handdator

Visa fullständig version : Fler lägenheter i en brf


tette
2011-01-02, 21:14
Jag har nog skrivit lite om detta tidigare, men minnet är kort ibland.

Hur vanligt är det med att en brf får för sig att bygga till nya lägenheter?

En förvaltare TB Adex med minst 4 konkurser bakom sig får förvaltningsuppdrag i 4 större föreningar i Stockholm.
Han samarbetar med en Örebrokonsult och ett bluffbyggfirma. (konkurs numera). Lite synd att tillexempel inte några tidningar eller programmet byggfuskarna var intresserade då jag tillskrivet dom. Men det är nog svårt att fatta greppet när det gäller bluff för ett kollektiv?

Tillsammans lägger de fram förslag för dessa 4 styrelser om att bygga ut föreningen.
I en förening skall ett höghus byggas.
I en förening skall man bygga på 2 våningar på 5 stycken 6våningshus.
I 2 föreningar skall man bygga nya lägenheter av gamla cykelrum, tvättstugor m.m.

Hur det gick?
3 föreningar gick till underlag för en stämma att besluta om ny/tillbyggnader, men stämmorna sa nej.
1 förening byggde 2 nya våningar på befintliga hus.
Man fick pris av Solna Kommun, men där stannar informationen.
Förvaltaren åkte ut.
Revisorn åkte ut.
Styrelsen byttes ut, nästan helt.
Och i årsredovisningen kan man nu läsa att tvist föreligger mellan konsultbolaget Aria och föreningen.
En annan tvist lades ner.

Vad vill jag säga med detta?
Styrelser blir manipulerade av "proffs" och då menar jag inte proffs på bra saker utan proffs på att tjäna stålar på amatörstyrelser.
Kostnaderna för planering och underlag? Någon förening säger att man "fick detta gratis", men läserman årsredovisningen så lyser "karuseller och gungor" igenom.

Vill någon ha fler detaljer så ställ gärna frågor skall jag besvara dem.

Harald
2011-01-03, 00:32
Hm, intressant inlägg, och faktiskt så tycker jag du har en poäng.

Men som ni säkert vet, så är jag i allmänhet FÖR lite byggprojekt, he he..

Men, det är av största vikt, även om själva idén, förslaget, kommer utifrån, att VILJAN och KRAFTEN för projektet är väl förankrat i styrelsen. Annars gör man nog klokast i att snabbt lägga ner projektet innen allt för stora pengar börjat rulla...

tette
2011-01-04, 21:36
http://www.bygatan.nu/doc/bygatan2009.pdf
http://www.booli.se/bostad/lagenhet/huvudsta/bygatan+37/777401/

Detta är väl det största projektet i brf:s historia om att bygga till nya lägenheter i en befintlig förening. Bättre för medlemmarna än att satsa på aktier?

Lite av den lilla fakta man kan hitta.
(Bra att lära sig läsa årsredovisning.?)
Tyvärr verkar det vara mycket hysch hysch då jag följt deras hemsida senaste åren.
Jag var och pratade med styrelsen som satt år 2006, efter att initiativtagarna ADEX. Aria genomfört detta projekt.
Och tillsammans med några andra inblandade åkte ut.
Adex gick tydligen inte att tvista med Men med konsulten för projektet Aria pågår tydligen en tvist enligt årsredovisning, en mening.
(enligt vad jag vet var det en glädjekalkyl som inte höll, så Aria åkte ut under projektets gång).

Byggkostnader för 82 nya lägenheter i 2 nya våningar ovanpå 6 hus byggda 2001. kostnad 270 000 000kr.

Nya ytan 6 466kvm.

= 40 000kr/kvm??? inte alldeles lätt att räkna ut av de uppgifter som finns tillhands.

Föreningen är på 375 lägenheter varav 42 hyrs utmed hyresrätt. inte heller här framgår om detta bara är de nybyggda som inte sålts?

