handdator

Visa fullständig version : Avskrivningar av brf-fastighetens värde


Ansan
2011-02-15, 23:27
Vad händer med fastighetsvärde och behov av (krav på?) avskrivningarna om en/flera bostadsrättshavare låter inreda den vind som hör till bostadsrättsradhuset på egen bekostnad?

Med vilket värde kan fastigheterna öka?
Är det kopplat till kostnaden för ombyggnationen/inredningen?
Om värdet ökar - är det då kopplat till att föreningens behov av att göra avskrivningar kopplas till detta?
Kan avskrivningen kopplas till den investering som den enskilde bostadsrättsinnehavaren lagt på ombyggnationen/inredningen?

Är detta en immateriell kostnad?


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;
Andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) - Faktabanken

Andelstal, andel, betalningsgrundande andel, laglig grund (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11537)

För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14662)

Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15679)

Samma andelstal men olika avgifter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13009) - Koppling mellan andelstal och avgift i en brf

Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8610) - Faktabanken

Skillnad mellan andelstal för insater och andelstal för beräkning av avgifter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=17720)

Beräkna andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13649)

Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15697)

Utökad boendeyta - högre månadskostnad (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11454)

Dubbla andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14857) - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges

Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1475)

Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14490)

Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10293)

Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15916)

Avgift för altan på vind i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9905) - Principer för att beräkna andelstal

Frågor kring råvindsupplåtelse (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15877) - Exempel på hur andelstal räknas ut

Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14271)

Andelstal vid ombyggnad av källare (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=204)
Bygga om källare till en del av lägenheten, hur ska andelstal beräknas? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13368)

Tillbyggnad och höjd avgift i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=1213) - Vad styr andelstal? Höjning av andelstal måste kunna motiveras utifrån lag/stadgar

Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12255)

Sänka avgift / ändra andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16395)

Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4597) - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=69)

Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8788) - Frågor om andelstal i brf

Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8786) - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening

Harald
2011-02-16, 23:33
Om man inreder vinden ökar fastighetens värde. Det syns i bokföringen hur man valt att göra. Det finns ingen lag eller några belopp som är rätt eller fel, endast att det ska redovisas enligt god redovisningssed, och därigenom finns vissa regler.

Det kan se väldigt olika ut, men t ex så här:

Bostadsrättsföreningen inreder vinden. I samband med detta så lägger föreningen om taket och byter vindsfönster. Föreningens utgift för detta är 4 miljoner.

Man kan då bokföra ex 1 000 000 som UNDERHÅLL. Dvs den del av investeringen som man ändå varit tvungen att fixa till, ex takomläggningen.

Återstår 3 miljoner kr. Detta bokförs som ett ökat värde av fastigheten, och införlivas i fastighetens avskrivningsplan, som löper på t ex 60 år.

Då blir KOSTNADEN för medlemmarna:

År 1: 1 050 000 kr (underhållet och första avskrivningen)

År 2-60: 50 000 kr. (I ökad avskrivning)

Immateriell tillgång är något helt annat, har mer med "namn" på enskilda produkter att göra och tillämpas främst vid företagsförvärv.

Det som den enskilda bostadsrättshavaren gjort har ingen betydelse här.

Om bostadsrättshavaren själv bekostat ombyggnaden får denne dra av kostnaderna vid försäljning av den enskilda bostadsrätten (om den sker inom 5 år).

Om den enskilda bostadsrättshavaren gjort allt arbete, även "föreningens del", ja då kan man låta en värderingsman bedöma med hur mycket fastighetens värde ökat, och bokföra detta. Men det är ovanligt. Oftast använder man sig av de utgifter man haft för att få fram ett "värde" till bokföringen.

Det är egentligen inte speciellt viktigt. För vad är "värdet"? Jo, det är ju den summa som en köpare i ett givet läge är beredd att betala. Sålunda kan värdet vara 100 kr nu. Och om 5 minuter är värdet 200 kr.

Därför är det ingen som kräver att "rätt" värde finns i bokföringen. Oftast är det bokföringsmässiga värdet betydligt lägre än det verkliga.

