handdator

Visa fullständig version : Inga avskrivningar i brf


spantet
2010-12-27, 23:59
Hej!

Min förening håller på att renovera taket (just nu sätts byggnadsställningar upp) men stämman har tagit beslut att lånen för takrenoveringen skall vara amorteringsfria.

När VISMA presenterade budgetförslaget som innehöll avskrivningar + amortering + hyreshöjning (helt okontroversiellt och bra tyckte jag) så fick styrelsen lite bryderi eftersom de inte vill amortera.

Deras lösning går nu ut på att inte ha med några avskrivningar med motivieringen att fastigheten ökar i värde (men taket måste säkert repareras om 50 år) och då är det bara att ta upp nya lån (helt vansinnigt tycker jag!!)

Fråga: Får man göra stora investeringar i en BRF utan a ha några avskrivningar? Finns det några juridiska / bokföringsmässiga hinder?? (jag hoppas det!)

Gusten
2010-12-28, 11:45
Avskrivningar och amorteringar behöver inte nödvändigtvis höra ihop.
Det blir förstås så, att tar man upp ett nytt lån varje gång föreningen
gör en större renovering, och aldrig amorterar av på dom nya lånen,
så måste ju föreningens ekonomi försämras alltmer på sikt.
Att föreningen inte kan dra av ränteutgifter gör ju inte saken bättre.

I min förening kommer det troligen en avgiftshöjning efter årsskiftet
som styrelsen motiverat med att man vill börja amortera av på ett
nytt lån som tagits för byte av elstammar.

MikHo
2010-12-28, 12:08
Förhoppningsvis kommer revisorn att reagera om det inte görs några avskrivningar.

tette
2010-12-28, 13:40
Det bör framgå av årsredovisningen hur styrelser gör o tänker avseende amorteringar, avskrivningar. De som är otydliga gör det för att skapa bra siffror för sig själva, medan snöbollen bara blir större o större.

Eftersom detta med att ta lån och inte amortera är ett nytt påfundbör det också framgå av lättförstålig text, inte bar siffrordär det är ytterst få som lägger märke till förändringen i en årsredovisning av detta slag.

Revisorn påpeka?????
Skulle inte tor det finns så många revisorer som är på de boende/medlemmarnas sida. Möjligen en liten pekpinne till styrelsen, men där stannar det oftast.

Än en gång alldeles för få medlemmar som kan/vill ställer de rätta frågorna om föreningens ekonomi på stämmorna. Oftast har ilskan runnit av från att man får veta tvivelaktiga ageranden från styrelsen. Eller så har man så kort tid på sig årsredovisningsutdelningen till stämman.

Hur många föreningar kommer att få stora problem framöver när husen börjar behöva underhållsåtgärder, som det skjutits på eller av andra anledningar.

De största = okunskap av styrelser samt likgiltiga medlemmar.

tette
2010-12-28, 13:45
Du säger att stämman tagit beslut om att låna pengar amorteringsfritt till att renovera taken.
Ovanligt???? Men det skulle vara mycket intressant att få veta hur styrelsen la upp informationen, beslutsunderlaget, samt hur beslutet skrevs in i stämmoprotokollet.

Gusten
2010-12-28, 14:03
Som jag uppfattar det har stämman ingen beslutanderätt när det gäller om ett lån ska amorteras eller inte.
Styrelsen kan alltså strunta i "stämmobeslutet" och börja amortera om de skulle ändra sig.

kluringen
2010-12-29, 14:32
Fråga: Får man göra stora investeringar i en BRF utan a ha några avskrivningar? Finns det några juridiska / bokföringsmässiga hinder?? (jag hoppas det!)

Bostadsrättsföreningar måste följa ÅRL samt Bokföringsnämndens och Redovisningsrådets riktlinjer för god redovisningssed.

Admin
2010-12-29, 15:59
Ja, det är som Kluringen säger, men vad gäller;
Som jag uppfattar det har stämman ingen beslutanderätt när det gäller om ett lån ska amorteras eller inte.
Styrelsen kan alltså strunta i "stämmobeslutet" och börja amortera om de skulle ändra sig.
så är det så att en styrelse endast kan "strunta" i stämmobeslut i de fall de är direkt olagliga eller inte ligger inom föreningens behörighet.

Det är onekligen ett ovanligt stämmobeslut att lånen ska vara amorteringsfria, men det måste ändå följas. Stämman är föreningens högsta beslutande organ, och det finns inget läge där styrelsen står över stämman. Vill styrelsen ändra på detta är den enda vägen att ta ett nytt stämmobeslut, om styrelsen inte vill bryta mot lagen.

Gusten
2010-12-29, 16:47
Men är det i så fall samma sak med årsavgiften ?
Antag att styrelsen vill höja årsavgiften men stämman beslutar att årsavgiften inte ska höjas.
Kan inte styrelsen då ändå höja årsavgiften ?

kluringen
2010-12-29, 16:55
Även om det kan vara praktiskt att använda det kassaöverskott som uppstår på grund av avskrivningar till amorteringar, så finns det ingen föreskrift om att det ska hanteras på det sättet. Man kan låta lånen och amorteringarna leva ett eget liv utan samband med avskrivningarna. Investeringar som aktiveras som en tillgång ska skrivas av enligt ÅRL.

Admin
2010-12-29, 16:57
Men är det i så fall samma sak med årsavgiften ?
Antag att styrelsen vill höja årsavgiften men stämman beslutar att årsavgiften inte ska höjas.
Kan inte styrelsen då ändå höja årsavgiften ?
Ja, om det helt unika skulle inträffa att stämman tar ett beslut om årsavgiften så är det även där stämmans beslut som gäller.
Även om det i praktiken ska vara styrelsen som beslutar om årsavgiften. Styrelsen kan aldrig överrida stämmans beslut, endast försöka påverka stämman i rätt riktning.

Och skulle nu stämman ta ett dylikt beslut så blir det upp till styrelsen att avgöra om de kan fullgöra sitt uppdrag under dessa omständigheter.

Rangordningen i en brf ser alltid i alla frågor ut som följer;
1. Lag
2. Stadgar
3. Föreningstämman
4. Styrelsen
5. Medlem samt den till föreningen hörande bostadsorganisationen (där i praktiken tyvärr HSB/Riksbyggen har betydligt mer makt och mer att säga till om än den enskilda delägaren i föreningen.

tette
2010-12-29, 17:08
Denna situation om att stämman beslutar om ej avgiftshöjning och att inte styrelsen vill detta ska inte kunna ske.

Det är då dåligt planerad stämma. Det vill säga beslutet om ej avgiftshöjning sker efter att styrelsen valts.

kommer det en motion avseende detta måste den behandlas innan val av styrelse alltså.

kluringen
2010-12-29, 19:03
Stämmobeslut som strider mot lag eller stadga gäller inte. Styrelsen har ingen skyldighet att bryta mot vare sig lag eller stadga.

clabbe
2010-12-29, 22:40
Ja, om det helt unika skulle inträffa att stämman tar ett beslut om årsavgiften så är det även där stämmans beslut som gäller.
Även om det i praktiken ska vara styrelsen som beslutar om årsavgiften. Styrelsen kan aldrig överrida stämmans beslut, endast försöka påverka stämman i rätt riktning.

Och skulle nu stämman ta ett dylikt beslut så blir det upp till styrelsen att avgöra om de kan fullgöra sitt uppdrag under dessa omständigheter.

Rangordningen i en brf ser alltid i alla frågor ut som följer;
1. Lag
2. Stadgar
3. Föreningstämman
4. Styrelsen
5. Medlem samt den till föreningen hörande bostadsorganisationen (där i praktiken tyvärr HSB/Riksbyggen har betydligt mer makt och mer att säga till om än den enskilda delägaren i föreningen.

I BrL 9 kap 13§ står det att Det är en uppgift för styrelsen att fastställa avgifterna till föreningen, om inte något annat har bestämts i stadgarna.

Min tolkning är att stämman inte kan fatta beslut om avgifterna utan stöd i stadgarna.

Admin
2010-12-29, 23:12
Ja, det har du rätt i, Clabbe. Det är kanske hur man bör tolka det. Men jag lärde mig något en gång av HSB Riksförbunds f.d. styrelseordförande (brottsmålsadvokat och som sådan duktig på att vränga lagar). Lagen är lustig, det står inte i lagtexten att föreningens högsta beslutande organ inte kan ställa sig över denna lagtext... och därmed kan stämman, just i egenskap av föreningens högsta beslutade organ, i detta fall ändå styra styrelsen i frågan om årsavgiften, trots den av dig citerade lagtexten från bostadsrättslagen.

Just exakt detta ovan beskrivna förhållande använde HSB Riksförbunds styrelseordförande för att ge mig yttranderätt för mina motioner till HSB Malmös årsstämma trots att jag på den tiden (2008) inte hade det enligt lag och HSB Malmös stadgar. Det är knepigt, men eftersom detta sätt att resonera gynnade mig på HSB Malmös årsstämma så protesterade jag naturligtvis inte mot att jag fick yttranderätt trots att jag inte kunde se att jag hade denna rätt.

Lagen styr i första hand. Det är väldigt få frågor där lagen och stadgarna reglerar att styrelsen bestämmer (kommer inte på en enda just nu, och årsavgiftsfrågan är väl det närmaste man kommer), och varje lagtext lämnar öppet för tolkningar.

spantet
2011-01-05, 15:10
Även om det kan vara praktiskt att använda det kassaöverskott som uppstår på grund av avskrivningar till amorteringar, så finns det ingen föreskrift om att det ska hanteras på det sättet. Man kan låta lånen och amorteringarna leva ett eget liv utan samband med avskrivningarna. Investeringar som aktiveras som en tillgång ska skrivas av enligt ÅRL.

Det betyder alltså (om jag förstår rätt) att om man skriver av renoveringen, så kommer det att påverka resultatet. Om man inte täcker upp det med hyreshöjning så gör man en förlust. Och om man täcker det med en hyreshöjning så är det ju idiotiskt att inte använda pengarna till att amortera...

MEN frågan kvarstår: Är det ok att inte göra några avskrivningar?

MikHo
2011-01-05, 20:11
MEN frågan kvarstår: Är det ok att inte göra några avskrivningar?

Vet inte vad lagen säger exakt men för några år sedan reagerade KPMG på de avskrivningar som min förening gjorde, de tyckte de var för låga och "hotade"/berättade att om det inte förbättrades till året därefter så skulle de inte "godkänna" årsredovisningen.

clabbe
2011-01-06, 11:30
Det betyder alltså (om jag förstår rätt) att om man skriver av renoveringen, så kommer det att påverka resultatet. Om man inte täcker upp det med hyreshöjning så gör man en förlust. Och om man täcker det med en hyreshöjning så är det ju idiotiskt att inte använda pengarna till att amortera...

MEN frågan kvarstår: Är det ok att inte göra några avskrivningar?

Nej, det är inte OK.
Avskrivning av anläggningstillgångar
4 § Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt över denna period. står det i 4 kap 4 § Årsredovisningslagen.

spantet
2011-01-06, 23:55
Tack!

Det var det jag ville höra! Så om man inte täcker upp för den kostnad som avskrivningen ger så gör man en förlust...

totiki
2011-01-07, 16:06
Man skjuter förlusten på framtiden till då anläggningen måste förnyas. Vanligt i föreningar som vill framstå med lägre avgifter än de verkligen har. Framtida medlemmar får betala tidigare medlemmars kostnader i efterhand.

