handdator

Visa fullständig version : Tolka ÅRL, hjälp önskas


kluringen
2010-11-21, 13:35
Avskrivning av anläggningstillgångar

4 § Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt över denna period.
Nyttjandeperioden för en immateriell anläggningstillgång som avses i 2 § skall anses uppgå till högst fem år, om inte en annan längre tid med rimlig grad av säkerhet kan fastställas. Om en sådan längre avskrivningstid tillämpas, skall det i en not lämnas upplysning om detta. I noten skall i så fall också anges skälen för den längre avskrivningstiden.
Avskrivningar skall redovisas i resultaträkningen. Annan redovisning får dock tillämpas, om det finns särskilda skäl och är förenligt med 2 kap. 2 och 3 §§. Lag (2004:1173).

Vad betyder meningen som jag har rödmarkerat? Särskilda skäl finns, och i min BRF finns det starka skäl.

”och är förenligt med….” enligt nedan:

Överskådlighet och god redovisningssed

2 § Årsredovisningen skall upprättas på ett överskådligt sätt och i enlighet med god redovisningssed.

Rättvisande bild

3 § Balansräkningen, resultaträkningen och noterna skall upprättas som en helhet och ge en rättvisande bild av företagets ställning och resultat. Om det behövs för att en rättvisande bild skall ges, skall det lämnas tilläggsupplysningar.
Om avvikelse görs från vad som följer av allmänna råd eller rekommendationer från normgivande organ, skall upplysning om detta och om skälen för avvikelsen lämnas i en not. Lag (1999:1112).

Om jag fattar det rätt så får man avvika från rekommendationerna från normgivande organ om skälen anges i en not.

Min tolkning av ovanstående är att om en BRF har aktiverat en utgift av misstag som borde ha kostnadsförts direkt och därigenom måste betala dubbelt (en gång genom tillskott då medlemmarna har betalat rubbet på ett bräde och en gång till genom avskrivningarna) för en genomförd renovering kan inom ramen för ÅRL korrigera buggen i sin redovisning genom att:

BRF skriver av investeringen enligt plan i balansräkningen (annars skräpar investeringen kvar i balansräkningen när det blir dags för att göra om renoveringen) men låter bli att ta upp denna avskrivning i resultaträkningen och redogör för detta och för skälet i en not.

Då slipper BRF radera ut sitt fria EK som så småningom växer till ett stort negativt belopp och ändå låta bli att betala dubbelt genom avskrivningarna.
:13:

totiki
2010-11-21, 16:38
En annan sak vi sett som kan hänföras till detta är den förening som angav en obestämd del av yttre fonden som tillhörande kapitalet efter uppskrivning av detta. Detta angavs i en not.

kluringen
2010-11-22, 02:45
Jag tänkte fel. Nettot minskar på tillgångssidan om man gör som jag skrev och då måste det balanseras i Eget kapital och skulder. Synd, jag trodde att jag hade fått en lysande idé men den var usel insåg jag efter lite lek med T-konton. Min förening får nog acceptera negativt i vårt fria EK, eller betala dubbelt.

Fast jag undrar fotfarande vad ”annan redovisning” som nämns i lagen syftar till.
:16:

Gusten
2010-11-22, 09:17
Det verkar som ÅRL inte är så bra anpassad för bostadsrättsföreningar.
Vill här ta ett exempel som tas upp i boken Välja bostadsrätt på hur det kan bli.

I föreningar som även har hyresrätter händer det ju att en hyreslägenhet blir ledig så att föreningen kan sälja den.
Både insatsen och upplåtelseavgiften, som ju kan handla om rätt stora pengar, bokförs som bundet kapital och tillför
därmed ingen vinst alls som det ser ut i årsredovisningen.
Alltså inget plus alls i årets resultat trots att det är helt nya pengar (helt skattefria) som går direkt in i föreningskassan.

clabbe
2010-11-22, 09:36
Jag är ingen revisor eller ekonom men detta är vad jag luskat ut.
Den text du undrar över las till i ÅRL 2004 med syfte att svenska företag skulle ges "större möjlighet att tillämpa internationella redovisningsprinciper inom ramen för svensk lag". Du kan läsa mer i Prop. 2004/05:24. (http://www.riksdagen.se/Webbnav/index.aspx?nid=37&dok_id=GS0324)

I propen finns lite text om vad som menas med annan redovisning.
Redovisning av avskrivningar
I 4 kap. 4 § ÅRL finns bestämmelser om avskrivningar. Enligt paragrafens
tredje stycke skall avskrivningar redovisas i resultaträkningen.
Utredningen har föreslagit att den bestämmelsen tas bort. Utredningens
förslag är föranlett av en bestämmelse i IAS 16 Materiella anläggningstillgångar.
Enligt punkten 49 i denna standard bör, när en tillgång
utnyttjas av ett företag för att tillverka andra tillgångar, förbrukningen av
tillgången som beror på att den utnyttjas i tillverkningen inte redovisas
som en kostnad utan ingå i anskaffningsvärdet för den tillverkade
tillgången.
Ex. Ett företag använder sina egna lastbilar i samband med
uppförandet av en anläggning, avsedd att användas av företaget.
Värdet på lastbilen skrivs löpande av.