Ansan
2011-02-17, 20:48
I vårt fall är det den enskilde medlemmen som stått för alla kostnader i samband med vindsinredningen.

Vindsbyggare ska stå för byggkostnad samt bära de merkostnader som kan uppstå pga vindsinredningen som t ex underhåll av vindskupor samt ökad försäkringskostnad.

Nu säger dock styrelsen att avskrivningarna måste öka pga att fastighetsvärdet ökar, och menar att vindsbyggare ska stå för avskrivning motsvarande 1% av anskaffningskostnaden för vinden/år.

Jag förstår att fastighetsvärdet ökar. Det jag inte riktigt får ihop är hur den investering vindsbyggare gjort kan läggas som grund för en ökad avskrivning. Föreningens anskaffningskostnad har inte påverkats.

Harald
2011-02-17, 23:31
Efter lite tankemöda så blir det faktiskt så här istället.

Ex.
Byggnaden värderas i bokföringen till 1 000 000 kr

Bostadsrättsföreningen SÄLJER vinden till en medlem för 100 000 kr

I bokföringen VÄRDERAS vinden till 60 000 kr. Då ska 40 000 kr bokföras som VINST (det överpris föreningen fick ut). Och byggnadsvärdet minskas med 60 000 kr.

Nytt värde byggnad: 940 000 kr. Avskrivningen ska alltså istället MINSKA.

Men sedan ska bostadsrättsföreningen ta ut en HÖGRE månadsavgift på den förstorade bostadsrätten, som täcker de ökade drift- och underhållskostnaderna som uppkommer.

kluringen
2011-02-18, 01:22
Jag förstår att fastighetsvärdet ökar. Det jag inte riktigt får ihop är hur den investering vindsbyggare gjort kan läggas som grund för en ökad avskrivning. Föreningens anskaffningskostnad har ju inte påverkats.

Jag håller med dig. Man kan inte bokföra en tillgång för ett högre belopp än man betalat för den om man inte gör en uppskrivning. Men varför skulle ni vilja göra det om medlemmen betalat rubb som stubb? Vindsombyggnaden ska inte ingå i föreningens bokföring. Tar föreningen på sig att administrera byggkostnaderna måste det så klart bokföras under byggtiden, men på sluttampen ska det kvittas mot det som medlemmen betalat in.

Föreningen SÄLJER vinden till en medlem för 100 000 kr
Låter inte rimligt att föreningen säljer ett utrymme som medlemmen redan disponerar. Vindarna i en radhuslänga är inte gemensamt utrymme utan disponeras av enskild medlem tillsammans med lägenheten. Extra avgift för framtida dyrare underhåll, ökad värmekostnad, dyrare försäkring mm är rimligt att ta ut.

Se avtal mellan medlemmar och föreningen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13304) när det byggdes balkonger i vår förening.

Lösningen kan tillämpas för ert vindsbygge också tror jag.

clabbe
2011-02-18, 10:00
Byggnaden värderas i bokföringen till 1 000 000 kr

Bostadsrättsföreningen SÄLJER vinden till en medlem för 100 000 kr

I bokföringen VÄRDERAS vinden till 60 000 kr. Då ska 40 000 kr bokföras som VINST (det överpris föreningen fick ut). Och byggnadsvärdet minskas med 60 000 kr.

Nytt värde byggnad: 940 000 kr. Avskrivningen ska alltså istället MINSKA.

Men sedan ska bostadsrättsföreningen ta ut en HÖGRE månadsavgift på den förstorade lägenheten, som täcker de ökade drift- och underhållskostnaderna som uppkommer.

Men bostadsrättsföreningen äger fortfarande vinden. Hur kan den då försvinna ur det bokförda fastighetsvärdet (resten av fastigheten innehåller lägenheterna men ingår i föreningens tillgångar likväl).
Det blir väl snarare en uppplåtelse av vinden som bostadsrätt för 100 000 kr som bokförs som upplåtelseavgift på bundet eget kapital?

totiki
2011-02-18, 10:53
Korrekt. Man kan inte heller ta ut högre årsavgift. Utan den ska vara densamma per kvm för vinden som för övrig bostadsyta. Blir det ökade driftskostnader pga vinden, ska dessa fördelas lika för alla i bostadsrättsföreningen ingående bostadsrätts kvm.

