handdator

Visa fullständig version : Underhållsplan i brf?


Granne
2010-11-07, 21:52
Hej

Måste inte en styrelse upprätta en underhållsplan som skall redigeras varje år i styrelsen, jag har suttit i styrelsen i två år nu men fortfarande inte sett en enda underhållsplan.
vi har akut lagat 4 tak läckor men inte orsaken. ordförande vägrar att filma avloppsstammen trots att vi är erbjudna 3 utvalda lägenheter för gratis filmning.
vi har dåligt fungerande ventilation, men ordförande vill inte att vi skall ta in andra ventilations firmor som kan lämna oberoende förslag på förbättringar.
detta borde väl vara något som skall omfattas av underhållsplan även i en brf.
Kan tillägga att jag jobbar som fastighets driftstekniker på ett stort hotell, underhållsplaner är en del av mitt jobb.

Trötter
2010-11-07, 22:56
Måste inte en styrelse upprätta en underhållsplan som skall redigeras varje år i styrelsen? Jag har suttit i styrelsen i två år nu men fortfarande inte sett en enda underhållsplan.
Att upprätta en underhållsplan är kostnadseffektivt och ger möjlighet att planera föreningens framtida underhåll. Det är ingen märkvärdig grej att dokumentera och besiktiga fastigheten löpande. Om ni inom föreningen har byggnadsteknisk kompetens då skulle föreningen inte behöva köpa in denna tjänst externt. Om det inte finns inom föreningens kompetens så rekommenderar jag att detta görs genom en entreprenör med goda referenser
Vi har akut lagat 4 tak läckor men inte orsaken. Ordföranden vägrar att filma avloppsstammen trots att vi är erbjudna 3 utvalda lägenheter för gratis filmning.
Vi har dåligt fungerande ventilation, men ordförande vill inte att vi skall ta in andra ventilationsfirmor som kan lämna oberoende förslag på förbättringar.
Detta borde väl vara något som skall omfattas av underhållsplan även i en brf.Er ordförande agerar egenmäktigt och är direkt skadlig för er förening!
Ni inom styrelsen har mandat att tillsätta och avsätta ordförande. Jag skulle göra detta omgående om jag var i er situation. Det är inte ordförande som bestämmer vad som skall göras och inte göras i er förening. Alla beslut som fattas inom styrelsen är styrelsen kollektivt ansvariga för om det är dokumenterat vid styrelsens sammanträden.
Kan tillägga att jag jobbar som fastighets driftstekniker på ett stort hotell, underhållsplaner är en del av mitt jobb.Det kan var på sin plats att ni, och då du som fastighets/driftstekniker, sätter upp premisser för en underhållsplan och vidtar de åtgärder som krävs för att föreningens tillgångar säkerställs på ett betryggande sätt

Granne
2010-11-07, 23:10
lite av det svar jag faktiskt sökte, tyvärr är jag ensam om att våga sätta mig mot. resten av styrelsen......ser upp till honom.
men jag har startat lobby verksamhet inför stämman.

Trötter
2010-11-07, 23:20
Att enskilda ledamöter ser upp till en egenmäktig ordförande kan skapa problem för dessa ledamöter vid en sakfråga inför tingsrätt. Det kan vara bra att läsa på lite i författningssamlingen vad gäller brf. Att ha kött på benen skrämmer mer än ett arrogant betende.

Granne
2010-11-09, 17:38
hur säger reglerna att man skall behandla underhållsplanen i styrelsen. jag kan bara se i stadgarna att "styrelsen skall årligen följa upp underhållsplanen" innebär det att ordförande får sköta detta med endast riksbyggens förvaltare.
måste inte detta tas upp för revidering i styrelsen varje år ???

tette
2010-11-09, 20:30
Huvudet på spiken av föregående skrivare "ordföranden och förvaltaren sköter u.plan".

Är det 1% av bostadsrättshavarna som vet något om en u.plan, och 15% av styrelseldamöterna?

Eller är det ett spel för galleriet att stadgarna säger att uplan måste finnas.
Sanningen är nog den att det är ett påhitt av organisationerna med HSB, Riksbyggen o SBC i spetsen att lura till sig pengar.

Erfarenhet HSB upprättade en uplan för den förening jag satt som ledamot i under 12 år kostnad 240 000kr. +uppdateringskostnader cirka 30 000kr vart fjärde år.

HSB anlitar en kompis REPAB att göra underhållsplaner. samma uträkningar avseende kostnader gäller i ett av deras system oavsett om det är HSB:s minsta förening på 3 lgh eller den största på 1400lgh.

När "MIN" förening skulle ha en budget o planeringskonferens kopierades den cirka 50 A4 pappers uplan. Förvaltaren då HSB hade gjort en lista på vad som borde renoveras kommande 5 årsperiod.

Mesta tiden gick åt till att förklara vad som betydde vad i uplanen. Säger sig självt att siffror i denna storleksordning för tillexempelnyvalda ledamöter inte säger någonting.

För att konkretisera ett ärende så skulle föreningen måla p.platser u.planen sa att det kostar 250 kr per plats. Ja så kan det vara omman tar genomsnittet att måla en p.plats kostar 500kr,men som i min förening 600p.platser så blev priset 42kr per plats.

Hur ofta tas frågan uplan upp på ett stämmomöte? varför görs det inte, jo som sagt varken medlemmar eller större delelarna av styrelserna fattar inte vad det handlar om.

Men jag hörde ibland förberedande införstyrelsemöten förvaltaren (HSB) diskutera "det står ju i uplanen så vi lägger detta förslag till styrelsen".

totiki
2010-11-09, 20:58
Vi sköter vår uplan löpande. När någon rapporterar kontrolleras detta. I övrigt gör vi kontroller vid resp. städdag.

tette
2010-11-09, 22:15
"När någon rapporterar kontrolleras detta."


Det finns undantag! men vad betyder detta ovan du skrev Totiki?

Och vad har städdag med u.plan att göra?

totiki
2010-11-09, 22:23
Ifall någon rapporterar att putsen rasat får man kontrollera fasaden för att se omfattningen. Ifall de är större eller mindre. Ifall de räcker med reparationer eller ifall man måste tidigarelägga renoveringen. Kontinuerliga kontroller utföres varje städdag för att kontrollera bristande underhåll o s v.

tette
2010-11-09, 23:08
Underhållsplaner var kanske bra för 20 år sedan. Idag skulle HSB, Riksbyggen och SBC förlora massvis med miljoner om föreningarna istället gjorde ett enkelt excelprogram och förde in uppgifter på planerat underhåll.
Samarbete mellan föreningar i närheten skulle också bidra.
Idag gör 2 grannföreningar med likadana hus upphandlingar där HSB bara kopierar handlingar men tar ut fullt konsutarbete.

idag vet inte alla styrelser skillnaden mellan planerat underhåll och löpande underhåll, p.g.a styrningen från de utsugande organisationerna.

Konstigt att de inte är utkonkurerade av någon kunnig som kunde göra deras arbete för småpengar jämfört med vad föreningarna betalar för deras usla tjänster.

Granne
2010-11-10, 20:19
Om styrelsen bara följer den underhållsplan som förvaltaren och ordförande tittar på tillsammans och fel uppstår tidigare än beräknat, vad händer då?

Ex.
styrelse medlem talar gång på gång om på styrelsemöte att man kan få gratis filmning av avloppssystem på 3 oberoende utvalda lägenheter i 2 års tid.
styrelsen avslår erbjudandet varje gång med motiveringen att det är inget fel på avloppet.
styrelsemedlemmen tar saken i egna händer efter 2 år och filmar rören i sin lägenhet. vilket visar sig att det är blandat plast & gjutjärns rör, bakfall i köket, skarv mellan påstick ser ut att ha hoppat isär, ett rost hål stort som en 5 krona syns på ett av gjutjärns rören och dusch brunnen är i dåligt skick samt att gemensamma stammen är ca 5-6 cm på grund av alla avlagringar.
även ett väldigt starkt baksug (luft drag) kommer ur stammen, så pass att luggen reser sig när man står 30 cm ovan rörstosen till handfatet (vattenlås borttaget).

kan styrelsen sättas ansvarig för detta, ska tilläggas att husen är färdig ställda 1986.

totiki
2010-11-11, 07:43
Om styrelsen bara följer den underhållsplan som förvaltaren och ordförande tittar på tillsammans, och fel uppstår tidigare än beräknat, vad händer då?

Kan styrelsen sättas ansvarig för detta, ska tilläggas att husen är färdigställda 1986.
Tyvärr händer inget annat än att man blir tvungen att åtgärda problem som uppstår.

24 år låter som rätt kort tid för att den förslitning som redan skett, men varje fastighet är unik.

Ansvar? Svårt att svara på. Men din kritik låter berättigad. Fortsätt föra fram den och visa filmerna för fler i styrelsen. Kanske några fler vaknar?

Granne
2010-11-13, 22:03
nog kommer det visas för styrelsen alltid, det ska lagas och filmas i resterande stam.
om inte så drar jag ärendet till högre instans och sätter atyrelsen som skylldigas till försummelse av fastighetens nödgade underhåll.
och om jag tolkat allt rätt så blir väl styrelsen ansvarig i såfall.

i morgon Söndag 14/11- 2010 har några andra medlemmar samankallat ett extra medlems möte för att diskutera "rykten" inför stämman.
tänkte ta upp lite problem då 21 punkter bla. stamarna.

jakethecake
2010-12-04, 23:11
En UH-plan är ingen exakt vetenskap. Jag har själv varit med och gjort UH-planer och presenterat dem för styrelser. Den grundas i stort på en ockulär besiktning av fastigheten i kombination med tillgänglig dokumentation, exempelvis OVK, energideklaration, tidigare utförda arbeten. Sen är det också en fråga om pris, betalar ni en viss summa lägger konsulten ner en viss tid. Kortare tid blir mer översiktligt medans mer tid tillåter en att gå mer på djupet.

Pengen eller priset som ligger i UH-planen är inte heller exakt utan snarare en uppskattning baserad på ett normalt marknadsläge. Sen kan hög- eller lågkonjunktur, ort och dylikt spela en stor roll som är näst intill omöjlig att ta hänsyn till.

Därpå kommer föreningens och styrelsens syn på underhåll. Bara för att saker är "fula" eller "gamla" betyder det inte att de nått sin tekniska livslängd och måste bytas ut. Det finns vissa lag- och myndighetskrav, sen ställer dock ofta enskilda individer helt andra krav. Beräknad livslängd skiljer sig också från faktiskt livslängd beroende på hur det utförts och skötts under tidens lopp.

Ordföranden har ingen diktatorisk makt över styrelsen. Sker en omröstning kan ni rösta fram erat eget förslag. Är styrelsen på ordförandens sida bör du lyfta detta till övriga medlemmar och om de håller med dig kalla till en extrastämma för att behandla ärendet. Visar det sig att stämman inte tycker att det är något fel på avloppet är det stämmans beslut och bör respekteras, dock kan du fortsätta din lobbyverksamhet sålänge du vill och försöka kalla till ny extrastämma.

tette
2011-01-10, 14:08
http://www.borattupplysning.se/wp_sttips/?page_id=357

Som vi konstaterat tidigare så är föreningars underhållsplaner ett tvivelaktigt verktyg?

HSB Riksbyggen och SBC kör sina egna race med styrelserna, allt för att de själva skall få så många uppdrag och tjänster som möjligt.

Här finns en variant från BoRätt.
Den verkar vara klart ärligare än kolossernas information och sätt att se på underhållsplaner.

Chablonberäkning med bra besiktningar tror jag är minst lika bra verktyg som de traditionella u-planerna.

Konsultarvodet som BoRätt talar om är kanske lite lågt?

Kolosserna talar om 15%, men det gör de ju för att kunna kapa åt sig bluffakturor, som okunniga styrelser köper.?

MikHo
2011-01-10, 16:32
Konsultarvodet som BoRätt talar om är kanske lite lågt?

Kolosserna talar om 15%, men det gör de ju för att kunna kapa åt sig bluffakturor, som okunniga styrelser köper.?

Vet inte det, det skrivs om 5% påslag per underhållsåtgärd vilket sedan uppskattas till en uppräkning av underhållsbudgeten med 20-30 %.

Vilket verkar vara mer än var "Kolosserna" räknar med ?

tette
2011-01-10, 17:04
rubrikens % är väl baserat på som de säger att ALLT ofta blir dyrare än kalkylerna? Det vill säga extra arbeten tillkommer. Extraarbeten är det som byggarna tjänar mest på.Medandra ord det konsulterna missar i upphandlingen tar byggarna ut med påslag.

Handlar om ABT någon paragraf som säger att de får ta ut självkostnadspris + 15%. Och självkostnadspriset vet de bäst?

totiki
2011-01-10, 20:41
Det blir lite rörigt med alla olika postningar så mitt inlägg nu, kommer givrtvis att vara lika illa.

Ifall upphandlingen sker genom en konsult/firma är det kutym att denna lägger på 12-15% + moms. Alltså totalt minst 37% högre pris. Därför förordar jag att föreningarna lär sig att anställa projektlöneanställda i fortsättningen. Det är minimalt med administration för ett sådant förfarande. Skatteverket skickar blanketter som enbart är att fylla i. Anställ gärna en pensionär och tjäna ytterliggare 7%. Totalt 44%. En avsevärd skillnad! Långt mer än ROTbidraget blir i slutändan. Dessutom kan inte föreningen använda ROTbidraget.