Avskrivningen tas emellertid
inte upp som kostnad i resultaträkningen utan räknas in i anskaffningsvärdet
för anläggningen. Resultaträkningen påverkas först vid
en senare avskrivning av anläggningen.
Det förekommer redan i dag att värdeminskningar redovisas på det här
sättet. Vi delar därför utredningens uppfattning att lagtexten bör justeras.

clabbe
2010-11-22, 09:40
Det verkar som ÅRL inte är så bra anpassad för bostadsrättsföreningar.
Vill här ta ett exempel som tas upp i boken Välja bostadsrätt på hur det kan bli.

I föreningar som även har hyresrätter händer det ju att en hyreslägenhet blir ledig så att föreningen kan sälja den.
Både insatsen och upplåtelseavgiften, som ju kan handla om rätt stora pengar, bokförs som bundet kapital och tillför
därmed ingen vinst alls som det ser ut i årsredovisningen.
Alltså inget plus alls i årets resultat trots att det är helt nya pengar (helt skattefria) som går direkt in i föreningskassan.

Ja det känns lite surt. Vi gjorde en sån affär i min förening och jag tyckte det var tråkigt att det inte ökade på det fria egna kapitalet.
Men det är konsekvent med hur man bokför upplåtelserna när föreningen tar över fastigheten, de pengarna blir ju också bundna och kan inte delas ut till medlemmarna utan en hel del administration och tidsförskjutning.

kluringen
2010-11-22, 12:13
Du är en pärla! Redovisning är svårt för oss vanliga dödliga, men jag tror att du har löst mitt problem :9: om man vågar lita till lagtexten och förklaringen som du har luskat fram och min egen förmåga att kunna läsa innantill. Följande är riktiga siffror ur vår redovisning:

Utgående anskaffningsvärde byggnad 2009 = 1 632 200

(Årlig avskrivning enligt plan = 10 525 (200 år)
Årliga avskrivningar som jag inte vill ha med i resultaträkningen = 232 700)

Utgående anskaffningsvärde byggnad 2010 = 1 632 200 + 232 700 – 10 525 = 1 854 375

Utgående anskaffningsvärde byggnad 2011 = 1 854 375 + 232 700 – 11 689 = 2 075 387 osv.

Man skriver alltså upp anskaffningsvärdet successivt. Föreningens avskrivningskostnad för byggnad kommer att öka varje år med 1164 kr. Elegant jämfört med en vanlig uppskrivning och man slipper hantera reglerna för en uppskrivningsfond som inte är helt lättbegripliga.

Eller tänker jag fel? Hur som helst så bollar jag frågan vidare, först till redovisningsbyrån sen till vår proffsrevisor.

Håller med dig och Gusten. Upplåtelseavgift borde man kunna få bokföra fritt EK.

clabbe
2010-11-22, 12:33
Hej Kluringen, som sagt är jag inte revisor eller ekonom. Men det jag skulle undra om jag var styrelsekollega med dig och du kom med detta förslag var:
Det som ni gjort som nu avskrivs med 232,7 tkr är väl en del av en anläggning som redan är satt i bruk? Hur kan du då motivera att skjuta upp avskrivningen av tillgången i resultaträkningen? Om du anser det vara rimligt att skjuta upp avskrivningen, hur länge ska denna förskjutning ske? Motiv för detta?

kluringen
2010-11-22, 14:51
Hej Clabbe!

Om det visar sig att det går göra som jag vill kommer detta att välkomnas av både styrelsekollegor och föreningens medlemmar. Det här är ett gammalt problem som har gäckat oss i åratal och vi har vänt ut och in på varenda siffra. Till en början var det svårt att sätta fingret på hur vi kunde ha nästan lika höga avgifter som till taket upplånade ombildningar och nyproducerade borätter som inte har lokaler att hyra ut.

