handdator

Visa fullständig version : Sambandet mellan den yttre reperationsfonden och underhållsplanen


kluringen
2010-11-10, 18:13
ur BRL 9 kap 5 § Innehållet i föreningens stadgar

7. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus

Notera att lagen ställer inget krav på några speciella fonder eller metoder, den säger bara att grunderna för hur det hela är tänkt måste anges i stadgarna.

För att möta lagkravet har man infört i de flesta normalstadgar en standarformuleringen som från början grundades på schablonberäkning av fastighetens taxeringsvärde:

Avsättning för föreningens fastighetsunderhåll, s k yttre fond skall göras årligen med ett belopp som motsvarar minst 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde.

som i senare versioner ändrades till (exemplet hämtad ur bolagsverkets mall):


§ 12 Underhåll
Styrelsen ska upprätta en underhållsplan för genomförande av underhållet av föreningens hus och årligen upprätta en budget för att kunna fatta beslut om årsavgiftens storlek och säkerställa behövliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus samt varje år besiktiga föreningens egendom.

§ 13 Fonder
Inom föreningen ska bildas en fond för yttre underhåll och en dispositionsfond. Avsättning till fonden för yttre underhåll ska ske i enighet med antagen underhållsplan enligt § 12. De överskott som kan uppstå på föreningens verksamhet ska avsättas till dispositionsfonden

Underhållsplanen var kanske bra för 20 år sen, skriver Tette i en annan aktuell tråd om underhållsplan (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?p=24435#post24435). Så var det nog när användande av underhållsplan inte reglerades av stadgarna. Man upprättade planer i all enkelhet vid behov.

För 20 år sen fanns det knappt några bostads- eller bostadsrättsföreningar som hade något i stadgarna om att föreningen måste ha en underhållsplan.

Underhållsplaner behövs och har alltid varit nödvändigt för att kunna bedriva ekonomiskt effektiv fastighetsunderhåll, men det sätt som BRF använder underhållsplaner sen det har detta har reglerats i stadgar fungerar inte.

En underhållsplan värd namnet som kan användas som kalkylunderlag för ändamålet att räkna ut föreningens behov av kapitalbildning på lång sikt är så omfattande att den inte är lämpad att fastställas vare sig av en styrelse eller stämma. Den är heller inte lämpad att användas för planering av arbeten som måste utföras på kort eller lång sikt.
:18:

totiki
2010-11-10, 19:21
Jaha?

Man måste ligga före och veta vad som behövs. Kan man sedan också planera för detta och sätta av pengar är det bra. Det är det samma som avskrivning, i princip. Samtidigt är frågan vem som skall betala? Den som aldrig kommer att få utnyttja underhållet eller den som får det. Som vanligt ligger sanningen någonstans mitt emellan.

Den riskbenägne/bostadskarriäristen och den med både livrem och hängslen/livstidsboende kommer alltid att ha olika åsikt. Argument för den ene eller den andre kommer aldrig att bita.

Missköta fastigheten är inte tillåtet, det leder till tvångsförvaltning. Men hur många råkar ut för det?
Verkar vara en fråga för sunt förnuft. Om sådant finnes.

kluringen
2010-11-10, 21:52
Jaha?

Jag är medveten om att ämnet har diskuterats på många trådar tidigare. Dessvärre har jag inte hittat någon tråd där man har kommit fram till en lösning av problemet. Yttre underhållsfonden är en BRF grej som har uppfunnits och marknadsförts av bostadsrättorganisationerna och som inte fungerar. Forumet är ett bra ställe att söka hitta en fungerande lösning för att ersätta den accepterade men icke fungerande metoden med något bättre.

Man måste ligga före och veta vad som behövs. Kan man sedan också planera för detta och sätta av pengar är det bra. Det är det samma som avskrivning, i princip.

Den gemensamma nämnaren är att periodisera en utgift över tiden, men det är fråga om två helt olika principer. Sparande i fonder är att betala för något som kommer att verkställas i framtiden. När man betalar en avskrivning betalar man för något som redan är bruk.

Samtidigt är frågan vem som skall betala? Den som aldrig kommer att få utnyttja underhållet eller den som får det. Som vanligt ligger sanningen någonstans mitt emellan.

Här sätter du fingret på en viktig punkt. Det borde vara självklart att det är de som har nytta av underhållet som ska betala. En följdfråga är varifrån myten kommer att låg avgift här och nu är på bekostnad av dem som kommer att bo sen om man inte sparar i unerhållsfond?

Den riskbenägne/bostadskarriäristen och den med både livrem och hängslen/livstidsboende kommer alltid att ha olika åsikt. Argument för den ene eller den andre kommer aldrig att bita.

Jag kan inte se någon konflikt mellan dessa två grupper. Den långtidsboende vill bo billigt och bra helst resten av livet. Bostadskarriäristen vill ha så låg avgift som möjligt för att få bättre betalt för lägenheten när han säljer. Att hålla avgifterna på RÄTT nivå är styrelsens svåraste uppgift, där just medel för husets underhåll är den svåraste nöten att knäcka i budgetarbetet.

Missköta fastigheten är inte tillåtet, det leder till tvångsförvaltning. Men hur många råkar ut för det?
Verkar vara en fråga för sunt förnuft. Om sådant finnes.

Huvudsyftet med tråden är att hitta en framkomlig väg för hur man ska lägga upp en långsiktig stabil ekonomi för ett välskött hus.

Definitioner och tolkningar om vad som är god redovisningssed, delar av redovisningslagen och bokföringsnämndens uttalanden är bitvis i vägen för en bra lösning. Jag startade några trådar i ämnet som nästan tvärdog när jag var nykomling på forumet. Det här är ett nytt försök till att starta upp en seriös debatt.

Löser man inte den här biten, upplever jag det som meningslöst att göra jämförelser mellan olika BRF årsredovisningar som innehåller jättestora buggar i grunden.

totiki
2010-11-12, 20:26
Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki
Man måste ligga före och veta vad som behövs. Kan man sedan också planera för detta och sätta av pengar är det bra. Det är det samma som avskrivning, i princip.
------
Den gemensamma nämnaren är att periodisera en utgift över tiden, men det är fråga om två helt olika principer. Sparande i fonder är att betala för något som kommer att verkställas i framtiden. När man betalar en avskrivning betalar man för något som redan är bruk.
Enligt min åsikt fungerar avskrivningen som, att betala för det som skall ersätta det nu fungerande. En tvättmaskin som skrivs av exempelvis, skrivs av för att ersätta den befintliga när den behöver bytas ut.
På liknande vis är den nuvarande fasaden i bruk, skrivs delvis av i den allmänna avskrivningen, men behöver kapitaltillskott när underhållet sker. Tillskottet kan bestå av både yttre fonden samt ett banklån om så krävs.
Den som bodde före underhållet betalade till yttre fonden för den fasad som då fanns samt för nästkommande, den som bor efter renoveringen betalar för den senaste samt även för nästkommande.

I en fastighets tidsperspektiv är det ingen större skillnad mellan principerna, enligt min åsikt.


Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki
Samtidigt är frågan vem som skall betala? Den som aldrig kommer att få utnyttja underhållet eller den som får det. Som vanligt ligger sanningen någonstans mitt emellan.
------
Här sätter du fingret på en viktig punkt. Det borde vara självklart att det är de som har nytta av underhållet som ska betala. En följdfråga är varifrån myten kommer att låg avgift här och nu är på bekostnad av dem som kommer att bo sen om man inte sparar i underhållsfond?
En fastighet behöver kontinuerligt underhåll sett över tid. Det handlar om att jämna ut toppar och dalar i finansieringen. Så att alla som över tid bebor fastigheten betalar så lika stor andel/ år av finansieringen som möjligt.
En privat fastighetsägare till en fastighet i 50 år, får ta hela kostnaden och försöka sprida denna så jämnt som möjligt eller låta bli. I en BRF sker precis samma sak men, delägarna är utbytbara under tiden. Varför skall några gynnas (korttidsboende), men andra inte (långtidsboende)?

Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=18966)

tette
2010-11-12, 21:03
"Tillskottet kan bestå av både yttre fonden samt ett banklån om så krävs.
Den som bodde före underhållet betalade till yttre fonden för den fasad som då fanns samt för nästkommande, den som bor efter renoveringen betalar för den senaste samt även för nästkommande."

Det kan här se ut som banklån o yttre fond finansierar. Banklån ja,men yttre fond är bara ett boklutsbegrepp och är inga pengar man betalar av. De flesta föreningar blåser upp sina yttre fonder (HSB ide) så att styrelserna och medlemmarna ska tro att föreningen har pengar. Så är inte fallet.

Det hade varit mera förståligt om inga yttre fonder fanns, då skulle medlemmarna lättare kunna se att föreningen måste låna eller ta byggkreditiv när större renoveringar måste göras. avskrivningar borde också diskuteras mera på stämmor, en del föreningen lurar sina medlemmar med att göra avskrivningar av både det ena och andra. tvättmaskiner tillexempel skall inte skrivas av eftersom det är förbrukningsartiklar.

kluringen
2010-11-14, 02:35
Vi verkar vara överens om att fastigheten måste underhållas kontinuerligt och att kostnaden för underhållet ska fördelas som så jämnt som möjligt över nyttjandetiden, men jag håller inte med om att principen för avskrivningar och användande av fond är likvärdiga.

De viktigaste skillnaderna där A = avskrivningsmetoden och B = fondmetoden:



A. Det framgår tydligt i årsredovisningen vilket år ett underhåll har blivit utfört, till vilken kostnad och över hur lång tid som kostnaden fördelas om underhållet har aktiverats som en investering.

B. Har motsvarande underhåll finansierats med hjälp ur underhållsfond syns det inte i årsredovisningen. Första året är det väl nämnt i förvaltningsberättelsen, men sen måste man gräva i gamla redovisningar efter informationen.


A. Investeringen som sådan påverkar inte årets resultat.

B. Kostaden för underhållet måste bokföras som en kostnad det år som kostnaden inträffar och redovisas som förlust. Det påverkar visserligen inte föreningens ekonomi, men det är svårt att förklara detta för medlemmarna.


[A.] Investeringen höjer anläggningstillgångens värde med beloppet som det kostade att åtgärda förslitningen.

[B.] Anläggningstillgångens bokförda värde minskar på samma sätt för en byggnad som underhålls omsorgsfullt som för en byggnad som man låter förfalla. Samtidigt tär man även på det egna kapitalet om underhållsfonden inte täcker den verkliga kostnaden. Man blir förr eller senare tvungen att göra en uppskrivning som medför ökade avskrivningskostnader utan att det finns en motsvarande kostnadsökning.


[A.] Avskrivningar är en kostnad i resultat räkningen som inte motsvaras av någon utgift och påverkar föreningens likviditet positivt. Vid noll i årets resultat (som man försöker eftersträva i budget) ökar föreningens kassabehållning med hela avskrivningsbeloppet (riktiga pengar).

[B.] Det saknas en “naturlig” post för reserveringar till underhållsfonden i resultaträkningen. Det är bara årets resultat som kan omföras från fritt EK till bundet EK och beloppets storlek avgörs av stämman från år till år. Därmed är det lätt att tappa både kontinuitet och kontroll över om avgiftsuttaget täcker föreningens behov för att säkra kapitalbildningen för det framtida underhållet. (Läs inlägg på andra trådar om luft som inte är riktiga pengar. Ibland är det luft ibland inte, effekt av obegripliga årsredovisningar.)


[A.] Det är en värklig kostnad som bokförs när ett underhåll aktiveras som investering som även ger en verklighetsförankrad kostnad i form av avskrivningar och ger en rättvis täckning för underhållet över tiden.

[B.] Felkällorna som finns i kalkylerna för sparande i underhållsfond är många. Återkommer till Brister i hantering av underhållsplan i ett senare inlägg.


Den som bodde före underhållet betalade till yttre fonden för den fasad som då fanns samt för nästkommande, den som bor efter renoveringen betalar för den senaste samt även för nästkommande.

Betalar ni dubbelt för fasadunderhållet?
:13:

kluringen
2010-11-14, 17:05
Vad en underhållsplan är finns inte definierat. Det kan vara så enkelt som en halv A4 med en uppräkning av kommande års underhållsaktiviteter, eller en omfattande kalkyl på hundratals sidor.

Metoden ska vara ett hjälpmedel för styrelsen att beräkna rätt nivå av årsavgiften över tid. Men nu är det så illa att begreppet ”över tid” inte heller är definierad. Idealfallet vore om man kunde hålla en jämn avgiftsnivå under fastighetens hela livslängd. Använder man en underhållsplan som kalkylinstrument bör tidsgränsen inte sättas för snävt, genomsnittetsbeloppet bör bygga på att alla åtgärder upprepas minst en gång.

