handdator

Visa fullständig version : Kombinerad kapitalinsats och avgiftshöjning i brf


Sesanola
2011-03-02, 09:58
Vår bostadsrättsförening står inför en omfattande ventilationsombyggnad och måste finansiera denna antingen genom kapitalinsatser från medlemmarna eller genom en avgiftshöjning.

Jag har förstått att man för att få igenom en kapitalinsats behöver ha med 2/3 av medlemmarna samt få ett godkännande av hyresnämnden. Detta verkar i vårt fall bli lite svårt.

Min fråga är därför om det går att låta de medlemmar som vill betala in en kapitalinsats och höja avgiften för resterande medlemmar under den tid det tar för föreningen att betala tillbaka det lån som kommer krävas att vi tar för att finansiera installationen.

Jag tycker spontant att detta hade varit en bra lösning, men det finns säkert någon hake med detta, eller?


Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

clabbe
2011-03-02, 10:13
Jag tror att det går. Men det finns en del aspekter.

Era stadgar måste tillåta att avgifterna sätts med hänsyn till att en del medlemmar ska betala räntor och amorteringar på ett lån, andra inte.

Det blir krångligare att fördela avgifterna om en del medlemmars avgifter ska innehålla en del som avser deras andel av detta lånet.
Det är mycket viktigt att det är tydligt för medlemmarna vad de olika alternativen innebär ekonomiskt för dem.
Detta måste vara tydligt under hela finansieringstiden så att ingendera grupp av boende tror sig bli, eller blir förfördelade under tiden.

Det är också viktigt att alla får klart för sig att även om de själva betalat in en extra insats så måste de ändå ta del av avskrivningarna på anläggningen.

totiki
2011-03-02, 10:15
Du har rätt. Så kan man inte göra.

Men de som vill kan ge kapitaltillskott. Höjer man årsavgiften måste den höjas generellt för alla enligt det man bestämmer årsavgiften efter. Andelstal eller insats.

Kapitaltillskott är ett tveeggat svärd. Det finns fördelar, som räntebidraget. Samtidigt sätter man in skattade pengar, samma summa får man ut vid försäljning obeskattat. Men inflationen går förlorad. Samtidigt är det så att man vid försäljning skulle få samma summa för bostadsrätten oavsett om man gjort ett kapitaltillskott eller inte. Kapitaltillskottet påverkar inte försäljningspriset. Man sänker alltså vinsten med kapitaltillskottet. En del av vinsten blir därmed pengar man själv redan lagt in.

Kanske är det bättre att höja årsavgiften för att få ett kapitaltillskott genom amorteringar på skulden. Det blir då lika för alla. Istället kanske försäljningspriset sjunker eftersom avgiften höjs. Här spelar läget stor roll. I Stockholms innerstad spelar det mindre roll men i Falun större.

Gör man ett kapitaltillskott är det bäst att göra efter andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010). Det blir lite olika summor för varje bostadsrättshavare men det blir lika insats för alla och ruckar egentligen inte på något.

clabbe
2011-03-02, 10:47
Men de som vill kan ge kapitaltillskott. Höjer man årsavgiften måste den höjas generellt för alla enligt det man bestämmer årsavgiften efter. Andelstal eller insats.

Ska man tro vad som står i Faktabanken (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) så kan man ha ett andelstal för kapitaldelen, dels ett andelstal för övrig del. Det finns aktörer på marknaden som hävdar att ett kapitaltillskott höjer värdet på bostadsrätten. Jag är inte alls övertygad.

totiki
2011-03-02, 11:07
Jo, det är eventuellt möjligt, kanske?

Men... Andelstalet för kapitaldelen beräknas enligt följande: Bruttoräntekostnader och amorteringar som belöper på lån som tagits upp för att finansiera den ursprungliga anskaffningen av föreningens hus minskas med de eventuella ränteintäkter föreningen har för extrainsatser. Den kostnad som då erhålls fördelas mot de sammanlagda årsavgifterna i föreningen. Med bruttoräntekostnader avses här räntor utan beaktande av eventuella statliga räntesubventioner.... ger inget vettigt svar på hur andelstalet för kapitaldelen ska fördelas mellan bostadsrättshavarna.

Alla måste först vara med på den ursprungliga anskaffningen av föreningens fastighet, därefter ska de med kapitaltillskott vara med om samma sak en gång till gällande kapitaltillskottet.

Det verkar bli dubbla andelstal för dem på kapitaldelen. Och det är möjligt att det går alldeles utmärkt. Har man inte ekonomisk förvaltning utlagd innan får man ta kostnaden för att börja med det nu o s v. Eller så kommer den förvaltare man har att vilja ha bättre betalt för sina utökade tjänster. De kostnader man drar på sig genom den höjda årsavgiften bör dock inte ödslas på administrativa åtgärder istället för på det som i detta fall var avsikten, nämligen ventilationen.

Hur blir det när en av dessa bostadsrätter med kapitaltillskottet omsätts?
Den nye bostadsrättshavaren har inte gjort något kapitaltillskott. Bör då inte dennes andelstal på kapitalandelen räknas om? Och i så fall, ska de övriga bostadsrätterna med motsvarande kapitaltillskott också räknas om?

clabbe
2011-03-02, 11:41
Se mitt första inlägg för alla aspekterna. Det är både ekonomiska och pedagogiska komplikationer i individuella kapitaltillskott. Och jag är inte säker på den vinst som det talas om från en del aktörer. Bara för att jag säger att det går innebär det ju inte att jag är positiv till idén, eller hur?

Hur blir det när en av dessa bostadsrätter med kapitaltillskottet omsätts? Den nye ägaren har ju inte gjort något kapitaltillskott. Bör då inte dennes andelstal på kapitalandelen räknas om? Och i så fall, ska de övriga bostadsrätterna med motsvarande kapitaltillskott också räknas om?
Man får kanske se det som att köparen övertar säljarens situation vad gäller andelstal. En del av köpesumman avser kapitaltillskottet. Kan det vara ett hållbart resonemang?

totiki
2011-03-02, 11:49
Det finns aktörer på marknaden som hävdar att ett kapitaltillskott höjer värdet på bostadsrätten. Jag är inte alls övertygad.
Inte jag heller. Men det skulle vara intressant att veta vad de grundar den analysen på.

Man får kanske se det som att köparen övertar säljarens situation vad gäller andelstal. En del av köpesumman avser kapitaltillskottet. Kan det vara ett hållbart resonemang?
OK. Det skulle vara för att kapitaltillskottet följer bostadsrätten i all evighet som det höjer värdet på bostadsrätten. Med ett lägre andelstal för kapitalandelen vilket skulle innebära en vinst när brytpunkten möts i framtiden.

För den som köper vid första omsättningen blir det dock genast en vinst. Eftersom denne inte gjort något kapitaltillskott.
Man antar dock att försäljningspriset ökat med storleken på kapitaltillskottet jämfört med om ett kapitaltillskott ej gjorts.

En fråga det aldrig går att få något svar på om det inte särskilt stipuleras i köpekontraktet.
Det kan säkert bli aktuellt i en framtid när konkurrensen är riktigt stor mellan bostadsrätter vid försäljning men idag som marknaden ser ut tror jag detta ej ens kommer att nämnas av mäklaren vid en försäljning.

clabbe
2011-03-02, 12:02
Ett påstående är att den enskilde betalar 70% av räntan efter skatt. Betalar hon den via avgiften till bostadsrättsföreningen betalas 100% av räntan. En sänkt avgift ger ett högre marknadsvärde på bostadsrätten.

Jag skulle vilja se en djupare analys om detta verkligen stämmer, och i den grad som aktörerna taalr om (dvs en höjning av värdet med 143% av kapitaltillskottet).


