handdator

Visa fullständig version : Motion om uteplats


Hallmat
2011-01-17, 13:57
En av våra medlemmar önskar ta upp en dörr i fasaden och bygga en uteplats. Jag har sagt till honom att han ska skriva en motion om detta till kommande stämma. Men allt han har gett mig är en ritning på lägenheten där han egenhändigt har ritat in var han vill ta upp dörren och anlägga uteplatsen. Räcker detta som motion?

Jag har kollat runt på nätet efter hur man skriver en motion. Jag hittade denna sida (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14) i detta forum men tycker inte att det flödesschemat passar in för just denna grej. Detta handlar ju inte om att någon har "sett ett problem" utan handlar om ett önskemål. Och på sätt och vis har jag förståelse för att jag inte fått något mer skriftligt. Vad mer kan han skriva än att "Jag vill ta upp en dörr och bygga en uteplats"?

Men finns det några "regler" för hur en sån här motion ska skrivas/göras? Man kanske inte alls skriver någon motion för en sån här sak?

Admin
2011-01-17, 14:17
Räcker detta som motion?
Nej, styrelsen måste informera medlemmen att han måste skriva en motion med ett yrkande!
Det i princip enda kravet på en motion är att det finns en avsändare och att motionen innehåller ett yrkande... samt att det någonstans framgår att det är en motion (lämligen med hjälp av ordet "motion").
Yrkandet "Jag vill ta upp en dörr och bygga en uteplats" räcker bra, men medlemmen måste absolut skriva detta för att den ska kunna behandlas som motion!

Sedan finns det naturligtvis många bitar till som man kan göra för att förbättra motionen så att den lättare går igenom (tips för att skriva motion (http://hotpot.se/hsb-tips-foer-att-skriva-motion.htm)), men det är en annan sak.

Som svar på din sista fråga. Jo, det går alldeles utmärkt att motioner om detta.
Känner igen frågan om dörr & uteplats då den har förekommit minst en gång tidigare i forumet från andra (troligen 2-3 gånger), i princip exakt som du formulerar den här.

Gusten
2011-01-17, 17:48
Om det är en bit av föreningens mark som tas i anspråk för enskilt bruk så
krävs väl egentligen att samtliga medlemmar godkänner detta.
Annars stämmobeslut med 2/3-majoritet och godkännande av hyresnämnden.
Det kan ju också bli så att andra i markplanet ställer krav på att få göra samma sak.

Hallmat
2011-01-17, 18:33
Om det är en bit av föreningens mark som tas i anspråk för enskilt bruk så
krävs väl egentligen att samtliga medlemmar godkänner detta.
Jo, det där var också en fundering jag hade. Men jag antar att svaret finns att hitta i bostadsrättslagen? Våra stadgar säger inget specifikt om detta.
Annars stämmobeslut med 2/3-majoritet och godkännande av hyresnämnden. Hyresnämnden? Räcker det inte med stadsbyggnadskontoret? I vårt fall skickas såna här grejer också till Enköpings museum på remiss - detta för att kåken i princip är q-märkt. Även om stämman röstar för detta så är det inte sannolikt att han får OK "högre upp".

Gusten
2011-01-17, 18:52
Åtminståne om någon berörd medlem begär det så ska hyresnämnden godkänna enligt reglerna i BRL om särskilda villkor för vissa beslut.
Jag antar att alla medlemmar anses berörda när en del av föreningens allmänna mark ska inhägnas och kunna nyttjas av endast en medlem.
Om jag förstod dig rätt så kommer förmodligen några medlemmar att motsätta sig inhägnaden.

Hallmat
2011-01-18, 10:08
Åtminståne om någon berörd medlem begär det så ska hyresnämnden godkänna enligt reglerna i BRL om särskilda villkor för vissa beslut.
Jag antar att alla medlemmar anses berörda när en del av föreningens allmänna mark ska inhägnas och kunna nyttjas av endast en medlem.
Det enda jag hittar i bostadsrättslagen är:

15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

Godkännande av hyresnämnden verkar bara behövas om situationen är den motsatta till vår, dvs att en bostadsrättshavare påverkas av ett beslut om om- eller tillbyggnad. Men jag har skickat ett mail till hyresnämnden och frågat om detta.

