handdator

Visa fullständig version : KU55 - Kapitaltillskott för brf


Hallmat
2011-01-27, 16:49
Så här i sista minuten kom jag på att jag måste skriva några KU55-blanketter. Det har jag inte gjort tidigare.

Är det korrekt uppfattat att jag under kapitaltillskott ska ange den aktuella lägenhetens andelsprocent (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) av föreningens amorteringar sedan vederbörande flyttade in?

Ett exempel: En som bott i huset mellan 2005-09-29 och 2010-10-06 (kontrakten skrevs då) då föreningen har amorterat 163429 kr och har en andelsprocent på 13,9 får alltså dra av 13,9% av 163429 kr, alltså 22716 kr?

Och det är den summan jag ska skriva i rutan för Kapitaltillskott?

Till saken är att det är två stycken som alltså ägde 50% var. Blir det då två blanketter där båda får dra av samma summa eller blir det 11358 kr var?

http://hotpot.se/Bild4/ku55-2014.jpg


Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

totiki
2011-01-27, 17:18
(Jag uppfattar det som du säger. Det blir två blanketter med 50% vardera. Andelstalet står för lgh. Är det två ägare till en lgh ska de dela på lägenhetens andelstal.) Osäker:
Det kan nog snarare vara så att hela beloppet ska fyllas i på varje blankett eftersom man också noterar förvärvad och överlåten andel. Sedan reglerar Skatteverket andelarna. Det är inte förvaltarens uppgift att göra.
Det är dock så att varje bostadsrättshavare ska fylla i en blankett för sig.

Amorteringarna får dock inte bestå av medel från avskrivningen på fastigheten. Det är inget kapitaltillskott. Utan endast en omfördelning av var avskrivningsmedlen förvaras.

Kapitaltillskott som tas upp på KU55 måste vara medel som bostadsrättshavaren tillskjutit.
Antingen separat i direkta medel från bostadsrättshavaren.
Eller som del av vinst föreningen gjort och använt till amortering.
Eller som därför avsedd post för amortering i årsavgiften.

Däremot undrar jag vad "Tilläggsköpeskilling" kan vara? Har du broschyren? Punkt 639.

Hallmat
2011-01-28, 14:55
Det kan nog snarare vara så att hela beloppet ska fyllas i på varje blankett eftersom man också noterar förvärvad och överlåten andel. Sedan reglerar Skatteverket andelarna. Det är inte förvaltarens uppgift att göra.
Det är dock så att varje bostadsrättshavare ska fylla i en blankett för sig.Men det finns ingen ruta på blanketten där man ska ange bostadsrättshavarens andel i föreningen. Den känner väl inte skatteverket till? Därför verkar det som att man ska räkna ut kapitaltillskottet själv.
Däremot undrar jag vad "Tilläggsköpeskilling" kan vara? Har du broschyren? Punkt 639."Med tilläggsköpeskilling avses en köpeskilling utöver den fasta köpeskillingen i kontraktet och som inte går att beräkna utifrån förutsättningar som är kända vid försäljningstidpunkten". Detta enligt Skatteverket.

totiki
2011-01-28, 15:40
Jo, det är rätt. Storleken/summan på det totala kapitaltillskottet får du räkna ut själv och det är andelstalet av amorteringar gjorda sedan överlåtelsen.

Men kapitaltillskott räknas per bostadsrätt, så du fyller i hela det belopp du räknat ut, på var och en av delägarna. Sedan finns en ruta för hur stor del just denna delägare har av bostadsrätten, t ex 50%. Det är den andelen som Skatteverket kommer att använda när de ska jämföra denna kontrolluppgift med vad den f d bostadsrättshavaren vill ha skattebefriat från försäljningen.
Det är deras jobb inte ditt (fast du redan gjort större delen av jobbet åt dem).

Det enda fel som kan uppstå är att de får dra av mer skattefritt än avsett. Fast det kan du aldrig belastas för eftersom du inte jobbar för Skatteverket. Du lämnar bara kontrolluppgifter till dem. Och om du inte glömt att skicka med sammandraget kan de alltid kontakta dig för att dubbelkolla.

Måste kasta in en brasklapp här. Vet inte om det spelar någon roll för er, men...

I vissa trådar talas om att årsavgiften beräknas på olika vis, antingen per andelstal eller efter insatsen. Dessa kan givetvis vara olika.

När man räknar ut andelen av amorteringen måste man använda sig av samma beräkningssätt som vid beräkningen av årsavgiften. Om inget annat särskilt nämns i stadgar angående amortering.

Tilläggsköpeskilling:
Det är om man ändrar andelsförhållandet inbördes delägare emellan och istället för att kvitta enligt kostnaden vid den ursprungliga överlåtelsen vill ha mer betalt för sina andelar. Vid skilsmässa t ex då ena parten stannar i bostadsrätten och den som flyttar ifrån vill ha kompensation för värdeökningen. Men även om båda har kvar andelar, t ex om någon går upp från 10 - 50% som en ungdom som får ökat förtroende från banken för sin låneduglighet. Då ska skattmasen kunna tulla lite på det där om föräldern vill sticka åt barnet lite pengar. Konstigt, eftersom gåvor är skattefria nuförtiden? Men här blir det inte det.

Harald
2011-01-28, 20:43
Jag har jobbat under flera år för att reda ut reglerna kring kapitaltillskott, och kan således en hel del angående detta. Kan verka enkelt till en början, men gosse, jag lovar att det kan krångla till sig när en bostadsrätt är bodelad och ägd av flera personer innan försäljning!

A) Först gäller det datumen. Överlåtelsedatum är alltid KONTRAKTSDATUM, dvs det datum då kontraktet undertecknades. Har ingenting med inflyttning att göra.

Kapitaltillskott: Kan vara av TVÅ skilda slag:
1) Ett särskilt utdebiterat belopp att användas för specifikt tillbyggnads/ombyggnadsprojekt.
2) Summan av årets amorteringar fördelat efter andelstal per lägenhet. Behöver inte vara särskilt utdebiterat, utan är helt enkelt föreningens samlade amorteringar.

1) I detta fall måste beloppet för att få tas upp, minst uppgå till 3.000 kr/bostadsrätt aktuellt år. Annars brinner denna möjlighet inne.

