handdator

Visa fullständig version : Vem ska ta kostnad för vattenskada i badrum i bostadsrätt? Dom i HD


tractors
2008-05-16, 10:00
I vår privata brf upptäckte grannen nyligen en vattenskada. Badrumet blev renoverat för ca 8 år sedan av föregående ägaren. En dålig/obefintlig tätning av rör i duschhörnan förorsakade rejäla skador - även i grannens lägenhet.

Vår förening har nu fått ersätta detta med självrisken - 2 basbelopp. Jag menar att detta är fel. Det är den nuvarande bostadsrättsinnehavaren och hans försäkringsbolag som skall ta kostnaden. Vid köp/inflyttning har köparen en undersökningsplikt och dessutom ansvar för ytskikt och tätskikt.

Tacksam för kommentarer.

schrapet
2008-05-17, 11:01
Jag läste för en tid sedan (tror det var tidningen BoBättre) om ett liknande fall där den tidigare bostadsrättshavaren gjort en dålig badrumsrenovering med vattenskador som påföljd. Där menade Brf att det är den nuvarande bostadsrättshavaren som skulle stå för renoveringskostnaden. Fallet var uppe i Högsta Domstolen och domen blev att Brf fick stå för kostnaden. Kommer inte ihåg exakt hur domen löd.

Jag kan säga att det är klokt om föreningen beställer fuktbesiktning av lägenheternas badrum vart 5:e år så att styrelsen i tid vet om det finns skador som man i framtiden inte vill betala för.

schrapet
2008-05-20, 11:39
Jag hittade HD:s dom om vattenskada. :5:

Högsta domstolen ändrar dom om vattenskada
Högsta domstolen, HD, har i ett uppmärksammat vattenskadeärende i Uppsala, vilket SBC direkt tidigare redovisat, ändrat på tingsrättens och hovrättens syn på vem som bär ansvaret för följdskador i fastigheten efter vattenskada.

Frågan som domstolarna hade att ta ställning till var om de två bostadsrättshavarna i den nyköpta lägenheten var ansvariga mot föreningen för de omfattande skador som hade drabbat fastigheten till följd av ett fel i lägenhetens ytskikt. Skadorna hade orsakats av att fuktspärren, det vill säga väggmattan bakom badkaret, hade tagits bort av den tidigare innehavaren så att vatten runnit in under golvmattan med översvämning som följd.

Tingsrätt och hovrätt fann att brister i det inre underhållet av lägenheten – i detta fall den borttagna fuktspärren – och som medförde skador också på föreningens fastighet utanför lägenheten, svarar en bostadsrättshavare själv för, oavsett om han varit vårdslös eller inte. Därmed ansågs de nya bostadsrättshavarna betalningsansvariga också för skadorna på föreningens fastighet.

Skadorna hade uppkommit innan bostadsrättshavarna hade köpt lägenheten.

Högsta domstolen kom dock till ett annat resultat än tingsrätten och hovrätten.

HD konstaterar i domen att bostadsrättslagen saknar bestämmelser om ansvar för skador på annan del av fastigheten än själva lägenheten.
Ansvarsfördelningen mellan förening och bostadsrättshavare kan inte heller ändras i föreningsstadgarna till bostadsrättshavarens nackdel så att ansvaret utökas till mer än bara själva lägenheten.

Ansvaret för skador på annan del av fastigheten än lägenheten till följd av att bostadsrättshavaren varit vårdslös med det egna underhållet av lägenheten regleras inte genom bostadsrättslagen och föreningsstadgarna utan genom skadeståndslagen. Och skadeståndslagen ställer krav på att det ska föreligga oaktsamhet eller vårdslöshet från bostadsrättshavarens sida för att skadestånd ska kunna utgå.

HD konstaterar att medlemmen svarar mot föreningen även för åtgärder inne i lägenheten som tidigare innehavare av lägenheten har vidtagit, men att detta inte medför att bostadsrättsinnehavarens ansvar utsträcks till att avse även skador på andra delar av föreningens fastighet.