År 2009 sålde föreningen 4 stycken lägenheter för 8 750 000kr.
Jag får det till:
1,1:a 60kvm
1,5:a 100kvm
2,6:or127kvm

Detta ger alltså detta ger bara lite mer än 20 000kr kvm.
På Boolia kan man läsa att kvm priset ligger på 26 000kr/kvm.

Är detta en bra affär?
Skall man låta kommande styrelser arbeta med sånt här, eller gör man inte det utan köper tjänster för försäljning etc?
90 miljoner av lånen är räntan cirka 4%.
Resten är ju mycket bra belåning på drygt 1% framgår av årsredovisningen.

Men vilka faror finns?
Bostadsrätter kanske sjunker i värde?
Räntan kanske går upp?

Nu vet jag inte hur informationen till de boende görs avseende projektet, men jag kan gissa.
På hemsidan och årsredovisningen för år 2009 framgår inte mycket.

Efter Adex har nu HSB tagit över förvaltningen. LYCKA TILL.
Revisorn från denna tid jonny Isaksson, som ni vet är revisor i alla av ADEX förvaltade föreningar (mycket underlig tillfällighet?) är nu övertaget av BoRevision.

tette
2011-01-04, 22:04
http://www.allabolag.se/5567415293/befattningar

Man kan ju undra om styrelserna för cirka 3000 bostadsrättshavare som förvaltas av Adexs Tony Boding, och alla har betalat Arias chef Alf Fredell mångmiljoner för Arias alla projekt i dessa förening någon gång ifrågas att kompanjonerna har ett bolag tillsammans.

Okej?

Absolut inte menar jag. Förvaltaren har i sina avtal kontroll av entreprenörer/konsulter som styrelsen beslutar att använda.

Det går bra nu
http://www.projektengagemang.se/pages/nyheter.html

När Aria etablerade sig i Stockholm för cirka 7 år sedan startade det just med en rad uppdrag i föreningar förvaltade av ADEX.

Det gäller att slå sig fram och tydligen är alla medel tillåtna.

Men så har det ju varit i alla tider.?
Läser just lite historia om 1500-1600talet där kapade alla alla till havs, och alla blev mycket rika. Alla var fiender tills man kom på att man kunde vara fiender men även samarbeta.

Ett slavliv var när det var som värst värt lika mycket som en vanlig matlök.
Slavarna gjorde som alla vet efter en lång hård kamp uppror, och blev fria.

tette
2011-06-01, 19:04
http://www.bygglo.se/Sajtlista/Projekt/777_793221_brf_vaduren
Denna information får man om man googlar Väduren adex aria (2 företag som har kontroll på föreningens styrelse)

Denna information får man till stämman att säga ja eller nej till "förtätning avföreningen", Beslut om byggnation av lägenheter.

"Proposition från styrelsen.
En åtgärd som styrelsen arbetar med för aatt förbättra föreningens ekonomi är att göra investeringar i energilösningar som sänker värme och elkostnaderna. (not:senaste 5 åren har man lånat 100 miljoner till liknande åtgärder utan att informera något resultat eller vd man gjort)

En annan möjlig åtgärd för att förstärka föreningens ekonomi är att göra en investering för att skapa fler bostadsrättslägenheter (not:nuvarande antal 901) i föreningen och på så sätt öka intäkterna.
Byggnation av lägenheter Det finns inom föreningen en del ytor som kan byggas om till lägenheter och på så sätt ge ett stort nettotillskott för föreningen i form av avgifter.
Bygget skall i sig vara kostnadsneutralt så att försäljningspriset täcker merparten av produktionskostnaderna och på så sätt ger föreningen avgifter som ett pluspost på intäktssidan.
Förutom detta så höjs värdet på fastigheterna med det som det kostar att producera lägenheterna utan att någon låneskuld behöver tas upp.

Styrelsen föreslår stämman besluta:
- att brf Vädurens styrelse upphandlar ombyggnation av lämpliga lokaler till lägenheter till en kostnad där försäljningspriset täcker merparten av produktionskostnaderna.

