handdator

Visa fullständig version : Likabehandlingsprincipen - Badrumsrenovering i brf på styrelsens villkor?


Lego
2010-10-14, 00:03
Jag bor i en förening som ombildades för tre månader sedan i Malmötrakten. I samband med ombildningen avsattes pengar i den ekonomiska planen för att ytskiktrenovera samtliga badrum i föreningen då det i samband med besiktningen påpekades att de var i mindre bra skick.

Samtliga lägenhetsinnehavare har därefter fått ett erbjudande om att föreningen står för en ytskicksrenovering av badrummen på föreningens bekostnad.

Styrelsen har vidare upphandlat en totalentreprenör som ska sköta renoveringen av samtliga badrum.

I renoveringen som föreningen erbjuder oss boende ingår ett standardbadrum och jag som bostadsrättsinnehavare har möjlighet att göra tillval enligt entreprenörens prislista och då lägga till för ev uppgraderingar.

Vi har alla olika önskemål på och behov av hur vi vill ha det så jag begärde in en separat offert från entreprenören på de tillval och lull-lull som jag önskade. Offerten jag fick av föreningens entreprenör tyckte jag var rätt hög så jag ville därför matcha den och se hur den stod sig mot andra hantverkare.

Sagt och gjort... Jag begärde in ett antal offerter som visade sig ligga på en mer human prisnivå en den jag fått tidigare. Dvs jag såg en möjlighet att spara pengar.

Jag kontaktade styrelsen och frågade ifall jag kunde få loss "min" peng för att låta den gå till den entreprenör som jag hittat med ett betydligt lägre pris på tillval och lull-lull och således få mer badrum för samma pengar.

Jag fick jag kalla handen att välja min egen firma då styrelsen hävdar att de följer likabehandlingsprincipen när alla medlemmar fått samma erbjudande om badrum. Ifall jag skulle erbjudas få loss min peng skulle föreningen tvingas att låta även de övriga i föreningen få samma möjlighet. Ett erbjudande styrelsen inte vill gå ut med. Ifall du inte vill ha vad styrelsen erbjudander medlemmarna så får du stå för din egen renovering och bekosta den på egen hand, var svaret från styrelsen.

Är jag som bostadsrättsinnehavara låst till att använda entreprenören pga likabehandlingsprincipen på så sätt som styrelsen hävdar eller står det mig fritt som bostadsrättshavare att låta min badrumspeng gå till den entreprenör som jag själv önskar?

Jag kan själv tycka att jag faktiskt blir undantagen från likabehandlingsprincipen när jag inte får nyttja min badrumspeng på samma sätt som grannen får och borde således ha rätt att få ut "min" peng, även om jag inte vill låta föreningens entreprenör göra jobbet.

Det kan nämnas att det finns inget föreningsbeslut om val av entreprenör utan ett det är beslut fattat av styrelsen.

Jag har försökt att hitta en liknande frågeställning i forumet men inte funnit någon.

Vad sägs, hur ska likabehandlingsprincipen läsas i det här fallet?

liqwid78
2010-10-14, 12:20
Vår förening gjorde på samma sätt som din när vi ombildade 2007. Många av våra badrum hade högt fuktvärde, konstiga tillfälliga reparationer på kakel, etc.
När vi bestämde avgifterna inkluderade vi ytskiktsrenovering i den nya avgiften. Sedan, beroende på vilket standard man hade, fick alla en reducering av sin avgift tills man tog nya lån för renoveringen. Reduktionen var mellan 5-20%.

Det finns många bra fördelar att låta föreningen göra detta åt er:
När renoveringen är klar så är er alla era tätskikt säkra nästan samtidigt dvs. störningen är tidsbegränsad, underlättar den ekonomiska planen i föreningen, etc.

Vattenläckor är de dyraste renoveringar som drabbar brf innehavare samt ekonomin hos en förening.
Det blir mindre risk att någon drabbas av fuskbygge eftersom föreningen anlitar enbart en entreprenör.
Ombildade föreningar har inte tillräcklig kompetens om hur det är att bo i en förening och vilka skyldigheter man har som brf-innehavare. Det är en upplärningsprocess som tar tid.

Sedan kan man tycka att man själv har stenkoll på allt detta och om man gör det själv blir det mycket bättre än om man överlåter det till föreningen. Så tyckte jag efter ombildningen. Men det finns många andra som inte har det och det är bättre att föreningen fixar detta. Alla blir drabbade om något går fel hos de andra, ekonomiska problem, vattenläckor som kommer från dina grannar, oregelbundna störningar, etc. Är det verkligen värt de extra 10.000 kr som du eventuellt kan få? Är du säker på de offerter som du har fått kommer att täcka alla dina kostnader? Räkna med ca 10.000 kr/kvm om du ska renovera ett badrum, exkl. porslin dvs. tvättställ, toalett, etc.

En annan upplysning att tänka på.
Om du anlitar en annan hantverkare så är det inte säkert att hantverkaren monterar saker som du inte beställer via honom. Det blir dyrare än att beställa via internet ändå.

Sedan, om du vill göra på ditt sätt, ska du kalla för extrastämma. För att det ska vara möjligt måste du samla in underskrifter från 10% av föreningens bostadsrättshavare.

Ni kan begära att styrelsen ska undersöka hur detta ska lösas och hur mycket det kommer det att kosta föreningen.

Admin
2010-10-14, 12:43
Jag instämmer med liqwid78 i att det onekligen finns fördelar om badrumsrenovering drivs av föreningen och att alla bostadsrätter fixas till av samma entreprenör.
Men detta förutsätter att styrelsen skött sitt uppdrag korrekt och upphandlat ett kraftigt mängdrabatterat pris.
Dvs föreningens alternativ måste bli märkbart billigare än vad man själv kan förhandla sig till.

Styrelsen i min brf är inte så förutseende och saknar kompetens i att göra upphandlingar, men i samband med stambytet kunde bostadsrättshavarna få badrummen renoverade enligt ett påstått "rabatterat" pris.
Med denna entreprenör skulle min badrumsrenovering med den schangtila rabatten (som bara var en ren lögn, där många lät sig luras av styrelsen) kosta drygt 100.000 kr (exkl material). Men när jag gjorde en egen upphandling visade det sig att kostnaden landade på runt 50.000 kr, och från denna kostnad gick det sedan bort ca. 20.000 kr i ROT-avdrag.

Det skulle alltså kosta mig minst 70.000 kr mer om jag anlitade den entreprenör som föreningen erbjöd, N.H. Nordströms i Malmö/Limhamn (som kanske är samma som din brf har, om du bor i mina trakter).

Med en dålig styrelse finns det alltså enorma pengar att tjäna om man själv anlitar sina hantverkare.

Föreningen kan inte åberopa likabehandlingsprincipen. Men du kan åberopa både likabehandlingsprincipen och generalklausulen.
Generalklausulen (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=4062) glöms nästan alltid bort trots att den är avsevärt mer effektiv att åberopa än likabehandlingsprincipen. Märkligt, men så är det tyvärr.

Styrelsen har gjort fel som inte tagit ett stämmobeslut om detta. Styrelsen skulle dessutom begärt ett utlåtande från hyresnämnden i denna fråga.

Vad du kan göra är att skicka in en ansökan om medling till hyresnämnden (http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12515), så kallar de dig och styrelsen till ett möte.
Du kommer att få rätt, men exakt hur det ska lösas är jag inte säker på vad hyresnämnden kommer att föreslå (avgiftsreduktion eller annat alternativ).

Sedan förstår jag inte varför styrelsen tagit detta beslut överhuvudtaget eftersom föreningens medlemmar förlorar stora pengar på att inte kunna utnyttja sig av ROT-avdraget om föreningen står som beställare.

Sandlådan
2010-10-14, 12:52
Styrelsen har vidare upphandlat en totalentreprenör som ska sköta renoveringen av samtliga badrum.

Står det i avtalet mellan förening och entreprenör att entreprenören ska renovera samtliga badrum och att entreprenören har ensamrätt på dessa arbeten tills entreprenaden är avslutad?

Om det är så måste du för det första vänta tills entreprenaden är avslutad innan du ev låter en annan entreprenör renovera ditt badrum.

I renoveringen som föreningen erbjuder oss boende ingår ett standardbadrum och jag som bostadsrättsinnehavare har möjlighet att göra tillval enligt entreprenörens prislista och då lägga till för ev uppgraderingar.

Vi har alla olika önskemål på och behov av hur vi vill ha det så jag begärde in en separat offert från entreprenören på de tillval och lull-lull som jag önskade. Offerten jag fick av föreningens entreprenör tyckte jag var rätt hög så jag ville därför matcha den och se hur den stod sig mot andra hantverkare.


Det är alltså möjligt att få alla de önskemål om tilläggsarbeten mm som du önskar utförda av entreprenören. Ditt problem är att entreprenörens pris är för högt satt och att du anser att du kan få ett bättre pris hos en annan entreprenör.

Jag kontaktade styrelsen och frågade ifall jag kunde få loss "min" peng för att låta den gå till den entreprenör som jag hittat med ett betydligt lägre pris på tillval och lull-lull och således få mer badrum för samma pengar.

Jag fick jag kalla handen att välja min egen firma då styrelsen hävdar att de följer likabehandlingsprincipen när alla medlemmar fått samma erbjudande om badrum. Ifall jag skulle erbjudas få loss min peng skulle föreningen tvingas att låta även de övriga i föreningen få samma möjlighet. Ett erbjudande styrelsen inte vill gå ut med. Ifall du inte vill ha vad styrelsen erbjudander medlemmarna så får du stå för din egen renovering och bekosta den på egen hand, var svaret från styrelsen.

Är jag som bostadsrättsinnehavara låst till att använda entreprenören pga likabehandlingsprincipen på så sätt som styrelsen hävdar eller står det mig fritt som bostadsrättshavare att låta min badrumspeng gå till den entreprenör som jag själv önskar?


Som jag ser det kan den smidigaste lösninen för dig vara att anlita föreningens entreprenör om de har givits ensamrätt på badrumsrenoveringar av föreningen, i stället för att driva frågan vidare.

Precis som redan skrivits slipper du problem med ev gränsdragningar mellan vad som är ditt ansvar och vad som är föreningens ansvar när det gäller ditt badrum. Vad säger stadgarna t ex om tätskiktet? Är det föreningens eller ditt ansvar?

Om jag förstått dig rätt är entreprenörens pris det enda skälet till att du vill anlita en annan, billigare entreprenör. Det problemet går att lösa om entreprenören givits ensamrätt:
När badrummet är färdigställt anlitar du en oberoende värderingsman som får inspektera badrummet och göra en värdering av arbetet. Om värderingsmannen kommer fram till ett pris som är lägre än entreprenörens pris kan du kräva entreprenören på mellanskillnaden, dvs stämma företaget.

OBS! Ovanstående gäller enbart om entreprenören givits ensamrätt.

Gusten
2010-10-14, 13:01
Sedan förstår jag inte varför styrelsen tagit detta beslut överhuvudtaget eftersom föreningens medlemmar förlorar stora pengar på att inte kan utnyttja sig av ROT-avdraget om föreningen står som beställare.

Om bostadsrättshavaren står som beställare betalar alltså var och en
kostnaden för badrumsrenoveringen i just den lägenheten.
Lite annorlunda kostnadsfördelning blir det ju när föreningen tar
kostnaden eftersom kostnaden då fördelas enligt stadgarna dvs stora
lägenheter bidrar via årsavgiften mer än små lägenheter.

Admin
2010-10-14, 13:42
Om bostadsrättshavaren står som beställare betalar alltså var och en
kostnaden för badrumsrenoveringen i just den lägenheten.
Ja, och i detta fall så är det tydligen föreningen som står som beställare, varmed möjligheten att få ROT-avdrag faller. Där skulle man vilja veta hur styrelsen resonerat.

Lite annorlunda kostnadsfördelning blir det ju när föreningen tar
kostnaden eftersom kostnaden då fördelas enligt stadgarna dvs stora
lägenheter bidrar via årsavgiften mer än små lägenheter.
Sant, detta är en viktig aspekt.
Men jag undrar om styrelsen bryr sig om detta här?

Man kan fråga sig om badrummen är olika stora, utformade olika. Det innebär i sådant fall att det blir fördelaktigare för dem med större badrum... dvs de med mindre badrum betalar för dem med större badrum.
Min gissning är att föreningen i detta fall tar kostnaden helt fristående från avgifterna för lägenheterna.

totiki
2010-10-14, 15:10
Kan ju vara en fastighet med lika stora lgh, också.

kluringen
2010-10-14, 15:52
Har beslutet om badrumsrenoveringen fattats enligt regelverket?
Vad står det i stadgarna?