Ansan
2011-02-18, 11:17
I vårt fall ingår vinden redan i bostadsrätten, den går endast att komma åt via den enskilde medlemmens radhus. Ingen ny upplåtelse görs.

Vår årsavgift fördelas efter andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) som är kopplade till insats - inte till kvadratmeter.
Värme och el står respektive medlem för själv - så det påverkar inte bostadsrättsföreningen.

Enligt överenskommelsen ska den medlem som väljer att inreda vind till boyta stå för dels de direkta kostnaderna i samband med byggnation och därefter för de merkostnader som vindsinredningen ger bostadsrättsföreningen så att det inte påverkar övriga medlemmar ekonomiskt.
De kostnader som kan påverkas är i dagsläget försäkringskostnad och underhåll, men påverkas även avskrivningskostnaderna?

Fastighetsvärdet ökar - men betyder det att föreningen måste öka avskrivningarna motsvarande investeringskostnaden som resp vindsbyggare haft (föreningens anskaffningskostnad ökar inte)?

totiki
2011-02-18, 12:28
Förekommer det någon form av betalning från bostadsrättshavare till bostadsrättsföreningen i samband med detta? I så fall kan det ses som ökad insats och kopplingen till andelstalet kan ändras för att täcka ökade kostnader.
Förekommer det inte, blir det svårare att motivera.

Fastighetsvärdet ökar - men betyder det att föreningen måste öka avskrivningarna motsvarande investeringskostnaden som resp vindsbyggare haft (föreningens anskaffningskostnad ökar inte)?
Det sker en förädling av fastigheten och värdet ökar i EK. Per automatik ökar avskrivningen av fastigheten eftersom avskrivningen är viss % av värdet. Så det bör inte vara investeringskostnaden utan värdeökningen det handlar om.

Även om föreningens anskaffningskostnad inte ökar, tillförs värdet bostadsrättsföreningen.

Hur man specifikt ska kunna belägga vindsbyggarna med den ökade kostnaden för avskrivningarna p g a detta är svårt att se. Det bör bli genom andelstalet och det är väl precis det som andelstalet är till för.

Själv anser jag att det redan ofta är för många kriterier som kan påverka andelstalet, balkong, sjöglimt, etage m fl, och som inte redovisas eller dokumenteras när andelstalen sätts. Men om det inte finns sådana kriterier sedan tidigare eller om dessa är tydligt dokumenterade för varje radhus kan man enklare utöka dessa kriterier med ännu ett kriterium för vindsbygge.

Bostadsrättsförening med radhus har jag dålig erfarenhet av, men min svåger flyttade in i Småa-radhus för ett par år sedan och där var det valfritt att inreda vinden eller inte. Det fanns heller inget hinder för att göra det i efterhand, utan att det ansågs utgöra någon förändring av upplåtelsen. Men man behövde inte göra några större förändringar, som vindskupor eller andra förändringar av taket heller. Det handlade enbart om förändringar inomhus som kunde betraktas som bostadsrättshavarens ordinarie rättigheter.

Gusten
2011-02-18, 12:34
Om jag förstått det rätt så handlar det om ett BRF-radhus där vindsutrymmet redan innehas med bostadsrätt, och som medlemmen inreder på egen bekostnad.
Föreningen kan då inte ta ut någon ytterligare insats eller upplåtelseavgift för vindsutrymmet.
Föreningen kan inte heller höja årsavgiften för enbart detta radhus så länge årsavgiften enligt stadgarna fördelas efter insatserna.

totiki
2011-02-18, 13:59
Är det enbart inredning det handlar om lär det heller inte bli någon värdeökning för föreningen.

Som jag förstått det ska förändringar ske där bostadsrättsföreningen har underhållsskyldighet och av delar som inte ingår i bostadsrätten (tak). Men jag kanske missuppfattat det, eller så saknas avgörande information.

clabbe
2011-02-18, 14:06
Den ev. värdeökningen blir alltså en dold värdeökning dvs syns inte i föreningens bokföring alls? Därmed ingen avskrivningsproblematik.