2) Alla amorteringar får tas med, oavsett storlek. Dock får inte föreningen samma år ha tagit NYA lån. Då avräknas denna summa från den del som kommer att fördelas som ett kapitaltillskott. Detta gäller allt bakåt i tiden t o m 1974.

En blankett ifylls för VARJE andelsägare. Normalt så fylls HELA beloppet i på varje andelsägares blankett, samt att man anger andelens storlek. Skatteverket FÖRDELAR sedan efter angiven procentsats.

Klurigt blir det när en boende BOR KVAR och överlåter ex 50 % till sin sambo. Då ska HELA beloppet anges (även om man samtidigt anger 50 %), samt så ska rutan "endast en del av lgh överlåts" kryssas i. Förtydliga gärna med att beloppet är HELA BELOPPET.

Klurigt är också TIDEN. Även om kontraktsdatum gäller för ÖVERLÅTELSEN, så gäller STRIKT inflyttning/utflyttning för att beräkna kapitaltillskotten. Alltså, de kapitaltillskott som man de facto varit med och betalat för, gäller. Inga andra.

Gränsen på 3.000 kr/bostadsrätt gäller INTE amorteringar. Dessutom behöver det INTE vara särskilt utdebiterat.

För den som flyttar, för kapitaltillskottet, har det värdet av 30 % av 22/30-delar. D v s 22 %. I riktiga pengar.

Gör man fel från bostadsrättsföreningens sida, är det bara att skicka in NYA blanketter. Allt går att ändra på i upp till 5 år.

En annan detalj, (som ni själva får räkna på hur ni kan använda), är att Skatteverket aldrig KONTROLLERAR kapitaltillskotten. De litar på vad förvaltaren fyller i helt enkelt. Hmmmm.....

Kluriga frågor välkomnas!!

Gusten
2011-01-28, 21:25
2) Alla amorteringar får tas med, oavsett storlek. Dock får inte föreningen samma år ha tagit NYA lån. Då avräknas denna summa från den del som kommer att fördelas som ett kapitaltillskott.

Antag att föreningen vid endast ett tillfälle tagit ett nytt stort lån till en värdehöjande åtgärd, t ex stambyte, och detta nya lån är lika stort som alla amorteringar tillsammans under alla de år som bostadsrätten innehafts.
Hur kommer detta att påverka kapitaltillskottet?

totiki
2011-01-29, 00:52
2) Alla amorteringar får tas med, oavsett storlek.
Så du menar att även avskrivningen på fastigheten, som sparas som en amortering för att få högre ränta (när låneräntan är högre än insättningsräntan d v s alltid) istället för ordinarie bankränta ska tas upp som kapitaltillskott?

clabbe
2011-01-29, 10:11
Jag hänger inte med i resonemanget om avskrivningar. Vad har de med kapitaltillskottet att göra?

Även om kontraktsdatum gäller för ÖVERLÅTELSEN, så gäller STRIKT inflyttning/utflyttning för att beräkna kapitaltillskotten. Alltså, de kapitaltillskott som man de facto varit med och betalat för, gäller. Inga andra.
Men i lagtexten står det att det är "bostadsrättens andel av de amorteringar som företaget har gjort under innehavstiden."

Det stämmer inte med varandra. Kan du tala om hur du kommit fram till att det är tiden från tillträde till avträde som gäller? (För det är väl det du menar?)


Tilläggsköpeskilling:
Det är om man ändrar andelsförhållandet inbördes delägare emellan och istället för att kvitta enligt kostnaden vid den ursprungliga överlåtelsen vill ha mer betalt för sina andelar. Vid skilsmässa t ex då ena parten stannar i bostadsrätten och den som flyttar ifrån vill ha kompensation för värdeökningen. Men även om båda har kvar andelar, t ex om någon går upp från 10 - 50% som en ungdom som får ökat förtroende från banken för sin låneduglighet. Då ska skattmasen kunna tulla lite på det där om föräldern vill sticka åt barnet lite pengar. Konstigt, eftersom gåvor är skattefria nuförtiden? Men här blir det inte det..

Kan du utveckla lite vad det är du menar att skattmasen kan tulla på, och vad det skulle vara för gåva?

totiki
2011-01-29, 11:35
Kan du utveckla lite vad det är du menar att skattmasen kan tulla på, och vad det skulle vara för gåva?
Det är väl mer av hypotetisk art eftersom man lika gärna kan ge pengarna som gåva istället.
Om man ändrar andelsförhållandet mellan delägarna, far/son t ex, där fadern gått in som låntagare p g a sonens ringa kreditvärdighet enligt banken, med en högre andel. Och vid återföring av andelar till sonen, nu värderar andelarna högre än vid överlåtelsetillfället blir skillnaden tilläggsköpepenningen.
Det höjer inköpssumman i efterhand. Reavinsten vid en senare överlåtelse till tredje part blir lägre, samtidigt som fadern får ut mellanskillnaden idag. Fast han får förmodligen betala reavinst på det beloppet direkt förstås.

Tilläggsköpepenning
Jag tänkte fel. Anledningen till uppgiften om Tilläggsköpepenning är förmodligen för att förhindra att man smiter från reavinst genom att överföra andelar underhand till ett högre värde.

Harald
2011-01-29, 17:34
Antag att föreningen vid endast ett tillfälle tagit ett nytt stort lån till en värdehöjande åtgärd, t ex stambyte, och detta nya lån är lika stort som alla amorteringar tillsammans under alla de år som bostadsrätten innehafts.
Hur kommer detta att påverka kapitaltillskottet?

Storleken på lånet spelar roll om det är mindre än det årets amorteringar (vilket nästan aldrig lär inträffa), men ändå. Om man samma år lånar 1 miljon och amorterar två, så är således en miljon kr att fördela som kapitaltillskott.

Om man amorterar 1 miljon kr/år i 4 år, och sedan lånar upp 5 miljoner kr år 5 och sedan amorterar 1 miljon kr/år år 6, 7 och 8, så blir alla amorteringar som gjorts under år 1-4 och 6-8 kapitaltillskott, även om lånet år 5 så att säga borde "tagit ut" 5 st amorteringar. Men det gör det alltså inte.

Jag hänger inte med i resonemanget om avskrivningar. Vad har de med kapitaltillskottet att göra?Avskrivningen har ingenting med kapitaltillskott att göra.