Enligt alla normalstadgar får föreningen endast utföra åtgärd som är medlemmens ansvar endast i samband med större underhåll eller ombyggnad. Till exempel vid stambyte måste badrummen återställas.

Att badrummen är i dåligt skick är inte anledning nog för att föreningen ska ta på sig att renovera alla badrum. En gemensam upphandling kan vara ok för att få bättre pris, men då måste var och en få bestämma vad de vill ha och de som inte vill renovera alls måste få slippa.

Om bygget inte redan är i full gång, går det att riva upp beslutet om det strider mot fastställd regelverk. :12:

Har ni koll på att stammarna inte behöver bytas om bara några få år?

Gusten
2010-10-14, 18:21
Min gissning är att föreningen i detta fall tar kostnaden helt fristående från avgifterna för lägenheterna

Men de pengar föreningen använder till badrummen har ju kommit in via
årsavgifter, och med större belopp från stora lägenheter.
Och tar föreningen ett nytt lån för att finansiera badrumsrenoveringarna så finansieras räntor
och amorteringar via årsavgifterna, fortfarande med större belopp från stora lägenheter.
Sedan kompenseras väl detta i viss mån om de stora lägenheterna har
större badrum som kostar mer att renovera.

Det idealiska vore kanske om alla kunde komma överens om att bostadsrättshavarna står som
beställare så att entreprenören kan erhålla ROT-bidrag och därmed kunna ge ett bättre pris.
Kanske bara går att komma överens om i små föreningar.

Lego
2010-10-14, 18:34
Mycket intressanta svar och tankar.

Givetvis kan det vara en fördel att gemensamt upphandla en entreprenör för att pressa pris på en renovering, som nu i det här fallet ett badrum, dock så kvarstår frågan ifall det gjorts på ett korrekt sätt och har jag rätt till att få ut min del då jag inte vill vara med på det tåg som styrelsen beslutat att samtliga boende ska vara med på.

Intressanta svar kring likabehandlingsprincipen, generalklausulen samt hyresnämnden. Min tanke är att först presentera det här för styrelsen för att se ifall vi kan komma överrens utan att dra det vidare. Självklart kan det dock föreligga intresse att ta det vidare, för det jag satt igång kan givetvis påverka andras situation.

Summan som öronmärkts för badrumsrenovering av styrelsen, skulle jag som bostadsrättsinnehavare ha rätt att tex välja att lägga den på en köksrenovering ifall jag önskade? Nu är det inte aktuellt i mitt fall, men det vore intressant att få svar på?

Kan någon mer bekräfta att ifall den befintliga entreprenören har ensamrätt så behöver jag vänta med renovering till efter att den befintliga renoveringen är klar?

Jag tittade vidare i stadgarna för föreningen och där står följande att läsa:
------
Par 5
Bostadsrättsinnehavaren svarar sålunda för underhåll och reparationer av bland annat
-ledningar för avlopp, värme, gas och vatten -till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte tjänar fler än en lägenhet
-icke bärande inneväggar samt ytbeläggning på rummets alla väggar, golv och tak jämte underliggande ytbehadnling, som krävs för att anbringa ytbeläggning på fackmannamässigt sätt.

I badrum, duschrum eller annat våtrum samt i WC svarar bostadsrättshavaren därutöver bland annat även för
-till vägg eller golv tillhörande fuktisolerande skikt
-inredning, belysningarmaturer
-vitvaror, sanitetsporslin
-golvbrunn inklusive klämring
-rensning av golvbrunn
-tvättmaskin inklusive ledningar ochanslutningskopplingar på vattenledning
-kranar och avstängningsventiler
-ventilationsfläkt
-elektrisk handdukstork

Par 8
Föreningsstämma kan i samband med gemensam underhållsåtgärd i fastigheten besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmen svarar för
------
Vilket således borde innebära att styrelsen i det här aktuella ärendet fattat ett felaktigt beslut. Vad ser du/ni att det kan få för konsekvenser?

Jag kan även tillägga att renoveringen är i full gång i fastigheten. Mitt badrum har delvis rivits men när jag och entreprenören inte kunde enas kring ett pris så sade jag till dem att avsluta. Så här står jag med ett halvrivet badrum sedan några veckor tillbaka som inte går att nyttja :4:

Admin
2010-10-14, 19:49
Kan någon mer bekräfta att ifall den befintliga entreprenören har ensamrätt så behöver jag vänta med renovering till efter att den befintliga renoveringen är klar?
Har Sandlåndan någon referens till lag som behandlar detta? Kanske något som behandlas i avtalslagen (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19150218.HTM)?
Jag betvivlar att det skulle vara så eftersom styrelsen inte på egen hand kan teckna avtal för enskilda bostadsrättshavare om deras rättigheter inom bostadsrättshavarnas ansvarsområde.

Sedan vad gäller det du skriver från "Par 5" och neråt så är det ingen tvekan om att styrelsen saknar möjlighet i detta fall att påtvinga dig en renovering av det som du ansvarar för, utan ditt/hyresnämndens godkännande, efter stämmobeslut om detta. Men vad jag förstår är det inte vad din fråga handlar om?

Kluringen nämnde något om stamrenovering, och det är viktigt.
Stambyte tycks inte göras i samband med detta, så när ska stambyte/renovering ske?

Summan som öronmärkts för badrumsrenovering av styrelsen, skulle jag som bostadsrättsinnehavare ha rätt att tex välja att lägga den på en köksrenovering ifall jag önskade?
Bra fråga. Jag kan inte se något hinder för detta, om beslut tagits i rätt ordning via stämman (enl. ovan) men andra i forumet kanske har synpunkter på detta?

Fortfarande gäller problemet med ROT-avdraget, som gör att du måste stå som beställare och inte föreningen (om inte förutsättningarna ändras, vilket diskuterats att man ska göra). Som Gusten föreslår borde man komma överens om att bostadsrättshavarna i föreningen (kanske lite sent nu när arbetet påbörjats?) ska stå som beställare (bör vara möjligt oavsett föreningens storlek).

kluringen
2010-10-14, 22:43
I samband med ombildningen avsattes pengar i den ekonomiska planen för att ytskiktrenovera samtliga badrum i föreningen då det i samband med besiktningen påpekades att de var i mindre bra skick.

Du måste kolla i den ekonomiska planen vad det står om denna reservering. Är avsättningen gjord till en "innre underhållsfond" har du absolut rätt till "din peng".

Styrelsen har ingen befogenhet att besluta när eller hur fonden ska användas utan medlemmarnas medgivande. I bokföringen är fonden en skuld till medlemmarna.


Summan som öronmärkts för badrumsrenovering av styrelsen, skulle jag som bostadsrättsinnehavare ha rätt att tex välja att lägga den på en köksrenovering ifall jag önskade?

Beror på vad det står i den ekonomiska planen. Är fonden öronmärkt för badrumsrenovering kan du inte använda det till annat, annars är det upp till dig.

Kan någon mer bekräfta att ifall den befintliga entreprenören har ensamrätt så behöver jag vänta med renovering till efter att den befintliga renoveringen är klar?

Det är styrelsen, inte du som har ett avtal med entreprenören. Enligt stadgarna är badrummet ditt ansvarsområde. Du får anlita vem du vill, när du vill även om det pågår andra projekt i huset. Det är två helt skilda avtal.


Par 8
Föreningsstämma kan i samband med gemensam underhållsåtgärd i fastigheten besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmen svarar för.

Verkar som att din styrelse inte läst stadgarna eller så har styrelsen misstolkat den något vagt formulerad stadgebestämmelsen.


Vilket således borde innebära att styrelsen i det här aktuella ärendet fattat ett felaktigt beslut. Vad ser du/ni att det kan få för konsekvenser?

Om jag har uppfattat saken rätt finns det inget stämmobeslut om badrumsrenoveringen, så helt klart har styrelsen gjort fel. Gjort är gjort, och bygget är i full gång. Vad det kan få för konsekvenser går inte att svara på. Det är nog upp till er i föreningen att komma överens om hur ni vill göra det bästa möjliga av den uppkomna situationen.

Det behöver inte vara för sent att rädda ROT avdraget för samtliga. Bokför man den öronmärkta summan som "fond för innre underhåll" är det ju medlemmarna, inte föreningen som betalar renoveringen fast man har gjort en gemensam upphandling. Fakturan går att dela upp.

Avgörande är hur man har formulerat reserveringen i den ekonomiska planen. Även om det inte står "innre renoveringsfond", eller liknade, så har ni stöd i stadgarna för att badrummen är medlemmarnas ansvar, då ÄR den reserverade summan likvärdig med en innre fond.

Lego
2010-10-14, 23:31
Du måste kolla i den ekonomiska planen vad det står om denna reservering. Är avsättningen gjord till en "innre underhållsfond" har du absolut rätt till "din peng".

I besiktningen av fastigheten, som ligger som bilaga till den ekonomiska planen, står följande i besiktningsprotokollet:
"Ytskiktsutbyte rekommenderas i alla ursprungsbadrum inom några år. "samt på en annan plats." Ansvar för de vanliga lägenheternas inre underhåll kommer efter förvärv att åligga bostadrättshavarna.".

Till detta har man gjort en kalkyl för "kostnader för att åtgärda brister" i protokollet där man tar upp tex balkonger, ventilation osv och då satt en post för "Ytskiktsrenovering badrum" med en viss summa.

I den ekonomiska planen finns följande:
"Kostnader för renovering av brister upptagna i besiktningsprotokollet uppgår till X antal miljoner. En avsättning till reparationsfonden på x antal miljoner görs direkt vid anskaffningen av del av tomträtten" Därefter benämns det enbart som "Reparationsfond".

Beror på vad det står i den ekonomiska planen. Är fonden öronmärkt för badrumsrenovering kan du inte använda det till annat, annars är det upp till dig.

Om jag har uppfattat saken rätt finns det inget stämmobeslut om badrumsrenoveringen, så helt klart har styrelsen gjort fel. Gjort är gjort, och bygget är i full gång. Vad det kan få för konsekvenser går inte att svara på. Det är nog upp till er i föreningen att komma överens om hur ni vill göra det bästa möjliga av den uppkomna situationen.

I besiktningsprotokollet som gjordes innan ombildningen finns det en kostnadsberäkning för underhåll av fastigheten. Där tar man upp en post som ytskiktsrenovering av badrum. Detta protokoll ligger som bilaga till den ekonomiska plan som antogs av föreningen. I den ekonomiska planen är det enbart benämnt "Reparationsfond". Hur tolkar man det här?

Det behöver inte vara för sent att rädda ROT avdraget för samtliga. Bokför man den öronmärkta summan som "fond för innre underhåll" är det ju medlemmarna, inte föreningen som betalar renoveringen fast man har gjort en gemensam upphandling. Fakturan går att dela upp.
Hur tolkar du det jag skrev ovan, skulle det gå att lösa med rotavdrag för medlemmarna? Kontrakt är ju påskrivna mellan förening och entreprenör och jobbet redan påbörjat. Rent administrativt så innebär det alltså att entreprenören behöver fakturera varje bostadsrättsinnehavare individuellt?


Sedan vad gäller det du skriver från "Par 5" och neråt så är det ingen tvekan om att styrelsen saknar möjlighet i detta fall att påtvinga dig en renovering av det som du ansvarar för, utan ditt/hyresnämndens godkännande, efter stämmobeslut om detta. Men vad jag förstår är det inte vad din fråga handlar om?
Ursprungsfrågan var huruvida jag har rätt att välja hantverkare själv och nyttja samma peng som de övriga i fastigheten som valt att använda entreprenören. Den frågan svarade du på ett tidigare inlägg där du hävdade att jag kan åberopa både likabehandlingsprincipen + generalklausulen för att få rätt i frågan. Vidhåller du detta när du ser vad jag skrivit i tidigare inlägg om reparationsfond och besiktningsprotokoll?

Stambyte tycks inte göras i samband med detta, så när ska stambyte/renovering ske?
Enligt besiktningsprotokollet så är avlopp i gott skick och enbart en spolning rekommenderas vart tioende år. Styrelsen har muntligt sagt att det inte föreligger något behov de närmsta tio åren för stambyte.

kluringen
2010-10-15, 08:40
Din förening har bara funnits i tre månader vilket måste betyda att er första balansräkning inte har blivit fastställd av en stämma. Den går alltså att justera enligt den tolkning som jag gör av er ekonomiska plan.

Er styrelse har trampat ordentligt i klaveret. Alla är nybörjare i en nybildad förening. Kan du få dem att inse det, kanske de blir samarbetsvilliga till att komma fram till en lösning som är bra för medlemmarna och som räddar ansiktet på dem själva.


