handdator

Visa fullständig version : Ska balkongrenoveringar i brf finansieras med privata lån?


Brynhilde
2010-10-16, 16:02
Som ni kanske märker har jag inte skrivit min bostadsort, det här är nämligen ett både känsligt och komplicerat ärende..

En släkting till mig bor i en medelstor förening i ett "finare" område i en större stad. Föreningens styrelse vill nu bygga ut föreningens balkonger, som är ganska små, och även bygga balkonger åt de lägenheter som inte tidigare haft balkong.

Jag trodde att den här typen av utbyggnad finansierades med medel ur fonden för yttre underhåll. Eventuellt överskjutande kostnader lånas upp, och finansieras av hyreshöjningar.

Men styrelsen är inte alls av samma åsikt. De vill att lägenhetsägarna finansierar detta själva. Jag trodde först att detta berodde på att det saknades medel i fonden för yttre underhåll, men så verkar inte vara fallet, utan de vill kunna utnyttja ROT-avdraget för ombyggnaden. Genom att alla lägenhetsinnehavare finansierar ombyggnaden själva, kan ROT-avdraget nyttjas, och kostnaderna då minskas väsentligt.

Problemet är att för att detta ska kunna genomföras, måste samtliga balkonger byggas om, inte bara enstaka balkonger. Enligt en byggnadsingenjör, som har sett över förslaget, är kostnaderna grovt underskattade, särskilt nybyggnaden av balkonger. Flera av föreningens medlemmar kommer att behöva ta lån för att finansiera ombyggnaden, och några kommer att få avslag på detta eftersom deras inkomster inte räcker till (framför allt de gamla med dålig pension, och studenter).

Beslutet ska fattas på stämma med 2/3 majoritet. Vad händer om förslaget går igenom? Vad händer med de som inte kan betala, ska de tvingas sälja sina lägenheter? Vad händer med den minoritet som inte VILL ha större balkong, kan föreningen tvinga dem att gå med på detta?

Min släkting har varken möjlighet att ta lån eller betala en jurist för professionella råd. Vi har inte heller möjlighet att hjälpa till ekonomiskt. Jag har läst på universitet och har lite erfarenhet av juridik, dock inte genom studier, så jag vet en del om tolkningar av lagar och praxis och prejudicerande domar. Därför har jag läst och letat, både i föreningens stadgar och BRF-lagen, och sökt efter prejudicerande fall i hyresnämnden, men hittills har jag kammat noll.

Det verkar som att vissa fall, varav detta verkar vara ett sådant, ska godkännas av hyresnämnden. Men var finns det liknande, prejudicerande fall? Jag har inte lyckats hitta några. Kan jämlikhetsprincipen ge någon vägledning?

Finns någon här som kan hjälpa mig med råd?

clabbe
2010-10-16, 16:21
BALKONG — BOSTADSRÄTT
Nybyggnation av balkong till bostadsrätt ger inte rätt till skattereduktion oavsett om visst arbete utförs i lägenheten eller inte. Inte heller arbetskostnaden för att reparera eller glasa in en redan befintlig balkong ger rätt till skattereduktion.

Källa: Skatteverket

MikHo
2010-10-16, 16:33
Beslut om att bygga ut balkongerna skall tas på stämma då detta är en väsentlig om-/tillbyggnad.

Kostnaden för detta skall föreningen ta, inte den enskilde bostadsrättshavaren då balkongens underhåll ligger på föreningen.

I det långa loppet så blir det den boende som betalar men beställare och fakturabetalare är föreningen.

Gusten
2010-10-16, 18:37
Om en lägenhet som inte har balkong får en helt ny balkong brukar man lösa det så att bostadsrättshavaren
står för kostnaden och det är väl också det mest rättvisa. Men enligt clabbe blir det alltså ändå inget ROT-avdrag.

Om föreningen tar kostnaden för balkongutbyggnad där endast vissa lägenheter har balkong blir det ju inte bra
eftersom även lägenheter som saknar balkong då får vara med och finansiera detta via årsavgiften.

Om ett stämmobeslut att bygga ut balkongerna tas med endast enkel majoritet räcker det med att en enda
berörd medlem vägrar skriva på att de samtycker för att stoppa hela projektet.
Om 2/3-majoritet uppnås kan godkännande inhämtas från hyresnämnden även om någon inte skriver på att de samtycker.

Admin
2010-10-16, 18:54
Som redan påpekats här så finns det ingen anledning att ens fundera på att varje medlem själv ska ta kostnaden, så ett stämmobeslut om detta är meningslöst redan från start.

Vad händer om förslaget går igenom? Vad händer med de som inte kan betala, ska de tvingas sälja sina lägenheter? Vad händer med den minoritet som inte VILL ha större balkong, kan föreningen tvinga dem att gå med på detta?
Gusten har redovisat hur proceduren går till och hyresnämnden lär inte godkänna detta om medlemmarna bara pekar på likhetsprincipen/generalklausulen.
Kan vara en fördel för medlemmen att tipsa styrelsen om detta så att föreningen inte kastar bort tid på stämmor som inte kan leda till något.

Ska balkongbygge ske får det göras från föreningens pengar.

kluringen
2010-10-16, 22:17
Ska balkongbygge ske får det göras från föreningens pengar.

Det kan man tycka, men så ser inte verkligheten ut. Det är jätte poppis att bygga balkonger. Men det skulle inte bli många balkonger byggda om föreningarna skulle behöva finansiera dessa.

Alla har inte möjlighet att skaffa sig balkong, och dessa vill självfallet inte betala för andras balkonger. Det skulle helt enkelt vara omöjligt att få igenom det majoritetsbeslutet som krävs. I vårt hus har alla som kunde få bygglov byggt balkong på egen bekostnad.

Det är juridiskt komplicerat, men det finns omvägar och lösningar för den som VILL få balkong.


Problemet är att för att detta ska kunna genomföras, måste samtliga balkonger byggas om, inte bara enstaka balkonger.

Är det ett villkor för bygglovet? Överklaga bygglovet eftersom din släkting inte vill ha balkong eller få större balkong. Det kan ta 4-5 år innan överklagan har gått igenom alla instanser.


Beslutet ska fattas på stämma med 2/3 majoritet. Vad händer om förslaget går igenom?

Krav på att en medlem ska betala själv för en ombyggnad är att jämställa med ändring av insats som medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna. Se BRL 9 kap. 16 § 1:a punkten. Observera att det inte är 2/3 röster på en stämma som Gusten skrev utan 2/3 av de berörda bostadsrättshavarna och godkännande i hyresnämnden. Innebär underskrifter från alla berörda.

Det går att överklaga om hyresnämnden ger bifall.

Admin
2010-10-17, 03:23
Det kan man tycka, men så ser inte verkligheten ut. Det är jätte poppis att bygga balkonger. Men det skulle inte bli många balkonger byggda om föreningarna skulle behöva finansiera dessa.
OBS! Frågan som det handlar om här är att var och en ska finansiera balkongbygget på egen hand, alltså mot en medlems vilja.
De balkonger som byggs för bostadsrätter finansieras av föreningen eftersom det hör till det yttre underhållet.
Stämman har inte befogenhet att ta ett sådant beslut som det handlar om här och mig veterligen finns det ingen laglig väg att tvinga enskilda bostadsrättshavare att själva betala för yttre underhåll.