Harald
2011-02-18, 14:21
Hmm, det vart rörigt det här.

Problematiken måste bero på hur insats/upplåtelseavgift bokförts. Bokförs någon av dessa delar så att tillgången (fastigheten) ökar, påverkas avskrivningarna.

Men jag har svårt att se varför det har bokförts så i detta fall. Om vindsutrymmet redan var upplåtet till den enskilda radhusmedlemmen?

Skulle vilja se bokföringsposterna innan jag kan uttala mig bättre.

kluringen
2011-02-18, 15:02
Rimligen borde revisorns protestera mot din styrelses planer.

Förekommer det någon form av betalning från bostadsrättshavare till bostadsrättsföreningen i samband med detta? I så fall kan det ses som ökad insats och kopplingen till andelstalet kan ändras för att täcka ökade kostnader.
Förekommer det inte, blir det svårare att motivera.

Det framgår tydligt av givna förutsättningar att föreningen inte lägger ut något för förädlingen.

Enligt överenskommelsen ska den medlem som väljer att inreda vind till boyta stå för dels de direkta kostnaderna i samband med byggnation och därefter för de merkostnader som vindsinredningen ger bostadsrättsföreningen så att det inte påverkar övriga medlemmar ekonomiskt.

Därmed påverkas inte bostadsrättsföreningens bokföring över huvud taget.

Det sker en förädling av fastigheten och värdet ökar i EK. Per automatik ökar avskrivningen av fastigheten eftersom avskrivningen är viss % av värdet. Så det bör inte vara investeringskostnaden utan värdeökningen det handlar om.
Även om föreningens anskaffningskostnad inte ökar, tillförs värdet bostadsrättsföreningen

Hur då? Det finns inte så många transaktioner som kan öka värdet i EK:
Balansera vinst från årets resultat
Nytt banklån
Tillskott till föreningenHur bokför man en fiktiv värdeökning i EK? Avskrivning kan bara göras av bokförda tillgångar, inte av eget kapital.

Fastighetsvärdet ökar - men betyder det att föreningen måste öka avskrivningarna motsvarande investeringskostnaden som resp vindsbyggare haft (föreningens anskaffningskostnad ökar inte)?

Fastighetens värde ökar reellt, men inte i bokföringen. Det bokförda värdet är oftast mycket lägre än det reella värdet oavsett förädling eller förfall. Det är naturligt eftersom anskaffningsvärdet skrivs av successivt.

Mitt svar på din fråga är ett klockrent NEJ, ni ska inte öka avskrivningarna. Det är inte BRF utan BRH som har gjort investeringen.

Hur man specifikt ska kunna belägga vindsbyggarna med den ökade kostnaden för avskrivningarna p g a detta är svårt att se. Det bör bli genom andelstalet och det är väl precis det som andelstalet är till för

Gusten har givit det korrekta svaret.

Om jag förstått det rätt så handlar det om ett BRF-radhus där vindsutrymmet redan innehas med bostadsrätt, och som medlemmen inreder på egen bekostnad.
Föreningen kan då inte ta ut någon ytterligare insats eller upplåtelseavgift för vindsutrymmet.
Föreningen kan inte heller höja årsavgiften för enbart detta radhus så länge årsavgiften enligt stadgarna fördelas efter insatserna

Ändrade andelstal blir heller inte rättvist, vindsbyggarna kommer att få betala en högre andel av framtida avgiftshöjningar som inte har kopplingar till de faktiska merkostnaderna som vindsbygget medfört.

De kostnader som kan påverkas är i dagsläget försäkringskostnad och underhåll, men påverkas även avskrivningskostnaderna?

Att räkna ut ett krontal är inte så omöjligt. Avskrivningskostad är i detta fall inte aktuell för vare sig vindbyggarna eller övriga medlemmar. En liknande lösning med extra avgift (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13304&highlight=kluringen) som vår bostadsrättsförening tar ut för balkongerna kan man konstruera även för vindarna med hjälp av en ganska okomplicerad stadgeändring.

totiki
2011-02-18, 17:47
Förekommer det någon form av betalning från bostadsrättshavare till bostadsrättsföreningen i samband med detta? I så fall kan det ses som ökad insats och kopplingen till andelstalet kan ändras för att täcka ökade kostnader.
Förekommer det inte, blir det svårare att motivera.

Det framgår tydligt av givna förutsättningar att föreningen inte lägger ut något för förädlingen.
Jag frågade om motsatsen. Ifall medlemmen betalar något till bostadsrättsföreningen för att få utföra detta.

Enligt överenskommelsen ska den medlem som väljer att inreda vind till boyta stå för dels de direkta kostnaderna i samband med byggnation...

Såvitt jag kan förstå så finns det någon form av överenskommelse mellan styrelsen/föreningen och den enskilde medlemmen. I denna uppfattar styrelsen det som att en värdeökning i fastighetsbeståndet kommer att ske, som medlemmen skall betala för. Att föreningen inte betalar för denna värdeökning har inget med saken att göra. Föreningen kan ta emot den som gåva och bokföra den som sådan ifall man vill.
Vad frågan gäller, är hur medlemmen ska belastas för den ökade avskrivning som uppstår.

Det verkar som styrelsen är mer rättrådig än nödvändigt. Om man avstår värdeökningen slipper man problemet. Varför skulle försäkringskostnaden öka? Gäller ombyggnationen något mer än inredning, skulle jag vilja veta? Och i så fall, vad då? Efter omsättning av radhuset faller ansvaret av valda delar då på föreningen?

Gusten
2011-02-18, 19:22
Om man ska tala om värdeökning i sammanhanget så är det väl i så fall bostadsrätten som ökar i värde.
En värdeökning som medlemmen har nytta av genom att bo där, eller kan tillgodogöra sig vid en försäljning av bostadsrätten.
Föreningen får däremot ingenting så frågan är om föreningens fastighet ökar alls i värde.

Ansan
2011-02-19, 15:49
Vindsinredningen innebär att takkupor installeras, bjälklag stärks, trappa monteras, isolering och ytskikt fixas. Allt bekostar medlemmen som valt att låta inreda sin vind.

Styrelsen funderar hur bostadsrättsföreningen ska "ta betalt" för dessa nya kvadratmetrar: Detta trots att vår överenskommelse sagt att det endast är de merkostnader som uppstår som vindsinredare ska stå för så att medlemmar som valt att inte inreda sin vind inte påverkas ekonomiskt.

De kostnader man tidigare pratat om har varit kostnad för ökat underhåll pga takkuporna, samt en ökad försäkringskostnad.
Men det verkar som de tycker att dessa kostnader är för låga och att årsavgiften blir "orättvist" låg för de som på egen bekostnad valt att öka bostadsytan genom att inreda vinden.

Så nu vill man hitta andra kostnader (som man kallar imateriella kostnader) att lägga på vindsbyggarna i föreningen - men är det verkligen korrekt att göra så?

kluringen
2011-02-19, 17:51
Styrelsen funderar hur föreningen ska "ta betalt" för dessa nya kvadratmetrar: Detta trots att vår överenskommelse sagt att det endast är de merkostnader som uppstår som vindsinredare ska stå för så att medlemmar som valt att inte inreda sin vind inte påverkas ekonomiskt.

Vilka "extra kvadratmetrar"? Ytan är upplåten med bostadsrätt från början som alla disponerar. Att förädla eller låta bli är upp till var och en och lika för alla.

De kostnader man tidigare pratat om har varit kostnad för ökat underhåll pga takkuporna, samt en ökad försäkringskostnad.
Men det verkar som de tycker att dessa kostnader är för låga och att årsavgiften blir "orättvist" låg för de som på egen bekostnad valt att öka bostadsytan genom att inreda vinden.

Om premien för föreningens fastighetsförsäkring höjs på grund av ombyggnaden ska denna kostnad självfallet fördelas på vindsbyggarna. Om det bara berör bostadsrättshavarens egen hemförsäkring berör det inte föreningen.

