handdator

Visa fullständig version : Stambyte och badrumsrenovering i brf - Men jag har redan renoverat; standardsänkning!


here_i_am97
2011-02-26, 13:55
Jag bor i en privat bostadsrättsförening med fastigheter byggda under 1960-talet. Nu har styrelsen aviserat ett stambyte kombinerat med vårtumsrenovering samt byte av elstammar. Många av lägenheterna har gamla badrum som självklart kan behöva en renovering. Men jag, i likhet med ett antal andra medlemmar, har redan totalrenoverat våra badrum och kök samt dragit nya elledningar, allt dokumenterat (borde finnas hos styrelsen) och efter tillstånd från styrelsen. Vi som redan renoverat har gjort det var för sig men det spelar säkert ingen roll.

Det omfattande arbete som föreningen planerar ska finansieras helt med banklån som föreningen ska ta, vilket också ska leda till en avgiftshöjning med 30-40% enligt vad vi har hört.

Jag känner till 9 kap. 16 § punkten 2 och 17 § bostadsrättslagen. Jag vet alltså att om 2/3 av medlemmarna godkänner planerna och detta godkänns av hyresnämnden så har föreningen rätt att driva igenom sina planer även i de lägenheter som redan har renoverats. Men är det inte så att föreningen samtidigt är skyldig att återställa de renoverade lägenherna till tillståndet före stambytet?

Min lägenhet totalrenoverades innan jag flyttade in. Det inkluderar både badrums- och köksrenovering samt sänkt tak med spotlight på samtliga tak. Om jag går med på standardlösning som föreningen erbjuder så är det en klar försämring av lägenhetens standard och därmed värdet. Om jag ska betala för att få likvärdig standard så betyder det att jag dels betalat dubbelt för min egen lägenhet dels betalar för alla andra lägenheters ombyggnad som egentligen är varje bostadsrättsinnehavarens ansvar och inte föreningens.

Som jag förstår av bostadsrättslagen så är föreningen ansvarig för stammarna. Däremot ligger ansvaret för tätskikt, ytkikt och inomhus-el hos bostadsrättsinnehavaren. Ska föreningen komma in och ändra så får de ibland göra det, enligt lagen, men de måste de återställa lägenheten till tillståndet före ombyggnaden. Har jag förstått detta rätt? Vad är mina rättigheter och vart ska jag vända mig?

Föreningens styrelse har dessutom valt att vända sig till ett enda företag för att få offert. Är det verkligen rimligt att man struntar i att göra en upphandling? Jag tycker det rimliga vore att ta fram ett förfrågningsunderlag för att dels välja lämplig teknisk lösning (traditionellt stambyte, relining, badrumskasett etc) dels för att få bästa pris för det valda alternativet.

Jag skulle verkligen uppskatta om någon kunde hjälpa mig i denna fråga.

Se även;
Ersättningspolicy för medlemmar vid stambyte i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=7725)

Granne
2011-02-27, 14:45
Jag har fått lära mig här på forumet att, anbud måste tas in från minst 3 företag
Sedan skulle väl jag rekommendera relining, för både pris och enkelhet.

Harald
2011-02-27, 19:59
Tyvärr är det för lite information för att kunna ge riktigt bra svar.

Det är riktigt att om stämman beslutar att föreningen tillfälligtvis ska överta underhållsansvaret även för ytskikt mm i badrummen i samband med stambytet, så gäller det beslutet.

Men styrelsen ska ju tillvarata ALLA medlemmars intressen.

Därmed är de redan renoverade badrummen något som man måste hantera, och ej kan strunta i. Jag har i andra trådar här på forumet beskrivet hur man kan gå till väga.

Viktig princip att komma ihåg är att var och en är skyldig att hålla sin lägenhet i gott skick. Därmed är man egentligen skyldig att renovera ett badrum efter ca 30 år. Men, föreningen måste ju också underhålla husets system.

Första frågan:
Är det för att kunna genomföra stambytet nödvändigt att riva samtliga nuvarande våtrum, även de som är nyligen renoverade?

Om ja, då måste föreningen ta reda på hur många som är nyrenoverade. Dessa ska sedan besiktigas, för att utreda att de är gjorda efter kraven. Det kan se ut så här:

Badrum som ej är korrekt renoverade: Ingen ersättning
Badrum som är korrekt renoverade men äldre än 8 år: Ingen ersättning
Badrum som är 5-8 år gamla och korrekt renoverade: 50 % ersättning
Badrum som är 1-4 år gamla och korrekt renoverade:100 % ersättningErsättningen räknas fram så här;
Man tar hela kostnaden för stambytet och bryter ut alla kostnader som hör till fastigheten, som rör, stambytet mm, och får till sist kvar pengen som motsvarar medlemmens normala ansvar, kakel, vitvaror, våtrum. Denna peng kanske är 80 000 kr/badrum.

Internt värderas denna summa med ex 70 %, dvs 100 % ersättning blir då 56 000 kr. Denna peng får ni av föreningen + att ni får allt lika som övriga får, ett sk standardbadrum. Hade ni då ett lite lyxigare badrum, så kan ni ju lägga till från dessa 56 000 kr, och förhoppningsvis komma undan +-0.

Hanterar man det så här så blir det rättvist. Men, det är viktigt att komma ihåg, felaktiga badrum eller äldre än 8 år ersätts inte alls. Du som medlem förväntas nämligen dels renovera korrekt, samt att du kollar med styrelsen INNAN du gör en så omfattande renovering, om ett stambyte är på gång. 4-5 år innan bör en styrelse veta att det är på gång.

