handdator

Visa fullständig version : Nonchalant styrelse?


Dido
2010-11-16, 14:37
Vi har flera allvarliga oegentligheter i vår förening på grund av en styrelse som är nonchalant och inte insett allvaret i de fel de begått. Det gäller bland annat protester som inte protokollförts, trots att justerare intygat att den juridiska handlingen är korrekt! Styrelsen drivs av en enveten ordförande som drar de andra i ledband, inklusive ombildaren som fortfarande är juridisk rådgivare (ett år gratis efter tillträdet...) och den ekonomiska förvaltaren som på inrådan av ordförande tex flyttat kostnader från januari 2010 till bokslutet 2009 för att, som ordföranden uttryckte det "vara lite smart" och dra fördelar av den utgående momsen. Enligt min erfarenhet är detta ett bokföringsbrott - vi är en oäkta förening som taxerar som ett AB.

Upphandling
I januari drabbades vår fastighet av vattenskador. Tre lägenheter (inkl. vår) fick betydande skador. Styrelsen gjorde ingenting under hela våren och sommaren. Ingen information alls gick ut till medlemmarna. I oktober kallade styrelsen till extrastämma för att medlemmarna skulle rösta om färgen på fönstersnickerierna. Då presenterades också den projektledare/tekniska förvaltare som är ansvarig för hela renoveringen som inkluderar tak-, fasader- och lägenhetsrenoveringarna. Byggnadsställningen restes när regnen startade i oktober. Alla skador som torkat under sommaren, blev våta igen. Arbetet startade nu i november. Men inte med taket som vi trodde, utan med fönstermålningen utvändigt. Detta resulterade i att det snöblandade regnet som kom första veckan i november, läckte in genom yttertaket, vidare ner genom vindsförråd och isolering och förstörde ytterligare ett tak i ett av våra två skadade rum.

Inga svar
Styrelsen svarade inte på någon av alla mina frågor om upphandlingen. Det de skrev var enbart att de "i dagsläget inte kan bedöma eventuell kompensation". De skyller också det 11 månader långa stilleståndet på en projektledare som inte höll vad han lovade! Jag misstänker att styrelsen inte tagit in några offerter utan valt första bästa (en rekommendation av den ekonomiske förvaltaren!) för att de var så sent ute!

Ändrings- och tilläggsarbeten
Hittills har styrelsens val av fastighetsförvaltare för samtliga arbeten fördyrat omkostnaderna för medlemmarna, dels genom ytterligare vattenskador i vårt innertak som är en skada vi känner till. Vad som för övrigt skett och ev. fördyrar arbetet, vet vi inte. De facto att hela arbetet förlagt till vintersäsongen är en fördyrande omständighet i sig. Förvaltaren sa att om det blir för kallt, värmer de ställningen med gasol! Inga kostnader har presenterats. Inte heller budget för samtliga arbeten, kostnader för lokalhyresgästernas inkomstbortfall etc. Just nu töms de två vindsförråden där vattnet läckt in. Isolering och sand ska tas bort för att bjälklaget ska kunna torkas med värmeplattor - som drar enormt mycket el! Något som inte ingick i upphandlingen.

Hyresvärdens ansvar
Vi har också två hyresrätter i fastigheten som inte fanns upptagna på skadelistan när entreprenaden startade. Nu har det visat det sig att en av dem har vattenskador i sin lägenhet. Hos den andra hyresgästen har ingen besiktning skett ännu, sannolikheten att även den lägenheten är skadad är stor då den ligger högst upp intill vår, vägg i vägg med rummet som fått taket genomvått.
Styrelsen har undvikit bemöta oss i frågan om kostnaderna för ett annat boende under tiden vårt hem är en byggarbetsplats. Vi väntar nu på en arbetsplan med tidsangivelser från förvaltaren. Det var sagt att arbetet ska vara färdigställt till jul, vilket inte kommer att ske.
Vilket ansvar har föreningen i egenskap av hyresvärd?

Mögel
I två av lägenheterna är skadorna så omfattande att det blivit mögel i väggarna under tiden januari-november, dessa medlemmar har haft svårt att andas men trots detta inte klagat hos styrelsen.
Vad är det för regler som gäller för ersättningsbostäder när man bor i bostadsrätt?

Jäv?
Ordföranden har påstått att det finns skador i hennes lägenhet också men förbjudit entreprenörerna att knacka ner puts och enbart krävt ommålning och omtapetsering, utan att någon fuktmätning har gjorts.
Ordföranden har även gjort en "deal" med byggarbetarna som ska renovera hennes lägenhet i samband med fastighetsarbetet.
Är detta korrekt?

Byggherre
En av våra lokalhyresgäster hyr ett helt våningsplan. Styrelsen har även sagt ja till att vara byggherre för deras omfattande renovering. Här ska samma förvaltare ansvara för bygget och min fråga är om det kan anses korrekt att en och samma person har ansvar för alla inblandade entrepenörer?
Om ingen offertförfrågan gjorts, är det fritt fram för den personen att sätta priser och styra upphandlingen i sin tur? Och hur påverkar det föreningens ekonomi?


Vi har många äldre i vår lilla förening och de flesta vill inte "bråka" och tycker att vi ska vara "glada" för att vi äntligen fick köpa vårt hus...

Jag tar tacksamt emot råd, synpunkter och förslag från er som har mer erfarenhet. Även rekommendation till en god jurist som vi kan anlita för att rädda det som räddas kan?

totiki
2010-11-16, 15:00
Ni har fått ett väldigt komplicerat ärende på halsen p g a. styrelsens beteende.
Jag tycker ni skall ifrågasätta styrelsens beteende i frågan. Kanske kalla till extra stämma p g a. detta. Det är en hel de som måste klargörs, som jag ser det. Information till övriga medlemmar är legio.
En arbetsgrupp initierad från stämman bör ta tag i frågan. Det är nog ifall en ifrån styrelsen ingår, så medlemmarna får insyn ordentligt. Det är möjligt att skadeverkningarna blir svåra att motverka. Men på detta vis stämmer ni i bäcken inför framtiden och engagerar era medlemmar till att ta tag i sin egen verklighet, vad det gäller deras boende och ekonomi. Kolla §1. i era stadgar så finns alltid grund för att ifrågasätta styrelsen i denna fråga.

Dido
2010-11-16, 15:44
Tack för ditt svar Totiki!
Du har helt rätt, ärendet är mycket komplicerat. Eftersom vi är så få medlemmar är det inte många aktiva kvar som är närvarande när man räknar bort styrelsens 5+2 och alla våra äldre!
Just nu är vi bara 2 som inser konsekvenserna av styrelsens agerande.
Jag pratade just med en äldre dam som sovit med mögel i 11 månader. Hon hostar slem, gråter och är väldigt upprörd! Hon har haft besök av Förvaltaren för bygget, en man från ett företag som mäter fukt och en ledamot från styrelsen. När hon kritiserade styrelsen och frågade varför ingen agerat på 11 månader, gick ledamoten...
Det är helt klart att styrelsens beteende måste ifrågasättas!

Nästa vecka kommer den medlem hem, som stämt styrelsen i Tingsrätten, och vi ska försöka sammanfatta den information vi har och gå ut med en kallelse för att samla medlemmarna och förbereda en extra stämma.
Tipset om en arbetsgrupp är bra för att alla ska få insyn i det som pågår.
Det har varit svårt att få de äldre att förstå vad det innebär att det köpt sin bostad. Flera hade tex ingen aning om att vi alla delar på föreningens lån.

När det gäller skadeverkningarna och de ökade kostnaderna som redan tickat igång, vet jag inte vad vi ska göra? Just nu vet jag inte heller vem eller vilka i styrelsen som ev. kan tänkas vara mottagliga för att träffa oss, svara på frågor och försöka reda upp den här härvan. Det har blivit prestige och alla ledamöter tycks gå på ordförandens linje. Hon beter sig som hon äger huset och alla har glömt att de arbetar på uppdrag av medlemmarna och förfogar över kollektivets pengar! Det är väldigt allvarligt och otrevlig stämning i huset nu - köpet skulle ju bli till allas glädje och bidra till gemensam trygghet...
Jag ska läsa våra stadgar ordentligt!

Sandlådan
2010-11-16, 16:26
Vi har flera allvarliga oegentligheter i vår förening på grund av en styrelse som är nonchalant och inte insett allvaret i de fel de begått. Det gäller bland annat protester som inte protokollförts, trots att justerare intygat att den juridiska handlingen är korrekt! Styrelsen drivs av en enveten ordförande som drar de andra i ledband, inklusive ombildaren som fortfarande är juridisk rådgivare (ett år gratis efter tillträdet...) och den ekonomiska förvaltaren som på inrådan av ordförande tex flyttat kostnader från januari 2010 till bokslutet 2009 för att, som ordföranden uttryckte det "vara lite smart" och dra fördelar av den utgående momsen. Enligt min erfarenhet är detta ett bokföringsbrott - vi är en oäkta förening som taxerar som ett AB.

Har din förening en extern revisor? Kontakta då revisorn.
Du kan också vända dig med frågor till Skatteverket.


I januari drabbades vår fastighet av vattenskador. Tre lägenheter (inkl. vår) fick betydande skador. Styrelsen gjorde ingenting under hela våren och sommaren. Ingen information alls gick ut till medlemmarna. I oktober kallade styrelsen till extrastämma för att medlemmarna skulle rösta om färgen på fönstersnickerierna. Då presenterades också den projektledare/tekniska förvaltare som är ansvarig för hela renoveringen som inkluderar tak-, fasader- och lägenhetsrenoveringarna. Byggnadsställningen restes när regnen startade i oktober. Alla skador som torkat under sommaren, blev våta igen. Arbetet startade nu i november. Men inte med taket som vi trodde, utan med fönstermålningen utvändigt. Detta resulterade i att det snöblandade regnet som kom första veckan i november, läckte in genom yttertaket, vidare ner genom vindsförråd och isolering och förstörde ytterligare ett tak i ett av våra två skadade rum.

Här gäller det att reparationerna genomförs så snart som möjligt för att minimera skadorna och göra huset beboerligt. Styrelsen har sk vårdplikt och måste se till att fastigheten repareras så snart som möjligt

Styrelsen svarade inte på någon av alla mina frågor om upphandlingen. Det de skrev var enbart att de "i dagsläget inte kan bedöma eventuell kompensation". De skyller också det 11 månader långa stilleståndet på en projektledare som inte höll vad han lovade! Jag misstänker att styrelsen inte tagit in några offerter utan valt första bästa (en rekommendation av den ekonomiske förvaltaren!) för att de var så sent ute!


Hittills har styrelsens val av fastighetsförvaltare för samtliga arbeten fördyrat omkostnaderna för medlemmarna, dels genom ytterligare vattenskador i vårt innertak som är en skada vi känner till. Vad som för övrigt skett och ev. fördyrar arbetet, vet vi inte. De facto att hela arbetet förlagt till vintersäsongen är en fördyrande omständighet i sig. Förvaltaren sa att om det blir för kallt, värmer de ställningen med gasol! Inga kostnader har presenterats. Inte heller budget för samtliga arbeten, kostnader för lokalhyresgästernas inkomstbortfall etc. Just nu töms de två vindsförråden där vattnet läckt in. Isolering och sand ska tas bort för att bjälklaget ska kunna torkas med värmeplattor - som drar enormt mycket el! Något som inte ingick i upphandlingen.

Hur allt gått till och vem som har ansvar för vad är något ni i föreningen får rådda i när arbetet är avslutat tycker jag. Just nu är prio ett att få huset i gott skick igen.
Jag tycker att det är viktigt att ni andra inte riskerar att genom ert agerande på något sätt födyrar eller fördyrar arbetet. Om det visar sig att allt inte gått rätt till när upphandlingen gjordes, att styrelsen saknar mandat och overskridigt sina befogenheter kan det finnas möjligheter att i efterhand kräva styrelsen personligen på de extra kostnaderna


Vi har också två hyresrätter i fastigheten som inte fanns upptagna på skadelistan när entreprenaden startade. Nu har det visat det sig att en av dem har vattenskador i sin lägenhet. Hos den andra hyresgästen har ingen besiktning skett ännu, sannolikheten att även den lägenheten är skadad är stor då den ligger högst upp intill vår, vägg i vägg med rummet som fått taket genomvått.
Styrelsen har undvikit bemöta oss i frågan om kostnaderna för ett annat boende under tiden vårt hem är en byggarbetsplats. Vi väntar nu på en arbetsplan med tidsangivelser från förvaltaren. Det var sagt att arbetet ska vara färdigställt till jul, vilket inte kommer att ske.

I två av lägenheterna är skadorna så omfattande att det blivit mögel i väggarna under tiden januari-november, dessa medlemmar har haft svårt att andas men trots detta inte klagat hos styrelsen.
Vad är det för regler som gäller för ersättningsbostäder när man bor i bostadsrätt?

Jag tycker att nu ska överväga att vända er till Miljöförvaltingen.
De kan svara på frågor och hjälpa er med ett åtgärdsföreläggande till föreningen om att föreningen måste åtgärda fukt-och mögelskador.

Under den period som lägenheterna är skadade har ni rätt till nedsättning av avgiften/hyran eftersom det föreligger hinder och men i nyttjanderätten.
Beroende på hur allvarliga problemen är kan ni också vara berättigade till ersättningsboende på föreningens bekostnad.

Jäv?
Ordföranden har påstått att det finns skador i hennes lägenhet också men förbjudit entreprenörerna att knacka ner puts och enbart krävt ommålning och omtapetsering, utan att någon fuktmätning har gjorts.
Ordföranden har även gjort en "deal" med byggarbetarna som ska renovera hennes lägenhet i samband med fastighetsarbetet.
Är detta korrekt?

Betalar ordföranden själv arbetena i hennes lägenhet?
Om ordföranden får arbetet gjort mycket billigt med anledning av att entreprenören fick kontraktet kan det vara muta eller bestickning.

Hör efter med Institutet mot Mutor om vad de säger.


En av våra lokalhyresgäster hyr ett helt våningsplan. Styrelsen har även sagt ja till att vara byggherre för deras omfattande renovering. Här ska samma förvaltare ansvara för bygget och min fråga är om det kan anses korrekt att en och samma person har ansvar för alla inblandade entrepenörer?
Om ingen offertförfrågan gjorts, är det fritt fram för den personen att sätta priser och styra upphandlingen i sin tur? Och hur påverkar det föreningens ekonomi?

Ska föreningen står för kostnaderna för renoveringen av hyreslokalen?

Vi har många äldre i vår lilla förening och de flesta vill inte "bråka" och tycker att vi ska vara "glada" för att vi äntligen fick köpa vårt hus...

Jag tar tacksamt emot råd, synpunkter och förslag från er som har mer erfarenhet. Även rekommendation till en god jurist som vi kan anlita för att rädda det som räddas kan?

Jo visst, jag har förståelse för att ni inte vill bråka. Konflikter är aldrig roliga.
Men har ni egentligen något alternativ?
Det verkar på din beskrivning som att det är stora summor på spel för en lite förening och det betyder att ni väldigt snart kan hamna i ett läge då ekonomin är raserad och avgifterna måste höjas kraftigt.
Om ni inte tycker att den utvecklingen är acceptabel måste ni tyvärr agera nu!

Sandlådan
2010-11-16, 16:30
Jag pratade just med en äldre dam som sovit med mögel i 11 månader. Hon hostar slem, gråter och är väldigt upprörd! Hon har haft besök av Förvaltaren för bygget, en man från ett företag som mäter fukt och en ledamot från styrelsen. När hon kritiserade styrelsen och frågade varför ingen agerat på 11 månader, gick ledamoten...

Jag tycker att du omgående ska tala med din granne och säga åt henne att omgående kontakta Miljöförvaltningen!
Om det är så att den gamla damen inte förmår eller orkar ringa själv tycker jag att du själv ska rycka in.

Dido
2010-11-16, 21:18
Tack Sandlådan, jag ska följa upp alla dina tips och råd och återkommer här med hur det här eländet utvecklas!

Admin
2010-11-17, 12:02
Jag kan bara instämma i vad tidigare skribenter har svarat här.
Detta är ett allvarligt läge och det är viktigt att följa Sandlådans tips att omedelbart involvera miljöförvaltningen.

Styrelsen svarade inte på någon av alla mina frågor om upphandlingen. Det de skrev var enbart att de "i dagsläget inte kan bedöma eventuell kompensation". De skyller också det 11 månader långa stilleståndet på en projektledare som inte höll vad han lovade! Jag misstänker att styrelsen inte tagit in några offerter utan valt första bästa (en rekommendation av den ekonomiske förvaltaren!) för att de var så sent ute!
På stämma måste styrelsen svara på alla frågor om upphandling, från vilka offerter begärts in, vilka svar som kom in och varför valet slutligen föll på den som styrelsen valde för arbetet.
Gäller att få ihop 10% av medlemmarna så ni kan begära en extrastämma.
Det går inte att bara skylla från sig på en projektledare. Styrelsen är huvudansvarig.

Sandlådan
2010-11-17, 12:23
På stämma måste styrelsen svara på alla frågor om upphandling, från vilka offerter begärts in, vilka svar som kom in och varför valet slutligen föll på den som styrelsen valde för arbetet. [/COLOR]
Gäller att få ihop 10% av medlemmarna så ni kan begära en extrastämma.
Det går inte att bara skylla från sig på en projektledare. Styrelsen är huvudansvarig.

Jag håller helt med här.
Men styrelsen har en möjlighet att "slingra sig" ur frågor på extrastämman genom att hävisa till LEF 7 kap:s bestämmelser om föreningssstämmor och vägra lämna ut upplysningar pga att det skulle skada föreningen.
Styrelsen kan då lämna upplysningarna till föreningens revisor som kan intyga att allt gått rätt till och medlemmarna får fortfarande inget veta.

En nyckelperson här är alltså revisorn. Har föreningen en extern revisor?

I praktiken kan externa revisorer vara blahablaha och inte göra ett vitten men det är värt ett försök att engagera denne i frågan redan på ett tidigt stadium.

Admin
2010-11-17, 12:44
Det är sant, styrelsen skulle rent teoretiskt kunna hänvisa till paragrafen om att informationen skulle skada föreningen. Men då måste styrelsen vara väldigt modig, för jag kan garantera att ingen domstol i landet skulle gå på styrelsens linje i detta fall.

Dock! Risken finns att styrelsen inte bryr sig om detta, och då är det alltid en fördel att göra som Sandlådan säger och innan stämman kontakta såväl externa som interna revisorer.
De kan vara fega (som Ernst & Young och som Dido läst vad jag skrivit om; Revisor skyddar styrelse från insyn - konkret exempel (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12593)) och hänvisa till en tystnadsplikt som inte ens finns på papperet (se länken här), men denna kontakt är ändå alltid bra att ha i bagaget, även om man inte får svar.

Det är trist att man i 99,9% av fallen glömmer bort revisorerna när fel begåtts.

Dido
2010-11-18, 11:13
Tack för era svar och synpunkter, det är mycket värdefullt för oss i det här läget. Vi ska kolla upp revisorerna!

Dido
2010-11-18, 20:44
Nu har jag gått igenom era inlägg och frågorna.

Citat Sandlådan:
Jag tycker att du omgående ska tala med din granne och säga åt henne att omgående kontakta Miljöförvaltningen!
Om det är så att den gamla damen inte förmår eller orkar ringa själv tycker jag att du själv ska rycka in.

Jag har pratat med Miljöförvaltningen och skrivit ut information och telefonnummer till den gamla damen.
Hon blev väldigt tacksam och ska börja med att gå till Husläkaren och därefter kontakta Miljöförvaltningen...

Citat Sandlådan:
Jo visst, jag har förståelse för att ni inte vill bråka. Konflikter är aldrig roliga.
Men har ni egentligen något alternativ?
Det verkar på din beskrivning som att det är stora summor på spel för en lite förening och det betyder att ni väldigt snart kan hamna i ett läge då ekonomin är raserad och avgifterna måste höjas kraftigt.
Om ni inte tycker att den utvecklingen är acceptabel måste ni tyvärr agera nu!

Du har helt rätt, vi har inget annat alternativ än att agera!

Vi fick tips om en bra jurist, tyvärr är han på samma byrå som styrelsens biträde i det ärende vi redan har i Tingsrätten…
Har någon tips på en brf-jurist i Stockholm tar vi gärna emot det!

Citat Sandlådan:
Ska föreningen stå för kostnaderna för renoveringen av hyreslokalen?

Hyresgästen (drygt 400 kvm) ska stå för kostnaderna.
Föreningen ska vara byggherre.
Samma förvaltare som sköter tak, fasader och lägenheter ska även ansvara för ombyggnationen hos lokalhyresgästen.

Citat Sandlådan:
Betalar ordföranden själv arbetena i hennes lägenhet?
Om ordföranden får arbetet gjort mycket billigt med anledning av att entreprenören fick kontraktet kan det vara muta eller bestickning. Hör efter med Institutet mot Mutor om vad de säger.


Ordföranden ska betala själv.
Sannolikheten att priset är rejält sänkt är stor!

Torbjörn Lindhe på Institutet mot mutor svarade att detta "bör ifrågasättas moraliskt" och att det "är styrelsen som måste anmäla detta till riksenheten mot korruption för ev. förundersökning". Han skrev också att "Jävsfrågor bör diskuteras internt".

Kan ingen annan än styrelsen anmäla?
En av mina frågor till styrelsen är policy för mutor?

Citat Sandlådan:
Jag tycker att ni ska överväga att vända er till Miljöförvaltningen.
De kan svara på frågor och hjälpa er med ett åtgärdsföreläggande till föreningen om att föreningen måste åtgärda fukt- och mögelskador.

Miljöförvaltningen uppger att åtgärdsförläggande inte är aktuellt eftersom renoveringen är igång nu.

Sannolikt blir det fråga om en juridisk process i efterhand, när huset är återställt.
En ordentlig utredning om hur stora kostnader styrelsen belastat föreningen med måste göras.

Vi behöver ta reda på hur stora kostnader som kan kopplas till de facto att styrelsen inte agerade under tiden januari-oktober, utan lät huset stå och mögla och bli vått igen när regnen kom.

Kostnaderna för värmeplattor och fläktar dygnet runt, är cirka 27 kr/dag/ skadad lägenhet.
Dessa 30-90 dagar är tex en direkt konsekvens av att styrelsen lät allt stå i 11 månader.
Arbetet startade i lägenheterna först 1/11.
De arbeten som nu utförs på löpande räkning för de nya vattenskadorna på vinden och i lägenheterna på översta planet, är en konsekvens av att man inte började laga taket.

Citat Sandlådan:
Under den period som lägenheterna är skadade har ni rätt till nedsättning av avgiften/hyran eftersom det föreligger hinder och men i nyttjanderätten.
Beroende på hur allvarliga problemen är kan ni också vara berättigade till ersättningsboende på föreningens bekostnad.

Jag ringde ordföranden 13/9 ang. kompensation.
Alla medlemmar har betalat avgifter som vanligt sedan i januari.
Ordföranden frågade om vi skulle vara nöjda med kompensationen att taken i vår bostad lagas med microlit?
Och om den gamla damen skulle nöja sig med ett nytt golv?

När ingenting hände, skrev jag 13/10 ett långt brev där jag ifrågasatte kompetensen, belyste nonchalansen och ställde alla tänkbara frågor kring upphandlingen, val av entreprenör, budget, inkomstbortfallet för lokalhyresgästerna med butiker i gatuplanet, försäkringar etc.
Jag frågade även om ersättningen till medlemmarna.

Ingen i styrelsen har pratat med mig sedan jag skickade mitt brev.

19/10 fick jag 8 rader till svar.
Dessa inleddes med att "styrelsen ambition är att göra det bästa för föreningen..." och slutade med "Eventuell kompensation kan inte bedömas i dagsläget"...

Styrelsen svarade inte på någon av de andra frågorna.

9/11 skrev jag ett nytt brev som enbart innehöll frågorna.

Ingen har svarat ännu – den här gången har de inte heller bekräftat att de tagit emot mitt mail som de gjorde förra gången.

Jag har även skrivit till förvaltaren för renoveringen och begärt arbetsbeskrivning, tidsplan och intyg om att det är omöjligt för oss bo här.

Med anledning av de nya vattenskadorna kommer byggarbetsplatsen att fortsätta över jul och nyår.

Det är mycket dålig luft i lägenheten.

Vi har flest fläktar och värmeplattor och det går inte att sova i något av de två skadade rummen,

Förvaltaren har lovat att återkomma i slutet av denna vecka, dvs i morgon.

Kan Miljöförvaltningen döma ut en bostad?
Omöjligt
Nu har det visat sig att ordföranden förbjudit arbetarna att knacka ner väggar i hennes bostad.
De får endast måla och tapetsera, har hon sagt.

Enligt mitt förstånd ska samtliga skadade bostäder målas och tapetseras EFTER nedknackning av skadade väggar och torkning.

Frågan är nu om det finns några fuktskador i ordförandens bostad?

Om ordföranden har skador, ska de naturligtvis åtgärdas på samma sätt som alla andra skador.
Finns det inga skador kan målning och tapetsering inte bli aktuellt!
Och det första som måste ske är en besiktning.

Varför besiktar inte projektledaren/förvaltaren ordförandens bostad och ser till att den fuktmäts som alla andra?

Det står även klart att en av de två hyresrätterna är vattenskadade men ingen har varit där och besiktat.
Detta kan enbart ske på uppdrag av styrelsen!
Vi har inte fått någon klarhet i om någon fått uppdraget ännu!

Citat Sandlådan:
Har din förening en extern revisor? Kontakta då revisorn.
Du kan också vända dig med frågor till Skatteverket.

Föreningen har både en intern och en extern revisor.
Vi ska kontakta dem.

Jag har även skrivit till Skatteverket ang. bokföringen av fjärrvärmen som flyttades från januari 2010 till december 2009 men ännu inte fått något svar.

Citat Admin:
Jag kan bara instämma i vad tidigare skribenter har svarat här.
Detta är ett allvarligt läge och det är viktigt att följa Sandlådans tips att omedelbart involvera miljöförvaltningen.

Kan vi be Miljöförvaltningen besikta de nedknackade väggarna och taken och kontrollera att allt mögel är borta?

Citat Admin:
På stämma måste styrelsen svara på alla frågor om upphandling, från vilka offerter begärts in, vilka svar som kom in och varför valet slutligen föll på den som styrelsen valde för arbetet.
Gäller att få ihop 10% av medlemmarna så ni kan begära en extrastämma.
Det går inte att bara skylla från sig på en projektledare. Styrelsen är huvudansvarig.

Dessa frågor är som sagt skickade till styrelsen som inte svarat!
Vi ska sätta ihop resterande frågor som uppkommit i samband med allt nytt som hänt.

Då vi är 20 medlemmar i vår förening, räcker det med att vi två kallar till extrastämma.
Övriga medlemmar borde kanske kallas till ett informationsmöte före stämman?

Det vore bra att få fler tips om hur vi ska lägga upp detta?

Citat Sandlådan:
Jag håller helt med här.
Men styrelsen har en möjlighet att "slingra sig" ur frågor på extrastämman genom att hänvisa till LEF 7 kap:s bestämmelser om föreningsstämmor och vägra lämna ut upplysningar pga att det skulle skada föreningen.
Styrelsen kan då lämna upplysningarna till föreningens revisor som kan intyga att allt gått rätt till och medlemmarna får fortfarande inget veta.

En nyckelperson här är alltså revisorn. Har föreningen en extern revisor?

I praktiken kan externa revisorer vara blahablaha och inte göra ett vitten men det är värt ett försök att engagera denne i frågan redan på ett tidigt stadium.

Av tidigare erfarenheter i viktiga frågor, vänder sig styrelsen alltid till ombildaren (eller till den ekonomiska förvaltaren) som sätter ihop lämpliga svar.
Vi ska se hur vi kan kontakta vår externa revisor...

Citat Admin:
Det är sant, styrelsen skulle rent teoretiskt kunna hänvisa till paragrafen om att informationen skulle skada föreningen. Men då måste styrelsen vara väldigt modig, för jag kan garantera att ingen domstol i landet skulle gå på styrelsens linje i detta fall.


Styrelsen är inte modig!
De har om och om igen visat prov på motsatsen.
Även ren dumhet (och okunskap) i många frågor, som att vi tex. inte behöver någon egen fastighetsförvaltare!
Empatilösheten vad gäller medlemmarnas hälsofara och situationen med kaos i hemmet till följd av styrelsens oförmåga att agera, är ytterligare ett skäl att ställa dem till svars.
Att skylla det på att någon annan ”inte genomförde det han åtog sig" som de skriver i sitt svar till mig, duger inte!

Med anledning av den odemokratiska differentieringsprincipen som satte några få (styrelsen) före kollektivet; som inledde vårt gemensamma ägande, är polisanmälan för trolöshet kanske det enda alternativet som återstår... ?

Citat Admin:
Dock! Risken finns att styrelsen inte bryr sig om detta, och då är det alltid en fördel att göra som Sandlådan säger och innan stämman kontakta såväl externa som interna revisorer.

Ja risken finns säkert!

De kan vara fega (som Ernst & Young och som Dido läst vad jag skrivit om; Revisor skyddar styrelse från insyn - konkret exempel) och hänvisa till en tystnadsplikt som inte ens finns på papperet (se länken här), men denna kontakt är ändå alltid bra att ha i bagaget, även om man inte får svar.

Det är skrämmande att något sådant som du beskriver kan hända!

Allvar
Det är som en mardröm att bo i en förening där styrelsen inte tar sitt uppdrag på allvar, inte inser konsekvenserna av sitt agerande, slösar bort medlemmarnas pengar, uppför sig inkorrekt mot de äldre, (damen som fick besök av ledamoten som gick när hon talade om att hon var sjuk ,och frågade varför de inte agerat på 11 månader!) och varken informerar eller besvarar frågor.

Konkurs?
Det är obegripligt att ingen av ledamöterna insett det allvarliga läget!
Vad händer i en förening som går i konkurs?
Omvandlas bostäderna till hyresrätter?
Vad händer då med framför allt de äldre som gjort sitt livs största affär någonsin?

Tack för att ni finns och engagerar er, det är ovärderligt!

Sandlådan
2010-11-19, 20:10
Nu har jag gått igenom era inlägg och frågorna.

Citat Sandlådan:
Jag tycker att du omgående ska tala med din granne och säga åt henne att omgående kontakta Miljöförvaltningen!
Om det är så att den gamla damen inte förmår eller orkar ringa själv tycker jag att du själv ska rycka in.

Jag har pratat med Miljöförvaltningen och skrivit ut information och telefonnummer till den gamla damen.
Hon blev väldigt tacksam och ska börja med att gå till Husläkaren och därefter kontakta Miljöförvaltningen...

Jättebra. Se till att du följer upp hur det går för henne och var behjälplig om det behövs. Det kan vara bra för en ev. kommande process att din grannes läkare skriver ett intyg om hennes hälsotillstånd, symptom och att de sannolikt är orsakade av den usla inomhusmiljön.


Citat Sandlådan:
Ska föreningen stå för kostnaderna för renoveringen av hyreslokalen?

Hyresgästen (drygt 400 kvm) ska stå för kostnaderna.
Föreningen ska vara byggherre.
Samma förvaltare som sköter tak, fasader och lägenheter ska även ansvara för ombyggnationen hos lokalhyresgästen.

Här kan man fråga sig vad det handlar om för renovering av hyreslokalen och om kostnaderna är rimliga. Kommer hyran att höjas?

Citat Sandlådan:
Betalar ordföranden själv arbetena i hennes lägenhet?
Om ordföranden får arbetet gjort mycket billigt med anledning av att entreprenören fick kontraktet kan det vara muta eller bestickning. Hör efter med Institutet mot Mutor om vad de säger.


Ordföranden ska betala själv.
Sannolikheten att priset är rejält sänkt är stor!

Torbjörn Lindhe på Institutet mot mutor svarade att detta "bör ifrågasättas moraliskt" och att det "är styrelsen som måste anmäla detta till riksenheten mot korruption för ev. förundersökning". Han skrev också att "Jävsfrågor bör diskuteras internt".

Kan ingen annan än styrelsen anmäla?
En av mina frågor till styrelsen är policy för mutor?

Ja, styrelsen bör ha en policy för jäv och mutor/bestickning.
Det är oacceptabelt att styrelseordföranden får specialpris av den entreprenör som hon själv handplockat, även om det kan visa sig svårt att få henne fälld i domstol.



Citat Sandlådan:
Jag tycker att ni ska överväga att vända er till Miljöförvaltningen.
De kan svara på frågor och hjälpa er med ett åtgärdsföreläggande till föreningen om att föreningen måste åtgärda fukt- och mögelskador.

Miljöförvaltningen uppger att åtgärdsförläggande inte är aktuellt eftersom renoveringen är igång nu.

Miljöförvaltningar tar inte emot anmälningar om störningar som inte är pågående utan redan åtgärdade.
Så här gäller det för er att samla ihop alla störningar ni kan komma på och se efter om de alla håller på att åtgärdas.
De som föreningen inte tar i kan ni anmäla.

Sannolikt blir det fråga om en juridisk process i efterhand, när huset är återställt.
En ordentlig utredning om hur stora kostnader styrelsen belastat föreningen med måste göras.

Vi behöver ta reda på hur stora kostnader som kan kopplas till de facto att styrelsen inte agerade under tiden januari-oktober, utan lät huset stå och mögla och bli vått igen när regnen kom.

Kostnaderna för värmeplattor och fläktar dygnet runt, är cirka 27 kr/dag/ skadad lägenhet.
Dessa 30-90 dagar är tex en direkt konsekvens av att styrelsen lät allt stå i 11 månader.
Arbetet startade i lägenheterna först 1/11.
De arbeten som nu utförs på löpande räkning för de nya vattenskadorna på vinden och i lägenheterna på översta planet, är en konsekvens av att man inte började laga taket.

Ja, här har ni mycket material att låta en jurist arbeta med!


Citat Sandlådan:
Under den period som lägenheterna är skadade har ni rätt till nedsättning av avgiften/hyran eftersom det föreligger hinder och men i nyttjanderätten.
Beroende på hur allvarliga problemen är kan ni också vara berättigade till ersättningsboende på föreningens bekostnad.

Jag ringde ordföranden 13/9 ang. kompensation.
Alla medlemmar har betalat avgifter som vanligt sedan i januari.
Ordföranden frågade om vi skulle vara nöjda med kompensationen att taken i vår bostad lagas med microlit?
Och om den gamla damen skulle nöja sig med ett nytt golv?

När ingenting hände, skrev jag 13/10 ett långt brev där jag ifrågasatte kompetensen, belyste nonchalansen och ställde alla tänkbara frågor kring upphandlingen, val av entreprenör, budget, inkomstbortfallet för lokalhyresgästerna med butiker i gatuplanet, försäkringar etc.
Jag frågade även om ersättningen till medlemmarna.

Ingen i styrelsen har pratat med mig sedan jag skickade mitt brev.

19/10 fick jag 8 rader till svar.
Dessa inleddes med att "styrelsen ambition är att göra det bästa för föreningen..." och slutade med "Eventuell kompensation kan inte bedömas i dagsläget"...

Tramssvar säger jag.
I BRL 7 kap. står det att du och dina grannar har rätt till nedsättning av årsavgiften för den tid då era lägenheter är i bristfälligt skick.
Om bristen består av försummelse från föreningens sida har ni även rätt till skadestånd.
Det är föreningens skyldighet att hålla era lägenheter och fastigheten i gott skick (bostadsrättshavaren har också skyldigheter här)

Styrelsen svarade inte på någon av de andra frågorna.

9/11 skrev jag ett nytt brev som enbart innehöll frågorna.

Ingen har svarat ännu – den här gången har de inte heller bekräftat att de tagit emot mitt mail som de gjorde förra gången.

Jag har även skrivit till förvaltaren för renoveringen och begärt arbetsbeskrivning, tidsplan och intyg om att det är omöjligt för oss bo här.

Med anledning av de nya vattenskadorna kommer byggarbetsplatsen att fortsätta över jul och nyår.

Stå på dig!

Det är mycket dålig luft i lägenheten.

Vi har flest fläktar och värmeplattor och det går inte att sova i något av de två skadade rummen,

Förvaltaren har lovat att återkomma i slutet av denna vecka, dvs i morgon.

Kan Miljöförvaltningen döma ut en bostad?

Ja, miljöförvaltningen kan döma ut en bostad.

Men som du själv sa kommer de inte att döma ut din bostad, eftersom det pågår åtgärder.
Dokumentera och fotografera din bostad. Hör med miljöförvaltningen om de kanske kan göra en inspektion och mäta t ex temperatur och ljudnivå. Kanske kan förvaltningen råda er på något sätt. Det är alltid bra att ha intyg/besiktningsprotokoll i bakfickan som visar att er lägenhet är hälsovådlig att omöjlig att bo i.

En möjlighet är att ni helt sonika hyr ett annat tillfälligt boende tills er lägenhet är renoverad och beboelig igen. Sedan kräver ni föreningen på de kostnader ni haft.



Varför besiktar inte projektledaren/förvaltaren ordförandens bostad och ser till att den fuktmäts som alla andra?

Det står även klart att en av de två hyresrätterna är vattenskadade men ingen har varit där och besiktat.
Detta kan enbart ske på uppdrag av styrelsen!
Vi har inte fått någon klarhet i om någon fått uppdraget ännu!

HELA fastigheten ska naturligtvis undersökas!


Kan vi be Miljöförvaltningen besikta de nedknackade väggarna och taken och kontrollera att allt mögel är borta?

Ring och fråga miljöförvaltningen!


Citat Admin:
På stämma måste styrelsen svara på alla frågor om upphandling, från vilka offerter begärts in, vilka svar som kom in och varför valet slutligen föll på den som styrelsen valde för arbetet.
Gäller att få ihop 10% av medlemmarna så ni kan begära en extrastämma.
Det går inte att bara skylla från sig på en projektledare. Styrelsen är huvudansvarig.

Dessa frågor är som sagt skickade till styrelsen som inte svarat!
Vi ska sätta ihop resterande frågor som uppkommit i samband med allt nytt som hänt.

Då vi är 20 medlemmar i vår förening, räcker det med att vi två kallar till extrastämma.
Övriga medlemmar borde kanske kallas till ett informationsmöte före stämman?

Det vore bra att få fler tips om hur vi ska lägga upp detta?

Här skulle ni ha stor hjälp av en jurist.


Det är som en mardröm att bo i en förening där styrelsen inte tar sitt uppdrag på allvar, inte inser konsekvenserna av sitt agerande, slösar bort medlemmarnas pengar, uppför sig inkorrekt mot de äldre, (damen som fick besök av ledamoten som gick när hon talade om att hon var sjuk ,och frågade varför de inte agerat på 11 månader!) och varken informerar eller besvarar frågor.

Det är obegripligt att ingen av ledamöterna insett det allvarliga läget!
Vad händer i en förening som går i konkurs?
Omvandlas bostäderna till hyresrätter?
Vad händer då med framför allt de äldre som gjort sitt livs största affär någonsin?

Jag lider med dig. Det som skulle bli så bra har utvecklat sig till en katastrof.
Det är en klen tröst, men ni är inte ensamma om att vara i denna sits.
Beväpna er med tålamod och var beredd på att det kommer att ta flera år innan livet kan återgå till det normala i huset, dvs innan alla processer och liknande är avklarade.

Jag tror inte att din förening kommer att gå i konkurs, men däremot kan ni få ordentligt försämrad ekonomi framöver med följden att avgifterna går upp och lägenheterna minskar i värde...

Dido
2010-11-20, 01:18
Jättebra. Se till att du följer upp hur det går för henne och var behjälplig om det behövs. Det kan vara bra för en ev. kommande process att din grannes läkare skriver ett intyg om hennes hälsotillstånd, symptom och att de sannolikt är orsakade av den usla inomhusmiljön...

Jag följer upp hur det går nu varje dag. Igår mådde hon dåligt. Idag sov hon länge. Inget läkarbesök ännu.

Här kan man fråga sig vad det handlar om för renovering av hyreslokalen och om kostnaderna är rimliga. Kommer hyran att höjas?...

Det rör sig om en ombyggnad. Lokalen täcker ett helt våningsplan. Vi vet inte vilka kostnader som är budgeterade, inte heller om hyran kommer att höjas.

Ja, styrelsen bör ha en policy för jäv och mutor/bestickning.
Det är oacceptabelt att styrelseordföranden får specialpris av den entreprenör som hon själv handplockat, även om det kan visa sig svårt att få henne fälld i domstol...

Styrelsen har inte svarat på mina frågor om policy än. Men visst är det helt åt skogen. Det är oändligt svårt att komma åt den här typen av opålitliga karaktärer.

Idag kom förvaltaren som är av samma skrot och korn.
Inga rediga svar. Glidningar, bortförklaringar, försvar, förnekelser och ludd.
Inte ett rakt svar på en enda fråga.
Kommer det att vara färdigt hos oss till jul???
Jag formulerade mig på olika sätt men fick inga svar.
Han sa bara nej nej nej det kan man inte svara på eller säga i förväg och jag törs absolut inte lova något!

Obehagligt samtal med en person som har så stor inverkan på föreningens ekonomi.

Det värsta var ändå att han bekräftade att ALLT som har med vattenskadorna att göra - går på löpande räkning!!!

Han förnekade också att det ens finns något som kan kallas "nya skador". Att vattnet som forsade in genom vårt tak skulle bero på att ingen tagit hand om yttertaket, avfärdade han och insisterade på att det var "gammalt vatten" som runnit ner genom isoleringen på vinden???

De nya skadorna som kom 9/11 och förstörde taket i ett av våra redan förstörda rum, kallade han för en "bagatell i sammanhanget".

Att elektrikerna kopplat in alla kablar i vårt elskåp, är ingenting konstigt.
Så gör man, sa han.
Vår situationen nu med 15 skarvdosor, är helt normalt!

När jag frågande till vem vi skulle lämna fakturan, ville han inte svara.
Efter ett par varv kom det fram att vi måste lägga ut pengarna.
Därefter ska mätfirman kontrollera att kilowatt timmarna stämmer.
När de är färdiga, ska styrelsen kontrollera.
Är det normalt att man ska ligga ute med pengar utan att någon ens tagit upp detta och informerat på förhand? Särskilt som styrelsen inte heller sagt ett ord sedan i januari!

Det är tropisk värme här nu med 22 värmeplattor (som drar 550 kilowatt/styck) och två byggtorkar som drar det dubbla.
27 kr/dag kommer man inte långt med i vårt fall, som har mest fukt som ska torkas.

Det gör mig så arg att alla skador torkade under våren och sommaren när styrelsen tog sin 11-månaders "semester"!

Förvaltaren vill inte intyga att vi har några men i nyttjanderätten.
Han beordrade istället byggarna att ta bort plasten som skyddat våra möbler för att vi nu ska kunna "använda rummen om vi vill"!

Jag berättade att jag talat med både mitt och föreningens försäkringsbolag där vi har bostadsrättstillägget.
Båda säger att det är föreningens ansvar.
Förvaltaren hävdar att det "kommer att bli" en försäkringsfråga.
Jag menar, precis som du Sandlådan, att det är föreningens ansvar!
Jag berättade ordagrant vad olika mäklare sagt vid de fyra tillfällen jag ringt både för min och grannarnas räkning.
Förvaltaren nekade igen och sa att saken kommer att avgöras mellan mina bolag.
Han bad mig lämna hans nummer till mina försäkringsbolag så skulle han "förklara allting"?
Jag kände omedelbart nej!
Hur bra kommer han att företräda oss och samtidigt "lyda" ordföranden?

Jag fick ingen arbetsbeskrivning och tidsplanen gick upp i rök precis som föreningens pengar.
Jag hoppas verkligen att jag har fel när jag gissar att de budgeterade miljonerna inte täcker slutnotan för detta kaos!

Miljöförvaltningar tar inte emot anmälningar om störningar som inte är pågående utan redan åtgärdade.
Så här gäller det för er att samla ihop alla störningar ni kan komma på och se efter om de alla håller på att åtgärdas.
De som föreningen inte tar i kan ni anmäla...

Just nu känner jag mig väldigt maktlös! Vi behöver som du skriver Sandlådan, en jurist som kan hjälpa oss! Och engagerade medlemmar som kan hjälpas åt med alla olika uppgifter vi behöver ta tag i nu!

Tramssvar säger jag.
I BRL 7 kap. står det att du och dina grannar har rätt till nedsättning av årsavgiften för den tid då era lägenheter är i bristfälligt skick.
Om bristen består av försummelse från föreningens sida har ni även rätt till skadestånd.
Det är föreningens skyldighet att hålla era lägenheter och fastigheten i gott skick (bostadsrättshavaren har också skyldigheter här)...

Exakt!
Men tramset upphör inte!
Förvaltaren intygar om och om igen att det trots 43 graders värme, torr luft, källardoft, sladdar, möbelupplag, byggarbetsplats med dammpartiklar och ökad hälsorisk, går utmärkt att bo här.

Dessutom håller Förvaltaren styrelsen (ordföranden) bakom ryggen.
Jag frågade om han tyckte det var korrekt att låta huset stå i 11 månader? Han kunde inte lägga sig i det som hände innan han kom in i bilden, sa han.
Nej det behöver du inte, sa jag, Miljöförvaltningen har redan svarat på att det BRL som gäller, dvs att det är oförenligt med vårdplikten att låta ett hus stå och mögla?

Dokumentera och fotografera din bostad. Hör med miljöförvaltningen om de kanske kan göra en inspektion och mäta t ex temperatur och ljudnivå. Kanske kan förvaltningen råda er på något sätt. Det är alltid bra att ha intyg/besiktningsprotokoll i bakfickan som visar att er lägenhet är hälsovådlig att omöjlig att bo i...

Jättebra tips, jag har fotograferat och skrivit loggbok och ska ringa förvaltningen igen.

En möjlighet är att ni helt sonika hyr ett annat tillfälligt boende tills er lägenhet är renoverad och beboelig igen. Sedan kräver ni föreningen på de kostnader ni haft...

Vi pratade om det idag!
Ingen av oss vill vara här längre.

HELA fastigheten ska naturligtvis undersökas!...

Ja det är förfärligt.
Förvaltaren sa att de besiktat och mätt ordförandens bostad. Det finns skador. De är inte så allvarliga. Det blir antagligen inte fråga om något större arbete. Lite skrapning eventuellt. Och målning och tapetsering naturligtvis!

På min fråga om hyresrätterna besiktats, svarade Förvaltaren att styrelsen sagt att de redan var besiktade. Av vem kunde han inte säga.
Jag vill att båda hyresrätterna besiktas och mäts igen för att undvika obehag i efterhand. Det kunde han inte göra om inte styrelsen ger honom uppdraget.


Jag lider med dig. Det som skulle bli så bra har utvecklat sig till en katastrof.
Det är en klen tröst, men ni är inte ensamma om att vara i denna sits.
Beväpna er med tålamod och var beredd på att det kommer att ta flera år innan livet kan återgå till det normala i huset, dvs innan alla processer och liknande är avklarade...

Känns bra att du förstår och har medkänslan intakt!
Jag förstår att vi inte är ensamma och det är också en av anledningarna till att styrelsens beteenden inte kan accepteras!
Vi måste agera för att fler och fler inkompetenta och empatilösa stoppas!
Jag vet att det är lite "rädda världen" varning men vi har passerat det kritiska läget här för länge sen!

Idag fick vi första informationen per mail från Styrelsen sedan kallelsen om extrastämman i oktober. Det handlade om hur vi ska öppna och stänga de nymålade fönstren. "Vi hoppas att detta inte skall vålla för stora bekymmer, och vi ser fram emot att få en ny fin färg på våra fönster".

Så skriver man i en förening där alla mår bra, hjälper varandra och har en gemensam intention med att jobba för att göra det fint. När vår styrelse använder de fina orden känns det bara som en klump i magen...

Det positiva var slutraderna, men det är ändå trist när vi av erfarenhet vet hur det blir när någon som inte håller med engagerar sig:

"Fastigheten behöver omsorg året om, därför kallas alla intresserade, nya som gamla till en uppdatering. Möte i källaren torsdagen den 25 november klockan 18.15-19.00. Som ni säkert förstår är det mycket nu med både tak och fasadfrågor. Om ni vill träffa oss så finns vi tillgängliga, i samband med dessa möten".

Jag tror inte att din förening kommer att gå i konkurs, men däremot kan ni få ordentligt försämrad ekonomi framöver med följden att avgifterna går upp och lägenheterna minskar i värde...

Du har antagligen helt rätt även här Sandlådan!
Tack för dina synpunkter och för din uppmuntran!

Admin
2010-11-21, 13:25
Idag kom förvaltaren som är av samma skrot och korn.
Inga rediga svar. Glidningar, bortförklaringar, försvar, förnekelser och ludd.
Inte ett rakt svar på en enda fråga.
Vem är förvaltaren?

Dido, kan du fylla i din profil lite mer?
Det kan avsevärt förenkla och förbättra vissa svar om man lägger ner 30 sekunder på detta.

Förvaltaren vill inte intyga att vi har några men i nyttjanderätten.
Han beordrade istället byggarna att ta bort plasten som skyddat våra möbler för att vi nu ska kunna "använda rummen om vi vill"!
Fortsätt kräva detta intyg och kräv intyg för olika perioder.

Jag berättade att jag talat med både mitt och föreningens försäkringsbolag där vi har bostadsrättstillägget.
Båda säger att det är föreningens ansvar.
Förvaltaren hävdar att det "kommer att bli" en försäkringsfråga.
Jag menar, precis som du Sandlådan, att det är föreningens ansvar!
Det är vad jag kan se föreningens ansvar, men vems ansvar det är spelar mindre roll eftersom det i detta fall ändå går på föreningens fastighetsförsäkring oavsett vilket.
Om jag minns rätt från de generella försäkringsreglerna så täcks inte denna typ av skador av försäkringen för t.ex. en villa. Men täcks de av fastighetsförsäkringen? Vad säger försäkringsbolaget? Vilka kontakter har styrelsen med vilket försäkringsbolag?

Förvaltaren nekade igen och sa att saken kommer att avgöras mellan mina bolag.
Han bad mig lämna hans nummer till mina försäkringsbolag så skulle han "förklara allting"?
Jag kände omedelbart nej!
Hur bra kommer han att företräda oss och samtidigt "lyda" ordföranden?
Förvaltaren har inget med detta att göra. Vill föreningens försäkringsbolag kontakta ditt försäkringsbolag så gör de detta.

Förvaltaren intygar om och om igen att det trots 43 graders värme, torr luft, källardoft, sladdar, möbelupplag, byggarbetsplats med dammpartiklar och ökad hälsorisk, går utmärkt att bo här.
Men om det är på detta viset så måste miljöförvaltningen undersöka detta även om arbetet är pågående! Har du förklarat detta tillräckligt väl för miljöförvaltningen?

Dessutom håller Förvaltaren styrelsen (ordföranden) bakom ryggen.
Det är så det fungerar i bostadsrättsföreningar, tyvärr.

Så skriver man i en förening där alla mår bra, hjälper varandra och har en gemensam intention med att jobba för att göra det fint. När vår styrelse använder de fina orden känns det bara som en klump i magen...
Vackra ord på papper kan ofta skilja sig avsevärt från verkligheten och då gäller det att man ställer upp för varandra. Alla i föreningen borde agera.

"Fastigheten behöver omsorg året om, därför kallas alla intresserade, nya som gamla till en uppdatering. Möte i källaren torsdagen den 25 november klockan 18.15-19.00. Som ni säkert förstår är det mycket nu med både tak och fasadfrågor. Om ni vill träffa oss så finns vi tillgängliga, i samband med dessa möten".
Här är det viktigt att komma väl förberedd med frågor och här är chansen att väcka även övriga medlemmar ur sin dvala.

Sandlådan
2010-11-21, 13:50
Det rör sig om en ombyggnad. Lokalen täcker ett helt våningsplan. Vi vet inte vilka kostnader som är budgeterade, inte heller om hyran kommer att höjas.

Har ni beslutat om ombyggnationen på en stämma? Ombyggnation är ett så stort ingrepp att beslut bör fattas av stämman. Dock tror jag inte att lagstiftningen är tvingande i denna fråga.

Ta reda på varför ombyggnaden görs och på vems initiativ. Har hyresgästen begärt den? Gynnar den föreningen ekonomiskt?

Det värsta var ändå att han bekräftade att ALLT som har med vattenskadorna att göra - går på löpande räkning!!!

Ja, då kan räkningen sluta precis var som helst...
Hur ni kommer ur den här rävsaxen vet jag inte. Här måste ni låta en advokat titta på föreningens avtal med entreprenören och se om det finns något ni kan göra.

Att elektrikerna kopplat in alla kablar i vårt elskåp, är ingenting konstigt.
Så gör man, sa han.
Vår situationen nu med 15 skarvdosor, är helt normalt!

När jag frågande till vem vi skulle lämna fakturan, ville han inte svara.
Efter ett par varv kom det fram att vi måste lägga ut pengarna.
Därefter ska mätfirman kontrollera att kilowatt timmarna stämmer.
När de är färdiga, ska styrelsen kontrollera.
Är det normalt att man ska ligga ute med pengar utan att någon ens tagit upp detta och informerat på förhand? Särskilt som styrelsen inte heller sagt ett ord sedan i januari!

Enligt vilka bestämmelser eller lag ska fläktar, värmeplattor etc kopplas till er elmätare?
Återigen en fråga för jurist.

Det är tropisk värme här nu med 22 värmeplattor (som drar 550 kilowatt/styck) och två byggtorkar som drar det dubbla.
27 kr/dag kommer man inte långt med i vårt fall, som har mest fukt som ska torkas.

Förvaltaren vill inte intyga att vi har några men i nyttjanderätten.
Han beordrade istället byggarna att ta bort plasten som skyddat våra möbler för att vi nu ska kunna "använda rummen om vi vill"!

Det finns tvingande bestämmelser om tillåten temperatur i bostäder.
Jag misstänker att er bostad skulle dömas ut av miljöförvaltningen om den granskades nu.

Dokumentera! Fotografera! Mät temperaturoch ljudnivå! (fråga Miljöförvaltningen om råd)




Förvaltaren intygar om och om igen att det trots 43 graders värme, torr luft, källardoft, sladdar, möbelupplag, byggarbetsplats med dammpartiklar och ökad hälsorisk, går utmärkt att bo här.

Dessutom håller Förvaltaren styrelsen (ordföranden) bakom ryggen.
Jag frågade om han tyckte det var korrekt att låta huset stå i 11 månader? Han kunde inte lägga sig i det som hände innan han kom in i bilden, sa han.
Nej det behöver du inte, sa jag, Miljöförvaltningen har redan svarat på att det BRL som gäller, dvs att det är oförenligt med vårdplikten att låta ett hus stå och mögla?

Förvaltaren är jävig och därför kommer han att säga så här.
Det betyder att det han säger inte behöver vara sant.

Självfallet är er bostad omöjlig att bo i.

Förvaltaren sa att de besiktat och mätt ordförandens bostad. Det finns skador. De är inte så allvarliga. Det blir antagligen inte fråga om något större arbete. Lite skrapning eventuellt. Och målning och tapetsering naturligtvis!

På min fråga om hyresrätterna besiktats, svarade Förvaltaren att styrelsen sagt att de redan var besiktade. Av vem kunde han inte säga.
Jag vill att båda hyresrätterna besiktas och mäts igen för att undvika obehag i efterhand. Det kunde han inte göra om inte styrelsen ger honom uppdraget.

Begär att få ta del av besiktningsprotokollen!
Begär också att få veta vem som utförde besiktningen och vilka som var närvarande. Hyresgästerna måste ha givits möjlighet att vara med besikningen.


Känns bra att du förstår och har medkänslan intakt!
Jag förstår att vi inte är ensamma och det är också en av anledningarna till att styrelsens beteenden inte kan accepteras!
Vi måste agera för att fler och fler inkompetenta och empatilösa stoppas!
Jag vet att det är lite "rädda världen" varning men vi har passerat det kritiska läget här för länge sen!

Ja, jag känner verkligen med er!
Det allra värsta är maktlösheten: Var ska man vända sig för att få hjälp?
Styrelsen har SBC, HSB eller vilka det nu är i ryggen, men vem stödjer oss bostadsrättsinnehavare när styrelsen agerar fullständigt inkompetent?

Det kommer att dröja innan hela den här historien är över. Förhoppningsvis kommer ni ganska snart kunna bo hemma igen, men förbered er på att efterverkningarna i form av ekonomiska problem och civilprocesser kommer att ta flera år till. Och det kommer att bli en kamp på flera fronter.

Om jag förstått det rätt har ni rätt nyligen köpt loss er fastighet och bildat bostadsrätter. En fastighet förfaller inte så snabbt utan er situation torde vara resultatet av eftersatt underhåll under många år.
Er fastighet måste ha besiktigats i samband med köpet. Vilka anmärkningar finns i det protokollet? Dvs finns det något där som indikerar att fastigheten inte var i toppskick? Kanske finns det möjligheter för föreningen att kräva tillbaka en del av köpeskillingen?

Dido
2010-11-21, 16:25
Har ni beslutat om ombyggnationen på en stämma? Ombyggnation är ett så stort ingrepp att beslut bör fattas av stämman. Dock tror jag inte att lagstiftningen är tvingande i denna fråga.

Nej, styrelsen tog beslutet och informerade stämman. Ombyggnaden görs på lokalhyresgästens initiativ för att modernisera. Jag utgår ifrån att föreningens roll som byggherre kommer att gynna oss ekonomiskt.

Hur ni kommer ur den här rävsaxen vet jag inte. Här måste ni låta en advokat titta på föreningens avtal med entreprenören och se om det finns något ni kan göra.

Det är helt uppenbart att vi måste ha juridisk hjälp!

Enligt vilka bestämmelser eller lag ska fläktar, värmeplattor etc kopplas till er elmätare?

Jag undrar också hur det kan vara så självklart, som förvaltaren sa?


Det finns tvingande bestämmelser om tillåten temperatur i bostäder.
Jag misstänker att er bostad skulle dömas ut av miljöförvaltningen om den granskades nu.

Jag ska ringa Miljöförvaltningen i morgon igen och be om råd samt fråga om de kan göra en utryckning och dokumentera våra förhållanden. Då får vi förhoppningsvis något som kan väga upp förvaltarens tvärsäkerhet om att dessa förhållanden är helt normala.

Begär att få ta del av besiktningsprotokollen!
Begär också att få veta vem som utförde besiktningen och vilka som var närvarande. Hyresgästerna måste ha givits möjlighet att vara med besikningen.

Jag inte begriper inte hur jag ska få ihop alltsammans på egen hand till mötet på fredag! Den andra medlemmen bor i södra Sverige nu, jag känner mig väldigt ensam som ett lätt byte för styrelsen att köra över!

Det allra värsta är maktlösheten: Var ska man vända sig för att få hjälp?
Styrelsen har SBC, HSB eller vilka det nu är i ryggen, men vem stödjer oss bostadsrättsinnehavare när styrelsen agerar fullständigt inkompetent?

Ja maktlösheten är inget trevligt sällskap på de här mörka vägarna!
"Uppdrag granskning" känns väl desperat men det är helt klart någon med resurser i den storleksordningen som behövs här ...

Det kommer att dröja innan hela den här historien är över. Förhoppningsvis kommer ni ganska snart kunna bo hemma igen, men förbered er på att efterverkningarna i form av ekonomiska problem och civilprocesser kommer att ta flera år till. Och det kommer att bli en kamp på flera fronter.

Jag inser att det kommer ta tid. Vi har pratat om att flytta, vilket inte hindrar att jag kan fortsätta driva frågorna. Tyvärr är tiden inte på min sida riktigt nu för den här kampen, har alldeles för mycket eget arbete också parallellt.

Om jag förstått det rätt har ni rätt nyligen köpt loss er fastighet och bildat bostadsrätter.

Det stämmer. December 2009 tog vi över. Föreningen har dock funnits sedan 1998. Jag var kassör i flera år och även suppleant när vi köpte huset. Anledningen till att jag ställde min plats till förfogande, är att jag arbetar intensiva perioder på resande fot.

En fastighet förfaller inte så snabbt utan er situation torde vara resultatet av eftersatt underhåll under många år.

Alldeles riktigt. Det var Familjebostäder som ägde. Jag var med när vi tog in offerter. Då taket besiktades av framkom gravrost mm.

Er fastighet måste ha besiktigats i samband med köpet. Vilka anmärkningar finns i det protokollet? Dvs finns det något där som indikerar att fastigheten inte var i toppskick?

Ja, det fanns flera saker, taket och gårdens bjälklag är de två jag kommer ihåg. Det finns även sk. friskrivningsklausul mot dolda fel i köpeavtalet.

Kanske finns det möjligheter för föreningen att kräva tillbaka en del av köpeskillingen?

Ombildaren har uppgett att den chansen i stort sett är obefintlig.

Dido
2010-11-21, 16:58
[QUOTE=Admin;24813]Vem är förvaltaren?
Han heter Jan Fagerström och är enligt styrelsen kontrakterad som förvaltare för alla delar av de arbeten som pågår; inkl. den kommande ombyggnaden för vår största lokalhyresgäst.

Dido, kan du fylla i din profil lite mer?

Fyllde just i hela profilen som försvann när jag blev utloggad. Ska göra ett nytt försök...

Fortsätt kräva detta intyg och kräv intyg för olika perioder.

Då han inte vill skriva något som intygar olämpligheten, funderar jag på att vända på det och be honom bekräftar sina uppgifter skriftligt, dvs att det går alldeles utmärkt att fortsätta bo här, att takskadan är en bagatell i sammanhanget etc etc.

Om jag minns rätt från de generella försäkringsreglerna så täcks inte denna typ av skador av försäkringen för t.ex. en villa. Men täcks de av fastighetsförsäkringen? Vad säger försäkringsbolaget? Vilka kontakter har styrelsen med vilket försäkringsbolag?

Mina försäkringskontakter säger att det är Föreningens ansvar eftersom skadan kommer utifrån. Föreningens bolag (IF) säger dock att det inte står för kostnader som gäller annat boende. Styrelsen säger ingenting mer än att de fn inte kan bedömda någon "eventuell" kompensation. Det är moment 22.

Förvaltaren har inget med detta att göra. Vill föreningens försäkringsbolag kontakta ditt försäkringsbolag så gör de detta.

Så tänkte jag också. Vad finns det för anledning för honom att be mig lämna hans nummer till mitt bolag?

Men om det är på detta viset så måste miljöförvaltningen undersöka detta även om arbetet är pågående! Har du förklarat detta tillräckligt väl för miljöförvaltningen?

I morgon ska jag kontakta Miljöförvaltningen igen och be dem göra en besiktning av temperaturen (43 grader) och de inomhusförhållanden förvaltaren säger är "helt normala".

Vackra ord på papper kan ofta skilja sig avsevärt från verkligheten och då gäller det att man ställer upp för varandra. Alla i föreningen borde agera.

Ja verkligen!!!

Här är det viktigt att komma väl förberedd med frågor och här är chansen att väcka även övriga medlemmar ur sin dvala./COLOR].

Jag har väldigt mycket eget arbete just nu, dessutom en planerad kursstart på fredag som ev. slår bort mina chanser att delta. Inte alls bra! Även om vi hittar ett biträde får han/hon inte närvara i vårt ställe heller. Det ser mörkt ut just nu och maktlösheten växer...

Admin
2010-11-21, 17:21
Han heter Jan Fagerström och är enligt styrelsen kontrakterad som förvaltare för alla delar av de arbeten som pågår; inkl. den kommande ombyggnaden för vår största lokalhyresgäst.
Vad heter hans förvaltningsföretag?
Dåliga förvaltare bör exponeras som sådana!
Och ingenstans är bättre att belysa dåliga förvaltare än här (genom att det direkt kommer ut i sökmotorernas listor på en mycket hög placering)!

Då han inte vill skriva något som intygar olämpligheten, funderar jag på att vända på det och be honom bekräftar sina uppgifter skriftligt, dvs att det går alldeles utmärkt att fortsätta bo här, att takskadan är en bagatell i sammanhanget etc etc.
Suverän idé !!!
Här gäller det för dig att samla bevis!

Mina försäkringskontakter säger att det är Föreningens ansvar eftersom skadan kommer utifrån. Föreningens bolag (IF) säger dock att det inte står för kostnader som gäller annat boende. Styrelsen säger ingenting mer än att de fn inte kan bedömda någon "eventuell" kompensation. Det är moment 22.
Dina försäkringskontakter har naturligtvis rätt, men vad menar IF (fastighetsförsäkringen) att de inte står för kostnader som gäller "annat boende"?
Det förstår jag inte!

I morgon ska jag kontakta Miljöförvaltningen igen och be dem göra en besiktning av temperaturen (43 grader) och de inomhusförhållanden förvaltaren säger är "helt normala".
Miljöförvaltningen är ditt ess i rockärmen. Här ska du lägga allt krut du kan på att få dem till att agera. Acceptera inte ett nej som svar. Ju fortare de agerar desto bättre!

Jag har väldigt mycket eget arbete just nu, dessutom en planerad kursstart på fredag som ev. slår bort mina chanser att delta. Inte alls bra! Även om vi hittar ett biträde får han/hon inte närvara i vårt ställe heller. Det ser mörkt ut just nu och maktlösheten växer...
Varför får inte ombud (inte biträde) närvara? Har styrelsen sagt detta? Har du fått skriftligt på detta?
Nu bor jag i Malmö, annars hade jag gått på detta möte åt dig, oavsett vad styrelsen säger.
Men jag skulle vilja säga att detta möte är det absolut viktigaste för dig, och du måste nog lägga allt annat åt sidan för dessa 45 minuter!
Dessutom får du stöd på distans från oss i forumet. :1:

Fyllde just i hela profilen som försvann när jag blev utloggad. Ska göra ett nytt försök...
Allmänna tips till alla.
1. Om man tappar förbindelsen kommer man som regel tillbaka i samma läge igen när man loggar in igen, men då ska man helst logga in igen direkt efter att kontakten med forumet tappats.
2. Innan du skickar ditt inlägg markera hela inlägget (ctrl+a), kopiera den markerade texten (ctrl+c). Skulle nu något hända så att inlägget inte kommer in så har du det i din buffert och kan antingen göra nytt försök eller temporärt spara inlägget i MS-Word, Anteckningar eller annan ordbehandlare.

Dido
2010-11-21, 21:45
[QUOTE=Admin;24821]Vad heter hans förvaltningsföretag?

Fagerströms Konsult & Byggnads AB
Alingsåsvägen. 41,
121 48 JOHANNESHOV
Org.nr 5567561294

Företaget registrerades april 2009 för teknisk konsult inom Bygg- & Anläggningsteknik. Omsättningen var drygt en halv miljon 2009.

Dåliga förvaltare bör exponeras som sådana!

Definitivt! Läste just hans mail från 12/11:
"Jag vill att du ska veta att alla inblandade gör vad som står i deras makt för att det ska bli så skonsamt som möjligt för dig och för att orsaken till skadan ska åtgärdas så fort det bara går...."

Beklagligt att en ansvarig konsult för ett så omfattande arbete inte kan informera korrekt och har så skev uppfattning om rimliga förhållanden!

Och ingenstans är bättre att belysa dåliga förvaltare än här (genom att det direkt kommer ut i sökmotorernas listor på en mycket hög placering)!

Ja, vi får se om han kan leverera en bekräftelse på allt han sagt?

43 grader inomhus anses inte normalt i miljöbalken i alla fall!
Och att elkablarna kopplas rakt in i mitt elskåp utan att någon frågat om lov, med följden att jag blir betalningsansvarig, borde rubriceras "egenmäktigt förfarande".

En Vän som är byggare var här idag och blev helt chockad över den tropiska värmen. Han trodde jag skämtade när jag talade om att ingen i styrelsen varit här! Jag fick också bekräftat att det är osannolikt att arbetet som återstår ska hinnas med på de 27 arbetsdagar som är kvar till jul!

Blyertstrecken i det förstörda taket, som markerar hur mycket som ska ingå i reparationen; dvs halva, nte hela, tyckte han var helt oeriöst.

Här gäller det för dig att samla bevis!

Jag har en loggbok med hänvisningar till lagtexterna, datum för vad, vem och hur samt många fotografier.

Dina försäkringskontakter har naturligtvis rätt, men vad menar IF (fastighetsförsäkringen) att de inte står för kostnader som gäller "annat boende"?

Jag ska maila IF i morgon och be om skriftlig bekräftelse med hänvisningar till de försäkringsvillkor de utgår ifrån och hänvisar till.

Miljöförvaltningen är ditt ess i rockärmen. Här ska du lägga allt krut du kan på att få dem till att agera. Acceptera inte ett nej som svar. Ju fortare de agerar desto bättre!

Jag har planerat in förmiddagen till detta i morgon!

Varför får inte ombud (inte biträde) närvara? Har styrelsen sagt detta? Har du fått skriftligt på detta?

Ombud får gå i medlems ställe men juridiska biträden får inte följa med till stämman - muntlig info. från ombildaren. Jag har inte hittat något skriftligt.

Nu bor jag i Malmö, annars hade jag gått på detta möte åt dig, oavsett vad styrelsen säger.

:4:
Jaaa Admin det hade varit strålande! Synd att jag inte bara bor i fel hus utan i fel stad också!

Pratade just med min Vän som flyttat till Malmö (också medlem här).
En superbra idé är förstås att ni två som bor i samma stad träffas...!!!

Men jag skulle vilja säga att detta möte är det absolut viktigaste för dig, och du måste nog lägga allt annat åt sidan för dessa 45 minuter!

Vi pratade om detta! De 45 minuterna är avsedda för arbetsgrupperna som styrelsen efterlyser. Chanserna att de låter någon (mig) komma till tals med frågor, är minimala; än mindre att de kommer att lyssna eller stå till svars!

Jag röstar för att vi satsar på att få tid hos juristen, reder ut alla grunder i varje punkt (inkl. frågorna som de fortfarande inte svarat på). På det viset är vi två som är väl förberedda att kalla till extrastämma. Dessförinnan ska övriga medlemmar samlas till informationsmöte och få hjälp att öppna ögonen!

Dessutom får du stöd på distans från oss i forumet. :1:

Det är ovärderligt att ni finns här Admin! Jag är mer än tacksam!

Sandlådan
2010-11-21, 22:02
Vi pratade om detta! De 45 minuterna är avsedda för arbetsgrupperna som styrelsen efterlyser. Chanserna att de låter någon (mig) komma till tals med frågor, är minimala; än mindre att de kommer att lyssna eller stå till svars!

Jag röstar för att vi satsar på att få tid hos juristen, reder ut alla grunder i varje punkt (inkl. frågorna som de fortfarande inte svarat på). På det viset är vi två som är väl förberedda att kalla till extrastämma. Dessförinnan ska övriga medlemmar samlas till informationsmöte och få hjälp att öppna ögonen!

Ställa frågor har du rätt till! Om de försöker tysta dig ska du lugnt och samlat fråga om inte yttrandefriheten gäller...

Är föreningen medlem i SBC el likn.?
I så fall kan du fråga om styrelsen konsulterat deras jurister i alla dessa frågor som hänger i luften. Om de inte gjort det kan du fråga varför.
(Styrelsen har inte rätt att vara passiv)

Dido
2010-11-21, 23:38
Ställa frågor har du rätt till! Om de försöker tysta dig ska du lugnt och samlat fråga om inte yttrandefriheten gäller...

Är föreningen medlem i SBC el likn.?
I så fall kan du fråga om styrelsen konsulterat deras jurister i alla dessa frågor som hänger i luften. Om de inte gjort det kan du fråga varför.
(Styrelsen har inte rätt att vara passiv)

Tack för påminnelsen Sandlådan, yttrandefrihet, lugnt och samlat är bra! Vete fåglarna vart jag ska hämta lugnet bara mitt i värmeböljan här hemma!

Ford P
2011-12-24, 17:51
Dido, hur slutade detta ärende?

Dido
2012-12-04, 17:04
Jag har varit borta från Forumet jättelänge. Den hemska perioden i den vattenskadade lägenheten slutade med att jag sålde. Senaste nytt från grannar som bor kvar, är att fastigheten drabbats av nya vattenskador. Bara att önska alla allt gott och inte lägga en enda tanke mer på att älta om det som hänt. Men fy Fabian va läskigt det är att vara beroende av illvilliga grannar som ska bestämma om ens välmående...