Ansvar för de vanliga lägenheternas inre underhåll kommer efter förvärv att åligga bostadrättshavarna.

Stadgarna gäller i fråga om ansvarsfördelningen. Någon annan tolkning är inte möjlig. Ytskikt i badrum är den enskildes ansvar.

Kostnader för renovering av brister upptagna i besiktningsprotokollet uppgår till X antal miljoner. En avsättning till reparationsfonden på x antal miljoner görs direkt vid anskaffningen av del av tomträtten.

Eftersom en redovisad summa för badrummen ingår i kalkylens total, måste reparationsfonden delas upp i en yttre och en inre fond i balansräkningen som en följd av stadgarna.

Rent administrativt så innebär det alltså att entreprenören behöver fakturera varje bostadsrättsinnehavare individuellt?

Inte nödvändigt. Fakturan kan fortfarande ställas till föreningen i en klumpsumma eftersom det var en gemensam upphandling. Hur fonden är fördelad och medlemmarnas enskilda kontoställningar i den inre fonden är föreningen skyldig att hålla reda på. Ur skattesynpunkt är det ointressant om medlemmarna betalar direkt till entreprenören eller om föreningen administrerar detta via ett antal medlemskonton som föreningen förvaltar åt medlemmarna. Poängen är att varje medlem betalar sitt eget badrum.

:10:

Gusten
2010-10-15, 09:01
Det är alltså inte fråga om stambyte utan endast stamspolning.

De stora ingreppen handlar alltså om tätskikten som bostadsrättshavaren ansvarar för.

Har för mig att man måste ha en bestämmelse i stadgarna som ger föreningsstämman rätt
att besluta om att föreningen tillfälligt tar över underhållansvaret för något som bostadsrättshavaren svarar för.
Stämmobeslutet om tillfälligt övertagande av underhållsansvaret för tätskikten (varvid föreningen även
tillfälligt tar över kostnadsansvaret) fattas med 2/3-majoritet och godkännande av hyresnämnden.

Någon tvångsväg att få styrelsen att betala ut renoveringspengar för den som vill anlita en firma själv finns knappast.

kluringen
2010-10-15, 10:03
Någon tvångsväg att få styrelsen att betala ut renoveringspengar för den som vill anlita en firma själv finns knappast.

Jo, om det finns en inre fond. Den inre fonden är medlemmarnas EGNA pengar, ett slags tvångssparande som allt färre föreningar tillämpar. I det här fallet har styrelsen två alternativ att välja på:
• att tillmötesgå medlemmarnas syn på det hela och städa upp handlingsalternativen som erbjuds i detta ärende, eller
• stå till svars för alla begångna misstag i samband med detta renoveringsärende. De har brutit grovt mot både lag och stadgar.

Att göra som jag föreslår är rumsrent, enligt vad jag kan utläsa av den ekonomiska planen och gällande stadgar.

Gusten
2010-10-15, 11:31
stå till svars för alla begångna misstag i samband med detta renoveringsärende. De har brutit grovt mot både lag och stadgar.


Ja så är det säkert. Vad jag kan se står inget i tidigare inlägg om att föreningsstämman beslutat om att tillfälligt ta över bostadsrätthavarens underhållsansvar för tätskikten, och då har föreningen ingen rätt att tvångsmässigt renovera badrummen.

Det stämmer att man kan få loss pengar från inre underhållsfonden, om sådan finns.
Om man emellertid skulle stämma föreningen för att loss pengar ur den gemensamma yttre fonden så tror jag för min del att man skulle förlora ett sådant mål.

Lego
2010-10-15, 11:41
Det är alltså inte fråga om stambyte utan endast stamspolning.
Stamspolning har redan genomförts av föreningen. Det här handlar enbart om ytskiktsrenovering av badrum.

De stora ingreppen handlar alltså om tätskikten som bostadsrättshavaren ansvarar för.
Korrekt

Någon tvångsväg att få styrelsen att betala ut renoveringspengar för den som vill anlita en firma själv finns knappast.

Här ger du ett annat svar än vad Admin tidigare skrivit, där han pekar på både likabehandlingsprincipen och generalklausulen. Vad ligger till grund för det du skriver?


Din förening har bara funnits i tre månader vilket måste betyda att er första balansräkning inte har blivit fastställd av en stämma. Den går alltså att justera enligt den tolkning som jag gör av er ekonomiska plan.
Vad skulle skillnaden vara ifall balansräkningen varit fastställd?

Er styrelse har trampat ordentligt i klaveret. Alla är nybörjare i en nybildad förening. Kan du få dem att inse det, kanske de blir samarbetsvilliga till att komma fram till en lösning som är bra för medlemmarna och som räddar ansiktet på dem själva.
Styrelsen gör för övrigt ett bra jobb och självklart kan det göras fel i alla föreningar. Förhoppningsvis går detta att reda ut på bästa sätt för alla.

Eftersom en redovisad summa för badrummen ingår i kalkylens total, måste reparationsfonden delas upp i en yttre och en inre fond i balansräkningen som en följd av stadgarna.
Jag tolkar det du skriver som att reparationsfonden för tillfället befinner sig i ett mellansteg för att bli uppdelad i yttre och inre. När detta gjorts så bör den inre tillhöra mig som bostadsrättsinnehavare, om jag förstår reglerna rätt, och jag då även har rätt att bestämma vad pengarna ska gå till.

Frågor:
- Var befinner sig reparationsfonden i dag när den inte står som vare sig inre eller yttre? Det finns ju trots allt specat i besiktningsprotokollet och den enskilda planen vilka åtgärder som ska genomföras och därför avsätts pengar till fonden?
- För att dela upp reparationsfonden på yttre och inre, krävs det en stämma eller kan styrelsen fatta detta beslut själva? Det finns trots allt beslutat i den ekonomiska planen hur stora summor som ska gå till respektive poster.



Vad jag kan se står inget i tidigare inlägg om att föreningsstämman beslutat om att tillfälligt ta över bostadsrätthavarens underhållsansvar för tätskikten, och då har föreningen ingen rätt att tvångsmässigt renovera badrummen.


Nej, det finns inget stämmobeslut på underhållsansvar fattat. De har inte heller tvingat mig att renovera. Det som gjorts är att man inte låter mig nyttja de pengar som avsatts för ytskiktsrenovering till vilken firma jag vill, utan det har styrelsen bestlutat åt mig. Det är det hela min frågeställning handlar om från början.

Det stämmer att man kan få loss pengar från inre underhållsfonden, om sådan finns.
Om man emellertid skulle stämma föreningen för att loss pengar ur den gemensamma yttre fonden så tror jag för min del att man skulle förlora ett sådant mål.

I mitt fall finns det inte specat ifall pengarna tillhör en yttre eller inre underhållsfond. Den kallas enbart Reparationsfond. Däremot finns det en post och summa i fonden som är avsatt för ytskiktsrenovering av badrum. Hur ska det tolkas är ju frågan? :13:

kluringen
2010-10-15, 13:11
En tolkning behöver inte vara mer korrekt än en annan. Den ekonomiska planen är en översikt, detaljerna regleras när den första balansräkningen upprättas. Fördelen med min tolkning är att den både friar styrelsen för begångna tabbar samt att den räddar Rot-avdraget åt medlemmarna.

Varför det är bra att det inte finns en fastställd årsredovisning är att jag är tveksam till om man får omföra medel från den yttre till den inre fonden om det inte funnits en inre fond från början i balansen. Man kan nog heller inte införa en inre fond i efterhand utan stadgeändring om det inte redan finns med i stadgarna. (Tror jag.)

Att skapa en inre fond i föreningens första årsredovisning finns det starkt stöd för i den ekonomiska planen, i kombination med stadgarna. Båda är ju godkända av en stämma och dessutom registrerade hos Bolagsverket. Faktum är att det finns ett bestämt belopp för badrummen (inre underhåll).

Vad som saknas är beslut om hur den inre fonden ska portioneras ut på enskilda medlemmar. Eftersom beloppet är "öronmärkt" för ytskiktsrenovering av badrum är det rimligt att fördela beloppet på de antal badrum som finns (som även kalkylen bygger på). Man kan ha en extrastämma i frågan, men man kan också nöja sig med att godta upplägget när årsredovisningen ska godkännas.

Framöver, blir det pengar över ska pengarna vara kvar på respektive medlemskonto som då ska kunna användas till annat eller återbetalas till medlemmarna för att nollställa kontot. Fattas det pengar måste medlemmarna skjuta till.

Föreningen får under rådande omständigheter inte använda gemensamma medel för att finansiera badrummen. Det vore att fortsätta att göra fel.

totiki
2010-10-15, 14:20
En reparationsfond eller dispositionsfond som man upprättar i samband med ombildningen har en särskild karaktär som man skall vara rädd om. Denna fond är nämligen en del av köpet. Det innebär att de medel som finns i denna är avskrivningsfria (eller en del av den avskrivning som sker på fastigheten, ex. 1% på 100 år) när man använder dessa till avsett ändamål.
Av den anledningen är det tveksamt ifall man skall dela upp dessa pengar i nya fonder som inte är upprättade i samband med köpet. Risken är då uppenbar att man går miste om den avskrivningsfrihet som åtnjuts.

Står det dessutom i den ekonomiska planen att särskilda pengar är "öronmärkta" för ett visst ändamål, bör planen efterföljas. Som jag förstår det är det en av Lagstiftaren uttryckt mening med den ekonomiska planen.

kluringen
2010-10-15, 14:43
En reparationsfond eller dispositionsfond som man upprättar i samband med ombildningen har en särskild karaktär som man skall vara rädd om. Denna fond är nämligen en del av köpet. Det innebär att de medel som finns i denna är avskrivningsfria (eller en del av den avskrivning som sker på fastigheten, ex. 1% på 100 år) när man använder dessa till avsett ändamål.
Av den anledningen är det tveksamt ifall man skall dela upp dessa pengar i nya fonder som inte är upprättade i samband med köpet. Risken är då uppenbar att man går miste om den avskrivningsfrihet som åtnjuts.

Står det dessutom i den ekonomiska planen att särskilda pengar är "öronmärkta" för ett visst ändamål, bör planen efterföljas. Som jag förstår det är det en av Lagstiftaren uttryckt mening med den ekonomiska planen.

Förstår inte alls vad du menar. Hur skapar man avskrivningsfrihet via fonder? Hur kan avskrivningarna påverkas av att man delar upp en fond till två fonder? Är jag :16: ? Fonder är väl omsättningstillgångar som inte skrivs av?

totiki
2010-10-15, 16:11
Jag anser att det framgår klart vad jag ansåg avseende dispositionsfond, men förklarar likväl.

Vid ombildningen gör man en besiktning. Denna kan leda till att vissa åtgärder behöver göras som nämns där. I samband med köpet öppnar man en dispositionsfond där ett lån för nämnda åtgärder bildar den ekonomiska grunden. Detta kan ske på flera sätt.
Ett sätt är att man betalar fastighetsägaren nämnda summa och denne återför det till fonden. Fonden är alltså en del av köpesumman. Därför är denna dispositionsfond också en del av avskrivningen på fastigheten. Pengarna kan då användas till det som stipuleras av besiktningen och den ekonomiska planen. Kan man på något vis spara eller utföra det som de skall användas till på ett sådant vis att allt inte går åt kan dessa medel användas till avskrivningsbundna kostnader som nya tvättmaskiner t ex. utan att avskrivning behöver ske eftersom medlen redan avskrivs över fastighetsavskrivningen.

Hur det ligger till i det exempel denna tråd grundar sig på kan jag inte avgöra eftersom inga uppgifter finns om hur ombildningen gått till. Ingen ekonomisk plan. Ingen besiktning.

Det kanske står i besiktningen att badrummen ska åtgärdas och att medel lånats upp i samband med ombildningen för detta. Är det så gör styrelsen helt rätt, som jag ser det.

Försöker man efter ombildningen dela upp dessa medel i andra fonder går man miste om möjligheten att utnyttja det förhållandet som den 1% avskrivningen ger. Man blir tvungen att inte enbart skriva de 1% utan därefter även för tvättmaskinerna, som i mitt exempel ovan.

tette
2010-10-15, 16:44
Depositionsfond, underhållsfond, reparationsfond och inre fond blandas friskt i debatten.

Depositionsfonder i brf togs väl bort för några år sedan?
Underhålls- o reparationsfonder är bara "luft" som redovisas i bokslut, men inga pengar finns i fonderna?