Robarb
2011-02-03, 00:09
Stämmobeslut som strider mot lag eller stadga gäller inte. Styrelsen har ingen skyldighet att bryta mot vare sig lag eller stadga.

Styrelsen har inte heller rätt att bryta mot lagen eller stadgar

kluringen
2011-02-03, 15:44
Styrelsen har inte heller rätt att bryta mot lagen eller stadgar

Om stämman, högsta beslutande organet fattar ett beslut som direkt strider mot lag eller stadga är får styrelsen inte verkställa stämmobeslutet.

Har stämman beslutat att om amorteringsfria lån måste styrelsen följa stämmobeslutet.

Om stämman beslutar att takrenoveringen ska aktiveras men inte skrivas av strider detta mot ÅRL. Man kan välja att inte aktivera kostnaden och kostnadsföra den direkt. Ger negativ EK om det inte finns täckning för kostnaden, men är tillåtet.

Finns det medel i underhållsfonden för renoveringen är det självklart att kostnaden inte ska aktiveras.

spantet
2011-03-14, 10:03
Hej!

Nu har vi haft ett stormigt årsmöte (årsstämma?) där bl.a. amorteringar m.m. diskuterades. Arbetet med att renovera taket pågår fortfarande men i budgeten är syns att avskrivningen är satt på 50 år (lång tid men kanske fortfarande ok för ett tak). Budgeten innehåller pengar för att amortera på alla föreningens lån, både de befintliga och det nya som enligt tidigare stämmobeslut inte skall amorteras.

Jag lade en motion till stämman med följande enkla formulering: "XXX skall amortera sina lån i samma takt som avskrivningarna på investeringen för vilket lånet nyttjades."

Alltså: gör som man brukar göra, amortera så att lånet är borta när tillgången är helt avskriven.

Jag fick givetvis mothugg och frågade då vilket av följande alternativ som de ville välja när man inte amorterar:

A) Sänka hyran och driva föreningen med förlust. (osnyggt)
B) Lägga pengarna på hög. (idiotiskt när man kan få en trygg avkastning genom att amortera )

(Behöver jag tillägga att de inte kunde svara utan bordlade motionen med motivationen att de vill rådgöra med banken. Banken?!?! De älskar ju amorteringsfria lån...):16:

MEN (och nu till min fråga): Det finns ju ett annat alternativ som de börjar nosa lite på, nämligen att helt enkelt ändra avskrivningsplanen (för alla föreningens lån). Att inte ha några avskrivningar alls är olagligt men:

Får man ändra (förlänga) avskrivningstiden för tillgångar som man redan börjat skriva av?


/Mvh Spantet

Harald
2011-03-15, 00:21
Ja,det är tillåtet att ändra i befintliga avskrivningsplaner. Ni måste redogöra varför ni ändrar bara. Oftas gör man det efter en större investering gjorts, eller om det framkommit någon ny information som gör det relevant att justera planen.

Har inte läst hela tråden, men styrelsen här verkar ju helt intellektuellt bankrutt.

Styrelsens uppdrag är att se till att bolaget går bra och blir lönsamt för medlemmarna över tid. För att lyckas med detta måste man dra in pengar. Alltså är avskrivningar bra, då det håller uppe avgifterna, och lån kass, då det bara göder banken.

Om de ser till sin egen personliga ekonomi och låter den styra besluten, så har de ingenting i styrelsen att göra.

spantet
2011-03-15, 13:47
Tack för detta inlägg!

Jag skulle ju bli överlycklig om du kunde komma hit och säga det till dem... :1:

Jag har flera gånger upprepat att de skjuter kostnaderna på framtiden och skor sig på de som kommer att bo i föreningen senare men då får jag inga svar, de bara tiger.

/Lars

spantet
2011-03-15, 14:23
Hej igen Harald!

Vi har i vår avskrivningsplan 3 st delar:
Byggnad 2%
Renovering (gammal grundrenovering från 70-talet) 2,4%
Stamrenovering 3%
Takrenovering 2% <-- detta är den nytillkommna delen.