Bostadsrättshavarna vann alltså fullt ut i Högsta domstolen.
Föreningen fick ensam ta skadekostnaderna i fastigheten.

Admin
2008-05-20, 12:14
Ett viktigt och vägledande domslut där alla brf:ar nu får ta ställning till vilka konsekvenser detta får i förlängningen för varje brf.

NJA 2007 s 209 (HSB Bostadsrättsförening 56 Fiolbacken i Uppsala);

Överlåtaren av en bostadsrätt hade skött det s.k. inre underhållet på ett sådant sätt att det orsakat skada på bostadsrättsföreningens fastighet utanför lägenhetens gränser.
Förvärvare av bostadsrätten har inte ansetts ersättningsskyldiga mot bostadsrättsföreningen för skadan.

Bakgrund

Yrkanden m.m.
HSB Bostadsrättsförening 56 Fiolbacken i Uppsala (föreningen) har yrkat att tingsrätten förpliktar K.B. och C.L.B. att till föreningen solidariskt utge 78 234 kr jämte ränta - - -.
K.B. och C.L.B. har bestritt yrkandet, men vitsordat yrkat belopp jämte ränta - - -.
Bakgrund
C.L.B. och hennes mor K.B. förvärvade den 3 juli 2003 gemensamt bostadsrättslägenheten nr 12-2056-1-1-6, Valthornsvägen 8 i Uppsala, för att bebos av C.L.B. Den 10 juli 2003 godkändes köparna som medlemmar i föreningen - tillträde skedde den 1 augusti 2003, varefter viss renovering (målning) skedde. C.L.B. flyttade in i lägenheten den 30 augusti 2003 och samma kväll duschade hon för första gången i lägenheten. På morgonen den 31 augusti upptäckte hon att det stod vatten på hallgolvet, och hon ringde föreningens vice värd L.O. som kom dit tillsammans med en jourhavande rörmontör. De hittade inget fel på ledningarna och inte heller någon annanstans i lägenheten. Senare på kvällen ringde hon åter till L.O. och berättade att det nu stod ännu mer vatten på badrums- och hallgolvet. Dagen därpå kom L.O. till lägenheten tillsammans med föreningens ordinarie rörmokare. Man upptäckte då att väggmattan bakom badkaret var borttagen och att väggen därefter målats, vilket gjorts av den tidigare lägenhetsinnehavaren. Vid duschning hade vattnet därför runnit längs väggen bakom badkaret, mellan väggen och golvmattan och ner under golvmattan och vidare ut i hallen. L.O. ringde Mattssons Bygg AB och beställde avfuktare eftersom avfuktning var nödvändig för att förhindra ytterligare skador på lägenheten och fastigheten. Avfuktning pågick från den 1 september till den 12 november 2003. Mattssons Bygg AB skickade fakturan för de åtgärder de vidtagit till K.B. som inte erlade någon betalning. Föreningen betalade då fakturan. Vattenläckan har orsakat skador på såväl svarandens lägenhet som på föreningens fastighet.
Grunder
Föreningen har till grund för sin talan lagt följande. Skadorna uppkom genom att C.L.B. duschade. Därmed har C.L.B. underlåtit att hålla badrummet i sådant skick som krävs av en bostadsrättsinnehavare. Som medlemmar i föreningen bär svarandena ansvar för lägenhetens inre skick, även om ett fel har orsakats av en tidigare ägare. Svarandena är därför skyldiga att ersätta föreningen för de kostnader som föreningen åsamkats för att åtgärda de skador som uppstod till följd av vattenläckan.
K.B. och C.L.B. har till grund för sitt bestridande lagt följande. De är som bostadsrättsinnehavare endast ansvariga för lägenhetens inre skick. Det yrkade beloppet avser i sin helhet skador på fastigheten för vilka de inte svarar annat än genom vårdslöshet. Skadorna har uppkommit på grund av förre ägarens vållande och de är därför inte skyldiga att stå för kostnader hänförliga till skador på fastigheten.
Utveckling av talan
Föreningen: L.O. beställde i samråd med C.L.B. tjänsterna från Mattssons Bygg AB. C.L.B. protesterade inte mot att Mattssons Bygg AB kom dit och vidtog de åtgärder som behövdes. L.O. har inte sagt till C.L.B. eller någon annan att föreningen skulle stå för kostnaderna som uppkom till följd av vattenläckaget.
K.B. och C.L.B.: Spåren av vatten på vardagsrumsgolvet tyder på att det funnits fuktskador innan C.L.B. flyttade in i lägenheten. C.L.B. har bara använt duschen en gång och är således inte ansvarig för några skador på fastigheten som orsakats av vattenläckaget. Fastigheten tillhör föreningen och föreningen skall därför stå de skador som inte orsakats genom vårdslöshet. För frågan om betalningsskyldighet skall också beaktas - dock inte som självständig rättslig grund - att det var L.O. och inte svarandena som beställde arbetet samt att L.O. uppgav att föreningen skulle stå för kostnaden. Föreningen betalade slutligen också fakturan till Mattssons Bygg AB.