Så gäller i vanliga gamla föreningar? Det som här diskuteras gäller att det skett en ombildning och särskilda pengar har avsatts till badrumsrenoveringar i samband med ombildningen?
Detta låter helt fel. Pengen för ombildningen kan bara ha blivit dyrare?

Inre fond, det vill säga HSB iden med att i varje avgift lägga in en liten peng som skulle göra det möjligt för bostadsrättshavare att använda tillexempel vid tapetsering, var som allt annat just bara en dum HSB ide, med möjligheter för HSB att ta ut förtjänster själva.

återigen, vad sysslar media och de sombestämmer i detta som låter bostadsrättsmarknaden vara en guldkalvoch de flesta boende utsetts för "rån" på ett eller flera sätt.

Admin
2010-10-15, 17:02
Någon tvångsväg att få styrelsen att betala ut renoveringspengar för den som vill anlita en firma själv finns knappast.

Här ger du ett annat svar än vad Admin tidigare skrivit, där han pekar på både likabehandlingsprincipen och generalklausulen. Vad ligger till grund för det du skriver?
Det börjar bli så många olika faktorer att hålla reda på att det nästan svartnar för ögonen, och jag kan inte hålla reda på allt. Dessutom så är jag ingen ekonom så jag överlämnar dessa aspekter med glädje till Kluringen, Gusten, Totiki, m.fl. som är kunnigare om detta än jag.

Vill bara flika in ett litet förtydligande i detta sammanhang. Likhetsprincipen är förvisso bra och användbar, men Generalklausulen är en bomb! Trist att den inte utnyttjas när det uppstår orättvisor som här. En styrelse kan omöjligen använda föreningens pengar för att betala en grupp medlemmars badrumsrenovering (där detta badrum helt ligger inom den enskilda medlemmens ansvarsområde), medan andra (en eller flera) - utan kompensation för detta - inte får ta del av av dessa pengar. Det är helt uteslutet, och det går inte för en styrelse att resonera som att det är valfritt om man vill utnyttja sig av föreningens pengar på föreningens villkor, som i detta fall.

Sedan kan man diskutera hur styrelsen skulle kunna lösa detta på bästa sätt, utan att avvika från det jag tagit upp ovan.
Kluringen nämnde något om olika fonder, det är korrekt (men bara ett tillägg till ovanstående som är grundläggande). Om det finns en fond där medlemmarna är fria att ta ut pengar för vad de vill (med x kr per lägenhet) så är problemet löst. Då tar de som vill detta ut x kr för sin badrumsrenovering enligt föreningens alternativ, och de som inte vill utnyttja sig av föreningens alternativ tar ut x kr för sin badrumsrenovering med anlitande av sina egna hantverkare.

Ovanstående alltså med beaktande av de ekonomiska konsekvenser avseende en dylik fond som Kluringen och Totiki tagit upp (och som jag inte ger mig in i en diskussion i eftersom det inte ligger inom mitt kompetensområde).

liqwid78
2010-10-15, 19:09
Oj vad denna tråd har blivit rörig :13:

Jag har följt tråden från start och har svårt att se om styrelsen gjort rätt eller fel. Mycket viktig information saknas.

Lego, om jag var du så hade låtit föreningen renovera klart badrummet eftersom renoverigen pågår just nu.
Är du beredd att avstå flera veckor och kanske tom månader utan badrum tills allt är avklarat?
Hur kommer det sig att ingen lyfte upp dessa frågor vid ombildningen eller innan renoveringen skulle ske?

Det finns en viktig uppgift här att lära sig här. Hur ska styrelsen göra nästa gång, vid nästa renovering?

tette
2010-10-15, 20:48
Lite rörigt håller jag med om. Besiktningen utförd av "oberoende"? Nej, så funkar det inte. Jag har sett besiktningar utförda inför en ombildning, verkligheten var kostnaderna i 5 år framåt x 5.
Avskrivning ger 1%? Om det betyder att man får lånet 1% billigare, anser jag att man hellre skulle göra upp ombildningen utan lån för framtida underhåll. Därefter skulle styrelsen göra en upphandling av åtgärd och ta en byggkredit istället.

Om alla vet om att till exempel badrummen ska göras om, blir det ju ingen överraskning att avgiften måste höjas när man utför renoveringen.

totiki
2010-10-16, 00:23
Det verkar som ni inte varit med om någon ombildning. Jag har varit med om två.

I förhandling med fastighetsägaren kommer besiktningen upp. För den gör man före köpet. Då ställs ibland krav på att efterblivet underhåll skall utföras av fastighetsägaren före köpet går igenom. En kompromiss kan då vara att sänka beloppet, men man kan också komma överens om att medel avsett för det eftersatta underhåll tillställs köparen. Som jag tidigare nämnt finns det olika sätt att reglera detta på. Ett kan vara det sätt jag nämnt tidigare i tråden.

Men jag förstår att jag talar för döva öron. En dag kanske ni kommer i denna situation....

Detta är ett sätt att mjukstarta föreningen så inte alla avskrivningar infaller från dag ett. När de gör det medför det att årsavgiften blir onödigt hög eftersom alla inköp, underhåll och reparationer skall börja skrivas av genast. När dispositionsfonden är tömd är också möjligheten till vidare avskrivningsfrihet också tömd. Man kan inte fylla på denna fond.

En yttre fond är något annat. Det är en fond man gör årliga avsättningar till över stämman. Detta regleras i lag och genom era stadgar. De medel som finns i denna måste avskrivas enligt avskrivningsplanen för de inköp man gjort. Det är inte samma sak som den fond jag talar om. Den fond jag talar om är en del av inköpet av fastigheten.

clabbe
2010-10-16, 09:24
Inte nödvändigt. Fakturan kan fortfarande ställas till föreningen i en klumpsumma eftersom det var en gemensam upphandling. Hur fonden är fördelad och medlemmarnas enskilda kontoställningar i den inre fonden är föreningen skyldig att hålla reda på. Ur skattesynpunkt är det ointressant om medlemmarna betalar direkt till entreprenören eller om föreningen administrerar detta via ett antal medlemskonton som föreningen förvaltar åt medlemmarna. Poängen är att varje medlem betalar sitt eget badrum


Är du helt säker på att entreprenören kan fakturera föreningen, och medlemmarna kan ändå få ROT-avdrag? På alla ställen jag läst verkar det vara ett måste att beställare och betalare är den som ska få ROT-avdraget.

Gusten
2010-10-16, 12:15
Enligt den sk fakturamodellen som gäller numera är det entreprenören
som får ROT-pengarna och som därmed bör kunna ge ett bättre pris.
Detta gäller alltså bara sådant arbete som bostadsrättshavaren
beställt och betalat, men inte för arbete som föreningen beställt.

kluringen
2010-10-16, 12:49
Är du helt säker på att entreprenören kan fakturera föreningen, och medlemmarna kan ändå få ROT-avdrag? På alla ställen jag läst verkar det vara ett måste att beställare och betalare är den som ska få ROT-avdraget.

Nästan helt säker. Lite beror det på hur vidsynt byråkraten är som ska tillstyrka ROT avdraget. En lista på föreningens "beställare" med namn och belopp (samt bilaga av stadgebestämmelsen) och info om att det är fråga om ett samordnat inköp kan jämställas med andra UE kontrakt där det enbart är sista ledet som hanterar fakturor, moms och ansökan om ROT-avdrag.

Men krånglar byråkratin kan man splittra fakturorna. Alternativt kan föreningen vidarefakturera beloppet till medlemmarna (som ju är samma sak som en lista, som är en förenklad hantering). Kan man visa att det är medlemmarna som betalar själva för en åtgärd som faller under deras ansvarsområde är det inom ramen för reglerna för ROT som det är värt att strida om. Det är jag helt säker på.


En yttre fond är något annat. Det är en fond man gör årliga avsättningar till över stämman. Detta regleras i lag och genom era stadgar. De medel som finns i denna måste avskrivas enligt avskrivningsplanen för de inköp man gjort. Det är inte samma sak som den fond jag talar om. Den fond jag talar om är en del av inköpet av fastigheten.

Förlåt om jag är dum men detta är över min fattningsförmåga. Har aldrig hört talas om eller läst någonstans att den yttre fonden måste skrivas av och det inte heller finns med i min förenings avskrivningsplan.

När vi gör ett inköp som fonden får användas till gör vi en omföring från fonden till fritt eget kapital med motsvarande belopp och kostnadsför inköpet, helt enligt BFNAR 2003:4. Resultaträkningen påverkas inte eftersom inköpet kvittas mot fonden. Detta genererar heller inga nya avskrivningskostnader eller någon ny post till avskrivningsplanen.

Den enda skillnaden som jag kan se mellan en dispositionsfond och en renoveringsfond är att den senare endast får användas för reparationer medans dispositionsfonden kan användas fritt och kan därmed lika gärna kvarstå som fritt EK.

Låt oss återvända till Legos fall som tråden handlar om.

X antal kronor ska placeras i en Reparationsfond. Det är bestämt. Enligt en strikt tolkning av föreningens stadgar och kalkylen, där det finns en kalkylpost som ska bekostas av medlemmarna själva, bör reparationsfonden redovisas i två fonder, dvs en yttre fond (föreningens gemensamma pengar) och en inre fond (medlemmarnas enskilda reparationskonton). X = Y + I. Beloppet förblir detsamma som innan uppdelningen. Kan inte inse att det på något vis skulle kunna påverka avskrivningarna i Legos förening.

Sandlådan
2010-10-16, 12:51
Enligt den sk fakturamodellen som gäller numera är det entreprenören
som får ROT-pengarna och som därmed bör kunna ge ett bättre pris.
Detta gäller alltså bara sådant arbete som bostadsrättshavaren
beställt och betalat, men inte för arbete som föreningen beställt.
Här tänkte jag passa på att förtydliga ett tidigare inlägg, som missförståtts.

Jag har läst tråden men jag har inte sett OM föreningen givit totalentreprenören exklusiv rätt på badrumsrenoveringarna, som föreningen betalar, eller om avtalet ger medlemmarna rätt att välja annan entreprenör också för det arbete som föreningen betalar.

Skillnaden är betydelsefull.

För om totalentreprenören har exklusiv rätt bryter föreningen mot avtalet OM de låter andra entreprenörer renovera badrum i föreningen UNDER avtalstiden.
Den medlem som lejer någon annan för de arbeten medlemmen själv betalar vill ju även få ut pengar från föreningen för standardbadrummet.
Medlemmens entreprenör får alltså betalt både av medlemmen OCH föreningen, ÄVEN om betalningen går via medlemmen.

Detta STRIDER MOT föreningens avtal med totalentreprenören OM totalentreprenören har exklusivrätt UNDER avtalstiden.
EFTER avtalstiden är det fritt fram.

OM medlemmen betalar ALLT arbete i bardrummet själv är medlemmen naturligtvis fri att anlita vem han/hon önskar.

Likaså är medlemmen fri att anlita vem hon/han vill UNDER avtalstiden om föreningen INTE givit totalentreprenören exklusivrätt.

Det är viktigt att Lego och föreningen tar reda på EXAKT hur avtalet ser ut, så att inte föreningen klantar sig och gör sig skyldiga till avtalsbrott.

kluringen
2010-10-16, 13:37
Det är viktigt att Lego och föreningen tar reda på EXAKT hur avtalet ser ut, så att inte föreningen klantar sig och gör sig skyldiga till avtalsbrott.

Självfallet är det viktigt ur flera aspekter att hålla koll på avtalet, men föreningen kan inte lastas för avtalsbrott för vad tredje part har vidtagit. Entreprenören kan heller inte ha synpunkter på vilka utbetalningar som föreningen gör som inte avser honom själv. Däremot kan entreprenören nobba avdrag för ej utfört arbete i badrum där de inte blir insläppta om det är ett fastprisjobb där alla badrum ingår i avtalet.

Det är numera ganska ovanligt med entreprenader med exklusiv rätt efter att föreskrifterna ändrats på den punkten för några år sedan.

Lego
2010-10-16, 14:18
Tråden har fått en lite oväntad utveckling men intressant att läsa, även om vissa frågor skenat iväg lite... dock så är det så ett forum ska fungera. Många olika tankar och åsikter ska finnas. :5:

Vad gäller den ekonomiska planen och benämning av pengarna så kallas det i den ekonomiska planen för "reparationsfond" i text. Däremot så finns motsvarande kostnad upptagen i beräkningen och där kallas det "Fond för yttre underhåll". I stadgarna står även att en fond för yttre underhåll ska bildas (hur jag kunde missa den paragrafen förstår jag inte).

Dvs det borde nu vara klargjort att pengarna för renoveringen ligger i en fond för yttre underhåll och inget annat.

Det ger följande frågor:

Påverkar det min ursprungsfråga huruvida jag har rätt att välja hantverkare när pengarna ligger i en yttre reparationsfond eller handlar det fortfarande om att jag, enligt Admin, kan åberopa likabehandlingsprincipen + generalklausulen?
Påverkar det styrelsens möjlighet att fatta beslut utan stämma?Angående möjligheten att använda sig av rotavdrag kan, som alla vet, inte föreningen i sig inte ansöka om det utan det är jag som boende som kan nyttja möjligheten. Däremot råder det inga problem med att föreningen sköter administrationen så länge entreprenören fakturerar de boende individuellt. Detta har jag ringt Skatteverket och frågat. Huruvida det går att betala ur den yttre fonden, eller om pengarna först behöver föras över till en inre fond för att på så sätt bli "mina", kanske någon av er andra vet?

Sandlådan
2010-10-16, 15:42
Självfallet är det viktigt ur flera aspekter att hålla koll på avtalet, men föreningen kan inte lastas för avtalsbrott för vad tredje part har vidtagit. Entreprenören kan heller inte ha synpunkter på vilka utbetalningar som föreningen gör som inte avser honom själv.
Här har du fel, Kluringen.

OM föreningen tecknat ett avtal med exklusivrätt med entreprenören gällande badrumsrenoveringen så bryter föreningen mot avtalet om den betalar ut pengar till badrumsrenovering UNDER avtalsperioden.

När avtalsperioden LÖPT UT har föreningen rätt att göra vad den vill.

Däremot kan entreprenören nobba avdrag för ej utfört arbete i badrum där de inte blir insläppta om det är ett fastprisjobb där alla badrum ingår i avtalet.
Sant. Detta kan vara ett av skälen till att föreningen inte vill göra kontantutbetalningar till medlemmen för badrumsrenovering i medlemmens regi.
Föreningen tvingas då betala dubbelt för badrummet.

Det är numera ganska ovanligt med entreprenader med exklusiv rätt efter att föreskrifterna ändrats på den punkten för några år sedan.
Må så vara, men jag bor själv i en förening där styrelsen tecknat ett idiotiskt exklusivavtal med en entreprenör gällande stambyte och återställande av badrum. Arbetet pågår just nu i fastigheten och det har uppstått problem liknande de som Lego råkat ut för. Därför är jag påläst.

Admin
2010-10-16, 17:54
Påverkar det min ursprungsfråga huruvida jag har rätt att välja hantverkare när pengarna ligger i en yttre reparationsfond eller handlar det fortfarande om att jag, enligt Admin, kan åberopa likabehandlingsprincipen + generalklausulen?

Hmm, "reparationsfond"/"fond för yttre underhåll".
Så vitt jag vet bildas det alltid en fond för yttre underhåll när en bostadsrättsförening bildas/ombildas, enligt standardstadgar och lag, så det är bara som det brukar.
Hur kan pengar för inre renovering tas från en fond för yttre underhåll?
Begriper inte hur det fungerar (kanske någon annan här kan förklara detta), men detta faktum är i sig irrelevant för att du ska kunna åberopa likhetsprincipen och generalklausulen (LEF 6:13, 7:16). Jag upprepar här inte det jag skrev i mitt föregående inlägg utan det är fortfarande vad som gäller, även med denna nya information.

Notera att det är intressant att veta om styrelsen gett någon exklusiv rätt att utföra arbetet, men vad styrelsen gjort här på egen hand påverkar inte bostadsrättshavarens rättigheter.


Påverkar det styrelsens möjlighet att fatta beslut utan stämma?

Oavsett om pengarna tas från fonden för yttre underhåll (om nu detta är möjligt) så måste stämmobeslut tas (med kvalificerad majoritet) för renovering av det som hör till lägenheten/bostadsrättshavaren och du/hyresnämnden måste ge ditt godkännande.

Angående möjligheten att använda sig av rotavdrag kan, som alla vet, inte föreningen i sig inte ansöka om det utan det är jag som boende som kan nyttja möjligheten.
Ja. Det är på förslag att ändras, men jag vill minnas att några här hade förslag på hur styrelsen skulle kunna komma runt detta med nuvarande ROT-regelverk.

Huruvida det går att betala ur den yttre fonden, eller om pengarna först behöver föras över till en inre fond för att på så sätt bli "mina", kanske någon av er andra vet?
Som jag skrev ovan så är väl frågan först hur pengar kan tas från fonden för yttrre underhåll för att utföra inre underhåll, så som sker nu?

clabbe
2010-10-18, 11:00
Om jag förstår det rätt så vid upplåtelsen av bostadsrätter betalar medlemmarna en insats. Denna plus lån som föreningen tar finansierar köpeskillingen och eventuella avsättningar till fonder.

Insatsen blir bokförd som dels bundet eget kapital (som inte kan delas ut till medlemmarna) och dels avsättning till fond.

En avsättning till en reparationsfond för yttre underhåll borde behandlas på samma sätt i bokföringen som en avsättning till underhållsfond, dvs som bundet eget kapital (som inte kan delas ut till medlemmarna).
Kan föreningen återbetala pengar till medlemmarna innan det finns någon vinst i föreningen att dela ut? Det finns ännu inget fritt eget kapital.

Det är tillåtet i en ekonomisk förening att sänka insatserna men man måste vänta minst ett år från beslutet innan man får betala ut insatssänkningen.

Med ledning av ovanstående (kanske lite luddiga) resonemang så undrar jag om den här föreningen har någon laglig rätt att betala ut pengar till sina medlemmar för ytskiktsrenovering i badrum?

Om mitt resonemang här ovan stämmer;
hur ska föreningen, utan att överträda stadgarna, kunna betala alls för ytskiktsrenoveringen?
Medlemmarna har betalat en gång redan för ytskiktsrenoveringen genom sin insats. Om de inte kan få pengar från föreningen för ytskiktsrenoveringen, innebär det alltså att de nu får betala en gång till för renoveringen. De kan få tillbaka detta på sikt genom att pengarna finns kvar i föreningen men det kanske är en klen tröst för de berörda.

Lego
2010-10-19, 10:50
Hur kan pengar för inre renovering tas från en fond för yttre underhåll?
Ja, den frågan ställer jag mig med? Någon mer som har en åsikt i det, är det möjligt för styrelse att nyttja dessa pengar eller måste de först flyttas till en fond för inre underhåll?

Oavsett om pengarna tas från fonden för yttre underhåll (om nu detta är möjligt) så måste stämmobeslut tas (med kvalificerad majoritet) för renovering av det som hör till lägenheten/bostadsrättshavaren och du/hyresnämnden måste ge ditt godkännande.
Det har tagits ett beslut i samband med den ekonomiska planen röstades igenom vid ombildning. Där står ju kostnaden upptagen. Räcker det med den, eller behövs det ett ytterligare stämmobeslut?

Gusten
2010-10-19, 13:03
Det har tagits ett beslut i samband med den ekonomiska planen röstades igenom vid ombildning. Där står ju kostnaden upptagen. Räcker det inte med den behövs det ett ytterligare stämmobeslut?

Ja det krävs ett stämmobeslut om att föreningen tillfälligt tar över
underhållsansvaret (och kostnadsansvaret) för badrummens ytskikt,
och jag tror att det även måste finnas en stadgebestämmelse om att en
föreningsstämma har rätt att besluta att föreningen tillfälligt tar över underhållsansvaret
för något som enligt stadgarna faller på bostadsrättshavarens ansvar.

Det finns inget tvång att följa den ekonomiska planen.

Lego
2010-10-19, 13:33
Ja det krävs ett stämmobeslut om att föreningen tillfälligt tar över
underhållsansvaret (och kostnadsansvaret) för badrummens ytskikt,
och jag tror att det även måste finnas en stadgebestämmelse om att en
föreningsstämma har rätt att besluta att föreningen tillfälligt tar över underhållsansvaret
för något som enligt stadgarna faller på bostadsrättshavarens ansvar.
Det finns inget tvång att följa den ekonomiska planen.
Två frågor:

Krävs det även ett stämmobeslut på att renoveringen ska genomföras överhuvudtaget eller räcker det med ett styrelsebeslut när pengarna finns avsatta i den ekonomiska planen?
I stadgarna finns det enbart upptaget att det i föreningen ska skapas en yttre fond. Så det ser ut som det är därifrån pengarna tas för renoveringen. Är det tillåtet att använda pengar från den yttre fond till inre underhåll utan stämmobeslut?

Gusten
2010-10-19, 14:17
Som jag uppfattar det så har det som är avsatt i fonder/ekonomisk plan
ingen betydelse för rätten att tillfälligt ta över bostadsrättshavarens underhållsansvar för tätskikt
Det krävs alltså stämmobeslut dvs ett styrelsebeslut räcker inte.

Om det även krävs stöd i stadgarna för att stämman ska ha rätt att besluta detta är något jag är osäker på.

totiki
2010-10-19, 14:20
Det har tagits ett beslut i samband med den ekonomiska planen röstades igenom vid ombildning. Där står ju kostnaden upptagen. Räcker det med den, eller behövs det ett ytterligare stämmobeslut?

Nej, det behövs inget ytterliggare beslut. Bara ifall ni vill ändra på det beslutet som är taget så behövs ett nytt beslut.

Är medlen dessutom avsatta vid ombildningen behöver investeringen ej heller avskrivas. Medlen betraktas som en åtgärd säljaren skulle gjort före försäljningen och är därför en del av den affär som gjorts upp.

Kluringen. Investeringar måste alltid skrivas av, oavsett hur ni gör i er förening.

kluringen
2010-10-19, 14:25
Lagrummet som rör BRF är så snårigt att det är omöjligt för föreningarna att göra allt rätt. Lyckligtvis passerar det mesta obemärkt i den slutna värld som en BRF är. Är det ingen som invänder händer ju ingenting. Fredliga lösningar är alltid att föredra när begångna fel uppmärksammas och ofta finns det acceptabla lösningar utan att man gör rättsak av det inträffade.

I sökandet efter den fredliga lösningen försöker jag sammanställa och lista relevanta fakta som går att utläsa av trådägarens inlägg och kommentera dessa. Text i fetstil = fakta, normal text = kommentarer.

Snart efter ombildningen har föreningens styrelse beslutat att samtliga badrum ska ytskiktsrenoveras. Samtliga lägenhetsinnehavare har fått ett erbjudande om att föreningen står för en ytskiktsrenovering av badrummen på föreningens bekostnad. I renoveringen som föreningen erbjuder ingår ett standardbadrum och alla bostadsrättsinnehavare har möjlighet att göra tillval enligt entreprenörens prislista. Styrelsen har fattat beslutet på egen hand åt föreningens medlemmar.

Stämmobeslut krävs. Styrelsens handläggning strider mot både BRL och föreningens egna stadgar 5 och 8 §§. Enligt § 8 får föreningen endast ta över ansvar för inre underhåll efter stämmobeslut och i samband med större renovering vilket det inte är fråga om i detta fall.
Den ekonomiska planen har godkänts av en stämma och där står följande
"Kostnader för renovering av brister upptagna i besiktningsprotokollet uppgår till X antal miljoner. En avsättning till reparationsfonden på X antal miljoner görs direkt vid anskaffningen av del av tomträtten".

Detta innebär bara att föreningen måste upprätta en eller flera fonder i bokföringen när ombildningen är genomförd.
I ett besiktningsprotokoll, som är en bilaga till den ekonomiska planen, uppges att
A "Ytskiktsutbyte rekommenderas i alla ursprungsbadrum inom några år.".

Det ger absolut inte mandat för styrelsen att dra igång en badrumsrenovering omedelbart efter ombildningen grundat på att den ekonomiska planen godkänts av en stämma.

B "Ansvar för de vanliga lägenheternas inre underhåll kommer efter förvärv att åligga bostadrättshavarna." helt i enlighet med stadgarna.
Kalkylen i besiktningsprotokollet innehåller en post som avser ytskiktsrenovering av samtliga badrum. Hela kalkylsumman är bokförd i fonden för yttre underhåll.

Medel ur den yttre underhållsfonden får endast användas för inre renoveringar när det är fråga om återställningsarbeten i samband med yttre underhåll, enligt § 8 i era stadgar, eller när det är fråga om att reparera skada som föreningen vållat lägenhetsinnehavaren.

Det finns alltså inga medel i föreningens ekonomi för täckning av de pågående renoveringarna. Jag kan inte se någon annan lösning för att göra det som pågår rumsrent än att ni lyfter ut kalkylposten som avser badrummen till en inre underhållsfond för badrum. Det finns stöd för det i er EK-plan, se punkt 3. Å andra sidan, styrelsen har ingen som helst bestämmanderätt över den inre fonden. Det är upp till varje enskild medlem hur man vill använda pengarna. Man får skapa vilka fonder man vill i en förening. Är det i övrigt en bra styrelse bör de vara lyhörda för detta annars förtjänar de inte att hållas bakom ryggen.Med fokus på din fråga, jag har nog uttömt de svar som jag kan ge. Tala med styrelsen, revisorerna och dina grannar. Ett medlemsmöte/extrastämma där ni kan gå till botten med det inträffade är nog nödvändigt. Jag är inte helt säker på att det går att komma fram till en fredlig lösning ty hur ni än gör blir det fråga om kompromisser eftersom det är för sent att backa till ruta ett.

Er styrelse har schabblat till det ordentligt för er, det är ni medlemmar som avgör hur förlåtande ni vill vara.

Lego
2010-10-21, 11:18
Får tacka för alla tankar, information och hänvisningar som finns i tråden. Jag ska ta det här vidare med styrelsen för att höra hur de ser på saker och ting. Förhoppningsvis hittar man en lösning både för mig och föreningen.

Jag återkommer givetvis med info om hur det går, för dem som är nyfikna.

Lego
2010-10-24, 10:35
Får tacka för alla tankar, information och hänvisningar som finns i tråden. Jag har tagit det här vidare med styrelsen för att höra hur de ser på saker och ting i förhoppning att hitta en lösning både för mig och föreningen.

Jag har haft lite muntliga informella samtal med en person ur styrelsen, i samband med ett tvättstugebesök.

Ledamoten som jag talat med säger att det räcker med att det "vad det nu handlar om" finns upptaget som en post i rekommenderat underhåll och i den ekonomiska planen för att styrelsen ska kunna gå vidare med det på egen hand. Detta då den ekonomiska planen faktiskt godkänts av samtliga boende vid ombildningen. Styrelsen har således ingen skyldighet att kalla till stämma i frågan, säger hon.

Kluringen: Vad finns till grund för påstående nummer 3 i ditt tidigare inlägg? På något sätt så påstår hon att när det finns beslutat i den ekonomiska planen så blir §5 och §8 satta ur spel.

Admin: Vad de gäller de paragrafer som jag hänvisade till angående att få rätt till min del av pengarna så hävdar de samma paragrafer. Dvs att jag inte kan få ett annat erbjudande än vad som gått ut till de övriga i fastigheten eftersom det då skulle ge mig en möjlighet att välja hantverkare, något som ingen annan fått.

Vad svarar man på det? :13:

Jag håller nu på att författa ett mail i ärendet och skulle vilja ha någon paragraf eller liknande att peka vidare på.

Som jag skrev i ett tidigare inlägg sitter jag idag med ett helt tomt badrum eftersom det revs ut innan jag kom fram till att jag och den aktuella entreprenören inte kunde enas om ett pris + att jag inte riktigt visste att de enligt stadgarna inte har rätt till det (som hävdas här i tråden). Styrelsen var väldigt övertygande på informationsmötet om att "samtliga badrum" ska renoveras med det här upplägget osv osv.

Om det nu krävs stöd för renoveringen genom ett stämmobeslut, skulle jag då kunna dra min rivning vidare med en polisanmälan/stämning?

Jag har självklart släppt in hantverkare och gett dem möjlighet att riva badrummet i lägenheten i tron att jag är skyldig till detta eftersom styrelsen på informationsmötet drev linjen "samtliga badrum ska renoveras" + att jag såklart skulle kunna enas med hantverkaren. När jag därefter läst på i frågan + inte kommit fram till en ekonomisk lösning med hantverkaren så sa jag stopp!

Admin
2010-10-24, 11:40
Vad de gäller de paragrafer som jag hänvisade till angående att få rätt till min del av pengarna så hävdar de samma paragrafer. Dvs att jag inte kan få ett annat erbjudande än vad som gått ut till de övriga i fastigheten eftersom det då skulle ge mig en möjlighet att välja hantverkare, något som ingen annan fått.
Vad svarar man på det?
De flesta/alla medlemmar gör misstaget att tro att bevisbördan ligger på medlemmen.
Men så är det inte.
När styrelsen hävdar något så måste du (precis som alla andra) fråga;
- Enligt vilket regelverk då? Vilken paragraf?

Var kreativ!
Var kritiskt inställd till de svar du får!
Ställ frågor på de svar du får!
Acceptera inte idiotsvar!Det funkar inte att alltid befinna sig i underläge och acceptera allt vad motparten kläcker ur sig.

Om styrelsen hänvisar till några paragrafer och gör sin egen tolkning så fråga hur styrelsen kommit fram till detta, etc.
Annars kommer du bara virra in dig i en evighetskarusell på styrelsens premisser där inget kommer att kunna leda till något.

Fortfarande gäller att styrelsen inte fått arbetet godkänt i hyresnämnden.
Alltså har styrelsen inte tillåtelse att göra vad de nu gör, oavsett vad styrelsen hävdar.

Och jag har ingenstans sett att den ekonomiska planen står över lagen i övrigt!

Återigen, skicka in en anmälan till hyresnämnden!!!
Varför har du inte gjort detta ännu?
Du har inget att förlora på detta, men allt att vinna.
Det finns bara en fråga som hyresnämnden kan i alla fall lite om när det gäller bostadsrätter och det är just ingrepp i lägenheten av föreningen.

Vad sedan gäller din fråga till Kluringen om Kluringens punkt 3 så är det bara på det viset att en kommentar som detta i en bilaga till den ekonomiska planen inte rättfärdigar att styrelsen bryter mot lagen i övrigt. Det behöver inte ens motiveras!
Men det är en fråga du kan/bör ställa till styrelsen.

Lego! Du har rätten på din sida, och det är bara att sätta hårt mot hårt nu. Styrelsen tror att de har dig i ett järngrepp pga din utsatta situation utan badrum. Styrelsen vet inte om det men de tar en väldigt stor risk. De kan bli personligt skadeståndsskyldiga.

Lagrummet som rör BRF är så snårigt att det är omöjligt för föreningarna att göra allt rätt. Lyckligtvis passerar det mesta obemärkt i den slutna värld som en BRF är. Är det ingen som invänder händer ju ingenting. Fredliga lösningar är alltid att föredra när begångna fel uppmärksammas och ofta finns det acceptabla lösningar utan att man gör rättsak av det inträffade.
Kunde inte sagt det bättre själv !!! :4:

kluringen
2010-10-24, 13:42
En grundläggande förutsättning för att kunna registrera en bostadsrättsförening är att;
• det finns en godkänd ekonomisk plan registrerad,
• det finns registrerade stadgar.

Lagen har ett syfte med att det ska vara svårt att ändra stadgarna, och varken styrelse eller stämma har rätt att fatta beslut som strider mot stadgarna. (§ 25)

BRL 9 kap:
Ändring av stadgar
23 § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt, om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet. Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga röstande på den senare stämman gått med på beslutet.
Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt inskränks eller att förbehåll enligt 6 kap. 9 § införs, är giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare vars rätt berörs av ändringen gått med på beslutet.
24 § Om det i stadgarna har tagits in något villkor utöver vad som följer av 23 § för ändring av stadgarna, gäller även det.
Om det finns en föreskrift i stadgarna om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgarna på grund av lag eller annan författning eller efter regeringens medgivande.
25 § Ett beslut om ändring av stadgarna skall genast anmälas för registrering. Beslutet får inte verkställas förrän registreringen har skett.

Ingenting annat än en regelrätt stadgeändring kan sätta stadgarnas giltighet ur spel! Stadgarna har en stark ställning i allt föreningsliv.

I er §5 i stadgarna är det bestämt att ytskikt i badrum är medlemmarnas ansvar. Det innebär att styrelsen inte har någon som helst befogenhet att besluta om vad som ska göras, när det ska göras eller hur det ska göras. I er ekonomiska plan är detta inte reglerat, det står bara "rekommenderas inom några år". Stämman har inte givit styrelsen mandat att agera på egen hand genom att godkänna den ekonomiska planen. Pengarna som är avsatta för ändamålet i den ekonomiska planen ska således fördelas rättvist mellan medlemmarna. Ni har betalat in pengarna när ni betalade era insatser.

Vidare är BRL 9 kap. 16 § tillämplig när styrelsen vill klampa in i era lägenheter:
2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

Anledning för åtgärden saknas enligt min fetstilsmarkering i lagtexten, och styrelsens beslut strider mot er stadgebestämmelse § 8. Åtgärden kan varken anses som nödvändig eller angelägen ur föreningens synpunkt.

Att du sitter med ett utrivet badrum, utan möjlighet till återställning med mindre än att du frivilligt avstår från din rätt att använda pengarna som du betalat in med insatsen, inskränker din rätt att nyttja lägenheten och strider mot likabehandlingsprincipen.

Att dina grannar godtagit styrelsens upplägg inskränker inte din rätt att få göra som du vill med ditt eget badrum.

Detta är vad jag skulle framhålla i ett mejl till styrelsen, kompletterat med ett daterat och undertecknat brev i föreningens brevlåda. Föreslå medling i hyresnämnden om föreningen inte godtar dina rättmätiga krav.
:4:

Sandlådan
2010-10-25, 12:46
Som jag skrev i ett tidigare inlägg sitter jag idag med ett helt tomt badrum eftersom det revs ut innan jag kom fram till att jag och den aktuella entreprenören inte kunde enas om ett pris + att jag inte riktigt visste att de enligt stadgarna inte har rätt till det (som hävdas här i tråden).
Styrelsen var väldigt övertygande på informationsmötet om att "samtliga badrum" ska renoveras med det här upplägget osv osv.
Om det nu krävs stöd för renoveringen genom ett stämmobeslut, skulle jag då kunna dra min rivning vidare med en polisanmälan/stämning?
Jag har självklart släppt in hantverkare och gett dem möjlighet att riva badrummet i lägenheten i tron att jag är skyldig till detta eftersom styrelsen på informationsmötet drev linjen "samtliga badrum ska renoveras" + att jag såklart skulle kunna enas med hantverkaren. När jag därefter läst på i frågan + inte kommit fram till en ekonomisk lösning med hantverkaren så sa jag stopp!

Vänta lite nu!
Du har själv stoppat återuppbyggnaden av ditt badrum med motiveringen att du anser att entreprenören har för höga priser på tilläggsarbeten.
Varken föreningen eller entreprenören har vägrat dig återuppbyggande av ditt badrum.
Så jag förstår inte, även om jag läst tråden, hur det kan vara föreningens fel att du står utan badrum.
På vilka grunder kan du göra en polisanmälan mot föreningen, alternativt stämma föreningen?
Jag förmodar att du har konsulterat jurist i frågan. Om inte, så gör det eftersom de svar du får här är från intresserade amatörer.
Det är stora belopp på spel.

kluringen
2010-10-25, 14:04
Vänta lite nu!
Du har själv stoppat återuppbyggnaden av ditt badrum med motiveringen att du anser att entreprenören har för höga priser på tilläggsarbeten.
Varken föreningen eller entreprenören har vägrat dig återuppbyggande av ditt badrum.
Så jag förstår inte, även om jag läst tråden, hur det kan vara föreningens fel att du står utan badrum.

Föreningen har dragit igång ett badrumsprojekt i strid mot både lag och stadgar. Detta påstående bygger på saklig grund och torde framgå tydlig om du har läst igenom tråden ordentligt. Medlemmarna har blivit vilseledda av en styrelse som har som lyckats vilseleda sig själva.

Jag förmodar att du har konsulterat jurist i frågan. Om inte, så gör det eftersom de svar du får här är från intresserade amatörer.
Det är stora belopp på spel.

Ett förhastat och inkonsekvent råd från dig att anlita en jurist. På vilken grund anser du att Lego skulle kunna ha nytta av en jurist trots att du anser att alltsammans tycks vara hans eget fel?

Det finns inga garantier att den valda juristen är bättre insatt i bostadsrättsfrågor än alla dessa ”intresserade amatörer” med erfarenhet av hur det fungerar i bostadsrättsföreningar. Marknadspriset för juristhjälp är ca 1600 kr/timme + moms. Lätt hänt att juristkostnaden vida överskrider kostnaden för att återställa ett badrum.

Vad är det för fel på mitt med flera andras råd här på tråden att

i första hand försöka att komma överens med styrelsen
om inte det går, ta hjälp hyresnämnden

:13:

Admin
2010-10-25, 15:32
Om det nu krävs stöd för renoveringen genom ett stämmobeslut, skulle jag då kunna dra min rivning vidare med en polisanmälan/stämning?
Jag har självklart släppt in hantverkare och gett dem möjlighet att riva badrummet i lägenheten i tron att jag är skyldig till detta eftersom styrelsen på informationsmötet drev linjen "samtliga badrum ska renoveras" + att jag såklart skulle kunna enas med hantverkaren. När jag därefter läst på i frågan + inte kommit fram till en ekonomisk lösning med hantverkaren så sa jag stopp!

Jag har som sagt befunnit mig i en liknande situation som du, Lego, men jag hade inte riktigt den pressen på mig som du har med ett helt utrensat badrum. Styrelsen i min brf går det inte att föra någon diskussion med. De är helt ointresserade av kontakt med medlemmarna. Men hyresnämnden löste mitt problem, och jag fick en kompensation.

Det är olyckligt att du släppte in hantverkarna innan allt var utrett, men det fråntar inte dig dina rättigheter.

Jag vill understryka att du inte kommer att nå framgång genom att kontakta polis i denna fråga om badrumsrenovering. Polisen hanterar mord, våldtäkter och andra brott av lite mer akut art. Om än inte alltid på ett kvalificerat sätt. I övrigt avskriver polisen ärenden på löpande band (ofta utan att ens läsa vad ärendet handlar om) oavsett om det hör till deras uppgifter eller ej (och ditt problem här ingår inte i de polisiära uppgifterna).
Vill du föra detta vidare så återstår bara först hyresnämnden och, om det inte skulle leda till något, stämning i tingsrätten. Problemet är bara att en stämning kan ta flera år med det rättssystem som finns i Sverige.

Jag instämmer också med Kluringen i vad gäller juristernas kompetens. Vid en lite randomiserad sökning bland jurister och advokater i Malmöregionen hittade jag två av cirka 50 kontaktade jurister/advokater som påstod att de hade någon form av kompetens inom området bostadsrätter. De flesta tackade nej direkt eftersom de ansåg att regelverket för bostadsrätter låg utanför deras kompetens (och då kontaktade jag ändå bara dem som verkade ha bäst förutsättningar utifrån deras beskrivning).

Det finns dock inget som rent teoretiskt hindrar att du låter hantverkarna göra sitt jobb och sedan för ärendet vidare med krav på kompensation. Dock är det för alla parter ingen bra lösning med tanke på de extrakostnader det medför.

Sandlådan
2010-10-25, 16:20
Föreningen har dragit igång ett badrumsprojekt i strid mot både lag och stadgar. Detta påstående bygger på saklig grund och torde framgå tydlig om du har läst igenom tråden ordentligt. Medlemmarna har blivit vilseledda av en styrelse som har som lyckats vilseleda sig själva.
Det är ostridigt att Lego själv stoppat återställandet av badummet. Lika ostridigt är det att föreningen tagit på sig att återställa Legos badrum eftersom det rivits ut på uppdrag av föreningen.
På vilka grunder anser du att man ska helt bortse från ovanstående och tvärsäkert påstå att Lego har helt rätt och kommer att få rätt?
Två fel gör inte ett rätt.

Ett förhastat och inkonsekvent råd från dig att anlita en jurist. På vilken grund anser du att Lego skulle ha nytta av en jurist trots att du anser att alltsammans tycks vara hans eget fel?
Det finns inga garantier att den valda juristen är bättre insatt i bostadsrättsfrågor än alla dessa ”intresserade amatörer” med erfarenhet av hur det fungerar i bostadsrättsföreningar. Marknadspriset för juristhjälp är ca 1600 kr/timme + moms. Lätt hänt att juristkostnaden vida överskrider kostnaden för att återställa ett badrum.

Bäste Kluringen, vad har du för personlig erfarenhet av jurister eftersom du verkar tycka att de ska skys som pesten?

Mitt råd grundar sig i personliga erfarenheter. Jag har två gånger stämt och jag har båda gångerna vunnit. Den första gången hade jag juridiskt ombud och vid det andra tillfället drev jag målet själv.

Jag vågar dessutom hävda att jag har mer fog för vad jag säger i den här tråden än de flesta av er eftersom jag personligen befinner mig i en situation som är mycket lik Legos. Jag kommer tyvärr troligen att bli tvungen att stämma min brf för att få rätt.

För mig är det en självklarhet att jag själv läser på gällande lag och vilken praxis som finns. Lika självklart var det att ta kontakt med en advokat när jag förstod att situationen i huset spårat ur. Jag har hittat en kunnig och intresserad jurist på min ort. Denne jurist är allmänpraktiserande med egen byrå.
Det är mindre klokt att vända sig till de stora byråerna, men det säger ju sig själv.

Jag har i likhet med de flesta en hemförsäkring. I hemförsäkringen finns ett rättsskydd och det rättskyddet gäller när medlem hamnar i tvist med sin förening. Jag kommer alltså att få mina kostnader för jurist täckta av min försäkring. Jag är dessutom i mitt fall övertygad om att jag verkligen har ett case, dvs jag kommer att vinna en eventuell process och då kommer brf att få betala.

Så självklart har Lego allt att vinna på att kontakta en jurist! Det kan bli väldigt dyrt för Lego i värsta fall annars, eftersom ett helt badrum står på spel.

Vad är det för fel på mitt med flera andras råd här på tråden att

i första hand försöka att komma överens med styrelsen
om inte det går, ta hjälp hyresnämnden

Det är absolut inget fel att prata med styrelsen, tvärtom. Man ska prata, men om det inte leder någonstans ska man gå vidare om man anser att man har rätt så att man får rätt.

Om man vill kan man naturligtvis vända sig till hyresnämnden.
Hyresnämnden handlägger inte alla tvister utan då får man vända sig till allmän domstol, dvs tingsrätten. Jag har kollat handläggningstider vid Stockholms Tingsrätt och de är inte långa, tvärtemot vad som påstås av Admin. Motparten brukar få uppmaning att lämna in ett svar tämligen omgående.

Det finns dock inget som rent teoretiskt hindrar att du låter hantverkarna göra sitt jobb och sedan för ärendet vidare med krav på kompensation.Dock är det för alla parter ingen bra lösning med tanke på de extrakostnader det medför.
Detta är den lösning som jag föreslagit tidigare i tråden.
Det går nämligen alldeles utmärkt att kräva hantverkarna på pengar om en domstol slår fast att deras priser är oskäliga.
Men då måste hantverkarna naturligtvis ha fått exklusivrätt på badrumsjobb av föreningen och det vet vi inte om Legos hantverkare fått.

Admin, på vilket sätt är detta inte någon bra lösning med tanke på extrakostnaderna?
På vilket sätt är det bättre att vara utan badrum under en längre tid och inleda en process med oklar utgång?
Till syvende och sist handlar väl detta om att Lego vill ha ett badrum gjort till ett juste pris, eller?
Eller handlar saken om något helt annat?

Admin
2010-10-25, 17:30
Det går nämligen alldeles utmärkt att kräva hantverkarna på pengar om en domstol slår fast att deras priser är oskäliga.
Men då måste hantverkarna naturligtvis ha fått exklusivrätt på badrumsjobb av föreningen och det vet vi inte om Legos hantverkare fått.

Admin, på vilket sätt är detta inte någon bra lösning med tanke på extrakostnaderna?
På vilket sätt är det bättre att vara utan badrum under en längre tid och inleda en process med oklar utgång?
Till syvende och sist handlar väl detta om att Lego vill ha ett badrum gjort till ett juste pris, eller?
Eller handlar saken om något helt annat?
Absolut, det är en lösning att låta hantverkarna slutföra sitt arbete och sedan driva processen vidare på alla sätt möjliga, men hur föreningen tecknat avtal med entreprenören är en annan femma.
Det är bostadsrättshavare mot föreningen (= styrelsen), och sedan är det entreprenören mot föreningen (=styrelsen). Och aldrig mötas de två! :1:

Styrelsen kommer absolut inte att driva en process i prisfrågan mot den entreprenör de anlitat, och Lego har inte rätt att göra detta.
Den enda Lego kan processa mot är styrelsen (= föreningen).

Det är ju inte endast frågan om priserna är oskäliga utan vad det handlar om här är styrelsens rätt eller icke-rätt att köra över medlemmarna.
Alltså, det är inte bara en kostnadsfråga, utan det är en fråga om att Lego, med det stöd han har i lagen för detta, ska ha rätt att bestämma över det som lagen ger Lego bestämmanderätt över, med här givna premisser.

Extrakostnaderna här blir ju stora om badrummet måste rivas strax efter att det renoverats enligt styrelsens påtvingade lösning för att sedan återigen byggas upp enligt hur Lego vill ha det. På föreningens bekostnad.

Vill Lego ha rabatt (och nöjer sig med detta) så är det, som alltid annars, svårare att göra detta i efterskott.

Självfallet är det en omöjlig sits att vara utan ett badrum under tiden det pågår en rättslig process, men att ta ställing till pro & cons överlåter jag med glädje till Lego.

Utifrån de svar Lego fått av styrelsen, och som vi tagit del av här, tycks det som ställt bortom allt tvivel att styrelsen gjort fel, även om vi inte har alla parametrar.

Sammanfattning;

Det är inte och har aldrig varit frågan om att kräva hantverkarna på pengar med som grund att deras priser är oskäliga. Det är för övrigt en meningslös process som det är solklart från start att den inte kommer att leda till något.
Någon "exklusivrätt" finns inte och saknar helt relevans för Legos fall, enligt vad vi förklarat.
Om Lego vill uppnå resultat ska Lego rikta in sig på det som kan leda till något. Det finns som regel ingen utgång som är klar för något, men en process mot hantverkarna, som du föreslår Sandlådan, är så klar som något kan bli att den är meningslös, i motsats till vad vi andra föreslagit.
Det är rätt att det handlar om att Lego vill ha ett bradrum till ett acceptabelt pris, men även att detta mål ska uppnås, och hur. Det har vi nu många här gett tydliga tips på hur detta mål ska uppnås.

Sandlådan
2010-10-25, 18:44
Styrelsen kommer absolut inte att driva en process i prisfrågan mot den entreprenör de anlitat, och Lego har inte rätt att göra detta.
Den enda Lego kan processa mot är styrelsen (= föreningen).
Om du läser Legos första inlägg igen kan du se att ovanstående inte är sant:


Jag bor i en förening som ombildades för tre månader sedan i Malmötrakten. I samband med ombildningen avsattes pengar i den ekonomiska planen för att ytskiktrenovera samtliga badrum i föreningen då det i samband med besiktningen påpekades att de var i mindre bra skick.
Samtliga lägenhetsinnehavare har därefter fått ett erbjudande om att föreningen står för en ytskicksrenovering av badrummen på föreningens bekostnad.
Styrelsen har vidare upphandlat en totalentreprenör som ska sköta renoveringen av samtliga badrum.
I renoveringen som föreningen erbjuder oss boende ingår ett standardbadrum och jag som bostadsrättsinnehavare har möjlighet att göra tillval enligt entreprenörens prislista och då lägga till för ev uppgraderingar.
Vi har alla olika önskemål på och behov av hur vi vill ha det så jag begärde in en separat offert från entreprenören på de tillval och lull-lull som jag önskade. Offerten jag fick av föreningens entreprenör tyckte jag var rätt hög så jag ville därför matcha den och se hur den stod sig mot andra hantverkare.
Sagt och gjort... Jag begärde in ett antal offerter som visade sig ligga på en mer human prisnivå en den jag fått tidigare. Dvs jag såg en möjlighet att spara pengar.
Jag kontaktade styrelsen och frågade ifall jag kunde få loss "min" peng för att låta den gå till den entreprenör som jag hittat med ett betydligt lägre pris på tillval och lull-lull och således få mer badrum för samma pengar.


Legos utgångspunkt var alltså att entreprenörens priser på tilläggsarbeten var för höga i jämförelse med andra hantverkares.
Tilläggsarbeten är en fråga mellan Lego och entreprenören.
Alltså måste Lego driva en process i prisfrågan, dvs priserna på tilläggsarbeten, mot entreprenören och inte, som du, påstår mot föreningen.


Absolut, det är en lösning att låta hantverkarna slutföra sitt arbete och sedan driva processen vidare på alla sätt möjliga, men hur föreningen tecknat avtal med entreprenören är en annan femma.
Det är bostadsrättshavare mot föreningen (= styrelsen), och sedan är det entreprenören mot föreningen (=styrelsen). Och aldrig mötas de två! :1:

Styrelsen kommer absolut inte att driva en process i prisfrågan mot den entreprenör de anlitat, och Lego har inte rätt att göra detta.
Den enda Lego kan processa mot är styrelsen (= föreningen).

Det är ju inte endast frågan om priserna är oskäliga utan vad det handlar om här är styrelsens rätt eller icke-rätt att köra över medlemmarna.
Alltså, det är inte bara en kostnadsfråga, utan det är en fråga om att Lego, med det stöd han har i lagen för detta, ska ha rätt att bestämma över det som lagen ger Lego bestämmanderätt över, med här givna premisser.

Extrakostnaderna här blir ju stora om badrummet måste rivas strax efter att det renoverats enligt styrelsens påtvingade lösning för att sedan återigen byggas upp enligt hur Lego vill ha det. På föreningens bekostnad.

Vill Lego ha rabatt (och nöjer sig med detta) så är det, som alltid annars, svårare att göra detta i efterskott.

Självfallet är det en omöjlig sits att vara utan ett badrum under tiden det pågår en rättslig process, men att ta ställing till pro & cons överlåter jag med glädje till Lego.

Utifrån de svar Lego fått av styrelsen, och som vi tagit del av här, tycks det som ställt bortom allt tvivel att styrelsen gjort fel, även om vi inte har alla parametrar.

Ja, vi är eniga om att det även finns en frågeställning om styrelsen har kört över föreningen eller inte. Det verkar onekligen som om besluten inte fattats korrekt.

Men för mig handlar detta om två frågor:
1. Hur ska Lego gå tillväga för att få sitt valda badrum byggt till en vettig och acceptabel kostnad.
2. Har besluten om föreningens badrumsrenovering fattats korrekt, enligt gällande lag och behandlas alla medlemmar lika? Om inte, vad kan Lego göra?
Håller du med mig?

Admin
2010-10-25, 19:23
Om du läser Legos första inlägg igen kan du se att ovanstående inte är sant
Oavsett vilket inlägg jag läser i tråden kan jag inte se att vad hävdat skulle vara fel.

Legos utgångspunkt var alltså att entreprenörens priser på tilläggsarbeten var för höga i jämförelse med andra hantverkares.
Tilläggsarbeten är en fråga mellan Lego och entreprenören.
Alltså måste Lego driva en process i prisfrågan, dvs priserna på tilläggsarbeten, mot entreprenören och inte, som du, påstår mot föreningen
Nej, det fungerar inte på det viset i en brf. En entreprenör är fri att ta vilka priser den vill och det är upp till bostadsrättshavaren att välja att acceptera detta eller inte. Lego kan naturligtvis inte driva en process i efterskott mot den aktuella entreprenören.
Legos enda tvist här är gentemot föreningen/styrelsen, dvs de som drivit igenom renoveringen på oriktiga grunder.
Jag tror du har missuppfattat hur det fungerar rent juridskt, dvs Lego har bara en möjlighet att lösa sitt problem under rådande omständigheter, och det är där motparten är styrelsen (dvs föreningen). Det är fullständigt uteslutet att föra frågan gentemot hantverkarna.

Men för mig handlar detta om två frågor:
1. Hur ska Lego gå tillväga för att få sitt valda badrum byggt till en vettig och acceptabel kostnad.
2. Har besluten om föreningens badrumsrenovering fattats korrekt, enligt gällande lag och behandlas alla medlemmar lika? Om inte, vad kan Lego göra?
Håller du med mig?
Håller med! :5: Och jag gissar att det är också vad det handlar om för Lego i denna komplicerade situation. Vi kan nog inte ge en komplett lösning på fråga 1, men vi kan i alla fall vägleda Lego till att ta de rätta stegen i rätt ordning. Besluten får sedan Lego ta på egen hand.

Sandlådan
2010-10-25, 19:40
Nej, det fungerar inte på det viset i en brf. En entreprenör är fri att ta vilka priser de vill och det är upp till bostadsrättshavaren att välja att acceptera detta eller inte. Lego kan inte driva en process i efterskott mot den aktuella entreprenören.
Legos enda tvist här är gentemot föreningen/styrelsen, dvs de som drivit igenom renoveringen på oriktiga grunder.Det stämmer att en entreprenör kan ta vilka priser den vill men det är inte sant att Lego har att välja mellan att acceptera dessa eller avstå från tilläggsarbeten om entreprenören har givits ensamrätt av föreningen att på att renovera badrum i fastigheten.

Om entreprenören har ensamrätt på arbeten kan Lego låta en domstol pröva om priserna på tilläggsarbeten var skäliga eller inte i efterhand.

Om föreningen inte givit entreprenören ensamrätt är läget ett annat. Då kan Lego välja vilken entreprenör och kräva ersättning motsvarande standardbadrummet av föreningen.

Lego har inte sagt om föreningen tecknat exklusivkontrakt med entreprenören eller inte, eller hur?
Detta är den springande punkten.
Därför kan varken Admin eller någon annan här föreslå vad Lego ska göra.

Jag tycker att dessa inlägg perfekt illustrerar varför Lego bör rådgöra med en jurist i stället för att förlita sig på ett gäng amatörjurister (inkl. mig).

kluringen
2010-10-25, 22:13
Bäste Sandlådan. Du har blandat ihop två kortlekar fast spelet ska spelas med endast en kortlek i taget, enligt regelverket.

Styrelsen som har tecknat ett avtal med en entreprenör i föreningens namn, ett avtal som styrelsen inte hade rätt att teckna.

Lego har fått ett pris av föreningens entreprenör för den lösning som han vill ha. Det är upp till Lego att acceptera eller förkasta entreprenörens förslag och Lego har valt att förkasta förslaget.

Processen i ett första steg handlar om att Lego vill få loss sina pengar som för närvarande är låsta i föreningens förvaltning för att anlita en annan entreprenör vars anbud Lego har accepterat. Lego har inga som helst förpliktelser mot föreningens entreprenör.

Legos rätt som medlem, enligt både lag och stadgar är att han har full bestämmanderätt över sitt badrum. Han behöver inte vänta med att färdigställa badrummet tills processen är över, men måste räkna med att ligga ute pengarna tills vidare.

Utifrån de svar Lego fått av styrelsen, och som vi tagit del av här, tycks det som ställt bortom allt tvivel att styrelsen gjort fel, även om vi inte har alla parametrar.

Om entreprenören har ensamrätt och föreningen blir ersättningsskyldig på grund av att Lego har utövat sin medlemsrättighet och anlitat en egen entreprenör, är det föreningen (stämman) som ska ställa styrelsen till svars för den skada som styrelsen vållat föreningen. Det är en helt annan process.

Jag tycker att Admin har sammanfattat vad den här tråden handlar om i flera inlägg på ett bra sätt. Det har jag också gjort i inlägg # 42 (http://hotpot.se/php/vb/showpost.php?p=23895&postcount=42) och # 46 (http://hotpot.se/php/vb/showpost.php?p=23975&postcount=46) tycker jag själv.


Bäste Kluringen, vad har du för personlig erfarenhet av jurister eftersom du verkar tycka att de ska skys som pesten?

Jag har både bra och dåliga erfarenheter av jurisstöd, både privat och i föreningssammanhang. Det finns tillfällen då en kvalificerad jurist är bästa lösningen, men i Legos situation är de enklare lösningarna ännu inte testade.

Att stoppa upp ett projekt när man inser att det som pågår är fel är bättre än att bara låta det fortlöpa. Legos agerande är en följd av att styrelsen gjort fel, och som Lego inte kan lastas för.

Jag tycker att dessa inlägg perfekt illustrerar varför Lego bör rådgöra med en jurist i stället för att förlita sig på ett gäng amatörjurister (inkl. mig).

Det är fritt att tycka vad man vill och uttrycka sin åsikt på detta demokratiska forum även om man inte alltid får medhåll.

Sandlådan
2010-10-25, 23:19
Bäste Sandlådan. Du har blandat ihop två kortlekar fast spelet ska spelas med endast en kortlek i taget enligt regelverket.

Vilket regelverk åsyftas? Jag trodde i min enfald att vi diskuterade juridik i detta forum, men tydligen diskuteras här kortspel :D

Som alla vet är det en sak att ha rätt och en annan att få rätt.
Om majoriteten av Legos grannar är nöjda och glada med sina badrum, dvs godkänner styrelsens agerande i efterhand är Lego rökt hur rätt han än har i sak.
Förvånansvärt många bostadsrättsägare vill bara ha lugn och ro och är likgiltiga för hur föreningen sköts bara de får låga månadsavgifter.

Admin
2010-10-25, 23:40
Som alla vet är det en sak att ha rätt och en annan att få rätt.
Om majoriteten av Legos grannar är nöjda och glada med sina badrum, dvs godkänner styrelsen agerande i efterhand är Lego rökt hur rätt han än har i sak.
En medlem har i och för sig väldigt få minoritetsskydd, men ett av de få minoritetsskydden gäller här och innebär alltså att Lego inte är beroende av majoriteten i föreningen.
Att ha majoritetns stöd är bra, men det är irrelevant i detta fall för Legos rättigheter. Dvs Legor är alls icke rökt på något sätt även om han inte skulle någon enda annan medlems stöd i föreningen. Jag har som sagt gått igenom en liknande process som den Lego nu går igenom så jag har inte bara kunskap om vad som gäller utan även god praktisk erfarenhet av hela processen. Hyresnämnden kan vara Legos räddning i nöden, och denna möjlighet ska Lego naturligtvis utnyttja sig av.

Regelverket är solklart i denna fråga. Stämmobeslut ska tas (har ej gjorts) med kvalificerad majoritet för att föreningen ska kunna göra något åt det som bostadsrättshavaren ansvarar för.
Sedan ska godkännande ges av hyresnämnden (har ej gjorts).

Kluringens inlägg (42 & 46) är nu vad jag utgår från i denna tråd, eftersom de täcker det viktigaste.

Förvånansvärt många bostadsrättsägare vill bara ha lugn och ro och är likgiltiga för hur föreningen sköts bara de får låga månadsavgifter.
Japp, och detta problem drabbar ofta dem som är engagerade. Bristen på engagemang i föreningarna är grunden till de största problemen med denna boendeform.

kluringen
2010-10-25, 23:49
Som alla vet är det en sak att ha rätt och en annan att få rätt.

Sant!

Om majoriteten av Legos grannar är nöjda och glada med sina badrum, dvs godkänner styrelsen agerande i efterhand är Lego rökt hur rätt han än har i sak.

Det är inte grannarna utan Hyresnämnden som ska avgöra om Lego får ut sina pengar eller ej. Men om han ändå är rökt, vad ska Lego med en jurist till då?:D

Sandlådan
2010-10-26, 00:28
Det är inte grannarna utan Hyresnämnden som ska avgöra om Lego får ut sina pengar eller ej. Men om han ändå är rökt, vad ska Lego med en jurist till då?

I den situationen som Lego befinner sig finns det fler än ett sätt att agera. Det absolut sista man ska göra är spela högt och satsa allt på ett kort anser jag. Jag gamblar inte med min privatekonomi.
Eftersom Lego vänt sig hit är Lego uppenbarligen i behov av juridiska råd.

Jag förstår inte vad Lego vinner på att låta bli att per omgående konsultera en kvalificerad och intresserad jurist i syfte att få hjälp med hur han ska agera i fortsättningen för att få som han vill.
Antagligen konsulterar styrelsen jurist och får hjälp av denne i hur de ska agera.

Med största sannolikhet har Lego en hemförsäkring med rättsskydd och då är inte kostnaden något argument för att låta bli.

På vilket sätt är det bättre att Lego driver frågan själv?

Nej, jag förstår inte logiken i att Lego ska avstå från att maximera chanserna till att i slutänden få rätt i sak.

Därmed har jag inget mer att tillägga i denna tråd.

clabbe
2010-10-26, 09:54
Lego, ett förslag är att du mailar Hyresnämnden (kontaktuppgifter finns på http://www.hyresnamnden.se) och frågar dem om det här beslutet är ett sådant beslut som ska fattas på en föreningsstämma, och passar in under 9 kap 16§ 2 p i Bostadsrättslagen. De brukar svara snabbt.

Jag är nämligen inte övertygad om att paragrafen är tillämplig. Sker det verkligen en förändring av din lägenhet? Räknas ytskiktsrenoveringen som en om- eller tillbyggnad?
Jämför med det rättsfall som kom nyligen där byte av ytterdörrar inte ansågs vara en sådan åtgärd som kunde tas upp av hyresnämnden.

När du fått svar från Hyresnämnden kan du gå vidare. Att det måste ske en föreningsstämma om frågan tycker jag är korrekt. Era stadgar, 8§, ger ju föreningsstämman rätt att besluta om en ytskiktsrenovering av era badrum. Om Hyresnämnden har sagt att 9 kap 16§ BrL inte är tillämplig räcker det antagligen med enkel majoritet på stämman för att renoveringen ska få genomföras.