Man måste även göra en avvägning mot avskrivningarna, annars kan man komma väldigt snett med kalkylen. För en ny byggnad som skrivs av med 2 % (vanligt) av anskaffningsvärdet minus markvärdet som inte ska skrivas av, ger avskrivningarna tillräcklig täckning för underhållet. Med en noggrant genomförd kalkyl med hjälp av en tillräckligt omfattande underhållsplan för ett nybyggt hus lär man komma fram till lägre belopp än vad avskrivningarna redan täcker eftersom anskaffningsvärdet i ett nytt hus inkluderar även lägenheternas inredning som medlemmarna ska underhålla själva.

Det finns ett inbyggt systemfel i hela tänket med underhållsfonder. Medlemmarna betalar sitt hus två gånger när man jämte avskrivningarna sparar motsvarande belopp i fonder. Rimmar illa med självkostnadsprincipen.

Om underhållsplanens omfattning

Alla fastighetsägare, såväl privata som BRF ägda behöver upprätta underhållsplaner för att kunna bedriva en ekonomiskt effektiv förvaltning. Underhållsplaner är att betrakta som arbetsverktyg och kan se olika ut för olika behov.

En komplett prissatt mängdförteckning av fastighetens alla beståndsdelar (kallad underhållsplan) är en värdefull handling och ett utmärkt underlag att selektera ur vid upprättande av olika planer och kalkyler. Mängdförteckningen ska även omfatta uppgift om alternativa
åtgärder som byggnadsdelen kan behöva utsättas för, bedömd livslängd för varje åtgärd samt årtal när åtgärden senast har blivit utfört. Det är varken lämpligt eller önskvärt att en stämma fastställer ett dokument som kontinuerligt måste uppdateras. Vad en stämma har fasställt får man inte ändra i med mindre än ett nytt stämmobeslut. Det skulle bli totalt ohanterligt i praktiken.

Resultat av kalkyler som påverkar årsredovisningen godkänns av stämman när man godkänner årsredovisningen.

Det är ingen som tillhandahåller hela huvudboken eller omfattande kalkyler som bilaga till årsredovisningen, men engagerade medlemmar måste få ta del av föreningens samtliga underlag som de efterfrågar.

I min förening har vi tagit bort tvånget att använda underhållsfonden ur våra stadgar. Vårt underhållsplan är heller inte offentlig för andra än våra medlemmar. Ingen förvaltare (i vårt fall har vi avtal med olika entreprenörer för fastighetsskötsel, hissar, takskottning mm.) ska kunna använda den som påtryckning för att få jobb hos oss med hänvisning till underhållsplanen, de får de underhållsscheman som vi ger dem.

tette
2010-11-14, 19:17
Bra skrivet kluringen avseende underhållsplan.
Det jag här vill trycka på är att underhållsplans enligt HSB;s modell är värdelös. Som jag sagt tidigare ärdet bara ett sätt att tjäna pengar på.

samma upplägg för 3 som 1400 lägenheter visar på att det mera handlar om att varje förening måste bygga en underhållsplan för deras behov.

Men hur skall det gå till? Man kan inte "kosta på" styrelseledamöterna utbildning för att förstå och kunna arbeta med en underhållsplan. Dessa utbildningar är svindyra och ledamöter byts för ofta.

Hur mycket "extraarbete" har inte entreprenörer tjänat på att en förening har en dålig underhållsplan och jag vill säga att det är mycket svårt att ha en bra underhållsplan.

Exempel: en förening har 7 höghus, 25 portar och hissar.

Hissarna står fullt färdiga år x.
Linor bör bytas vart 10-12 år, inredning/hisskorgar vart 12-15 (golv oftast oftare) maskiner vart 20:onde år.

En hiss blir måndagsexemplar och måste renoveras efter halva den här beskrivna tiden, en hisskorg blir vandaliserad och måste renoveras + ett antal till oförutsedda händelser sker.

Hur skall detta dokumenteras i en u-plan?

Och inte många styrelseledamöter har någon tidigare erfarenhet av hissrenoveringar.

clabbe
2010-11-15, 09:25
Jag tycker det är värdefulla åsikter från Kluringen m.fl. i den här tråden.
Som jag ser det så är det primära för en bostadsrättsförening att få in tillräckligt med pengar för att kunna långsiktigt förvalta sin fastighet till bästa nytta för sina medlemmar.
Valet mellan om nedlagda pengar ska kostnadsföras direkt eller aktiveras och avskrivas ligger sällan hos föreningen. Där styr redovisningsregler och -praxis. Det är inte där som föreningen ska lägga ner krutet. Jag menar alltså att självkostnadsprincipen och att få ett nollresultat inte är något att sträva efter.
Vad föreningen ska göra är att skaffa sig kunskap om underhållsbehovet enligt de principer Kluringen tar upp (även om tidsperspektivet kan diskuteras).
Vidare behöver föreningen en budget/prognos för längre tid än kommande år samt en prognos för likviditeten som också sträcker sig längre tid än kommande år.

Med dessa tre verktyg, resultatprognos, likviditetsprognos och underhållsplan kan föreningen säkerställa sin långsiktiga förvaltning.

Naturligtvis måste alla dessa verktyg uppdateras rullande, annars tappar de sin relevans.

kluringen
2010-11-15, 15:46
Men hur skall det gå till? Man kan inte "kosta på" styrelseledamöterna utbildning för att förstå och kunna arbeta med en underhållsplan. Dessa utbildningar är svindyra och ledamöter byts för ofta.


Mitt syfte med denna tråd är just det som du frågar efter, hur gör man? Det förlösande ordet är ENKELHET. Styrelserna ska inte använda verktyg som de inte har kompetens till. Anlita proffs vid behov. Att upprätta det grundläggande dokumentet för en bra underhållsplan är dyrt men måste ses som en engångskostnad eftersom det mesta av innehållet är statiskt. Valet av redovisningsmetod är avgörande hur krångligt/lätt det sen blir att kontinuerligt uppdatera underhållsplanen.

Lagstiftarna och organisationerna måste inse att boendeformen bygger på att det är lekmän som är satta till att förvalta sitt eget hus och anpassa reglerna därefter. För att inte avvika från ämnet (jätte lätt gjort då allt hänger samman och helhetsbilden är väldigt komplex) ska jag försöka förklara varför jag förespråkar avskrivningsmetoden för kapitalbildning för att säkerställa det framtida underhållet av föreningens hus.

Den italienska dubbelbokföringen är en genial uppfinning i sin enkelhet som ännu idag utgör grunden för alla redovisningsprinciper. Synd att det inte går att rita T konton i inläggen, men försöker förklara ändå med två schematiska räkneexempel.

En förening köper ett nybyggt hus för 1500 varav byggnadens värde är 1000. För att begränsa antal siffror i exemplen utgår vi från att hela anskaffningskostnaden har finansierats med insatserna och det inte finns lån att amortera. Man upprättar en avskrivningsplan och bestämmer avskrivningstiden till 50 år (2 %). Vi förutsätter också att föreningen lyckas med bedriften att göra nollresultat år in och åt ut enligt självkostnadsprincipen, varmed avsnitt ”Skulder och Eget kapital” förblir konstant i balansräkningen.

Tillgångar år 1
Mark 500
Byggnad 1000
Kassa/bank 0
summa 1500

Tillgångar år 2
Mark 500
Byggnad 980
Kassa/bank 20
summa 1500

Tillgångar år 10 gör man underhåll för 10, avskrivningstid 10 år
Mark 500
Byggnad 800
renovering 10
Kassa/bank 200-10 = 190
summa 1500

Tillgångar år 11
Mark 500
Byggnad 780
renovering 9
Kassa/bank 211 (190+20+1)
summa 1500

Avskrivningskostnaden har ökat med 1. Det frekvent återkommande underhållet kostar, men förblir konstant under resten av husets livstid.

Tillgångar år 21
Mark 500
Byggnad 580
renovering 9
Kassa/bank 431 (411+20+1)
summa 1500

Tillgångar år 50
Mark 500
Byggnad 0
renovering 10 (avskrivningstid 10 år)
stort underhåll 600
Kassa/bank 390 (990-600)
summa 1500

År 50 blir hela investeringen avskriven, samtidigt är det dags för de STORA underhållen som visar sig stanna på 600. Nu, med facit i hand inser man att man har haft för hög avskrivningstakt. Det hade kunnat undvikas om man hade upprättat ett underhållsplan av det avancerade slaget redan dag ett. Då hade uppställningen i den första balansräkningen sett något annorlunda ut och man hade kunnat tillämpa total komponentavskrivning redan från början.

Tillgångar år 1
Mark = 500
Byggnad = 200, årlig avskrivning 2 (avser byggnadens stomme)
Lägenheternas inre = 190, årlig avskrivning 0 (medlemmarnas underhållsansvar)
komponenter tioårsintervall = 10, årlig avskrivning 1
komponenter femtioårsntervall = 600, årlig avskrivning 12
Kassa/bank = 0
summa 1500

Tillgångar år 49
Mark = 500
Byggnad = 102, årlig avskrivning 2 (avser byggnadens stomme)
Lägenheternas inre = 190, årlig avskrivning 0
komponenter tioårsintervall = 1, årlig avskrivning 1
komponenter femtioårsintervall = 12, årlig avskrivning 12
Kassa/bank = 695
summa 1500

Tillgångar år 50
Mark 500
Byggnad 100, årlig avskrivning 2 (avser byggnadens stomme)
Lägenheternas inre 190, årlig avskrivning 0
komponenter tioårsintervall 10, årlig avskrivning 1
komponenter femtioårsintervall 600, årlig avskrivning 12
Kassa/bank 100
summa 1500

I det fösta räkneexemplet är avskrivningskostnaden 20 de fösta tio åren, 21 under näst kommande fyrtio år för att sjunka drastiskt till 13 för all övrig tid.

I exemplet med komponentavskrivning är kostnaden konstant 15 över tid tills byggnaden blir avskriven till noll.

Valet mellan om nedlagda pengar ska kostnadsföras direkt eller aktiveras och avskrivas ligger sällan hos föreningen. Där styr redovisningsregler och -praxis.

Alla verksamheter har frihet att välja den redovisningsmetod inom given ram som passar verksamheten bäst. Praxis behöver man inte följa. Jag antar att du syftar till redovisningsrådets regel som har marknadsförts av organisationerna och blivit praxis i alltfler föreningar.

RR-12 punkt 16: ”Utgifter för reparation och underhåll av en tillgång som syftar till att vidmakthålla eller återställa tillgångens egenskaper så att dess prestationsförmåga motsvarar den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades skall redovisas som kostnad i den period de uppkommer.”

Men det är en misstolkning att detta ovillkorligen måste följas och går att bemöta. Vår revisor har accepterat vår annorlunda tolkning. Enligt redovisningsrådet är komponentavskrivning också en accepterad, i förekommande fall även en önskvärd metod:

RR 12 p 24: ”Viktiga delar av vissa tillgångar kan behöva ersättas regelbundet. Så kan t.ex en masugn behöva ny inklädnad efter en viss nyttjandeperiod eller ett flygplan en ny inredning. Sådana delar bör, när så är möjligt, redovisas och därmed avskrivas som separata enheter eftersom de har en annan nyttjandeperiod och därmed avskrivningstid än tillgången i övrigt (komponentavskrivning). Utgiften för att ersätta dylik enhet redovisas som anskaffning av en ny tillgång och eventuell kvarvarande redovisat värde för den ersatta enheten kostnadsförs.”

Skattelagstiftningen föreskriver det minimum av utgifter som måste aktiveras men förbjuder inte frivilliga aktiveringar. Det är bara vinstdrivande verksamheter som kan ha skattemässiga fördelar av att välja medoden enligt RR-12 p 16.

Komponentavskrivning ger en jämn kostnadsfördelning över tid. Avskrivningsmetoden medför en kontinuerlig, naturlig och logisk uppskrivning av fastighetens värde som även de flesta lekmän begriper och matchar ÅRL:s krav väl om rättvisande bild av verksamhetens ställning.

Det är inte där som föreningen ska lägga ner krutet. Jag menar alltså att självkostnadsprincipen och att få ett nollresultat inte är något att sträva efter.

Att få till nollresultat kan nog vara svårt, men om budgetarna är bra jämnar nog resultaten ut sig. Använder man fondmetoden och följer anvisningarna enligt RR-12 p 16 måste föreningen drivas med vinst som motsvarar kapitalbildningsbehovet enligt renoveringsplanen. Självkostnadsprincipen anser jag däremot att man måste följa.

Långt blev det, hoppas ni orkar läsa. :1:

clabbe
2010-11-16, 11:17
Jag kan ta din exempel-förening och visa hur jag menade.

Det finns en utgiftsmassa de första 100 åren på 1000 (byggnad) och renoveringar (600 + 9 *10) = 1690. Dessa utgifter kan hanteras som kostnader eller avskrivningar. I slutänden blir resultatet detsamma.