Men i lagtexten står det att det är "bostadsrättens andel av de amorteringar som företaget har gjort under innehavstiden."
Det stämmer inte med varandra. Kan du tala om hur du kommit fram till att det är tiden från tillträde till avträde som gäller?Strikt gäller inflyttning/utflyttning. Jag vet att skattemyndigheten skriver "under innehavstiden", men jag hade ett case på detta så jag fick det utrett:

Medlem sålde och skrev kontrakt oktober månad. Inflyttning var 1/1 året därpå. I november gjorde föreningen en större amortering. Vem skulle få tillgodoräkna sig denna? Inte kunde väl den som inte BODDE här, (och därmed faktiskt inte aktivt betalt något kapitaltillskott), hävda att man hade varit med och amorterat?
Det höll skattemyndigheten med om. Jag fick detta dessutom bekräftat skriftligt från någon bostadsrättsexpert hos dem.

totiki
2011-01-29, 18:42
2) Alla amorteringar får tas med, oavsett storlek.
Fast nu undvek du att svara på frågan. Somliga amorteringar kan bestå av medel som härrör sig från faktiska avskrivningar. Alltså sådana som är faktiska medel och en del av årsavgiften, till skillnad från sådana avskrivningar som endast är bokföringsmässiga (något som är vanligt förekommande har vi märkt här på forumet).

Sådana faktiska medel som härrör sig från avskrivningar kan sparas till högre ränta genom att, tills de ska användas, lånebördan minskas.

De framstår då som en del av det du kallar "alla amorteringar", vilka skulle anses som kapitaltillskott. Fast detta är inte medel som medlemmarna tillskjutit till amortering, utan en säker sparform för medlen.

clabbe
2011-01-29, 21:19
"Faktiska" avskrivningar kontra "bokföringsmässiga"?

En avskrivning kan inte finnas om den inte finns bokförd. Så vad är en faktisk avskrivning?
Vad är en avskrivning som endast är bokföringsmässig?

totiki
2011-01-30, 13:04
"Faktiska" avskrivningar kontra "bokföringsmässiga"?
En avskrivning kan inte finnas om den inte finns bokförd. Så vad är en faktisk avskrivning?
Vad är en avskrivning som endast är bokföringsmässig?

Faktiska avskrivningar består av faktiska medel = kronor & ören. Pengarna finns i kassan och kan användas t ex till inköp.
Bokföringsmässig avskrivning = siffror på ett papper. Kan flyttas mellan olika konton men inte användas till inköp.

Om man inte tar ut de medel man i bokföringen anger som avskrivning av fastigheten som kronor & ören av medlemmarna i årsavgift, utan endast skriver siffrorna i balansräkningen att man dragit av medlen som avskrivning så skjuter man upp en skuld till framtiden.

Men i vissa fall, som beskrivs i en eller annan tråd här på forumet, så höjer man värderingen av fastigheten och anser att dessa oinbetalda medel ingår i denna värdehöjning. Detta kan även gälla för yttre fonden t ex. Detta är, till viss del, helt OK enligt bokföringslagen. Och fungerar så länge värdet stiger på fastigheten eller inflationen ökar. Man får ner nyckeltalet för belåningen och banken blir mer villig till att ge nya lån, vars ränta kommande medlemmar får betala på sin årsavgift.
Liknande är det med ett negativt balanserat resultat. Men där tar föreningen en räntefri skuld till sig själv, skjutet på framtiden. Det är alltid de nuvarande medlemmarna som måste betala skulden, vilket de kanske inte är så villiga till, och de som tog lånet tidigare som drog nytta av det (fast har de flyttat därifrån slipper de skulden).

Eftersom det inte är någon utifrån, bank eller så, som frågar efter eller vill driva in pengarna blir skulden liggande, kanske för all framtid. Eller ökas på? Det är bara siffror på ett papper för de flesta. Fast en gång fanns medlen som kronor & ören och användes till något inköp.

Om jag inte minns fel så har just Haralds förening använt sig av värdehöjningsmetoden, så därför vore det roligt att höra hur Harald ser på detta med att "all amortering" är kapitaltillskott.
För om de som flyttar får använda medel, som avskrivningarna, som kapitaltillskott är det en bra och fin present till dem.

Harald svarade aldrig på denna fråga:
"2) Alla amorteringar får tas med, oavsett storlek."
Så du menar att även avskrivningen på fastigheten, som sparas som en amortering för att få högre ränta (när låneräntan är högre än insättningsräntan d v s alltid) istället för ordinarie bankränta ska tas upp som kapitaltillskott?
Utan sa bara att avskrivningar har inget med kapitaltillskott att göra, vilket inte är något svar på frågan, eftersom reella medel (kronor & ören) i avskrivning mycket väl kan utgöra en del av amorteringen (som sparform) men då inte bör tilldelas som kapitaltillskott på KU55 vid överlåtelse av bostadsrätt.

Jag är nog lite gammalmodig och anser att pengar i kassan är bättre än siffror på ett papper, men tiderna förändras och synsätt med det. Jag lever inte om 100 år när avskrivningen är klar och slipper låna pengar som andra redan levt upp.

kluringen
2011-01-30, 13:56
Faktiska avskrivningar består av faktiska medel = kronor & ören. Pengarna finns i kassan och kan användas t ex till inköp.
Bokföringsmässig avskrivning = siffror på ett papper. Kan flyttas mellan olika konton men inte användas till inköp.

Håller inte med. Avskrivningar är alltid "faktiska" d v s kronor och ören eftersom avskrivningarna påverkar resultaträkningen. En annan sak är att avskrivningarna inte påverkar kassaflödet.

Täcker du upp för avskrivningarna med avgifter eller andra inkomster får du ett kassaöverskott, eller så gör du en förlust som påverkar det egna kapitalet negativt.

Lån och amorteringar har inga kopplingar alls till avskrivningarna rent bokföringsmässigt.

Om man inte tar ut de medel man i bokföringen anger som avskrivning av fastigheten som kronor & ören av medlemmarna i årsavgift, utan endast skriver siffrorna i balansräkningen att man dragit av medlen som avskrivning så skjuter man upp en skuld till framtiden.

Här undrar jag om det är jag som läser fel, eller om det är din formulering som är luddig. En avskrivning måste ALLTID redovisas som en kostnad i resultaträkningen. Man kan inte endast bara ändra siffrorna i balansräkningen utan att bryta mot ÅRL.

clabbe
2011-01-30, 14:25
Faktiska avskrivningar består av faktiska medel = kronor & ören. Pengarna finns i kassan och kan användas exempelvis till inköp.
Bokföringsmässig = siffror på ett papper. Kan flyttas mellan olika konton men inte användas till inköp.