Så här skriver de på www.kapitaltillskott.nu: (http://www.kapitaltillskott.nu:)
Marknadsvärdet på bostadsrätten stiger. Man kan teoretiskt enkelt beräkna marknadsvärdeökningen till ca 143 % av det gjorda kapitaltillskottet. Det blir resultatet om marknaden värderar boendekostnaden fullt ut. Anledningen är att en köpare kan betala så mycket mer och ändå få samma boendekostnad.

totiki
2011-03-02, 12:30
I den mån ytterliggare kapitaltillskott inte görs på en bostadsrätt men bostadsrättsföreningen tar fler lån kanske detta planas ut över tiden. Särskilt som priserna höjs och inflationen spelar in.

Fast eftersom andelstalen räknas i % så kommer det nog snarare att innebära motsatsen. Kapitaltillskottet blir inflationssäkrat för dessa bostadsrätter vilket innebär att grannarna får ta en större del av framtidens kostnader. Hur fungerar det med likaprincipen?

kluringen
2011-03-02, 13:39
Om föreningens behov av kapitaltillskott/lån fördelas i proportion till insatserna och hela summan kvittas mot ombyggnaden som kostnadsförs direkt, behöver man inte rucka på vare sig andelstalen, insatserna eller reglerna för avgiftsfördelningen.

Varje bostadsrätts skuld som följer lägenheten bokförs separat, och betalas separat i form av amorteringar och fallande räntor utöver den ordinarie avgiften. Maximal amorteringstid bestäms lika med ombyggnadens nyttjandetid. Det ger optimal valfrihet för envar och samma villkor för alla. Vill man lösa sin skuld på ett bräde kan man göra det, eller amortera av sin skuld i den takt man själv väljer inom ramen för den förutbestämda tiden.

Vari ligger haken annat än att det är lite jobbigt att administrera?

clabbe
2011-03-02, 14:33
Om jag inte minns årsredovisningslagen fel så ska kapitaltillskottet bokföras som bundet eget kapital medan kostnaden blir en förlust för året och påverkar därmed fritt eget kapital. En tråkig engångseffekt som bara kan motas av höjda avgifter.

kluringen
2011-03-02, 16:09
Beror det inte på hur man har definierat beslutet? Jag är mycket osäker på vad som är rätt och fel. Man måste väl kunna besluta om direktfinansiering av en viss utgift utan att höja insatserna?

Om jag inte minns årl fel så ska tillskottet bokföras som bundet eget kapital medan kostnaden blir en förlust för året och påverkar därmed fritt eget kapital. En tråkig engångseffekt som bara kan motas av höjda avgifter.

Det här är en knepighet i ÅRL. När måste ett tillskott definieras som insats/upplåtelseavgift fast det inte sker någon ny upplåtelse?

Några exempel när tillskott inte har bokförts som bundet kapital:
amortering av föreningens lån (kassabehållningen - tillgång - och skuldbeloppet - skulder o EK - minskar med lika stort belopp), insatserna skrivs inte upp men kan dras av vid reavinstberäkningen
balkongbygge som har finansierats av medlemmarna själva
installation av t ex kabel-TV då alla betalar ett lika stort krontal för de antal kablar som de vill ha till lägenheten
Eller har vi gjort fel i min förening?

totiki
2011-03-02, 17:37
amortering av föreningens lån (kassabehållningen - tillgång - och skuldbeloppet - skulder o EK - minskar med lika stort belopp), insatserna skrivs inte upp men kan dras av vid reavinstberäkningen
Denna måste alltid kunna användas. Man använder kapitaltillskottet till amortering samtidigt som man tar ett nytt lån på samma belopp. Krångligt, med diverse uppläggningskostnader men fullt tänkbart.

clabbe
2011-03-02, 19:56
Beror det inte på hur man har definierat beslutet? Jag är mycket osäker på vad som är rätt och fel. Man måste väl kunna besluta om direktfinansiering av en viss utgift utan att höja insatserna?