Det finns ett investerings/renoveringsbehov på 690. De första 50 åren är behovet 650.

Föreningen kan nöja sig med att ta in 13 per år i kassan dvs gå med förlust på mellanskillnaden till avskrivningarna. Pengarna räcker iallafall.
Eller ta in 16,9 per år i 100 år för att balansera avskrivningarna på lång sikt. Med konsekvens att det blir ett kassaöverskott till sist.

Jag menar att föreningen ska sätta fokus på att få in tillräckligt med pengar i kassan.

I ditt eget exempel så tar du in 15 i kassan varje år men jag menar att då har du olika avskrivningsmassor, du skriver inte av 190 tkr på byggnaden i ditt senare exempel. Skulle du göra det så blir snittet 16,9 per år, detsamma som i min utveckling ovan.

kluringen
2010-11-16, 17:28
Hej Clabbe!

Den stora skillnaden mellan ditt och mitt tänk är hur det kommer att se i balans räkningen efter att alla underhåll är gjorda minst en gång om man hanterar utgiften som en kostnad eller som en investering.

Modell Clabbe (om du tar ut 13 per år genom avskrivningar):

Tillgångar
anläggningstillgångar = 850
omsättningstillgångar =0
summa

Eget kapital och skulder
insatser = 1500
underhållsfond = 0
ansamlad förlust = -650
summa = 850

Du kan inte undvika negativt i eget kapital om du inte jämte avskrivningarna även gör en årlig vinst med 13, men då får dina medlemmar betala dubbelt. Du kan heller inte välja bort avskrivningarna enligt god redovisningssed, inte heller sätta dem hur lågt som helst. Fondmodellen funkar bra först efter att allt är avskrivet till noll. Vi spelar med samma pengar, och att dina -650 inte har någon betydelse i praktiken håller jag med om, men det är inte många som förstår detta genom att bara läsa din årsredovisning.

Modell kluringen:

Tillgångar
anläggningstillgångar = 1400
omsättningstillgångar = 100
summa = 1500

Eget kapital och skulder
insatser = 1500
underhållsfond = 0
fritt EK = 0
summa = 1500

Min modell återställer även värdet av tillgången efter att renoveringen har återställt förslitningen. Eget kapital påverkas inte. Att jag inte skriver av 190 markerar den strikta gränsen mellan förenings ekonomi och medlemmarnas privatekonomi. (Förslitning av det innre efter upplåtelsen ligger utanför föreningens ekonomi vilket inte är fallet i hyreshus.) Att jag har 100 kvar i min kassa har att göra med att jag skriver av huskroppen med 2 enlig ÅRL. Det ger föreningen en buffert som jag inte vet vad de ska användas till.

clabbe
2010-11-16, 20:23
Jag ber att få återkomma i detta intressanta ämne men är siffrorna i dina exempel hur det ser ut i slutändan eller i början?

Tillägg: nog är det i slutändan om jag fattar rätt.
Som sagt, jag återkommer. Men vi verkar räkna på olika sätt.

kluringen
2010-11-17, 00:06
Siffrorna är mot slutet, efter genomförda renoveringar.

Så här har jag räknat i modell Clabbe:

13*50 = 650 = avskrivningar under 50 år = saldo i kassan = renoveringsbehov ==> restvärde = 1500-650=850

Så genomförs renoveringen som du bokför som en kostnad, det ger ett netto på 850 på tillgångssidan (du förbrukar din kassabehållning), motsvarande netto i EK eftersom och du har kostnadsfört renoveringen för 650.

Om du har trixat med omföringar mellan bundet och fritt EK är ointressant, nettot blir den samma oavsätt.

I kluring modellen har jag räkna på samma sätt, fast jag har ju skrivit av 15 varje år och valt att bokföra utgiften som investering. (i noter blir det flera rader än vad jag visar i exemplet där varje komponent redovisas var för sig).

clabbe
2010-11-22, 13:59
Då förstår jag hur du räknade. Med 1,33% avskrivning på byggnadsvärdet 1500 och kostnadsföring omedelbums av utgifterna blir det ju så.
Dock är det lite inkonsekvent av föreningen ifråga att inte aktivera den stora utgiften på 600 som en investering (och förmodligen strider det mot redovisningsreglerna) när man skriver av sin andra stora investering, byggnaden.
Aktiverar de 600 som tillgång blir den ackumulerade förlusten 50 efter 50 år jämfört med 650.
Annars är det ju mest ett pedagogiskt problem att förklara hålet i resultatet, iallafall för den här föreningen som inte har någon bank som kräver återbetalning av lån i jämn takt.

Jag vill säga att jag har inget emot din modell för fördelning av kostnaderna och utgifterna under åren, den verkar rymmas inom ramarna för godtagbar redovisning och balansräkningen behålls stark.

En intressant aspekt är frågan hur man gör om man har större avskrivningbehov än återanskaffningsbehov. Det leder ju automatiskt till ett kassaöverskott, precis som i ditt fall där du får 200 i överskott pga en avskrivningsmassa på 1700 och en återanskaffning på 1300, på 100 års tid. Är det rätt mot medlemmarna tidigt i perioden att bidra till överskott hos medlemmarna senare? Eller ska man godta en "evig" förlust på 200 eftersom det är pengar som man inte behöver? Du har ju lite liknande frågeställningar i din förening där medlemmarna vad jag förstår med en extra insats finansierat något som nu måste skrivas av.

kluringen
2010-11-23, 13:30
Man får inte sätta avskrivningen till noll för någon investering utifrån tesen att att inget håller i evighet. Exempelföreningen har valt att skriva av husets stomme på 100 år. Väljer man en längre avskrivningstid blir kassaöverskottet mindre. Sen vet man ju inte vilka oförutsedda överraskningar som kan inträffa i ett gammalt hus, och då är det bra att ha en buffert som finns kvar även efter att kåken har skrivits ner till noll.

100 % rättvisa är svårt, men tillämpas komponentavskrivning från dag ett blir det så nära som man kan komma (titta en gång till på den blåa modellen i inlägg # 10). En fördel till i jämförelse med fondmetoden är att man hanterar verkliga kostnader istället för osäkra kalkyler som är beroende av underhållsplanets kvalitet.

Sen vill jag nog inte kalla ett kassaöverskott för förlust. Du menar kanske att en vinst för föreningen är en förlust för medlemmarna. Så kan man ju inte se det, medlemmarna har ju sitt kvar genom sin andel i föreningen.

clabbe
2010-11-23, 14:08
Nej jag menar att det blir en redovisningsmässig förlust i föreningen om man skriver av 1500 och tar in 1300.
Jag kallar inte ett kassaöverskott för en förlust. Jag skrev slarvigt i mitt förra inlägg. Det borde stå
En intressant aspekt är frågan hur man gör om man har större avskrivningbehov än återanskaffningsbehov. Det leder ju automatiskt till ett kassaöverskott under förutsättning att man har nollresultat, precis som i ditt fall där du får 200 i överskott pga en avskrivningsmassa på 1500 och en återanskaffning på 1300, på 100 års tid. Är det rätt mot medlemmarna tidigt i perioden att bidra till överskott hos medlemmarna senare? Eller ska man godta en "evig" förlust i redovisningen på 200 eftersom det (kassaöverskottet som man får vid ett nollresultat) är pengar som man inte behöver förutom som buffert? Du har ju lite liknande frågeställningar i din förening där medlemmarna vad jag förstår med en extra insats finansierat något som nu måste skrivas av.

Blev det klarare nu vad jag menade?

clabbe
2010-11-23, 15:03
När jag läser vad jag skrev är det fortfarande otydligt.

Man kan välja mellan att ha intäkter för att täcka återanskaffningsbehovet på 1300. Då får man en kassa på noll och ett resultat efter avskrivningar på -200 (den "eviga" förlusten).
Eller att ha intäkter som täcker avskrivningarna. Då får man ett resultat efter avskrivningar på 0 och ett kassaöverskott på 200. Förvisso en trevlig buffert men i exempelföreningen behövs de ju inte, så de som bor de första åren i föreningen betalar in pengar som kommer först senare boende till del.

Du skriver att de boende har sitt kvar genom sin andel i föreningen - alltså inte gör en förlust om föreningen gör vinst? Menar du att du ser det som ett nollsummespel? Jag tror inte man får tillbaka lika mycket mer för en lägenhet som det ”extra” man satt in i föreningen. Tvärtom sägs det ju ofta att en hög avgift leder till ett sänkt marknadsvärde på lägenheten.

clabbe
2010-11-23, 15:52
Man får inte sätta avskrivningen till noll för någon investering utifrån tesen att att inget håller i evighet. Exempelföreningen har valt att skriva av husets stomme på 100 år.

Men märkligt nog skriver föreningen inte av på en del av byggnaden med motivering att den delen är medlemmarnas underhållsansvar. Får di göra på dette viset?

kluringen
2010-11-23, 23:32
Ledsen Clabbe, antigen är jag dum eller så pratar vi inte om samma siffror. Markera gärna med rött där du ser bristerna i uppställningen. Jag ser varken dina hål eller förluster som du skriver om.

Exempelföreningens initiala balansuppställning:

Tillgångar år 1
Mark = 500
Byggnad = 200, årlig avskrivning 2 (avser byggnadens stomme)
Lägenheternas inre = 190, årlig avskrivning 0 (medlemmarnas underhållsansvar)
komponenter tioårsintervall = 10, årlig avskrivning 1
komponenter femtioårsintervall = 600, årlig avskrivning 12
Kassa/bank = 0
summa 1500

Hur det ser ut i resultaträkningen har jag inte ens berört (någon annan väg kan man varken göra vins eller förlust). Jag ska göra det nu för ordningens skull.

Föreningens första årsredovisning:

Resultaträkning

Intäkter
Avgifter 15
Kostnader
Avskrivningar 15
Årets resultat 0

Balansräkning

Anläggningstillgångar
Mark = 500
Byggnad = 198, årlig avskrivning 2 (avser byggnadens stomme)
Lägenheternas inre = 190, årlig avskrivning 0 (medlemmarnas underhållsansvar)
komponenter tioårsintervall = 9, årlig avskrivning 1
komponenter femtioårsintervall = 600, årlig avskrivning 12
Omsättningstillgångar
Kassa/bank = 15
summa tillgångar 1500

Skulder och Eget kapital
bundet EK
Insatser 1500

Fritt EK 0

Det här fotsätter år efter år, avskrivningsbeloppen är konstanter, tillgångens värde minskar och kassan ökar motsvarande lika mycket tills medlen tas i bruk för att ersätta den utslitna komponenten. Under en hundraårsperiod hinner du ersätta komponent 4 tio gånger och komponent 5 två gånger. Allt börjar om från början i en 50 års cykel. Medlemmarna betalar 15 år under första hundra åren därefter räcker att ta ut 13 som du har räknat ut tills huskroppen börjar vittra.

Det är inte systemets utan lagens fel att det inte går att fördela jämnare. Komponent 1 och 3 har jag tagit med för att åskådliggöra vad du inte behöver skriva av. Mark är vädertaget och lägenheternas inredning borde vara det eftersom inredningen inte ingår i föreningens ekonomi på annat sätt än att det är inkluderad i anskaffningspriset. Dag 1 efter upplåtelsen och inflyttningen kan du som medlem riva ut rubbet och sälja på blocket om du vill och köpa annat som du tycker om.

I praktiken är det nog sällsynt, om det ens existerar föreningar som delar upp tillgången på det här sättet.

i verkliga livet bestämmer man en procentsats mellan 1 – 2 % och skriver av hela anskaffningsvärdet. Jag tror det finns många styrelser (kassörer) som inte ser någon koppling mellan underhållsfonden och avskrivningarna. De tror att avskrivningarna är till för att täcka amorteringarna av föreningens lån och renoveringar gör man med pengar som finns i underhållsfonden som helst ska finnas i kassan.

En intressant aspekt är frågan hur man gör om man har större avskrivningbehov än återanskaffningsbehov. Det leder ju automatiskt till ett kassaöverskott, precis som i ditt fall där du får 200 i överskott pga en avskrivningsmassa på 1700 och en återanskaffning på 1300, på 100 års tid. Är det rätt mot medlemmarna tidigt i perioden att bidra till överskott hos medlemmarna senare? Eller ska man godta en "evig" förlust på 200 eftersom det är pengar som man inte behöver? Du har ju lite liknande frågeställningar i din förening där medlemmarna vad jag förstår med en extra insats finansierat något som nu måste skrivas av.

Avskrivningsmassan i min modell är 200+10+600=810. Kan aldrig bli 1700 när hela anskaffningskostnaden bara är 1500. Återanskaffningsbehovet över tid är egentligen ointressant i sammanhanget eftersom du återinvesterar det som du har återställt.

Din eviga förlust uppstår om du skriver av 15 men plockar bara ut 13. Då tycker jag personligen att det är snyggare att inte skriva av huskroppen i tron att den är oförstörbar. Sparka proffsrevisorn, internrevisorn kommer att köpa dina argument.

Vad vi har finansierat med en extrainsats måste ersättas så småningom, så där har vi att välja mellan pest och kolera. Skitfult med negativ EK men också om investeringen skräpar kvar i redovisningen när den måste ersättas. Men jag tror att du har löst det åt oss :7:, gå in på ÅRL tråden igen. Tyvärr är det ibland inte fråga om vad som är bra för föreningen utan vad revisorn tycker. Den vi har är bra men han opponerade mot att vi lät bli att skriva byggnaden. 200 år blev det maximala som han godtog efter lite tjafs. Det finns bevisligen likvärdiga tegelbyggnader som är 5-600 år gamla som fortfarande är fräscha.

clabbe
2010-11-24, 11:59
För enkelhetens skull går jag med på att inte avskriva 190 av byggnadens värde - så vi laborerar med samma belopp.

Exempelföreningens initiala balansuppställning:

Instämmer helt med din uppställning.

Föreningens första årsredovisning:

Instämmer helt med din uppställning.

Man börjar och slutar 100-årsperioden med noll i resultat och 1500 i balansomslutning.

Men - man börjar med en kassa på noll och slutar med en kassa på 200. De kommer inte från någon extern part och man gör ingen vinst, ändå har medlemmarna betalat in 200 "för mycket". Just för att avskrivningsbehovet är 200 större än återanskaffningsbehovet. Däri ligger "problemet", att man får in mer pengar än vad man egentligen behöver för att ersätta det som är utslitet.

Om man då nöjer sig med att ta in samma summa pengar som man behöver för att ersätta det som är utslitet, ja då får man ett annat problem, man får en förlust på 200 på 100 år.

Jag vet inte om vi kan förstå varandra i denna fråga för nu har jag försökt förklara så enkelt som jag kan.

Mark är vädertaget och lägenheternas inredning borde vara det eftersom inredningen inte ingår i föreningens ekonomi på annat sätt än att det är inkluderad i anskaffningspriset. Dag 1 efter upplåtelsen och inflyttningen kan du som medlem riva ut rubbet och sälja på blocket om du vill och köpa annat som du tycker om.

Man kan ju faktiskt isåfall undra om inredningen ska få finnas kvar i balansräkningen som en tillgång, när medlemmarna utan att fråga kan riva ut densamma. Den borde helt enkelt skrivas ner redan år 1. Eller så ska den aldrig in i balansräkningen alls.

i verkliga livet bestämmer man en procentsats mellan 1 – 2 % och skriver av hela anskaffningsvärdet. Jag tror det finns många styrelser (kassörer) som inte ser någon koppling mellan underhållsfonden och avskrivningarna. De tror att avskrivningarna är till för att täcka amorteringarna av föreningens lån och renoveringar gör man med pengar som finns i underhållsfonden som helst ska finnas i kassan.

Det är väl egentligen inte så konstigt. Om man inte vill tillåta föreningen att gå med vinst, var ska man få pengar till att amortera lånen utan att ha avskrivningar med minst samma belopp per år?

Avskrivningsmassan i min modell är 200+10+600=810. Kan aldrig bli 1700 när hela anskaffningskostnaden bara är 1500.

Anskaffningskostnad för byggnad som avskrivs är i din modell 200.
För renoveringar som avskrivs är anskaffningskostnaden 2 * 600 plus 10 * 10 = 1300
Avskrivning totalt 1500 (som jag korrigerade till när jag rättade, se inlägg kl 14:08.


Om man istället skulle skriva av hela byggnaden utan din uppdelning skulle det ge:
Anskaffningskostnad för byggnad som avskrivs är 1000
För renoveringar som avskrivs är anskaffningskostnaden 1 * 600 plus 9* 10 = 690

Summa 1690 i avskrivning (räknade med 10 för mycket tidigare).

Återanskaffningsbehovet efter nybygget är detsamma i alla modeller, 2 * 600 plus 10 * 10 = 1300.

kluringen
2010-11-25, 02:16
Clabbe, det verkar som att vi är helt överens om siffrorna i både din och min modell. Jag kommer att belysa några detaljer som är viktiga i en generell modell som inte förekommer i verkliga livet. Sen är det hög tid för att återkoppla till underhållsplanen och sambanden. Jag återkommer.

kluringen
2010-11-26, 15:39
Förutsättningen för att laborera med siffror som du och jag har gjort hittills är att det finns en förträfflig underhållsplan som underlag för beräkning av underhållsbehovet för föreningens hus. I en modell förenklar man verkligheten. BRF Kluringen som har valt att enbart använda avskrivningarna för sitt sparande har uppmärksammat att 190 som är värdet av lägenheternas inredningar ska inte täckas av avskrivningar eftersom medlemmarna kommer att bekosta förnyelser helt utanför föreningens ekonomi. Det kan inte uteslutas från balansräkningen, summa anskaffningsvärde måste ju stämma och är en komponent i anläggningen.

Din matematik om huskroppen stämmer Clabbe. Jag vill heller inte skriva av den men det kan vara svårt att få gehör för det hos revisorerna som har bokstavtolkat vad god revisionssed säger. Vi har i alla fall visat (tror jag) effekterna av olika bokslutsbeslut.

Fotsätter resonemanget med en ny modell, BRF Lekstugan, som inte är lika självtänkande som Brf Kluring utan gör som organisationerna anser att man ska göra. Underhållsfonden är ett BRF påhitt.

Man skriver av anskaffningskostnaden enligt rekommenderad schablon och upprättar en underhållsfond för det framtida underhållet med hjälp av samma underlag som BRF Kluring har använt.

Underhållsplan för BRF Lekstugan
renoveringar i tioårsintervall = 10, årlig reservering 1
renoveringar i femtioårsintervall = 600, årlig reservering 12
Summa genomsnittligt reserveringsbehov för underhållet = 13

Avskrivningsplan för BRF Lekstugan
Mark, anskaffningsvärde = 500 är inte föremål för avskrivningar
Byggnad, anskaffningsvärde = 1000 avskrivningstid 50 år

BRF Lekstugans första årsredovisning:

Resultaträkning

Intäkter
Avgifter = 33
Kostnader
Avskrivningar 20
Årets resultat 13

Balansräkning

Anläggningstillgångar
Mark = 500
Byggnad = 980

Omsättningstillgångar
Kassa/bank = 33
summa tillgångar 1513

Skulder och Eget kapital
bundet EK
Insatser 1500
Yttre underhållsfond =0

Fritt EK = 0
Årets resultat = 13
Summa eget kapital och skulder= 1513

Stämman beslutar att årets resultat ska föras om till fonden.

IB året därpå blir noll i fritt Ek och 13 i underhållsfonden. Detta fortgår i cykel och ser bra ut. Fondmodellen funkar på samma vis som komponentmetoden för husets framtida underhåll precis som Totiki säger att den gör.

Kruxet är att de som bor de första femtio åren har skapat ett kassaöverskott på 1000. De som bor de nästkommande 50 åren kan sänka avgiftsuttaget till 13.

Vi ändrar grundförutsättningarna och säger att båda föreningarna hade lån = 1000. Båda använde kassaöverskottet för att amortera lån. Efter 50 år blir då BRF Lekstugan en skuldfri förening, BRF Kluring kommer fotfarande ligga kvar med ett lån på 1000. BRF Kluring har bara skapat nytt låneutrymme med amorteringarna och har lånat till sina renoveringar.

Ingen skillnad med andra ord om det fanns lån att amortera eller ej. BRF Lekstugan har betalat nästa generations vällevnad. Det har inte BRF Kluring gjort, men har heller inte dränerat föreningens ekonomi , bara fördelat utgifterna över tid.


Om föreningarna inte hade lån att amortera blir det ännu mera snett. BRF Lekstugan kan sänka sina avgifter ännu mera tills kassaöverskottet blir förbrukad.

Det är också svar på Totikis återkommande fråga, vem betalar?

clabbe
2010-11-27, 10:25
En fråga: har föreningen ingen kostnad eller utgift under sin levnad som tillåter återföring från fonden? När fondavsättningar återförs syns ju det som en ökning av det fria egna kapitalet.
Jag har försökt luska på nätet om det finns klart skrivet vad för sorts utgifter man får använda som underlag för återföring från underhållsfonden men inte hittat något.
Efter dialog med vår förvaltare kommer vi t.ex. att återföra fondreserveringar som motsvarar vår kostnad för en ny tvättmaskin (ersättningsinvestering). Såna kostnader kan ju finnas även hos lekstugan som gör att de inte bara bygger upp en underhållsfond utan också minskar den då och då.

Får man återföra fondreserveringar för utgifter som aktiveras?

kluringen
2010-11-27, 14:38
En fråga: har föreningen ingen kostnad eller utgift under sin levnad som tillåter återföring från fonden? När fondavsättningar återförs syns ju det som en ökning av det fria egna kapitalet.

I en modell försöker man avgränsa sig till vad man vill analysera. Lekstugan har beräknat sitt återanskaffningsbehov grundad på underhållsplanen. (stämmer bra med 13 som du också kom fram till.)

Efter tio år genomför Lekstugan sin första stora renovering, kostnad = 10
Fonden har ökat, saldo i fonden = 130. Lekstugan bokför renoveringen som kostnad.

Årets resultat (år 10) = -10 Nu gör man en omföring på 10 från fonden till fritt EK som i balansräkningen ger:

Yttre underhållsfond = 120
fritt EK = 0

Endast planerade underhåll enligt underhållsplanen ska tas från fonden.

Jag har försökt luska på nätet om det finns klart skrivet vad för sorts utgifter man får använda som underlag för återföring från underhållsfonden men inte hittat något.

Du har en utförlig beskrivning i Bokföringsnämndens uttalande (http://www.bfn.se/redovisning/NYUTT/utt-fastighetsunderhall.pdf).

Förstagången lag läste detta fattade jag noll. Lekstugans modell är kanske till hjälp för att ta till sig vad som menas. Notera att det är omföringarna som sådana som inte påverkar resultaträkningen, men det gör reserveringarna som måste täckas med avgifter för att bygga upp fonden. Likaså utgiften för renoveringen det år som den uppkommer.

Efter dialog med vår förvaltare kommer vi t.ex. att återföra fondreserveringar som motsvarar vår kostnad för en ny tvättmaskin (ersättningsinvestering). Såna kostnader kan ju finnas även hos lekstugan som gör att de inte bara bygger upp en underhållsfond utan också minskar den då och då.

Lekstugan har säkert en massa kostnader, men är tvättmaskinen inte med i underhållsplanen ska utgiften inte täckas med fondmedel. Lekstugan kan välja att aktivera tvättmaskinen och betala den via ökade avskrivningar eller kostnadsföra den som ger negativt fritt EK eftersom det inte var en planerad utgift och de har 0 i sin fria EK.

Får man återföra fondreserveringar för utgifter som aktiveras?

Utgifter som aktiveras blir föremål för avskrivningar. Men man får ändra redovisningsprincip. Har man reserverat medel i fonden för tvättmaskinen kan man återföra summan till det fria kapitalet. Ni får en ökad avskrivningskostnad på grund av aktiveringen. Vill ni inte betala tvättmaskinen flera gånger om så måste man även korrigera planeringen. Tvättmaskinens livslängd = 10 år. Ni har sparat 30 tkr i fonden för ändamålet. Om ni aktiverar utgiften betalar ni en gång till för den via avskrivningarna, samtidigt fortsätter ni att spara i fonden till nästa tvättmaskin. Ni bör sänka reserveringsbeloppet och ta bort tvättmaskinen från underhållsplanen.

Det gäller att ha koll på det som händer i underhållsplanen, en slags internredovisning vid sidan av bokföringen.

clabbe
2010-11-27, 15:06
Du säger att Notera att det är omföringarna som sådana som inte påverkar resultaträkningen, men det gör reserveringarna som måste täckas med avgifter för att bygga upp fonden. Likaså utgiften för renoveringen det år som den uppkommer.

På sidan 4 i BFN:s uttalande står det
Reservering ...av medel i fond är transaktioner som endast påverkar fördelningen av det egna kapitalet på fritt och bundet eget kapital. Resultaträkningen påverkas alltså inte av dessa transaktioner

Jag tycker inte det du säger stämmer med vad BFN skriver.

clabbe
2010-11-27, 15:23
Om jag förstår sluresultatet av ditt resonemang kommer Lekstugan att avsluta perioden med Bokförda tillgångar på
Kassa, 1000,
Mark, 500,
Byggnad, 0,
50-årsrenovering, 600 (utgiften måste säkerligen aktiveras),

Skulder
Bundet eget kapital 1500
Fritt eget kapital 600
Underhållsfond 0.