Är det rätt förstått att du menar att om man fick in mindre i kassan än avskrivningarna så är mellanskillnaden en bokföringsmässig men inte faktisk avskrivning?

Jag håller inte med dig. En sån diff kan lika gärna bero på att avgiften inte sattes tillräckligt högt för att täcka värmekostnader eller ökade låneräntor.
Man kan inte säga att en viss del av avgiften är öronmärkt för att täcka avskrivningarna.

Gusten
2011-01-30, 14:44
Är det inte så att avskrivningar saknar helt betydelse vid beräkning av kapitaltillskott som påverkar reavinsten.
Är det inte enbart amorteringar i form av direkta betalningar till banken som räknas som kapitaltillskott?

clabbe
2011-01-30, 15:22
Är det inte så att avskrivningar saknar helt betydelse vid beräkning av kapitaltillskott som påverkar reavinsten.
Är det inte enbart amorteringar i form av direkta betalningar till banken som räknas som kapitaltillskott?

Jo, så tycker jag. Det finns inget i lagtexten som ger stöd för att beakta avskrivningar eller resultat hos föreningen vid beräkning av kapitaltillskott.

clabbe
2011-01-30, 15:56
Strikt gäller inflyttning/utflyttning. Jag vet att skattemyndigheten skriver "under innehavstiden", men jag hade ett case på detta så jag fick det utrett:
Medlem sålde och skrev kontrakt oktober månad. Inflyttning var 1/1 året därpå. I november gjorde föreningen en större amortering. Vem skulle få tillgodoräkna sig denna? Inte kunde väl den som inte BODDE här, (och därmed faktiskt inte aktivt betalt något kapitaltillskott), hävda att man hade varit med och amorterat?
Det höll skattemyndigheten med om. Jag fick detta dessutom bekräftat skriftligt från någon bostadsrättsexpert hos dem.

Så om den nya bostadsrättshavaren flyttat in dagen före amorteringen skulle han fått avdrag för tillskottet fast han inte då heller bidragit med pengar?

totiki
2011-01-30, 16:54
Håller inte med. Avskrivningar är alltid "faktiska" d v s kronor och ören eftersom avskrivningarna påverkar resultaträkningen. En annan sak är att avskrivningarna inte påverkar kassaflödet.
Täcker du upp för avskrivningarna med avgifter eller andra inkomster får du ett kassaöverskott, eller så gör du en förlust som påverkar det egna kapitalet negativt.
Lån och amorteringar har inga kopplingar alls till avskrivningarna rent bokföringsmässigt.
Här undrar jag om det är jag som läser fel, eller om det är din formulering som är luddig. En avskrivning måste ALLTID redovisas som en kostnad i resultaträkningen. Man kan inte endast bara ändra siffrorna i balansräkningen utan att bryta mot ÅRL.

Jo, det är säkert jag som är luddig.
En del täcker upp med värdehöjning.
Och det finns bokföringsmässigt ingen koppling mellan lån/amorteringar och avskrivningar.
Men finns avskrivningen där reellt i kassan kan du givetvis betala in dessa "istället för" en amortering till banken. Det är fortfarande reella pengar. De duger till det och för banken som inte frågar var pengarna kommer från. Man förflyttar bara fysiskt en del av kassan, för förvaring, till ett annat ställe.

Det är klart att avskrivningen redovisas som en kostnad, men om pengarna är reella eller inte, eller var de förvaras, syns inte i bokföringen. Debet och kredit tar ju ut varandra.

ÅRL är en snårskog. Exempelvis anser ÅRL att "en del" av yttre fonden mycket väl kan utgöras av bundet kapital. Men någon gräns för hur stor denna del får vara nämns inte. En del av avskrivningarna kan också utgöras av bundet kapital, vilket kan justeras med värdehöjning av fastigheten.

Vart går gränsen? Ja, det har jag ingen som svarar på.

Vem kollar bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar? I dagsläget är det bara banken som är intresserad. Och bankens intresse är inte samma som medlemmarnas i bostadsrättsföreningen. Bankens intresse, för vad de intresserar sig för idag, kan dessutom variera över tid. Så länge de slipper inkassera säkerheter som är mindre värda än det de lånat ut till dem är det oftast OK.

Kreativ bokföring, en konstart.

Är det inte enbart amorteringar i form av direkta betalningar till banken som räknas som kapitaltillskott?
Det är precis det jag menar. Om bostadsrättsföreningen inte budgeterat för amortering men ändå använder de kronor & ören som budgeterats för och inkommit till avskrivningar, eller varför inte till el?, och direkt amorterar av lånen med dessa reella medel.

I fallet med amortering med hjälp av avskrivningarna går det bra eftersom det är en sparform (de står kvar på samma ställe i bokföringen, det är bara de fysiska pengarna som flyttats, lånet är i realiteten lika stort som tidigare det är bara bostadsrättsföreningen som "lånar av sig själv" för att mota räntekostnaderna), men i fallet med elen blir det besvärligare för då kommer en utomstående att avkräva denna summa i alla fall.

I fallet med elen kommer detta aldrig att hända, så de pengarna kommer aldrig att bli föremål för att kunna betraktas som kapitaltillskott. Men när man "sparar" genom att använda överskottet i kassan (beroende på budgeterad öronmärkt avskrivning) till att sänka räntekostnaden genom att "amortera" på lånen så har man i realiteten inte amorterat (även om banken redovisar det som amortering) utan förvarat medlen under en "bättre" sparform.

Men när man säger att: vår fastighet är numera värd 10 miljoner kr istället för 5 miljoner. Var kommer då de nya färska 5 miljonerna från? Det är bara siffror på ett papper. Men det förekommer att de får täcka tidigare kostnader. Vad som brukar kallas för att använda "bostaden", fast i detta fall med bostadsrättsföreningen som bankomat.

Kan inte påstå att detta låter mindre luddigt när jag läser igenom det. Hoppas det kan klargöra någon punkt. Fast förmodligen ger det väl bara fler frågor.