Domskäl

Föreningen har åberopat köpekontrakt och stadgar samt förhör under sanningsförsäkran med L.O. K.B. och C.L.B. har åberopat händelsekedja samt förhör under sanningsförsäkran med C.L.B.

Utöver vad som angetts ovan har de hörda uppgett i huvudsak följande.

L.O.: Han frågade C.L.B. om han skulle ordna med en byggfirma som skulle komma dit. C.L.B:s far ringde också till honom och sade att det var bra att föreningen hjälpte till. Det kom aldrig några protester från C.L.B:s sida. Han sade till C.L.B. att han skulle kontakta föreningens försäkringsbolag men han har aldrig sagt något om att föreningen skulle stå för kostnaderna, det har han inte behörighet att göra. Han kan inte svara på om det fanns något som tydde på att det hade varit fuktigt i lägenheten tidigare eller om vattnet i hallen kom från endast en duschning. Han besiktigade lägenheten år 2000 och då fanns väggmattan där. Föreningen betalade räkningen från Mattssons Bygg AB eftersom firman är liten och föreningen inte ville att den skulle behöva ligga ute med pengar.

C.L.B.: Hon såg inga fuktfläckar när hon köpte lägenheten. När L.O. kom till lägenheten den 31 augusti 2003 började han bl.a. riva ner tapeterna. Han sade då till henne att hon inte behövde oroa sig utan skulle föreningen stå för vad som hänt. Hennes mor, K.B., har berättat att L.O. även sa så till henne. En dag när hon kom hem från skolan var hela badrummet och parkettgolvet i hallen utrivet. Om hon vetat att föreningen inte skulle stå för kostnaden hade hon anlitat en farbror för att få ett bättre pris. Hon förstod dock att det var nödvändigt att åtgärda problemet.

Tingsrättens bedömning

Vad som skall prövas i målet är om svarandena är skyldiga att i förhållande till föreningen erlägga betalning för det arbete som skett i svarandenas lägenhet. Att föreningen betalat fakturan och nu kräver svarandena på erlagt belopp saknar, som parterna fört processen, självständig betydelse i målet men skall ändock beaktas vid prövning om betalningsskyldighet föreligger.

Det är ostridigt mellan parterna vad som orsakat skadan och därmed översvämningen, nämligen att fuktspärren (väggmattan) bakom badkaret tagits bort så att vatten runnit in under golvmattan. Annan slutsats kan inte dras än att vatten runnit in och förorsakat skador avsevärd tid innan C.L.B. tillträdde lägenheten; felet har för övrigt ostridigt orsakats av den tidigare ägaren. I förhållandet mellan säljare och köpare av lägenheten finns en friskrivningsklausul.

Frågan är härefter om skadorna, vilka inte vårdslöst orsakats av C.L.B., utgör sådan skada på fastigheten att svarandena endast skall svara på grund av vållande eller om skadan utgör skada hänförlig till sådant fel i lägenheten att de har att svara oavsett om skadan drabbat lägenheten eller föreningens fastighet.

