handdator

Visa fullständig version : Projektledning fasadrenovering


gömå
2010-12-07, 16:44
Skall man som styrelse ta hjälp med att hålla i en fasadrenovering
(omfogning av tegelfasad) ? Är det svårt att göra ett förfrågningsunderlag och skriva avtal på ett sätt så att det inte uppstår tvister eller dyl. sen när projektet är i gång , om man ej har erfarenhet av att göra sånt sen tidigare ? Eller är det lika bra att leja bort hela projektledningen till någon erfaren konsult ?

tette
2010-12-07, 18:12
http://se.servicestart.com/fasadrenovering.do?gclid=CNSahJzN2qUCFUWHDgod9gxEk g#

Bra fråga avseende fasadrenovering.
Mitt svar blir vem är expert?

Enligt mig de som varit beställare och genomgått ett liknande arbete.

Min erfarenhet under 12 år som styrelsledamot och "ansvarig" för arbeten för cirka 100 miljoner inklusive en fasadrenovering för 40 miljoner är:
konsulter är inte att lita på.
byggföretag gör allt för att tjäna extra pengar.
besiktningsmän är inte att lita på, vems sida står de på? Man skall ju veta att besiktningsmän och konsulter gör en massa arbeten för rad beställare, men också mot samma företag.

Med det vill jag säga att det inte är helt säkert att de bara går beställarens intressen. Erfarenhet finns att konsulter o besiktningsmän är bästa polare med företaget de arbetar emot för beställaren.
Med andra ord beställaren köper ju bara samma tjänst en gång.

Blev invecklat det här?

Tillbaka till din fråga. Styrelser pådyvlas deras ansvar med att det är bäst att anlita konulter.
Men i slutändan blir ju konsekvensen att styrelserna blir ansvariga för både arbetet och konsulternas arbete.
Inte många konsulter har blivit skadeståndsskyldiga fast många arbeten gått snett?

Jag tror att en något så när kunnig styrelse kan gå nya vägar.
En beskrivning av vad som skall göra. 2 ta kontakt med några kontrollerade entreprenörer. ta fram kontrakt tillsammans. slutligen och kanske det svåraste hjälp att bedöma kontraktsvillkoret.

Här tror jag på att finna tillexempel äldre erfarna i byggbranschen.

Admin
2010-12-07, 19:49
Ja, frågan är inte särskilt lätt att svara på när profil ej är ifylld och ingen här vet något om varken föreningen, vad som behöver göras eller vilken tid & kompetens det finns i styrelsen.

Det ska göras en upphandling (minst tre gärna 5-10 entreprenörer, beroende på omfattning av projektet) och sedan ska projektet konstant bevakas under projektets gång.

Personligen tycker jag detta är ganska simpelt och med lite sunt förnuft kan styrelsen lösa detta själv, men det beror som sagt på alla omkringliggande parametrar.

Känner man sig osäker på att klara av det anser jag absolut att man ska leja ut detta till någon kunnig inom området! Det handlar trots allt om medlemmarnas bästa, och att leda ett sådant här relativt stort projekt kräver en hel del ansvarstänkande (förutom den tid det tar som måste finnas tillgänglig inom styrelsen).

Det kanske t.o.m. finns någon medlem i föreningen som har erfarenhet/kunskap av detta och kan adjungeras för projektet?

Harald
2010-12-07, 20:27
Nu missar ni målet, tyvärr. Simpelt och enkelt är ju inte frågan.

Behövs en projektledare? JA, tveklöst.

Ska vi köpa in den tjänsten, eller kan vi vara projektledare själva? Ja det svaret kan ni själva räkna ut, så här:

Som med ALL fastighetsförvaltning, en del gör man själv,en del köper man in. Nivån bestäms av Tid, Kunskap och Engagemang.

En projektledare ska sätta sig in i projektet, kunna fatta snabba beslut och stå för dessa, finnas tillgänglig på tlf, löpande kontrollera arbetet.

Handlingar: Visst, det GÅR att göra hyggliga handlingar och få till ett ok kontrakt med en entreprenör. MEN, utan proffesionella handlingar är den juridiska RISKEN oftast kvar i knät på beställaren, dvs föreningen.

Som alltid: Går det bra så går det bra, och annars hamnar projektledaren i blåsväder. Är man då en ensam styrelseledamot och boende i föreningen, kan det bli mycket obehagliga konsekvenser för den enskilde.

Fundera så här. Vad kostar projektledningen? Ca 10 % av projektsumman är vanligt. En fasadrenovering för 1 miljon, blir alltså projektledningskostnad 100 000 kr. MYCKET PENGAR! Vad får vi för det...?

Proffessionella handlingar.
Någon annan bär hundhuvudet om det går snett.
Billigare upphandling (eftersom projektledaren köper fasadrenovering x ggr/år, och föreningen bara en gång)
Själva arbetsinsatsen görs av projektledaren (byggmöten, kontroller, tlfsamtal mm)

Bara ni själva kan sätta kr och ören på ovanstående.

Jag har själv för förenings räkning varit beställare och projektledare. Erfarenheten är att för ett mindre jobb i en liten förening och om man har tid att offra ideellt, ja då kan man ta det själv, om man är kunnig i vad som skall göras för projekt, eller beredd att lägga mycket tid på att sätta sig in i och lära sig detta. Troligen mycket få projekt som passar in på ovanstående.

Annars, anlita extern hjälp! Troligen de flesta fall.

Tyvärr är kvalitén på projektledare väldigt ojämn (liksom den är på entreprenörerna), varför jag hade lagt ner min arbetsinsats här istället. Handla upp projektledaren under konkurrens, träffa 2-3 st och bedöm deras kompetens och ert intryck noga. Priset är egentligen ingen faktor, det är i stort sett detsamma. Är det otroligt billigt så är det som alltid, förmodligen för bra för att vara sant....

tette
2010-12-07, 22:30
Projektledaren bär hundhuvudet?
Skulle vara mycket intressant att se någon ta fram att konsulten fått bära detta hundhuvud när det går snett.

Det är lika viktigt att skriva ett hållbart konsultavtal, när man blandar in dessa valacker?

tette
2010-12-07, 22:47
http://www.lansstyrelsen.se/NR/rdonlyres/8DB9570D-A597-436E-AD8C-7D8E14FC684D/137127/ABK96bilaga6.pdf

Hur många styrelser använder detta vid anlitande av konsult?
Och vem skall ta fram konsultavtalet?
Är inte det lika svårt som att ta fram ett entreprenörsavtal?

kluringen
2010-12-07, 23:30
Skall man som styrelse ta hjälp med att hålla i en fasadrenovering
(omfogning av tegelfasad) ? Är det svårt att göra ett förfrågningsunderlag och skriva avtal på ett sätt så att det inte uppstår tvister eller dyl. sen när projektet är i gång , om man ej har erfarenhet av att göra sånt sen tidigare ? Eller är det lika bra att leja bort hela projektledningen till någon erfaren konsult ?

Det går ine att bedöma hur omfattander projekt det är fråga om av din beskrivning.

När är kåken byggd?
Antal våningar?
Gatu eller gårdsfasad?
Ska fönster, stuprör, takfot mm ses över samtidigt?
Vem har gjort bedömningen att fogarna måste göras om?
Ort?

Trötter
2010-12-09, 00:38
Jag har skrivit om detta tidigare i forumet se länk http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=9331


Att föreningar behöver utföra större entreprenader kan upplevas som komplicerat och arbetskrävande, jag är av den åsikten att så inte är fallet. Om man vid planeringen av en större eller mindre entreprenad upprättar en projekt organisation med en projektledare som ansvara för den inledande förstudien av projektet och en grupp med personer som är underställd projektledaren. i denna grupp behöver projektet en som har grundläggande ekonomiskt kunnande och några experter på de tekniska bitarna som omfattar projektet.

Om vi nu tittar på en BRF. Här är det ofta en grupp av noviser som försöker utföra en entreprenad med hjälp av entreprenörer som byggfirmor och bostadsrättsorganisation. Jag hävdar att i de flesta fall så blir inte utfallet till föreningens fördel.

Så hur bör då föreningar jobba. Jo om man gör så att man upprättar en projekt grupp med den kompetens som finns inom föreningen. Om kompetensbasen är på en låg nivå, då bör projektgruppen ges möjlighet att inhämta kunskap på de områden som det råder brist. Att man inom föreningen lär sig och skaffar kunskap om hur ett projekt ska genomföras då kommer det med stor sannolikhet ge ett positivt utfall vid en entreprenad.

Några grundläggande regler/tips vid en upphandling i en bostadsrättsförening.
Planera, planera och planera lite till. All tid som läggs på planeringen har man tiofaldigt tillbaks vid slut resultatet/fakturan.
Upprätta korrekta branschavtal, som omfattar allt och lite till. här finns det mesta vad gäller mallar och branschavtal http://www.byggtjanst.se/start/startpage.aspx?sectionid=9037
Kontrollera alla entreprenörer även underentreprenörer till huvudentreprenörer, om huvud entreprenören ges möjlighet att använda underentreprenör. Ex F-skatt, betalningsanmärkningar och tidigare rättsliga problem vad gäller entreprenad företrädare.
Kontrollera och säkerställ all den material som kommer att användas i entreprenaden. Ex, färg, betong, elkablar, takpannor mm.
Kontrollera entreprenörens leverantörer, som transport firmor och material leverantörer. Ex, seriösa leverantörer samt att de kan hålla tid planer som anges i projektet.
Upprätta en besiktningsplan för projektet. Besiktningar bör genomföras kontinuerligt, och det är beställaren/brf som ska ange vad, när och hur projektets olika delar skall besiktigas. besiktning och kostnaden för besiktning skall ligga utanför den vanliga projekt organisationen och finansieras direkt av brf/beställaren. Om det finns anmärkningar vid kontroll skall dessa åtgärdas omedelbart av utföraren på egen bekostnad och ny besiktning skall genom föras på utförarens bekostnad.
Upp rätta en fakturerings plan. Betalning skall regleras på utfört arbetet och aldrig på arbetet som ska utföras. betala aldrig i förskott. Här bör man även regler de viten som kan uppstå under entreprenaden. Slut fakturan bör vara ca 50% av entreprenadkostnaden.
Garantier, utföraren skall ställa ut garantier på utfört arbete och garantier på de tekniker och material som beställaren rekommenderar. Garantier på byggnadsdelar bör ligga på ca 10 år och detta bör utföraren garantera genom försäkringar eller avsättningar i kapital garantier.
Lita aldrig på en entreprenör utan att kontrollera informationen som entreprenören delger.
Protokollför alla möten med entreprenören genom ljudupptagning
Var inte rädd för att fråga.För att uppnå ett bra resultat vid en entreprenad, då är planeringen inför det att man beslutar inom föreningen att genomföra entreprenaden helt avgörande. Planering är mycket billigt, att behöva göra om eller ändra en entreprenad är mycket kostsamt för alla parter. När det gäller brf så är det nog så att det oftast är brf som får bära den största delen av kostnaden när en entreprenad havererar.

tette
2010-12-09, 10:33
Det som trötter skriver låter mycket sunt.

Det traditionella i HSB föreningar är mycket sämre då det oftast blir för många kockar, blir dålig soppa.

Alltför många styrelser låter hsb sköta det mest från ide till slutförande, där styrelsen endast får färdiga beslut baserat på deras "arbete" att besluta om.

Oftast finns det boende som skulle kunna hjälpa till och att styrelsen utser några som sätter sig in i entreprenaden grundligt ocg lägger sin styrelsetid på just detta uppdrag.

Hur ofta händer det inte med nuvarande upplägg att det går snett och styrelseldamöter hoppar av styrelsen på grund av detta?

Sedan skallnya ledamöter sätta sig in i något som blir mycket svårt då kunskapen om entreprenaden inte finns i styrelsen. Detta ger entreprenören sådana fördelar att de lätt tillskansar sig extraarbeten och bättre betalt.

Ovan gäller också RB och SBCföreningar.

MikHo
2010-12-09, 10:59
Trötter har en sund inställning till hur detta skall utföras, som jag ser det så är den svagaste länken i kedjan:
i denna grupp behöver projektet en som har grundläggande ekonomiskt kunnande och några experter på de tekniska bitarna som omfattar projektet.

Om det saknas experter inom föreningen, det behöver ju inte bara vara styrelseledamöter så är föreningen tillbaka på ruta ett.

I det fallet skulle jag vilja rekommendera att det hyrs in någon konsult som skall agera "expert" i denna projektgrupp.

Alltså att man ändå kör på vald väg men att man kompletterar med extern kunskap för att höja kunskapsnivån på gruppen.

totiki
2010-12-09, 11:26
En mycket bra idé MikHo. Tar man in en konsult så skall man ha en arbetsgrupp för projektet som konsulten samarbetar med och informerar. För denna arbetsgrupp kommer alltid att betrakta arbetet ur föreningens perspektiv och gruppen kan arbeta fram och ställa frågor i större omfattning än vad en enskild person gör. Dessutom är det lättare för gruppen att ställa krav och få dem tillgodosedda. Samt att de fungerar som sin egen kontroll över tjänster och gentjänster. Kanske till viss del avlasta konsulten, samt se till att allting löper så smidigt från föreningens sida som är möjligt.

Dido
2010-12-09, 12:48
Bra inlägg Trötter! Renoveringsprojektet i vår förening är ett sorgligt och dyrt exempel på hur en styrelse kan få alla rätt att bli fel enligt den ack så nödvändiga checklistan.

Om man vid planeringen av en större eller mindre entreprenad upprättar en projekt organisation med en projektledare som ansvara för den inledande förstudien av projektet och en grupp med personer som är underställd projektledaren

Jag har skrivit flera inlägg om hur vårt hus fick stå och mögla i 11 månader efter fuktskador. När styrelsen äntligen fick ändan ur vagnen fanns ingen tid för förstudier, offertförfrågningar, utvärderingar eller kontroller. De tog första bästa projektledare som presenterade en "bra offert" och rivstartade i tron om att de kunde rädda ett ansikte som redan gått förlorat. Projektledaren/entreprenören fick allt ansvar genom carte blanche för val av start tid (vinter), underentreprenörer, materialval etc, något som tyvärr kommer att visa sig vara ett carte noir när det kommer till alla löpande räkningar som börjat hagla in i föreningens brevlåda.

Här är det ofta en grupp av noviser som försöker utföra en entreprenad med hjälp av entreprenörer som byggfirmor och bostadsrättsorganisation. Jag hävdar att i de flesta fall så blir inte utfallet till föreningens fördel.

Exakt så! Det sämsta tänkbara scenariot är när heltidsarbetande noviser leker fastighetsexperter bakom lyckta dörrar! Självklart kan det aldrig gynna föreningens medlemmar att en styrelse släpper tyglarna helt till en affärsdrivande extern konsult med vinstintresse!

Här är skräcklistan från vårt projekt:


1. Planera så lite som möjligt och höfta alla kostnader. Hur svårt kan det bli? När besvärliga medlemmar vill sabotera styrelsearbetet genom att lägga sig i upphandlingsplaner, offerter etc, stick huvudet i sanden och trötta ut motståndarna genom effektiv tystnad! Svara aldrig på brev och samtal. Alla besserwissrar som tror att de vet bättre än styrelsen kommer att ge upp så småningom. Det viktigaste för styrelsen är att sova gott om natten!

2. Lägg ingen tid på att upprätta avtal och onödiga mallar. Låt en enda projektledare ta hand om allting så slipper styrelsen jobba!

3. Det viktigaste är att spara arbete för styrelsen! Hoppa över all kontroll och lita på att projektledaren sköter underleverantörerna. Det är så skönt att bara ha en person att prata med och inte en massa spring hit och dit!

4. Var inte misstänksamma när det gäller F-skatt, betalningsanmärkningar och rättsliga problem. De flesta entreprenörer är skötsamma och projektledaren har ju ändå 30 års erfarenhet.

5. Låt projektledare kontrollera och säkerställa allt material som kommer att användas i entreprenaden - färg, betong, elkablar etc. Projektledarens ska även ta hand om alla tillstånd för tex. ställningsbyggande och hyra av kommunens mark etc. Brf ska inte betala extra för sådant. Allting som behövs ska vara inbakat i priset!

6. Låt projektledaren jobba för sitt arvode! Lämna över all kontroll beträffande materialleverantörer, transportfirmor etc så får styrelsen tid över till annat arbete. Det är inte styrelsens problem om leverantörerna inte håller tiderna. Det är projektledarens huvudvärk.

7. Hoppa över upprättande av alla besvärliga besiktningsplaner. Låt projektledaren ta hand om det också. Det viktiga är att besiktningsprotokollen ser bra ut i efterhand. Det är projektledarens ansvar att ange vad, när och hur projektets olika delar skall besiktigas. Kostnaderna för besiktningarna ska självklart ingå i offerten och bekostas av projektledaren. Styrelsen ska inte behöva anmärka på utfört arbetet. Projektledaren ska göra det som styrelsen har sagt! Blir det problem är det bara för styrelsen att skylla på projektledaren. Det är ju han som är ansvarig, inte brf.

8. Låt projektledaren fakturera som han vill, det behövs ingen plan. Betalning ska regleras på allt arbete som ska utföras. Styrlsen behöver bara säga vad som ska göras, det räcker! Är det inte bra gjort, betalar vi inte! Ett enkelt språk som alla förstår! Det behövs inga regler för böter och tjafs, det kommer inte att drabba oss, vi är intelligenta och ansvarsfulla människor och ingen ska tro att de kan lura oss. Om de försöker ligger de illa till för vi har en jätteduktig jurist! Slutfakturan är väldigt enkel att räkna ut, den är naturligtvis 100% av entreprenadkostnaden. Lätt som en plätt! Blir det tjafs ringer vi bara vår advokat.

9. Projektledaren ska helt enkelt garantera att det utförda arbete är bra! Vi litar 100% på de tekniker och material han rekommenderar. Giftiga material är alltid billigast och det är överdrivet att tro att folk blir sjuka. Det kan ta upp till 50 år innan hälsan eventuellt påverkas och vem bryr sig då! Det är inte styrelsens ansvar att gräva i sånt vi inte begriper! Projektledaren vet bäst och har full kontroll på alla garantitider och tar naturligtvis hand om alla alla försäkringar också. Allting ska alltid ingå i priset! Så enkelt!

10. Lita på att entreprenören kan sitt jobb och skippa alla onödiga kontroller.

11. Möten och samtal med entreprenören behöver såklart inte protokollföras. Alla närvarande vet ju vad som har sagts, det räcker.

12. Spara tid genom att hoppa över alla onödiga frågor - särskilt från besvärliga medlemmar som vill lägga sig i och sabotera arbetsrutinerna.

13. För att uppnå ett bra resultat är det bäst att låta en enda person sköta allt arbete och betala för den tjänsten! Alla styrelseledamöter är heltidsarbetande så det gäller att jobba smart och inte lägga ner tid på onödiga ändringar.

14. När det gäller brf är det så att projektledaren får bära alla kostnader om någonting går fel. Det har ingenting att göra med styrelsen. Här gäller det att vara tuff (ordförandens motto).

15. Allting är alltid entreprenörens ansvar.

16. Dyker det upp extra utgifter som är svåra att förklara för medlemmarna, låt revisorn fixa till det. Hans jobb är att baka in och gömma kostnader i kontoplanen så att allting ser bra ut på stämman. De flesta medlemmar kan ingenting om bokföring. Och kom ihåg att styrelsen betalar för dessa tjänster och då ska folk också sköta sitt jobb. Svårare än så är det inte.

Listan fortsätter....

gömå
2010-12-10, 20:07
Det går ine att bedöma hur omfattander projekt det är fråga om av din beskrivning.

När är kåken byggd?
Antal våningar?
Gatu eller gårdsfasad?
Ska fönster, stuprör, takfot mm ses över samtidigt?
Vem har gjort bedömningen att fogarna måste göras om?
Ort?

Huset är byggt 1937 , 4 våningar Gatu och gårdsfasad. Det är ett hus med 33 inte så stor förening alltså. Bedömningen är gjord tillsammans med konsult från SBC.

TACK alla för era synpunkter . Vi är en lite förening och inte så många engagerade medlemar , så jag följer nog "Haralds" linje att ta in en en konsult för att genomföra projektet. Eftersom att varken Tid, Kunskap eller Engagemang finns.

kluringen
2010-12-10, 23:40
Huset är byggt 1937 , 4 våningar Gatu och gårdsfasad. Det är ett hus med 33 inte så stor förening alltså. Bedömningen är gjord tillsammans med konsult från SBC.

Känns vanskligt att ge råd när alla parametrar inte är kända men lite riktlinjer kan jag bidra med.

Byggnadsåret gör mig lite misstänksam mot att fasaden verkligen behöver fogas om. Murade tegelfasader är så gott som underhållsfria. Ett vanligt undantag är kåkar byggda under krigsåren och närmaste åren efter då var det vanligt att man snålade in på mängden kalk i bruket. En enkel test kan ni göra själva. Gå ut och känn på fogarna, skrapa lite. Går det inte att med lätthet skrapa ur fogarna som lös sand skulle jag nog anlita en/två fasadkonsulter för second opinion för att bedöma fogarnas skick innan jag skulle vara beredd att starta upp ett projekt. Får ni bekräftat att fasaden bör fogas om bör ni även besiktiga

Tak, fotrännor, stuprör, fönsterbläck och övriga plåtdetaljer
Fönstren
och allt övrigt som man kan använda ställningen till som ni ändå måste resa på grund av fasadjobbet.

Det kan bli ett större och kostsammare projekt på ett bräde, men i en förlängning mycket billigare än om man genomför en renovering i taget. Medlemmarna utsätts för mindre olägenheter om man tar tag i allt på en gång istället för det småplotter som är det vanliga i de flesta BRF.

TACK alla för era synpunkter . Vi är en lite förening och inte så många engagerade medlemar , så jag följer nog "Haralds" linje att ta in en en konsult för att genomföra projektet. Eftersom att varken Tid, Kunskap eller Engagemang finns.

Haralds linje är ok. Ska ni bara göra fasaden räcker det med den projektledning som fasadentreprenören måste tillhandahålla för egen del. Kontakterna med entreprenören bör ni hålla i själva. Detta minimum av engagemang är nödvändig om ni inte vill släppa kontrollen till 100 %. Ni behöver dock ta hjälp för att handla upp entreprenaden. Varning för alla förslag om annan material i fogarna än ren kalkbruk.

Tar ni större grepp enligt ovan kan det genomföras på flera sätt. Kom igen med återkoppling om det skulle bli aktuellt.

gömå
2010-12-15, 12:36
Jag vill också ,som du säger, ta hit en "fasadkonsult" som bara skall göra en bedömning av fasaden. Jag har tagit hit 3 st olika "byggkonsulter" som efter genomförd besiktning velat sälja projektledning eller d.y.l . Då tappar man givetvis lite förtroende för deras bedömning. Har försökt hitta någon konsult som bara gör en besiktning . Men jag kan inte hitta någon här i Malmö. Det känns nästan som att ingen bara gör besiktningar utan att vela sälja "rådgivning" eller d.y.l .

Det går ju att se tydliga sättningar på vissa delar av fasaden och även urgröpning vid utstickande delar och hörnor. Men samtidigt så tycker jag att på många ställe som man skrapar på så är fasaden ganska så hård.

Du skriver att " Kontakterna med entreprenören bör ni hålla i själva " , men jag kan ju inte besiktiga jobbet under gång och se att dom sköter sig och sitta med på byggmöte. För jag har ju ingen erfarenhet och kunskap på vad jag skall kolla på.

// mvh G

Trötter
2010-12-15, 14:09
Jag vill också ,som du säger, ta hit en "fasadkonsult" som bara skall göra en bedömning av fasaden. Jag har tagit hit 3 st olika "byggkonsulter" som efter genomförd besiktning velat sälja projektledning eller d.y.l . Då tappar man givetvis lite förtroende för deras bedömning. Har försökt hitta någon konsult som bara gör en besiktning . Men jag kan inte hitta någon här i Malmö. Det känns nästan som att ingen bara gör besiktningar utan att vela sälja "rådgivning" eller d.y.l .

Det går ju att se tydliga sättningar på vissa delar av fasaden och även urgröpning vid utstickande delar och hörnor. Men samtidigt så tycker jag att på många ställe som man skrapar på så är fasaden ganska så hård.

Du skriver att " Kontakterna med entreprenören bör ni hålla i själva " , men jag kan ju inte besiktiga jobbet under gång och se att dom sköter sig och sitta med på byggmöte. För jag har ju ingen erfarenhet och kunskap på vad jag skall kolla på.

// mvh G

För att göra en relevant bedömning av fasadens skick, där kan ni anlita en vanlig besiktningsman som tittar på skicket och bör även ge en rekommendation om vad ni behöver göra. Besiktningsmannen bör ha goda referens och någon typ av ackreditering. Denna besiktningsmannen bör inte vara involverad i den eventuella entreprenad som följer på något sätt. För att löpande kontrollera kvalité på utfört arbete. Där kan man ange i avtalet på vilka delar/milstolpar av entreprenaden som besiktning ska ske. När det gäller kvalitetskontroll, då är det beställaren som bestämmer vem som ska göra kontrollen och samtidigt finansierar denna. Utföraren ska aldrig gör några besiktningar för beställarens räkning.

När det gäller byggmöten, där behöver man inte vara någon expert. Hela projektets innehåll skall framgå av de dokument som reglerar alla de åtgärder som entreprenaden omfattar. Innan beställaren antar en entreprenör bör entreprenören/uppdragstagaren redovisa vad som skall göras när det skall göras och till vilken kvalité. Det ska finnas i anbudet hur lång tid uppdraget tar och vem som ska utföra och är ansvarig för projektet från entreprenören.

Exempel på delar som man kan ha med som kontrollpunkter.
Att man har en klar och tydlig genomgång med den entreprenör som ska utföra uppdraget. Denna kontroll skall ligga till grund för den kostnad som entreprenören anger i sitt anbud, kvalitén, tidsramen och teknik. Det kan även anges vilken kompetens som entreprenören skall använda i projektet.
Under arbetet med fasaden bör man efter att man har avlägsnat de delar som är dåliga och utföra en kontroll av omfattningen av uppbyggnaden av nytt fasad material. Här kan det vara så att entreprenören har förbehåll, som att det kan tillkomma arbeten som inte går att förutse innan dåligt material har avlägsnats. Det är viktigt att denna del dokumenteras av er som beställare, för eventuella merkostnader. Detta skall regleras i avtal. Att entreprenören och beställaren gemensamt besiktigar innan ny fasad beklädnad påförs. Om inte det finns dokumenterade merkostnader som båda parter har verifierat skall inte detta betalas/regleras av beställaren.
Entreprenören ska redovisa vilken kvalité, leverantör, material och teknik som används. Detta skall entreprenören redovisa i anbudet, Denna handling skall även finnas med som bilaga till de avtal som beställare och utförare ingår vid en entreprenad.
vid varje delmoment/milstolpe i renoveringen bör man ha en kvalitetskontroll. Det kan även vara reglerat i avtalet att entreprenören skall ha någon form av egenkontroll, denna bör då redovisas i avtalet som ingås innan entreprenad. Egenkontrollen bör aldrig ersätta besiktning vid milstolpar.
När det gäller slut besiktning. Här skall alla handlingar som är upprättade i projektet granskas och hela jobbet i sin helhet. Alla anmärkningar som finns vid denna slut besiktning skall åtgärdas innan slut fakturan regleras. Slut fakturans belopp bör ligga på en nivå som kan täcka avsevärda avvikelser från avtalad kvalité.Under hela projektet skall milstolparna ligga till grund för del betalningar. Det kan vara reglerat i avtalet när delmål ska vara besiktigade och klara, missar entreprenören dessa kan man ha viten som regleras vid fakturerings tillfället i anslutning till delmålet.

När det besiktningsanmärkningar. Här bör man föra in i avtalet hur entreprenören ska agera. Som att entreprenören skall åtgärda bristen på egen bekostnad och ny besiktning skall genomföras på entreprenörens bekostnad. Om tids angivelsen för ett del målet inte uppfylls, bör det medföra ett vite t.ex. 10% på delmåls faktura.

tette
2010-12-15, 14:36
Något som jag tror skulle gynna beställarna, det vill säga styrelserna är något som "tipsats" mycket om i andra sammanhang i detta forum.

Spela in dessa. Jag har mycket erfarenhet av att sitta på byggmöten, fasadrenovering 42 miljoner, hissentreprenad 11 miljoner, tvättstugerenovering 9 miljoner, garagerenoveringar 15 miljoner etc etc.
Efter mötena satt styrelsen flera gånger och diskuterades vad som sas på mötena, och vilka tilläggsarbeten som beställdes, kostnader och mycket mer.

Hade man haft dessa möten inspelade kunde man uppdatera sig på annat sätt efterår och när protokollen frpn dessa möten kommer, oftast någon vecka efter mötet.

Finns det farhågor? Entreprenörerne blir försiktigare, säger mindre m.m.
Hursomhaver jag tror att beställarna/styrelserna kommer att bli vinnare i längden på att spela in mötena.

gömå
2010-12-17, 12:10
"För att göra en relevant bedömning av fasadens skick, där kan ni anlita en vanlig besiktningsman som tittar på skicket och bör även ge en rekommendation om vad ni behöver göra. Besiktningsmannen bör ha goda referens och någon typ av ackreditering. Denna besiktningsmannen bör inte vara involverad i den eventuella entreprenad som följer på något sätt. "


Jo det är ju precis det jag skriver. Problemet för mig är att finna en sådan .

totiki
2010-12-17, 12:44
Jag brukar alltid söka efter pensionerade besiktningsmän. Det kan vara fd. rörmokare, murare, snickare eller liknande. Någon med branschkunskap i just vad projektet gäller. Jag vill ha ett gott omdöme och sunt förnuft. Sen kan man ge dem lön ifall de inte har firma igång.
Vi hade en fd. rörmokare som gick igenom vårt rörsystem. Efter det kunde vi skjuta upp det totala stambytet med 10 år. Och hans råd att vänta in en eller två vattenskador som bevisligen beror på sönderrostade rör är det vi går efter nu.

kluringen
2010-12-17, 12:50
Försök komma i kontakt med en murare av den gamla stammen. De är lika duktiga, ofta duktigare på att bedöma fasadens skick än många konsulter som inte vet ett dugg. Jag tycker att du gör rätt som blir misstänksam när konsulter försöker sälja in sig för projektledning istället för att lämna ett sakligt utlåtande. Är fogarna som du beskriver fasta på många håll ifråga sätter jag att hela fasaden behöver fogas om.

Tyvärr är kunniga hantverkare också en bristvara. Skador som beror på sättningar är en annan typ av problem som ni bör titta närmare på. Försök med en byggnadsteknisk sakkunnig. Firmor som ägnar sig åt grundförstärkningar brukar ha sakkunskapen och kan utföra en besiktning och föreslå eventuell åtgärd.

Ledsen, jag bor i Stockholm och har inga konkreta namnförslag på firmor i Malmö. Räkna med att ni behöver rådgivning av olika sakkunniga för olika områden. Det är sällan som en och samma konsult kan allt. Ta det lugnt, er kåk är ju inte på väg att rasa ihop. Genomför en ordentlig utredning innan ni går vidare. Vissa kunskaper är man tvungen att skaffa sig om man ska förvalta ett hus.

Själv skriver jag aldrig avtal med konsulterna i ett utredningsskede. Löpande förfarandet blir både säkrast och billigast i längden. Bryt kontakten direkt om förtroendet sviktar. Först när ni har någorlunda grepp om vad som behöver göras kan det bli aktuellt med upphandlingar.

Tillägg: Håll inne med betalning för rådgivande besiktningar om de inte har levererat ett skriftligt besiktningsprotokoll. Det sållar bort agnarna från vetet.

johan1973
2015-09-29, 12:11
Skall man som styrelse ta hjälp med att hålla i en fasadrenovering
(omfogning av tegelfasad) ? Är det svårt att göra ett förfrågningsunderlag och skriva avtal på ett sätt så att det inte uppstår tvister eller dyl. sen när projektet är i gång , om man ej har erfarenhet av att göra sånt sen tidigare ? Eller är det lika bra att leja bort hela projektledningen till någon erfaren konsult ?

Svaret är ja.
Jag rekommenderar att ha en extern projektledare och att anlita ett företag med god kännedom om området.
I stockholm kan jag varmt rekommendera Kumla Fasadteam, http://www.kumlafasadteam/vi-erbjuder, som utfört flera fasadrenoveringar med mycket bra resultat.

Har någon annan andra bra erfarenheter ni kan dela med er av?