Det är hela beslutstexten som bostadsrättshavarna får. Medlemmarna borde få veta:
Hur många och var ?
Kan "merkostnaden av produktionskostnaderna" bli bara 51% av kostnaden ?
Hur stor vinst kommer föreningen att få av ombyggnaden ?
Har förvaltarbolaget och arkitekten lämnat några bindande garantier ?
Är inte risken stor att slutkostnaden blir högre än planerat
Stort nettotillskott?
Vad ger de lokaler som är aktuella för intäkter idag?
En egendomlighet är att arkitekten på sin hemsida talar om att arbetet pågår från maj i år. Har Väduren beställt innan beslut tagits på stämman ?

tette
2011-06-15, 23:13
http://www.bygglo.se/Sajtlista/Projekt/777_793231_brf_loke

jag ringde en kompis som bor i denna förening och frågade om information avseende bygga nya lägenheter för 50 miljoner som utlovas av aria consulting.
Polare med ADEx om just tappat all förvaltning i denna förening.
iNTE BARA POLARE, VD:NA FÖR aRIA OCH ADEX HAR ETT ANNAT BOLAG IHOP.
http://www.allabolag.se/5567415293/befattningar

Han hade inte fått någon information om att styrelsen har några planer på att bygga till.

Detta bygglo är väl någon reklamsida där olika intressenter visar vad de har på gång. Om det blir verklighet eller inte skiter de i, ALL REKLAM ÄR BRA REKLAM.

byggbranschen har inga kontrollapparater bara tuta.
hur många br:er kommer inte att få stora problem med att företag man anlitar går med någon påskriven beställningsorder till ett fakturaköpbolag?

Hur många firmatecknare i brf.er har full kontroll?

skanke
2011-09-30, 22:58
Väcker liv i den här tråden (hoppas ingen misstycker) då jag tycker detta är ett intressant ämne. Detta är nu också på tapeten i vår förening BRF Ringen i Västerhaninge också förvaltad av ADEX.

Inför stämman i slutet av maj i år fanns en en sk proposition ifrån styrelsen med i utskicket som kallade till stämma.

Jag citerar här en del av texten i propositionen.

"En åtgärd som styrelsen arbetar med för att förbättra föreningens ekonomi är att göra investeringar i energilösningar som sänker värme och elkostnaderna. En annan möjlig åtgärd är att göra en investering för att skapa fler bostadrättslägenheter i föreningen och på så sätt öka intäkterna.

Byggnation av lägenheter

Föreningens fastigheter har ett helt våningsplan som används för några få lokaler samt cykelrum och förråd. Delar av dessa lokaler kan byggas om till lägenheter och på så sätt ge ett stort nettotillskott för föreningen i form av avgifter..........

Bygget skall vara kostnadsneutralt så att försäljningspriset täcker merparten av produktionskostnaderna. De nya lägenheternas avgifter kommer då att öka föreningens totala intäkter. Förutom detta höjs värdet på fastigheterna med det som det kostar att producera lägenheterna utan att någon låneskuld behöver tas upp.

Styrelsen föreslår stämman att besluta:

-att BRF Ringens styrelse driver ombyggnation av lämpliga lokaler till lägenheter där försäljningspriset täcker merparten av produktionskostnaderna."

Detta var det enda underlaget som medlemmarna fick. Inte mycket att komma med. Inget om antal, eller vilka lokaler som skulle byggas om. Inga kalkyler eller kostnader etc.

En sak som är slående är likheterna (till och med i formuleringarna) med propositionen BRF Väduren som det refereras till på en annan plats i denna tråd. Frågan är vem som har kopierat vem?
Eller är det kanske ännu värre, att det i självaverket är ADEX som är arkitekten av dessa propositioner? Svårt att leda i bevis kanske.

Häpnadsväckande om det är så att styrelser inte ens klarar av att författa sina motioner/propositioner själva utan överlåter detta på förvaltaren.

Hur det gick? Stämman godkände inte förslaget i detta skick utan styrelsen (eller ADEX?) skall tyvärr fortsätta utreda detta.