Skadorna har ostridigt orsakats av ett fel i lägenhetens ytskikt. För detta ytskikt svarar lägenhetsinnehavaren. Felet i ytskiktet har medfört skador såväl på föreningens fastighet som på själva lägenheten. När svarandena som medlemmar tillträdde lägenheten övertog de i förhållande till föreningen ansvaret för dessa skador, vilket också framgår av föreningens stadgar. Brister i det inre underhållet, till vilket nu aktuellt fel skall hänföras, och som medför skada även på föreningens fastighet svarar en bostadsrättsinnehavare därmed själv för - oavsett culpa. Mot bakgrund av det anförda är svarandena betalningsansvariga för skadorna på föreningens fastighet.

Huruvida ansvaret oaktat friskrivningen i köpeavtalet går att övervältra på säljaren ankommer inte på tingsrätten att pröva. Att L.O. i förhållande till svarandena angett att föreningen slutligen skall stå ansvaret för skadan utgör uttryckligen ingen självständig grund för svarandenas talan men utgör liksom förhållandet att föreningen gjorde beställningen enligt svarandena en omständighet som skall beaktas vid prövningen av vem som svarar för skadan. Tingsrätten finner att samtalen mellan L.O. och svarandena - där det inte kan anses utrett vad som närmare avhandlades - saknar betydelse för bedömningen av betalningsskyldigheten. Detsamma gäller frågan om vem som gjorde beställningen.

Mot bakgrund av det anförda och då tvist inte råder om yrkat belopp jämte ränta skall käromålet bifallas.

Domslut
1. K.B. och C.L.B. förpliktas att solidariskt till HSB Bostadsrättsförening 56 Fiolbacken i Uppsala utge 78 234 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 14 januari 2004 till dess full betalning sker.


Domslut i HD


Domskäl
HSB Bostadsrättsförening 56 Fiolbacken i Uppsala yrkar i målet ersättning av K.B. och C.L.B., som förvärvat en bostadsrättslägenhet i föreningens fastighet, för kostnader för åtgärdande av en vattenskada på fastigheten. Skadan upptäcktes i samband med att C.L.B. första gången duschade i lägenheten. Skadan har ostridigt orsakats av ett fel i lägenhetens ytskikt. Skadan har uppkommit som en följd av att den tidigare ägaren av bostadsrätten vid renovering av badrummet tagit bort fuktspärren (väggmattan) bakom badkaret och därefter målat om väggen. Vid duschning har vattnet därför runnit längs väggen bakom badkaret, mellan väggen och golvmattan och ner under golvmattan och vidare ut i hallen. Parterna är oense om när skadan på föreningens fastighet uppkom. Föreningen gör gällande att den uppkom genom att C.L.B. duschade. Enligt K.B. och C.L.B. har vattenskadan uppstått redan innan de blev ägare till lägenheten. Vattnet har orsakat skador såväl på lägenheten som på föreningens fastighet. I målet är dock endast fråga om ersättning för skadan på föreningens fastighet.

Parterna har i HD åberopat samma omständigheter till grund för sin talan som i underrätterna.

Föreningen gör gällande att K.B. och C.L.B. har underlåtit att hålla badrummet i sådant skick som krävs av en bostadsrättshavare. Som medlemmar i föreningen är de enligt föreningen ansvariga för lägenhetens inre skick, även om felet har orsakats av en tidigare ägare. Föreningen anser därför att K.B. och C.L.B. är skyldiga att ersätta föreningen för de kostnader som föreningen åsamkats för att åtgärda de skador som uppstod till följd av vattenläckan.

K.B. och C.L.B. har invänt att de som bostadsrättshavare endast är ansvariga för lägenhetens inre skick. Det yrkade beloppet avser skador på föreningens fastighet för vilka de inte anser sig ansvariga annat än genom vårdslöshet. Skadorna har enligt dem uppkommit på grund av förre ägarens vållande.

Frågan i målet är alltså om bostadsrättshavaren svarar för skador på andra delar av föreningens fastighet än den egna lägenheten, på grund av bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick enligt bestämmelserna i 7 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614).

Enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen åligger det föreningen att, sedan tillträde medgetts, hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Enligt 7 kap. 12 § första stycket bostadsrättslagen skall bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena i samma paragraf. Från huvudregeln om att bostadsrättshavaren svarar för det inre underhållet av lägenheten görs i 7 kap. 12 § andra stycket undantag för reparationer av lägenhetens ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten. För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 12 § tredje stycket dessutom endast om skadan uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av bostadsrättshavaren eller vissa personer som genom honom fått tillträde till lägenheten.

Bestämmelsen i 7 kap. 12 § motsvarar i princip 26 § i gamla bostadsrättslagen och 41 § i 1930 års lag om bostadsrättsföreningar (se prop. 1990/91:92 s. 200 f. och prop. 1971:12 s. 123-124). Vissa ändringar har skett i förtydligande syfte. Paragrafen fördelar underhållsansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavaren beträffande lägenheten. Av bestämmelsen framgår att huvudansvaret för lägenhetens skick (det s.k. inre underhållet) åvilar bostadsrättshavaren, om inte annat har bestämts i stadgarna. Det är visserligen föreningen som äger huset och därmed lägenheterna. Mot bakgrund av att bostadsrättshavarens nyttjanderätt gäller utan tidsbegränsning och därmed närmar sig äganderätten, har det dock ansetts motiverat att bostadsrättshavaren i princip själv också skall svara för lägenhetsunderhållet. (Jfr prop. 1990/91:92 s. 99; se Julius m.fl., Bostadsrättslagen, En kommentar, 3:e uppl. 2005 s. 197 ff.)

Innebörden av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet är att han förutom sedvanligt underhåll som målning och tapetsering etc., även skall svara för reparationer och avhjälpa mer omfattande skador i lägenheten, vare sig dessa uppkommit genom hans eget vållande eller på annat sätt (se SOU 1988:14 s. 153 f.; jfr NJA 2006 s. 732, som gällde tolkning av begreppet vattenledningsskada i 7 kap. 12 § tredje stycket bostadsrättslagen).

Bostadsrättshavarens ansvar för det inre underhållet kan inskränkas i stadgarna (se SOU 2000:2 s. 147). Inget hindrar således att föreningen åtar sig att svara för samtliga utrymmen i huset. Bostadsrättshavarens ansvar får dock inte utsträckas till att avse annan del av huset än den egna lägenheten (se Julius m.fl., a.a. s. 197 f.). Innebörden av 12 § är således att den anger de yttre ramarna för bostadsrättshavarens ansvar för lägenheten. Bestämmelsen är alltså tvingande på så sätt att bostadsrättshavaren inte genom stadgeföreskrifter kan åläggas ett längre gående ansvar i detta avseende.

Den uppdelning av ansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavaren som inledningsvis görs i 7 kap. 4 § bostadsrättslagen infördes år 1991. Avsikten var inte att göra någon saklig ändring utan att förtydliga att föreningen svarar för underhållet av den del av huset som inte faller på bostadsrättshavaren (jfr prop. 1990/91:92 s. 196 och SOU 1988:14 s. 241). Redan i förarbetena till 41 § i 1930 års lag uttalade de sakkunniga att det åligger föreningen som ägare av huset att ansvara för husets vidmakthållande och att det måste anses åligga föreningen att hålla huset försäkrat mot skador genom eld eller vatten (se NJA II 1930 s. 507 f.). Av 7 kap. 4 § bostadsrättslagen följer således att ansvaret för föreningens hus utanför bostadsrättshavarens lägenhet åvilar föreningen.