Jag kan ha helt fel också. Det kanske går alldeles utmärkt att ta upp ej budgeterad amortering, utan medel som härrör sig från budgeterad avskrivning, som kapitaltillskott.

Harald
2011-01-30, 17:40
Så om den nya bostadsrättshavaren flyttat in dagen före amorteringen skulle han fått avdrag för tillskottet fast han inte då heller bidragit med pengar?

Givetvis så är det den tidigare medlemmens inbetalningar som möjliggjort amorteringen som sker dagen efter att han har flyttat ut. Men när den de facto sker, då är det den nya medlemmen som i kraft att betala årsavgift för den dagen amorteringen sker, har bidragit.

Kan tyckas orättvist, men rättvisare kan det inte göras. Vi kan inte låta avflyttade medlemmar inkassera fördelar efteråt, som de i och för sig givetvis bidragit till, lika lite som vi kan gå på avflyttade medlemmar och kräva in extra pengar för att de under sin boendetid underfinansierat föreningen.

De dagar man erlägger årsavgift, de dagar är man också med och tar del av utfallet i bostadsrättsföreningens ekonomi.

clabbe
2011-01-30, 20:53
Givetvis så är det den tidigare medlemmens inbetalningar som möjliggjort amorteringen som sker dagen efter att han har flyttat ut. Men när den de facto sker, då är det den nya medlemmen som i kraft att betala årsavgift för den dagen amorteringen sker, har bidragit.
Kan tyckas orättvist, men rättvisare kan det inte göras. Vi kan inte låta avflyttade medlemmar inkassera fördelar efteråt, som de i och för sig givetvis bidragit till, lika lite som vi kan gå på avflyttade medlemmar och kräva in extra pengar för att de under sin boendetid underfinansierat föreningen.
De dagar man erlägger årsavgift, de dagar är man också med och tar del av utfallet i bostadsrättsföreningens ekonomi.

Jag håller med dig om att det inte går att göra rättvist. Man måste bestämma sig, tillträdesdag eller kontraktsdag, och sen köra på det. Bägge systemen har ett visst mått av rättvisa/orättvisa.

Eftersom jag själv sitter i en såld lägenhet tills 4 månader efter kontraktsdatum är det av intresse att öka på kapitaltillskottet med delen av amorteringar tills vi flyttar.

Vem på Skatteverket var det som gav dig svar att det inte är kontraktsdagen som räknas? Det vore toppen att kunna hänvisa till den personen i ett yrkande om kapitaltillskott.

Eller ännu hellre få en kopia av det skriftliga svaret. Det vore jag ytterst tacksam för.

kluringen
2011-01-31, 11:45
ÅRL är en snårskog. Exempelvis anser ÅRL att "en del" av yttre fonden mycket väl kan utgöras av bundet kapital. Men någon gräns för hur stor denna del får vara nämns inte. En del av avskrivningarna kan också utgöras av bundet kapital, vilket kan justeras med värdehöjning av fastigheten.
Vart går gränsen? Ja, det har jag ingen som svarar på.

Lagstiftarna har helt klart missat en viktig aspekt i fråga om ekonomiska föreningar som inte är avsedda att gå med vinst då de likställs med bolag och måste följa samma regler. All krångel med bundet och fritt EK är besvärligt i en bostadsrättsförening. Det finns nämligen bara ett sätt att bygga upp fritt EK, genom att gå med vinst. Hur kan man göra vinst i en bostadsrättsförening utan att betala överavgifter?

En uppskrivning är inte till hjälp för att trolla bort negativ EK. Uppskrivningsfonden får endast successivt föras om till det fria kapitalet i den takt som uppskrivningen skrivs av, alltså ett meningslös nollsummespel om man inte gör som i Haralds förening och tar ut överavgifter på grund av uppskrivningen för att bygga upp en buffert. Fast det kan man göra ändå, utan uppskrivning.

Vem kollar bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar? I dagsläget är det bara banken som är intresserad. Och bankens intresse är inte samma som medlemmarnas i bostadsrättsföreningen. Bankens intresse, för vad de intresserar sig för idag, kan dessutom variera över tid. Så länge de slipper inkassera säkerheter som är mindre värda än det de lånat ut till dem är det oftast OK.

Kreativ bokföring, en konstart.

Revisorn kollar! Om man på frivillig väg anlitat en auktoriserad revisor som min bostadsrättsförenig gjort. Kreativ bokföring ok, men endast om god redovisningssed tillåter, och då har revisorn tolkningsföreträde. ÅRL går an, men så tillkommer alla tolkningar och anvisningar från Bokföringsnämnden.

Att budgetera någorlunda rätt för husets drift är den lätta biten. Det svåra är att fördela kostnaden för husets framtida underhåll över tid. Som du säger, vi lever garanterat inte om 100 år, inte ens om 50 år. Håller med dig om att det känns meningslöst att bygga upp en förmögenhet åt den kommande generationen. Vi ska heller inte dränera föreningens ekonomi, om inte annat för våra arvingars skull.

Men hur gör man utan att få negativ EK? På den punkten är jag gammalmodig. Jag tror att vanliga dödliga uppfattar en stor ansamlad förlust som dåligt vilket inte kan ligga i medlemmarnas intresse. Konstiga siffror i balansräkningen kan rentav sänka bostadsrätternas värde mer än något högre avgifter.

Vi har kalkyler som visar på längden och tvären hur stor bostadsrättsföreningens behov av kapitalbildning är för att säkra för det framtida undehållet av bostadsrättsföreningens hus, men det får inte användas som argument för att göra avvikelser från redovisningsreglerna. Vi har fått en kopia på en intressant artikel (http://www.lavetten11.se/olle.pdf) från vår revisor som belyser problematiken generellt på ett bra sätt.

Vi kommer att göra en helpudel med årets bokslut. Avskaffa den förhatliga yttre underhållsfonden och börja om från början genom att börja tillämpa TOTAL komponentavskrivning. Underhållsplanen som nu finns uppställd som en kalkyl och som gör våra långa avskrivningstider rumsrena, får hänga med i en not i några år (dyrare kopieringskostnad av årsredovisningen kan vi leva med). Långt bättre att bromsa in på avskrivningstakten än att förlustredovisa för renoveringar som aktiverats av misstag och som vi egentligen inte vill skriva av (vilket också var rumsrent i bostadsrättsföreningen före 2003 då det kom en massa nya regler.)