Stämmer det?

Har man reserverat medel i fonden för tvättmaskinen kan man återföra summan till det fria kapitalet. Ni får en ökad avskrivningskostnad på grund av aktiveringen.

Som jag ser det kan man bekosta det genom att ta från det fria egna kapitalet som uppstår när man ianspråktar från underhållsfonden.

Men du håller inte med vad jag förstår?

kluringen
2010-11-27, 23:50
Jag tycker inte det du säger stämmer med vad BFN skriver.

Jo, jag säger samma sak. Du måste läsa hela stycket och sätta in det i sitt sammanhang.

Reservering respektive ianspråktagande av medel i fond är transaktioner som endast påverkar fördelningen av det egna kapitalet på fritt och bundet kapital. Resultaträkningen påverkas alltså inte av dessa transaktioner. En annan sak är att underhållsutgiften ofta bokförs på ett kostnadskonto.

Att bara omfördela det egna kapitalet mellan två inbördes konton tillför inte ekonomin något kapital. Det är vad många debattörer på forumet kallar för ”luft” eller att ”det inte är riktiga pengar”. En förening med en mycket stark balans kan naturligtvis helt krasst flytta över hela sitt fria EK till underhållsfonden, men lika gärna låta det vara som det är beroende av hur stadgan är utformad och hur underhållsplanen ser ut. Det som en gång har kommit in i bokföringen är riktiga pengar. Det har i praktiken ingen betydelse om en förlust täcks av det fria kapitalet direkt eller om man återför motsvarande belopp från en fond. Fonder är en metod att öronmärka medel för vissa ändamål.

Det är i budgeten som man måste se till att sätta avgifterna på rätt nivå så det kommer in pengar till fonden. Saltar man budget med X antal kronor på konto reparation byggnad som motsvarar reserveringsbehovet blir utfallet en vinst som kan omföras till fonden.

På sidan 2 i BFN:s uttalande står det

Det bör också framhållas att den nu aktuella bestämmelsen endast innebär att stadgarna skall behandla frågan hur underhållsbehovet skall kunna mötas. Det finns inget uttryckligt krav på att en reservering skall göras och i så fall hur stor denna skall vara.

Med andra ord, man måste inte använda sig av fondmetoden om man inte vill. Jag tycker att det är onödigt krångligt om man vill sköta det rätt, och att utforma stadgarna så att alla begriper vad det är fråga om är ännu svårare.

Om jag förstår sluresultatet av ditt resonemang kommer Lekstugan att avsluta perioden med Bokförda tillgångar på
Kassa, 1000,
Mark, 500,
Byggnad, 0,

50-årsrenovering, 600 (utgiften måste säkerligen aktiveras),

Skulder
Bundet eget kapital 1500
Fritt eget kapital 600
Underhållsfond 0.


Stämmer det?

Som jag ser det kan man bekosta det genom att ta från det fria egna kapitalet som uppstår när man ianspråktar från underhållsfonden.

Men du håller inte med vad jag förstår?

Du har alltid en valmöjlighet att kostnadsföra eller aktivera utgiften. Blå siffrorna enligt Lekstugans redovisningsprincip (fondmetoden), rött i parentes markerar ändrad redovisningsmetod (avskrivningsprincipen).

Anläggningstillgångar
Mark = 500
Byggnad = 0
(nyinvestering = 600)

Omsättningstillgångar
Kassa/bank = 1000 (IB var = 1600 före renoveringen, 600 har gått åt till räkningar)
summa tillgångar 1500 (2100)

Skulder och Eget kapital
bundet EK
Insatser 1500
Yttre underhållsfond = 0 (IB= 600 före renoveringen)
Fritt EK = 0 (600) som inte behöver vara ”öronmärkt” längre
Summa eget kapital och skulder= 1500(2100)

Stämmer om du avsåg att aktivera utgiften (men du glömde ta med 10 årsrenoveringen, så jag har också hoppat över den). Du får obalans om du inte aktiverar utgiften annars måste du hantera fonden på annat sätt. Summa tillgångar och summa skulder och eget kapital måste vara lika.

BRF Lekstugan får betala dubbelt för 50-årsrenoveringen, därigenom stärks föreningens ekonomi med 600. Avskrivningarna har dessutom givit ett kassaöverskott på 1000 utan att det har en motsvarighet av någon förslitning.

clabbe
2010-11-28, 20:46
Om tvättmaskinen finns med i underhållsplanen, och man väljer att aktivera utgiften och skriva av på 3 år, så kan man alltså redovisa så här:
År 1 IB
Kassa 30
Underhållsfond 30

Utgift tvättmaskin 30
Avskrivning tvättmaskin 10

Resultat -10
Återföring från underhållsfond 30
UB Kassa 0
Maskin 20
Underhållsfond 0
Fritt EK 20

År 2
Avskrivning tvättmaskin 10
Resultat -10
UB Maskin 10
Fritt EK 10

År 3
Avskrivning tvättmaskin 10
Resultat -10
UB Maskin 0
Fritt EK 0

kluringen
2010-11-29, 02:32
Du tänker rätt Clabbe. Men gör du sifferuppställningar vore det trevligt om du följde uppställningsformen, din uppställning var svår att följa och tolka. Genom att välja att inte täcka avskrivningen med avgifter, slipper du betala dubbelt för tvättmaskinen. Avskrivningar påverkar inte kassaflödet. Du återställer balansräkningen såsom den såg ut innan du började spara till maskinen i underhållsfonden genom att förlustredovisa under kommande 3 år.

Men du hade lika gärna kunnat låta bli att aktivera utgiften för tvättmaskinen som du redan har finansierat, kvittar du utgiften för maskinen mot fonden får du samma resultat som det nu kommer att ta tre år att komma fram till. Det finns inget hållbart motiv för att byta redovisningsprincip i det här fallet av annat skäl än att inventarier inte hör hemma i underhållsplanen. Det är vad jag anser och som vi har ett stämmobeslut om, man får självfallet ha en annan åsikt.

Motivet är att vissa prylar vill man kanske byta ut i förtid, andra kan man villja införskaffa för att de är på modet, eller så inser man att man inte vill ersätta dem. Det är helt enkelt både bekvämt och informativt att hantera dessa genom avskrivningar. Vissa prylar är användbara långt efter att de bokföringsmässigt är förbrukade och utgör trots detta en tillgång för föreningen. Inventarier ska finnas kvar i bokföringen tills de säljs eller utrangeras. (se not 5 i årsredovisningen för Lavetten 11)

clabbe
2010-11-29, 06:53
Det var tråkigt att du uppleve min uppställning som svårförståelig men du förstod ändå hur jag menade.
Jag ser ingen motsättning mellan avskrivningsmetod och fondmetod. Mitt exempel illustrerar att föreningen kan kombinera att spara i förskott till en maskin och sedan skriva av den.
Du skrev att
Om ni aktiverar utgiften betalar ni en gång till för den via avskrivningarna, samtidigt fortsätter ni att spara i fonden till nästa tvättmaskin..
Jag försökte visa i mitt exempel att man bara betalar en gång för tvättmaskinen, i förskott. Avskrivningen leder inte till höjda avgifter.

kluringen
2010-11-29, 09:08
Du har parerat aktiveringen i ditt exempel med att planera motsvarande förlust för att slippa betala dubbelt!

Vinst ökar ditt EK och din kassa
Förlust minskar ditt EK och din kassa

För att bygga upp din fond till 30 måste du ha gjort vinst med 30. Det kan du endast göra när intäkterna är större än utgifterna. Någon har alltså betalat.

När du aktiverar en utgift, påverkas inte EK! Din anläggningstillgång ökar och din omsättningstillgång (kassan) minskar. När du sen skriver av minkar värdet av din anläggning (eller inventarier) och du bygger upp din kassa på nytt.

När du lånar pengar ökar din kassa, och EK ökar med skulden. Tvärt om när du amorterar.

Du bokför ju ALLT på två konton. Alla belopp i din redovisning har en motsvarighet i ”riktiga pengar”.

clabbe
2010-11-29, 09:14
En orsak till att välja att inte ta hela utgiften som kostnad ett år är att det blir så stor förlust ett enstaka år. Säg att utgiften är 600 för en renovering som beräknas ha en ekonomisk livslängd på 50 år. Kostnadsförs den på en gång så får du en förlust i resultaträkningen på 600.
Att det finns fondmedel på 600 som är reserverade för just denna utgift som tas i anspråk, så att det egna kapitalet inte minskar, det syns inte lika tydligt.

Jag känner mig inte lika säker som du på att man alltid kan välja mellan att kostnadsföra och att aktivera. Finns det någon rekommendation från BFN eller något liknande?

Gusten
2010-11-29, 09:52
Kan nämna hur man bokförde efter en balkongrenovering hos oss.
Det hittills mycket låga bokförda värdet på huset skrevs upp med belopp
motsvarande kostnaden för balkongrenoveringen. På så sätt blev det
inget minus i resultaträkningen pga balkongrenoveringen.

Överföringen från årets vinst till yttre underhållsfonden genom stämmobeslut
var ju något som infördes genom en ny rekommendation från BFN som kom 2003.
Är osäker på om det bara skall överföras till fonden om det blivit vinst under året.
Har för mig att SBC hade synpunkter på den nya BFN-rekommentationen och hade
föredragit det gamla systemet med överföring till fonden som vilken kostnad som helst.

clabbe
2010-11-29, 10:02
Du har parerat aktiveringen i ditt exempel med att planera motsvarande förlust för att slippa betala dubbelt!

Vinst ökar ditt EK och din kassa
Förlust minskar ditt EK och din kassa

För att bygga upp din fond till 30 måste du ha gjort vinst med 30. Det kan du endast göra när intäkterna är större än utgifterna. Någon har alltså betalat.

När du aktiverar en utgift, påverkas inte EK! Din anläggningstillgång ökar och din omsättningstillgång (kassan) minskar. När du sen skriver av minkar värdet av din anläggning (eller inventarier) och du bygger upp din kassa på nytt.

När du lånar pengar ökar din kassa, och EK ökar med skulden. Tvärt om när du amorterar.

Du bokför ju ALLT på två konton. Alla belopp i din redovisning har en motsvarighet i ”riktiga pengar”.

Jo men det är självklart att det bokförs på två konton, den kära gamla dubbla italienska bokföringen gäller i alla lägen :-)

Däremot gäller inte alltid att en vinst ökar kassan eller att en förlust minskar kassan. I mitt exempel var det en kostnad (avskrivningen) som föreningen valde att inte täcka med någon avgift. Kassan påverkades inte.

Tillägg: Den som betalat i exemplet är föreningens medlemmar, i förskott, och nu ville jag att de skulle slippa betala i efterskott också.
Det blir sammantaget samma ekonomiska resultat om man tar hela kostnaden ett år eller smetar ut den på flera år.

totiki
2010-11-29, 10:18
Är osäker på om det bara skall överföras till fonden om det blivit vinst under året.
Det brukar stå i stadgarna. I våra står det: " Till fonden för yttre underhåll skall årligen avsättas ett belopp motsvarande minst 0.3% av taxeringsvärdet för föreningens fastighet eller tomträtt." sedan följer detta OBS! " Om föreningen i sin resultaträkning gör avsättning i form av avskrivning på föreningens byggnader, kan avsättningen till fonden för yttre underhåll för samma räkenskapsår, minskas i motsvarande mån." OBS!

clabbe
2010-11-29, 11:19
Det brukar stå i stadgarna. I våra står det: " Till fonden för yttre underhåll skall årligen avsättas ett belopp motsvarande minst 0.3% av taxeringsvärdet för föreningens fastighet eller tomträtt." sedan följer detta OBS! " Om föreningen i sin resultaträkning gör avsättning i form av avskrivning på föreningens byggnader, kan avsättningen till fonden för yttre underhåll för samma räkenskapsår, minskas i motsvarande mån." OBS!

Vad skönt att se att det finns stadgeförfattare som tänker till! Jag har funderat på hur man skulle utforma en bestämmelse som funkar och här får man den serverad. Lysande.
Jag har sett exempel i verkligheten på att det avsätts till underhållsfond även år då föreningen går med förlust. Även då det finns ett negativt fritt eget kapital. Jag har inte sett något uttalat förbud mot detta. Det vore tacksamt att få frågan utredd.

kluringen
2010-11-29, 11:49
En orsak till att välja att inte ta hela utgiften som kostnad ett år är att det blir så stor förlust ett enstaka år. Säg att utgiften är 600 för en renovering som beräknas ha en ekonomisk livslängd på 50 år. Kostnadsförs den på en gång så får du en förlust i resultaträkningen på 600.
Att det finns fondmedel på 600 som är reserverade för just denna utgift som tas i anspråk, så att det egna kapitalet inte minskar, det syns inte lika tydligt.

Vinst eller förlust, stor eller liten enstaka år säger inte mycket om hur ett företag/förening mår ekonomiskt. Vad man tittar på är om balansen är svag eller stark och att soliditeten är god.

Jag känner mig inte lika säker som du på att man alltid kan välja mellan att kostnadsföra och att aktivera. Finns det någon rekommendation från BFN eller något liknande?

Här råder det en liten krock mellan skattelagstiftningen och tolkningarna om god redovisningssed. Skattemyndigheten har en lista på vilka utgifter som inte får kostnadsföras och minimitiden för hur snabbt man får skriva av en utgift. Förbud mot frivilliga aktiveringar och längre avskrivningstider finns inte.

Redovisningsrådet har två motsägelsefulla rekommendationer i sin skrivelse RR12.

RR-12 punkt 16: ”Utgifter för reparation och underhåll av en tillgång som syftar till att vidmakthålla eller återställa tillgångens egenskaper så att dess prestationsförmåga motsvarar den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades skall redovisas som kostnad i den period de uppkommer.”

Bokstavstolkning av punkten 16 innebär i princip att alla renoveringar på en byggnad är underhåll som ska kostnadsföras. Säg den förening som kan klara av att följa detta utan att få negativt i EK.

Kanonbra för fastighetsägare som gör stora vinster men passar dåligt för BRF som ska drivas till självkostnad.

RR 12 p 24: ”Viktiga delar av vissa tillgångar kan behöva ersättas regelbundet. Så kan t.ex en masugn behöva ny inklädnad efter en viss nyttjandeperiod eller ett flygplan en ny inredning. Sådana delar bör, när så är möjligt, redovisas och därmed avskrivas som separata enheter eftersom de har en annan nyttjandeperiod och därmed avskrivningstid än tillgången i övrigt (komponentavskrivning). Utgiften för att ersätta dylik enhet redovisas som anskaffning av en ny tillgång och eventuell kvarvarande redovisat värde för den ersatta enheten kostnadsförs.”

En resonabel revisor godtar att det är ok att aktivera utgifter som slits ner över flera år. Punkten 24 är användbar om revisorn (och/eller redovisningsbyrån) måste övertygas.


Överföringen från årets vinst till yttre underhållsfonden genom stämmobeslut
var ju något som infördes genom en ny rekommendation från BFN som kom 2003.
Är osäker på om det bara skall överföras till fonden om det blivit vinst under året.
Har för mig att SBC hade synpunkter på den nya BFN-rekommentationen och hade
föredragit det gamla systemet med överföring till fonden som vilken kostnad som helst.

BFN uttalandet är bara ett konstaterande av att reparationsfonden ska vara bundet kapital och att det inte är fråga om en avsättning i lagens mening utan bör kallas för reservering. Det betonas också att det är förenings stadgar som är avgörande för hur fonden ska hanteras. Någon rekommendation om vad föreningen bör skriva i stadgarna finns inte. Olika tolkningar har dock ställt till med huvudbry i föreningarna.

Det brukar stå i stadgarna. I våra står det: " Till fonden för yttre underhåll skall årligen avsättas ett belopp motsvarande minst 0.3% av taxeringsvärdet för föreningens fastighet eller tomträtt." sedan följer detta OBS! " Om föreningen i sin resultaträkning gör avsättning i form av avskrivning på föreningens byggnader, kan avsättningen till fonden för yttre underhåll för samma räkenskapsår, minskas i motsvarande mån." OBS!

Ett klokt tillägg i Totikis stadgar. Täcks behovet för kommande renoveringar av avskrivningarna ska man inte vara tvungen att buffra i fonden.

clabbe
2010-11-29, 12:13
När du lånar pengar ökar din kassa, och EK ökar med skulden. Tvärt om när du amorterar.

Jag hoppas du Kluringen menade Skuld och inte EK?

Citat:
RR 12 p 24: ”Viktiga delar av vissa tillgångar kan behöva ersättas regelbundet. Så kan t.ex en masugn behöva ny inklädnad efter en viss nyttjandeperiod eller ett flygplan en ny inredning. Sådana delar bör, när så är möjligt, redovisas och därmed avskrivas som separata enheter eftersom de har en annan nyttjandeperiod och därmed avskrivningstid än tillgången i övrigt (komponentavskrivning). Utgiften för att ersätta dylik enhet redovisas som anskaffning av en ny tillgång och eventuell kvarvarande redovisat värde för den ersatta enheten kostnadsförs.”

En resonabel revisor godtar att det är ok att aktivera utgifter som slits ner över flera år. Punkten 24 är användbar om revisorn (och/eller redovisningsbyrån) måste övertygas.

Här ser jag ett problem om byggnaden från början skrivs av som helhet och man sen ersätter en del av den. Då måste ju kvarvarande restvärde på den speciella enheten kostnadsföras det året, om man läser texten bokstavligen från RR.

Säg att byggnaden har ett värde på 1000 som ska skrivas av. Med rak avskrivning med 1,5% per år har 750 skrivits av på 50 år.
Då ska en del av byggnaden ersättas. Den delen hade ett värde på 600 från början så det oavskrivna restvärdet är 150. Det måste kostnadsföras när ersättningen redovisas som anskaffning av ny tillgång.

Alltså, väljer man inte från början att göra komponentavskrivning så blir det knepigt.

kluringen
2010-11-29, 13:03
Jag hoppas du Kluringen menade Skuld och inte EK?

Jag menade det jag skrev. Rubriken ”Skulder och eget kapital” är ETT konto som måste stämma mot konto ”Tillgångar”. Detaljerna är underkonton. Observera att du summerar EK och skulder. Exempel:

Tillgångar maskin 100 + kassa = 200 ger summan tillgångar = 300
Eget kapital och skulder EK = 100 + banklån = 200 ger summan EK och skulder = 300

Här ser jag ett problem om byggnaden från början skrivs av som helhet och man sen ersätter en del av den. Då måste ju kvarvarande restvärde på den speciella enheten kostnadsföras det året, om man läser texten bokstavligen från RR.

Säg att byggnaden har ett värde på 1000 som ska skrivas av. Med rak avskrivning med 1,5% per år har 750 skrivits av på 50 år.
Då ska en del av byggnaden ersättas. Den delen hade ett värde på 600 från början så det oavskrivna restvärdet är 150. Det måste kostnadsföras när ersättningen redovisas som anskaffning av ny tillgång.

Alltså, väljer man inte från början att göra komponentavskrivning så blir det knepigt.

Inte alls, första gången en del av huset dyker upp som komponent finns det inget restvärde att skriva av. Gör du om renoveringen redan efter 45 år finns det ett restvärde som du måste kostnadsföra.

clabbe
2010-11-29, 13:18
EK brukar betyda Eget Kapital. Du skrev att eget kapital ökar om man lånar pengar, och minskar om man amorterar. Alltså menar du att ett lån = en vinst?

Den del av huset som du byter ut måste rimligen ha funnits där sedan tidigare. Således är det en komponent. Om du byter ut den till en ny, likvärdig komponent finns inte den gamla komponenten kvar, alltså ska restvärdet på den skrivas av. Du kan inte fortsätta skriva av på en komponent som du tagit bort ur huset.

kluringen
2010-11-29, 14:10
EK brukar betyda Eget Kapital. Du skrev att eget kapital ökar om man lånar pengar, och minskar om man amorterar. Alltså menar du att ett lån = en vinst?

Jag menade ”Eget kapital och skulder” långt att skriva. Jag menar inte att ett lån är en vinst, men att eget kapital och skuld summeras kan du lätt kontrollera i vilken årsredovisning som helst. Summan ska stämma med summa tillgångar.

Den del av huset som du byter ut måste rimligen ha funnits där sedan tidigare. Således är det en komponent. Om du byter ut den till en ny, likvärdig komponent finns inte den gamla komponenten kvar, alltså ska restvärdet på den skrivas av. Du kan inte fortsätta skriva av på en komponent som du tagit bort ur huset.

Du tillför något när du återställer en förslitning. Har du inte delat upp anskaffningsvärdet i komponenter från början har du inga komponenter att skriva av. Du får en komponent när du aktiverar en utgiften som en komponent. Med tiden fasar det ut. det är vad jag ville visa med att jämföra BRF Lekstugan med BRF Kluring. Att göra som BRF Kluring är det nog ingen som gör i verkliga livet (#23). De första som bor tar i regel en större smäll än de som kommer sen.

clabbe
2010-11-29, 14:54
vi har olika syn på vad som är komponenter men det kan vi kanske lämna bakom oss.

Jag kan hålla med dig Kluringen om att de som flyttar in först ofta betalar för mer än vad de får ut.
Först får de betala för huset genom sin insats (den del de sätter in som eget kapital).
Sen görs det avskrivningar och de betalar en gång till.
Många föreningar har nog som mål att höja soliditeten vilket kräver ett överskott. Eller så gör man som i ditt exempel med Lekstugan och gör både avskrivningar och underhållsfondsavsättningar dessutom.

kluringen
2011-02-03, 14:08
Utan en välgjord underhållsplan är det inte möjligt att göra bedömning av en rättvisande avgiftsuttag för att säkra det framtida underhållet av föreningens hus. Oavsett om man väljer metoden att spara i underhållsfond, tillämpar komponentavskrivningar eller en kombination av både och.

En svårighet med fondmetoden är att det inte är tillåtet att låta bli att skriva av anläggningstillgångarna enlig ÅRL. Tar man ut avgift för både avskrivningskostnaderna och reserveringarna till underhållsfonden, får medlemmarna betala både för det pågående slitaget och för slitaget som kommande generation kommer att utsätta byggnaden för. Knappast rättvist över tid eller förenligt med självkostnadsprincipen. Som totiki har påpekat i flera trådar och i flera sammanhang, många av oss kommer inte vara i livet om 50 år och kommer inte få glädjas åt den förmögenhet som vi har hjälpt till att bygga upp åt föreningen.

Låter man bli att täcka upp med avgifter (tillåtet att gå med förlust) för det ena eller det andra eller både och får man ett jättestort belopp i ansamlad förlust med tiden. Väldigt svårt ens för kunniga ekonomer och helt omöjligt för oss lekmän att bedöma om den ansamlade förlusten är OK eller bara en förkastlig metod att hålla avgifterna låga. Efter flertalet diskussioner med revisorn om att jag vill komma runt problemet med framtida negativ EK fick jag kopia av en läsvärd fördjupningsartikel Byggnadsavskrivning och svenska redovisningsregler (http://www.lavetten11.se/olle.pdf) som analyserar svårigheterna att bedöma den rätta avskrivningstakten för en byggnad. En hint från revisorn att det är tillåtet att omvärdera och byta redovisningsprincip, men måste motiveras på ett tillfredsställande sätt.

Nu gör vi en ”helpudel” i min förening med vår redovisningsprincip i årets bokslut. Här kom vår detaljerade underhållsplan väl till pass som har reviderats för ändamålet och kommer att tas med i en not. (Jämför med modellförening ”Kluring” här på tråden.) Vill inte gå händelserna i förväg, men det blir en spännande stämma i år. Kommer att återknyta om detaljlösningen i en ny tråd oavsett om förslaget blir godkänd eller får tummen ner av revisorn och stämman.

clabbe
2011-02-03, 16:05
En svårighet med fondmetoden är att det inte är tillåtet att låta bli att skriva av anläggningstillgångarna enlig ÅRL. Tar man ut avgift för både avskrivningskostnaderna och reserveringarna till underhållsfonden, får medlemmarna betala både för det pågående slitaget och för slitaget som kommande generation kommer att utsätta byggnaden för. Knappast rättvist över tid eller förenligt med självkostnadsprincipen. Som totiki har påpekat i flera trådar och i flera sammanhang, många av oss kommer inte vara i livet om 50 år och kommer inte få glädjas åt den förmögenhet som vi har hjälpt till att bygga upp åt föreningen.



Jag kanske missförstått hur du menar att fondmedtoden fungerar men jag trodde att du först årligen satte av en post i resultaträkningen till underhållsfond, något senare år gjorde investeringen i anläggningstillgången och kostnadsförde den på en gång samt löste upp motsvarande belopp från fonden?
Därmed skulle det inte finnas en anläggningstillgång att skriva av på.

Men jag har nog missförstått dig.

kluringen
2011-02-04, 00:47
….. jag trodde att du först årligen satte av en post i resultaträkningen till underhållsfond, något senare år gjorde investeringen i anläggningstillgången och kostnadsförde den på en gång samt löste upp motsvarande belopp från fonden?

Korrekt uppfattat Clabbe. Backa till inlägg #23, det är så exempelföreningen ”Brf Leksuga” gör. Kruxet är att man inte tar hänsyn till kassaöverskottet som avskrivningarna genererar. Man bor dyrt i början och ökar föreningens förmögenhet utöver slitaget som byggnaden utsätts för. Jämför detta med ”Brf Kluring” som har lyckats bättre med att fördela kostnaderna jämnt över tid.