I Bostadsrättsutredningens slutbetänkande (SOU 2000:2) diskuterades frågan om ansvar för vattenskador som inte är vattenledningsskador. Enligt utredningen kunde bostadsrättshavaren ha att svara för den egna lägenheten i dessa fall enligt sitt underhållsansvar. Utredningen konstaterade dock att bostadsrättslagen inte i övrigt reglerar ansvaret för skador i andra fall, t.ex. skador på andra delar av huset än bostadsrättshavarens lägenhet. Utredningen kunde därför inte se annat än att skadeståndslagens (1972:207) bestämmelser är tillämpliga i dessa fall, vilket innebär att det enligt huvudregeln krävs bl.a. vårdslöshet och adekvat kausalitet för att ersättningsskyldighet skall kunna uppstå. Utredningen påpekar vidare att det ibland talas om följdskador när det gäller skador på andra lägenheter, vilken terminologi ansågs olycklig, eftersom det i allmänhet rör sig om vanlig sakskada. Utredningen tillade att det faktum att ett kontraktuellt förhållande föreligger mellan föreningen och bostadsrättshavaren, kan medföra att skadeståndsansvaret påverkas i vissa avseenden på så sätt att någon annan regel än skadeståndslagen kan gälla. Detta gällde dock enligt utredningen inte sådana grundläggande frågor som att vårdslöshet krävs. Rent strikt ansvar kunde enligt utredningens bedömning inte komma ifråga i avsaknad av stöd för sådant ansvar i författning. Utredningens slutsats var därför att skadeståndslagens bestämmelser är tillämpliga, möjligen med undantag i vissa frågor. Utredningen såg ingen anledning att införa några andra principer. (Se SOU 2000:2 s. 159 f.) Frågan om ansvaret för sådana vattenskador på andra delar av huset än bostadsrättshavarens lägenhet berördes inte i propositionen i lagstiftningsärendet (prop. 2002/03:12).

Bestämmelsen i 7 kap. 12 § reglerar och fördelar alltså underhållsansvaret och ansvaret för skador endast beträffande bostadsrättshavarens lägenhet. Något ansvar för skador, såsom den i målet aktuella, på föreningens fastighet utanför själva lägenheten följer således inte av dessa bestämmelser. Som Bostadsrättsutredningen konstaterat innehåller bostadsrättslagen inte några bestämmelser om bostadsrättshavares ansvar för skador i andra fall, t.ex. på andra delar av huset än bostadsrättshavarens lägenhet, i vilka fall allmänna skadeståndsrättsliga regler blir tillämpliga. Om sådant ansvar är inte fråga i målet. Mot bakgrund av det anförda skall därför föreningens talan mot K.B. och C.L.B. ogillas.



Domskäl
Frågan i målet gäller huruvida de nuvarande bostadsrättshavarna K.B. och C.L.B. är skadeståndsskyldiga mot bostadsrättsföreningen Fiolbacken för en vattenskada som uppkommit på föreningens fastighet utanför deras lägenhet till följd av ett fel i lägenhetens ytskikt, närmare bestämt genom att den föregående bostadsrättshavaren tagit bort en fuktspärr i badrummet, vilket lett till att vatten efter duschning runnit ut i fastigheten.

Sedan föreningen återtagit vissa nya åberopanden, bl.a. att K.B. och C.L.B. varit vårdslösa, har parterna hos HD åberopat samma grunder som i tingsrätten. Detta innebär - såvitt i fortsättningen har betydelse - att föreningen gjort gällande att K.B. och C.L.B., på grund av sitt ansvar för det s.k. inre underhållet som bostadsrättshavare, är ersättningsskyldiga för skadan även om denna ytterst orsakats av den föregående innehavarens felaktiga åtgärder. Föreningen har härvid anfört att bostadsrättshavaren enligt § 28 i föreningens stadgar ansvarar gentemot föreningen för sådana åtgärder i lägenheten som har vidtagits av tidigare innehavare av bostadsrätten, såsom reparationer, underhåll och installationer.

K.B. och C.L.B. har till grund för bestridandet åberopat att deras strikta ansvar omfattar endast lägenhetens inre skick, medan ett ansvar för skador på andra delar av föreningens fastighet förutsätter att de själva varit vårdslösa.

Enligt 7 kap. 4 § bostadsrättslagen (1991:614) är föreningen, sedan tillträde medgetts, skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Enligt samma kapitel 12 § första stycket skall bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra-femte styckena (vilka är utan betydelse i målet). I anslutning till 12 § föreskrivs i 12 a § att om bostadsrättshavaren försummar det inre underhållet i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och han inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, så får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Bestämmelsen kan tillämpas exempelvis när en läckande duschkabin inte åtgärdas (se prop. 2002/03:12 s. 120 f.).