Lovar uppföljning på annan tråd där ämnet hör hemma.

För mig är det helt nytt att amorteringar kan tillgodoräknas som tillskott. Jag som inte har något att tillföra din frågeställning, har egentligen inget på den här tråden att göra, men debatten blev så intressant och högaktuell för egen del att jag inte kunde låta bli att lägga mig i. :13:

Hallmat
2011-01-31, 14:13
För mig är det helt nytt att amorteringar kan tillgodoräknas som tillskott. Jag som inte har något att tillföra din frågeställning, har egentligen inget på den här tråden att göra, men debatten blev så intressant och högaktuell för egen del att jag inte kunde låta bli att lägga mig i.
Intressant att läsa om allt som har med kapitaltillskott att göra. Men jag tar det hela tillbaka till min ursprungsfråga och mitt exempel i trådstarten.

Jag fattar fortfarande inte riktigt vad jag ska skriva i rutan kapitaltillskott vad gäller amorteringar.

En tidigare medlem i föreningen, som nu flyttat, och som skrev dessa KU55-blanketter tidigare, har för ett annat ärende förra året sagt att jag där ska skrivas in summan av den aktuella bostadsrättens andelsprocent av bostadsrättsföreningens amorteringar sedan vederbörande flyttade in.

Det verkar mest korrekt för jag fattar fortfarande inte hur Skatteverket ska kunna veta den aktuella bostadsrättshavarens andel i föreningen. Den tidigare medlemmen jobbade/jobbar för övrigt på Skatteverket så hon borde ha vetat.

Mitt konkreta exempel:
KL och AR skrev kontrakt på sin lägenhet 2005-09-29. De sålde lägenheten 2010 och den överlåtelsen skedde 2010-10-06. Då skrevs kontraktet med den nya bostadsrättshavaren. Under denna tid har föreningen amorterat 163.429 kronor. De hade 13,9% i föreningsandel och ägde 50% var av bostadsrätten.

Enligt den tidigare medlemmen i föreningen är det då 13,9% av 163.429 kr, alltså 22.716 kr, som jag ska skriva in i kapitaltillskott-rutan. Nu har jag dock inte frågat om just detta specifika fallet med 50-50 i ägarandel. Så…..för dessa två personer, KL och AR, skulle det alltså bli två blanketter var där jag skriver 50% under "överlåten andel".
Det är solklart, men sen har vi då rutan om kapitaltillskott. Är det 163.429 kr jag ska skriva på båda blanketterna? Eller är det 13,9% av denna summa, alltså 22.716 kr?

Kapitaltillskottsgurun Harald har förvisso svarat på detta, men då jag som sagt fått annan information så ställer jag denna konkreta fråga.

Harald
2011-01-31, 19:30
Amortering är enligt skatteverket inte en DRIFTSKOSTNAD, utan just ett kapitaltillskott till bolaget från ÄGARNA.

Dina medlemmar har TOTALT bidragit med 163 429 kr under vald period. På KU55 deklarerar du AKTUELL BOSTADSRÄTTS ANDEL AV DENNA SUMMA.

Alltså ska du ange 22 716 kr. Samma belopp på BÅDA andelsägarna, och angivande av 50 % i rätt ruta. På deras självdeklarationer kommer de då att få 11 358 kr var att ta upp som en "kostnad", och de får då tillbaka 22 %, d v s ca 2 500 kr.

Ett tips: Varje år fördelar du årets amorteringar efter andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010) till varje lägenhet på ett excel-ark. Detta kan du göra med åren 1974 - och framåt. De år där du inte kan se vilka dagar amorteringarna inbetalades, där fördelar du efter % istället.

Alltså bodde man i bostadsrättsföreningen 3 månader 1985, så har man kapitalförskotterat 25 % av det årets amorteringar x andelstalet.

Harald
2011-02-02, 21:50
Vem på Skatteverket var det som gav dig svar att det inte är kontraktsdagen som räknas? Det vore toppen att kunna hänvisa till den personen i ett yrkande om kapitaltillskott.
Eller ännu hellre få en kopia av det skriftliga svaret. Det vore jag ytterst tacksam för.Följande svar är skriftligt svar 2010-03-29 från bostadsrättshandläggare Håkan Alm på skatteverket:

"De amortering man varit med och betala skall räknas med.
Flyttande man in 1 april och började betala avgift till föreningen då så skall kapitaltillskott
från denna tidpunkt räknas med. Säljer man bostadsrätten 1 juli och tillträdesdagen
är 1 oktober så räknas kapitaltillskott med som skett fram till tillträdesdagen."

Exakt citerat inklusive stavfel. Frågan gällde vilka datum som är aktuella för att få tillgodoräkna sig kapitaltillskott. Är det Kontraktsdatumen eller är det in/ut-flyttning.

Alltså, kontraktsdatum gäller för tidpunkten av överlåtelsen och in/ut flyttning gäller för beräkning av kapitaltillskottet.

Enkelt som alltid, skatteverket.....:15:


Här är svar till från Skatteverket, liknande fråga:
"Den som har betalat avgift (hyra) har rätt till kapitaltillskottet. Har en person betalat avgift
t o m 30 april och amortering sker fram till detta datum så har den personen rätt till kapitaltillskottet. "

Därmed är väl åtminstonde DENNA DEL av frågeställningarna kring kapitaltillskott att anse som utredd!

Hallmat
2011-02-03, 09:50
kontraktsdatum gäller för tidpunkten av överlåtelsen och in/ut flyttning gäller för beräkning av kapitaltillskottet.
Vad gör man om man inte vet själva inflyttningsdatumet då?
Vi hade ovanligt många överlåtelser förra året, hela fem stycken i en kåk med bara nio lägenheter. I inget av dessa fall vet jag den exakta inflyttningsdagen, bara när kontrakten skrevs.

clabbe
2011-02-03, 10:21
På kontrakten, som ni bör fått kopia på, står väl tillträdesdatum?

Hallmat
2011-02-03, 10:38
"Enligt överenskommelse" står det på de flesta. På ett par har man lagt till "dock senast XXXX-XX-XX".

Harald
2011-02-03, 23:29
Självklart måste styrelsen veta det exakta datumet för inflyttning. Det ska vara angett för att över huvud taget kunna godkänna medlemsansökan. Annars vet styrelsen inte när eller om ni kan bevilja medlemskap.

Jätteknasigt.