Själv hade jag gärna sett att detta lades ner omgående. Känner oro över sådana här projekt. Bara själva tanken oroar, då jag anser att detta är riktiga högriskprojekt där risken för haveri är överhängande.

Kommer detta projekt att starta i vår förening känner jag att vi måste flytta.

tette
2011-10-01, 09:45
http://www.aria.se/nyhetsbrev/AriaNr16.pdf

Konsulten Aria, Adexs bäste vän och tillsammans har de företaget.
http://www.allabolag.se/5567415293/befattningar

Efter det får styrelsen några rejäla chokladaskar och fruktkorgar.

Sen är spektaklet igång. mer senare.
Bygga nu när hela sveriges byggkår står upp över öronen med arbete.

tette
2011-10-01, 20:02
Visst kanske det kan kännas intressant att sätta sitt namn på kartan, byggherre för att "minska bostadsbristen". kan tyckas som en bra ide
men.....
man ska nog som styrelsledamot tänka efter före.
Om det går fel, kan jag bli ansvarsskyldig?
Ja en vacker dag händer det, och som i det fallet att alla i en styrelse kommer veta att det var förvaltarens fel alltihop, så sitter förvaltaren lungt han har ju bara lagt förslag.

Hur vanligt är det att bostadsrättsföreningar bygger till? 0.2%.
Men vi har Adex som är en liten förvaltare som förvaltar 10 av Sveriges 20 000föreningar. 0,05%
Är det slumpen som har gjort att dessa 10 föreningar har diskuterat att bygga nya lägenheter?
En förening har byggt 62 nya lägenheter. årsredovisning 1 säger att tvist uppstått. året därpå tvist nerlagd.
Adex är borta, och senaste nytt från hemsidan säger att årsmötet är flyttat därefter största möööööööjliga tystnad.
sa jag också att revisorn blivit utkastad, förövrigt samma revisor i minst 7 av dessa 10 föreningar.
En annan av Adexs stora föreningar gav upp vid senaste årsskifte. Kanske på grund av att Aria Adex gick händelser i förväg?
för alla styrelser kan väl inte vara lättlurade?
http://www.bygglo.se/Sajtlista/Projekt/777_793231_brf_loke

tette
2011-10-13, 15:59
http://www.hemsidan.com/esplanadenumea/
http://www.folkbladet.nu/270741/2011/10/13/fran-kontor-till-bostad-i-ratt-lage

ja som vanligt ligger föreningen lågt och hsb o mäklarna framstår som huvudaktörer.

skulle inte journalister som skriver om brf kunna inse att några faktiskt är intresserade av hur styrelserna som är ansvariga tänker, beslutat och agerar?

tette
2012-01-10, 19:49
Jag läser att flera föreningar bygger till.
Fler lägenheter, vindsutbyggnad eller göra om tvättstuga/lokal till lägenhet.

Just nu kan det "gå ihop" med dyra investeringar då priserna är som de är.
Allra helst stora vindar på gamla fastigheter i storstäderna kan ge "klirr i kassan".
men.... man skall nog som bostadsrättshavare tänka till före man är med om att ta ett beslut enligt , oftast konsults framläggande av förslag till tillbyggnad.

Det kan ju visa sig att när man byggde husen var det uträknat någon form av energihushållning, vilket kan innebära tt elnät o värmesystem också måste investeras i.
Något som av konsulter oftast kommer som "lök på laxen" och styrelsernas informaationbenägenhet beror nog mest om de får för eller nackdelar av besluten.

En som enkel sak som att öka säkringarna i elsystemet kostar en hel del på sikt.

totiki
2012-01-10, 20:39
Jag har räknat flera gånger på detta och kommit fram till att föreningen inte har något att vinna på att bygga till på befintliga fastigheter. Endast nybyggnad kan berika föreningen.

Bättre i sådana fall att satsa på uthyrning ex. studentbostäder, som ger en intäkt till föreningen.