Antal offerter väljer styrelsen som de vill. Likadant om de vill driva detta själva eller ta in hjälp. Men klokt är att köra en stämma innan, där medlemmarna får säga sitt och kan påverka processen. Stämman bör besluta om omfattningen, ersättningsnivåer, och upplägg. Allt ska föregås av väl genomarbetade förslag från styrelsen. Kan inte stämman enas, då får styrelsen hemläxa, och kalla till en ny stämma med bättre genomarbetade förslag.

Stambyte och relining är två helt olika produkter. Det går inte att utifrån säga vilket alternativ som är bäst. Det ska utredas i förprojekteringen och redovisas på stämman.

here_i_am97
2011-02-28, 00:07
Jag ska kolla i andra trådar för att se vad du rekommenderat om hur man ska hantera detta.

Det jag undrar nu är om det finns lagkrav, bestämmelser eller praxis som jag, och de andra medlemmar med renoverade badrum, kan åberopa i dialog med styrelsen.

Det jag har lärt mig hittills är att om inte "alla" skriver på så måste styrelsen skaffa sig dels ett JA från minst 2/3 av medlemmarna samt godkännande från Hyresnämnden.
Betyder det att vi kommer att kunna beskriva vår situation inför Hyresnämnden innan de fattar beslut? Är det Hyresnämnden som då beslutar om nivån på eventuell ersättning?

totiki
2011-02-28, 11:48
Det jag undrar nu är om det finns lagkrav, bestämmelser eller praxis som jag, och de andra medlemmar med renoverade badrum, kan åberopa i dialog med styrelsen.

Kanske. Allt beror på vad som menas med renoverade badrum. Du har inte givit någon beskrivning på vad som utförts.

När föreningens stambyte/renovering är klar ska föreningens försäkring omfatta rördragning i alla badrum på ett sätt som försäkringsbolaget anser godtagbart och överensstämmande med deras krav. Annars kanske inget försäkringsbolag vill ge en fastighetsförsäkring. Och förutan försäkring vill förmodligen ingen förening vara.

Hyresnämnden kommer att gå på föreningens förslag ifall stammar, avloppsventiler och befintlig rördragning inom de renoverade lgh ej är utbytt till idag godkänt material och på godkänd plats.

here_i_am97
2011-03-01, 09:33
Mitt badrum renoverades av förra bostadsrättshavaren februari 2007. Renoveringen gjordes av ett företag med "våtrumscertifikat" och som efter genomfört arbete lämnade ett "kvalitetsdokument" enligt nedan. Förutom detta så har alla elledningar bytts i lägenheten. Även taket har sänkts och försetts med spotlight, också i badrummet.

Duger nedanstående kvalitetsdokument för att visa styrelsen att renoveringen av mitt badrum gjorts på ett godkänt sätt?
Måste föreningen verkligen förstöra mitt fina badrum för att göra sitt stambyte?
Blir föreningen i och med detta kvalitetsdokument skyldig att ersätta mig eller återställa badrumet efter stambytet?

Kvalitetsdokumentet
Egenkontroll av tätskikt vid sättning/läggning av keramiska plattor enligt PERs branschregler för vattentäta keramiska väggbeklädnader och golvbeläggningar i våtutrymmen.
....
.....
Antal våtrum: 2 st 31,9 kvm Vägg 8,3 kvm Golv
Underlag vägg: Betong, puts, Gips
Underlag golv: Betong

Befintlig brunn utbytt: JA

Använda konstruktioner
Golv: Kakel VTG
Vägg: Kakel VTV

Tätskikt, fabrikat/typ: Mapei Gum WT

Temperatur på arbetsplatsen: +18 c

Förseglingar, fabrikat/typ: Mapei fiberremsor/samt genomföringar/tätark
Fästmassa, fabrikat/typ: Mapei TERRAFLEX C2 TE

Kontrollen utförd av .......(namn /Innehar våtrumscertifikat)
Datum: 17/2 2007
.

Gusten
2011-03-01, 10:17
Har hört att man, för att slippa riva upp igen vid stambyte, ibland passar på att byta sådant som grenledningar och golvbrunn i samband med badrumsrenoveringar.

Så frågan är om sådana byten gjordes när badrummet renoverades ?

totiki
2011-03-01, 10:24
Det ser mycket bra ut och skulle mycket väl möta försäkringsbolagets krav för din hemförsäkring med bostadsrättstillägg.

Problemet här är att föreningen vill byta stammar och den del av rördragningen som är dold under golv och eventuellt i vägg. Går stammarna utanför våtrummet så att inga ingrepp behöver göras i våtrummet och nya genomförningar med brickor är nygjorda från stammen bör det inte vara något problem med den saken. Bilades även golvet ur och nya avloppsrör monterades i samband med att avloppsventilen byttes är även det problemfritt. Då kan man förmoda att inga kopplingar heller finns dolda i vägg eller att inga dolda rör är dragna i ytterväggen.
Saknas något av detta kan föreningen kräva att få gå in och åtgärda det som felas. Sedan beror det på vad som sker och hur det kan utföras, hur en uppgörelse mellan BRH och föreningen kan lösas.

Kanske kan du kontakta föreningens försäkringsbolag för att utreda vad de anser. Det är förmodligen de som är stöttestenen i det hela.

Oskar S
2011-03-21, 20:32
Tror att jag är med i samma förening och har likaledes en nyrenoverad lägenhet som de tänker sabba.
Vore intresserad av någon form av kollektiv aktion.