Vår gamla förening har låga lån, ett välunderhållet hus och mycket goda inkomster från butikslokaler som vi hyr ut. Nu har vi grepp om siffrorna och vet vad avgiftsnivån bör ligga på om den anpassas till föreningens matematisk långsiktiga ekonomi. Vi fick proffshjälp med att formulera vår "Ekonomimodell" som säger att vi har råd att gå med 200 tkr i princip tills anläggningen som är i bruk och betald till sista krona är helt avskriven. Känslomässigt uppfattar lekmän som du och jag, styrelsekollegorna och medlemmarna flera millioner negativt belopp i fritt EK som dåligt, oavsett vad proffsen säger.

Föreningen har tillämpat komponentavskrivning i alla tider. När vår gamla BF blev BRF blev vi med underhållsfond och våra avgifter steg, insåg man att fonden + avskrivningarna var kaka på kaka, så vi avvecklade fonden. En annan tung grej är att ombyggnaden av våra stammar som till 100 % har finansierats med tillskott (man borde ha kvittat kostnaden mot tillskottet, men i god komponentavskrivningsanda bokfördes det som en investering, en miss m a o) så belastar det avgifterna årligen med 237,5 tkr. Många av våra medlemmar ligger fortfarande med personliga lån på grund av tillskottet. Ett av motiven för tillskottet när det röstades igenom var ju att kunna ha kvar oförändrade avgifter trots stamombyggnaden.

Att successivt fasa över avskrivningarna till byggnad som har mycket längre avskrivningstid är ett snyggare sätt än att ställa till med negativt belopp i EK: Fortfarande betalar vi dubbelt för stammarna i så fall, men det blir inte lika surt och ger föreningen en nätt buffert som inte är öronmärkt som komponentposterna är. Huskroppen lär ju aldrig behöva ersättas, och nästa stamrenovering må väl finansieras med lån som så mycket annat.

Spännande vad redovisningsbyrån och den auktoriserade externrevisorn säger om detta. Återkommer när jag har fått svar.

clabbe
2010-11-22, 15:20
Ni kan kanske fundera på att sänka insatserna med insatskapitalet, men ligga kvar med en räntefri skuld till medlemmarna? Sen räknar ni av avskrivningen med skulden så den sjunker.
Inkomst: avgift 237,5 (kommer inte in som kontanter)
kostnad: avskrivning 237,5 (belastar inte kassan)
Tillgång: sjunker med 237,5.
Skuld: sjunker med 237,5.

Ni kanske kan binda upp medlemmarna så att skulden inte kan återbetalas förutom i extrema fall. Det bästa vore väl om skulden kunde följa med lägenheten så att en ny köpare tar över fordran på föreningen.

Det tar minst ett år innan man får verkställa ett beslut om nedsättning av insatsen. Men det kanske inte är ett stort problem för er?

clabbe
2010-11-22, 15:25
Tillägg: för medlemmen innebär det i realiteten en sänkt avgift.
Har föreningen råd så kanske de medlemmar som så önskar kan få ut beloppet för att betala av en privat skuld?
Hur det blir skattemässigt är jag osäker på men det borde inte bli ngn omedelbar beskattning. Säljer man går man miste om avdrag för inbetald insats.

clabbe
2010-11-22, 15:56
Ännu en aspekt är att en fortsatt hög avgift på lägenheterna kan medföra ett sänkt marknadsvärde på de samma. Det kan vara till nackdel för de medlemmar som inte vill bo kvar. För de kvarboende kanske det är av mindre betydelse.

kluringen
2010-11-23, 16:36
Vi funderar inte ens över att göra något med insatserna. Alla som var med om tillskottet bor inte kvar. Vi sänkte avgifterna med 15 % förra året. Det finns utrymme för att sänka avgifterna ytterligare men vi avvaktar lite till. Dumt att sänka för bara en kort tid och sen höja igen. Vi har två stora projekt kvar sen är nog alla stora renoveringar gjorda. Vi hoppas kunna genomföra dem utan avgiftshöjning.

Ännu en aspekt är att en fortsatt hög avgift på lägenheterna kan medföra ett sänkt marknadsvärde på de samma. Det kan vara till nackdel för de medlemmar som inte vill bo kvar. För de kvarboende kanske det är av mindre betydelse.

En viktig aspekt. Efter ett antal sänkningar sen 2005 har vi ganska bra avgifter, i snitt 339 kr/kvm/år. Svårt att avgöra hur det påverkar marknadspriserna med de hysteriska budgivningarna som råder i Stockholms innerstad. En tvåa på 57 kvm bytte ägare helt nyligen i vårt hus. Han som sålde gjorde en nätt förtjänst på 725 tkr efter endast två år, helt sanslöst, nästan 4 mille för en charmig tvåa med dålig planlösning!

Nu har jag mejlat iväg mitt förslag till internrevisorn och till redovisningsbyrån. Än en gång, tusen tack för länken till Riksdagens proposition. Jag la med PDF filen som bilaga med hänvisning till texten som du hade citerat. Utan din citat hade jag inte hittat relevanta texten, jag hade inte ens vetat vad jag ska leta efter.

clabbe
2010-11-24, 12:27
Vi funderar inte ens över att göra något med insatserna. Alla som var med om tillskottet bor inte kvar.


Då kanske det är läge att fundera på det :-)

De som sålde har antingen fått betalt av köparna för sitt tillskott (om tillskottet höjer marknadsvärdet med minst lika mycket) eller gjort en missbedömning att tillskottet skulle höja värdet och den konsekvensen får de ta.

Jag menade naturligtvis en återbetalning till de nuvarande boende (eller deras efterträdare om efterträdarna tar över fordran på föreningen:-)

Harald
2010-11-24, 18:03
Vad håller ni på med...?

Att dränera en förenings ekonomi så som ni förespråkar gynnar INTE föreningen, utan enbart de enskilda medlemmarna som flyttar därifrån!

Snack att betala dubbellt! Tex stambytet, det får man ju betala med pengar ur underhållsfonden = TIDIGARE medlemmars avgifter bygger ju upp denna (Låt vara att det bara är en resultatdisposition, men pengarna HAR ju troligen kommit in eftersom fonden finns där. Att man sedan har amorterat istället kan ju vara rätt ekonomiska politik). DÄREFTER ÄR JU AVSKRIVNINGARNA ERT SÄTT ATT BIDRA TILL NÄSTA STAMBYTE. Eftersom ni skriver av fastigheten på 200 år (vilket är helt puckat, normalt är 30-40 år), så avsätter ni troligen inte tillräckligt till fonden heller, då ska ni vara jävligt glada att avskrivningarna håller uppe avgifterna, så ni har några kronor att röra er med.

Starta eget. Börja direkt med att plocka ut så mycket lön som möjligt. Resultat: Snabb konkurs och du kommer aldrig att kunna leva på ditt företag.

Starta eget. Börja direkt med att plocka ut så lite lön som möjligt, och återinvestera vinst i bolaget.
Resultat: En dag kommer du kunna dra dig tillbaka och leva på ditt företag utan att jobba så mycket.

EXAKT LIKA ÄR DET med fastigheter.

Att SÄNKA avgifterna är puckat, du biter handen som föder dig!

Gusten
2010-11-24, 18:56
En beslutsgrund kanske skulle kunna vara om föreningen kommer att behöva ta lån (eller öka sina lån) för att kunna betala ut insatser.
Föreningens ränteutgifter går ju inte att dra av sedan den shabloniserade intäktsräntan försvann.

kluringen
2010-11-25, 00:48
Vad håller ni på med...?

Rättat upp gamla missförstånd som har lett till överavgifter under åtskilliga år, så att vi kan börja tillämpa självkostnadsprincipen i fortsättningen.

Att dränera en förenings ekonomi så som ni förespråkar gynnar INTE föreningen, utan enbart de enskilda medlemmarna som flyttar därifrån!

En förening som fördelar sina utgifter jämnt över tid gynnar varken dem som flyttar eller dem som bor kvar utan behandlar alla lika, även över generationsgränserna.

Snack att betala dubbellt! Tex stambytet, det får man ju betala med pengar ur underhållsfonden = TIDIGARE medlemmars avgifter bygger ju upp denna (Låt vara att det bara är en resultatdisposition, men pengarna HAR ju troligen kommit in eftersom fonden finns där. Att man sedan har amorterat istället kan ju vara rätt ekonomiska politik). DÄREFTER ÄR JU AVSKRIVNINGARNA ERT SÄTT ATT BIDRA TILL NÄSTA STAMBYTE.

Man behöver inte vara redovisningskunnig, det räcker med mattekunskaper på mellanstadienivå för att inse att man betalar bilen två gånger om man först lägger upp hela summan kontant och sen ändå gör motsvarande avbetalningar som kreditkunderna gör. (För att bidra till bilen för nästa kund????) Antigen eller, inte både och. Har man använt fonden för en viss renovering ska beloppet absolut inte aktiveras som en investering! Det finns många styrelser som inte har fattat det.

Eftersom ni skriver av fastigheten på 200 år (vilket är helt puckat, normalt är 30-40 år),…

Inte alls puckat, bara en mera ändamålsenlig fördelning. Istället för att belasta dem som bor nu med en kostnad på 70 tkr per år i 23 år till, låter vi alla betala 10 tkr i 156 år till. Hur motiverar du att det inte är puckat att ge dem som bor kvar om 23 år en kostnadssänkning med 70 tkr på ett bräde?

….så avsätter ni troligen inte tillräckligt till fonden heller, då ska ni vara jävligt glada att avskrivningarna håller uppe avgifterna, så ni har några kronor att röra er med.

Vi är glada. Vi har inte avsatt en krona sen 2005 och kommer inte att göra det framöver heller. Komponent avskrivningen funkar och ger tillräckligt. Sen 2005 har vi gjort investeringar på över tre mille utan lån med hjälp av den överlikviditet som har uppstått på grund av avskrivningarna parallellt med att vi har sänkt avgiftsuttaget med 520 tkr. Försiktigt, lite i taget, i fall att något pågående projekt skulle gå snett. Att först amortera lån och sen ta nya lån inom en korttids perspektiv är puckat. Jag vill låta avskrivningarna och lånen leva sina egna liv. Istället har vi en plan över det framtida lånebehovet på både kort och lång sikt och en plan för lösen av lån.

Starta eget. Börja direkt med att plocka ut så mycket lön som möjligt. Resultat: Snabb konkurs och du kommer aldrig att kunna leva på ditt företag.

Starta eget. Börja direkt med att plocka ut så lite lön som möjligt, och återinvestera vinst i bolaget.
Resultat: En dag kommer du kunna dra dig tillbaka och leva på ditt företag utan att jobba så mycket.

EXAKT LIKA ÄR DET med fastigheter.

En BRF ska inte ta ut överavgifter för att kunna utöka verksamheten. Vasakronan t ex som förvaltar kommersiella fastigheter kan investera i nya hus. Föreningen ska bara under hålla huset som de redan har.

Att SÄNKA avgifterna är puckat, du biter handen som föder dig!

Att inte sänka avgifterna när man har insett att de är för höga och vet orsakerna är puckat.

kluringen
2010-11-25, 01:44
det blir inga insatsändringar hos oss av många orsakar som jag inte orkar gå in på. Ni kan gärna fortsätta att spåna om vad man skulle kunna göra med insatserna, men utan min medverkan. Det finns kanske andra föreningar som kan få nytta av er lilla sidodebatt. Mitt mål med den här tråden är i hamn, men jag kommer att återkomma med feed back och bemöta ev inlägg av typen som Harald skrev.

Jag hade två långa samtal idag, dels med vår redovisningsbyrå, dels med vår internrevisor.

Vår redovisningsman vågar varken råda eller avråda. Även deras rådgivande internrevisor velar som inte har sett idén tillämpas tidigare. De har bollat frågan vidare till en bostadsrättsexpert som de brukar anlita. Min gissning är att bostadsrättsexperten kommer att avråda då han/hon förmodligen har tagit intryck från organisationerna. Men man kan inte veta, det kan vara en självtänkande expert.

Internrevisorn som har jobbat ett helt liv som mäklare och vet vilka parametrar som påverkar lägenheternas marknadsvärde är tänd på idén men vill tänka lite till.

Proffsrevisorn fick frågan via mejl idag. Jag ger honom denna vecka. Hör han inte av sig självmant måste jag jaga honom, han brukar vara väldigt upptagen den här årstiden, det är bokslutstider. Men jag är hoppfull, han brukar vara lyhörd för välgrundade argument.

Sen ska styrelsekollegorna bearbetas och slutligen måste vi ha en extrastämma om saken om vi ska hinna få med det i årets bokslut. Tajt om tid, årsmötet måste hållas innan mars månads slut. PUH.

Hur spännande som helst, nu är det ”på riktigt”. :10:

kluringen
2011-02-03, 14:13
Det blev tummen ner för förslaget om annan redovisning som gick ut på att man inte skulle ta med vissa avskrivningar som en kostnad i resultaträkningen. Inte tillämpligt för BRF utan avser endast tillgångar som förbrukas i en tillverkningsprocess.

Dags att återvända till den andra tråden
Sambandet mellan den yttre reperationsfonden och underhållsplanen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13432). En omfattande debatt om komponentavskrivning eller användande av underhållsfond och sambandet med underhållsplanen. Tråden innehåller två teoretiska exempelföreningar som visar effekterna av tillämning på det ena eller andra sättet.