Hur gör ni praktiskt med namnbyte dörr, namnbyte porttelefon, avisering, ev hyrda parkeringar/förråd/annat, ev elavläsning, mm mm. Ännu värre om något försäkringsärende skulle inträffa och ni inte vet från vilket datum ansvaret övergår från den tidigare medlemmen till den tillträdande?

Sträck upp denna rutin, och avkräv ett tydligt inflyttningsdatum i medlemsansökan!

clabbe
2011-02-10, 09:45
Jag har en ny fråga om KU55.

Jag tar mitt eget fall som exempel.
Försäljning sker 2010. Då ska KU55 inlämnas senast 2011-01-31.
Tillträde för ny köpare är 16 maj 2011.
Enligt tolkningen att det är tillträdesdatum som gäller för beräkning av kapitaltillskott ska det på KU55-blanketten anges kapitaltillskott för tiden fram till 16 maj.
Hur ska KU55 kunna fyllas i korrekt? Eller, rättare sagt, vad ska fyllas i på KU55?

Andel av amorteringar tills det datum KU55-blanketten är ifylld? Eller tills något annat datum?

Hur ska jag som säljare isåfall göra i min deklaration? Ska jag själv yrka ett högre belopp i kapitaltillskott än vad som anges på KU55?
Deklarationen ska vara inlämnad 2 maj (om man inte begär anstånd) så en del av kapitaltillskottet är inte ens inbetalat den 2 maj.

clabbe
2011-02-10, 09:57
Självklart måste styrelsen veta det exakta datumet för inflyttning. Det ska vara angett för att över huvud taget kunna godkänna medlemsansökan. Annars vet styrelsen inte när eller om ni kan bevilja medlemskap

Varför är inflyttningsdatum relevant för medlemsskapet?
Medlemsskap brukar vara ett villkor för att köpet ska gå igenom. Medlem borde man därför bli i samband med man blir bostadsrättshavare i bostadsrättsföreningen. Tillträde sker tidigast då överlåtelsen skett, vanligtvis senare. Som jag ser det så är den enda rimliga kronologiska händelsekedjan:
1. Underskrift av köpekontrakt + medlemsansökan
2. Beviljande av medlemsskap = köpet går igenom
3. Tillträde
4. Faktisk inflyttning

Ansvaret från avträdande till tillträdande ägare brukar vara reglerat parterna emellan och skrivas in i köpekontraktet.

Harald
2011-02-10, 11:14
KU 55:

Enklast är att prata med bostadsrättsföreningen och i förväg räkna ut andelen av amorteringar som kommer att göras fram till dess att tillträde sker. Oftast går det alldeles utmärkt, då de flesta föreningar inte plötsligt gör extra amorteringar som ligger utanför årets redan upprättade amorteringsplan (även om vi själva ofta gör det!)

Annars så deklarerar ni vad ni fram till deklarationsdagen VET. Därefter skickar föreningen in en rättelse efter den 16 maj, och då får ju bostadsrätts-deklaranten en kopia på denna, och kan då även bostadsrättshavaren själv sända in en rättelse.

Medlemsskapet:
Jag tycker jag motiverade anledningarna i mitt tidigare inlägg. Viktigast är kanske ANSVARSBITEN vid eventuell försäkringsfråga, då gäller det att ha svart på vitt vem som bodde i lägenheten.

clabbe
2011-02-10, 16:31
KU 55:

Medlemsskapet:
Jag tycker jag motiverade anledningarna i mitt tidigare inlägg. Viktigast är kanske ANSVARSBITEN vid eventuell försäkringsfråga, då gäller det att ha svart på vitt vem som bodde i lägenheten.

Ansvaret gentemot föreningen åligger väl bostadsrättshavaren, så när överlåtelsen skett övergår ansvaret på en ny person. Eftersom kontraktet väl delgetts bostadsrättsföreningen finns ingen tveksamhet om vem som är bostadsrättshavare vid tidpunkten i fråga.

langos
2013-02-14, 09:43
Under tiden jag bodde i bostadsrättsföreningen såldes den sista hyresrätten för 900 000 kr. 800 000 kr användes till amorteringar det året. Får min andel (3,8 % x 800 000) tas upp som tillskott av kapital i fält 636 på min KU55?

Harald
2013-02-14, 11:38
Får min andel (3,8 % x 800 000) tas upp som tillskott av kapital i fält 636 på min KU55?
Det beror på. Eftersom det är en hyresrätt som sålts, så kan denna amortering räknas till upplåtelsen av den nya bostadsrätten. Då får du inte tillgodoräkna dig kapitaltillskott på amorteringen.

Se detta citat från Skatteverket, ej helt lätt att tolka dock:
"En bostadsrättsförening kan t.ex. inreda ett vindsutrymme och
upplåta nya bostadsrätter varvid insatser erläggs. Vid beräkningen
av avdragsgilla tillskott ska de amorteringar som görs
närmast efter sådan insatsbetalning reduceras med belopp
motsvarande insatsen, innan amorteringarna fördelas på
bostadsrätterna efter andelstal (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13010). Se Skatteverket 2005-11-09,
dnr 131 601452-05/111."

Men egentligen behöver du inte ha huvudvärk över detta. Får du tillgodoräkna dig tillskott, så ska du ha fått kontrolluppgift från bostadsrättsföreningen på aktuellt belopp. Har du inte fått kontrolluppgift, finns inget tillskott. Skatteverket samkör din deklaration med föreningens lämnade uppgifter, så försöker du ta upp något som föreningen inte deklarerat åker du dit.

En annan pilsner är att föreningens kontrolluppgift kontrolleras aldrig. D v s OM bostadsrättsföreningen lämnar uppgift om att tillskott skett, (även om det inte skett), så skulle det gå igenom.

Grynet
2013-02-14, 12:02
Jag har sökt information för att hitta ett rakt svar på hur man beräknar kapitaltillskott vid försäljning av sin bostadsrätt. De enda bra svaren jag hittat är här på forumet.

Skickade ett välskrivet exempel till Skatteverket där jag hade med datum för köp och försäljning samt datum för in- och utflyttning. Svaret jag fick var:
"Det är datum för köp och försäljning som gäller när man beräknar kapitaltillskottet. Kapitaltillskotten ska ha skett under innehavstiden och den beräknas enligt ovanstående datum".