Alla har inte möjlighet att skaffa sig balkong, och dessa vill självfallet inte betala för andras balkonger. Det skulle helt enkelt vara omöjligt att få igenom det majoritetsbeslutet som krävs. I vårt hus har alla som kunde få bygglov byggt balkong på egen bekostnad.

Det är juridiskt komplicerat, men det finns omvägar och lösningar för den som VILL få balkong.
Låter ganska ovanligt, men det är en annan fråga att bygga en balkong om man vill jämfört med detta fall där det handlar om att inte tvingas till att betala från sin egen ficka för det yttre underhållet.

Överklaga bygglovet eftersom din släkting inte vill ha balkong eller få större balkong. Det kan ta 4-5 år innan överklagan har gått igenom alla instanser.
Behövs inte i detta fall eftersom det inte går att tvinga enskilda medlemmar att ta pengar från sin egen plånbok för att betala för det yttre underhållet, men ett bra tips att ha i bakhuvudet för andra frågor.

Observera att det inte är 2/3 röster på en stämma som Gusten skrev utan 2/3 av de berörda bostadsrättshavarna och godkännande i hyresnämnden. Innebär underskrifter från alla berörda.
Det stämmer. Jag missade detta själv, men i detta fall blir det samma sak eftersom samtliga bostadsrättshavare är berörda.
Och frågan för stämman måste gälla ett beslut om balkongbygge finansierat av föreningen. Vad jag förstår är det i detta fall inga problem för den aktuella bostadsrättshavaren om beslutet bifalles av stämman.

Se BRL 9 kap. 16 § 1:a punkten.
Jag tror den 2:a punkten är mer relevant, men det spelar mindre roll eftersom resultatet är detsamma.
Regelverket som styr detta hittar man i bostadsrättslagen enligt följande utdrag;
9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.
Särskilda villkor för vissa beslut
15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel. Lag (1995:1464).

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.
1.
2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet.
Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
3.
4.
5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1-4 skall vara giltigt, gäller även det.

17 § Ett stämmobeslut enligt 16 § första stycket 2 skall på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Nämnden får förena ett beslut om godkännande med villkor.

18 § /Träder i kraft I:2011-05-02/ Talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om godkännande enligt 16 § första stycket 2 ska väckas vid mark- och miljödomstolen.
Min kommentar: Idag fastighetsdomstolen.

Det krävs alltså att föreningen fått beslutet om balkongbygge, som finansierats av föreningen, godkänt i hyresnämnden.

Det går att överklaga om hyresnämnden ger bifall.
Ja, kan bara tillägga att om man överklagar så måste det ske till Svea Hovrätt, och då är det förenat med en kostnad. Man kan åka på rättegångskostnaderna om man förlorar t.ex. för; Godkännande av vissa stämmobeslut (9 kap. 16 § 1 st. 1, 1a eller 2 BRL (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19910614.HTM#K9P16)). Se; kostnader för att överklaga (http://www.hyresnamnden.se/templates/DV_InfoPage____841.aspx)

Här nedan följer några exempel på rättsfall avseende balkongbyggen.
De är inte relevanta för just den aktuella frågan i tråden, men det kan ändå vara intressant att se hur hyresnämnd och domstolar resonerat i dessa frågor.

RH 2001:24 Målnummer ÖH3895-00 (https://lagen.nu/dom/rh/2001:24)
Hyresnämndsmål. Bostadsrättsförenings beslut om balkongbygge, som inte medför någon fysisk förändring av klagandenas bostadsrättslägenheter eller berör gemensamma utrymmen eller förmåner som bostadsrättshavarna har tillgång till, har ändå bedömts menligt inverka på deras rätt genom att lägenheterna skulle bli mindre attraktiva och förlora i värde. Stämmobeslutet har därigenom ansetts vara omfattat av skyddsreglerna i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen och kräva hyresnämndens godkännande.
Lagrum: 9 kap. 16 § 1 st. 2 bostadsrättslagen (1991:614)
Litteratur: NJA II 1930 s. 527 Julius m. fl., Bostadsrättslagen, En kommentar, 2:a uppl., 1998, s. 306.
Min kommentar: Det enda hovrätten kom fram till här var att detta var en fråga för hyresnämnden (som först motsatte sig att befatta sig med frågan) att avgöra, baserat på 9 kap. 16 § 1 st 2 bostadsrättslagen.

RH 2003:10 Målnummer ÖH435-02 (https://lagen.nu/dom/rh/2003:10)
Stämmobeslut om byggande av balkonger har i visst fall ansetts vara en förändring av ringa betydelse för bostadsrättshavare som innehade underliggande lägenheter. Stämmobeslutet har godkänts enligt 9 kap. 17 § första stycket bostadsrättslagen.
Lagrum: 9 kap. 16 § 1 st. 2 och 17 § 1 st. bostadsrättslagen (1991:614)

RH 2004:68 Målnummer ÖH6294-04 (http://www.notisum.se/rnp/domar/rh/RH004068.htm)
Hyresnämndsmål. Fråga om vilka krav som skall ställas på en bostadsrättsförenings utredning i ärende om godkännande av ingrepp i bostadsrättslägenhet.
Lagrum: 9 kap. 16 § och 17 § bostadsrättslagen (1991:614 (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19910614.HTM))

Samt;

Hovrättens beslut SÖH 121/99
Breddning av befintliga balkonger fann hyresnämnden och hovrätten vara av liten betydelse för berörda bostadsrättshavare, varför stämmobeslutet godkändes, medan nyuppförande av balkonger ansågs vara en icke angelägen åtgärd, varför stämmobeslutet inte godkändes.

Hovrättens beslut SÖH 138/99
Breddning av befintliga balkonger fann hyresnämnden och hovrätten inte vara av liten betydelse för berörda bostadsrättshavare men fann att detta var en angelägen åtgärd och godkände stämmobeslutet.

Hovrättens beslut SÖH 300/99
Nyuppförande av balkonger fann hyresnämnden och hovrätten vare sig vara av liten betydelse eller en angelägen åtgärd, varför stämmobeslutet inte godkändes.

Hovrättens beslut SÖH 150/2000
Uppsättande av skärmtak - plåt - över de balkonger som ligger högst upp i huset fann hyresnämnden och hovrätten vara av liten betydelse för berörda bostadsrättshavare, varför stämmobeslutet godkändes.

Gusten
2010-10-17, 09:31
Jag missuppfattade lite om balkongbyggnaden. De fall där bostadsrättshavarna själva
betalar sin helt nya balkong avsåg jag att endast de som själva vill
ha balkong frivilligt anluter sig till ett balkongprojekt, och då själva betalar balkongen.
Men bostadsrättshavaren kan förstås inte tvingas betala en ny balkong som denne inte vill ha.

Harald
2010-10-17, 14:09
Min erfarenhet är som följer:

Befintliga balkonger som underhålls/repareras bekostas av föreningen. Detta eftersom det i dessa lägenheters avgift skall ligga med en liten del som avser balkongunderhållet. Dessa åtgärder ska styrelsen fatta beslut om själva, ingen stämma behöver sanktionera detta. Styrelsen representerar föreningen som fastighetsägare, och skall därav fullfölja föreningens vårdplikt av fastigheten.

I samband med dylika projekt, kommer ofta frågan upp om man inte kan göra balkongerna STÖRRE, samt om det går att förse ytterligare lägenheter med balkonger.

Utökad balkongyta (och även inglasning) skall betalas av varje lägenhetsinnehavare. Eftersom förbättringen kommer lägenhetsinnehavaren till del. Dessutom skall avgiften höjas något, för att ta höjd för framtida underhåll.

Nya balkonger skall också betalas av den enskilde lägenhetsinnehavaren.

Praktik:

1) Frågan dyker upp i styrelsen, antingen genom medlem/motion eller egen idé. Styrelsen är skyldig att utreda frågan. Detta ska inte kosta något, eller mycket lite. Kommer man fram till att det kan finnas ett intresse/möjlighet så går man vidare till

2) Styrelsen tar fram ett förslag. En arkitekt får göra en skiss, samt att bygglov söks. Nu är kostnaden uppe i 10 000 - 30 000 kr vilket är helt normalt.

3) Styrelsen presenterar förslaget för medlemmarna. Antingen via infobrev eller ett MEDLEMSMÖTE. Samla gärna in en enkät för att kolla intresset.

4) Är intresset stort, samt att bygglov gått igenom et c, så får arkitekt eller annan expert ta fram ett "skarpt" förslag. Detta förslag biläggs kallelse till föreningsstämma.

5) Stämmobeslut.

6) De berörda medlemmarna betalar in till föreningen sin andel av kostnaden. Kostnaden skall vara balkongkostnad + andel av projekteringskostnad. Detta eftersom de medlemmar som ej berörs ej heller ska betala för projektet.

7) Projektet genomförs.

Frågeställningar:

ROT-avdrag är bara att glömma. Blanda inte in detta.

I en tillväxtregion är affären för varje enskild medlem värd 3:1. D v s investeringen (som brukar landa +/- 100 000 kr) ökar värdet av lägenheten i ett slag med 300 000 kr.

Om någon säger nej, finns det lite olika lösningar för att komma runt problemet:

1) Man kan söka bygglov på endast de balkonger som man fått ett ja på.

2) Föreningen bygger och betalar de balkonger där medlem sagt nej. Balkongerna låses, och medlem får betala in sitt belopp + ränta för att använda den. Säljs lägenheten innan, kan föreningen sälja balkongen till nya medlemmen för en högre summa = vinst till alla medlemmar.

3) Föreningen kan låna ut beloppet mot ränta till medlem som inte kan betala på en gång.

Det finns även andra modeller, än dessa.

Som tillägg kan nämnas att en styrelse många gånger är styrda av stadgar att seriöst utreda denna typen av frågeställningar. Ofta dyker det upp i första paragrafen. ..."se till medlemmarnas ekonomiska intressen..."

kluringen
2010-10-17, 15:06
Instämmer med Admin. Det går inte att tvinga enskild medlem att betala för yttre underhåll. Det är det grundläggande i den här frågan och lagen är glasklar på den punkten.


Det stämmer. Jag missade detta själv, men i detta fall blir det samma sak eftersom samtliga bostadsrättshavare är berörda.
Och frågan för stämman måste gälla ett beslut om balkongbygge finansierat av föreningen. Vad jag förstår är det i detta fall inga problem för den aktuella bostadsrättshavaren om beslutet bifalles av stämman.

Jag tror den 2:a punkten är mer relevant, men det spelar mindre roll eftersom resultatet är detsamma.
Regelverket som styr detta hittar man i bostadsrättslagen enligt följande utdrag;

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.
1.
2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet.
Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

Ett sätt att låta balkongbyggarna betala för bygget själva är att höja deras insatser genom tillskott och göra en tilläggsupplåtelse av balkongerna. Den möjligheten har undersökts noggrant i min förening. Syftet var inte att tvinga någon, utan ett sätt att höja avgiften för det framtida underhållet (det blev en särskild balkongavgift som regleras i stadgarna till sist). Punkt 1 som Admin hoppade över är relevant och användbar om man vill tvinga dem som inte vill betala själva.

16 § 1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.


Admin och Gusten skrev rätt, syftade ni till § 16 punk två är 2/3 av alla som röstar på en stämma som avses.

Som Harald påpekar, det finns olika modeller, det valigaste är nog att det är balkongbyggarna som betalar.
Det ligger inte i fastighetsägarens intresse att bygga balkonger. Det lönar sig helt enkelt inte. Det är de som VILL ha balkong som brukar driva frågan, och då är det inte mer än rätt att de också betalar, men ingen ska kunna tvingas.

Gusten
2010-10-17, 18:42
I samband med dylika projekt, kommer ofta frågan upp om man inte kan göra balkongerna STÖRRE, samt om det går att förse ytterligare lägenheter med balkonger.

Utökad balkongyta (och även inglasning) skall betalas av varje lägenhetsinnehavare. Eftersom förbättringen kommer lägenhetsinnehavaren till del. Dessutom skall avgiften höjas något, för att ta höjd för framtida underhåll.

Nya balkonger skall också betalas av den enskilde lägenhetsinnehavaren.


Vad avses med "skall betalas av lägenhetsinnehavaren". Det går ju tydligen
att med tillräcklig majoritet på stämma tvinga fram en utbyggnad även
hos dom som inte samtycker, men går det verkligen att tvinga
lägenhetsinnehavarna att också betala detta.

MikHo
2010-10-17, 23:55
2) Föreningen bygger och betalar de balkonger där medlem sagt nej. Balkongerna låses, och medlem får betala in sitt belopp + ränta för att använda den. Säljs lägenheten innan, kan föreningen sälja balkongen till nya medlemmen för en högre summa = vinst till alla medlemmar.


Hade detta hänt mig att det skulle byggas en balkong utanför min lägenhet mot min vilja och dessutom inte få lov att använda den skulle jag stämma föreningen för att de försämrar möjlighterna till försäljning av lägenheten.
Hur många köpare skulle vara intresserade av att köpa en lägenhet utan att få beträda balkongen?


Nej, tillsammans vi står, tillsammans vi falla ... föreningen tar kostnaden är min åsikt. Detta grundat på att föreningen ensam står för det yttre underhållet av fastigheten.

kluringen
2010-10-18, 01:23
2) Föreningen bygger och betalar de balkonger där medlem sagt nej. Balkongerna låses, och medlem får betala in sitt belopp + ränta för att använda den. Säljs lägenheten innan, kan föreningen sälja balkongen till nya medlemmen för en högre summa = vinst till alla medlemmar.


Hade detta hänt mig att det skulle byggas en balkong utanför min lägenhet mot min vilja och dessutom inte få lov att använda den skulle jag stämma föreningen för att de försämrar möjlighterna till försäljning av lägenheten.
Hur många köpare skulle vara intresserade av att köpa en lägenhet utan att få beträda balkongen?

Håller med dig MikHo att det var ett :16: förslag av Harald. Jag skulle nog låta föreningen bygga själva balkongen men vägra till förändringarna som krävs invändigt i min lägenhet (byta ut ett fönstret till ett dörrparti, flytta element mm och försämra möblerbarheten i rummet som berörs). Sen skulle jag använda balkongen ändå som jag har lust genom fönstret. Vid eventuell försäljning sen skulle jag kunna kunna sälja med ”balkongmöjlighet”. Lika orealistiskt som Haralds förslag. :D:3:

Nej, tillsammans vi står, tillsammans vi falla ... föreningen tar kostnaden är min åsikt. Detta grundat på att föreningen ensam står för det yttre underhållet av fastigheten.

Ge mig en enda anledning till varför föreningen skulle vilja bygga balkonger. Medför underhållsansvar och ökade kostnader närhelst fasad, tak eller fönster ska underhållas. Den enda som gynnas är den som får balkong. Jag missunnar inte mina grannar att kunna förse sina lägenheter med balkong, men jag vill inte betala för det. Varken för bygget eller för det framtida underhållet. :8:

MikHo
2010-10-18, 06:36
Ge mig en enda anledning till varför föreningen skulle vilja bygga balkonger. Medför underhållsansvar och ökade kostnader närhelst fasad, tak eller fönster ska underhållas. Den enda som gynnas är den som får balkong. Jag missunnar inte mina grannar att kunna förse sina lägenheter med balkong, men jag vill inte betala för det. Varken för bygget eller för det framtida underhållet. :8:

Stämmobeslut, om en stämma beslutar om en sådan förändring så får man antingen följa med strömmen och acceptera det demokratiska beslutet eller så får man överklaga beslutet.

Gusten
2010-10-18, 07:29
Som Kluringen skriver, varför skulle föreningen vilja bygga balkonger.
Skulle föreningen ändå ta ett stämmobeslut att tvångsmässigt bygga
balkonger även hos dom som inte vill ha så blir bostadsrättshavarna
inte betalningsskyldiga för balkongerna.

Normalt går det dock till så att medlem som vill ha balkong frivilligt ansluter
sig till ett balkongprojekt, och då även betalar sin balkong.

Admin
2010-10-18, 10:18
Problemet med balkongbygge är inte minst att det inte går att bygga balkonger bara lite här och där. Dvs det ges inte bygglov för balkongbygge om det inte är enhetligt, vilket också gäller här i Brynhildes frågeställning. Så om ett hus med t.ex. 8 våningar vill bygga balkonger så måste det bli balkonger för samtliga 8 våningar. Det fungerar inte med frivillig anslutning, utan om balkongbygge ska bli av så måste alla vara med.

Sedan håller jag med om att jag inte skulle bli glad över att finansiera andra bostadsrättshavares värdehöjande balkongbyggen, varken själva bygget eller det efterföljande underhållet. Inte möjligt. Så det måste finnas en lösning för detta (de med balkong får en större andel och betalar sina balkonger via årsavgiften).

kluringen
2010-10-18, 10:40
Som Kluringen skriver, varför skulle föreningen vilja bygga balkonger.
Skulle föreningen ändå ta ett stämmobeslut att tvångsmässigt bygga
balkonger även hos dom som inte vill ha så blir bostadsrättshavarna
inte betalningsskyldiga för balkongerna.

Bra Gusten! Jag tycker att du härmed har kort och koncist sammanfattat svaret på Brynhildes fråga. :10:

Normalt går det dock till så att medlem som vill ha balkong frivilligt ansluter
sig till ett balkongprojekt, och då även betalar sin balkong.

Visst, det är så det går till, åtminstone i Stockholms innerstad. Ändå är det långtifrån problemfritt.

Hos oss började det med en balkong som väckte suget hos flera. Nästa projekt omfattar elva balkonger. Bygglovet blev trist nog överklagat av några enskilda medlemmar som ansåg att de skulle få ökad insyn. Det tog fem år! innan överklagan har gått igenom alla instanser, men nu finns de elva nya balkongerna på plats.

Nu ökade suget ytterliga. En ny balkonggrupp har uppstått som vill bygga balkonger mot gatan. Avslag om bygglov i första instans men kommunens politiker var av annan åsikt och bygglovet beviljades i byggnadsnämnden. Ganska unikt, gruppen hade lagt ner ett enormt arbete med foton på andra hus med balkong, ritad av samma arkitekt som har ritat vårt hus samt en hel hög med mycket bra argument. Denna gång är det inte fråga om att hänga upp standardbalkonger som kostar runt 100 tusen, bygget blir 4 – 5 ggr dyrare eftersom dessa måste få ett utseende som motsvaras av balkonger byggda runt sekelskiftet och matchar huset till 100 %. Det säger ju lite om hur högt man värderar tillgången till en balkong som bjuder på förhöjd livskvalitet. Engagemanget och offerviljan är total bland medlemmarna när de driver egna intressen.

Alla gladdes åt detta unika bygglov eftersom detta kunde bli en öppning för ännu fler balkonger. Intresset är enormt. Men hör här, missunnsamheten har inga gränser och även denna unika bygglov är överklagad (av tre medlemmar som redan har byggt balkong :43:). Överklagan är tillstyrkt i både länsstyrelse och länsrätt till allas besvikelse, men gruppen kämpar vidare. :4:

Jag tycker att det ligger i sakens natur att man inte ska kunna ålägga föreningen att driva detta. Föreningen har i egenskap av fastighetsägare noll intresse av balkongerna. Däremot vill vi bo i en förening där alla trivs varför balkongbyggarna åtnjuter föreningens fulla stöd.

Det finns sex lägenheter i huset som aldrig kommer att kunna bygga balkong :[ . Respekteras denna minoritet är det helt orimligt för föreningen att ta på sig några som helst kostnader för balkonger. Demokrati är också att inte köra över minoritetens berättigade intressen.

Gusten
2010-10-18, 11:48
Det fungerar inte med frivillig anslutning, utan om balkongbygge ska bli av så måste alla vara med.


Enligt ett av rättsfallen du hänvisar till verkar det inte gå att tvinga den
som inte vill att få balkong. Har för mig att efter en dom mot en förening
i Täby blev man tvungen att ändra planerna så att endast de som ville skulle få balkong.

kluringen
2010-10-18, 12:40
Problemet med balkongbygge är inte minst att det inte går att bygga balkonger bara lite här och där. Dvs det ges inte bygglov för balkongbygge om det inte är enhetligt, vilket också gäller här i Brynhildes frågeställning. Så om ett hus med t.ex. 8 våningar vill bygga balkonger så måste det bli balkonger för samtliga 8 våningar. .

Det finns mängder med byggnader där det finns balkonger lite här och där. Ta en promenad i Stockholm så får du se. Men är det ett bygglovsförutsättning att det måste vara balkonger på hela raden, får man väl lov att avstå om alla inte vill vara med utifrån tesen att ingen ska kunna tvingas.

Det framgår inte på tråden i Brynhildes fall om det är ett bygglovskrav eller om det bara är något som styrelsen tycker. Om alla kan ges en balkong är det ok att föreningen tar kostnaden förutsatt att det finns giltig stämmobeslut om saken. Då är det inte ens komplicerat. Men tyvärr, det är få hus som är beskaffade på det viset att går att göra så.

Sedan håller jag med om att jag inte skulle bli glad över att finansiera andra bostadsrättshavares värdehöjande balkongbyggen, varken själva bygget eller det efterföljande underhållet. Inte möjligt. Så det måste finnas en lösning för detta (de med balkong får en större andel och betalar sina balkonger via årsavgiften).

Det finns många lösningar, men lösningen måste anpassas till den aktuella föreningen. Lösningen i min förening har vi fått hjälp med av en jurist som balkongbyggarna fick betala och som alla har godkänt.

Admin
2010-10-18, 13:30
Ja, det jag tog upp var min bild av hur man resonerade när man gav bygglov. Har ingen egen erfarenhet av detta, men jag kan inte påminna mig att jag sett något hus med t.ex. 5 våningar med balkonger till lägenheterna där en av dessa våningar i samma "stapel" saknar balkong.
Ska kika lite mer på detta när jag är ute och spatserar.
Det skulle se väldigt fult ut enligt min mening, men om man inte bryr sig om det estetiska när bygglov utfärdas så är ju det hindret avklarat i alla fall.

Jo, vi är överens Gusten. Jag är av den absolut bestämda uppfattningen att man inte kan tvinga någon bostadsrättshavare att ta pengar från sin egen ficka från att bekosta en balkong. Det går helt enkelt inte.

Men, om vi då avviker lite igen från tråden, ifall föreningen vill tvinga en bostadsrättshavare till en balkong på föreningens bekostnad så borde det väl vara möjligt, eller? Stod det något annat i rättsfallen jag länkade till så har jag missat detta, men jag vet att i minst ett av fallen så blev käranden/bostadsrättshavaren tvungen att acceptera föreningens balkongbygge trots att det försämrade ljuset i lägenheten.

Kluringen, har du något dokument som beskriver lösningen i er brf? Det kan ju ge lite tips, även om det inte gäller specifikt för den här trådägarens frågor.

kluringen
2010-10-18, 14:18
Kluringen, har du något dokument som beskriver lösningen i er brf? Det kan ju ge lite tips, även om det inte gäller specifikt för den här trådägarens frågor.

Jag har kopia av avtalet som upprättades mellan varje enskild balkongare och föreningen med hjälp av en jurist. Jag har den inte elektroniskt och jag har ingen scanner. Men jag lovar att mejla en PDF bilaga till dig så snart som jag får den inscannad. Det ska ändå göras, jag håller på och bygger upp ett dokumentarkiv på servern där föreningen har sin hemsida.

Lösningen i stadgarna kan du titta på redan nu, § 11.3 (:1:kolla in min flotta mous rollover till hänvisningen, det tog några timmar att lista ut hur man gör:10:).

http://www.lavetten11.se/stadgar.html#elva

clabbe
2010-10-18, 14:36
Jag kommer ihåg när du ville ha synpunkter på era stadgar att jag tyckte att er balkongavgift var olaglig. Du kommenterade inte det då. Det vore intressant att få en kommentar.

kluringen
2010-10-18, 14:47
Jag kommer ihåg när du ville ha synpunkter på era stadgar att jag tyckte att er balkongavgift var olaglig. Du kommenterade inte det då. Det vore intressant att få en kommentar.

Vi har kollat med Bolagsverkets bostadsrättsjurist. Vår balkongavgift är helt OK. Du kan jämställa detta med att man får inte ta ut förseningaavgift och dröjsmålsränta heller om det inte står i stadgarna.

clabbe
2010-10-18, 14:58
Tack för svaret. Räknas balkongavgiften som en del av årsavgiften isåfall? Intressant att du tar upp förseningsavgift och dröjsmålsränta. Oavsett vad stadgarna säger så finns det inte omnämnt i brL att föreningen får ta ut förseningsavgift eller dröjsmålsränta. Likväl görs det i min förening och säkert många andra. Innebär detta att vi borde betala tillbaka uttagna förseningsavgifter?

kluringen
2010-10-18, 15:57
Tack för svaret. Räknas balkongavgiften som en del av årsavgiften isåfall? Intressant att du tar upp förseningsavgift och dröjsmålsränta. Oavsett vad stadgarna säger så finns det inte omnämnt i brL att föreningen får ta ut förseningsavgift eller dröjsmålsränta. Likväl görs det i min förening och säkert många andra. Innebär detta att vi borde betala tillbaka uttagna förseningsavgifter?

Det är en del av årsavgiften som ska täcka det framtida underhållet av balkongerna. För tydlighetens skull särredovisar vi balkongavgiften både på avin och i årsredovisningen. Annars skulle det vara som bäddat för att göra fel när avgiftsnivån ändras av helt annan anledning.

Jag tycker att

”Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.”

är det mest luddiga som finns i BRL. Men som jag har fått det förklarat så får man ta ut försenings- och påminnelse avgift om det står inskrivet i stadgarna och det finns ju med i alla normalstadgar.

Harald
2010-10-18, 22:01
Tråden börjar ju bli lite intressant, ska förtydliga mina tankebanor lite:

Angående om några säger nej till att köpa en balkong: Detta kan se olika ut, jag har varit med om olika varianter.

Man har sökt bygglov för tex 10 balkonger och fått det beviljat. Sedan säger bara 8 ja, då kan man:

1) Bygga dessa åtta. Byggnadsnämnden kan inget göra, de byggda balkongerna har ju bygglov. Omde undrar varför det bara blev 8, svarar man att det blev så, två ville inte. Detta har jag varit med om, och det funkade. Nackdelen är när nästa medlem som flyttar in i "icke-balkongs-lgh", och vill ha en balkong, då blir den lite dyrare att bygga. Men det funkar, bygglov finns ju (i fem år, sen får man söka igen).

2) Bygga 10, och låsa två. Medlem får tillgång till balkongen, när den betalt denna samt ränta. Säljs lägenheten så säljer föreningen balkongen till den nya ägaren för en rejäl slant. Här går nuvarande medlem miste om värdeökningen balkong ger. Men så kan det vara, har man inte råd att göra investeringen, kan man heller inte vinna/förlora. Enkel kapitalism. Korkat eller inte, men fullt möjligt.

Varför föreningen ska bygga balkonger?

Om medlemmar vill något, så försöker föreningen gå till mötes, i kraft av "...främjas medlemmars intressen..." Det är deras kåk, och det gäller att göra den så bra man kan för ägarna. På samma sätt som man utreder MC-förråd, gemensam grill eller något annat som medlemmar vill ha. Demokratiska beslut tas, då blir det som majoriteten vill.

"Stämman kan besluta att bygga balkonger":

Nja, så här, stämman kan besluta att balkongerna skall byggas och att de som får balkong (eller större balkong) ska betala för detta. I och med likhetsprincipen, så kan aldrig stämman besluta att föreningen (alla medlemmar) ska betala för något som kommer endast några till del. Alla balkongägare betalar sedan via avgiften för underhållet av dessa, rättvist och tydligt för alla.

liqwid78
2010-10-18, 23:46
"Stämman kan besluta att bygga balkonger":

Nja, så här, stämman kan besluta att balkongerna skall byggas och att de som får balkong (eller större balkong) ska betala för detta. I och med likhetsprincipen, så kan aldrig stämman besluta att föreningen (alla medlemmar) ska betala för något som kommer endast några till del. Alla balkongägare betalar sedan via avgiften för underhållet av dessa, rättvist och tydligt för alla.

Fast 100% procent rättvist blir det inte eftersom de som bor på bottenvåning dvs. utan balkong kommer också att få en höjning av avgiften för att finansiera framtida balkongs underhåll. Jag har för mig att man inte kan höja avgiften för en grupp utom alla styrs av andelstalet.
Hur hade du löst detta?

kluringen
2010-10-19, 01:20
Tråden börjar ju bli lite intressant, ska förtydliga mina tankebanor lite:

Kan du tycka, vad tror du att tråd ägaren tycker? Jag tycker att vi har rört till det lite.

Angående om några säger nej till att köpa en balkong: Detta kan se olika ut, jag har varit med om olika varianter.

Man har sökt bygglov för tex 10 balkonger och fått det beviljat. Sedan säger bara 8 ja, då kan man:

1) Bygga dessa åtta. Byggnadsnämnden kan inget göra, de byggda balkongerna har ju bygglov. Omde undrar varför det bara blev 8, svarar man att det blev så, två ville inte. Detta har jag varit med om, och det funkade. Nackdelen är när nästa medlem som flyttar in i "icke-balkongs-lgh", och vill ha en balkong, då blir den lite dyrare att bygga. Men det funkar, bygglov finns ju (i fem år, sen får man söka igen).

Sällsynt att byggnadsnämnden kräver att man fyller i ”hålen”. Men ska föreningen kunna få slutbevis måste det framgå på en relationsritning vilka balkonger som inte blev byggda. Efter att slutbeviset är utfärdat upphör bygglovet för balkongerna som fattas.


2) Bygga 10, och låsa två. Medlem får tillgång till balkongen, när den betalt denna samt ränta. Säljs lägenheten så säljer föreningen balkongen till den nya ägaren för en rejäl slant. Här går nuvarande medlem miste om värdeökningen balkong ger. Men så kan det vara, har man inte råd att göra investeringen, kan man heller inte vinna/förlora. Enkel kapitalism. Korkat eller inte, men fullt möjligt.
:40:
Glöm detta. Styrelsen måste få ett separat stämmobeslut om att få investera i balkonger som ingen vill ha och som kan ta 30 – 40 år eller mer innan föreningen kan få igen sina pengar. (Enligt din modell ska de övriga balkongerna inte finansieras av föreningen) Den berörda lägenhetsinnehavaren måste gå med på att man rör runt i dennes lägenhet. Annars krävs 2/3 majoritet och godkännande av hyresnämnden. Lägenhetsinnehavren kan ju inte förhindra att du hänger upp en balkong utanför dennes fönster, men då blir din investering ringa som du inte kan ta saftigt betalt för av nästa innehavare. Själva balkongen är bara 20 % av den totala kostnaden för en ny balkong. Resten är det som måste göras i lägenheten.

Varför föreningen ska bygga balkonger?

Om medlemmar vill något, så försöker föreningen gå till mötes, i kraft av "...främjas medlemmars intressen..." Det är deras kåk, och det gäller att göra den så bra man kan för ägarna. På samma sätt som man utreder MC-förråd, gemensam grill eller något annat som medlemmar vill ha. Demokratiska beslut tas, då blir det som majoriteten vill.

Jag har inte sagt att föreningen inte SKA utan att föreningen inte VILL bygga balkonger = trassel där förtjänsten och nyttan för det allmänna är zero. Byggs det en eller flera balkonger måste det enligt lag ske under föreningens ansvar och regi med allt vad det innebär med kvalitetasanvarig, arbetsmiljöplan, delegering mm eftersom det tillhör det yttre. Fakturorna går också till föreningen men kan betalas med balkongbyggarnas egna pengar som sätts in på ett särskilt konto i förskott.

Man kan inte jämföra balkonger (enskilt intresse) och gemensam grill (allmänt intresse).


"Stämman kan besluta att bygga balkonger":

Nja, så här, stämman kan besluta att balkongerna skall byggas och att de som får balkong (eller större balkong) ska betala för detta. I och med likhetsprincipen, så kan aldrig stämman besluta att föreningen (alla medlemmar) ska betala för något som kommer endast några till del.

Jag är helt med dig i din tankegång, men enligt lag kan majoriteten alltid köra över minoriteten. Demokratin kan vara är grym ibland. Skrivningen i stadgarna

”Styrelsen ska tillvarata samtliga föreningsmedlemmars intressen och därvid även i förekommande fall beakta berättigade minoritetsintressen.”

syftar till att söka komprommisslösningar inom lagens ram för att minoritetsviljan inte ska komma i kläm. Vår balkonglösning är ett bra exempel på tillämpning. Etik och moral är lika viktigt som lagar och stadgar.

Alla balkongägare betalar sedan via avgiften för underhållet av dessa, rättvist och tydligt för alla.

Instämmer nästan. En särskild balkongavgift som inte påverkas procentuellt av andra oförutsedda pålagor eller av lägenhetens storlek är rättvisare.

Gusten
2010-10-19, 08:29
Nja, så här, stämman kan besluta att balkongerna skall byggas och att de som får balkong (eller större balkong) ska betala för detta. I och med likhetsprincipen, så kan aldrig stämman besluta att föreningen (alla medlemmar) ska betala för något som kommer endast några till del. Alla balkongägare betalar sedan via avgiften för underhållet av dessa, rättvist och tydligt för alla.

Enligt rättspraxis kan stämman inte besluta om tvångsbygge av nya balkonger.
De som vill ha balkong får ansluta sig frivilligt till projektet och då även
skriva på ett avtal där de förbinder sig att betala för balkongen.
Det hela sker alltså på avtalsmässig grund.

Däremot kan föreningen med 2/3-majoritet och godkännande av hyresnämnden besluta
om utbyggnad av redan befintliga balkonger varvid föreningen står för kostnaden.

Beträffande likabehandligsprincipen så framgår av rättspraxis att
det inte krävs någon millimerrättvisa. Vissa orättvisor är alltså ok.

Admin
2010-10-19, 14:12
Jag tycker att
”Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.”
är det mest luddiga som finns i BRL. Men som jag har fått det förklarat så får man ta ut försenings- och påminnelse avgift om det står inskrivet i stadgarna och det finns ju med i alla normalstadgar.
Det mesta är luddigt i Brl och det är därför alla brf:ar borde ha gjort som ni har gjort i er brf, och utarbetat tydligare stadgar som går att följa. Sparar mycket tid och arbete för föreningen/styrelsen!

Men vem har förklarat det du säger här ovan?
Så fungerar det nämligen inte.
I de fall man med stadgar kan överrida lagen så står detta explicit i lagtexten (och det finns en hel del exempel på detta).
I citatet ovan ges inte denna möjlighet, och därför spelar det ingen roll vad man skriver i sina stadgar om detta. Det är ändå fortfarande lagtexten som gäller!


Bostadsrättslagen, 7 kap;

Avgifter till föreningen
14 § Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift.

En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrätts- föreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635).

kluringen
2010-10-19, 15:05
Men vem har förklarat det du säger här ovan?
Så fungerar det nämligen inte.

Bolagsverkets egen bostadsrättsexpert, en urtrevlig och kunnig juristkvinna. Hon höll med om att det var luddigt. Det som menas är att man utöver årsavgift mm som står i lagen, får man inte ta ut några som helst andra avgifter om det INTE står i stadgarna. Många föreningar gör fel som tar ut djösmålsränta och förseningsavgift fast det inte står i stadgan med hänvisning till räntelagen mm. Det är det som avses "...med annan lag eller författning."

Sen finns det avgifter som är förbjudna även om man skriver det i stadgan t ex städavgift som förklaras av ett det är egenförvaltning som ska hanteras på annat sätt. Luddigt?? Svar JA!! Ofattbart luddigt!

Admin
2010-10-19, 15:40
Det som menas är att man utöver årsavgift mm som står i lagen, får man inte ta ut några som helst andra avgifter om det INTE står i stadgarna. Många föreningar gör fel som tar ut djösmålsränta och förseningsavgift fast det inte står i stadgan med hänvisning till räntelagen mm. Det är det som avses "...med annan lag eller författning."

I beg to differ, som man säger over there. :1:
Där skulle man gärna ha velat veta mer om hur denna jurist resonerat.
Kan inte se hur hennes resonemang ska kunna hålla rent juridiskt.
Jag har i och för sig inte orkat läsa förarbetena till denna del av lagen, men egentligen är lagen ovanligt "tydlig" här.

14 § Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§.
Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Det står här (i 7 kap. 14 §, Brl) inte "om annat inte bestämts i stadgarna" e.dyl. som det annars gör i lagtexten i de fall undantag kan göras från en bestämmelse i lagen.

Vad är det denna jurist menar att "... denna lag eller annan författning" syftar på?

Om en viss avgift enligt stadgar kan tas ut, vad skulle det vara för skillnad mellan olika avgifter som gör att t.ex. städavgift inte är ok medan avgiften för dröjsmålsränta skulle vara en ok avgift att ta ut trots att det står i klartext i Brl att avgifter andra än de i bostadsrättslagen nämnda avgifterna (7 kap. 14 §) inte får tas ut, inte ens om de medges att tas ut enligt "... denna lag eller annan författning"?

PS.
Jag har själv skrivit tidigare att dröjsmålsränta är ok för föreningen att ta ut (och det är också vad bostadsorganisationerna hävdar), men när jag nu tänker efter, med anledning av den här citerade lagtexten, så är jag böjd att revidera min åsikt om detta.

PS 2.
Det är ju allmänt vedertaget att föreningen får ta ut dröjsmålsränta (för de avgifter som medlemmarna är skyldiga till enligt Brl) och här följer en utveckling av frågan om bostadsrättsföreningens rätt att ta ut dröjsmålsränta.
Det är viktigt med varje ord. Det står inte "...med annan lag eller författning" i Brl utan det står "... denna lag eller annan författning" (som jag skrev). Dvs föreningen får inte ta ut andra avgifter än de i paragrafen (7 kap. 14 §) nämnda för det som medlemmarna är skyldiga till enligt specifikt bostadsrättslagen (7 kap. 14 §) eller "annan författning" (SFS).
Men får då föreningen ta ut avgifter som medges enligt andra lagar, här då specifikt räntelagen?

Beteckningen "Författning" är ett samlingsnamn på lag, förordning och föreskrift.
En förordning innebär regler som regeringen beslutar om utanför lagverket (men som inte bryter mot lagverket).
En föreskrift innebär regler som myndigheter utfärdar (inom lagverket).

Här uppstår då osökt frågan om föreningsstadgar kan ses som "förordning" eller "föreskrift". Enligt min mening kan det inte detta eftersom det sätter hela systemet med avgifter i en brf ur spel.

Å andra sidan;
Om föreningsstadgar skulle kunna ses som en "författning" (om än långsökt) så innebär det att föreningens möjlighet att ta ut avgifter begränsas av det som står i 7 kap. 14 §, Brl oavsett vad det står i föreningens stadgar. Dvs föreningen får inte ta ut dröjsmålsränta även om det står i stadgarna att föreningen kan ta ut detta.
Men om föreningens stadgar inte kan ses som en "författning" (vilket jag hävdar) så finns det helt plötsligt inget som begränsar föreningen att ta ut vilka avgifter de vill, så länge det står i stadgarna, t.ex. städavgift.

Rent allmänt tolkar jag det så här;
Bostadsrättsföreningen kan enligt bostadsrättslagen inte ta ut avgifter utöver de i Brl (7 kap. 14 §) nämnda, för det som krävs av medlemmarna i en förening enligt bostadsrättslagen samt ej heller för det som gäller för bostadsrättshavarna enligt förordningar från regeringen och föreskrifter från myndigheter.

Tyvärr faller denna tolkning från mig på att lagar ingår i beteckningen "Författning", och därmed får föreningen enligt 7 kap. 14 § Brl inte ta ut dröjsmålsränta.

Nu är jag förvirrad.

clabbe
2010-10-19, 17:59
En del av meningen i lagtexten är "för åtgärder som föreningen skall vidta".

Kan man hävda att utskick av avgiftsavier och inkrävande av avgifter inte i sig är en åtgärd som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning? Och att det därmed står föreningen fritt att påföra förseningsavgifter och dröjsmålsränta?

Jag läste förresten på en webb-sida att det inte behöver stå i stadgarna att föreningen får ta ut förseningsavgifter och dröjsmålsränta för att det ska vara tillåtet. En intressant vinkling av resonemanget.

Admin
2010-10-19, 19:55
Tveksamt, vet inte, men jag ska fundera lite mer på detta och de andra bitarna om vilka avgifter föreningen tar ut. Jag var tidigare så säker på att det inte var några problem att ta ut dröjsmålsränta eftersom alla alltid sagt att det inte finns något hinder för detta, så jag har egentligen inte ifrågasatt detta.

Kanske man kan resonera som att ränta inte är en avgift... hmm?

Jag läste förresten på en webb-sida att det inte behöver stå i stadgarna att föreningen får ta ut förseningsavgifter och dröjsmålsränta för att det ska vara tillåtet.
Jo, man har olika åsikter om detta, men vi kan bara utgå från vad lagen säger här, så det är denna bit vi måste brainstorma lite. :1:

PS.
Rent spontant tycker jag (nu utan hänsyn till vad lagen säger) att;
- dröjsmålsränta ska kunna tas ut av en brf för de avgifter föreningen har rätt att ta ut (något annat vore orimligt).
- om dröjsmålsränta får tas ut av brf:en så ska det inte behöva stå om detta i stadgarna.

kluringen
2010-10-20, 10:29
Om en viss avgift enligt stadgar kan tas ut, vad skulle det vara för skillnad mellan olika avgifter som gör att t.ex. städavgift inte är ok medan avgiften för dröjsmålsränta skulle vara en ok avgift att ta ut trots att det står i klartext i Brl att avgifter andra än de i bostadsrättslagen nämnda avgifterna (7 kap. 14 §) inte får tas ut, inte ens om de medges att tas ut enligt "... denna lag eller annan författning"?

Jag instämmer till fullo i ditt resonemang. Jag uppfattade det från början på samma sätt, men köpte juristens förklaring med hull och hår utan närmare analys eftersom förklaringen var helt i linje med vårt syfte och det vi ville höra.

Egentligen gällde grundfrågan vår lösning med balkongavgifterna. Ok tydligen vilken tolkning man än gör eftersom balkongavgiften är en ”differentierad årsavgift”.

I övrigt är det här bara så svårsmält att jag ger upp, jag ska ju inte göra karriär som jurist. Illa att det finns lagtexter som inte ens juristerna kan tolka!!!

Angående andra avgifter bryr jag mig inte om. Avgift för tvättstuga, föreningslokal, bastu eller städavgift mm är det ingen som vill ha. Vi ser ett värde i att det är fri tillgång till bekvämligheter utan krångel trots att det är väldigt ojämnt hur dessa används. Den årliga städdagen ser vi mer som en social än en ekonomisk grej. Man kunde lika gärna skippa städningen och bara arrangera efterfesten. Även de som inte har städat får vara med men ofta är det fler som städar än de som är med efteråt.

Jag är personligen emot att ta ut påminnelseavgift och dröjsmålsränta men kamraterna anser att det är en bra markering av vikten att alla betalar i tid. Kan ligga nåt i det, en bagatell som det inte är något att strida om. Ekonomiskt är det ett nollsummespel, det medför ju en viss hanteringskostnad.

Stadgarna är ingen författning. Se definitionen enligt Nationalencyklopedin.
:12:

Admin
2010-10-20, 11:09
Jag uppfattade det från början på samma sätt, men köpte juristens förklaring med hull och hår utan närmare analys eftersom förklaringen var helt i linje med vårt syfte och det vi ville höra.
Det är ju så vi fungerar. Vi har nog ofta en övertro på juristerna och är man inte mycket juridiskt kunnig så är det ofta svårt att hitta bristerna i juristernas förklaringar (i den mån de ens förklarar hur de kommit fram till sin slutsats).

Illa att det finns lagtexter som inte ens juristerna kan tolka!!!
Jo, jurister är också människor, och gör fel som alla vi andra, men ibland kan man undra vad de är som skrivit lagtexterna. :1:
Om man tittar på t.ex. de svar som HSBs jurister ger i HSBs medlemstidning så kan man notera att de i princip aldrig uppger hur de kommit fram till de svar de ger (mer än om det är helt uppenbart).
Det är också en skrämmande stor andel av de svar som HSB:s jurister ger som är mer eller mindre felaktiga (jag har på någon sida gett lite exempel på detta).

Detta faktum skapar också ett mycket rättsosäkert läge. Det är nämligen inte bara juristerna som gör fel. Det gäller även domstolarna. Sveriges domstolar gör sina tolkningar. Ofta utgår de inte från lagtexterna utan från personliga tolkningar av olika författare. I stället för att det blir lagen som är grund för besluten så blir det helt plötsligt individuella uppfattningar (ofta inte ens fullständigt motiverade) bland privatpersoner kors och tvärs i landet.

Angående andra avgifter bryr jag mig inte om. Avgift för tvättstuga, föreningslokal, bastu eller städavgift mm är det ingen som vill ha. Vi ser ett värde i att det är fri tillgång till bekvämligheter utan krångel trots att det är väldigt ojämnt hur dessa används.
Absolut!

Jag är personligen emot att ta ut påminnelseavgift och dröjsmålsränta men kamraterna anser att det är en bra markering av vikten att alla betalar i tid. Kan ligga nåt i det, en bagatell som det inte är något att strida om. Ekonomiskt är det ett nollsummespel, det medför ju en viss hanteringskostnad.
Om man bara ser till den direkta ekonomiska betydelsen så tillför påminnelseavgift/dröjsmålsränta kanske inte så mycket, även om det är troligt att föreningen får betala extra till sin ekonomiska förvaltare för detta uppdrag.
Men det är viktigt i avskräckande syfte. I min brf finns det medlemmar som mer eller mindre satt i system att betala avgiften en eller ett par veckor för sent varje månad. Vi som sköter våra betalningar får betala för dem som missköter sig och det tycker jag inte är bra eller rättvist.

Stadgarna är ingen författning. Se definitionen enligt Nationalencyklopedin.
Utmärkt, då är NE överens med mig, och då kan vi eliminera denna bit från tolkningen. :5:

kluringen
2010-10-20, 16:02
Det är ju så vi fungerar. Vi har nog ofta en övertro på juristerna och är man inte mycket juridiskt kunnig så är det ofta svårt att hitta bristerna i juristernas förklaringar (i den mån de ens förklarar hur de kommit fram till sin slutsats).

Jo, jurister är också människor, och gör fel som alla vi andra, men ibland kan man undra vad de är som skrivit lagtexterna. :1:
Om man tittar på t.ex. de svar som HSBs jurister ger i HSBs medlemstidning så kan man notera att de i princip aldrig uppger hur de kommit fram till de svar de ger (mer än om det är helt uppenbart).
Det är också en skrämmande stor andel av de svar som HSB:s jurister ger som är mer eller mindre felaktiga (jag har på någon sida gett lite exempel på detta).

Detta faktum skapar också ett mycket rättsosäkert läge. Det är nämligen inte bara juristerna som gör fel. Det gäller även domstolarna. Sveriges domstolar gör sina tolkningar. Ofta utgår de inte från lagtexterna utan från personliga tolkningar av olika författare. I stället för att det blir lagen som är grund för besluten så blir det helt plötsligt individuella uppfattningar (ofta inte ens fullständigt motiverade) bland privatpersoner kors och tvärs i landet.

Absolut!

Man kan komma långt helt utan juridikkunskaper med ett analytiskt sinnelag och förmåga att inhämta och strukturera information. Jag har lyckats knäppa AMS proffsjurister på näsan (i ett ämne som ligger långt utanför detta forums intressen). Jag fick delvis rätt i tingsrätt, helt rätt i kammarätt och HD avslog AMS ansökan om prövningstillstånd och fastställde kammarättens dom. :32: :66::3:

Du gör helt rätt som nagelfar lagtexter som du gör. Fast man måste orka också.

König
2013-06-23, 02:18
Dags att väcka liv i en död tråd - följande torde ange rådande rättsläge (det gällde vår förening, efter detta infördes skrivning om påminnelseavgiften i stadgarna, vilket alltså är det fullständiga avtalet mellan den juridiska personen föreningen och dess medlemmar):

http://www.bostadsrattsnamnden.se/yttranden/paminnelse-och-kravavgifter