Nu vill styrelsen ändra alltihopa till 50 år. Vi har ju hållit på med dessa avskrivningar redan, vissa väldigt länge. Jag hade hoppats att man inte fick bara stryka ett streck över alltihopa och börja om.

/Lars

spantet
2011-03-21, 09:52
Hej!

Rätta mig om jag har fel: Om man inte amorterar på sina lån så finns endast följande alternativ:

1) Driva föreningen med förlust p.g.a. den kostnad som avskrivningarna ger.
2) Lägga pengarna som täcker upp avskrivningar på hög.
3) Använda pengarna som täcker upp avskrivningar i den löpande verksamheten.

Nackdelar med de olika alternativen:
1) Om föreningen går med förlust så är det ju väldigt tydligt att man undergräver föreningens ekonomi. Oansvarigt! Olagligt??
2) Oekonomiskt eftersom avkastningen sällan är bättre än kostnaden för lånen. Dessutom skall en Brf inte ägna sig åt kapitalförvaltning (alltså placera i aktier etc). Om föreningen avser använda pengarna till kommande reparationer så varför inte vänta med att låna upp dem till dess reparationen utförs?
3) Om pengarna går åt i verksamheten (t.ex. för el, vatten, snöröjning) måste det innebära att budgeten är för snål. Mao man driver föreingen med förlust, men täcker upp genom att använda lånen till löpande utgifter.

/Spantet

kluringen
2011-03-21, 13:47
Svar på inlägg # 26: Jag inser inte vad som oroar dig. Att lägga om samtliga avskrivningar på 50 år är ingen drastisk förändring. Att skriva av taket på 50 år (teknisk livslängd) är rimligt.

Är stammarna bytta är 50 år en rimlig avskrivningstid. Är det fråga om relining blir jag tveksam, men har man bedömt att de gamla stammarnas godstjocklek var tillräklig för en hållbar relinging är det ok med 50 år. Men den snabba avskrivningen av byggnad täcker förmodligen upp för ett extra stambyte.

Grundrenoveringen från 70 talet borde vara så gott som avskriven om (41,6 år) om samma avskrivningstakt har tillämpats redan från början. Har man gjort bedömningen att renoveringen inte behöver göras om när den blir helt avskriven kan man gott bromsa in på avskrivningstakten.

En omläggning till 50 år av alltsammans ger förmodligen en ganska liten sänkning av det sammanlagda beloppet som ni skriver av årligen nu.

Svar på inlägg # 27: Det går inte att ge ett generellt svar på dina frågor utan att känna till mera om din förenings ekonomi. Både byggnader och föreningar är unika och man måste skaffa sig en uppfattning om både byggnadens skick och föreningens ekonomi sett över lång tid. Som du skrev i ett av dina tillägg ” …man ska inte sko sig på medlemmar som kommer att bo sen” vilket jag håller med om, men man ska heller inte buffra för ett billigare boende för kommande generationer.

Det finns inga bokföringsmässiga samband mellan avskrivningarna och lånen och amorteringarna. Min personliga åsikt är att lånen ska behandlas för sig, menar därmed inte att man tittar på sambanden. Det behöver inte vara fel att ligga med amorteringsfria lån.

Min förening har nyligen gjort en mycket drastisk omläggning av avskrivningsplanen och sänkt avskrivningskostnaderna med runt 200 000 kr/år i syfte att fördela kostnaderna rättvist över tid mellan dem som bor nu och kommande generationer.
Inlägg # 1 – # 48 behandlar tänket bakom vår omläggning lite teoretiskt och inlägg # 49 - # 72 handlar om min förenings konkreta lösning på den här tråden (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13432).

spantet
2011-03-21, 17:28
Svar på inlägg # 26: Jag inser inte vad som oroar dig. Att lägga om samtliga avskrivningar på 50 år är ingen drastisk förändring. Att skriva av taket på 50 år (teknisk livslängd) är rimligt.

Är stammarna bytta är 50 år en rimlig avskrivningstid. Är det fråga om relining blir jag tveksam, men har man bedömt att de gamla stammarnas godstjocklek var tillräklig för en hållbar relinging är det ok med 50 år. Men den snabba avskrivningen av byggnad täcker förmodligen upp för ett extra stambyte.

Grundrenoveringen från 70 talet borde vara så gott som avskriven om (41,6 år) om samma avskrivningstakt har tillämpats redan från början. Har man gjort bedömningen att renoveringen inte behöver göras om när den blir helt avskriven kan man gott bromsa in på avskrivningstakten.

En omläggning till 50 år av alltsammans ger förmodligen en ganska liten sänkning av det sammanlagda beloppet som ni skriver av årligen nu.

Svar på inlägg # 27: Det går inte att ge ett generellt svar på dina frågor utan att känna till mera om din förenings ekonomi. Både byggnader och föreningar är unika och man måste skaffa sig en uppfattning om både byggnadens skick och föreningens ekonomi sett över lång tid. Som du skrev i ett av dina tillägg ” …man ska inte sko sig på medlemmar som kommer att bo sen” vilket jag håller med om, men man ska heller inte buffra för ett billigare boende för kommande generationer.


Jag anser inte heller att vi ska tok-amortera men problemet om man aldrig gör det är att avgifterna bara fortsätter att öka. Huset är gammalt (20-talet) så fler renoveringar lär det ju bli och då bara ökar avgiften. Vi har idag lån på c:a 8,5 gånger omsättningen vilket placerar oss nära de 10 ggr som Borättexperten i ett annat inlägg anser vara dåligt. Lägger vi på ytterligare lån på detta hamnar ännu sämre till. Jag skulle inte vilja kliva in i en förening som inte amorterat på lånen de senaste 20 åren. Det känns inte sunt.


Det finns inga bokföringsmässiga samband mellan avskrivningarna och lånen och amorteringarna. Min personliga åsikt är att lånen ska behandlas för sig, menar därmed inte att man tittar på sambanden. Det behöver inte vara fel att ligga med amorteringsfria lån.

Min förening har nyligen gjort en mycket drastisk omläggning av avskrivningsplanen och sänkt avskrivningskostnaderna med runt 200 000 kr/år i syfte att fördela kostnaderna rättvist över tid mellan dem som bor nu och kommande generationer.
Inlägg # 1 – # 48 behandlar tänket bakom vår omläggning lite teoretiskt och inlägg # 49 - # 72 handlar om min förenings konkreta lösning på den här tråden (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13432).

Men jag antar att ni ändå amorterar efter den nya förändrade avskrivningsplanen, eller? Vad gör ni annars med pengarna?

kluringen
2011-03-21, 19:34
Men jag antar att ni ändå amorterar efter den nya förändrade avskrivningsplanen, eller? Vad gör ni annars med pengarna?

Vi har inte amorterat alls sen 2005. Vi har använt upp pengarna som avskrivningarna har genererat i nya projekt så långt pengarna räckte och endast lånat till mellanskillnaden. Vi senare lade helt enkelt datumen för när nytt lån behöver lyftas. Man måste förståss ha koll på penningflödet. Investerar man 2 mille men lånar bara en är det helt likvärdigt med att amortera (eller lösa lån) för en mille och sen låna 2 mille till det nya projektet. Vi efterstävar att hålla lånen på en så jämn nivå som möjligt och undviker att ligga på onödigt hög likviditet i alla lägen.

Det hela är bara en planeringsfråga. Mellan 2001 -2010 har vi investerat 6,4 och lånat 3,5 millioner. 6,4 – 3,5 = 2,9. Ackumulerade avskrivningar under samma period = 2,1 mille. På det här sättet kan man använda alla former av överskott till att hålla lånen nere.