Av bestämmelserna framgår alltså att bostadsrättshavaren inte kan övervältra kostnaden för underhållet av själva lägenheten på föreningen, att han därför i stor utsträckning själv kan välja standard i lägenheten men att han måste se till att lägenheten är sådan att det inte finns risk för att omfattande skada uppkommer på annan del av fastigheten.

Bostadsrättslagen saknar en reglering av bostadsrättshavarens ansvar för skador på annan del av föreningens fastighet. Att föreningen på bostadsrättshavarens bekostnad kan avhjälpa fel i lägenheten som riskerar att medföra omfattande skada på annan del av fastigheten innebär inte i sig att bostadsrättshavaren är skyldig att, oberoende av vårdslöshet, ersätta skada som uppkommit på annan del av fastigheten.

Bostadsrättshavarens ansvar för skador på annan del av fastigheten till följd av hans försummelse av det inre underhållet har berörts i Bostadsrättsutredningens slutbetänkande SOU 2000:2 (s. 159; se även Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 3 uppl. 2005 s. 201). Där antas att bostadsrättshavarens skyldighet att ersätta sådana skador regleras genom skadeståndslagen (1972:207) och därmed förutsätter vårdslöshet.

Sakskador som uppkommer till följd av försummat eller felaktigt utfört underhåll kan jämföras med sakskador på en köpares egendom som uppkommer till följd av en säkerhetsbrist (skadebringande egenskap) i en såld vara. I sådana fall är säljaren ansvarig bara om han varit vårdslös eller han får anses ha garanterat att skadan inte skulle uppkomma. Även om varan är behäftad med fel i den meningen att den t.ex. inte är användbar för sitt vanliga ändamål och köparen därför kan göra vanliga köprättsliga påföljder gällande på grund av felet, blir säljaren således inte utan vidare ansvarig för skadan på köparens övriga egendom (se 67 § första stycket köplagen, 1990:931). Den allmänna kontraktsrättsliga utgångspunkten är därför att ersättningsskyldighet för sakskador på en kontraktsparts egendom till följd av ett kontraktsbrott kräver vårdslöshet eller garanti.

Bostadsrättslagen har inte längre någon bestämmelse - motsvarande den i 12 kap. 38 § andra stycket JB avseende hyra - att en förvärvare av rättigheten ansvarar för överlåtarens betalningsförpliktelser. Tvärtom föreskrivs i 6 kap. 8 § bostadsrättslagen att den som förvärvat en bostadsrätt inte svarar för de betalningsförpliktelser som den från vilken bostadsrätten har övergått hade mot bostadsrättsföreningen (jfr dock 7 kap. 16 a §).

Av ordalydelsen i 7 kap. 12 § första stycket bostadsrättslagen följer att ansvarsfördelningen mellan bostadsrättshavaren och föreningen enligt 7 kap. 4 och 12 §§ bostadsrättslagen inte genom stadgar kan ändras till bostadsrättshavarens nackdel (jfr SOU 2000:2 s. 147 och Julius m.fl., a.a., s. 197 f.). Ett mer vittgående ansvar för bostadsrättshavaren kan dock följa av andra lagregler. Bestämmelsen i § 28 i den nu aktuella föreningens stadgar om att bostadsrättshavaren svarar mot föreningen för åtgärder i lägenheten som har vidtagits av tidigare innehavare av bostadsrätten kan därför inte medföra att bostadsrättsinnehavarens ansvar utsträcks till att avse även skador på andra delar av föreningens fastighet.

Sammanfattningsvis finns ingen grund för att K.B. och C.L.B. skulle kunna åläggas strikt ansvar för skadan utanför deras lägenhet. Överklagandet skall därför bifallas.