Några exempel när tillskott inte har bokförts som bundet kapital:
amortering av föreningens lån (kassabehållningen - tillgång - och skuldbeloppet - skulder o EK - minskar med lika stort belopp), insatserna skrivs inte upp men kan dras av vid reavinstberäkningen
balkongbygge som har finansierats av medlemmarna själva
installation av t ex kabel-TV då alla betalar ett lika stort krontal för de antal kablar som de vill ha till lägenheten

Iallafall vad gäller din första punkt så är det så att kapitaltillskott som görs via årsavgiften inte behöver bokföras på ngt särskilt sätt. Det enda som sker är att medlemmarna får tillgodoräkna sig deras del av amorteringen som kapitaltillskott.
Jag tänkte i mitt inlägg på tillskott som ligger utöver årsavgiften och glömde att amorteringar via årsavgiften också räknas som ett kapitaltillskott.

Jag håller med dig om att detta är ett område som är knepigt. Bostadsrättsföreningen kan som bekant enbart ta ut insats, årsavgift, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. Andra avgifter får inte tas ut för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författningFaller balkongbygge och kabel-tv-installation inom definitionen på åtgärder så kan föreningen bara ta ut avgifterna ovan. Annars har man gjort fel tror jag. Men det är inte en lätt sak.

kluringen
2011-03-02, 22:26
Hur ska man kunna göra rätt när till och med proffsen tolkar lagen olika?

För vår lösning med balkongerna har vi haft både juridisk och ekonomisk expertis till hjälp, granskad av en auktoriserad revisor. Det må vara fel, föreningen har i alla fall ansträngt sig för att göra rätt.

När vi drog in kabel-TV var vi fortfarande en bostadsförening, beslutet fattades enhälligt på en stämma. Stora familjer drog in mer än en kabel så de slipper få svagare signal när de tittar på olika kanaler samtidigt och de som inte ville ha TV, slapp vara med. Skåpet i källaren och servicen betalar vi gemensamt. Det går fortfarande att göra kompletteringar på egen bekostnad.

Rätt eller fel, bra blev det. Vi överväger en liknande lösning så att de som vill ska kunna dra in fiber till sina bostadsrätter. Man ska inte behöva betala för det man inte vill ha.

…för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författningVad ovanstående egentligen betyder har varit uppe i flera trådar, jag tror inte att vi kom fram till någon vettig slutsats.

Vi tar i alla fall ut en särskild balkongavgift för det framtida underhållet.

Kulan
2011-03-03, 09:12
När jag läser inlägg i detta ämne konstaterar jag ett antal felaktigheter:
1. Det finns bostadsrättsföreningar i Malmö som genomfört en ökning av kapitalinsatsen för dem som så önskar och samtidigt sänkt månadsavgiften. Värdeökningen på de bostadsrätter som satt in extra pengar är betydligt större än den ökade kapitalinsatsen.
2. Den tråkiga engångseffekten som Clabbe hänvisar till behöver inte alls leda till höjda avgifter. Varför inte skriva upp värdet på fastigheten eftersom bostadsrätten bevisligen ökar i värde.

clabbe
2011-03-03, 10:26
1. Det har inte påståtts att det är fel att det blir en värdeökning som överstiger kapitalinsatsen. Däremot har det uttryckts tveksamhet och efterfrågats analyser. I det fallet du nämner går det att bevisa att värdeökningen berodde på just kapitalinsatsen? Eller fanns det andra faktorer?

2. Kan du tala om hur man ska bokföra uppskrivningen på fastigheten, som fritt eget kapital eller bundet?
Ska man skriva av uppskrivningen och hur påverkar det eget kapital?
Ökar lägenheten bevisligen i värde för att man gör en som man får förmoda normal ventilationsombyggnad?
Ökar fastighetens värde om en bostadsrätt ökar i värde?

kluringen
2011-03-03, 12:02
Två spontana tips får man som ett brev på posten när frågor om negativt i fritt EK kommer på tal.