Fundera över artikeln som jag har länkat till i mitt föregående inlägg. ”att byggnader består av ett ’komposit’ av olika komponenter (byggnadsdelar) som var för sig har olika nyttjandeperioder” talar för att modellen som ”Brf Kluring” har valt är väl genomtänkt.

”Brf Leksuga” har inte tänkt alls. De skriver av sitt hus enlig gängse schablon, 50 år. Parallellt reserverar de medel till den yttre underhållsfonden enligt skrivningen som finns i dom flesta mönsterstadgar.

Stadgebestämmelsen möter kravet i BRL 9 kap 5 § att man måste ange stadgarna
”7. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus” Avskrivningarna i ÅRL fyller samma syfte. Varför skapare av normalstadgar har bortsett från detta är en gåta, men kan bero på att det tidigare inte fanns formella krav för BRF att göra avskrivningar.

Att reservera medel i underhållsfond för en anläggningstillgång som skrivs av är kaka på kaka. Man betalar dubbelt. Lätt att påvisa med en genombetad underhållsplan.

Att sen styrelser och förvaltare använder underhållsplaner som incitament för att sätta igång stora renoveringar är helt förkastligt. Många byggnadsdelar har både betydligt längre, ibland kortare livslängder än de genomsnittliga bedömningarna som anges i på marknaden förekommande böcker. Böckerna, t ex Repab underhållskostnader är utmärkta underlag för långsiktiga underhållskalkyler. Men för bedömning av byggnadsdelens skick krävs en genomgripande konditionsbesiktning.

clabbe
2011-02-06, 08:29
Då anser jag att problemet inte ligger i vilken metod man väljer, fondmetoden (att betala i förskott) eller avskrivningsmetoden (betala i efterskott).
Problemet ligger i att oreflekterat göra avsättningar eller avskrivningar utan att ha grepp om hur stort kassaflöde föreningen behöver för att hålla huset och föreningen i önskvärt skick.

kluringen
2011-02-06, 13:39
Avskrivningar är påbjudna i ÅRL. Underhållsfonden är frivillig.

Då anser jag att problemet inte ligger i vilken metod man väljer, fondmetoden (att betala i förskott) eller avskrivningsmetoden (betala i efterskott).
Problemet ligger i att oreflekterat göra avsättningar eller avskrivningar utan att ha grepp om hur stort kassaflöde föreningen behöver för att hålla huset och föreningen i önskvärt skick.

Instämmer nästan helt. Att greppa hur stort kassaflöde föreningen behöver för att hålla huset i önskvärt skick är det viktigaste i en BRF. En omöjlig uppgift utan en genomgripande analys för vilken en genomarbetad renoveringsplan är ett utmärkt hjälpmedel.

Som vår revisor har uttryck det:

Avskrivningar följer inte föreningens behov av likviditet även om detta är ett pedagogiskt sätt att bedöma vilka avgifter som kan behövas

Det har vi ju konstaterat, då vi för två år sen fastställde en ”modell” som medger en förlustredovisning med 200 000 kr/år.

Det finns ett regelverk som man är tvungen att följa som inte är anpassad för verksamheter som inte förväntas gå med vinst. Avskrivningarna kan man, får man inte bara välja bort, och då faller behovet av en underhållsfond i många fall bort.

Bestämmer man en avgiftsnivå anpassad till verkligt behov kommer det att se helt olika ut i balansräkningen beroende av vilken redovisningsmetod man väljer. Men så klart, accepterar man stora negativa belopp i EK i tron att alla förstår att det inte behöver vara dåligt, finns det ju inget problem att lösa.
:1:

kluringen
2011-03-15, 10:42
Från och med nu kan min förening följa exempelföreningen Brf Kluringens principer på denna tråd. Sitter här nöjd med den undertecknade årsredovisningen och revisionsberättelsen framför mig som ska bäras iväg till tryckeriet och delas ut senare ikväll. Ett stämmobeslut återstår, men det ser jag inte som något problem. Idéerna är förankrade hos många.

Vi har lagt om våra redovisningsprinciper, formulerat om den ekonomiska modellen och lagt fram förslag om anpassning av stadgarna som matchar den nya modellen. Jag har lagt ut alla dokument på denna länk (http://www.lavetten11.se/dokument.php).

Bakgrund: Det har genom åren varit många tvärkast i det ekonomiska tänkandet i föreningen, mycket beroende av vem som har suttit som kassör. Våra avgifter har åkt upp och ner som ett jojo och uppfattningarna om huruvida vi har en stark eller usel ekonomi har också varit personberoende. Även rådgivarna på redovisningsbyrån har haft vitt skilda uppfattningar om hur det ska vara. En grupp medlemmar med varierande kompetenser gick samman 2002 fast beslutna att gå till botten med problemet och sätta fingret på vad vi gör för fel. Efter åtskilliga analyser och grävande i gamla bokföringshandlingar, sammanställningar av dessa och lång dialog med externrevisorn har vi nu äntligen kommit till skott. På målsnöret, vår redovisningsman på byrån slutar under våren, nu slipper jag bearbeta en ny som kommer till dukat bord.

Jag har startat hela sju trådar i ämnet i nämnd ordning som belyser bakgrundproblematiken om någon är intresserad och orkar läsa.

Dålig anpassning av regler för bostadsrättsföreningar (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11307)
Utgift eller investering? (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11524)
Föreningar som inte vill ha underhållsfond (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11549)
Underhållsfond eller komponentavskrivning (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11817)
Planerad ansamlad förlust (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=11899)
Hjälp mig att tolka ÅRL (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13504)
Till sist, denna tråd.

clabbe
2011-03-15, 10:52
Det ska bli intressant att läsa. Även om jag inte alltid håller med dig ser jag fram mot fler trådar.

kluringen
2011-03-15, 18:36
Det ska bli intressant att läsa. Även om jag inte alltid håller med dig ser jag fram mot fler trådar.
Jag har inte satt punk för den här tråden ännu. Ser framemot dina kommentarer om min ”omläggning”. Nu finns det riktiga siffror att kommentera tillhörande en riktig förening. :7:

clabbe
2011-03-16, 09:49
Vilka poster ingår i "årets omflyttning" under not 6?

kluringen
2011-03-16, 14:12
Vilka poster ingår i "årets omflyttning" under not 6?
Samliga avskrivningsposter som borde ha blivit kostnadsförda istället för aktiverade som medlemmarna redan har betalat + ombyggnad som inte kommer att göras om och som redan tidigare hade samma avskrivningstid som byggnad. Se markeringar med bokföringsklass ”B” i bokslutsbilaga 1 och föregående års redovisning.

Ny bedömning av byggnadens avskrivningstid är summan av alla avskrivningskostnaderna av bokföringsklasserna ”K” i procent av det nya nettot ”anskaffningsvärde byggnad”. Det blev närmare 0,4 än 0,5 %, men lite säkerhetsmarginal vill man ju ha. ”K” komponenterna kommer successivt att höja föreningens avskrivningskostnader allt efter de renoveras eller byts ut och skrivas av under tiden som dessa förslits.

Nu har jag lagt ut artikeln också som jag fick av vår revisor som har varit till god hjälp för tänket på dokument sidan (http://www.lavetten11.se/dokument.php).

clabbe
2011-03-17, 09:11
Då har jag en fråga till.
Bokförda värden på byggnader och mark är 2010-12-31 324 664 kr högre än vad som kan förklaras av not 6. Hur kommer det sig?

kluringen
2011-03-17, 10:37
Nu fick jag panikångest. Jag förväntas att kunna svara på frågor på stämman om knapp två veckor.

Då har jag en fråga till.
Bokförda värden på byggnader och mark är 2010-12-31 324 664 kr högre än vad som kan förklaras av not 6. Hur kommer det sig?

Min förklaring stämmer tyvärr inte med din diff. Hur kom du fram till din siffra? Avslutad altanbyggnad 234 414 + 81 713 (takutredning) = 314 126 kr. :76: Hjälp! Något fattas, vad?

clabbe
2011-03-17, 10:50
Du har ingående balans på byggnader och mark på 20 214 594.
Utgående balans 20 487 977.

En skillnad på 273 383.

Årets avskrivning är 132 994.

Det måste alltså ha nyinvesterats 406 377.

I not 6 nämns takrenovering på 81 713. Det skrivs som ett ingående anskaffningsvärde men finns inte med i 2009 årsredovisning vad jag kan se (det är väldigt svårt att följa eftersom jämförelsevärden för 2009 inte har tagits med i noterna i full utsträckning). Jag antar att 81 713 har betalats 2010?

Diffen på 406377 minskar med 81 713 till 324 664. Så har jag räknat.

De 232 413 (jag antar att du syftar på dem med 234 414) fanns med redan tidigare så de kan väl inte ingå i de 324 664?

kluringen
2011-03-17, 11:44
Det här är lite rörigt, jag ber att få återkomma. Ska göra en kompletterande not 6, som den borde ha sett ut. Revisorn tyckte också att det var i otydligaste laget, men godtog det eftersom nettobeloppen stämmer och det blir ju snyggt nästa år. Jag kan ju inte ändre nåt nu när det är påskrivet, men det skadar inte att lägga till kompletteringar. I grunden skapas noterna i en dator, det som kom ut i år var så obegripligt att redovisningbyrån föredrog att radera jämförelsetalen.

clabbe
2011-03-17, 13:42
Jag räknade på de delar av byggnaden som du strukit jämfört med not 6 i förra årsredovisningen. Där är anskaffningsvärdet lägre än vad som är angivet som årets omflyttningar. Diffen är det samma belopp som jag nämnde tidigare. Jag får inte heller ingående avskrivningar att stämma med dina siffror (med reservation för att jag räknade lite fort)

kluringen
2011-03-17, 17:26
Jag har gjort en ny uppställning av not 6. Kompletterande information är aldrig i vägen. Jag har lagt ut den på dokumentsidan. Så behändigt att det är jag som uppdaterar sidan. Har du inga fler bra kommentarer delar jag ut den. Stackars medlemmar annars, inte ens jag själv kunde följa mina egna siffror med så knapphändiga förklaringar. Det finns ingen diff, men uppställningen är usel.

clabbe
2011-03-17, 18:16
OK, nu kan man förstå. Jag skulle tyckt det varit bra med en lista på vad omflyttningen består av också så det minskar risk för missförstånd. Inte minst för medlemmar in spe.

kluringen
2011-03-17, 18:52
Det är bara att göra, har själv funderat på det. Fortsätta att fila på Not 6. Meddelar när det är klart. Nu är det snart middagsdags. :1:

kluringen
2011-03-17, 21:01
Ett nöje att ha dialog med dig Clabbe. Senaste versionen finns nu på
på dokument sidan (http://www.lavetten11.se/dokument.php).

clabbe
2011-03-18, 07:55
Vad bra, nu kan man förstå hur ni tänkt.
Jag förmodar att denna not 6 infogas i årsredovisningen?

clabbe
2011-03-18, 08:17
På sidan 1 summerar du ackumulerade avskrivningar omflyttning till 1 976 671.
På sidan 2 har du summan 1 976 569.
(jag skrev tidigare att avskrivningssumman inte verkade stämma men du kanske inte såg det?)

Vad är årets inköp hänförliga till? Takrenoveringen nämns ju på sidan 3 men det som gått på 4 ggr mer pengar är inte nämnt. Vidare ser det fortfarande ut som att takrenoveringen utfördes 2009 eftersom det står som ingående anskaffningsvärde men visst var det 2010 som detta utfördes?

kluringen
2011-03-18, 14:03
Vad bra, nu kan man förstå hur ni tänkt.
Jag förmodar att denna not 6 infogas i årsredovisningen?

Tyvärr är det för sent att infoga det i årsredovisningen. Redovisningen är granskad och undertecknad av både styrelse och revisorer och utdelad. Men i nästa års redovisning kommer jag att använda denna komplettering som grund i motsvarande not. Jag tänker dock dela ut detta som kompletterande info så fort jag hinner.

Bilagorna 1 och 2 behöver inte upprepas nästa år, men ”årets omflyttning” försvinner först 2012.

Lite jobbigt att göra manuella justeringar i noterna varje år, första utkastet är alltid vad redovisningsbyråns dator spottar ut.

Jag är jättenöjd med den här omläggningen. Alla gamla synder är nu nollställda, och vi har fått ett system som kommer att fungera framåt. Ett system som blir lättare att hantera och förstå och sätta upp interna regler för. Citerar vår revisor, ” Jag tycker att ni gjort rätt som börjar tänka i termer av komponentavskrivning eftersom det just för bostadsrättsföreningar blir så konstigt annars.”