Domslut
Med ändring av hovrättens dom i huvudsaken ogillar HD käromålet.
HD:s dom meddelad: den 23 oktober 2007.
Mål nr: T 2062-06.
Lagrum: 6 kap. 8 §, 7 kap. 4, 12, 12 a och 16 a §§ bostadsrättslagen (1991:614), 12 kap. 38 § JB och 67 § köplagen (1990:931).


Man kan ju tycka att det är orimligt att föreningen ska betala för enskilda medlemmar som genom vårdslöshet skadat föreningens gemensamma egendom.

Innebär detta t.ex. att styrelserna löpande måste kontrollera vilka renoveringar medlemmarna gör i bostadsrätterna, och hur ska detta i så fall gå till?

Det blir nog en hel del att fundera på!

En liknande fråga i detta ämne;

Undersökningsplikt och fuktskada/vattenskada

Fråga: Vi har funnit mögel i vår bostadsrätt som inte kunnat upptäckas när vi tittade på lägenheten före övertagandet. I det här fallet övertog vi lägenheten direkt av föreningen.
Vad gäller avseende undersökningsplikt?

Svar: Det är vanligt att bostadsrätten överlåts i befintligt skick, enligt en klausul i köpeavtalet. Köparen har därmed en omfattande undersökningsplikt.

Samtidigt har säljaren skyldighet att upplysa om kända förhållanden som köparen har ett intresse av att få reda på.

För att ni ska kunna vända er mot säljarna med ett krav måste ni göra sannolikt att säljaren, i detta fall föreningen, kände till att lägenheten drabbats av mögelangrepp och att informationen medvetet undanhållits er.

Om undersökningsplikt (och dolt fel) för köpare av bostadsrätt;
Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4801&page=2)

Köp av bostadsrätt - viktiga frågor att ställa när du ska köpa bostadsrätt! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=64)
Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=8600)
Felaktiga uppgifter vid köp av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12986)
Försäljarens ansvar vid försäljning av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=16133)
Överlåtelse/försäljning av bostadsrätt - vad gäller för brf? - HSB - Vad gäller vid försäljning/överlåtelse?
Mäklare felaktigt utlovat stambyte i brf - undersökningsplikt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=562)
Ansvar efter försäljning av bostadsrätt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11758)
Ersättning från granne pga vattenskada i brf, vad gäller? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11395)
Vem betala rörmokare i ombyggd lokal? Undersökningsplikt för ombyggnad? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12215)
Hur fullgöra undersökningsplikt av bostadsrätt? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11098)
Fuskbygge, omfattande renoveringar och inkompetent styrelse i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3359)
Det luktar mögel i badrummet. Vem har ansvaret att kontrollera det i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13853)
Renoverat badrum i brf har grova fel - Golvbrunn ej enligt normer (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15130)
Modifierat (felaktigt) badrum i nybyggd brf - Vems ansvar? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9645)
Vattenskada i badrum, sättning i huset, vad gäller i en brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12854)
Avgiftshöjning 25% för stambyte i brf utan att stambyte genomförts (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=3225)
Fuktskada i bostadsrätt - Bostadsrättslagen och särskilt avtal med brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10851)
Fuktskada i vindsförrådstak - vems ansvar där förråd ej är kopplat till lgh i brf? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13092)
Uteplats i brf utnyttjanderätt vs köpt (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10755)
Egen uteplats" enligt mäklare, "gemensam yta" enligt förening (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11730)
Målning av fönster i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12902)
Utlovad havsutsikt finns ej (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=5460)
Lokal eller lägenhet! (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15696)
Installation av nytt TV-uttag i lgh (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12569)
Hur länge ansvarar jag för renoveringen av badrum? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11868)
Störande granne i brf dolt fel? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13372)
Vad ingår i mäklarens upplysningsplikt? - Svenska Dagbladet (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11928)
Massor med fel efter köp av bostadsrätt- Vad har jag för rättigheter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=10154)
Samma andelstal i brf men olika avgifter? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13009)
Tips från den nakna mäklaren (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=15906)
Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt - lån förening vs. medlem (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=14184)
Sälja bostadrätt utan mäklare (http://hotpot.se/hsb-saelja-bostadsraett.htm)