Varför inte skriva upp värdet på fastigheten eftersom lgh bevisligen ökar i värde.

Skulle vara tacksam om någon kan förklara hur en uppskrivning kan avhjälpa problemet med negativt fritt EK utan att man tar ut överavgifter.


2. Kan du tala om hur man ska bokföra uppskrivningen på fastigheten, som fritt eget kapital eller bundet? Ska man skriva av uppskrivningen och hur påverkar det eget kapital? Ökar lägenheten bevisligen i värde för att man gör en som man får förmoda normal ventilationsombyggnad?
Ökar fastighetens värde om en lägenhet ökar i värde?

En uppskrivning (tillgångar) ska matchas mot en uppskrivningsfond (bundet EK).
Enligt ÅRL måste även uppskrivningen skrivas av enligt plan. Uppskrivningsfonden får inte användas till täckande av förlust. Sen får man årligen göra en omföring från uppskrivningsfonden till fritt EK motsvarande beloppet som uppskrivningen skrivs av med. Förändringen i det fria EK blir noll om man inte täcker upp för avskrivningen med avgifter.

Det andra spontana tipset är, höj avgifterna. Det är där som skon klämmer. Att ta ut överavgifter som endast syftar till att snygga till årsredovisningen och bygga upp en framtida buffert som ger låga avgifter först till nästa generation är inte förenligt med självkostnadsprincipen. Vill man ligga på "rätt avgift över tid" är det så gott som ogörligt att undvika negativt i fritt EK.

Enligt alla snåriga regler finns det bara ett sätt att bygga upp det fria egna kapitalet genom att gå med vinst, vilket krockar med självkostnadsprincipen.

Försöker man avhjälpa problemet med ett tillskott är man tillbaka i ruta ett. Får man inte kvitta tillskottet mot utgiften som tillskottet ska täcka, får man den negativa effekten som Clabbe nämnde. Eller också aktiverar man utgiften, men då betalar man utgiften två gånger. En gång genom tillskottet, sen en gång till via avskrivningarna. :12:

clabbe
2011-03-03, 12:53
Enligt alla snåriga regler finns det bara ett sätt att bygga upp det fria egna kapitalet genom att gå med vinst, vilket krockar med självkostnadsprincipen.

Jag kanske missförstår men om man gör en förlust ett år, visst måste det vara förenligt med en självkostnadsprincip att man kommande år går med vinst för att återställa det fria egna kapitalet?

kluringen
2011-03-03, 14:08
Jag kanske missförstår men om man gör en förlust ett år, visst måste det vara förenligt med en självkostnadsprincip att man kommande år går med vinst för att återställa det fria egna kapitalet?

Självkostnadsprincipen ska tillämpas över tid. Hur det ser ut enstaka år har ingen betydelse. "de som bor nu ska inte bo billigt på bekostnad av de som kommer att bo sen och vice versa". Vad jag menar är att det är lika fel att ta ut för låga som för höga avgifter. Att det sen i praktiken krävs en grundlig långsiktig kalkyl för att beräkna "rätt nivå" på avgiften är en annan sak.

Fast jag är inte helt hundra på att tillskott alltid måste bokföras som insatser med den negativa effekt som du själv har påpekat. Bokstavstolkning av lagen medför att du antingen måste bryta mot ÅRL eller mot självkostnadsprincipen när du t ex vill finansiera en stor renovering med tillskott.

clabbe
2011-03-03, 23:03
Eftersom du skriver "över tid" förmodar jag att du tycker det är rimligt att man hämtar hem en förlust genom att gå med överskott följande år.

Frågan är väl vad föreningen ska kunna bokföra kapitaltillskotten som om inte som en ökad insats (och nu tänker jag inte på kapitaltillskotten som går via årsavgiften och inte föregås av något särskilt beslut om extra insatser).
En tillfälligt höjd årsavgift? Har du något förslag?