Jag sitter på en del bra sammanställningar, t ex alla resultaträkningar mellan 1998 till 2006. Från 2001 har jag även infogat de viktigaste balansposterna. 2007 har jag börjat om på ett nytt blad. Tids nog kommer jag att lägga ut allt detta på hemsidan. Jag har insett att arkivfunktionen som hemsidan och webbhotellet kan användas till är minst lika viktigt som att hemsidan är en utmärkt informationsplattform.

På sidan 1 summerar du ackumulerade avskrivningar omflyttning till 1 976 671.
På sidan 2 har du summan 1 976 569.
(jag skrev tidigare att avskrivningssumman inte verkade stämma men du kanske inte såg det?)

Vad är årets inköp hänförliga till? Takrenoveringen nämns ju på sidan 3 men det som gått på 4 ggr mer pengar är inte nämnt. Vidare ser det fortfarande ut som att takrenoveringen utfördes 2009 eftersom det står som ingående anskaffningsvärde men visst var det 2010 som detta utfördes?

SUCK! Det stämde när jag höll på. Ska rensa cirkelreferenserna i kalkylbladet, se om det hjälper, men det blir tidigast i kväll eller imorgon. Antingen så finns det en förklaring eller så är det fel. Ska kolla. Ser nu att även årets avskrivning diffar med några spänn. Märkligt att omslutningssummorna ändå stämmer.

Siffran på sida 3 är fel, jag har stressplockat fel siffra från 2009, det ska vara 324 664 = årets inköp, inte 232 413 som ingår i summan årets omflyttning. Jag får väl påpeka detta när jag ska föredra årsredovisningen för stämman. Avser altanbygget som inte blev klart 2009.

Takrenoveringen är utredningskostnader och framtagning av upphandlings uppgifter som har betalats 2010 och som kommer att adderas till 2011 års stora och komplicerade projekt. Rubriken ska heta ”takrenovering 2011” nästa år. Det medför alltid lite förvirring med projekt som pågår över årsgränsen.

Så tacksamt att du är så vaken. Du skulle bli en utmärkt intern revisor, eller är du redan? Jag har tur som få de här frågorna av dig och inte av stämman. :3:

clabbe
2011-03-18, 14:59
Tack, det glädjer mig att du tycker så. Du kanske blir mindre glad efter detta inlägg.

Som "hobbyrevisor" undrar jag då hur det kan komma sig att ni som har en auktoriserad revisor inte får den kontrollen utförd av revisorn? Han har alltså släppt igenom en årsredovisning som är felaktig (även noterna är en del av årsredovisningen).

En annan sak jag undrat över är följande:
Ni har nu förlängt avskrivningstiden från som lägst 15 år (bastun) till 200 år på allt det som ni rubricerar byggnad.
Balkongerna har ni uttryckligt infört i era stadgar att ni inte skriver av alls. (är balkongutgiften kostnadsförd till sin helhet?)
Hur ska ni göra den dag ni gör nästa åtgärd på t.ex el-systemet? Det ska ske 2060 enligt underhållsplanen. Då har ni fortfarande minst hälften oavskrivet. Ska den oavskrivna delen kostnadsföras vid åtgärden?

Du skrev tidigare att det som ni inkluderat i årets omflyttning bl.a. är sådant som borde ha blivit kostnadsförda.
Som jag ser det skulle det ha varit rakare och mer konsekvent att nu kostnadsföra resterande värde än att tillämpa en avskrivningstid som bör sluta långt bortom den både ekonomiska och faktiska nyttjandetiden.

Tycker er revisor verkligen det är OK med så långa avskrivningstider? Att vissa delar av byggnaden inte ska skrivas av?
Borde ni inte göra en ny årsredovisning som är korrekt? Att lägga fram en årsredovisning som man faktiskt vet är fel skulle jag känna mig väldigt obekväm med.

En annan sak som jag skrivit om tidigare är att enligt era stadgar ska "åtgärder och kostnader för åtgärderna i föreningens hyreslokaler... särredovisas".
Eftersom det inte finns någon särredovisning i er årsredovisning, kan man då dra slutsatsen att ni inte gjort några åtgärder där?

kluringen
2011-03-18, 19:08
Tack, det glädjer mig att du tycker så. Du kanske blir mindre glad efter detta inlägg.

Som "hobbyrevisor" undrar jag då hur det kan komma sig att ni som har en auktoriserad revisor inte får den kontrollen utförd av revisorn? Han har alltså släppt igenom en årsredovisning som är felaktig (även noterna är en del av årsredovisningen).

Den not 6 som revisorn har granskats och övriga nötter innehåller inga diffar. Han ställde frågor under arbetets gång där jag fick ändra två detaljer. Han ifrågasatte att det fattades jämförelsetal i not 6 men godtog min förklaring om svårigheter när man byter metod och det saknas jämförelseposter. Han är så noggrann som det är rimligt att han ska vara.

Den not 6 som du och jag nagelfar nu är min egen produkt som jag har gjort av pedagogiska skäl och är upprättad efter revisionen.

En annan sak jag undrat över är följande:
Ni har nu förlängt avskrivningstiden från som lägst 15 år (bastun) till 200 år på allt det som ni rubricerar byggnad.

Vi har summerat avskrivningskostnaderna för alla komponenter som ska aktiveras när utbyte sker (”K”), oavsett om de är kostnadsförda eller aktiverade vid en tidigare tidpunkt och som kan antas ingå i det kvarvarande restvärdet. ”H” märkta komponenter kommer också att aktiveras, men det som är avskrivet ska man inte fortsätta att skriva av. Summan är 0,4 % av kvarvarande restvärde, vi valde att ligga kvar på 0,5 %. Det är ett genomsnitt, efter summeringen kan man inte längre resonera runt detaljerna som har blivit summerade. Det är det aktuella restvärdet som är mycket lägre än vad det skulle kosta att ersätta själva huskroppen som vi skriver av på 200 år, inte några specifika komponenter. Att huset är kulturklassat motiverar ytterligare den långa avskrivningstiden.

Kåken är byggd 1906, bygget gick på 700 000 kr. Föreningen köpte huset 1920 för 1 000 000 kr. Att utreda vad som har hänt i bokföringen historiskt är omöjligt. Man kan bara titta på hur det ser ut nu. Jag skulle t ex vilja veta när, hur och varför man har bedömt att markvärdet är 2 550 000 av tillgångens restvärde. Någon annan uppskrivning än aktiveringar på grund av renoveringar har aldrig ägt rum och tomt och kåk har ju förvärvats för bara en mille.

Balkongerna har ni uttryckligt infört i era stadgar att ni inte skriver av alls. (är balkongutgiften kostnadsförd till sin helhet?)

Balkongbygget har inte påverkat föreningens ekonomi överhuvudtaget. Föreningen köpte balkongerna för 1 krona när de var färdigbyggda. Läs första inlägget på tråden En rättvis modell för balkongbygge i BRF (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=13304). För det framtida underhållet som föreningen har ansvar behöver bara de som har byggt dom betala för.

Hur ska ni göra den dag ni gör nästa åtgärd på t.ex el-systemet? Det ska ske 2060 enligt underhållsplanen. Då har ni fortfarande minst hälften oavskrivet. Ska den oavskrivna delen kostnadsföras vid åtgärden?

Den ska aktiveras när utbyte sker. Vi har redan betalat för det vi sliter på nu (därför borde det ha blivit kostnadsfört), nästa generation får betala för sitt slitage på det nya. Det är det som är vitsen med komponentavskrivning. Vi står inför en omfattande takrenovering som kommer att aktiveras och höja våra avskrivningskostnader. Den nyligen genomförda fasadrenoveringen betalar vi också för i rimlig takt, det är meningen att den ska bli avskriven tills den är utsliten.

Du skrev tidigare att det som ni inkluderat i årets omflyttning bl.a. är sådant som borde ha blivit kostnadsförda.
Som jag ser det skulle det ha varit rakare och mer konsekvent att nu kostnadsföra resterande värde än att tillämpa en avskrivningstid som bör sluta långt bortom den både ekonomiska och faktiska nyttjandetiden.

Ja, men nu blev de inte kostnadsförda och det går inte rätta till det på annat sätt. Att kostnadsföra resterande värde skulle ge ett stort negativt EK som skulle ge en missvisande bild av föreningens goda ekonomiska ställning. Istället sprider vi kostnaden över så lång tid som det är rimligt enligt gjord avskrivningskalkyl. För att liknande bokföringsmisstag inte ska upprepas har punkt 7 lagts till den nya modellen.

Tycker er revisor verkligen det är OK med så långa avskrivningstider? Att vissa delar av byggnaden inte ska skrivas av?
Borde ni inte göra en ny årsredovisning som är korrekt? Att lägga fram en årsredovisning som man faktiskt vet är fel skulle jag känna mig väldigt obekväm med.

Ja, avskrivningstiderna är anpassade till husets värde och skick och till fullo välmotiverade. Vårt gamla hus, och många förbättringar har skrivits av tidigare flera gånger om. Revisorn har haft tillgång till samtliga kalkyler som ligger till grund för beräkningarna. Man kan inte jämföra ett välskött gammalt hus med ett nybygge.

En annan sak som jag skrivit om tidigare är att enligt era stadgar ska "åtgärder och kostnader för åtgärderna i föreningens hyreslokaler... särredovisas".
Eftersom det inte finns någon särredovisning i er årsredovisning, kan man då dra slutsatsen att ni inte gjort några åtgärder där?

Helt korrekt. Det är affärsdrivande verksamheter som hyr och var och en av dem har individuella kontrakt med föreningen. Syftet med stadgebestämmelsen är att skydda medlemmarnas pengar så de inte används till åtgärder som man inte kan räkna hem i form av högre hyror och som är till fördel för hyresgästernas verksamhet och till ekonomisk nackdel för föreningen. Det är sällan som vi gör något åt lokalerna.

clabbe
2011-03-18, 19:29
Tack för att du tog dig tid att ge ett så utförligt svar! Jag återkommer om jag har fler reflektioner.

kluringen
2011-03-19, 19:14
Diffen på 102 kr finns där och jag är inte människa att hitta vad det beror på. 1 7976 671 + 466 800 = 2 443 471 stämmer med årsredovisningen. Hittar inget fel i mina egna siffror. Nu har jag tagit bort två kolumner i tilläggsinformationen, så det inte finns nåt att jämföra med. Det får bli en uppgift för redovisningsbyrån att förklara detta. Är det byråns siffra som är fel är det deras sak att lösa det. Bokföringen stängs först efter stämmans godkännande, så finns det ett fel går det fortfarande att korrigera.

Är det min siffra som är fel har det ingen betydelse om jag utesluter kolumnerna för avskrivningarna och restvärdet.

Du har min finala version som jag tänker dela ut på sidan, för nu ger jag upp. Det viktiga är att det finns ett underlag som jag kan förklara och att medlemmarna har en chans att förstå hur omläggningen är gjord.

clabbe
2011-03-19, 19:29
Var det så att ni först hade tomträtt som friköptes, därav högre markvärde?
Annars har jag för mig att uppskrivningsreglerna var ganska generösa på 60-talet så kanske det gjordes en uppskrivning då?

kluringen
2011-03-19, 21:05
Var det så att ni först hade tomträtt som friköptes, därav högre markvärde??
Tomten köptes 1905 för 133 000 kr i samma väva som bygglovshandligarna lämnades in.
Annars har jag för mig att uppskrivningsreglerna var ganska generösa på 60-talet så kanske det gjordes en uppskrivning då?
Ingen uppskrivning har gjorts, det vet vi med säkerhet. Däremot är det omöjligt att reda ut vilka utgifter som har aktiverats eftersom man bara adderade summorna till anskaffningsvärdet. Avskrivningbeoppet sattes lika med amorteringarna.

kluringen
2011-03-20, 00:28
Några sifferrelationer:

Taxeringvärde = 98 938 000 kr, lån = 9 157 500 kr. Vi har mycket större låneutrymme än vi någonsin kommer att behöva.


Lån = 9 157 500 kr, avskrivningar 169 701 kr. Används all kassaöverskott för lånehantering, är vi av med befintliga lån på 54 år. Nya lån till nya projekt som skrivs av över nyttjandetiden försvinner på den tiden. I modellen står att kassaöverskottet endast får användas till amorteringar, lösen av lån eller finansiering av nya projekt.


Tillgångarnas bokförda värde = 20 734 110 kr, lån = 9 157 500 kr. Differensen 11 576 610 kr har tidigare och nuvarande boende redan betalat på ett eller annat sätt.


Hela bokförda värdet är inbyggt i huset genom utgifter som har aktiverats. Att anskaffningsvärdet för marken är satt till
2 550 000 är en redovisningskonstruktion som man kan bortse från.

Nästa utmaning är att upprätta anvisningar för lånehanteringen. Jag tycker att det är korkat att amortera med den ena handen och låna med den andra. Se avsnitt likviditet på sida 3 i den senaste redovisningen.