Om jag förstod dig rätt så kommer förmodligen några medlemmar att motsätta sig inhägnaden.Har ingen aning om hur folk kommer att rösta. Men oavsett om det blir ett ja från medlemmarna verkar det osannolikt att ombyggnaden kommer att godkännas av kommunen då kåken är q-märkt.

liqwid78
2011-01-18, 11:32
Har ingen aning om hur folk kommer att rösta. Men oavsett om det blir ett ja från medlemmarna verkar det osannolikt att ombyggnaden kommer att godkännas av kommunen då kåken är q-märkt.

Om huset är q-märkt. Är det inte enklare att ta reda på om man får göra denna typ av förändring i fastigheten och spara tid för alla?

Gusten
2011-01-18, 11:34
Det enda jag hittar i bostadsrättslagen är:

Godkännande av hyresnämnden verkar bara behövas om situationen är den motsatta till vår, dvs att en bostadsrättshavare påverkas av ett beslut om om- eller tillbyggnad. Men jag har skickat ett mail till hyresnämnden och frågat om detta.

Har ingen aning om hur folk kommer att rösta. Men oavsett om det blir ett ja från medlemmarna verkar det osannolikt att ombyggnaden kommer att godkännas av kommunen då kåken är q-märkt.

Ja jag förstår hur du menar, alltså bara om en enskild lägenhet påverkas men inte om föreningens mark berörs.
Jag blir lite osäker. Man får se vad hyresnämnden svarar. Jag antar att den privata uteplatsen egentligen
inte är ett föreningsintresse, så ur den synvinkeln kanske det vore lika bra om kommunen sägen nej.

Hallmat
2011-01-18, 11:46
Om huset är q-märkt. Är det inte enklare att ta reda på om man får göra denna typ av förändring i fastigheten och spara tid för alla?Jo, det har jag redan gjort. Jag började med stadsbyggnadskontoret som sa att det är svårt att få tillåtelse för att göra ingrepp i fasaden, men att det beror på hur och vad man gör. Man skickar alltid sånt här på remiss till Enköpings museum som gör ett utlåtande. Men där svarar man också att det beror på hur man gör det hela och att man alltid måste presentera en ritning först.

Själv tycker jag svaren var lite märkliga eftersom det i olika handlingar jag läst om q-märkning av hus står det ganska klart att man inte får göra ingrepp i fasaden. Men allt är tydligen relativt.

Men första "anhalten" är vår årsstämma. Och jag vet fortfarande inte om det där krävs att samtliga medlemmar säger ja till detta.

kluringen
2011-01-18, 12:44
Godkännande av hyresnämnden verkar bara behövas om situationen är den motsatta till vår, dvs att en bostadsrättshavare påverkas av ett beslut om om- eller tillbyggnad. Men jag har skickat ett mail till hyresnämnden och frågat om detta.

Har ingen aning om hur folk kommer att rösta. Men oavsett om det blir ett ja från medlemmarna verkar det osannolikt att ombyggnaden kommer att godkännas av kommunen då kåken är q-märkt.

Jag gör motsvarande lagtolkning som du, det borde räcka med stämmobeslut och bygglov. Ingreppet påverkar inte andra medlemmars lägenheter. Bra att bilägga stämmobeslutet till bygglovsansökan.

Det är en tilläggsupplåtelse som borde ge föreningen en extraslant i form av upp av upplåtelseavgift och en liten extraavgift för arrendet av föreningens mark. I upplåtelseavgiften bör ni specificera markområdets gräns som medlemmen kommer att förfoga över och andra begränsningar i användandet. T ex om ni tillåter staket, trädäck och liknande eller enbart planteringar och sten/grusbelagd sittplats. Plantering av träd/buskar som blir så höga att de kan bli störande för andra medlemmar eller kan utveckla rotsystem som kan inverka menligt på husgrunden bör också begränsas i upplåtelseavtalet. Värderingen borde någon lokal mäklare kunna hjälpa er med.

Bygglovet rör förändring av fasadens utseende. Att byta ett fönster mot en dörr är ingen stor förändring varför det är svårt att avgöra vad museefolket kommer att anse om saken. Museet är bara rådgivande, och anlitas bara om byggnadsnämnden anser att det arkitektoniska ingreppet är påtagligt. Det är inte uteslutet att bygglovet beviljas.

Vårt hus är också q-märkt, men mot alla odds har man ändå tillåtit nya takkupor i ett vackert skiffertak från sekelskiftet mot gatan och balkonger mot inner gården.

Tillägg: Alla behöver inte rösta för, jag är osäker om det räcker med enkel majoritet eller om det krävs 2/3 majoritet. Det enda som jag hittar som talar för 2/3 delar är 9 kap 16 § 3 punkten, men kan inte tycka att det är förändring av föreningens verksamhet?

Gusten
2011-01-18, 13:19
Det är en tilläggsupplåtelse som borde ge föreningen en extraslant i form av upp av upplåtelseavgift och en liten extraavgift för arrendet av föreningens mark. I upplåtelseavgiften bör ni specificera markområdets gräns som medlemmen kommer att förfoga över och andra begränsningar i användandet. T ex om ni tillåter staket, trädäck och liknande eller enbart planteringar.

Ja det är väl lika bra att ta betalt för marken och bostadsrättshavaren kan
med gått samvete säga att det hör en uteplats till bostadsrätten vid en försäljning.
Kanske något som kan kräva juristhjälp för att det ska bli rätt ?
Vill man även höja årsavgiften något för denna lägenhet krävs antagligen två
stämmor med 75% majoritet på 2:a stämman.

Hallmat
2011-01-18, 14:01
Ja det är väl lika bra att ta betalt för marken och bostadsrättshavaren kan
med gått samvete säga att det hör en uteplats till bostadsrätten vid en försäljning.Blir det en fråga om arrende eller köp? Eller är det samma sak i dessa sammanhang?
Kanske något som kan kräva juristhjälp för att det ska bli rätt ? Jo, detta kommer krävas juristhjälp om alla inblandade säger ja. Det är en större soppa än det här med uteplatsen som måste redas upp....

kluringen
2011-01-18, 15:31
Ja det är väl lika bra att ta betalt för marken och bostadsrättshavaren kan
med gått samvete säga att det hör en uteplats till bostadsrätten vid en försäljning.
Kanske något som kan kräva juristhjälp för att det ska bli rätt ?

Om jag inte minns fel, så är det fråga om en lägenhet som har eller håller på att byggas om från lokal till lägenhet, så det är i alla fall nöndvändigt att skriva om upplåtelseavtalet. Att man inte ska upplåta föreningens gemensamma mark helt ”gratis” tycker jag är självkart, svårigheten är hur man ska värdera den. Det är inte priset, som i och sig kan vara noll, som är avgörande för om uteplatsen hör till lägenheten eller inte utan vad man skriver i upplåtelseavtalet. Juristhjälp? Vad är det som är svårt?

Vill man även höja årsavgiften något för denna lägenhet krävs antagligen två
stämmor med 75% majoritet på 2:a stämman.

Vilken majoritet som krävs för att även ta ut en liten avgift för nyttjanderätten av marken beror på vad det står i stadgarna om avgiftsfördelningen men även den biten kan regleras i upplåtelseavtalet. Upplåtelseavgiften kan delas upp på insats + upplåtelseavgift. Man kan också avtala om en % sats av den ordinarie avgiften. Insats och upplåtelseavgift kan styrelsen komma överens med medlemmen om. Det är ändring av grunderna för avgifternas fördelning som måste beslutas av en stämma.

Blir det en fråga om arrende eller köp? Eller är det samma sak i dessa sammanhang?
Jo, detta kommer krävas juristhjälp om alla inblandade säger ja. Det är en större soppa än det här med uteplatsen som måste redas upp....

I bostadsrättssammanhang är det alltid fråga om upplåtelse (första gången då det är en affär mellan medlemmen och föreningen) sen överlåtelse. Fel av mig att kalla nyttjanderätten för arrende.

Hallmat
2011-01-18, 16:40
Om någon är intresserad av vad hyresnämnden svarade så kommer det här:

"Åtgärden att ta hål i fasad är tillståndspliktig och förutsätter styrelsens godkännande. Denna fråga kan inte prövas av hyresnämnden.

När det gäller ianspråktagande av föreningens mark kan det möjligtvis anses som ett ingrepp i berörda medlemmars nyttjanderätt om de nyttjar nämnda mark. I sådant fall skall berörda medlemmar ge tillstånd och om de inte gör det skall frågan tas upp på stämma med 2/3 majoritets beslut och sedan skall föreningen begära hyresnämndens prövning för godkännande. Om föreningen bedömer att inga andra medlemmar påverkas behövs inte godkännande från någon annan medlem, stämmobeslut och hyresnämndens prövning."

Intressant att de skriver "styrelsens godkännande". Frågan behöver alltså egentligen inte ens tas upp på en stämma?

Marken i sig där uteplatsen ska ligga kan man inte säga nyttjas av andra. Den enda gång man beträder den plätten är när man klipper gräset.....De som har balkonger rakt ovanför den tilltänkta uteplatsen tror jag dock kan ha vissa invändningar.