Gör man bara en tillfälligt höjd årsavgift riskerar man att förlora avdragsrätten som andra kapitaltillskott ger möjlighet till. Det vore ju synd.
Fast går avgiften till låneamortering borde man fortfarande ha kvar avdraget.

kluringen
2011-03-04, 01:09
Eftersom du skriver "över tid" förmodar jag att du tycker det är rimligt att man hämtar hem en förlust genom att gå med överskott följande år

Något sådant, med en just planering och realistiska budgetar ska vinst/förlust plana ut på sikt. Konto fritt EK ska kunna indikera om avgifterna behöver justeras. Det kan man inte se om grundupplägget i sig (t ex att renoveringen som tillskottet ska täcka ska kostnadsföras för att inte belasta medlemmarna med avskrivningskostnader för något de redan har betalat) är gjort så att det negativa i fritt EK bara kan balanseras med hjälp av höjda avgifter.

Frågan är väl vad föreningen ska kunna bokföra tillskotten som om inte som en ökad insats (och nu tänker jag inte på tillskotten som går via årsavgiften och inte föregås av något särskilt beslut om extra insatser).
En tillfälligt höjd årsavgift...? Har du något förslag?

Har inte funderat på det. Tillfälligt höjd årsavgift? Varför inte? Balkongpengarna bokfördes på ett "öronmärkt" konto som bara fick användas för att betala balkongbyggets räkningar med.

clabbe
2011-03-04, 09:27
Nu när jag läser i bostadsrättslagen ser jag att årsavgift bara får tas ut för den löpande verksamheten. Det kanske skulle stöta på patrull att ha en årsavgift specialdestinerad för ett särskilt projekt av engångskaraktär?
Det är väl en förtäckt insatshöjning dessutom och kanske styrelsebeslut om en engångs extra avgift skulle klandras av medlemmar som inte får delta i beslutet.

Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

Gusten
2011-03-04, 09:46
Ett rent styrelsebeslut om extra insats är inte tillåtet.
Däremot har styrelsen antagligen stor frihet att besluta om årsavgiftshöjningar.

clabbe
2011-03-04, 11:45
Eller också aktiverar man utgiften, men då betalar man utgiften två gånger. En gång genom tillskottet, sen en gång till via avskrivningarna. :12:

Ska man se ekonomiskt på det hela så är ju ett kapitaltillskott från medlemmarna inget annat än ett ränte- och amorteringsfritt lån till bostadsrättsföreningen från medlemmarna.
Ett lån som med vissa formaliteter kan återbetalas.

Kulan
2011-03-04, 13:03
Ni gör det alldeles för komplicerat. När man skriver upp värdet på fastigheten så bokför man detta som en uppskrivningsfond under bundet eget kapital. Denna uppskrivningsfond är en del av fastigheten och kan således skrivas av på 100 år. Den avskrivningen blir naturligtvis en kostnad men med en uppskrivning på 1 000 000 kr så blir den årliga kostnaden 10 000 kr, en hanterbar summa.

På tillgångssidan ökar fastigheten med i detta fall 1 000 000 kr och på skuldsidan det bundna kapitalet med 1 000 000 kr. Allt annat lika. Svårare än så är det inte.
En del verkar hylla uttrycket: Warum soll man es einfach machen, wenn man es ganz herrlich kompliziert machen kann.

kluringen
2011-03-04, 15:03
Den leder ingen vart. Man kan välja att betala och successivt bygga upp det fria egna kapitalet, eller så väljer man ”nollsummespelet”, men då händer det ingenting med det fria kapitalet. Vad var då syftet och vinsten men med det hela? Man tillför inget annat en ökad administration.