Ett svar som går stick i stäv med svar 2010-03-29 från bostadsrättshandläggare Håkan Alm på Skatteverket, där han skrev:
"De amortering man varit med och betala skall räknas med.
Flyttande man in 1 april och började betala avgift till föreningen då så skall kapitaltillskott
från denna tidpunkt räknas med. Säljer man bostadsrätten 1 juli och tillträdesdagen
är 1 oktober så räknas kapitaltillskott med som skett fram till tillträdesdagen."

Eftersom inlägget var från 2011 tänkte jag att det var bäst att fråga om det framkommit nya direktiv sedan dess. Jag tycker att Håkan Alms linje låter mest rimlig och att svaret jag fick idag från Skatteverket är svammel.

clabbe
2013-02-14, 12:21
Svaret från Håkan Alm får nog ses som hans egna privata ståndpunkt och lika mycket värd som Haralds. Svaret du fick från Skatteverket är troligen det som gäller i en process, rimligt eller inte. Möjligtvis kan Förvaltningsrätten eller Kammarrätten ge dig rätt, men då får du argumentera bra.

Jag kommer ihåg att jag frågade SBC 2011 hur de gjorde. SBC svarade att
"Kapitaltillskottet beräknas från den dag du skrev under överlåtelseavtalet. Alltså är det avtalsdatum som gäller, ej tillträdesdatumet.".

Så har du en KU55 från en bostadsrättsförening där SBC bistår med förvaltningen vet du vad du kan räkna med.

langos
2013-02-14, 16:40
Det beror på. Eftersom det är en hyresrätt som sålts, så kan denna amortering räknas till upplåtelsen av den nya bostadsrätten. Då får du inte tillgodoräkna dig kapitaltillskott på amorteringen.
Men egentligen behöver du inte ha huvudvärk över detta. Får du tillgodoräkna dig tillskott, så ska du ha fått kontrolluppgift från bostadsrättsföreningen på aktuellt belopp. Har du inte fått kontrolluppgift, finns inget tillskott. Skatteverket samkör din deklaration med föreningens lämnade uppgifter, så försöker du ta upp något som föreningen inte deklarerat åker du dit.

Föreningen är tämligen inkapabel att räkna rätt. På första blanketten jag fick stod det 0 kr i kapitaltillskott, vilket borde vara antingen 6 000 kr eller 26 000 kr, beroende på hur försäljningen av bostadsrätten ska räknas, så därför försöker jag klura ut vad som är vad.

Om 800 000 kr av 900 000 kr (köpeskillingen) används till att amortera på lånen, hur kan de 800 000 kr vara något annat än tillskott av kapital?

clabbe
2013-02-14, 19:44
Föreningen är tämligen inkapabel att räkna rätt. På första blanketten jag fick stod det 0 kr i kapitaltillskott, vilket borde vara antingen 6 000 kr eller 26 000 kr, beroende på hur försäljningen av bostadsrätten ska räknas, så därför försöker jag klura ut vad som är vad.

Om 800 000 kr av 900 000 kr (köpeskillingen) används till att amortera på lånen, hur kan de 800 000 kr vara något annat än tillskott av kapital?

Ja men vem betalade in tillskottet? Var det du genom din månadsavgift eller den som köpte hyresrätten? Det är väl rimligt att du får avdrag för kapitaltillskott som du gjort, och inte som någon annan gjort?

Harald
2013-02-15, 12:36
Det är datum för köp och försäljning som gäller när man beräknar kapitaltillskottet. Kapitaltillskotten ska ha skett under innehavstiden och den beräknas enligt ovanstående datum.

Ja detta är inte helt lätt. Särskilt om inte skatteverket ger lika svar från gång till gång. Här mitt skriftliga svar, ordagrant:

6-7/ De amortering man varit med och betala skall räknas med. Flyttande man in
1 april och började betala avgift till föreningen då så skall kapitaltillskott
från denna tidpunkt räknas med. Säljer man bostadsrätten 1 juli och tillträdesdagen
är 1 oktober så räknas kapitaltillskott med som skett fram till tillträdesdagen.Antar att vilken metod som helst nu gäller, fram tills dess att någon prövar just detta i domstol. Vilket inte kommer att hända.... Jag vet att inga lagändringar skett i vart fall.

Om 800 000 kr av 900 000 kr (köpeskillingen) används till att amortera på lånen, hur kan de 800 000 kr vara något annat än tillskott av kapital?Exakt hur detta funkar bokföringsmässigt har jag ännu inte koll på, men principen är denna:

Säg att det i den ekonomiska planen vid ombildningen, sattes "insatser" om 100 000 kr/bostadsrätt. Sedan såldes 8 av 10 lägenheter, och 2 blev kvar som hyresrätter.

Därmed har bostadsrättsföreningen varit tvungen att låna 200 000 kr "för mycket" tills att dessa säljs. Säljs nu en av dessa, och 200 000 kr av försäljningssumman amorteras, så har inget kapitaltillskott skett. Föreningen har ju bara "nollat" insatserna. All amortering därutefter, är att räkna som kapitaltillskott.

limpan
2013-02-15, 13:46
Intressant och lärorik tråd!

Hur är det om bostadsrättsföreningen vid omläggning av lån tar ett mindre lån än det befintliga? Säg att föreningen ska lägga om ett lån på två miljoner kr men har pengar i kassan och väljer att ta ett nytt lån på endast en miljon kr. Har det då skett ett kapitaltillskott utan att det är en amortering?

clabbe
2013-02-15, 14:02
Hur är det om bostadsrättsföreningen vid omläggning av lån tar ett mindre lån än det befintliga? Säg att föreningen ska lägga om ett lån på två miljoner kr men har pengar i kassan och väljer att ta ett nytt lån på endast en miljon kr. Har det då skett ett kapitaltillskott utan att det är en amortering?

Det görs en amortering på 1 miljon kr. Dessa pengar lånas inte utan de har medlemmarna betalat in genom sina avgifter. Då sker det ett kapitaltillskott.

limpan
2013-02-15, 14:37
Det görs en amortering på 1 miljon kr. Dessa pengar lånas inte utan de har medlemmarna betalat in genom sina avgifter. Då sker det ett kapitaltillskott.

Tack för svaret. Egentligen förstod jag väl redan det, men stirrade mig blind på att amortering måste vara månatlig avbetalning på befintligt lån. :16: