokumentation över bostadens historik vad gäller ombyggnationer och reparationer.

Ser man på hur hyresnämnden brukar besluta i ärenden som dessa, då är min erfarenhet att det brukar utfalla till bostadsrättshavarensl fördel.

Argument som ni har till er fördel när det gäller ombyggnation är.

Ni har upprättad dokumentation för ombyggnationen som ritningar, materialspecifikationer och metodbeskrivningar.
Ni använder entreprenör med fackkunskap på området och godkända tillstånd för de olika delarna av entreprenaden.
Ni upprättar avtal med alla entreprenörer som beaktar båda parters intressen vad gäller ekonomi, tidsplan, garantier, betalning, besiktningar och när projektet ska börja och vara klart.
Alla entreprenörer har ansvarsförsäkringar som täcker eventuella olyckor och skador som kan uppstå under entreprenadtiden.
Ni finansierar entreprenaden med egna medel, även de delar som kan tolkas som att de lyder under föreningens ansvarsområde.
Ni får garantier för entreprenaden som sträcker sig under en avtalad period.
Ni använder godkänt kontrollorgan för besiktning och bekostar detta med egna medel.Jag skulle köra på. Om styrelsen vill sätta käppar i hjulen för er har ni möjlighet att väcka talan mot föreningen där ert argument skulle kunna vara att styrelsen inte har tagit era ekonomiska och boendekvalitativa intressen i beaktan i sin handläggning av frågan om bristerna i er bostad.

Aske
2011-03-03, 15:21
Tack Trötter för fint formulerade argument och för att du tar dig tid att hjälpa oss!!!

Trötter
2011-03-03, 16:28
Jag tackar :9:för den positiva feedbacken, Aske. Det motiverar och stärker mig att fortsätta ge synpunkter och att hjälpa medlemmar och andra besökare här på forumet med hur jag upplever att borde fungera i en bostadsrättsförening.

clabbe
2011-03-04, 09:32
Betalar ni till föreningen för en besiktningsman tappar ni alla möjligheter till ROT-avdrag för besiktningsmannens arbetskostnad.

Är offerten inklusive ROT-avdrag? I så fall är det inte en stor skillnad mellan bruttopriset för de olika besiktningarna.

Aske
2011-03-04, 10:15
Jag var av den uppfattningen att arbetstid för besiktningsman inte föll under ROT-avdraget, men har kanske missuppfattat det hela?!?
Hur funkar det?

clabbe
2011-03-04, 10:31
Jag har inte sett något som talar emot att besiktningsmannens arbetskostnad kan ge ROT-avdrag. I alla fall om det rör sig om sådant som bostadsrättshavaren svarar för och inte föreningen. Men för att få säkert besked bör du fråga Skatteverket.
Betalar du till föreningen är det däremot definitivt kört.

Har du frågat dem som gav offerter på 5 000 om det var inkl ROT-avdrag? De borde ju veta hur deras andra kunder har haft det.