Ni gör det alldeles för komplicerat. När man skriver upp värdet på fastigheten så bokför man detta som en uppskrivningsfond under bundet eget kapital. Denna uppskrivningsfond är en del av fastigheten och kan således skrivas av på 100 år.

Rättelse: Man skriver av fastigheten, inte fonden. Fonden omför man till fritt EK. Det är endast tillgångar som kan skrivas av.

Täcker man upp avskrivningskostnaden kommer fritt EK att öka med avskrivningsbeloppet. Enklare att höja avgifterna med motsvarande belopp utan uppskrivning om man anser att behovet finns, eller välja att göra ingenting.

clabbe
2011-03-04, 15:09
Tack för lektionen kära Kulan :D

Om du ville vara så vänlig och svara på frågorna blir helgen ännu bättre.
Du har för att använda vanlig svenska inte kunnat förklara hur uppskrivningen av fastigheten täpper till hålet i det fria egna kapitalet som kostnadsföringen av ventilationsombyggnaden ger upphov till.
The devil is in the details kan man också säga :1:

Det är ganska skoj att först ville du inte se några höjda avgifter alls, nu pratar du om ökade avskrivningar med 10 000 kr om året.

Vad blir det i nästa inlägg, en nolla till kanske?

Kulan
2011-03-06, 13:17
Den lektion som du pratar om finns i verkligheten. Min f.d. brf. 1 000 kr per månad i en bostadsrättsförening på 150 bostadsrätter. Det är felräkningspengar. Om du inte förstår vad jag har skrivit så kan jag nog inte förklara det för dig. Om det sedan beror på sändare eller mottagare kan man ju alltid diskutera.

Det är väl solklart att om man bokför uppskrivningen av fastigheten som en uppskrivningsfond så gör man det av tydlighetsskäl. Den ska naturligtvis minskas med samma belopp avskrivningen på fastigheten annars blir ju aktiv - resp. passivsidan olika.

kluringen
2011-03-06, 16:16
Det är väl solklart att om man bokför uppskrivningen av fastigheten som en uppskrivningsfond så gör man det av tydlighetsskäl.

Rättelse: Man gör inte så av tydlighetsskäl utan därför att det är ett lagkrav i ÅRL. Annars skulle det vara mumma att kunna trixa och snygga till siffrorna vid behov i balansräkningen med hjälp av uppskrivningar.

Vad var det Ingemar Stenmark sa: Det är ingen idé att förklara något för någon som inte begriper.

Varken jag eller Clabbe har ifrågasatt hur man hanterar en uppskrivning. Vi har ställt en tydlig och enkel fråga som du vägrar att svara på.

Hur kan en uppskrivning av fastigheten radera ut det negativa fria egna kapitalet som en kostnadsföring medför av en utgift som har finansierats med tillskott från medlemmarna?

Att idiotförklara frågeställarna ger inget svar på frågan.

Kulan
2011-03-06, 18:13
Jag har tydligt angett att uppskrivningen av fastigheten ska balanseras av en uppskrivningsfond, som ska bokföras under eget kapital. Det går inte att säga det tydligare än så.

kluringen
2011-03-07, 00:22
….för att finansiera en stor renovering av husets ventilationssystem.


2. Den tråkiga engångseffekten som Clabbe hänvisar till behöver inte alls leda till höjda avgifter. Varför inte skriva upp värdet på fastigheten eftersom lgh bevisligen ökar i värde.

Det är en berättigad fråga hur en uppskrivning kan påverka den negativa effekten som Clabbe nämner.

Jag har tydligt angett att uppskrivningen av fastigheten skall balanseras av en uppskrivningsfond, som skall bokföras under eget kapital. Det går inte att säga det tydligare än så. Begriper ni inte det så kan jag inte förklara det tydligare än så.

Ingen har ifrågasatt, eller sagt emot ovanstående, men är fortfarande inte svar på frågan som ställdes. Jag har ett mycket bra standardsvar på frågor som jag inte kan svara på: "jag vet inte". :60: