handdator

Visa fullständig version : Mer om uteplats.....


Hallmat
2011-01-24, 11:42
Jag tar mig friheten att skapa en ny tråd, även om den i stora delar handlar om denna (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13821) befintliga tråd.

Jag blev lite förvånad att ingen kommenterade detta svar jag fick av hyresnämnden på frågan om godkännande för att ta upp dörr i fasaden + att anlägga uteplats:

"Åtgärden att ta hål i fasad är tillståndspliktig och förutsätter styrelsens godkännande. Denna fråga kan inte prövas av hyresnämnden.

När det gäller ianspråktagande av föreningens mark kan det möjligtvis anses som ett ingrepp i berörda medlemmars nyttjanderätt om de nyttjar nämnda mark. I sådant fall skall berörda medlemmar ge tillstånd och om de inte gör det skall frågan tas upp på stämma med 2/3 majoritets beslut och sedan skall föreningen begära hyresnämndens prövning för godkännande. Om föreningen bedömer att inga andra medlemmar påverkas behövs inte godkännande från någon annan medlem, stämmobeslut och hyresnämndens prövning."

Jag tycker nämligen att svaret från hyresnämnden inte riktigt stämmer med de svar jag läst här i forumet på liknande frågor. Jag tolkar svaret från hyresnämnden som att:

• Det behövs inget stämmobeslut för att göra dörr i fasaden, endast styrelsebeslut.
• Det behövs inget formellt stämmobeslut för att få anlägga uteplats, endast tillstånd av föreningsmedlemmarna (som ju kan införskaffas på annat sätt än vid en stämma).
• Om det dock är flera som inte vill ge tillstånd måste saken tas upp på stämma där minst 2/3 ska säga ja + att det ska godkännas av hyresnämnden.

Svaren jag läst här på forumet är att byggande av uteplats/balkonger etc. alltid måste godkännas på en stämma.

I vårt fall är det nu klart att aktuell bostadsrättshavare väljer att gå vidare med sina uteplats-planer. Kallelse till årsmöte ska delas ut snarast och än så länge är denna punkt med. Årsmötet är ju trots allt ett bra tillfälle för medlemmarna att ge tillstånd. Frågan är då om det räcker med enkel majoritet för att det ska bli ett ja?

Frågan är också vilka som kan anses vara ”berörda” medlemmar? Vi har två föreningsmedlemmar som inte bor i huset. Måste de också ge sitt tillstånd? Till skillnad från mer ”moderna” stadgar, som oftast säger att varje lägenhet äger en röst, så säger våra att alla medlemmar äger en röst, alltså även om flera medlemmar bor i samma lägenhet. Frågan är alltså om man är skyldig att fråga alla? Eller är det endast de närvarande röstberättigade på stämman som beslutar om saken?

Trötter
2011-01-24, 14:01
Om hyresnämnden har get er dessa svar då är min uppfattning att det råder stora brister i deras ställningstagande vad gäller tolkning av regel och författningssamling.

• Det behövs inget stämmobeslut för att göra dörr i fasaden, endast styrelsebeslut.Det beror på var och hur detta hål tas. Om man i en fastighet gör ingrepp i bärande konstruktioner kan det krävas bygglov. Att kategoriskt ange att styrelsen kan ta detta beslut är felaktigt enligt min åsikt. Jag grundar detta på BRL
9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.

Särskilda villkor för vissa beslut

15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i kap 77 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

7 § Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
3. annan väsentlig förändring av lägenheten.Om man ser på hur kapitel 7 i BRL är utformad, då anger den att medlem inte får gör ingrepp i bärande konstruktioner utan styrelsens tillstånd i egen bostad. Att göra ett ingrepp i ytterväggar som alltid är en bärande del och ligger på föreningen som gemensam del av fastigheten när det gäller underhållsansvar. Då är min uppenbara åsikt att detta beslut skall fattas på en stämma.

Om man förändrar en fastighet exteriört eller i byggnadens bärande delar krävas som regel en bygganmälan/bygglov. Går man då tillbaks till BRL kap 9 §15 då gör jag tolkningen att detta är en ombyggnad av betydelse, att ta ett hål i yttervägg och insatslera en dörr för direkt tillträde från bostad till föreningens gemensamma anläggning/tomt/fastighet. Att hyresnämnden tar detta ställningstagande är enligt mig en brist på kompetens och att man förmodligen inte är insatt i hur författningen är utformad.

Det som reglerar frågan om att ta hål i fasaden är BRL, Plan och bygglagen samt BKR.

http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19910614.HTM

http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19870010.HTM

http://www.boverket.se/Global/Webbokhandel/Dokument/2010/Regelsamling%20BKR%202010.pdf


• Det behövs inget formellt stämmobeslut för att få anlägga uteplats, endast tillstånd av föreningsmedlemmarna (som ju kan införskaffas på annat sätt än vid en stämma).
I en förenign finns det inget annat sätt att fatta beslut på, en på stämma och styrelsens sammanträden. ALLA BESLUT SKALL DOKUMENTERAS. Om det vid stämma inte finns underlag för att fatta beslut p.g.a. lågt deltagande, då kan skrivelse utgå där samtliga medlemmar ombeds biträda eller inte biträda sakfrågan, även detta skall stämman fatta beslut om det ska utgår ett skriftligt medgivande för ombyggnationen.

Att ta föreningens mark i besittning för eget brukande är inte tillåtet utan att en kvalificerad majoritet har biträtt önskan/sakfrågan. Hyresnämnden i detta fall kan endast upphäva/ändra ett beslut där det kan anses finnas synnerliga skäl. Som t.ex. att fastighetens/föreningens säkerhet eller ekonomi kan lida skada.

Admin
2011-01-24, 14:19
Jag vill understryka att hyresnämnden inte kan något om bostadsrättsföreningar. De vet i bästa fall lite om de ca 4 frågor de har att hantera vad gäller bostadsrättsföreningar. Sedan finns det några miljoner ytterligare frågor som hyresnämnden inte är den rätta att rådfråga.

Vi har två föreningsmedlemmar som inte bor i huset. Måste de också ge sitt tillstånd? Till skillnad från mer "moderna" stadgar, som oftast säger att varje lägenhet äger en röst, så säger våra att alla medlemmar äger en röst, alltså även om flera medlemmar bor i samma lägenhet. Frågan är alltså om man är skyldig att fråga alla? Eller är det endast de närvarande röstberättigade på stämman som beslutar om saken?
Alla medlemmar måste ges möjlighet att säga sin mening och rösta i frågan (som jag tror Trötter redan svarat).
Om de sedan väljer att göra detta är en annan sak, men samtliga ska i alla fall ges möjlighet att göra sin röst hörd via kallelsen till stämman.

Sedan angående din fråga om hur många som ska få rösta, måste jag avvakta med svar pga tidsbrist just nu... men kanske någon annan hinner före...

Gusten
2011-01-24, 15:01
Det förefaller som hyresnämnden har avstått från att ta ställning till om
övriga medlemmar anses "berörda" av att marken tas i anspråk till en uteplats.
Om medlemmarna kan anses berörda krävs att alla röstberättigade samtycker till beslutet, alltså inte bara de som närvarar på stämman.
Vid omröstningen bör det förstås också vara klarlagt på vilket sätt medlemmen ska få disponera marken.
Det normala är väl att marken upplåtes med bostadsrätt genom ändring i bostadsrättsavtalet.