Angående ökade underhållskostnader ska en klok styrelse reda ut riskerna när man bygger om en kallvind till varmvind. Här har föreningen både rätt och skyldighet att del av alla handlingar och kräva att alla tekniska lösningar utförs på ett tillfredställande sätt. Fel utfört riskerar man att få skador på takkonstruktionen.

Exempel på några superviktiga nödvändiga kontroller:
Att befintlig takbeläggning håller den kvalitet som krävs för en varmvind. Om inte, ska hela taket läggas om på BRH:s bekostnad.
Att det finns luftspalt mellan takbeläggningen och isoleringen, även i takkuporna.
Att luftspalten ventilleras i nödvändig omfattning och det inte ska kunna blåsa in regn och snö i luftintagen.
Att ångspärren mellan utrymmet är korrekt utfört.För all sådan nödvändig tillsyn kan föreningen debitera vindsbyggarna som en engångskostnad.

Så nu vill man hitta andra kostnader (som man kallar imateriella kostnader) att lägga på vindsbyggarna i föreningen - men är det verkligen korrekt att göra så?

Nej, det är inte korrekt att göra så. Dels försöker man bryta en överenskommelse som motparten inte accepterar, dels vill man trixa med bokföringen på ett otillåtet sätt.

Det framgår tyvärr inte om du är styrelseledamot som försöker "tjäna lite extra" till föreningen, eller en BRH som vill inreda vinden och avvärja att drabbas av orättfärdiga avgifter.

Om jag var styrelseledamot i din förening skulle jag reservera mig mot kollegornas påhitt.
Vore jag vindsbyggare skulle jag inte banga för att driva min sak rättsligt om det inte går att lösa på annat sätt.

Harald
2011-02-19, 18:44
Jag tycker Kluringen har kommit med en hel del god input i detta, själv har jag närmast rört till det :1:

Men jag tycker att vi vet för lite just nu.

Klart är att årsavgiften ska ändras. I denna radhusförening kanske det blir en väldigt liten förändring, allt beror på vad de gemensamma driftskostnaderna består av.

I normalfallet tittar man på föjande parametrar:
1) Byggdelar i den ombyggda/tillbyggda delen som efter slutbesiktning överförs i föreningens ägo och därmed underhållsansvar. Kan vara installationer, el, vatten, värme, fönster m m, allt enligt aktuell förenings stadgar.

2) Ökade driftskostnader (i de fall man delar dessa). Nästan alltid värme, men även vattenförbrukning kan tänkas öka om ny del innhåller badrum . Osäker om ni delar dessa kostnader eller om ni har individuell mätning i radhusföreningen.

3) Ökat slitage gemensamhetsanläggningar. Här brukar man ta hänsyn till om det efter ombyggnaden kan bo en större familj i bostaden. Då tänker man sig att denna lägenhets andel av slitagekostnader på t ex gemensam tvättstuga ökar. Osäker igen hur det ser ut i TS förening.

Det är dessa kostnader som kan komma ifråga vad gäller årsavgiften. I samband med byggnationen kan man debitera vissa engångskostnader, som t ex besiktningskostnader, utredningskostnader, eller viss mertid som styrelsen haft. Men det förstod jag som att man gjort också.

Förutsatt att vatten, el och värme avläses individuellt, samt att man i radhuset har egen tvättstuga, så bör ju ovanstående "ökade driftskostnader" bli ringa. Då kan inte avgiften ändras mer än marginellt.

Vad är styrelsen ute efter då? Är det avundsjukan och jante som kommer fram och skuggar ledamöternas inställning?

Synd i så fall. Men det kan man utnyttja! För är det så att detta blev bra, och fler i föreningen vill ha detsamma, men saknar drivkraft och kompetens att göra som denna första medlem gjort. Ja, då kan styrelsen ta in en offert från en byggfirma baserat på detta första exempel, och sedan erbjuda andra medlemmar att köpa entreprenaden. Föreningen förmedlar och står för handlingarna. Och lägger på en bra slant för det, 10-12 %.

Då slipper man avundsjukan, och projektet i sig har medfört att styrelsen hittat en bra intäktskälla, vilket gynnar ALLA medlemmar.

Ansan
2011-02-19, 22:18
Då slipper man avundsjukan, och projektet i sig har ju medfört att styrelsen hittat en bra intäktskälla, vilket gynnar ALLA medlemmar.

Det borde gynna alla medlemmar, oavsett om man valt att bygga om eller inte i dagsläget. Möjligheten för fler att göra detta kvarstår ju.

Vilka "extra kvadratmetrar"? Ytan är upplåten med bostadsrätt från början som alla disponerar. Att förädla eller låta bli är upp till var och en och lika för alla.

Ja.

Om premien för föreningens fastighetsförsäkring höjs på grund av ombyggnaden ska denna kostnad självfallet fördelas på vindsbyggarna. Om det bara berör bostadsrättshavarens egen hemförsäkring berör det inte föreningen.

Föreningens försäkring ökar ca 3000 kr/år.
Vi är 12 som slutit överenskommelsen med föreningen och bekostat inredningen av våra vindar. Slår man ut kostnaden på oss alla blir det ca 22 kr/mån.


Angående ökade underhållskostnader ska en klok styrelse reda ut riskerna när man bygger om en kallvind till varmvind. Här har föreningen både rätt och skyldighet att del av alla handlingar och kräva att alla tekniska lösningar utförs på ett tillfredställande sätt. Fel utfört riskerar man att få skador på takkonstruktionen.

Exempel på några superviktiga nödvändiga kontroller:
Att befintlig takbeläggning håller den kvalitet som krävs för en varmvind. Om inte, ska hela taket läggas om på BRH:s bekostnad.
Att det finns luftspalt mellan takbeläggningen och isoleringen, även i takkuporna.
Att luftspalten ventilleras i nödvändig omfattning och det inte ska kunna blåsa in regn och snö i luftintagen.
Att ångspärren mellan utrymmet är korrekt utfört.För all sådan nödvändig tillsyn kan föreningen debitera vindsbyggarna som en engångskostnad.


Föreningen har varit med i hela projekteringsarbetet och byggritningar mm tagits fram av behöriga konstruktörer. Föreningen har också agerat "byggherre" för grundarbetet. Likaså varit delaktiga i val av entreprenör. Medlem som valt att bygga har förutom kostnad för själva entreprenaden betalt in en summa som ska täcka merkostnader för föreningen kopplat till bygget.

Nej, det är inte korrekt att göra så. Dels försöker man bryta en överenskommelse som motparten inte accepterar, dels vill man trixa med bokföringen på ett otillåtet sätt.

Det framgår tyvärr inte om du är styrelseledamot som försöker "tjäna lite extra" till föreningen, eller en BRH som vill inreda vinden och avvärja att drabbas av orättfärdiga avgifter.
Det senare, men vinden är klar. Nu funderar styrelsen på hur de ska "ta betalt" för den ökade boytan och frångår, som jag ser det, den överenskommelse/avtal vi har.

Om jag var styrelseledamot i din förening skulle jag reservera mig mot kollegornas påhitt.
Vore jag vindsbyggare skulle jag inte banga för att driva min sak rättsligt om det inte går att lösa på annat sätt.
Ja, så känner jag med!

clabbe
2011-02-20, 10:38
I vårt fall är det den enskilde medlemmen som stått för alla kostnader i samband med vindsinredningen.

Vindsbyggare ska stå för byggkostnad samt bära de merkostnader som kan uppstå pga vindsinredningen som t ex underhåll av vindskupor samt ökad försäkringskostnad.

Nu säger dock styrelsen att avskrivningarna måste öka pga att fastighetsvärdet ökar, och menar att vindsbyggare ska stå för avskrivning motsvarande 1% av anskaffningskostnaden för vinden/år.

Jag förstår att fastighetsvärdet ökar. Det jag inte riktigt får ihop är hur den investering vindsbyggare gjort kan läggas som grund för en ökad avskrivning. Föreningens anskaffningskostnad har inte påverkats

Ni fördelar avgiften efter insats. Det enda sättet att höja avgiften för en bostadsrättshavare är då att höja dennes insats. Detta kräver ett stämmobeslut; 1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.På en stämma borde ni kunna lägga fram tillräckligt med fakta för att avstyra en insatshöjning.

Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

Gusten
2011-02-20, 12:45
Det finns en metod som en del föreningar använt för omfördela årsavgifterna utan att behöva omfördela insatserna.

Man har då först ändrat stadgarna så att årsavgifterna fördelas efter andelstal istället för efter insatser.
För detta krävs två stämmor med 75% majoritet på 2:a stämman.

Sedan beslutar stämman om nya andelstal med annan fördelningen än för insatserna.

Frågan om vilken majoritet som krävs för detta verkar aldrig ha prövats i domstol.
HSB verkar anse att det räcker med en stämma med enkel majoritet för ändring av andelstal som används enbart för årsavgiftsfördelning.
SBC verkar dock anse att att det krävs två stämmor med 75% majoritet på andra stämman.

totiki
2011-02-20, 12:59
Jag tycker styrelsen ska glömma alltihop. Hela idén att ta ut högre avgift verkar osund. Talet om immatriella tillgångar verkar snarast i motsatt riktning. Föreningens varumärke, om man kan tala om sådan, stärks ju snarare av att det finns möjlighet att öka boytan för eventuella köpare. Och föreningen har ju garderat sig för byggfel. Fördelas de 22 kronorna på alla i föreningen halveras den kostnaden eller mer.

Enbart obetalt besvär för alla inblandade.

kluringen
2011-02-20, 17:27
Du måste aktivera medlemmarna i den här frågan, och skapa majoritet mot dumheterna.

Jag tycker styrelsen skall glömma alltihop. Hela idén att ta ut högre avgift verkar osund. Instämmer helt.

Styrelsen kan besluta om årsavgiften för föreningen, men måste fördela årsavgiften mellan medlemmarna enligt stadgarna.
Så här står det i bostadsrättslagen:
Ändring av stadgar
23 § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt, om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga röstande på den senare stämman gått med på beslutet.
Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks eller att förbehåll enligt 6 kap. 9 § införs, är giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet.
24 § Om det i stadgarna har tagits in något villkor utöver vad som följer av 23 § för ändring av stadgarna, gäller även det.
Om det finns en föreskrift i stadgarna om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgarna på grund av lag eller annan författning eller efter regeringens medgivande.
25 § Ett beslut om ändring av stadgarna skall genast anmälas för registrering. Beslutet får inte verkställas förrän registreringen har skett.Håller med Totiki. Fördelas hela den ökade försäkringspremien på alla talar vi om en femma per månad och lägenhet. Det ökade framtida underhållet för takkuporna är också försvinnande litet. Vetskapen om man kan utöka sin boendeyta utan en massa tjafs är långt mera värt än allt krångel för att åstadkomma någon slags millimeterrättvisa. Den förra styrelsen tänkte rätt, men var antigligen inte medveten om hur lite pengar det egentligen är fråga om.

Ska man följa överenskommelsen till 100% måste ni även lösa problemet med nedanstående (svårtolkade) lagtext för att försäkra er om att föreningen inte bryter mot lagen:

Avgifter till föreningen
14 § Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.
En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.
Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrätts- föreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635).Vi löste detta i stadgarna. Men hos är det långt ifrån alla som har möjlighet att bygga balkong, och underhållskostnaden är betydligt högre för balkongerna än vad det är för era takkupor. Fram till att stadgeändringen blev registrerad hade våra balkongbyggare sina balkonger ”gratis”.

Betydligt enklare att låta stämman besluta om en liten ändring i överenskommelsen om att avgiften inte ska höjas alls. Det räcker med enkel majoritet för ett sånt beslut.
:13:

Ansan
2011-02-20, 22:05
Känner mig stärkt i att dra detta vidare, jag hoppas vi kan lösa det på ett så enkelt sätt som möjligt.
Men det är många tyckanden och en del upprörda känslor (styrelsen har inte varit direkt smidiga i sin kommunikation kring detta).
Tack alla för era råd!